「 寸

7  6 

﹁ 1

1 L

﹁ 1 4 1 U ド ﹂ ー

4  5  3  整備費用に対する比率

300% 

2  代替軍 l 250% 

200% 

150% 

100% 

50% 

0% 

図7‑1 5  中街路整備による開発利益(固定資産税評価路線価が 公 示 地 価 の 約3割)

8  ロ自治体・市街イり也主 二未利用地地主己市衝地地主

6  7  5  3  4 

整備費用に対する比率

300% 

2  50% 

0% 

代替案 l 200% 

150% 

100% 

250% 

図7‑1 4 

170  第7市 中街路整備による開発利益の計測と中街路計画の評価

( 2 )地主負担を想定した場合の開発利益の還元

次に、税による還元とともに地

i

ミから開発負担金として整備による利伎を還元した場合 について検討する。ただし、ここでは同定資

f f l

税 評 価 路 線 価 は 公 示 地 価 の 約 3訓 程 度 の 時 点について算定する。まず、比較的利益還んの

r r J

能 性 の 高 い と 思 わ れ る 償 還 期 限 内 に 市 街

化する地主から利佳を還

J t

する場合を忽定して、ここではi1j:F3̲本が開発利伎の50⁰，6の 場 合について算定したD その結果をぷ7‑1 6お よ び

l

刈7‑1 6に ぷ す 。 こ の 場 介 、 代 答 案 ]を除くほとんとの案で、税収と地主負担を合わせた還元額は整備費用の約 3 5 %になる。

)i、r!J街化した地主の負担率を 10 0 %に し た 場 合 す な わ ち 市 街 化 地 主 が 利 益 の 全 額 を 負担金として納めた場合、還元本は整備費用の約50⁰6と な る 。 た だ し 、 こ の 場 合 そ れ ぞ れ整備費用の約65⁰6、約50⁰6が公的な負担によらなければならないことになる。

表7‑1 6  開発利益還元と残存受益の推計 (市街化地主*の負担を想定した場合) 計画 開発利益 自治体へ 地主負担額 土 地 所 有 者"の 残 存 受 益

代替案 総額 の還元額 負担率 未利用地 市街化 市街地 .

50%  地主 地主* 地主 整備無し

I^司411 125  69  477  40  700  2  9^司606 758  593  2960  469  4.825  3  11，043  878  808  3，5

s .

0  640  5，166  4  13.299  1，051  1012  4，371  811  6、054

り 14，007  1，147  1.645  3，628  1，306  6281  6  15.146  1，240  1.902  3，792  1，517  6.696  7  16.008  1，309  2，065  3.839  ，1651  7.145  8  17，496  1，430  2，445  4.001  1，965  7656 

単位:百万円

計画 整備費用 整 備 費 用 に 対 す る 割 合

代替案 (百万円) 自治体へ 地主負担 土 地 所 有 者 の 残 存 受 益 の還元分 負担率 市街化 未利用地 l打街t也

50%  地主* 地主 地主

整備無し .  . 

1.307  9.58%  5.28%  3.05%  36.51%  53.57% 

2  3.693  20.，53%  16.06%  12.71%  80.17%  ] :30.68% 

4.647  18.90%  17.40%  1:3.78%  76.40% 111.18%  4  5.820  18.05%  17.39%  13.94%  75.10%  104.01% 

D  8.160  ]4.05%  20.16%  16.01%  44.46%  76.97% 

6  9.587  12.93%  19.84%  ]5.82%  39.55%  69.84% 

10，21:3  12.82%  20.22%  16.16%  37.59%  69.96% 

8  10.900  13.12%  22.43%  18.02%  36.70%  70.24% 

*)市街化地主:償還期限内に市街化する地主

整備費用に対する比率 300克

250% I  ^戸 _' 

0% 

1:  i 円

叫 し 1 1 1 h h U U 日

1 m

「 ! l ￨11H] 

50% 

0% 

代 替 案 1 2 3 4 5 6  7  8 

ロ自治体口地主負担・市街化地主J未利用地口市苛地

図7‑1 6  中街路整備による開発利益(市街化土地地主の負担が5 0 %の場合)

171 

さ ら に 、 土 地 利 用 転 換 の 時 点 で の 還 元 策 を 想 定 し て 、 未 利 用 地 地主 ( 償 還 期 限 内 に

r l i

街 化 す る 地主 も 含 む 〉 全 体 か ら 負 担 金 を 徴 収 で き た と 仮 定 す る 口 向

i

^{台体への税による還ノ}

t

額 を 除 い た 残 り の 費 用 の 未 利 用 地 地主へ の 開 発 利 益 総 額 に 対 す る 割 合 (={ [坐備費用]ー [土地税収]} / [開発利益])の 算 定 結 果 を 表7‑1 7に示す。計画代替案4で は 負 担 率 が 約7 0 %で整備費用を全て賄うことができる。

表7‑1 7 整備費用全体を賄うための未利用地地主の負担率

計画 整備費用 自治体への 開発利益 _~利用地

代替案 還元額 総 額 地主の

(百万円) _{未利用地 負担本}

整備無し

1.:307  125  654  180.G7% 

2  _:~.G93 758  4.:387  GG.88% 

4.647  878  5^守45.6 68.08%  4  5.820  1. O

  s .

1  6.752  70.61% 

1)  8.160  l.147  7.214  87.21% 

G  8.587  1.240  7.804  ]Oi).Gl% 

7  1O.2V3  ，1:309  8.281  107ろ2%

8  10^司800 1.430  9.217  102.76% 

このように、前節で構築したモデ、ルにより、中街路整備における開発利益還元の程度を 明 ら か に す る こ と が で き た ロ さ ら に 、 そ れ を も と に 中 街 路 整 備 計 画 を 開 発 利 益 の 視 点 か ら

172  第7ì~: rjl街路整備による開発利益の計調iJと小街路計l由iの 汗 価

〉

i i h i

的lこ評価することが可能となった。また、

r t '

街路計￨雨

i

で‑は現行の[占￨定資産税の税収の みでは費用を1[可収することは不可能であり、それを実現するためには何らかの負例制度を 設けて、 JI日発利位を還えすることがr1

t

1jになることを明らかにできたといえる。

さらに、費用負抑制度については、受益と負jH̲との公平￨性の侃点からは全地主からの還 元策が望ましいが、現実の負犯可能性の視点からは市街化地主からの負判が符易と与えら れる。しかし、この場合には公的負担の導入が必要になることが分かる。

7 ‑ 5 結 語

本章では、地価関数モデル・市街化モデルを用いて地区内の土地及び家屋の同定資産税 評価額を計測するモデルを作成した。そして、これらのモデ、ルを用いて中街路整備におけ る各主体別受益の計測方法を構築したロこれをスプロール市街地の矢三地灰における中街 路整備計画代将案に対する受益計測に適用することで、中街路整備による開発利益に着目

した中街路計阿の評価を試みた。以下に、得られた結果をまとめる。

1 )地価関数モデルおよび市街化モデルを用いて、中街路整備により生じる地価分布と市

街地分布を推計した結果をもとに、家屋および上地の同定資産税詐価額を算定する万 法を開発した。

①地区内の市街地分布から算定した市街地総面積により地区内の総延べ床面積を予測

し、そこから家屋の固定資産税評価額を算定するモデルを作成した。

るよ也刊

i l

関数モデルにより推計した各仁地区間の相続税路線価から問定資広税評価のた めの路線価を予測することで、各仁地区l珂における￨二地の同定資産税評価額を算定す るモテ、jレを作成した。

2 )中街路整備による各主体別の受益を計測するモデルを開発した。ここでは、便 宜

t

附 定資産税のI回収を自治体への受益を見なし、仁記のモデルを用いて家尿及び上地のい

l

定資産税評価額増分から税収増加を算定するモデルを構築した。また、 1‑‑地所有者へ の受位は、 rj'街路整備による地価と昇に十ドう仁地評価額の増分から算定するモデルを 構築した。

3 )これらのモデルを月]し、ることで、実際のスプロール市街地における中街路整備による

t

体別受益を計測することが可能になった。その受伎をもとに、

! r

'街路計￨由

i

の受捺に 及ぼす影響について検討した。

①土地評価額の空間分布からは、開発利益は整備中街路から約

7 0 m

付近まで大きく 、 そこから約 17 0 m付近までわずかに見られることが明かとなった。このことは、受

173 

益省負担を検討する場合に号(~な指針となると J5

・

えられる

。

あ中街路整備による開発利住総額にんめる各主体別受任の訓介から、現行の税収制度 における矢三地区の中街路計I，fljで・の主体別受俗配分は、(1治体:木利川地地1‑:.: 

r l i  

iJ:r  地 地 主 =1 : 1  : t 5 fl1:皮であることがrVjかとなった。

3各主体別の 1rrfあたり受佼を比l絞することで、'1'街路;持'{11iiにおいては木利川地地J::

への彩符が大きいことが明かとなった。このことは、

t r

¹_街路1汁^Illrjにおいては今後市街 化の

n J

能性のある

1 :

地地

r :

への行川

f l f r l

の南安門を/}，しているものといえる。

1 )さらに、ド

1

治体による全額flflLで中街路を幣備した場介を惣、

k

として、このn，

f r 

I治体に 対する開発利益還元の杭皮を切らかにすることができた。

(

_y~主!定資PE税評価路線1rlfiが公/}，地価の約 3 制時点での固定資産税の税収のみによる還

兄では、整備費用の約 1O，..̲. 2 0 %程度しか賄えない。これを現イ正行われているよう な公ぷ地価の約 7 却に引き U~fれば、約 1 0 _~ 5 0_{00程度になるロ}

2しかし、全ての代替案で整備費用を上阿る開発不Ij住が地上に州・属しているD このた

め、代将案4ではその利益の約tl5 06  (税金も合む)を還元できれば、 fl治体による 負拘はなくすことができるロこのような負抱)i式として、 fJ

. . k

illJJ‑式もしくは骨絡別 区阿整理事業が考えられる。

; c

 

‑方、比較的開発利益還元の吋能性が高いと与えられる償還期限内に市街化する地 主からの負利金徴収を忽定し、その開発利益に対する負

1 1 2 ;

容を50 ₀₀にした場合、代 答案4で整備費用に対する還J亡率は約 35 00、負

1 [

1'容を 10 0 00にした場合には還元 率は約50 ⁰⁰となる。しかし、この場合公的負拘はまぬがれないと考えられるロ

④さらに、 仁地利用転換の時点での還ノ己策を想定して、木利用地地主 (市街化地主も 含む〉令体から負担金を徴収できたと仮定すると、代主主笑4においては開発利益の負 担率が約70⁰0であれば整備費用を全て賄える。

(5)  ‑般に、受益と負担の公、ド性から見れは・

2

の万式が望ましいが、現実の

u 1 f

l可能性 から判断すれば

F

が容易であるといえる。しかしながら、仁記の結果から 3の)j式で は公的負担の導入が必要になることを示唆した。

4 )以上のようにみ;章では、ネットワーク ・ピクセルアレイ明地坪情報システムを用いる ことで、r'I治体及び七地所有在の各主体別の受益を計測するモデルを開発することが できた。そして、このモデルを用いた中街路特備による主体別受益を計測することで、

中街路整備を開発利益の視点から定量的に評価することが可能となったD さらに、そ の評価手法を実際のスプロール市街地における中街路計l珂に適川することで、中街路 整備の費用負担および開発利益還えについて幾つかの重要な視点を明らかにできたと

174  ^第7市 中街路整備による開発利益の計測と中街路計画の評価

考える。しかしながら、以下のような課題が残されているといえる。

①まず固定資産税の算定については幾つか問題が残っている口本研究では本来非課税 である道路や学校、 寺社等も区別なく土地評価額を算定しているため、ここでのモデ ルでは地区内の土地の固定資産税はやや多めに算定されている。また、課税標準を

3 1

定する場合にここでは軽減品位はないと仮定している。このため、ここでの同定資産 税による送んはやや過大評価されていると

J Z

えられる。 したがって、税収による還

λ

も合めた

l : S J H

負抑制度を検討していく上では、こうした非課税上地や軽減措置等を与 慮した場合に利盈の還元はどの程度低減するのかを検討することでモデルの精級化が 必要といえるロ

2

また、中街路計画における費用負担方式には、 と記にあげた方式の他に中街路整備 により求利用地の地主が市街化する時点、で士地評価額の増進に応じて支払し、をする開 発寸

5

・

u t r

l)j式、整備後地主喰只が・定の文払いを継続的に行うん・式 (同定資民税の超 過課税)などがある。これらについて、地主間の受益と負但の公lド性

どのような制度が中街路計!阿に適しているのかを検討する必要があるといえる。

もそして、中街路の具体的整備方策を検討する

t

では、こうした費用負担のあり方も 合め先進円治体での各種整備手法の事例について、ここで行ったような開発利益の視 点から各下法を評価することで、中街路計画に適した整備手法を検討することも必要

といえるロ

[第7章 参考文献]

1 )宮川朝 (1986) :街路整備が沿道の家屋と上地の固定資産税評価額に与える l~

響に関する調査 ・分析，上木計画学研究 ・論文集， NO.3， pp.81‑88  2)橋本徹他 (1994) :基本財政学，有斐閣ブックス， pp226 

3 

) 例えば肥[l1 ~r登 ( 1992) :へドニックアプローチによる社会資本整備便益の計測 とその展開， 士木学会論文集， No.449， _pp37~46

4 )肥田野登 (1987) :住環境整備と地価変動‑アメニティを評価する，不動産研 究， No.29(2)， _pp.l~lO

5)中川大、肥田野、清水 (1987) :広域的幹線道路

4

整備による主体別便益と負担の 計測， i‑̲木計￨南学研究 ・論文集， No.5， pp187‑194 

6)肥田野登、千本 (1986) :資産価値による中規模都市公閣の整備効果の計測，11i~rt'  計画論文集.No.2Lpp409，̲.414 

7 )肥田野登.武林 (1990) :大都市における複合交通空間整備効果の計測，

学研究 ・論文集， NO.8， pp.121~128

土木計画

8 )肥田野登、林山 (1992) :地価指標による都市間交通施設整備がもたらす便益計 測，土木計商学研究・論文集， NO.IO， pp.17S"‑'182 

第

8

章 _叩ロロt^t士三会tft

175 

本研究では、スプロール市街地における小街路の只体的特備)J策に関する知凡を符るた め、中街路整備計画の評価を文反するシステムの開発とそのjj訟を提案した。

スプロール市街地における小街路計￨珂は、 rti街化進行r

' l

の地

I X

に対して街路終合

i i i

もしく は計￨珂を行うわけであるから、よ也限内の市街化や資j

産 イ i U

i11~1分布、街路網環境に大きな j形科 をfZえるといえる。第 2‑1言においては スプロール市街地の形成経緯やその問題点lこつい て撃息することで、中街路の

i s

要性や必要性について

J Z

察した。そして、小街路

t r

j‑IIIII [.‑の 課題をぶすとともに、中街路整備による影響を;左足的に捉えることで、街路網を七地レベ ル、街路レベルで評価することの重要性を示した。

第3章では、こうした街路網評価を行うために、街路周辺の地理的情報を細かなピクセ ルの集合で促えることで地区の地理情報をネットワークとピクセルの 2つの要素でぷわし たネットワーク・ピクセルアレイ型データモデルを提案した。そして、それを用いた各デ ータの入)Jやその編集、さらにその表示 ・出ノJといった作業をコ支援するソフトウェアおよ び応用処理ソフトウェアで構成される地理情報システムを開発した。第4CEでは、スプロ ール市街地における街路網の現状の問題点を定量的に捉えるために、このシステムを援用

して地区の防災性に着目した街路網評価を行った。

第5章では実際の住宅市街地における市街地形成や地価分布、街路網環境を実証的に分 析することで、中街路整備による影響を定量的に評価するモデルを開発した。第6草およ び第7章では、 これらのモデルを用いて中街路の具体的整備方策を検討する 環として中 街路整備計画の評価を行ったロ第6章では、中街路の適正整備水準を検討することを口的 とした街路網評価の応法を提案し、実際のスプロール市街地における中街路ヰ整備計両の評 価を行った。第7章では、開発利益還元や費用負担のあり方について検討するために、 仁11

街路整備による開発利益を各主体別受益により計測する方法を提案し、開発利益に着日し た実際のスプロール市街地における中街路計画の評価を行うことで、中街路整備による主 体別受益への影響および自治体への開発利益還元の程度を定量的に把廃することを試みた。

以下では、各章で得られた成果をまとめる。

[第2章 スプロール市街地における中街路計画とその課題]

ここでは、スプロール市街地の現状とその問題点を整理することで、スプロール

r l 1

街 地 において提案されている中街路整備計画について考察した。

1 )都市計画法による 定規模以上の開発のみにかけられた市街地形成のコントロールが、

ドキュメント内 スプロール市街地における中街路整備計画の評価に関する研究 (ページ 93-102)