平成２９年度 不動産鑑定士 論文式試験
鑑定理論・論文問題
問題１ （５０点） 移行地に関する次の各問に答えなさい。 (1) 不動産の種別における移行地の定義について、見込地と比較した上で、説明しなさい。 (2) 移行地の個別的要因について説明しなさい。 (3) 従来は店舗、事務所が建ち並んでいたものの近年はマンション建設が進んでいる住宅 移行地においては、次の①及び②に記載する土地の個別的要因は、移行の前後で、土地 価格に対しどのような影響を及ぼすか、またどのような点を重視して分析すべきかを説 明しなさい。ただし、いずれの土地も建物の敷地としての利用が法令等に適合した上で 可能であるものとする。 ① 地域の標準的な土地（間口１：奥行 1.5）と比較して間口が狭く奥行が広い ② 地域の標準的な土地（規模 300 ㎡）と比較して地積が過大 2017 論文ブリッジ講座 問題１ 不動産の種別に関する次の問に答えなさい。 （3）土地の種別のうち見込地と移行地の相違点について説明しなさい。また、見込地及び移行 地の個別的要因の把握について述べなさい。 2017 全日本論文公開模擬試験 第２回 問題１ 下図の甲地及び乙地（いずれも更地）に関する次の各問に答えなさい。 (2)上記（1）において求めた価格が甲地と乙地の合算価格より高くなった。その理由として考 えられる土地の個別的要因を挙げ、それぞれについて簡潔に説明しなさい。ズバリ的中
問題２ （５０点） 不動産鑑定評価基準に定められた対象不動産の確定のための条件に関する次の各問に答 えなさい。 (1) 証券化対象不動産（不動産鑑定評価基準各論第３章第１節に規定する証券化対象不動 産をいう。以下同じ。）の鑑定評価においては、原則として、対象不動産の現実の利用 状況と異なる対象確定条件、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査 範囲等条件を設定してはならないとされているが、その理由について説明しなさい（各 条件の定義について説明する必要はない。）。 (2) 証券化対象不動産の鑑定評価においては、一定の条件の下に、未竣工建物等鑑定評価 を行うことができるとされている。この点に関し、次の各問に答えなさい。 ① 未竣工建物等鑑定評価の定義について説明しなさい。 ② 証券化対象不動産について未竣工建物等鑑定評価を行うことができるための条件に ついて説明しなさい。 (3) 証券化対象不動産以外の鑑定評価においては、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では 対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成 要因について、調査範囲等条件を設定することができるとされている。この点に関し、 次の各問に答えなさい。 ① 調査範囲等条件の設定対象となる特定の価格形成要因の具体的な例を４つ挙げなさ い。 ② 調査範囲等条件の設定対象となる特定の価格形成要因について、調査範囲等条件を 設定することができる場合としてはどのような場合があるか。具体的な例を４つ挙げ なさい。
2017 全日本論文公開模擬試験 第２回 問題４ 戸建住宅の鑑定評価について、次の各問に答えなさい。 (3)増築が予定されている戸建住宅について、増築後の状態を想定して評価対象とする場合に設 定する対象確定条件を説明しなさい。 2017 必修論点総ざらい講座 問題６ 価格時点について、次の各問に答えなさい。 (4)建築中の建物について、鑑定評価を行う時点（現在時点）を価格時点として鑑定評価を行う ことの可否について、対象確定条件にも触れつつ説明しなさい。 2017 必修論点総ざらい講座 問題５ 鑑定評価の条件に関する次の各問に答えなさい。 (4)調査範囲等条件について、条件設定が妥当であると認められる場合を 3 つ例示しなさい。 2017 全日本論文公開模擬試験 第１回 問題３ 土地に関する個別的要因のうち地下埋設物について、次の各問に答えなさい。 (3)地下埋設物が存することが判明している場合の鑑定評価上の対応について具体的に説明し なさい。
問題３ （５０点） 収益還元法に関する次の各問に答えなさい。 (1) 還元利回りと割引率に関し、次の各問に答えなさい。 ① 還元利回りと割引率の定義についてそれぞれ説明しなさい。 ② 還元利回りと割引率の関係について算式を用いて説明しなさい。 ③ 還元利回りと割引率を求める際の留意点について説明しなさい。 (2) 不動産の価格に関する諸原則のうち、還元利回りの決定に当たって重要な指針となる 原則を１つ挙げた上で、当該原則について簡潔に説明しなさい。 (3) 銀行の貸出金利が低下した場合において還元利回りにもたらされる影響について、不 動産鑑定評価基準において例示されている還元利回りを求める方法を１つ用いて説明し なさい。 2017 論文実戦答練 第２回 問題１ 収益還元法について、次の各問に答えなさい。 (2)還元利回りと割引率について、各々どのような場合に使用されるのか、また、その構成要素 はどのように異なるのかを説明しなさい。 2017 必修論点総ざらい講座 問題９ 収益還元法において使用される還元利回りと割引率について、次の各問に答えなさい。 (1) 還元利回りと割引率の相違について述べた上で、両者の大小関係について説明しなさい。 2017 合格基礎答練 第２回 問題１ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法に関する次の各問に答えなさい。 (3)収益還元法（直接還元法）の適用における予測の原則の活用について述べなさい。 2017 分野別過去問解析＋α答練 第３回 問題２ 不動産の価格に関する諸原則のうち予測の原則について、次の各問に答えなさい。 (1)予測の原則について簡潔に説明しなさい。 (3)原価法、取引事例比較法及び収益還元法（直接還元法）における予測の原則の活用について 説明しなさい。
問題４ （５０点） 宅地を新規に賃貸の用に供する場合における賃料の鑑定評価に関する次の各問に答えな さい。 (1) 新規賃料固有の価格形成要因について、その主なものを挙げなさい。 (2) 不動産鑑定評価基準においては、宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃 料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとされている。 この点に関し、次の各問に答えなさい。 ① 積算賃料を求める場合の留意点について説明しなさい。 ② 比準賃料を求める場合の留意点について説明しなさい。 ③ 配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求める場合の留意点について説明しなさい。 (3) 不動産鑑定評価基準においては、宅地の正常賃料の鑑定評価額は、建物及びその敷地 に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法 で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとされている。この点に関し、次の 各問に答えなさい。 ① 賃貸事業分析法とはどのような方法か説明しなさい。 ② 賃貸事業分析法はどのような場合に適用するのが有効か説明しなさい。 ③ 賃貸事業分析法を適用する場合の留意点について説明しなさい。 2017 分野別過去問解析＋α答練 第５回 問題１ 賃料の鑑定評価について次の各問に答えなさい。 (1)宅地の正常賃料の鑑定評価において適用する手法について説明しなさい。 2017 論文的中答練 第３回 問題２ 新規賃料の鑑定評価について、次の各問に答えなさい。 (2)賃貸事業分析法を適用する際の留意点について説明しなさい。
