お世話になります
⼊居率地域１番を目指して
「⼾建賃貸」という選択
〜
需要 ＞＞＞ 供給 〜
全国的にアパートやマンションといった賃貸住宅は供給過剰
の状態にあり、増え続ける空室・空き家が社会的な問題となっ
ています。
しかし、賃貸住宅の中で唯⼀、圧倒的に需要が供給を上回っ
ているのが「⼾建賃貸」です。「⼾建賃貸」とは、新築の⼀⼾
建てを賃貸する不動産投資・⼟地活⽤ですが、従来の集合住宅
を新築する場合と比較しても多くのメリットがあります。
サニーライブホールディングス㈱を設⽴し、新たなスタートを切りました。
弊社は今、地域の皆さまに愛される企業を目指し、単なる不動産業や街の不動産屋ではなく、
本来あるべき「サービス業としての原点回帰」を最大のテーマに掲げております。全社員が、
一本の電話応対、お客さまへのご挨拶といった基本から⾃⾝の⾏動と振る舞いを⾒つめ直し、
より充実した顧客サービスをご提供できるよう努⼒してまいります。
今後とも宜しくお願い申し上げます。
執⾏役員 米納 克彦
【メリット① 需要は多いが供給は少ない】
国⼟交通省が毎年実施しているアンケートによると、望まし
い住宅形態として約7割の⼈が「⼀⼾建て」を希望。マンション
タイプは約1割と、圧倒的な⼾建⼈気が伺えますが、実際に賃貸
住宅として供給されているのはわずか全体の4.5%です。
【メリット② ⾼い賃料設定が可能】
市場にある⼾建の物件数が少ないため、集合住宅と⽐較して
も競争⼒に優れており、⾼い家賃設定が可能です。タイプにも
よりますが、富山県内では8〜11万円台の家賃が取れています。
他にも、狭⼩地でも建築が可能だったり、将来的には切り売
りも可能といったメリットもあります。当社は実績も多数あり
ますので、ご興味があればぜひお問合せください。
残暑の候、ますます御健勝のこととお慶び申し上げます。
日頃は大変にお世話になっております。
⽴秋を過ぎても厳しい暑さが続いておりますが、オーナーの皆さまはい
かがお過ごしでしょうか。さて、先月号の光陽満室新聞でご紹介させてい
ただきましたが、弊社は中⻄社⻑の下、新体制での出発をいたしました。
また、サニーライブグループとしましても、グループ10社の能⼒を戦略的
に組み合わせ、グループ総体でのシナジー効果をさらに発揮していくため、
サービス業への原点回帰
J’s style明園（高岡市明園町）
広いLDKと対面式キッチンが人気です♪
⼾建賃貸⼊居状況（H28年7月末現在）
⼾数 入居数 ⼊居率
高岡店 33 32 97.0%
富山店 23 22 95.7%
計 56 54 96.4%
今月のトピックス
砺波市が住みよさランキング全国３位に！
東洋経済新報社が全国の都市を対象に毎年
公表している「住みよさランキング」。最新
の2016年のランキング結果が発表されました。
｢住みよさランキング｣は、公的統計をもと
に、それぞれの市が持つ“都市⼒”を、「安心
度」「利便度」「快適度」「富裕度」「住居
⽔準充実度」の5つの観点に分類し、採用15
指標について、それぞれ平均値を50とする偏
スタッフ紹介
差値を算出、その単純平均を総合評価としてランキングしたもので、今回が23回目となります。
今年の「住みよさランキング」総合評価1位は千葉県印⻄市、2位が愛知県⻑久⼿市、3位が
富山県砺波市でした。1位の印⻄市は5年連続、2位の⻑久⼿市は2年連続同順位でしたが、3位
の砺波市（富⼭）は、⼀昨年13位、昨年8位と順位を上げ、今回トップ3入りを果たしました。
「住みよさランキング2016」総合評価トップ10
昨年オープンしたイオンモールとなみ
4位以降も北陸3県の都市が強く、トップ10中6市がランクイン。
また、富山県ではトップ50に魚津市（13位）、滑川市（14位）、
射水市（21位）、⿊部市（23位）、小矢部市（28位）、氷⾒市
（35位）、高岡市（38位）、富山市（42位）が入っています。
地域密着でお客さまに住環境を提供させていただく会社として、
私たちも「住みよいとやま」をもっとたくさんの方々にアピール
していきます♪
氏 名 石川 裕佳（いしかわ ゆか）
出身地 富山県射水市
所属・役職 高岡店 賃貸営業・主任
⼊社年⽉ 2007年3月
趣味･特技 フレッシュテニス・ゴルフ
好きな食べ物 焼き鳥
休日の過ごし方 犬と遊ぶ・食べ歩き
最近嬉しかった
こと
お客さまに他のお客さまを
ご紹介していただいたこと
ひとこと
オーナーさまとお客さま双方にご満足していただけるようサービスの向上に
努めていきます。
今後もご指導、お⼒添えをいただきますよう宜しくお願いいたします。
賃貸管理コーナー
富山店 管理営業
植竹 伸明
【ご相談・お問合せ】オーナーさま管理ご相談窓⼝
高岡店：中村
富山店：植竹
全国で当たり前になりつつある設備のリニューアル
⼊居を促進し不満による退室を防ぐ！
㈱船井総合研究所 賃貸管理ビジネス研究会の発表によると、全国の賃貸住宅で①
ＴＶモニター付インターホン②温水洗浄便座③エアコン④シャワー付洗面化粧台⑤
シングルレバー混合水栓は、もはや入居者にとって当たり前になりつつある設備に
なっているとのことです。
出所：㈱船井総研賃貸管理ビジネス研究会 事例
また、その他の⼈気設備としてはインターネット無料やオートロック錠、追い炊き等があげられます。
リニューアルのタイミングは、退去時、空室時、入居時、クレーム時です。空室時のお部屋のグレード
アップだけでなく、⼊居中の優良⼊居者に対しても、耐⽤年数を超えた設備については設備のリニュー
アルをご検討されてはいかがでしょうか？
業界ニュース
㈱船井総合研究所
賃貸管理ビジネスチーム
グループマネージャー
松井 哲也
人口減少時代は新しいサービス、新しい貸し方へ
物件のリニューアル、収益改善が全国的に進んでいます！
今年閣議決定された「住⽣活基本計画」では少⼦⾼齢化、⼈⼝減少等を強く受け⽌
めた計画になっています。住生活基本計画は今後10年の住宅政策の指針となるもので
す。中でも特徴的なものとして若夫婦・⼦育て世帯等（世帯年収600万円以下）の住
生活と生産性向上を実現する差額家賃の補助などがあります。若夫婦、⼦育て世帯等
の住⽣活と⽣産性の向上を実現するステップアップ住宅構想の取り組みの⼀つです。
また⺠泊も同様です。欧米を中心に拡がりつつあるシェアリングエコノミー（共有型経済）という概
念で、ソーシャルメディアの発達により可能になった、モノ、お⾦、サービス等の交換・共有により成
り⽴つ経済の仕組みです。具体例で⾔うと「個⼈所有の駐⾞場を時間単位で貸す」「様々な特技をもっ
た主婦が講座に講師登録することで講師として楽器演奏や絵画などを教える」等、様々な分野で拡大し
ています。
空いている部屋があれば貸していこう！新しい客層へのアプローチ、利⽤動機付加（入居費用を安く
したい、フリーレントを利⽤したい、ルームシェア、ペットと住みたい等）という⼯夫がこれからの賃
貸経営には必要ということです。ストックの有効活用策で、使える空き部屋は適正にリニューアルして、
将来にわたる資産として活⽤するということが⼤切になります。
市場環境が変わっているのに、今まで通りのサービスはナンセンスです。賃貸住宅の平均⼊居年数が
4年の物件は、6年にしていく為の⼯夫が必要です。退去理由の約25％が不満による退去です。「壊れた
設備、時代遅れの設備は素早く修理または交換する」「家賃は適正に修正する」「⻑く住んでいる⼊居
者にこそサービスすることで⻑く住んでもらう」等の対策を打っていかなければなりません。また全国
の家賃の1年間の下落率は1％。つまり、築30年の物件は新築時7万円の家賃が30年後には30％下落し
た4.9万円になってしまいます。適正にリニューアルして下落率を0.5％におさえていく取り組みも必要
です。これまでの常識にとらわれない新しいサービス、新しい貸し⽅が今、市場に求められてます。
2016年に⼊り、物件のリニューアル、再⽣⼯事が全国的に増えています。将来を⾒据えて物件価値
を向上し資産にする取り組みが加速しています。オーナーの意識も変わり始めています！
出所：国⼟交通省住宅局政策課
不動産ソリューションコーナー
Q. 相続対策、⽇銀のマイナス⾦利政策の影響で収益不動産
投資市場が拡大していますが、売買する際の注意点は？
１．購入の場合は、想定利回りだけで判断しない
周辺の賃料相場をもとに算出した家賃が⼊ってくると想定されており、たいて
いは高めに出ているのが普通です。しかし、現状が空き室である場合、本当にそ
の家賃で満室に出来るのかという疑問が残ります。
例えば、⼊居者の⼊れ替わりが激しいと、そのたびにリフォームや仲介⼿数料
などが必要になり、運営費が高くなります。想定利回りだけで判断せず、下記の
①流動性
②収益性 ③安定性 ④キャピタルゲイン(含み益) ⑤利便性の５つのポイ
ントをチェックしましょう！
２．売却の場合は、最適なタイミングと販売方法を考える
一般的な仲介会社等ですと賃貸物件の売買の取引量が少ないので、適正な価格
査定やタイミングのアドバイスができません。また、一人の担当者が⼟地や⼀⼾
建てなど全てを扱っていることが多いため収益アパートは後回しになることもあ
ります。
地域の賃貸物件に精通している賃貸管理会社で、市況、動向をリアルタイムで
把握でき、最適なタイミングや価格査定、販売方法をアドバイスしてくれる会社
を探しましょう。そのような会社からは、売ったほうが良い、逆に売らないほう
が良い、またはリフォームしたほうが良いなどのアドバイスももらうことが出来
るケースが多いです。
なにより、収益アパートを購⼊したいという買主様を⼤量に抱えていますので
秘密厳守でスムーズな売却が可能です。
①流動性
•将来的な切り売りが可能
②収益性
•納税準備金の確保＝使えるお金と残すお金 ・運営コスト
③安定性
•入居率と家賃相場
④キャピタルゲイン（含み益）
•相続時の課税評価額の圧縮
⑤利便性
•立地が良い
A物件 or B物件の購入比較
相続相談コーナー
相続財産の評価⽅法や特例適⽤については⼀定の条件があります。
当社は資産税に詳しい各専門家（司法書⼠・税理⼠・弁護⼠・鑑定⼠等）と
連携してサポートしています！
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください。
Ｑ．持分と贈与税についてわかりやすく教えてください。
持分とは、不動産の所有割合のことです。この割合は登記をする
司法書士に正しく伝える必要があります。
●１人で全額出資した場合
●２人以上で出資した場合
その人の
出した資⾦
（ローンを含む）
その不動産の
購⼊代⾦と諸費⽤
その人の持分割合 ＝
出資者の名義
※諸費用とは
・購⼊代⾦・設計変更費⽤（オプションなど）
・登記費⽤・不動産取得税・印紙代
・固定資産税等精算⾦・ローン事務⼿数料
・抵当権設定登記費用
例えば、
3,000万円のマイホームを⺟が1,000万円、⻑男が2,000万円出資した
場合で、100％息子名義で登記したらどうなるか？
⺟から息⼦への
1,000万円へお⾦を
あげたこと（贈与）になります。
税務署から指摘されると、贈与税が
課されます。
→親から子へ1,000万円の現⾦贈与をした場合の贈与税額
●歴年課税制度
【原則
】※贈与税の計算期間は毎年1月1日から12月31日までの１年間
贈与税額 ＝ （1,000万円 －
基礎控除
110万円 ）× 30％ － 90万円 ＝
177万円
※20歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた控除額を適用しています。また、相続時精算
課税制度（2,500万円まで贈与しても非課税）や結婚20年以上ならおしどり贈与（2,000
万円までなら申告すれば贈与税ゼロ）などの特例があります。
店舗紹介
●より良い賃貸経営へのご相談はこちら●
□空室について
□リフォームについて
□家賃滞納について
□賃貸管理について
□購入について
お気軽にご相談ください
お問合せ先：光陽満室新聞事務局
TEL : 076-444-9988 FAX：076-444-9977
□売却について
□土地活用について
□相続対策について
□保険について
□その他
高岡店
富山店
〒933-0874
高岡市京田619
TEL：0766-25-1110
FAX：0766-25-1119
〒930-0887
富山市五福8区3548-14
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営業時間
09:00〜18:00
定休日
水曜日
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