個人投資家向け会社説明会 ミーティングメモ
株式会社インベスターズクラウド（1435）
開催日：2018 年 3 月 5 日 場 所：大和コンファレスホール（東京都千代田区） 説明者：代表取締役 古木 大咲 氏1. 2017 年 12 月期決算概要および業績見通し
・ 弊社は 2006 年 1 月 23 日、私が 26 歳のときに創業し、13 期目を迎えました。2015 年 12 月、東京証券取引所マザーズに上場、2016 年 12 月、東京証券取引所市場第一部へ 市場変更しました。 ・ 上場したときの想定時価総額は 130 億円でしたが、2 年 2 カ月後の 2018 年 3 月 5 日時 点で 1,500 億円と約 10 倍になりました。2015 年 12 月期は営業利益が 18 億円、2017 年 12 月期が 58 億円と、約 3 倍に伸びました。短期間で成長した理由はメインのビジネス である不動産事業と IT を組み合わせたからです。 ・ 2016 年 12 月期は売上高 379 億 1,500 万円、営業利益 38 億 600 万円でしたが、2017 年 12 月期の売上高は前年同期比 176.8%の 670 億 1,600 万円、営業利益が同 155.0%の 58 億 8,900 万円でした。 ・ 弊社の売上高は季節によって大きな偏りがあります。第４四半期に 1 年間の利益の半 分が計上されます。2018 年 12 月期も同様の推移が予想されます。 ・ 理由の 1 つは 1～3 月の入居時期に備え、アパートの引き渡しを 12 月にしてほしいと 望むオーナーが多いためです。 ・ もう 1 つは所得税の節税メリットです。12 月に完成すれば経費は、そのとき計上、翌 年 1 月以降に入居者を受け入れ、家賃収入を得ます。完成した年は収入ゼロで、経費 だけが発生しますから、所得税の還付が増えるのです。 ・ 弊社はデベロッパー事業をネットによって効率化しました。売上高が 1 年で約 300 億 円増えましたが、従来型モデルであれば在庫も大幅に増えます。ところが、弊社の在 庫は 9 億 1,100 万円の増にとどまりました。 ・ 従来型で現金が 90 億円あれば、借入金は 400 億円あってもおかしくありません。弊社 は現金 84 億 9,000 万円に対して、借入金は 50 億円、実質的に無借金です。 ・ 2018 年 12 月期は売上高 766 億 1,100 万円、経常利益 70 億 9,900 万円を計画しています。 ・ 上場時は TATERU Apartment というアパート事業 1 本でしたが、上場後、新規事業の展 開を始めました。セグメント別の次期予算では TATERU Apartment が売上高 741 億円、 営業利益 74 億 2,200 万円。不動産のクラウドファンディング事業である TATERU Funding が売上高 5 億 6,300 万円、営業利益 3 億 200 万円。民泊事業の TATERU bnb が 売上高 5 億 5,400 万円、営業利益 1 億 8,300 万円。IoT 事業の Robot Home が売上高 12 億 4,600 万円、営業利益 3 億 3,600 万円です。・ 3 つの新規事業は、それぞれ営業利益が 2～4 億円です。TATERU Apartment と合わせて 収益の柱が 4 つに育ちました。
2. アパートプラットォーム事業
・ 業界における知名度及びブランド力の向上、効果的な事業展開のため、2018 年 4 月 1 日、会社名をインベスターズクラウドから TATERU へ変更します ・ 弊社では IT エンジニアが社員全体の 22.1％を占め、77 名に及びます。 ・ TATERU Apartment は相続税対策を目的としたモデルではありません。土地を保有して いる方ではなく、弊社は土地を持っていない 30～40 代の会社員が主たる対象です。地 主ではない方が土地を取得し、アパートを建てて経営するモデルです。 ・ 弊社では、まず無料の会員登録をしていただくことでサービスを受けることができま す。会員数は 2017 年 12 月末現在で 14 万 2,359 名です。アパートのオーナーは 1,492 名。アパートの管理戸数は 1 万 8,699 戸です。主なエリアは首都圏 5 割、関西圏 3 割と 都市部が多く、入居率 97.0％と高水準で推移しています。 ・ TATERU Apartment の強みは 5 つです。1 つは土地のマッチングによる在庫圧縮です。 従来型はデベロッパーが土地を購入してアパートを建て、在庫として抱えて売りまし た。弊社は土地を買わず、土地情報にアパートのプランニングをして、会員とマッチ ング。「アパート経営をしたい」という会員に直接土地を買っていただきます。購入い ただいた土地に弊社がアパートを建築して管理します。 ・ 会員のメリットは土地の中間マージンが発生しないことです。従来型では例えばデベ ロッパーが 5,000 万円で買った土地を 6,000 万円で売るという具合にマージンがのせら れます。この場合弊社のモデルなら、直接購入することができるので 1,000 万円少なく 購入できます。 ・ 弊社のメリットは土地在庫を持たなくていいことです。前期の売上高は 670 億 1,600 万 円でしたから、従来型モデルであれば約 390 億円の在庫が必要です。ところが、実際 の在庫は 33 億 3,200 万円で、360 億円も圧縮できています。 ・ 通常のデベロッパーは売上高・利益が増えても在庫も増えて、フリーキャッシュフロ ーはマイナスになることが多い。不動産デベロッパーに似た仕組みに見えますが、IT プラットフォームと同様の利益やキャッシュフロー構造をしています。 ・ 2 つはアプリやウェブでサービスを受けることができることです。弊社の顧客はインタ ーネットリテラシーの高い 30～40 代が多いです。アプリのインストール、無料会員登 録、コンシェルジュの選択、アパート経営の相談、土地紹介、アパート建設の進捗の 報告、送金明細書の送付、清掃報告、確定申告なども全部アプリやウェブ上で行いま す。 ・ システムは社内で開発しているものと一部テクノロジー企業と組んで構築・運用して います。例えば、チャットボット（人工知能による自動応答システム）はマザーズ上場の PKSHA Technology とともに開発を行っています。確定申告は、こちらもマザーズ 上場のマネーフォワードと組んで「TATERU 確定申告」というクラウド会計サービス を提供しています。 ・ 3 つはインターネットを使って営業を効率化していることです。会員は直近で月 2,000 名以上増えています。 ・ 不動産は高額ですから、インターネットで集客しても販売につながりにくい。弊社の 場合は 4～5％という高い成約率を誇っています。マーケティングオートメーションシ ステムが威力を発揮し、興味を持った会員を知らせてくれるので、営業活動は効率的 で成約率が高いのです。 ・ 受注するための広告コストは 1 棟あたり 50 万円。50 万円で 1 棟 1 億円の不動産を売る ことができます。 ・ 4 つは自社開発による IoT アパートです。2017 年 6 月から IoT 機器を標準装備したアパ ートを提供しています。ひとり暮らしでも IoT アパートに住むことができます。2018 年 12 月までに 1 万室の提供を目指しており、他社との差別化要因のひとつです。 ・ 5 つは土地マッチングから始まる高い収益性です。会員に土地を買ってもらうだけでは、 弊社の収益にはなりません。このとき、2 つの条件をつけています。ひとつはアパート の建築を弊社に発注することです。1 棟あたりの売上高は約 6,000 万円、粗利が 20～25％ です。もうひとつは賃貸管理を弊社に委託していただくことです。アパート完成後、 賃貸管理の収益が上がるようになります。1 棟の売上高は年間 60～70 万円、粗利は約 8 割です。 ・ 土地・建築・賃貸管理という 3 つの契約を結び、顧客のローン承認が下りた段階で成 約となります。成約後、3 カ月で土地の引き渡しが終わり、その 4 カ月後にアパートが 建ちます。成約後約 7 カ月で建築の売上高が計上され、その後は毎月賃貸管理のスト ック収入があるかたちになります。 ・ 上場した 2015 年の年間引き渡し棟数は 326 棟でした。その年、2016 年は 500 棟、2017 年は 700 棟と、年間 200 棟ずつ増やしていく中期計画を策定しました。結果は 2016 年 515 棟、2017 年 723 棟と、計画どおりに達成しました。 ・ 2018 年 12 月は 900 棟の引き渡しを見込んでいます。リードタイムが 7 カ月なので、2017 年第 3・第 4 四半期、2018 年第 1・2 四半期で成約したものが、2018 年の引き渡しとな ります。すでに 2017 年第 3・4 四半期で 454 棟、成約しました。
3. IoT 事業
・ IoT 賃貸住宅は自社開発なので製造コストを抑え、利益が出せます。1 部屋に 5 つの機 器を設置、オーナーに 1 部屋あたり 17 万 5,000 円で買っていただきます。その後、毎 月 1 部屋 1,000 円のシステム料を頂きます。2018 年 900 棟（7,200 部屋）を引き渡せば、約 7 億円の粗利益となります。20 名のエンジニアが関わっているので経費・販管費は 約 3 億円、3～4 億円の営業利益が出ます。IoT で、しっかり利益を出していることが他 社と異なる点です。 ・ IoT 事業の特徴は 3 つです。 ・ 1 つは使いやすさです。他社の賃貸住宅では AI スピーカーが設置されていても、自分 で設定しなければなりません。その設定ができなくて IoT 機器を使えない方が多い。弊 社では自社開発しているので、IoT 機器は入居前に設定済みで、入居者がスマートフォ ンにアプリをダウンロードすれば、すぐに使えるようになっています。 ・ 2 つはセキュリティーの高さです。 ・ 2016 年の空き巣被害件数は約 4 万件（1 日あたり約 107 件）です。弊社が扱っている 物件でも 2017 年 1 年間で 1 万 8,000 部屋中 13 部屋が空き巣に入られました。ですから、 空き巣対策の IoT 機器も備えています。 ・ 空き巣の侵入手段ですぐにイメージが湧くのは窓ガラスを割ることですが、実は、こ れは 3 割です。意外にも玄関ドアの戸締り忘れが圧倒的です。 ・ 弊社では玄関ドアの閉め忘れを防止するため、スマートロックにしました。玄関ドア を締めれば 30 秒後に自動ロックされます。 ・ バルコニーの窓にはマグネットと振動センサーがついており、窓の振動があれば入居 者のスマートフォンに通知します。カメラと連携すれば泥棒が入っている姿を録画し て送ることもでき、入居者は、この動画をもとに警察へ通報することができます。 ・ 特に女性のアパートの入居者からは、セキュリティーは非常に好評です。部屋を見学 に来るときは親も一緒であることが多く、セキュリティー面でも安心してもらえます。 ・ IoT 機器をつけることで、家賃を月額 3,000～5,000 円上げることができます。オーナー は十分 17 万 5,000 円の機器代を回収できます。 ・ 3 つは利便性の高さです。 ・ 例えば、一人暮らしをしている部屋へ両親が来たとき、自分が外出していてもカギを 開けることができます。帰宅前にエアコンのスイッチを入れておくこともできます。 ・ また、音声で室内の機器を動かすことも可能で、例えば、「行ってきます」と、ひと声 かければ、照明・エアコン・テレビなどのスイッチを一括で消すこともできます。
4. クラウドファンディング事業
・ クラウドファンディング事業は 1 口 1 万円から不動産投資ができるサービスです。弊 社が販売しているアパートは 1 棟約 1 億円しますが、1 億円出さなくても 1 口 1 万円か ら投資ができます。現時点では会員数は 3 万名です。 ・ 日本のクラウドファンディング市場の規模は小さく、世界の約 340 億ドルに対し、3 億 ドルに過ぎません。背景として日本ではクラウドファンディングの許認可を得にくい 点があります。弊社は不動産特定共同事業法の許認可を受けていますが、1 億円の資本金や、しっかりした組織体制が求められるなど、ベンチャー企業にはややハードルが 高いのです。 ・ 日本のクラウドファンディング市場は、まだまだですが、逆に考えると、弊社は許認 可を受けており、先にマーケットを取ることができると考えます。 ・ 2017 年に事業をスタート。2017 年 12 月時点で 15 のファンドを運用、組成決定しまし た。2018 年は 63 ファンドの組成を予定。50 ファンドの売却を目指します。
5. 民泊事業
・ 2018 年 6 月、民泊新法（住宅宿泊事業法）の制定と旅館業法の改定があります。 ・ 旅館業法の改定ではホテルにフロントを設置しなくてもよくなります。ICT を使った非 対面のチェックインが可能となる代わりに、宿泊施設から 10 分以内に管理オフィスを 設置しなくてはいけません。管理オフィスから 10 分圏内であれば完全に無人でホテル を運営できるようになります。 ・ 福岡市では、すでに旅館業法が緩和され、フロントの設置義務がありません。弊社で は TATERU Apartment を宿泊施設として運用するモデルを福岡エリアで実施しており、 改定後、このような事業を全国展開できます。新規事業であるクラウドファンディン グ、IoT、民泊の中で、今後は民泊事業が最も成長すると予想しています。 ・ 弊社が福岡市で展開している民泊は中心部の博多・天神エリアです。このエリアには 駅から近いにもかかわらず、土地が 20～30 坪しかなく坪単価は高いという、活用方法 がない土地がたくさん余っています。こうした狭い土地にも造ることができるホテル 型のアパートを建てていきます。 ・ 無人でチェックインできるシステムも自社開発しました。スマートキー、タブレット、 TRIP PHONE を使います。 ・ 宿泊者は予約をすると、メールを通してカギを開けるための URL が発行されます。玄 関先で URL をタッチすると、カギが自動的に開きます。室内に入ると、タブレットが 「チェックインしてください」とアナウンスを流します。タブレットを使い、テレビ 通話でチェックインして完了です。・ TRIP PHONE では IoT を使ったコンシェルジュサービスを提供しています。外国人が日 本に来て一番困るのは言葉が通じないことです。TRIP PHONE のコンシェルジュは 24 時間、チャットでさまざまな質問に答えます。しかも 4 ヶ国語 5 言語に対応していま す。例えば、チャットでコンシェルジュに依頼すれば店の予約ができますし、電車の 乗り方も教えてくれます。
・ 外国人が次に困ることは公共の無料 Wi-Fi が少ないことです。TRIP PHONE 自体が Wi-Fi ルーターになっており、これを持って出かければ、どこでも無料でインターネットを 使うことができます。
