この浸水想定図は、最大クラスの津波が発生した
場合における浸水想定エリアを表示しています。
浸水想定エリアの地価の変動率（公示 阿南 -4 及び阿南 -9 ）
変動率0％（横ばい）
平成20年9月15日リーマンショック
△0.8％
△5.0％
△9.6％
△8.6％
△4.1％
△8.8％
平成23年3月11日東日本大震災
平成24年12月26日 第二次安倍内閣
地価公示阿南-4 浸水深5～10ｍのエリア
地価公示阿南-9 浸水深0ｍのエリア
32
津波想定区域の地価の動向のまとめ
平成26年時点の下落率
阿南
-4・・・想定浸水深
5～
10ｍの地点（視察対象）・・△
8.6％ 阿南
-5・・・想定浸水深
3～
4ｍの地点・・・・・・・・・・△
2.4％
阿南
-9・・・想定浸水深
0ｍの地点・・・・・・・・・・△
4.1％（市の中心から遠いエリア）
注：想定浸水深
0ｍの阿南
-4より、阿南
-9のほうが下落率が高いのは、浸水深という 要因以外の要因の影響（都心への距離など）が大きかったからだと思います。
阿南
-4の
1年間の下落率△
8.6％は、
地価公示 地方圏（住宅地）の平均変動率
△
1.5％と比べてかなり高い下落を示し ている。
33
津波想定区域の地価の動向のまとめ
東日本大震災の被災地でも、津波被災地は、短期的には土地取引はゼロで、価格が付かなかっ たと聞いています。
また、災害危険区域の指定（建築基準法第39条）により、建物の建築が規制され、私権の制限が 行われました。
中長期期的には土地の買い上げが行われているそうです。
ふるさと、家族、思い出は私たちにとってかけがえないものであり、浸水想定エリアでは、それを失 うリスクがあります。
地価は、需要と供給により決まるのですが、
浸水想定エリアは、浸水リスクにより、中長期的には需要（人口）が減少していきます。
それに連動し、周辺の商店街等の店舗が撤退し、利便性が悪くなり、ますます、需要（人口）が減 少するという悪循環が起こる可能性があります。
まとめとして、現在、浸水想定エリアは、この負のスパイラルの初期段階に入っており、地価の大幅 な下落が続いていると言えます。我々不動産鑑定士は、浸水想定エリアをベースにこのような震災 リスクを考慮した分析を今まで以上に行っていかなくてはなりません。
以上
この後で発表のある和歌山でも同じように浸水想定地域では、同じような傾向が見られると思われます。
本日は、ご静聴ありがとうございました。
昨今の危機管理意識の高まりから、需要者はあえてこのような危険なエリアに土地 を求めることが少なくなってきているからだと思われます。
以上
この後で発表のある和歌山でも同じように浸水想定地域では、地価が大幅に下落していると思われます。