市場規模
国内の不動産売買取引額は、2014年度をピークに2015年度は減少したが、2016年度には若干回復した。2016年度の上場 企業等の国内不動産売買取引額は4兆1,082億円（前年度比+0.5%）となった。ピークに比べて不動産取引額が減少してい る背景には、市場への物件供給の減少、人手不足などによる建築費高騰などを背景とした不動産価格の上昇*（および価 格上昇によるキャップレート**の低下傾向）などが背景。一方、金利低下に伴うイールド・スプレッド***の拡大傾向な どを背景に、不動産ファンドの市場規模は、2016年に31.1兆円（前年比+8.0％）にまで拡大した。J-REITが拡大するとと もに、国内特化型不動産私募ファンドも増加傾向を辿っている。銀行の不動産業向け貸出トレンドも拡大トレンドにある。
*例えば、首都圏の新築マンション価格は2015年の54.70百万円/戸から2016年には55.53百万円/戸へ1.5％上昇（出所：不動産経済研究所データ；月 次の価格の単純平均値）、中古マンションの価格は2015年の30.70百万円/70㎡から2016年には34.76百万円/70㎡へ13.2％上昇した（出所：東京カン テイ）
**キャップレートとは、Capitalization Rateの略。還元利回りとも呼ばれる。不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる 利回りであり、「純収益÷キャップレート＝不動産価格」として表される
***イールド・スプレッドとは、キャップレートと10年国債利回りの差
上場企業等の不動産取引額（単位：10億円）および取引件数（同：件）
出所：都市未来総合研究所「不動産トピックス」を基にSR社作成
不動産ファンド市場規模（単位：兆円）
出所：三井住友トラスト基礎研究所のデータを基にSR社作成 878.2 925.5 949.1 677.3 809.8
1,890.1 1,958.6 2,240.0 1,057.0
553.3 856.8 739.4 847.2
1,954.0 2,148.6 2,089.8 1,551.0 1,601.9
1,107.0 1,163.0 1,730.9 1,818.1
2,232.7 2,390.3 3,208.4
801.5
1,111.5 1,198.1 983.1 1,811.3
2,645.7 3,140.4
1,999.9 2,557.2 2,480.1
2,032.5 2,408.2 2,408.2 2,627.9
4,122.8 4,348.9 5,448.4
1,858.5 1,664.8 2,054.9 1,722.5
2,658.5 4,599.7
5,289.0
4,089.7 4,108.2 594
524 648
846 859 1,155
1,340 1,199
502 513
676 673 810
1,241 1,259
1,014 1,124
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
FY00 FY01 FY02 FY03 FY04 FY05 FY06 FY07 FY08 FY09 FY10 FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16 上期取引額（10億円） 下期取引額（10億円） 取引件数（右軸）
6.1 6.8 7.4 7.4 7.5 7.6 7.8 7.8 8.0 8.3 8.7 9.0 10.4 11.2 11.9 12.6 13.5 14.0 14.8 15.5 6.7
10.0
13.7 13.6 14.0 13.8 14.9 14.7 14.7 14.8 15.8 15.3 15.0 14.9 14.4 13.4 13.5 13.2 13.9 14.5 3.5
4.3
3.4 4.0 3.7 3.1 1.9 2.9 2.5 2.8 2.3 2.2 1.7 1.2 1.1 1.7 1.6 1.6 1.6 1.1 16.3
21.1
24.5 25.0 25.2 24.5 24.6 25.4 25.2 25.9 26.8 26.5 27.1 27.3 27.4 27.7 28.6 28.8 30.3 31.1
0 5 10 15 20 25 30 35
6/07 12/07 6/08 12/08 6/09 12/09 6/10 12/10 6/11 12/11 6/12 12/12 6/13 12/13 6/14 12/14 6/15 12/15 6/16 12/16
J-REIT（兆円） 私募ファンド：国内特化型（兆円） 私募ファンド：グローバル型（国内運用資産額）（兆円）
出所：フラット35、日本銀行、財務省データより同社が作成したデータに基づきSR社作成
キャップレートとイールド・スプレッドの推移
出所：ARES,日本銀行のデータを基にSR社作成
首都圏投資マンション供給戸数
出所：不動産経済研究所データよりSR社作成 -0.5
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5
Oct.
2003 Oct.
2004 Oct.
2005 Oct.
2006 Oct.
2007 Oct.
2008 Oct.
2009 Oct.
2010 Oct.
2011 Oct.
2012 Oct.
2013 Oct.
2014 Oct.
2015 Oct.
2016
（%）
住宅ローン金利（フラット35 21年以上 固定金利） 銀行貸出金利 10年国債金利
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10 Apr-11 Apr-12 Apr-13 Apr-14 Apr-15 Apr-16 キャップレート：オフィス（東京23区） イールドスプレッド
5,130 6,213
7,238
3,394 1,874
1,490 647 553
1,678 2,357
3,758 3,423
4,591 6,232
8,939 8,983
8,616 8,548
8,387 9,210
7,006
5,101 4,583
5,298 6,966
5,703 6,240
6,056 7,028
4,121 3,222 142 150183
81 46 38
16 16 45 69
10582 108 152
199 188
172190212 224 172
122105 100
143120135120143
83 60 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000
首都圏投資用マンション販売戸数 同件数（右軸）
出所：一般財団法人日本不動産研究所データよりSR社作成
注：最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年以内、1戸当たり平均専有面積25～30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション
東京都内の投資用ワンルームマンションの取引利回り（表面利回り*）
出所:一般財団法人日本不動産研究所データよりSR社作成
注：最寄駅から徒歩10分以内、築年数5年以内、1戸当たり平均専有面積25～30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション
*表面利回り（グロス）：年間の家賃収入を物件価格で割り戻した利回り。一方、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引い たものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った利回りを実質利回り（ネット）という。実際の投資にあたっては、
更に、ローンの支払金利、空室リスク、売却時の損失などを勘案する必要がある。投資マンション販売会社によれば、ワンルームマンションへ投資 する者の主たる目的には、利回りの他、老後のキャッシュフロー、節税（投資初期に家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字である場合の建物減 価償却費や支払利息分、相続税の評価額圧縮など）、生命保険（ローン利用に伴う団体信用保険）などがあるという。
J-REIT取引額（単位：10億円）
出所：ARESのデータを基にSR社作成 6.5% 6.5%
6.0%
5.7%
5.5%
5.3%
5.1%5.0% 5.0% 5.0%
5.5%
6.0% 6.0% 6.0%
5.8% 5.8%5.7%5.6%5.5%5.4%
5.2%5.1%
5.0%4.9%
4.7% 4.7%4.6%4.5%
7.0%
6.8%
6.4%
6.1%
5.8%
5.5% 5.5%
5.3%5.2%
5.4%
5.8%
6.3% 6.3%6.2%
6.0% 6.0%5.9%5.8% 5.8%
5.6%5.5%5.4%
5.2%5.1%5.0%4.9%4.8% 4.8%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
期待利回り（城南地区） 期待利回り（城東地区）
6.2%
6.0%
5.6%
5.3%
5.0%
4.8% 4.8%4.7%
4.5%
4.7%
5.2%
5.8%5.9%5.8%
5.6% 5.6%5.5%5.4%5.3%
5.1%5.0%4.9%4.8%
4.6%4.5%4.4% 4.3% 4.3%
7.0%
6.3%
6.0%
5.7%
5.5%
5.2%5.1%5.0% 5.0% 5.0%
5.5%
6.2% 6.2%
6.0%5.9%5.8%5.7%5.6%5.5%5.4%5.3%
5.1%5.0%
4.8%4.7%4.6% 4.6%4.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
取引利回り（城南地区） 取引利回り（城東地区）
358.0 364.9 562.3 809.4 1,342.2
2,184.4 1,506.4
1,007.9
246.6 529.7 710.8 804.2 2,286.5
1,595.8 1,597.1 1,505.9 1,575.9 47
98 84
217 425
543 503
208
57 83
161 202
506
394
434 416 334
0 100 200 300 400 500 600
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 Jan-Nov
2016 Jan-Nov
取引金額（10億円） 取引件数（右軸）
銀行の不動産業向け貸出残高
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」のデータを基にSR社作成