土地の先行取得を想定する場合における概算事業フレーム

図表  概算事業フレーム（土地の先行取得を想定する場合） 

（ 土 地 利 用 現 況 及 び 土 地 利 用 計 画 ）

施  行  前 施  行  後

区   分 面  積 割 合 面  積 割 合 備  考

㎡ ％ ㎡ ％

道   路 129,861.76 4.7 591,986.79 21.6

（うち広場） 0.00 0.0 0.00 0.0

公   園 388,080.00 14.2 470,280.00 17.2

緑   地 0.00 0.0 77,750.00 2.8

河   川 0.00 0.0 0.00 0.0

水   路 0.00 0.0 0.00 0.0

その他（ ） 0.00 14.2 0.00 0.0

公共用地計 517,941.76 18.9 1,140,016.79 41.6

民    有    地 2,222,058.24 81.1 53.3

地方公共団体所有地 0.00 0.0 0.0

国 有 地 0.00 0.0 0.0

準 国  有 地 0.00 0.0 0.0

宅地計 2,222,058.24 81.1 1,459,283.21 53.3

保  留  地 - - 140,700.00 5.1

測  量  増 0.00 0.0 -

-合    計 2,740,000.00 100.0 2,740,000.00 100.0

（ 減 歩 率 ）

（ 保 留 地 地 積 ）

公

共

用

地

宅

地

1,459,283.21

施 行 前 同 施 行 後 減  歩  地  積 減    歩    率

宅地地積 更正地積 宅地地積

（登記簿地積） （実測更正後） （含保留地） 公   共 保 留 地 合   算 公   共 保 留 地 合   算

(A) A E P R D p =P/A r =R /A d =D/A

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ％ ％ ％

2,222,058.24    2,222,058.24    1,599,983.21   622,075.03   140,700.00   762,775.03   28.00    6.33   34. 33   

保留地として

施 行 前 施 行 後 宅地総価額の 施行後単価 取り得る 保留地地積 割  合

宅地総価額 宅地総価額 増 加 額 最大限地積 増進率 摘  要

V =A *a V'=E*e △V =V'-V e R ma x=△V /e R R /R max （円／㎡）

千円 千円 千円 円／㎡ ㎡ ㎡ ％ 施行前単価

162,210,252   196,797,935    34,587,684   123,000   281,200.68   140,700.00   50.04    1.68  73, 000  

（参考）民有緑地（官民連携）や地区外緑地の活用により 20%程度の公園緑地を確保する 場合の概算事業フレーム 

１）  施行後公共用地の縮減による負担軽減の考え方 

前述のとおり、基本計画について通常スキームによる事業化を想定した場合、都市計画道 路や公園の整備に対する公的資金の活用と保留地処分金により収入を確保することで事業が 成立し、合算減歩率は約 39.7%と試算される。しかし、地主意識を踏まえると、事業化に 向けた合意形成に際しては、容易ではない状況も予想される。 

また、事業性を考慮した負担軽減策として、施行前の公共用地を増加させるため、「駐留軍 用地内の土地の先行取得制度」と充当の可能性が検討されている一括交付金の活用による土 地の先行取得の方策を示した。土地区画整理事業の基準である地区面積の 3%を超える公園 面積相当の土地の先行取得を想定した場合、合算減歩率は約 34.3%と試算されるが、昨年 度実施した地主アンケートの結果では、土地の売却を考えている地権者の割合は約 1 割であ り、所有規模等の詳細が不明である中で、実際にどの程度の規模まで先行取得が可能かは予 測が困難な状況である。 

そこで、基本計画の事業性を高めるため、官民連携に基づく民有緑地の活用等により、施 行後公共用地を縮減することで負担軽減を図る方策の導入を想定し、その場合の概算事業フ レームを参考として試算する。 

なお、施行後公共用地の縮減の程度については、以下の２つの考え方に基づき、地区面積 の 5%程度（約 14ha）の公園緑地を縮減すると仮定する。 

① 官民連携に基づく民有緑地の活用を想定した場合

「５−２．事業成立性向上に向けた導入方策」での検討に基づき、産業振興地区において、

敷地内で一定規模の緑地（敷地面積の約 2 割と想定）を確保する民間事業者等に対し、容積 率緩和等の開発アドバンテージを付与する方策の導入を想定し、民有緑地の規模に相当する 施行後の公園緑地面積を縮減する。 

公園緑地縮減面積  ＝  産業振興地区約 70ha  ×  2 割  ＝約 14ha 

② 地区外の既存緑地の活用を想定し、地区内の公園緑地面積を縮減する場合

中南部広域都市圏駐留軍用地跡地利用広域構想では、「各基地跡地において、地区面積の 20%程度の公園緑地を確保する」ことを目標としている。また、「沖縄県における駐留軍用 地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法（平成 24 年 4 月 1 日改正）」では、

第20条において、市町村が総合整備計画を定める際、駐留軍用地跡地に「これらの土地と 一体的に整備すべき土地を含む」ことが可能とされている。 

これらの位置づけの解釈として、本地区の北側に隣接して残るシリン側沿川の既存緑地を 本地区と一体的に整備すべき土地と想定し、当該緑地に相当する施行後の公園緑地面積を縮 減する。 

公園緑地縮減面積  ＝  地区外の既存緑地面積相当  ＝  約 14.4ha 

２）  施行後公共施設の縮減による負担軽減を想定した場合の概算事業フレーム 

施行後公共施設の縮減による負担軽減を想定した場合の概算事業フレームは、以下のとお りであり、合算減歩率は約 37.3%となり、通常スキームの場合に比べて約 2.4%の負担軽減 となる。 

なお、事業収支の検討にあたっては、住宅地等において標準的な支線道路の配置を想定し たうえで、事業フレームを算出した。 

図表  基本計画図（施行後公共用地の縮減試算） 

沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法 

（平成七年法律第百二号）（平成二十四年四月一日現在） 

（市町村総合整備計画） 

第二十条  関係市町村の長は、前条の規定によりその返還の見通しが立った旨の通知がさ れた駐留軍用地又は駐留軍用地跡地（これらの土地と一体的に整備すべき土地を含む。次 条において同じ。）を総合的に整備する必要があると認めるとき（次条第一項の県総合整備 計画が定められている場合を除く。）は、市町村総合整備計画を定めることができる。 

図表  基本計画における面積内訳（地区外緑地等も含めて公園緑地を確保する場合）

区分  面積（ha） 

宅地

産業振興地区  約 87ha 

住宅地区  約 69ha 

商業業務地区  約 18ha 

宅地計  約 174ha 

公共用地

道路  約 59ha 

公園緑地  約 41ha（※約 15%）

公共用地計  約 100ha 

地区全体  約 274ha 

図表  概算事業フレーム一覧表 

項目 

基本計画 

（通常スキーム） 

（参考）基本計画 

（地区外緑地等も含めて  公園緑地を確保する場合） 

公共減歩率（％） 約 38.7%  約 33.5％ 

保留地減歩率（％） 約 1.0%  約 3.8％ 

合算減歩率（％） 約 39.7%  約 37.3％