Ⅰ は じ め に
バ ブ ル 崩 壊 以 降 、20年 間 以 上 に わ た っ て 全 国 的 に 地 価 の 下 落 傾 向 が 続 い て い る 。 大 阪 圏 に お い て も 、 リ ー マ ン シ ョ ッ ク 前 の 一 時 的 下 げ 止 ま り を 除 い て 長 期 凋 落 傾 向 が 続 い て い る 。 地 価 は 地 域 経 済 の 基 礎 体 温 と も い え る も の で あ り 、 デ フ レ と 同 様 に 中 長 期 的 な 値 下 が り 予 想 が 定 着 す る と 経 済 活 力 を 奪 う こ と と な る 。
地 価 変 動 は 、 下 落 局 面 に お い て も 地 域 差 が 存 在 す る よ う に 、 そ の 土 地 あ る い は 地 域 に 固 有 の 立 地 条 件 や 環 境 要 因 な ど に よ り 異 な っ た 動 き と な る 。 地 価 変 動 の 地 域 差 に 着 目 す る こ と で 地 価 の 変 動 要 因 を さ ぐ る こ と が で き る か も し れ な い 。 本 章 に お い て は 、 大 阪 府 下 の 市 に お け る 住 宅 地 の 地 価 に つ い て 、 居 住 環 境 と の 関 係 に 焦 点 を 当 て て そ の 決 定 要 因 を 検 討 し て い く 。
Ⅱ 地 価 下 落 の 状 況
大 阪 府 下 の 市 の 住 宅 地 の 地 価 変 動 に つ い て 、 バ ブ ル 発 生 時 の 1988 年 （ 昭 和 63 年 ） か ら 2011 年 （ 平 成 23年 ） を 時 系 列 で 示 し た の が 図 １ で あ る 。 地 価 高 騰 の ピ ー ク は 1990年 で 、そ れ 以 降 は 下 落 に 転 じ て い る と い っ た 傾 向 は 、各 市 に お い て 一 様 で あ る 。し か し 当 然 な が ら 、各 市 に お い て 地 価 変 動 の 幅 に は 差 が あ り 、06年 か ら 08年 に お い て は 地 価 が 上 昇 し た 市 と 下 落 し た 市 に 分 か れ る な ど 、各 市 レ ベ ル で は 地 価 の 動 き は 異 な る た め 、 時 期 を 区 切 っ て 検 討 す る こ と で よ り 詳 細 に 地 価 変 動 の 傾 向 を つ か む こ と が で き る 。
1990 年 以 降 の 住 宅 地 の 地 価 変 動 に つ い て 細 か く 時 期 を 区 切 っ て 検 証 し た も の が 表 １ で あ る 。時 期 の 区 分 は 、1989-90年 を「 バ ブ ル 期 」、1991-93年 を「 バ ブ ル 崩 壊 期 」、1994-99年 を「 長 期 下 落 前 期 」、2000-05年 を「 長 期 下 落 後 期 」、2006-08 年 を 「 上 昇 期 」 、2009-11 年 を 「 直 近 下 落 期 」 と し た 。 そ し て 、 各 時 期 に お け る
93 平 均 変 化 率 を 示 し て い る1。
地 図 上 に 変 化 率 を 色 分 け し た 図 2 も 参 照 し て 、 各 時 期 ご と に 見 て い く と 、 「 バ ブ ル 期（89-90 年 ）」に お い て は 、平 均 変 化 率 が 軒 並 み 高 水 準 で あ り 、60%を 超 え る 市 も 多 く 、 上 昇 率 の 上 位 は 大 阪 南 部 の 市 が 占 め て い る 。 対 称 的 に 大 阪 市 で 43.62%（ 下 位 4番 目 ）と い う よ う に 大 阪 市 に 近 接 し た 市 が 上 昇 率 の 下 位 と な っ て い る 。
「 バ ブ ル 崩 壊 期 （91-93 年 ） 」 は 、 平 均 変 化 率 は −12.70%か ら −26.01%の レ ン ジ で あ り 、 大 幅 な 下 落 と な っ て い る 。 上 位 （ 下 落 率 小 ） に は 、 四 条 畷 、 大 東 、 富 田 林 、柏 原 な ど「 バ ブ ル 期 」の 上 昇 率 の 下 位 の 市 が 並 ぶ 。下 位（ 下 落 率 大 ）に は 、
「 バ ブ ル 期 」に 上 昇 率 の 高 か っ た 南 部 の 市 と 上 昇 率 が 比 較 的 低 か っ た 市（ 吹 田 市 、 豊 中 市 ） が 並 び 、 バ ブ ル 期 の 上 昇 の 反 動 が 出 た グ ル ー プ と 相 対 的 下 位 が 継 続 し て い る グ ル ー プ が 混 在 し た 形 と な っ て い る 。
「 長 期 下 落 前 期 （94-99 年 ） 」 は 、 平 均 変 化 率 が −0.62％ か ら −6.02%の レ ン ジ で 収 ま っ て お り 、 「 バ ブ ル 崩 壊 期 」 に 比 べ て 大 幅 に 下 落 率 が 小 さ く な っ て い る 。 上 位 （ 下 落 率 小 ） に は 、 北 東 部 の 市 が 並 び 、 下 位 （ 下 落 率 大 ） に は 、 南 部 の 市 と と も に 大 阪 市（ 下 位 2位 ）が 入 っ て い る こ と が 特 徴 的 で あ る 。「 長 期 下 落 後 期（00-05 年 ）」は 、平 均 変 化 率 が −4.97％ か ら −12.05%の レ ン ジ と な り 、「 長 期 下 落 前 期 」 に 比 べ て 下 落 率 が 大 き く な っ て い る2。上 位（ 下 落 率 小 ）に 大 阪 市（ 上 位 1位 ）を は じ め と し た 北 部 の 市 、 下 位 （ 下 落 率 大 ） に は 南 部 の 市 と い っ た 傾 向 と な っ て い る 。
1 こ こ で 用 い た 平 均 変 化 率 は 、 例 え ば 、 平 均 変 化 率(1989−90)の 場 合 は 、
Ｐ Ｐ
２ −１ と い っ た 計 算 で 求 め て い る 。 表 記 上 、 平 均 変 化 率 （1989-90） と し て い る が 、1988年 か ら 1990年 ま で の 2カ 年 の 平 均 変 化 率 で あ る 。他 の 期 間 に つ い て も 同 様 の 計 算 を 行 っ て い る 。
2 各 年 毎 の 変 化 率 デ ー タ で も 1999年 の 対 前 年 変 化 率 （ 下 落 率 ） か ら 値 が 大 き く な っ て お り 、1997年 の 金 融 不 安 と そ れ に 伴 う そ の 後 の 景 気 低 迷 が 地 価 下 落 に 拍 車 を か け た と 考 え ら れ る 。
94
図 3-１ 大 阪 府 下 の市 ：住 宅 地 地 価 の推 移 （1988-2011）
「 上 昇 期 （06-08 年 ） 」 は 、 平 均 変 化 率 が 3.25％ か ら −3.78%の レ ン ジ で あ り 、 大 半 の 市 が プ ラ ス で あ る が 、 マ イ ナ ス の 市 が 5つ あ り 、 該 当 す る の は 南 部 の 市 で あ る 。 上 位 （ 上 昇 率 大 ） に は 、 北 部 の 市 と と も に 堺 市 と 高 石 市 が 入 っ て い る3。
「 直 近 下 落 期 （09-11 年 ） 」 は 、 平 均 変 化 率 が −1.70％ か ら −5.63%の レ ン ジ で あ り 、 比 較 的 小 幅 で あ る が 、 再 度 一 様 に 下 落 し て い る 。 特 徴 的 な の は 、 上 位 （ 下
3 該 当 期 間 中 の 2006年 4月 に 堺 市 の 政 令 指 定 都 市 へ の 移 行 し て い る 。
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
百円／m^2 大阪
堺 岸和田 豊中 池田 吹田 泉大津 高槻 貝塚 守口 枚方 茨木 八尾 泉佐野 富田林 寝屋川 河内長野 松原 大東 和泉 箕面 柏原 羽曳野 門真 摂津 高石 藤井寺 東大阪 泉南 四条畷 交野 大阪狭山 阪南
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落 率 小 ） に 南 部 の 市 が 、 下 位 に 北 東 部 の 市 が 位 置 し て い る こ と で あ る 。
こ の よ う に 期 間 を 区 切 っ て 検 討 す る こ と に よ っ て 、過 去 20年 間 に お い て も 時 期 ご と に 地 価 変 動 の 全 体 的 傾 向 が 異 な る と と も に 、 各 市 に お い て も 変 化 率 の 順 位 は 大 き く 変 動 し て い る こ と が 分 か っ た4。そ し て 、そ の 変 動 状 況 に は 地 域 的 な 傾 向 が あ る こ と も 見 出 す こ と が で き た 。
表 3-１ 各 時 期 の地 価 変 動
4 相 対 的 に 変 化 率 順 位 が 上 位 に な っ た 後 に は 、相 対 的 順 位 を 下 げ る と い っ た（ ま た は そ の 逆 の 動 き の ） 裁 定 的 な 価 格 変 動 を 繰 り 返 し て い る 場 合 も 多 く み ら れ る 。
貝塚 69.75 四条畷 -12.70 交野 -0.62 大阪 -4.97 豊中 3.25 泉大津 -1.70 河内長野 69.53 大東 -13.13 摂津 -1.09 藤井寺 -5.06 守口 2.94 岸和田 -1.72 岸和田 67.47 富田林 -14.85 四条畷 -1.66 吹田 -5.33 茨木 2.63 高石 -1.74 泉大津 66.98 柏原 -15.94 大東 -2.06 豊中 -5.48 大東 2.48 茨木 -1.79
高石 66.78 東大阪 -16.12 門真 -2.33 松原 -5.79 堺 2.47 柏原 -1.99
大阪狭山 65.84 交野 -16.22 高槻 -2.71 摂津 -5.79 高石 2.46 和泉 -2.13 泉佐野 64.09 大阪狭山 -16.33 枚方 -2.88 池田 -6.00 四条畷 2.39 貝塚 -2.23
守口 63.53 大阪 -16.59 茨木 -3.02 柏原 -6.16 高槻 2.35 泉南 -2.46
八尾 62.51 寝屋川 -16.99 阪南 -3.33 茨木 -6.34 東大阪 2.15 豊中 -2.49 泉南 62.11 藤井寺 -17.00 和泉 -3.37 高槻 -6.45 池田 2.12 阪南 -2.51 寝屋川 61.11 高槻 -17.54 寝屋川 -3.51 守口 -6.57 箕面 1.96 池田 -2.57
枚方 60.88 和泉 -17.66 柏原 -3.56 箕面 -6.57 大阪 1.92 高槻 -2.74
藤井寺 59.62 茨木 -17.72 大阪狭山 -3.61 八尾 -6.72 藤井寺 1.84 泉佐野 -2.76 高槻 58.49 泉南 -18.23 八尾 -3.63 寝屋川 -6.92 吹田 1.84 箕面 -2.77 羽曳野 57.16 泉大津 -18.39 吹田 -3.67 羽曳野 -7.20 岸和田 1.74 富田林 -2.89 和泉 56.96 枚方 -18.44 羽曳野 -3.67 門真 -7.24 泉大津 1.67 吹田 -2.91
堺 56.57 貝塚 -18.50 河内長野 -3.85 枚方 -7.24 和泉 1.52 堺 -3.01
茨木 55.76 羽曳野 -18.54 堺 -3.93 四条畷 -7.26 交野 1.50 大阪狭山 -3.04 門真 55.64 門真 -18.56 藤井寺 -4.02 交野 -7.37 大阪狭山 1.41 摂津 -3.19 摂津 54.89 松原 -18.60 富田林 -4.02 東大阪 -7.54 摂津 1.21 八尾 -3.24 松原 54.53 守口 -19.21 松原 -4.09 大東 -7.60 八尾 1.18 東大阪 -3.27 富田林 53.07 河内長野 -19.83 箕面 -4.10 大阪狭山 -7.63 羽曳野 1.13 枚方 -3.44
箕面 52.28 堺 -20.04 池田 -4.12 堺 -7.77 松原 0.93 藤井寺 -3.44
東大阪 51.07 八尾 -20.36 泉佐野 -4.26 富田林 -8.25 枚方 0.93 大阪 -3.53
交野 50.75 摂津 -20.84 泉南 -4.29 高石 -8.34 柏原 0.78 交野 -3.57
池田 47.58 箕面 -21.34 守口 -4.30 和泉 -8.40 河内長野 0.74 四条畷 -3.80 大東 46.29 池田 -21.36 東大阪 -4.31 岸和田 -8.47 寝屋川 0.61 河内長野 -3.81 柏原 45.32 豊中 -21.40 泉大津 -4.43 泉大津 -8.82 門真 0.22 松原 -3.83 大阪 43.62 岸和田 -22.41 豊中 -4.53 河内長野 -9.09 富田林 -0.22 羽曳野 -4.18 四条畷 42.32 泉佐野 -23.04 高石 -4.57 貝塚 -10.04 貝塚 -0.98 大東 -4.43 豊中 40.60 高石 -23.09 岸和田 -5.09 泉佐野 -10.35 泉佐野 -1.39 寝屋川 -4.93 吹田 33.65 吹田 -26.01 大阪 -5.63 泉南 -11.14 阪南 -3.25 守口 -5.04 貝塚 -6.02 阪南 -12.05 泉南 -3.78 門真 -5.63 バブル期
（89-90年の 平均変化率）
バブル崩壊期
（91-93年の 平均変化率）
長期下落前期
（94-99年の 平均変化率）
長期下落後期 00-05年の 平均変化率）
上昇期
（06-08年の 平均変化率）
直近下落期
（09-11年の 平均変化率）
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図 3－2 各 時 期 の地 価 変 動 （地 図 ）
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Ⅲ 住 宅 地 地 価 の 決 定 要 因 の 考 察
１ ． 地 価 に 関 連 す る 基 礎 的 変 数 に つ い て の 考 察
土 地 取 引 の 価 格 で あ る 地 価 は 、 他 の 財 ・ サ ー ビ ス と 同 様 、 需 要 と 供 給 の 関 係 で 決 ま る 。 し た が っ て 、 地 価 の 決 定 要 因 と し て 、 需 要 面 と 供 給 面 で の 検 討 が 必 要 で あ る 。 図 3-3 は 地 価 の 決 定 を 示 し て い る 。 土 地 市 場 の 特 徴 は 、 地 点 毎 に 市 場 が 形 成 さ れ る こ と で あ る 。 つ ま り 、 一 般 の 財 や サ ー ビ ス の よ う に 、 供 給 が 不 足 し て い る か ら と い っ て 、 他 の 地 域 か ら 土 地 を 持 っ て く る こ と が で き な い 。 要 す る に 、 ス ト ッ ク と し て の 土 地 供 給 量 は 一 定 で あ り 、 図 で は OSs で 示 さ れ る 。 一 方 、 土 地 に 対 す る 需 要 は 、 現 在 の 所 有 者 （ 占 有 者 ） が そ の ま ま 所 有 （ 利 用 ） し 続 け た い と 考 え る 需 要 （ 留 保 需 要 ） と 、 新 た に そ の 地 域 の 土 地 を 取 得 し た い と 考 え る 者 の 需 要
（ 新 規 需 要 ） と か ら な る 。 留 保 需 要 は 地 価 が 高 け れ ば 手 放 し て も 良 い と 考 え る 量 は 大 き く 、 地 価 が 低 い ほ ど 持 ち 続 け る 量 が 増 加 す る 。 留 保 需 要 は ab と い う 右 下 が り の 線 で 表 さ れ る 。
ス ト ッ ク と し て の 供 給 量 か ら 留 保 需 要 を 差 し 引 い た 残 り が 市 場 に 出 回 る 土 地 の 量 で あ る 。 こ の フ ロ ー の 供 給 は し た が っ て 地 価 が 高 い と 大 き く 、 地 価 が 低 い と 小 さ く な り 、図 で は cdで 示 さ れ る 。地 価 は 新 規 需 要 と フ ロ ー の 供 給 と が 一 致 す る と こ ろ で 決 定 さ れ 、図 で はOiと な る 。こ の 地 価 水 準 は 、土 地 に 対 す る 総 需 要（ 留 保 需 要 ＋ 新 規 需 要 ）と ス ト ッ ク と し て の 供 給 と が 一 致 す る と こ ろ で も あ る 。そ し て 、 こ の と き の 土 地 取 引 量 は Ojと な る 。
以 上 の 地 価 決 定 理 論 か ら 、 需 要 面 に お い て は 、 新 規 需 要 と 留 保 需 要 の 総 計 と し て の 需 要 を 、 供 給 面 に お い て は 、 ス ト ッ ク と し て の 供 給 （ 土 地 の 総 量 は 一 定 と 考 え る こ と が で き る ） か ら 留 保 需 要 分 を 差 し 引 い た フ ロ ー の 供 給 を 検 討 す る こ と が 必 要 と な る 。
土 地 の 需 給 を 決 め る 「 新 規 需 要 」 と 「 留 保 需 要 」 は 、 と も に そ の 土 地 の 持 つ 魅 力 を 反 映 し た 需 要 者 の 選 択 行 動 の 結 果 で あ る こ と か ら 、 土 地 の 需 要 に 影 響 を 与 え る と 予 想 さ れ る 変 数 の 一 部 を 取 り 上 げ て 、地 価 と の 関 係 を 1990年 、2000 年 、2008 年 の 3 カ 年 に つ い て 見 て い く こ と と す る （ 図 3-4） 。 な お 、 デ ー タ と し て 、 所 得 は 人 口 1人 当 た り の 所 得 を 用 い 、 通 勤 時 間 は 中 位 値 を 用 い て い る 。