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図5. 24 従前・従後の地目別画地面積分布
33%と減少、 逆に畑が38%と増加している(図5.23)。 筆数においても同様の傾向を示してお り、 農地の面積及び筆数は宅地を大きく上回っている。 次に地目別の画地面積の分布をみると、
3つの地目ともに一定の規模に収束するのではなく、 幅広い分布となっている。 特に田、 畑は その分布の度合いが大きい。 従後の平均画地面積は宅地: 39 1 .29 m2、 田: 656.4 1 m2、 畑:
484.66m2で、あり、 地目によって大きな差異がみられる。 従前の画地面積も地目によって大きく 異なっており、 その差異がそのまま従後の面積にも反映されている(図5.24)。
次に、 換地処分時における地自分布をみると、 同じ地目の画地がまとまって配置されており、
多くの街区が一定の地目に純化されているのが分かる(図5.25)0 S Bにおける主な計画変更 は、 地区南西部における東西方向の 8 つの街区と地区東部の幹線沿い街区であるが、 これらの
田園 畑口 山林圏 その他図
図5. 25 S Bの地自分布
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図5. 26 S Bの多画地所有の分布
街区に位置する画地は、 前者が田として、 後者が畑として利用されている。 組合設立時には宅
地としての利用を想定していたため、 換地設計の段階で画地面積を大きくする必要があり、 こ れに伴い街区についても短辺が大きくするという方法で変更が行われている。 一方、 換地処分 時に宅地となっている画地の数は283で、 従前の347に比べて減少しており、 立地的には地医北 部に分布している。 その形状は不整形な画地が多くなっており、 建物のある画地のみ、 従後も 宅地の地目に指定されたと考えられる。 つまり、 換地設計の段階で計画される画地の多くは宅 地以外の地目であるため、 農地の利用に応じた画地面積へと変更され、 それに伴って街区レベ
ルの変更が行われたと考えられる。
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図5. 27 SBの所有画地階級別画地面積及び評価の従前・従後差比較
(2)画地所有状況と画地割の関係
次に、 換地処分時の画地所有状況をみると、 SBの画地所有者は394名であり、 そのうち20 幽地以 の所有者は8名となっている。 この8名の所有画地の合計は539であり、 従後の総画地 数1433の37.6%にあたる。 その分布をみると、 地区全体に広がっているものの、 各所有者は一 団の土地として換地が定められている (図5.26)。 特に 街区内の画地が少数の所 者によっ て占められている場合、 その街区は二列背割型の整った画地割となっている。
そこで従則、 従後の画地面積及び土地評価の差を所有画地数別に考察する (図5.27)。 尚、
図5.27の縦軸は階級別の総画地数に対する割合を示す。 従前と従後の面積差が100m2未満の減 少となる画地数の割合をみると所有画地数1----5では43%であるのに対し、 11以上では25%とな っている。 方、 面積差がこれより大きくなると画地所有数11以上の割合が他の階級よりも相 対的に大きくなる。 この傾向は 地評価でも同様であり、 所有画地数の多い階級では評価差は きくなり、 清算金による等価交換の度合いが高くなっている。 すなわち、 |凹地数の少ない所 有者は経済力に乏しい場合が多いため、 面積差及び評価差を小さくしようとする傾向にあり、
方、 多画地所有者には評価差を大きくし、 清算金によって等価交換しようとする傾向が強く なっている。 複数の所有者によって構成されている街区は、 従前の面積の差異が換地処分にも 大きく影響するため、 不規則な画地割となる傾向があり、 このような街区は宅地である場合が 多くなっている。
ー方、 多画地所有者によって占められている街区は従前の面積に左右されず、 計l山iのnup支 このような街医の多くは旧もしくは畑を が増大するため、 規則的な画地割を可能としている。
とする計画変更街区であり、 組合設立時の計画において意図されていた:列背割型の整つ
地
今地f;{の利用を怨、定し た画地割は農地として利用される街区において実現されており、 当初、
ていた宅地では、 結果的に不規則な画地割となっている。
SBでは組合設立時の住宅地の形成を想定した計画から農地の利用を前提と 以上のように、
それぞれの地日に応じた街区形態へと変更 的が変更されることによって
した計画へとその
されおり、 組合設立時の街区標準の厳密な適用や用途に応じた画地割といった計間的意図は結 果的に実現されていない。
南部の地目が回であり、 大半の画地が多画地所有者によって占められている 最後に、 地Ix
8つの東西長街区に注目し、 組合設立時の画地割に対する計画意図と換地設計の関係について まず、 画地面積の分布をみると、 地目が田であるため、 総じて面積は大きくなって 考察する。
18 ( 15問)、 面積120坪と設定されており、 画地面積の分
SBの画地標準は問 (図5.28)。 方、
おり、 その分布は220坪から260坪に集中している ---28m
( 12.5間) (10問)、 奥行23m
m
8つの街区のうち典型的な さらに、
布は画地標準120坪の2倍に収束していることが分かる。
(26.0m) ---15問
(25.4m) 画地割となっている2つの街区を抽出し、 画地間口をみると14問
を標準として、
間口7問(12.7m) に集約されているのが分かる。 すなわち、
と2]問(38.1m)
(図5.29)。 両街区の画地奥行は17問と15問で この画地標準に分筆可能な画地割となっている
105坪となり、 組合標準とほぼ 致する。
を7問とすると画地標準 の面積は119坪、
あり、 間
これを最小単位として画地割を行つ ていると考えられ、 将来の宅地の標準化を考慮した計画が行われていると推測できる。
有の標準画地を定め、
つまり、 組合標準に基づき各街|メ
抽出街区(2街区)の画地割友ぴ画地形状 図5. 29