News Release
「不動産投資に関する調査 2017 年」 －調査結果－
2017 年 12 月 11 日
・ 株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2017 年 9 月～10 月にかけて、不動産投資市場調査の一環として 「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ - アンケート送付先：565（年金基金：383、機関投資家等：182） 機関投資家等･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）、保険会社（生損保）、 共済組合、リース会社等 ※以下では「機関投資家」とします - 回答投資家数：105（年金基金：66、機関投資家：39）（有効回答率：18.6％） - 調査時期：2017 年 9 月～10 月 - 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ - 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ、以下の 3 段階の構成としてい る。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（②での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 - 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。 【回答者の属性】 年金 基金 63% 機関 投資家 37% ＜年金基金と機関投資家の割合＞ n=105 銀行 62% 保険 会社 36% その他 3% ＜機関投資家の割合＞ n=39News Release 2017年12月11日
＜「不動産投資に関する調査」 －2017 年 10 月 調査結果－＞
グラフ中の「n」は、有効回答数を示します 1.オルタナティブ商品への投資実績および投資方針について ①：オルタナティブ商品への投資実績の有無 回答のあった年金基金の 83％（55 基金）、機関投資家の 87％（33 社）がオルタナティブ商品への「投資実績あ り」と回答した。年金基金では実績ありとの回答割合は 2012 年調査以降ほとんど変化していないが、機関投資家で は実績ありとの回答が 2016 年調査より 90％前後を占めており、オルタナティブ商品への投資の浸透がうかがえる。 【グラフ①：オルタナティブ商品への投資実績の有無】 83% 85% 86% 85% 86% 83% 17% 15% 14% 15% 14% 17% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012 (n=109) (n=61)2013 (n=69)2014 (n=71)2015 (n=70)2016 (n=66)2017 【年金基金】 投資実績あり 投資実績なし 89% 78% 78% 78% 92% 87% 11% 22% 22% 22% 8% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012 (n=28) (n=23)2013 (n=23)2014 (n=23)2015 (n=38)2016 (n=38)2017 【機関投資家】 投資実績あり 投資実績なし ②：オルタナティブ商品への投資を行っていない理由 オルタナティブ商品への投資実績がないと回答した投資家が投資を行っていない理由については、「流動性が 低い」や「運用対象に含めていない」との回答が合計 8 件で最多となり、次いで、「伝統的資産への投資で十分と考 えている」および「貴社（基金）のリスク管理・モニタリング体制が不十分」との回答が合計 5 件という結果となった。 オルタナティブ投資を行っていない理由としては、商品性に関する内容や組織内部に関する内容など、さまざま な要因が挙げられている。 【グラフ②：オルタナティブ商品への投資を行っていない理由（複数回答可）】 6 5 4 2 3 2 3 1 1 1 0 0 0 2 2 3 1 3 1 1 2 2 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 流動性が低い 運用対象に含めていない 伝統的資産への投資で十分と考えている 貴社（基金）のリスク管理・モニタリング体制が不十分 オルタナティブ投資に対する知識が乏しい 適切なベンチマークがない 情報の開示量が不十分と感じている 運用方針に適合した投資商品がなかった 投資リスクが大きい 分散投資効果があると思わない 優良と思える運用会社の選定が困難 法令や税務会計制度が不十分だと感じる 最低投資単位が大きすぎる 運用会社の報酬水準やコストが高い 運用会社・信託銀行等からの持込・提案がない その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=30（回答10基金）、機関投資家n=16（回答5社）News Release 2017年12月11日 ③：オルタナティブ投資を行った理由 オルタナティブ投資を行った理由としては、「分散投資効果」との回答が合計 69 件と最も多く、次いで「リターン の向上」が 54 件、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」が 53 件と続いた。 【グラフ③：オルタナティブ投資を行った理由（複数回答可）】 45 32 31 28 1 1 24 22 22 11 1 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 分散投資効果 リターンの向上 安定的なインカムゲイン（分配金）の確保 価格変動リスクが相対的に低い資産への 資金シフトによる安定的なパフォーマンスの確保 インフレヘッジ その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=138（回答53基金）、機関投資家n=81（回答29社） オルタナティブ商品への投資実績があると回答した投資家に対して質問した、投資実績がある具体的なオルタ ナティブ商品については、年金基金と機関投資家の合計で「不動産」が 65 件と最も多く、次いで「ヘッジファンド」 が 59 件、「プライベート・エクイティ」が 33 件と続いた。ただし、年金基金のみでは「ヘッジファンド」が 46 件で最多と なった。「その他」の回答も多く、その内容として「保険関連商品」・「バンクローン」・「マネージドフューチャーズ」と の回答が挙げられた。 【グラフ④：投資実行を行ったことのあるオルタナティブ商品（複数回答可）】 36 46 16 20 25 29 13 17 8 4 0 10 20 30 40 50 60 70 不動産 ヘッジファンド プライベートエクイティ インフラ その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=143（回答53基金）、機関投資家n=71（回答31社）
News Release 2017年12月11日 2.不動産への投資実績および投資方針について ①：不動産投資を行った背景と目的 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「安定的な インカムゲイン（分配金）の確保」が 54 件で最多となり、次いで「分散投資効果」（44 件）となった。既述のオルタナ ティブ投資を行った理由（グラフ③）では「分散投資効果」との回答が最多で、次いで「リターンの向上」となり、「安 定的なインカムゲイン（分配金）の確保」は 3 番目に多い回答であった点と比較すると、不動産投資に際しては、安 定的なインカムゲインを期待する投資家が多いことがうかがえる。 【グラフ⑤：不動産投資を行った理由（複数回答可）】 30 26 13 21 2 1 24 18 16 6 1 1 0 10 20 30 40 50 60 安定的なインカムゲイン（分配金）の確保 分散投資効果 リターンの向上 価格変動リスクが相対的に低い資産への 資金シフトによる安定的なパフォーマンスの確保 インフレヘッジ その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=93（回答36基金）、機関投資家n=66（回答28社） ②：不動産投資運用資産の内訳 現在、不動産投資残高がある投資家の具体的な不動産投資商品に関しては、「国内不動産私募ファンド（オー プンエンド型）」が年金基金では 49％(26 件)、機関投資家では 23％(18 件)となり、いずれにおいても最多割合を占 めた。 2012 年調査からの推移をみると、年金基金においては、「国内不動産私募ファンド（クローズドエンド型）」が減 少傾向にある一方で、オープンエンド型の回答割合は増加傾向にあり、今回調査では 50％弱にまで割合が増加 した。機関投資家においては、「J-REIT」が減少傾向にある一方、オープンエンド型の回答割合は増加している。 不動産投資においてオープンエンド型私募ファンドが主力商品となってきていることがうかがえる。 【グラフ⑥：現在の不動産投資運用資産の内容（複数回答可）】 7% 12% 4% 5% 8% 7% 6% 3% 4% 4% 5% 20% 21% 15% 15% 17% 8% 15% 12% 13% 13% 12% 9% 8% 4% 5% 9% 3% 4% 4% 13% 15% 26% 33% 39% 49% 37% 33% 23% 19% 5% 6% 4% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=46） 2013 （n=33） 2014 （n=53） 2015 (n=48) (n=41)2016 (n=53)2017 ＜現在の不動産投資運用資産の内訳（年金基金）＞ （複数回答可） 実物不動産（含、信託受益権） 国内不動産私募ファンド（クローズドエンド型） 国内不動産私募ファンド（オープンエンド型） 海外不動産私募ファンド（クローズドエンド型） 海外不動産私募ファンド（オープンエンド型） J-REIT 海外REIT 国内不動産デット 海外不動産デット ファンドオブファンズ その他 5% 4% 6% 7% 6% 5% 6% 5% 4% 20% 14% 17% 12% 9% 4% 5% 3% 3% 8% 9% 39% 32% 28% 29% 20% 22% 2% 3% 4% 8% 3% 4% 6% 5% 5% 10% 11% 15% 21% 22% 23% 15% 16% 13% 6% 13% 11% 12% 11% 11% 9% 8% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=41）（n=37）2013 （n=46）2014 (n=34)2015 (n=111)2016 (n=79)2017 ＜現在の不動産投資運用資産の内訳（機関投資家）＞ （複数回答可） 実物不動産（含、信託受益権） 国内不動産私募ファンド（クローズドエンド型） 国内不動産私募ファンド（オープンエンド型） 海外不動産私募ファンド（クローズドエンド型） 海外不動産私募ファンド（オープンエンド型） J-REIT 海外REIT 国内不動産デット 海外不動産デット ファンドオブファンズ その他
News Release 2017年12月11日 ③：今後の不動産投資について 不動産投資残高がない投資家も含め今後の不動産投資のスタンスについて質問したところ、年金基金では、 「現状の不動産投資額を維持する予定である」との回答が、機関投資家では「不動産投資を実行する/増やす予定 である」とする回答が最多となった。 現在不動産投資を行っておらず、今後も行う予定のない投資家層が年金基金では約 3 割を占める一方、機関 投資家では 15％にとどまっており、不動産投資に対する両者のスタンスには差があるといえる。全体では、「投資 検討すべき投資対象の一つ」と考える投資家層、現状維持の投資家層も含め、不動産投資に前向きな回答が 7 割 程度を占める結果となった。 「不動産投資を実行する/増やす予定である」、「不動産投資は、投資検討すべき投資対象の一つとして考えて いる」と回答した投資家に、その具体的な投資商品を質問したところ、年金基金においては、「国内不動産を投資 対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」という回答が 6 年連続で最多となった。また、「海外不動産を投資対 象とした私募ファンド（オープンエンド型）」の回答割合も 2016 年調査から 2 割程度を占めており、国内／海外問わ ずオープンエンド型不動産ファンドへの注目度が高まっていることがうかがえる。機関投資家においては、これまで の調査では「J-REIT」が最多であったが、2016 年調査より年金基金と同様に「国内不動産を投資対象とした私募フ ァンド（オープンエンド型）」とする回答が最多となっている。 【グラフ⑦：今後の「不動産」投資に対するスタンス】 21 8 20 16 1 1 8 19 6 5 1 0 5 10 15 20 25 30 35 現状の不動産投資額を維持する予定である 不動産投資を実行する/増やす予定である 不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない 不動産は、投資検討すべき 投資対象の一つとして考えている 不動産投資額を減らす予定である その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=67（回答64基金）、機関投資家n=39（回答37社） 【グラフ⑧：今後、投資を開始あるいは増加させたい不動産商品について（複数回答可）】 3% 23% 23% 7% 3% 5% 6% 4% 3% 15% 9% 6% 7% 10% 4% 9% 3% 14% 13% 6% 7% 6% 11% 10% 8% 7% 5% 3% 4% 3% 8% 7% 5% 6% 7% 15% 21% 20% 26% 29% 32% 36% 35% 20% 7% 3% 4% 3% 11% 12% 10% 11% 5% 8% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=43）（2013n=31）（2014n=28） (n=39)2015 (n=48)2016 (n=46)2017 【年金基金】 国内不動産を投資対象とした私募ファンド（クローズドエンド型） 海外不動産を投資対象とした私募ファンド（クローズドエンド型） 国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型） 海外不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型） 実物不動産 ファンドオブファンズ J-REIT 海外REIT（グローバル、米国特化型を含む） 国内不動産デット 海外不動産デット 特にない その他 3% 3% 10% 3% 11% 3% 12% 6% 6% 14% 6% 8% 6% 4% 3% 3% 23% 11% 4% 32% 32% 35% 23% 14% 15% 3% 4% 6% 9% 4% 16% 7% 6% 8% 9% 9% 3% 4% 6% 12% 8% 11% 10% 14% 23% 12% 21% 30% 3% 4% 3% 3% 7% 6% 11% 6% 4% 11% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=31）（2013n=28）（2014n=31） (n=26)2015 (n=66)2016 (n=54)2017 【機関投資家】 国内不動産を投資対象とした私募ファンド（クローズドエンド型） 海外不動産を投資対象とした私募ファンド（クローズドエンド型） 国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型） 海外不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型） 実物不動産 ファンドオブファンズ J-REIT 海外REIT（グローバル、米国特化型を含む） 国内不動産デット 海外不動産デット 特にない その他
News Release 2017年12月11日 3.望まれる不動産投資水準や条件について 現在、不動産投資残高のある投資家に対して、実物不動産（不動産信託受益権を含む）または不動産私募ファ ンドに投資する場合、どのような水準・条件を望むかについて質問したところ、以下の結果となった。 ①：ファンドタイプ 検討可能なファンドタイプについては、「オープンエンド型」が年金基金では 57％（27 件）、機関投資家では 51％（25 件）を占めており、引き続きオープンエンド型への投資意欲は高い。 一方、「固定型（クローズドエンド型）」の回答割合は、2012 年調査では年金基金・機関投資家ともに約 4 割を占 めていたが、今回調査ではそれぞれ 17％（8 件）、22％（11 件）に減少している。 【グラフ⑨：ファンドタイプ】 34% 64% 59% 53% 53% 57% 3% 7% 10% 11% 11% 6% 17% 14% 21% 26% 16% 19% 45% 14% 10% 11% 21% 17% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=29）（2013n=14）（2014n=29） (n=38)2015 (n=38)2016 (n=47)2017 【年金基金】 固定型（クローズドエンド型） 追加型（クローズドエンド型） 一任型（クローズドエンド型） オープンエンド型 53% 42% 50% 61% 44% 51% 8% 8% 10% 12% 6% 8% 13% 9% 20% 14% 41% 42% 29% 30% 26% 22% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=17）（2013n=12）（2014n=24） (n=23)2015 (n=61)2016 (n=49)2017 【機関投資家】 固定型（クローズドエンド型） 追加型（クローズドエンド型） 一任型（クローズドエンド型） オープンエンド型 ②：投資期間 不動産投資を行う際の投資期間については、年金基金・機関投資家ともに「10 年以上」が最多となった。 次いで多かった回答は、年金基金では、「3 年以上～5 年未満」、「5 年以上～7 年未満」となり、機関投資家では、 「7 年以上～10 年未満」 となった。 10 年超の長期投資を志向する投資家がボリュームゾーンである一方、5 年前後の短～中期で資産入替を想定 している投資家も多いことが伺える。 【グラフ⑩：投資期間】 7% 5% 4% 8% 10% 9% 20% 19% 28% 17% 27% 9% 7% 14% 28% 8% 7% 36% 33% 33% 28% 25% 23% 41% 27% 19% 8% 42% 23% 5% 7% 10% 4% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=22）（2013n=15）（2014n=21） (n=25)2015 (n=24)2016 (n=30)2017 【年金基金】 1年未満 1年以上～3年未満 3年以上～5年未満 5年以上～7年未満 7年以上～10年未満 10年以上 その他 6% 8% 38% 33% 38% 17% 33% 32% 6% 8% 25% 14% 20% 13% 17% 8% 25% 28% 16% 31% 50% 31% 33% 14% 16% 13% 15% 6% 8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=16） （2013n=6）（2014n=13） (n=12)2015 (n=36)2016 (n=25)2017 【機関投資家】 1年未満 1年以上～3年未満 3年以上～5年未満 5年以上～7年未満 7年以上～10年未満 10年以上 その他
News Release 2017年12月11日 ③：レバレッジ水準 年金基金では「30％以上～40％未満」が 45％（13 件）で最多となり、次いで「レバレッジ不要」が 24％（7 件）とな った。低レバレッジでリスクを抑えた不動産投資が継続しているが、「50％以上～60％未満」との回答も 3％（1 件） 見られた。一方、機関投資家においては、「30％以上～40％未満」が 35％（11 件）で最多となり、次いで「40％以上 ～50％未満」が 29％（9 件）となった。 年金基金と機関投資家でボリュームゾーンは一段階異なる結果となったが、いずれにおいても LTV 水準を 40％ 前後としているオープンエンド型ファンドを念頭においた回答が多いものと推察される。 【グラフ⑪：レバレッジの水準】 7% 3% 18% 14% 5% 13% 17% 7% 9% 14% 38% 38% 43% 45% 36% 43% 14% 33% 9% 21% 36% 21% 43% 17% 30% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=22）（2013n=14）（2014n=21） (n=24)2015 (n=23)2016 (n=29)2017 【年金基金】 レバレッジ不要 30%未満 30%以上～40%未満 40%以上～50%未満 50%以上～60%未満 60%以上～70%未満 70%以上～80%未満 80%以上6% 13%6% 17% 3% 12% 33% 19% 8% 3% 6% 24% 17% 31% 33% 44% 29% 18% 13% 8% 19% 35% 6% 6% 17% 8% 10% 35% 50% 13% 17% 22% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=17）（2013n=6）（2014n=16） (n=12)2015 (n=36)2016 (n=31)2017 【機関投資家】 レバレッジ不要 30%未満 30%以上～40%未満 40%以上～50%未満 50%以上～60%未満 60%以上～70%未満 70%以上～80%未満 80%以上 ④：投資対象地域 検討可能な国内の投資対象地域については、年金基金では「首都圏」が 30％（25 件）で最多となり、機関投資 家では「東京 23 区」が 28％（22 件）で最多となった。「東京 23 区」と「首都圏」の回答割合を合計すると、年金基金 では 57％（47 件）、機関投資家では 51％（40 件）といずれも過半数を占めるが、「近畿圏」、「名古屋圏」も一定の 割合を占めており、首都圏に加え「近畿圏」、「名古屋圏」を始めとする地方の中核都市にも分散投資する意向の 投資家が多いことがうかがえる。 【グラフ⑫：投資対象地域（複数回答可）】 6% 6% 6%6% 4%5% 10% 7% 8% 10% 14% 13% 16% 17% 11% 16% 20% 18% 19% 18% 42% 32% 27% 35% 29% 30% 33% 35% 27% 25% 25% 27% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=36）（n=31）2013 （n=70）2014 (n=55)2015 (n=63)2016 (n=82)2017 【年金基金】 東京23区 首都圏 近畿圏 名古屋圏 地方圏 （首都圏・近畿圏・名古屋圏以外） その他 3% 6% 9% 11% 4% 9% 13% 10% 14% 17% 11% 16% 15% 13% 14% 17% 15% 17% 19% 26% 32% 25% 37% 28% 23% 42% 32% 31% 33% 29% 28% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=31）（n=22）2013 （n=36）2014 (n=27)2015 (n=92)2016 (n=78)2017 【機関投資家】 東京23区 首都圏 近畿圏 名古屋圏 地方圏 （首都圏・近畿圏・名古屋圏以外） その他
News Release 2017年12月11日 ⑤：投資対象プロパティタイプ 検討可能なプロパティタイプについては、年金基金、機関投資家いずれにおいても、「オフィス」、「賃貸住宅」、 「商業施設」、「物流施設」に回答が分散する結果となった。 年金基金・機関投資家ともに、過去調査と比較すると上記 4 タイプ以外の回答割合がやや増加した。特に機関 投資家では、近年注目が高まっている「ホテル」が 14％（18 件）を占めている。 オフィス、住宅を始めとした人気の高いプロパティタイプへの投資実行が困難な状況が継続しているなかで、検 討可能なプロパティタイプの範囲を拡大している様子がうかがえる。 【グラフ⑬：投資対象プロパティタイプ（複数回答可）】 5% 3% 4% 7% 4% 6% 7% 5% 9% 7% 7% 5% 6% 4% 6% 7% 7% 9% 7% 7% 9% 13% 20% 15% 18% 21% 18% 16% 15% 23% 18% 22% 17% 24% 24% 20% 22% 20% 18% 21% 22% 20% 21% 22% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=75）（2013n=46）（2014n=80） (n=89)2015 (n=101)2016 (n=111)2017 【年金基金】 オフィス 賃貸住宅 商業施設 物流施設 ホテル 医療関連施設 高齢者住宅 その他 3% 10% 8% 8% 7% 8% 5% 3% 8% 6% 6% 7% 7% 12% 13% 12% 14% 19% 20% 15% 19% 18% 17% 20% 20% 17% 17% 18% 17% 22% 17% 17% 17% 18% 19% 29% 23% 21% 20% 21% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=59）（n=30）2013 （n=52）2014 (n=64)2015 (n=138)2016 (n=132)2017 【機関投資家】 オフィス 賃貸住宅 商業施設 物流施設 ホテル 医療関連施設 高齢者住宅 その他 ⑥：運用会社 運用会社の選定において注視する項目は、年金基金と機関投資家の回答数の合計で「運用実績」が 51 件で最 多となった。 そのほか、「信用力（クレジット）」（36 件）、「適切な情報開示」（33 件）、「物件取得能力」（32 件）が上 位となり、年金基金、機関投資家それぞれの上位の回答はほぼ同様であった。上位となった項目は過去調査でも 同様に回答数が多く、投資家が運用会社を選定する際に重視する項目に変化はないことがうかがえる。 【グラフ⑭：不動産運用会社の選定において注視している項目（複数回答可）】 30 23 21 20 11 12 10 13 9 9 9 7 8 8 5 6 0 21 13 12 12 11 8 10 7 8 8 7 6 5 4 7 4 0 10 20 30 40 50 60 運用実績 信用力（クレジット） 適切な情報開示 物件取得能力 運用（人員）体制 運用戦略の有効性 投資家への迅速な報告・対応 リスク管理・コンプライアンス態勢 運用哲学 市況の変化への迅速な対応 運用報告における説明力 利益相反防止態勢 投資戦略の一貫性 商品･リスク説明能力 具体的なリターン目標に関する数値 デット資金調達力 その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=201（回答36基金）、機関投資家n=143（回答24社）
News Release 2017年12月11日 ⑦：リターン水準 現在不動産投資残高がない投資家も含め、不動産投資を行う場合の期待リターンについて質問した。 それぞれの項目の回答の平均値を見ると、単年度配当利回りについては、年金基金は 4.28％、機関投資家は 4.15％となった。年金基金・機関投資家ともに 4％台前半となった。 総合収益率については、今回調査では全資産に対し不動産資産の期待リターンが年金基金は 2.22％、機関投 資家は 2.89％高い結果となった。2012 年調査以降、全資産に対する不動産資産のスプレッドは、年金基金、機関 投資家いずれにおいても概ね 2～3％となっており、投資家の不動産に対する期待リターンは依然として高いことが 分かる。 【グラフ⑮：不動産投資に対するリターン水準】 4.75 4.39 4.93 4.27 4.74 4.28 4.92 4.68 3.96 4.19 3.94 4.15 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 2012 2013 2014 2015 2016 2017 （％） ＜単年度配当利回り（不動産資産）＞ 年金基金 機関投資家 5.54 4.86 5.74 5.29 5.17 5.12 6.19 7.55 5.73 7.38 4.92 4.95 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 （％） ＜総合収益率（不動産資産）＞ 年金基金 機関投資家 5.56 5.25 5.78 6.91 5.80 6.36 7.56 5.77 6.85 6.82 6.06 5.79 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 （％） ＜IRR（グロス） （不動産資産）＞年金基金 機関投資家 3.61 3.66 3.44 3.91 3.06 2.90 3.17 1.50 2.03 2.28 2.14 2.06 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 （％） ＜総合収益率（全資産）＞ 年金基金 機関投資家
News Release 2017年12月11日 4.オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募 REIT）について ①：私募 REIT 投資の検討状況 機関投資家に大きな変化は見られなかった一方で、年金基金では「既に投資している」という回答割合が毎年 堅調に増加しており、本アンケート調査開始以降初めて「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない」との回 答を上回った。 マイナス金利の導入等による資金運用難により、私募 REIT 投資が加速している実態を垣間見ることができる。 【グラフ⑯：私募 REIT への投資に関する検討状況】 8% 5% 6% 4% 30% 6% 3% 3% 3% 40% 48% 34% 39% 34% 22% 10% 23% 20% 15% 15% 13% 8% 3% 7% 10% 8% 13% 9% 7% 12% 12% 10% 21% 24% 25% 43% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=83）（n=62）2013 （n=70）2014 (n=71)2015 (n=73)2016 (n=68)2017 【年金基金】 既に投資している 投資を行うことを決定し、その準備を行っている 興味はある 将来的に投資を行う可能性がある 検討した結果、投資しないことを決定した 名称を聞いたことがあるが、何も検討していない 名称を聞いたことが無く、何も検討していない その他 13% 4% 5% 9% 3% 4% 3% 48% 13% 4% 8% 3% 30% 27% 39% 11% 26% 13% 9% 9% 4% 5% 5% 22% 13% 23% 9% 8% 8% 4% 4% 26% 36% 30% 66% 55% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=23） （n=23）2013 （n=22）2014 (n=23)2015 (n=38)2016 (n=38)2017 【機関投資家】 既に投資している 投資を行うことを決定し、その準備を行っている 興味はある 将来的に投資を行う可能性がある 検討した結果、投資しないことを決定した 名称を聞いたことがあるが、何も検討していない 名称を聞いたことが無く、何も検討していない その他 ②：私募 REIT に対する認識 年金基金、機関投資家ともに「非上場であり、上場 REIT に比べて投資口の価格変動リスクが小さい」との回答割 合が最多となった。年金基金においては、「知らない、分からない」という回答割合は減少傾向にあり、認知度が少 しずつ向上していることがうかがえる。また、年金基金・機関投資家ともに「流動性が低いと認識」の回答割合が一 定程度見られる一方で、「長期投資を行う機関投資家に適している」との回答割合も同程度を占めており、私募 REIT の商品特性への理解が広がっている。 【グラフ⑰：私募 REIT に対する認識（複数回答可）】 3% 3% 4% 4% 3% 6% 6% 3% 5% 5% 3% 4% 4% 3% 5% 4% 5% 5% 4% 3% 7% 9% 6% 4% 6% 8% 3% 5% 3% 4% 3% 4% 3% 11% 7% 8% 10% 8% 14% 6% 5% 6% 5% 4% 5% 5% 6% 8% 7% 8% 3% 4% 9% 15% 17% 15% 17% 3% 9% 3% 4% 3% 4% 3% 10% 12% 16% 11% 12% 14% 11% 7% 8% 10% 8% 11% 21% 15% 10% 8% 7% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=190）（n=153）2013 （n=178）2014 (n=183)2015 (n=191)2016 (n=200)2017 【年金基金】 知らない、分からない 投資口の換金制限はあるが、一定の流動性が見込める 投資口の換金制限があるため、流動性は低いと認識 投資口の流動性が高い上場REITの方が魅力的 流動性が低いにもかかわらず、上場REITに比較して、利回りが低い 非上場であり、上場REITに比べて元本変動リスクが小さい 元本変動リスクが低いため、利回りが低いとは思わない 非上場であり、上場REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい 投資口の価格変動幅は小さいが、流動性も低いため、要求利回り水準に見合っていないと考える 投資口の流動性は低いが、価格変動幅も小さいため、要求利回り水準に見合っていると考える クローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較してレバレッジが低い商品が多く、リファイナンスリスクが低い 投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して、長期投資を行う年金基金には適している 投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドの方が投資スタンスに合致する 運用会社のグループ会社が他ファンド･上場REITを運営している等、利益相反が懸念される 鑑定評価額に基づき換金のための投資口価格が算出されるが、価格の妥当性に確信が持てない 現時点では、商品数が少なく選択できない 情報開示の要求が上場J-REITよりも低いため、不安がある トラックレコードが十分に蓄積されてから投資判断すればよい リスクに対して十分なリターンの見込める商品である 他の不動産投資商品と比較してリターンが低い その他 3% 3% 6% 3% 5% 6% 3% 4% 3% 4% 8% 9% 7% 9% 3% 4% 4% 4% 6% 8% 9% 8% 16% 6% 10% 12% 14% 14% 5% 4% 6% 6% 11% 7% 6% 3% 4% 11% 6% 4% 7% 9% 3% 23% 14% 11% 15% 17% 16% 8% 6% 6% 8% 6% 6% 7% 17% 24% 16% 18% 11% 14% 4% 4% 6% 3% 8% 6% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 （n=77） 2013 （n=70） 2014 （n=86） 2015 (n=89) (n=142)2016 (n=139)2017 【機関投資家】 知らない、分からない 投資口の換金制限はあるが、一定の流動性が見込める 投資口の換金制限があるため、流動性は低いと認識 投資口の流動性が高い上場REITの方が魅力的 流動性が低いにもかかわらず、上場REITに比較して、利回りが低い 非上場であり、上場REITに比べて元本変動リスクが小さい 元本変動リスクが低いため、利回りが低いとは思わない 非上場であり、上場REITに比べて投資口の価格変動リスクが小さい 投資口の価格変動幅は小さいが、流動性も低いため、要求利回り水準に見合っていないと考える 投資口の流動性は低いが、価格変動幅も小さいため、要求利回り水準に見合っていると考える クローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較してレバレッジが低い商品が多く、リファイナンスリスクが低い 投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドと比較して、長期投資を行う機関投資家には適している 投資期間が確定しているクローズドエンド型の不動産私募ファンドの方が投資スタンスに合致する 運用会社のグループ会社が他ファンド･上場REITを運営している等、利益相反が懸念される 鑑定評価額に基づき換金のための投資口価格が算出されるが、価格の妥当性に確信が持てない 現時点では、商品数が少なく選択できない 情報開示の要求が上場J-REITよりも低いため、不安がある トラックレコードが十分に蓄積されてから投資判断すればよい リスクに対して十分なリターンの見込める商品である 他の不動産投資商品と比較してリターンが低い その他
News Release 2017年12月11日 5.不動産投資を行ううえで必要な条件について 不動産投資を行ううえで必要な不動産投資インフラ条件については、年金基金では「不動産運用会社の運用能 力」が最多（33 件）となった。年金基金からの本設問に対する昨年調査の回答は「一定の流動性の確保・向上」が 最多であったが、本年は 5 番目に多い結果となった。 マイナス金利下での資金運用難も相俟って、投資家が運用会社の運用能力を重視する姿勢が鮮明な傾向にあ る。 また、「投資実行時・投資実行中の運用会社・信託銀行等からの十分な情報開示」との回答が年金基金･機関投 資家のいずれでも上位に挙げられており、大部分の投資家が投資実行の前後にかかわらず、「十分な情報開示」 を求めていることがわかる。 【グラフ⑱：不動産投資に必要なインフラ・条件（複数回答可）】 33 30 30 29 28 28 17 17 12 10 10 9 6 6 4 18 16 23 10 24 21 8 17 3 11 4 11 1 0 10 20 30 40 50 不動産運用会社の運用能力 運用方針に適合した投資商品の提供 投資実行時の運用会社・信託銀行等からの十分な情報開示 不動産評価額の精度、信頼性向上 一定の流動性の確保・向上 投資実行中における運用会社・信託銀行等からの適切な運用報告 価格変動リスクを抑制する仕組み 信託銀行/自社のデューデリジェンスおよびモニタリング機能の強化 不動産運用業界の年金資産運用/機関投資家に対する理解 ベンチマークとなる実物不動産インデックスの拡充 不動産投資に関する勉強会等の開催 ベンチマークとなる不動産ファンドインデックスの拡充 不動産運用会社の報酬水準の引き下げ 年金コンサルタントの不動産コンサルティング能力の強化 不動産投資コンサルタントの存在 その他 年金基金 機関投資家 年金基金n=269（回答65基金）、機関投資家n=167（回答38社）
News Release 2017年12月11日
末尾 ＜用語集＞
本調査における用語の定義は、以下のとおりとします。
なお、本調査にいう「不動産投資」とは、具体的に以下の内容を指しています。
・不動産私募ファンドへの投資（国内ファンド･国外ファンド・オープンエンド型･クローズドエンド型いずれも含む） ・上場 REIT への投資（国内（J-REIT）および国外 REIT いずれも含む）
・不動産デット投資（国内不動産ローン債権及び国外不動産ローン債権を裏付とした信託受益権や CMBS） ・ファンドオブファンズ 「不動産私募ファンド」 不動産を投資対象として投資家の資金を運用する仕組み。 本調査では、複数投資家向けの合同運用ファンドに加え、単一投資家向け投資プログラム（いわゆるセパレートアカウ ント）についても、不動産私募ファンドに分類する。 なお、不動産特定共同事業法商品は含まない。 不動産私募ファンドのタイプは、具体的には、以下の①～⑤に大別される。 ① 固定型 ： ファンド組成前に取得物件が確定しているタイプ。 ② 追加型 ： ファンド組成前に一部の物件は確定しているが、ファンド組成後も追加取得を行うタイプ。 ③ 一任型 ： ファンド組成前に取得物件は確定しておらず、取得方針・基準に基づき、不動産運用会社の裁 量により物件取得が行われるタイプをいう。ブラインドプール型と言われることもある。 ④ クローズドエンド型 ： 不動産私募ファンドのうち、運用期間の定めがあるファンド。 ファンド運営期間中での解約・換金は原則不可。 ⑤ オープン エン ド 型 ： 不動産私募ファンドのうち、運用期間の定めがなく永続的に運用を行うファンド。 一定期間毎に投資参入、解約・換金が可能であり、その際の持分価格は、評価額に より算出される。 「運用スタイル」 コア ： 優良な物件に投資して、インカムゲインを重視した長期安定運用を行う。 オポチュニスティック ： 主として収益性の低い不動産を投資対象とし、問題点を改善し価値を高めたうえで売却 して、キャピタルゲインの獲得を目指す。 投資対象の一部に開発型案件や企業投資を含むファンドも含める。 バ リ ュ ー ア ッ ド ： コアおよびオポチュニスティックの中間的タイプであり、インカムゲインおよびキャピタルゲイ ン双方の獲得を目指す。 開発型 ： 開発利益の獲得に特化したファンド。 「投資エリア」 首 都 圏：東京 23 区を除く東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県 近 畿 圏：大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・和歌山県・滋賀県 名古屋圏：岐阜県・愛知県・三重県 「IRR（グロス）」 当初出資額と投資期間中のキャッシュフローの現在価値を等しくさせる割引率をいい、投資に対する収益性を 表す指標として用いられる。 （本調査においては、運用会社報酬控除前および源泉徴収税控除前の数値）
News Release 2017年12月11日 1. この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融 商品を含む商品、サービスまたは権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたも のではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご 自身でご判断くださいますようお願いいたします。 2. この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社 はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません。本資料は作成時点または調査時点に おいて入手可能な情報等に基づいて作成されたものであり、ここに示したすべての内容は、作成日における 判断を示したものです。また、今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するものではありません。本資料の 内容は、予告なく変更される場合があります。 3. この資料の一切の権利は当社に帰属しております。当社の事前の了承なく、その目的や方法の如何を問わ ず、本資料の全部または一部を複製・転載・改変等してご使用されないようお願いいたします。 4. 当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。当社は 不動産投資顧問業者または金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投 資判断に関する助言業務を行います。当社は助言業務を遂行する過程で、不動産等について資産価値を 算出する場合があります。しかし、この資産価値の算出は、当社の助言業務遂行上の必要に応じて行うもの であり、ひとつの金額表示は行わず、複数、幅、分布等により表示いたします。
