今後の研究課題

制度導入検討にあたっては、費用便益分析が重要と指摘したが、ここで費用と便益の定量 化が課題となる。また、本稿は 2,000 ㎡以上の新築分譲マンション市場を分析対象とした が、賃貸住宅、戸建て住宅や既存住宅等を対象にする際等には、性能計算・評価・設計や性 能向上等に係るコスト増を抑えるため、EU のように省エネ・光熱費のみとするなど、評価 項目の絞り込みや簡易評価を検討することも必要になろう。そのためにも、対象建築物の特 性に応じた費用と便益の定量分析等の研究の蓄積が重要となる。

62 実証分析２におけるメジャー７の広告表示義務ありの物件の予測値の分布（％）において約２％。なお、今回実 証分析を行ったサンプル 3,434 件のうちランク５は 26 物件で０．７％に過ぎなかった。

63 一方で、外部性対策と情報の非対称性対策は互いに影響を及ぼすので総合的に考える必要があることにも留 意が必要である（例えば、ピグー税等により社会的費用を内部化する際、広告表示義務等により情報の非対称性 が緩和された状態を前提とするかどうかで、外部性対策に求められる水準は異なる）

64 多くの地方自治体で導入されている金利優遇や容積率緩和などは外部性対策として位置づけられる。要件等を 環境効率（BEE 値）の水準で判断しているが、BEE 値と外部性の大きさやその影響範囲等については検証が必 要である。

40

このため、広告表示義務による消費者の購買行動への影響分析や環境不動産の価値の定量 化（環境性能と不動産価格の関係に係る実証分析の蓄積等）、住宅の性能ごとの情報の非対 称性の程度把握、住宅の断熱化等による副次的便益（知的生産性、健康増進等）、広告表示 義務に係る費用の定量化（特に広告の機会費用の算定）等の研究を蓄積していくことが必要 である。また、消費者にとって情報価値の高い分かりやすい表示内容・方法のあり方（光熱 費表示の追加など）や表示制度の信頼性を高めるためのモニタリングの方法（第三者による 評価や抽出検査など）も、今後の研究課題である。

住宅品質に係る情報の非対称性は既存住宅市場において特に大きいことからも、今後、戸 建住宅含めた既存住宅の売買・賃貸時の効率的な表示制度のあり方について、研究を進化さ せる必要がある。

＜参考文献＞

・Fuerst, F., McAllister, P., Nanda, A., and Wyatt, P.(2013) “An investigation of the effect of EPC ratings on house prices” Department of Energy & Climate Change

・浅見泰司（2006）「不動産情報整備の意義」日本不動産学会誌/第 19 巻第４号・2006.4,pp10-15

・安藤至大（2015）「不動産の環境対策：経済学の視点から」『日本不動産学会誌』第 29 巻第 3 号,pp5-10

・井出多加子（2004）「情報の非対称性と住宅市場の活性化」『都市住宅学』44 号,pp20-24

・梅田利孝「住宅性能表示制度が住宅価格に与える効果について」政策研究大学院大学修士論 文 http://www3.grips.ac.jp/~up/pdf/paper2009/MJU09054umeda.pdf

・榊原美月、畑中宏仁、神戸麻希、杉山寛幸、鈴木創也、竹中一真、寺田日菜(2015)「環境不動 産の普及に向けて～自治体版 CASBEE を用いた実証分析～」ISFJ2015 最終論文

・金本良嗣、藤原徹（2016）「都市経済学（第２版）」東洋経済新報社、第５章「住宅市場」

・(財)建築環境・省エネルギー機構(2008)「地方自治体における建築物の環境性能評価の状況を 踏まえた LCOO2 提言効果の推計手法の検討業務」

・（一社）建築環境・省エネルギー機構（2016）「建築環境総合性能評価システム CASBE-建築（新 築） 評価マニュアル（2016 年版）」2016.7

・N・グレゴリー・マンキュー（2013）『マンキュー経済学Ⅰミクロ編（第３版）』（足立英之ほか訳）東洋 経済新報社

・国土交通省土地・水資源局土地市場課（2010）「不動産投資市場における環境不動産の普及推 進に向けた検討調査」平成 22 年 3 月,pp17-95

・小間幸一（2007）「住宅購入者ウェブ調査報告書(上巻)より 住宅購入検討者の媒体活用につい て--媒体活用率による合理的な広告・販促・営業展開の可能性」住・生活研究 pp47-64

・早井佳世（2010）「ラベリングによる省エネの国際的見える化～持続可能性への展望～」『日本エ ネルギー学会誌』vol89,no7,pp609-614

・清水千弘（2008）「不動産市場の情報不完全性と価格形成要因に関する研究」東京大学学位（博 士）取得論文

・清水麻衣（2013）「CGM が消費者の購買意思決定プロセスに及ぼす影響～消費者発信情報と企 業発信情報の比較～」『商学論集』第８１巻第３号,pp93-121

・杉野誠（2012）「低炭素型建物の実現における経済学的考察」『日本不動産学会誌』第 26 巻第１ 号,pp86-91

・(財)電力中央研究所(2009)「省エネルギー政策理論のレビュー～省エネルギーの「ギャップ」と

「バリア」～」電力中央研究所報告

・(財)電力中央研究所(2010)「地方自治体における建築物環境配慮計画書制度の実効性の分析」

41 電力中央研究所報告

・(財)電力中央研究所(2013)「省エネルギー・節電促進策のための情報提供における「ナッジ」の活 用 ―米国における家庭向けエネルギーレポートの事例―」電力中央研究所報告

・中田雅陽（2015）「地方自治体における建築物環境計画書制度と CASBEE の動向」法政大学大 学院紀要 (74), 149-165, 2015

・中川雅之（2007）「情報の非対称性問題と既存住宅流通市場」『日本不動産学会誌』第 21 巻第 2 号,pp79-86

・中川雅之（2008）「公共経済学と都市政策」日本評論社,pp63-79

・野田冬彦(2013)「英国『ナッジ・ユニット』における省エネ行動変容の取組み」IEEJ 2013.7

・早川佳世（2010）「ラベリングによる省エネの国際的見える化」日本エネルギー学会誌,89.609-614,2010

・福井秀夫（2007）「ケースからはじめよう 法と経済学」日本評論社,pp1-19

・不動産公正取引協議会連合会「不動産広告あらかると」http://www.rftc.jp/

・藤澤美恵子、中西正彦、中井検裕（2006）「中古住宅市場の売出段階の情報開示のあり方につ いての一考察」『都市住宅学』第 55 号,pp144-149

・藤沢美恵子、中西正彦、中井検裕（2004）「住宅性能表示制度が分譲マンション価格に与える影 響と役割」『都市住宅学』No.47,pp83-88

・藤澤美恵子（2011）「住宅流通時のエネルギー証明施策の是非～ドイツエネルギー証明書の我 が国への導入について～」一般社団法人不動産流通経営協会研究報告書,pp1-91

・藤澤美恵子（2013）「既存住宅と省エネ対策：住宅流通時におけるエネルギー証明施策の効果」

一般社団法人不動産流通経営協会研究報告書,pp1-50

・藤澤美恵子（2016）「既存住宅市場における質の情報開示量と価格に関する実験」『行動経済学』

第９巻,pp1-11

・吉田二郎、清水千弘（2012）「環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響～日本の新築マン ションのケース～」『住宅土地経済』no.83,pp18-29

・リチャード・セイラー、キャス・サンティーン、遠藤真美訳（2009）「実践行動経済学～健康、富、幸 福への聡明な選択～」日経ＢＰ社

42

補論 高品質企業が任意表示制度を活用しないのはなぜか

３．１では、高品質企業が同じ表示制度を活用しない場合には、当該表示制度は消費者にと って情報価値が低いものとなってしまう可能性を指摘した。では、なぜ高品質企業が当該表 示をしないことが起きるのかについて考察する。

そもそも個々の企業の行動から考えると、任意の表示制度を活用するのは、それによって、

高品質であることを消費者に示して、当該物件の付加価値をつけるのが狙いである。当然、

品質を向上させ、表示を行うことには費用が発生する。企業は、品質を向上させ、表示を行 うことにより発生する「限界便益」が、それにより発生する「限界費用」を上回れば、品質 向上及び表示を行うことになる。一方で「限界便益」が「限界費用」を下回れば、品質向上 や表示を行わないことになる。

ここで重要なのは、個々の企業によって、その「限界便益」と「限界費用」は異なる点で ある。企業は差別化戦略において、消費者に対して異なるものさしで差別化を図ろうと試み るが、その際、そのものさしを消費者が信頼するかどうかが鍵になる。技術力のある中小企 業では、企業独自のシグナリングが信頼されない場合、公的なものさしが重要な価値を持つ。

こうした企業が環境性能で差別化を図ろうとする場合、公的表示による「限界便益」が大き く、表示を選択する可能性が大きい。一方で、消費者から高品質企業と予想されているよう な大手企業であれば、総合的な評価や消費者からの信頼度で十分に差別化可能であるため、

環境性能の公的表示による「限界便益」は必ずしも高くない。大手企業は、ブランドが確立 されているが、そのブランドは環境性能に関して内容、レベルともにあいまいなものに留ま る。あいまいな内容でも消費者から信用されている大手はあえて環境性能の表示をするこ とはない。その結果、大手不動産会社は公的表示制度を積極的に活用しなくなる可能性があ る⁶⁵。消費者が、高品質マンションと認識する物件において当該表示制度が活用されていな いと、消費者は当該表示制度を認知する機会も減り、信頼性も高まらない。そして、そもそ も、消費者は表示しない大手企業の物件と同じものさしで性能を比較できない。

このケースでは、大手企業以外においてもその行動に影響を及ぼす可能性がある。つまり、

高品質住宅市場において表示制度が一定程度普及しないと、消費者は性能を比較すること が依然として困難（情報探索コストが大きい）であり、表示の便益が小さい。表示の便益が 小さいと結果として表示制度は活用されなくなる。表示物件が少ないと、物件比較も困難と なる。このような状況下では、必ずしも自主的な表示の取組みが期待できないことが考えら れる。

65 また、最高級ブランドを自負する企業においては、最高等級（ランク５）以外の評価（ランク４など）は、競合他社よ り優れていたとしてもブランドを毀損する恐れがあるとして、積極的に表示をしない。現状では、CASBEE の S ラン ク（最高等級）はハードルが高いこともあり、ブランドの維持・形成や CSR としてパイロットプロジェクト以外ではあま り取得されていない。なお、最高等級を取得したマンションは、企業のプレスリリースや HP 等で「○○マンションは、

○県初の建築物総合環境性能評価システム「CASBEE」の最高ランク S で評価認証を取得しました」などと、積極 的にアピールされることが多い。