実証分析結果のまとめ

めて小さい割合である（有意水準５％）。なお、メジャー７以外のマンションは、レベル５ の予測について統計上有意な結果は得られなかった。

これらの結果から、広告表示義務はランクを上げる効果があり、高品質住宅（ランク４）

を増加させる効果と低品質住宅（ランク２）を減らす効果の両方あることが分かった。

また、表 13 の増加率でみると、高品質住宅（ランク４）の増加率はメジャー７とそれ以 外でともに約５割と特に変わらなかったが、低品質住宅（ランク２）の減少率は、メジャー ７以外の約３割減に対して、メジャー７では約６割減と減少率が大きかった。これは、メジ ャー７の方が、ブランドの毀損を恐れて低品質評価を避けるインセンティブが大きいこと が理由として考えられるのではないか。

なお、広告表示義務導入ケースでも、ランク５の割合は小さいが、これは設計者へのヒア リングでも指摘されたとおり、コストが高いためと思われる。

4.3.3 実証分析結果のまとめ

今回のモデルにおいては、環境性能に大きな影響を与えるであろう物件の規模、建築主 特性、地域性、年次、その他政策変数等をコントロールした上で、広告表示義務導入の効 果について、統計的に有意に検証することができた。

最後に、実証分析の結果を踏まえ、第３章で理論的に導きだされた３つの仮説の検証結 果についてまとめる。

まず、実証分析１及び実証分析２の両方において、広告表示義務があるマンションの方 が環境性能が高い傾向があることが実証された。特に環境性能がもともと高いメジャー７ ではその違いが顕著で、BEE 値が平均的に 0.26 高い（1.25 倍）傾向があり、逆淘汰が緩 和されていることが確認された。このことから、仮説①「新築分譲マンション市場におい ては環境性能に関して逆淘汰が発生している」については支持されたと考えられる。

CASBEE ランクの分析では、ランク４（高品質）の割合は、広告表示義務がある場合に、

それがない場合と比べてメジャー７以外において５割増（11.0％→16.7％）、メジャー７ においても５割増（34.0％→51.2％）という結果となったことから、仮説②「多段階評価 の広告表示義務は高品質住宅の供給を増加させる」も支持された。

また、実証分析２において、ランク２（低品質）の割合は、広告表示義務がある場合 に、それがない場合と比べてメジャー７以外において４割減（30.1％→21.6％）、メジャ ー７において６割減（9.4％→3.6％）という結果となったことから、仮説③「③多段階評 価の広告表示義務は低品質住宅の供給を減少させる」も支持された。

なお、ランクを被説明変数とする実証分析２では、メジャー７以外もメジャー７も共 に、大きくランクを向上させる効果が認められた一方で、BEE 値（平均値 1.181、標準偏 差 0.405）を被説明変数とする実証分析１では、BEE 値の向上効果は、メジャー７では 0.26 であるのに対して、メジャー７以外では 0.078 と小さい値になった。メジャー７以外 については、ランクを意識して BEE 値を上げてはいるものの、BEE 値（環境効率）自体の 向上効果としては限定的なものとなっている可能性があり、ランクの BEE 値要件（ランク ３は BEE 値 1.0 以上、ランク４は BEE 値 1.5 以上等）の設定が政策上重要な課題であるこ とを示唆している。

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表 10 実証分析２の推計結果 （分析２―①全物件）

被説明変数：CASBEE ランク

説明変数 係数 標準誤差

広告表示義務導入ダミー 0.215 *** (0.080)

広告表示義務導入＊メジャー７ 0.436 *** (0.106)

容積率緩和ダミー 0.340 ** (0.152)

メジャー７ダミー 0.362 *** (0.068)

地方政府等ダミー 0.697 *** (0.084)

個人建築主ダミー -0.931 *** (0.111)

ｌｎ(延床面積(㎡)) 1.100 *** (0.075)

京都市ダミー -0.789 *** (0.115)

神戸市ダミー -0.627 *** (0.104)

名古屋市ダミー -0.419 *** (0.114)

横浜市ダミー -0.308 *** (0.116)

柏市ダミー -0.348 * (0.208)

川崎市ダミー -0.034 (0.138)

千葉市ダミー -0.126 (0.178)

ln(行政区平均新築分譲マンション坪単価（円/坪）) 1.244 *** (0.424) ln(行政区平均地価（円/坪） ) -0.399 *** (0.127) ln(行政区平均新築分譲マンション戸当たり床面積（㎡/戸）) 2.563 *** (0.566) ln(行政区分譲マンション新築戸数(戸)) 0.146 * (0.076)

2005 年度ダミー 0.054 (0.153)

2006 年度ダミー 0.019 (0.149)

2007 年度ダミー -0.235 (0.148)

2008 年度ダミー 0.044 (0.153)

2009 年度ダミー 0.309 * (0.163)

2010 年度ダミー 0.287 * (0.147)

2011 年度ダミー 0.312 ** (0.148)

2012 年度ダミー 0.323 ** (0.148)

2013 年度ダミー 0.268 * (0.147)

2014 年度ダミー 0.176 (0.150)

2015 年度ダミー 0.198 (0.154)

2016 年度ダミー 0.105 (0.165)

/cut1 6.218 (1.403)

/cut2 8.843 (1.400)

/cut3 10.566 (1.403)

/cut4 12.713 (1.411)

観測数 3,434

Log likelihood -3105.9

LR chi2 1182.77

Prob > chi2 0.000

Pseudo R2 0.160

***、**、*はそれぞれ有意水準１％、５％、１０％を示す

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表 11 実証分析２の推計結果（分析２―②、分析２―③）

被説明変数：CASBEE ランク

説明変数

メジャー７以外株式会社 メジャー７

係数 標準誤差 係数 標準誤差

広告表示義務導入ダミー 0.265 *** (0.093) 0.478 ** (0.190) 容積率緩和ダミー 0.353 (0.224) 0.418 * (0.244) ｌｎ（延床面積(㎡)） 1.186 *** (0.095) 0.786 *** (0.161) 京都市ダミー -0.858 *** (0.150) -0.753 ** (0.292) 神戸市ダミー -0.551 *** (0.142) -0.894 *** (0.207) 名古屋市ダミー -0.346 ** (0.150) -0.403 (0.266) 横浜市ダミー -0.302 * (0.155) -0.149 (0.237) 柏市ダミー -0.517 * (0.280) 0.595 (0.606) 川崎市ダミー 0.031 (0.179) -0.042 (0.298) 千葉市ダミー -0.147 (0.220) 0.229 (0.437) ｌn（行政区平均新築分譲マンション坪単価（円/坪）） 2.023 *** (0.510) 0.268 (1.126) ln(行政区平均地価（円/坪）) -0.555 *** (0.153) 0.019 (0.366) ln(行政区平均新築分譲マンション戸当たり床面積

（㎡/戸）) 2.205 *** (0.696) 6.437 *** (1.610) ln(行政区分譲マンション新築戸数(戸)) 0.057 (0.093) 0.300 (0.203) 2005 年度ダミー -0.025 (0.213) 0.533 (0.324) 2006 年度ダミー 0.076 (0.209) 0.316 (0.325) 2007 年度ダミー -0.254 (0.209) 0.229 (0.301) 2008 年度ダミー 0.025 (0.212) 0.232 (0.339) 2009 年度ダミー 0.433 * (0.232) 0.282 (0.331) 2010 年度ダミー 0.340 (0.210) 0.493 * (0.292) 2011 年度ダミー 0.337 (0.208) 0.785 *** (0.294) 2012 年度ダミー 0.371 * (0.210) 0.916 *** (0.295) 2013 年度ダミー 0.307 (0.208) 0.743 ** (0.294) 2014 年度ダミー 0.186 (0.211) 0.766 ** (0.309) 2015 年度ダミー 0.220 (0.214) 0.558 * (0.316) 2016 年度ダミー -0.037 (0.227) 0.978 *** (0.356) /cut1 6.466 (1.722) 15.603 (4.289) /cut2 9.092 (1.719) 17.317 (4.295) /cut3 10.841 (1.723) 19.447 (4.312) /cut4 13.302 (1.742)

観測数 2,327 634

Log likelihood -2076.8 -573.5 LR chi2 590.77 226.42 Prob > chi2 0.000 0.000

Pseudo R2 0.125 0.165

***、**、*はそれぞれ有意水準１％、５％、１０％を示す

36

表 12 順序プロビットモデルによるランクの予測値の分布（％）

ランク メジャー７以外株式会社 メジャー７

表示義務なし 表示義務あり 表示義務なし 表示義務あり

1 0.08% * 0.03%

2 30.1% *** 21.6% *** 9.4% *** 3.64% ***

3 58.9% *** 61.6% *** 56.0% *** 43.1% ***

4 11.0% *** 16.7% *** 34.0% *** 51.2% ***

5 0.01% 0.03% 0.57% ** 2.02% **

観測数 2,327 634

＊＊＊、＊＊、＊はそれぞれ有意水準１％、５％、１０％を示す

表 13 広告表示義務がある場合とない場合で比較した各ランクの割合の増加率（※）

メジャー７以外株式会社 メジャー７

ランク１ （０．３９倍） ―

ランク２ ０．７２倍 ０．３９倍

ランク３ １．０５倍 ０．７７倍

ランク４ １．５３倍 １．５１倍

ランク５ （２．７４倍） ３．５２倍

※括弧の数字は推計結果（表 12）が統計上有意でないもの

図４ 順序プロビットモデルによるランクの予測値の分布（％）

0.082% 0.032% 0% 0%

30.1%

21.6%

9.4% 3.6%

58.9%

61.6%

56.0%

43.1%

11.0%

16.7%

34.0%

51.2%

0.011% 0.031% 0.57% 2.0%

1 2 3 4 5

メジャー７以外の株式会社 メジャー７

ランク３

表示義務なし 表示義務あり

ランク３

ランク４が ５割増

表示義務なし 表示義務あり

ランク４

ランク５

ランク１

ランク２

ランク３ ランク４

ランク５

ランク１

ランク２

ランク２が ３割減

ランク４が ５割増

ランク２が ６割減

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