Annual Report 2005
Year ended March 31, 2005
TRUST CONSTRUCTION SYSTEM
Maximizing investment returns while
providing security for landowners
51
大東建託株式会社 大東建託は「限りある大地の最有効利用を広範囲に創造し、実践して社会に貢献する」という経営理 念を掲げ、1974年に創立しました。以後、建物賃貸事業の企画立案、設計・施工に加え、入居者斡旋、管 理運営、空室時の家賃保証に至る一貫したサ−ビスを提供する独自の「建託システム」を発展させてき ました。当社は、コア事業である賃貸住宅の分野におきましては、管理戸数で国内第１位のポジション にあり、供給シェアにおきましても確固たる地位を築くことを目指しております。また、さまざまな周辺 分野へ事業拡大を進めることによって、グル−プ全体の収益性を高め、さらなる企業価値の増大を目指 してまいります。Profile
プロフィールDaito Trust Construction Co., Ltd., was established in 1974 and has since adhered to its
management philosophy of "contributing to society by ensuring the most efficient use of
limited land and resources." The Company has expanded its business on the strength of its
unique "Trust Construction System," which encompasses the planning, proposal, design,
and construction of lease buildings, as well as tenant recruiting, building management,
and a rent guarantee system.
In the field of residential leasing, its core business, the Company commands the No. 1
position in terms of units under management and is striving to build a strong position in
terms of supply as well. By expanding our business into various peripheral sectors, we are
striving to increase the profitability of the entire Group and maximize corporate value.
注意事項 このアニュアルレポ−トには大東建託の将来についての計 画や戦略、業績に対する予測および見通しの記述が含まれ ています。これらの記述は過去の事実ではなく、当社が現時 点で把握可能な情報から判断した仮定および所信に基づく 見込みです。従って、実際の業績は、当社の見込みとは異な るかもしれないことをご承知おき下さい。また、このアニュ アルレポ−トの記述の複製・転載を禁じます。著作権は大東 建託株式会社に帰属します。
Note Regarding Forward-Looking Statements This Annual Report contains information about forward-looking statements related to such matters as the Company's plans, strategies, and business results. These forward-looking statements represent judgments made by the Company based on information available at the time and are inherently subject to a variety of risks and uncertainties. The Company's actual activities and busi-ness results could differ from these forecasts. The repro-duction or reprinting of this Annual Report, in part or in whole, is strictly forbidden without the expressed con-sent of Daito Trust Construction Co., Ltd. Copyright Daito Trust Construction Co., Ltd.
CONTENTS
Consolidated Financial Highlights
1
Message from the President
2
Interview with Daito President Asada
4
Corporate Social Responsibility Initiatives
10
Business Background
12
Daito Close-up
13
Topics
19
Consolidated Financial Section
21
Financial Summaries of Subsidiaries
41
New Products
43
Chronology
44
Organization
46
Board of Directors, Corporate Auditors, and Executive Officers
47
Investor Information and Corporate Data
48
目次 連結財務ハイライト 社長ご挨拶 麻田社長に聞く CSRへの取り組み ビジネスの背景 大東クロ−ズアップ トピックス 連結財務セクション 連結子会社の概況 新商品 沿革 組織図 取締役・監査役・執行役員 株式情報および会社概要
Consolidated Financial Highlights
連結財務ハイライト
Note: U.S. dollar amounts are translated from yen at the rate of ¥107=U.S. $1, the approximate exchange rate at March 31, 2005.
Thousands of U.S. dollars Millions of yen U.S. dollars Yen 経営成績 3月31日に終了した1年間 売上高 営業利益 経常利益 当期純利益 減価償却費 設備投資 財務状況 3月31日現在 総資産 有利子負債 株主資本 1株当たりデ−タ 当期純利益 株主資本 年間配当金 経営指標 ROE 自己資本比率 注記：米ドル表示は2005年3月31日現在の円貨額を米ドルへ概算換算したもので、換算レ−トは￥107＝１米ドルによっています。 Daito Trust Construction Co., Ltd. and Consolidated Subsidiaries 大東建託株式会社および連結子会社
01 39.4 02 41.7 03 44.0 04 49.0 05 55.7 Operating Income 営業利益
Operating Income Margin 営業利益率
0 0 60 50 40 30 20 10 25 20 15 10 5 (¥ billions) (10億円) (%)
Operating Income & Operating Income Margin
営業利益/売上高営業利益率 12.9 12.6 11.7 11.2 11.3 01 23.2 02 23.4 03 24.4 04 27.9 05 31.5 Net Income 当期純利益
Net Income per Share １株あたり当期純利益
0 0 30 20 10 300 200 100 (¥ billions) (10億円) (Yen) (円)
Net Income & Net Income per Share
当期純利益/1株当たり当期純利益 172.58 174.32 183.13 218.40 251.0 OPERATING RESULTS 2005 2004 2005
For the years ended March 31
Net sales ¥ 491,761 ¥438,627 $4,595,897
Operating income 55,715 49,077 520,700
Recurring income 56,672 50,348 529,644
Net income 31,505 27,976 294,439
Depreciation and amortization 3,374 3,356 31,533
Capital expenditures 3,752 3,381 35,065 FINANCIAL POSITION As of March 31 Total assets ¥ 409,276 ¥364,754 $3,825,009 Interest-bearing debt 0 0 0 Shareholders’ equity 229,089 214,458 2,141,018
PER COMMON SHARE
Net income ¥ 251.07 ¥ 218.40 $ 2.34
Shareholders’ equity 1,854.20 1,723.72 17.32
Cash dividends applicable to the year 71.00 63.00 0.66
RATIOS
ROE (%) 14.2 13.3
2
Daito Trust Construction Co., Ltd.Since our establishment, we have spearheaded business activities based on
our unique Trust Construction System, which effectively matches the needs of
landowners with the requirements of tenants. The Trust Construction System
is a complete package of detailed services, from planning and proposal to
architectural design, construction, tenant recruiting, and all building
manage-ment services. This highly regarded system has made Daito the top firm in its
industry, with 394,000 units under management as of March 31, 2005.
Even since our inception, we have continued to develop and refine the
Trust Construction System as a framework that supports efficient utilization
of customers' land. We have also built a strong financial structure by pursuing
debt-free operations, so that landowners can entrust their important assets
to us over long periods of time.
Message from the President
社長ご挨拶 当期は6期連続の増収増益を達成しました 平成17年3月期の国内経済は、企業業績の回復に伴い景気回復の兆しが見えつつある一方で、原材料の高 騰するなど引き続き厳しい経営環境が継続しています。一方、住宅業界におきましては、平成16年度の住宅着 工戸数が全体で前年度比1.7%上昇し、貸家着工戸数も前年度比1.9%増加して46万7千戸となりました。 このような環境の中で、当社の連結売上高は前期比12.1%増の4,917億61百万円を計上しました。利益面 では、営業利益で前期比13.5%増の557億15百万円、経常利益で前期比12.6%増の566億72百万円、当 期純利益で前期比12.6%増の315億5百万円となり、6期連続の増収増益を達成することが出来ました。
Sixth Consecutive Year of Increased Revenue and Earnings
Fiscal 2004, ended March 31, 2005, saw various signs of economic recovery accompanying a turnaround in corporate performances. However, the business climate remained severe due to soaring raw materials prices and other factors. Housing starts in fiscal 2004 rose 1.7% from the previous fiscal year, and lease housing starts increased 1.9%, to 467,000 units.
Consolidated net sales climbed 12.1%, to ¥491.8 billion, while operating income in-creased 13.5%, to ¥55.7 billion, and recurring income rose 12.6%, to ¥56.7 billion. Net income grew 12.6%, to ¥31.6 billion. These results represent gains in revenue and earnings for the sixth consecutive year.
当社は創業以来、土地所有者の土地活用ニーズと入居者の賃貸住宅へのニーズを結びつ け、建物賃貸事業を総合的にサポートする独自の「建託システム」による事業を展開してい ます。このシステムは事業の企画立案から建物の設計・施工、入居者斡旋、空室時家賃保証、 各種管理サービスまで一貫したきめ細かい対応によりお客様の高い評価をいただいており ます。当期末、当社が管理する建物戸数は39万4千戸と、業界1位となっております。 当社は創業以来、このシステムを顧客の土地活用をサポ−トするシステムとして改善し続 けるとともに、土地所有者の大切な資産を長期に安心して託していただけるよう、有利子負 債ゼロを貫き、強力な財務体質を構築しております。
574 564 616 515 443 426 418 442 454 458 467 Lease Housing Construction Starts
国内賃貸住宅着工戸数・シェアの推移
Daito’s share Acquire a 15% market
share by March 31, 2014!
Lease housing starts 貸家着工戸数 Daito's share 当社シェア '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '14 400 800 10.0 20.0 Lease Housing Starts (Thousands of units)
貸家着工戸数（千戸） Daito’s share (%) 当社シェア 2014年3月期までに 着工シェア15%を獲得！ 652 3.1 '92 582 687 1.6 3.4 3.4 3.1 3.3 5.1 4.4 5.4 6.0 6.9 7.2 9.6 8.6 0 0.0 中長期の経営戦略 当社はコアビジネスである賃貸住宅の分野でさらなるシェア拡大に注力してまいります。中長期経営目標と して、貸家住宅着工戸数において平成26年3月期までにシェア15%を獲得することを設定しております。当期 末のシェアは前期比1.0ポイント上昇し、9．6%となっております。シェア15%達成の為に、引き続き「建託シス テム」の改善に努め、システムの優位性を活かした営業展開を図り、入居者にとって魅力ある商品開発を通じて、 土地所有者と入居者の双方から選ばれる企業を目指して参ります。 株式価値の拡大に努めております 当社では単体ベースの純利益が100億円を超え、かつ大型の資金需要がないなどの一定条件を満たしてい る場合、株式価値向上のため継続的に自社株式を取得し、消却する方針を定めています。また、その取得上限額 は単体ベース当期純利益の50%を目処に決定することとしています。 当期は第30期定時株主総会で承認された3,410,000株（金額上限133億円）の授権枠のうち、3,173,600 株（買付金額132億99百万円）を買い付けし、3月31日付けで消却しました。 今後も配当性向30%の維持と自己株取得を継続的に実施し、株主への利益還元、株式価値の向上に努めて 参ります。 2005年7月 July 2005
Medium- and Long-Term Management Strategies
Daito is concentrating on expanding its share of the lease housing market, its core business. We have set a medium- and long-term management goal of acquiring a 15% market share by the year ending March 31, 2014. At the end of the period under review, Daito's market share was 9.6%, up 1.0 percentage point from a year earlier. To meet our 15% market share target, we will continue refining the Trust Construction System. By making full use of the superior advantages of this system while developing new products that appeal to tenants, our goal is to become the "company of choice" among both landowners and tenants.
Increasing Share Value
Daito's policy is to buy back and retire treasury stock on a continuing basis, subject to certain conditions. These include posting non-consolidated annual net income of at least ¥10.0 billion, and not requiring large amounts of capital for other purposes. Furthermore, the maxi-mum value of newly acquired stock is set at 50% of non-consolidated net income.
At the 30th Annual Ordinary Meeting of Shareholders, acquisition of up to 3,410,000 shares, with a maximum value of ¥13.3 billion, was approved for fiscal 2004. During the year we purchased 3,173,600 shares, valued at ¥13,299 million, which were retired by March 31, 2005. Looking ahead, our goal is to attain a dividend payout ratio of 30% and acquire treasury stock on a continuing basis, thereby returning profits to shareholders and maximizing share value.
Moritaka Asada 代表取締役社長 President
4
Daito Trust Construction Co., Ltd.Interview with Daito President Asada
麻田社長に聞く
What are the secrets to the Company's continuing success?
I believe that the key to our success lies in our Trust Construction System, which supports the efficient utilization of land. Under normal arrangements, a landowner asks a real estate or construction company to construct a building, and their association ends upon the comple-tion of construccomple-tion. Daito's system, however, offers a complete package of services, encom-passing proposals for the optimal use of land, the construction of architecturally designed buildings, tenant recruitment, and building management services—all of which provide land-owners with a stable source of income. This comprehensive commitment, covering all as-pects, has earned strong support from landowners, and I personally believe that this has been a major factor boosting our orders and sales. I also believe that the Daito Kyosaikai system of guaranteeing lease fees when a tenant leaves midway through the contract period is a huge strength that is unparalleled in other companies involved in the same business.
Q
Q: 御社が特に、好調を持続している秘訣は何でしょうか。 通常の不動産会社や建設会社は施主の方から「建物」を受注して建設して終わりというのが一般的ですが、 我々は「土地活用」の強力なサポ−タ−として、その地域に最適な物件を提案し、デザイン的に優れたものを建 設し、入居者を募集し、建物管理サービスを実施し、安定した収益をオ−ナ−の方に提供する。そこまで責任を もって事業を提案していることが土地所有者の支持を受け、受注および売上拡大に結びついている大きな要因 だと自負しております。また、大東共済会による空室時家賃保証システムなども他にない大きな「強み」である と考えています。Q
Q
What is your forecast for orders in the current fiscal year?
For the fiscal year ending March 2006, we forecast an 8.2% increase in orders received, to ¥440.0 billion.
We will attain this goal by boosting our sales capabilities and enhancing proposals in order to tap into the latent land utilization needs of customers. In specific terms, we will continue to increase the number of sales personnel and channel resources into staff training, while enhancing our technical capabilities and supplying products tailored to the market characteristics of each area.
Q: 最近の受注状況はいかがでしょうか。 当期の受注高は順調に伸び、単体ベースで前期比12.3%増の4,065億となりました。これは、前期末時点で 計画した9.1%増の3,950億円を大幅に上回りました。（図1参照） 受注が増加している要因は、建物建築後の入居者斡旋、管理、保証を含めて建物賃貸事業を一貫してサポー トしているシステムが高い評価をいただいていることが一番に挙げられます。今後も営業拠点網でのきめ細か いダイレクトセールスを継続し、営業体制を強化し、受注拡大して参ります。
What is the recent situation with respect to orders?
In the period under review, total orders maintained steady growth, rising 12.3% over the previous year, to ¥406.5 billion on a non-consolidated basis. This was considerably higher than our initial forecast, made in March 2004, of a 9.1% rise, to ¥395.0 billion (see Fig. 1). The primary factor in this increase is the high praise received for the integrated system adopted by our lease housing business. This system covers tenant recruitment, building management, and insurance after completion of construction. We will continue to grow or-ders by strengthening our sales system through our network of sales centers, which provide customized proposals directly to prospective customers.
100 200 300 500 400 0 (¥ billions) (10億円) '01 '02 '03 '04 '05 '06
Second half (full-year figures)
下期（数字は通期） First half 上期 (est.) (予) 289.7 152.0 249.3 118.0 321.7 156.6 362.0 176.4 406.5 200.0 440.0 220.0
Fig. 1 Orders Received (Non-consolidated) 図1 受注の状況と見通し（単体） Q: 次期の受注計画についてお聞かせ下さい。 次期につきましては、当期実績を8.2%上回る4,400億円を計画しております。 そのために引き続き営業担当者の増員、強化育成に注力するとともに、エリア内の市場特性に合致した商品 の供給や技術の強化を進めていく等、お客様への潜在的な土地活用ニ−ズを開拓するための営業力、提案力の 向上に努めて参ります。
6
Daito Trust Construction Co., Ltd.Fig. 2 Number of Salespeople; Average Contract Value (non-consolidated)
図2 営業担当者数と受注単価の見通し（単体）
Number of sales people
営業担当者数
Average contract value 受注単価
Orders received by each salespeople 1人当たり受注額 '01 '02 '03 '04 '05 '06 500 1,000 1,500 2,000 2,500 70 80 90 100 Number of salespeople at term-end /
Orders received by each salespeople (¥ millions X 1/100) 期末営業担当者数（人）・1人当たり受注額（万円）
Average contract value (¥ millions) 受注単価（百万円） 1,425 69.0 73.1 80.8 83.6 81.6 1,680 1,350 1,600 1,643 1,511 1,530 1,761 2,077 2,392 2,530 (est.) (予) 1,489 0 60
What is the fund-raising situation for landowners, which is key to the steady flow of orders?
In recent years, the channels used by landowners to raise funds have diversified consider-ably. In addition to the conventional method—borrowing from regional banks, agricultural cooperatives, and housing loan corporations—more and more owners are adopting other ve-hicles, such as nonrecourse loans provided by Lehman Brothers. The term under review saw the launch of even more diverse methods of fund procurement. These include limited-liabil-ity "apartment loans" offered by the UFJ Trust Bank, and a new loan program offered by Mitsubishi Trust and Banking. We believe that these new loan schemes have emerged due to the solid reputation of our Trust Construction System as a method that generates steady income (see Fig. 3).
Q: また、受注活動を円滑にする土地所有者の資金調達状況についてはいかがでしょうか。 土地所有者の資金調達に際しても、近年多様化が進んでおり、従来の地方銀行や農協、住宅金融公庫などから の調達ル−トの他に、リ−マンブラザ−ズによるノンリコ−スロ−ン等のシェアが増加しています。当期は新たに UFJ信託銀行による「責任財産限定型アパ−トロ−ン」や三菱信託銀行による新型ロ−ン・プログラムなどが開 始され、土地所有者にとっての資金調達方法を多様化することができました。これらは、当社独自の「建託システ ム」が堅実な収益を生む事業として評価されて実現したロ−ンプログラムだと考えられます。（図3参照）
Q
Q: 受注拡大に直結している営業担当者数の動向はいかがですか。 当期は営業体制強化のため、営業担当者を前期に引き続いて増員し、315名の増員で2,392名としました。 次期は、さらに138名増員し、2,530名の体制とする予定です。（図2参照）What is your strategy with respect to your sales force?
To reinforce our sales system, we are continuing to expand our sales force. In the period under review, we added 315 new salespeople, bringing the total to 2,392. We plan to make an additional increase of 138 in fiscal 2005, for a total of 2,530 salespeople (see Fig. 2).
Q
Fund-raising by financial institution (construction start basis)
金融機関別資金調達先シェア推移（着工ベ−ス）
Regional Banks
（地方銀行）：25.9%
Housing Loan Corporations
（住宅金融公庫）：15.4% Lehman Brothers （リ−マンブラザ−ズ）：14.5% City Banks （都市銀行）：14.3% Shinkin Banks （信用金庫）：11.0% Agricultural Cooperatives （農協）：10.5% (%) '00 '01 '02 '03 '04 '05 0 35 25 30 20 15 5 10
Fig. 3 Diversifying Fund-Raising Channels
150,000
'01 '02 '03 '04 '05 '06
Number of tenants recruited
入居者斡旋件数 Number of salespeople テナント営業担当者数 (est.) (予) 100,000 800 1,200 73,614 80,834 91,413 105,837 121,273 136,000
Fig. 4 Tenants Recruited and Number of Salespeople 図4 入居者斡旋件数の推移とテナント営業担当者数 471 473 529 802 817 800 （件数） （人） Tenants Salespeople 50,000 400 Q: 入居者斡旋営業についてはどのような動向でしょうか。 当社は賃貸建物の建築受注を順調に拡大させるため、高い入居率の維持にも常に注力してい ます。 当期は、お部屋探しのWebサイト「いい部屋ネット」をリニュ−アルし、入居希望者への訴求効 果の向上を図りました。さらに、テレビCMを改編し、賃貸仲介業者としての認知度向上に努めま した。 その結果、当期の入居者斡旋件数は前期の14.6%増加の121,273件にのぼり、賃貸仲介業 者でトップクラスの地位を確保しています。（図4参照） また、管理戸数におきましても39万戸 を超え、賃貸建物管理戸数としては業界トップです。 Q: 入居者斡旋を今後、さらに強化するための施策は。 賃貸仲介業者としてのイメ−ジアップ、お部屋探しのWebサイト「いい部屋ネット」の強化や不 動産業者との連携強化、入居者ニ−ズを取り込んだサ−ビスの提供などに注力していきます。そ れらにより次期の入居斡旋件数は約12%増の136,000件を計画しています。（図4参照）
How is the tenant recruitment business proceeding?
We work hard to maintain a high occupancy rate in order to achieve steady growth in con-struction orders for leased buildings.
In the period under review, we upgraded our online service, "e-Heya Net," to boost its appeal to prospective tenants. We also launched a new television commercial to raise the Company's profile as a tenant recruiting agency.
Consequently, we recruited a total of 121,273 new tenants, up 14.6% from the previous fiscal year, enabling us to maintain a leading share of the market (see Fig. 4). At fiscal year-end, we had more than 390,000 units under management, more than any other in the industry.
What measures will the Company take to strengthen its tenant recruitment activities?
We are channeling resources into a range of activities aimed at recruiting tenants. These include raising our profile, as I have just mentioned, through our "e-Heya Net" service, strength-ening our ties with real estate agencies, and providing a range of services that incorporate the needs of tenants. Through these initiatives, we are forecasting a 12% increase in new ten-ants for the current fiscal year, to 136,000 (see Fig. 4).
Q
8
Daito Trust Construction Co., Ltd. Q: 大東共済会が管理する物件の入居率はどのようなレベルでしょうか。 中途空室時の家賃を保証する大東共済会の状況について御説明します。大東共済会は、会員のオ−ナ−から 毎月家賃の4%（事業用は6%）を会費として拠出していただき、万一空家になった場合に家賃の90%を給付 するというものです。大東共済会の入居率は、ここ数年96%以上という高い水準で推移しております。（図5参 照） 事業用物件は居住用に比べてやや低いのですが、それでも95%台という高い水準です。 高い入居率は大東共済会の収支を安定化させており、また、その財務内容は総資産83億円、現預金が79億 円、株主資本比率80.9%と極めて健全に推移しています。（図6参照）What is the occupancy rate for properties administered by Daito Kyosaikai?
Let me first explain how the system works. Daito Kyosaikai's role is to guarantee lease fees following a tenant's departure midway through a contract period. Property owners pay a membership fee of 4% of the rent for residential properties and 6% for commercial proper-ties. It guarantees payment of 90% of the rent fee for units that fall vacant. The occupancy rate has remained high over the past several years, at over 96% (see Fig. 5). The rate for commercial properties is slightly lower than for residential properties, but has consistently remained above 95%.
A high occupancy rate translates into stable earnings for Daito Kyosaikai. It has an ex-tremely sound financial position, with total assets of ¥8.3 billion, cash and deposits of ¥7.9 billion, and a shareholders' equity ratio of 80.9% (see Fig. 6).
Q
90 (%) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100Fig. 5 Daito Kyosaikai: Occupancy Rates
図5 共済会入居率の推移
Kyosaikai occupancy rates (%) 共済会入居率 Residential property (%) 居住用 Commercial property (%) 事業用 00/3 00/9 01/3 01/9 02/3 02/9 03/3 03/9 05/3 06/3 (est.) 97.37 96.15 96.85 96.07 96.77 96.37 96.72 95.93 97.01 97.0 (est.) 95.01 94.41 94.35 94.02 93.52 93.29 93.74 93.45 04/3 96.59 94.08 04/9 96.22 94.68 94.94 95.7 (est.)
Occupancy rate (residential property)
居住用
Occupancy rate (commercial property)
事業用 (¥ billions) (10億円) (¥ billions) (10億円) '03 '04 '05 Net sales 売上高 Recurring income 経常利益 5 10 15 1.0 0.5 1.5 2.0 12.6 0.62 13.5 '03 '04 '05 14.6
Fig. 6 Daito Kyosaikai: Earnings and Financial Position
図6 大東共済会の損益および財政状況
0.27
1.93
Total assets ¥6.32 ¥6.55¥8.35
総資産
Cash and deposits 6.06 6.27 7.91
現預金
Shareholders’ equity 5.45 5.61 6.75
株主資本
Shareholders’ equity ratio 86.2 85.6 80.9
株主資本比率 (%) Financial position 財務状況 Billions of yen (10億円) Recurring income 経常利益 Net sales 売上高 0 0
Q: 次期の業績予想をお聞かせ下さい。
順調な受注状況と入居率をふまえ、当社は今後も売上・利益で10%前後の成長を見込んでいます。次期の連 結売上高は前期比9.3%増の5,373億円、営業利益で前期比8.9%増の607億円、経常利益で前期比8.2%増 の613億円、当期利益で前期比11.1%増の350億円と、7期連続の増収増益を目指しております。（図7参照）
Could you tell us about your performance forecasts for the current fiscal year?
Buoyed by steady orders and high occupancy rates, we anticipate growth of around 10% for both revenue and earnings. On a consolidated basis, we project a 9.3% increase in net sales, to ¥537.3 billion; a 8.9% increase in operating income, to ¥60.7 billion; a 8.2% gain in recurring income, to ¥61.3 billion; and an 11.1% increase in net income, to ¥35.0 billion. These figures will represent the seventh consecutive year of gains in sales and profits (see Fig. 7).
Q
'02 '03 '04 '05 '06 (est.) '02 '03 '04 '05 '06 (est.) '02 '03 '04 '05 '06 (est.) '02 '03 '04 '05 '06 (est.) 100 200 300 400 500 600 537.3 (+9.3%) 491.7 438.6 376.0 332.2 60.7 (+8.9%) 55.7 49.0 44.0 41.7Fig. 7 Forecasts for Fiscal 2005 (Consolidated)
図7 次期の見通し（連結） Net Sales 売上高 (¥ billions) (10億円) 10 20 30 40 50 60 Operating Income 営業利益 0 (¥ billions) (10億円) 10 20 30 40 50 60 61.3 (+8.2%) 56.6 50.3 45.8 42.4 Recurring Income 経常利益 0 (¥ billions) (10億円) 5 10 15 20 25 35 30 35.0 (+11.1%) 31.5 27.9 24.4 23.4 Net Income 当期純利益 0 (¥ billions) (10億円) 0
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Daito Trust Construction Co., Ltd. 当社は「限りある大地の最有効利用を広範囲に創造し、実践して社会に貢献する」を経営理念として企業活 動を行っています。また、良質な賃貸住宅の供給に努めるだけでなく、企業市民としての責任を果たし、地域社 会の一員として皆様とともに発展を続けていくために、あらゆる企業活動を進めています。 さらに当社は株主、顧客、従業員ほか様々なステークホルダーの期待に応えるため、企業内部の仕組みとし て、コーポレートガバナンスの強化、コンプライアンスの推進、個人情報保護体制の徹底、CSへの取り組み、有 効な人材活用などにも注力しています。Corporate Social Responsibility Initiatives
CSR への取り組み コーポレートガバナンスの強化 当社は、全てのステークホルダーにとって、大東建託の企業価値を最大化すること、経営の効率性、透明性を 向上させることをコーポレートガバナンスの基本方針・目的としています。そのため、企業倫理とコンプライアン スを徹底すること、内部統制システムの整備・強化および経営の客観性と迅速な意思決定を確保することを主な 課題として取り組んでいます。 当社では執行役員制度を採用しており、取締役の員数を絞ることにより迅速な経営判断が出来るようにしてお ります。また、監査役制度も採用しており、4名は全員社外監査役で構成されております。うち1名は常勤監査役 として常時取締役会にも出席し、監視できる体制としております。 また、情報開示につきましても、当社は最も重要な経営責任の一つとして考えております。経営の透明性と客 観性を確保するため、ニュ−スリリ−ス、決算説明会の開催、月次業績や四半期、中間期、通期の決算資料ならび にIR情報のホ−ムペ−ジへの掲載など、様々なチャンネルを活用してタイムリ−なディスクロ−ジャ−に努めてお ります。
Strengthening Corporate Governance
Daito's corporate governance policy focuses on maximizing corporate value and enhancing management efficiency and transparency for all stakeholders. To this end, we have adopted an executive officer system, and have accelerated the management decision-making process by reducing the number of directors. We have also adopted a corporate auditor system con-sisting of four external auditors, one of whom is a full-time auditor who attends and monitors Board of Directors' meetings.
Daito regards the disclosure of information as one of its most important corporate respon-sibilities. In order to ensure management transparency and objectivity, we are pursuing timely disclosure in a number of ways. These include news releases; seminars for explaining our financial performance; data on quarterly, interim, and annual accounts; and posting informa-tion on the IR secinforma-tion of our website.
In all of its business activities, Daito adheres to its management philosophy of "contributing to
society by ensuring the most efficient use of limited land and resources." We are committed
not only to supplying good-quality leased housing, but also to fulfilling our responsibility as a
corporate citizen. As a member of society, we pursue all business activities with the goal of
working together with all constituents to achieve continued growth and development.
In order to meet the expectations of shareholders, customers, employees, and all
other stakeholders, the Company has established various internal frameworks. These are
de-signed to strengthen corporate governance, promote compliance awareness, rigorously
pro-tect personal information, spearhead CSR initiatives, and effectively utilize human resources.
Compliance
In April 2002, Daito set up a Compliance and Audit Committee, which reports directly to the president. Together with the Internal Audit Office, which monitors standards and compliance inside the Company, the Committee is engaged in risk management pertaining to legal as-pects of management activities. The Committee has also established the Daito Trust Code of Behavior for all Group employees, and undertakes measures aimed at the thorough imple-mentation of the code.
Protection of Personal Information, CSR Activities, and Development of Personnel
In April 2004, Daito established a Personal Information Protection Committee in readiness for Japan's new Personal Information Protection Law, which came into effect on April 1, 2005. The Committee undertakes a range of measures aimed at increasing awareness among all Company employees about the importance of protecting information. These include for-mulating a privacy policy, protecting and handling personal information, establishing and implementing internal standards for managing confidential corporate information, and up-grading companywide education systems.
Daito has also established a Customer Needs Office at its head office for responding to customer enquiries. We believe that the opinions and requests of customers, business part-ners, investors, and all other stakeholders are an important resource for improving risk man-agement and our products and services.
The Company has introduced various measures to maximize the various talents and capa-bilities of its employees and create a motivating work environment. These include implemen-tation of a self-reporting system, as well as a system that restricts the locations where an employee is required to work.
コンプライアンスの推進 当社では平成14年4月に社長直属の「コンプライアンス監視委員会」を設置しました。同委員会では社内基 準との適合性をチェックする内部監査室とも連携し、経営活動における 遵法上のリスク管理 を行っています。 また、当社グループの社員がとるべき行動規範である「大東建託行動規範」を制定し、全社員にその浸透を図っ ています。 個人情報保護、CS活動、人材育成 当社は平成17年4月からの個人情報保護法に合わせ、平成16年4月より「情報保護委員会」を発足しました。 全社員に情報保護についての意識強化を図るため、プライバシーポリシー（個人情報保護指針）を策定し、個人 情報の適切な保護や取り扱い、企業の機密情報管理などに関する社内基準の策定と体制の構築を随時実施し、 全社あげて教育と指導体制の強化を進めています。 また、当社では本社に「お客様サービス課」を設置し、お客様からのお問い合わせにきめ細かく対応していま す。顧客、取引先、投資家など、ステークホルダーからのご意見やご要望は、当社にとって、商品やサービスの改 善だけでなく、リスク管理上も重要な経営資源であると考え、積極的に対応しています。 その他、当社は、社員がそれぞれの能力を最大限に発揮し、働きやすい環境を作るため、自己申告制度や勤務 地限定制度など様々な人事制度を導入しています。
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Daito Trust Construction Co., Ltd.Needs of Landowners — Effective Land Utilization
Numerous Japanese landowners, many of whom are farmers, have experi-enced difficult times in recent years. Property taxes and inheritance taxes are a particularly heavy burden for those owning land on the outskirts of metropolitan areas. They also face such problems as worsening profitabil-ity if they continue with farming, and difficulties in raising successors due to the ageing of society. The development and operation of leased housing on such properties is attracting attention as a way of coping with these changes.
Needs of Tenants — Quality Rental Housing
Economic recession and deflation in Japan have prompted more and more people to select rental accommodation with comfortable living environ-ments, rather than being burdened by huge housing loans. With the in-creasing number of single families and the trend toward late marriages, the number of households is expected to continue increasing until 2015. Against this background, society is placing higher demands on good-quality rental housing. We at Daito provide comprehensive support for rental housing projects in our role as specialists in the needs of landowners.
土地所有者のニーズ ∼土地の有効活用∼ 農家を中心とした日本の多くの土地所有者にとって、ますます厳しい環境になりつつあ ります。特に都市近郊の土地ほど固定資産税や相続税がかさみ、土地所有者にとって農 業を続けるには採算性が厳しく、高齢化の進行により後継者も育ちにくいなどの環境に あります。このような環境の変化に対して賃貸住宅経営が注目されています。 入居者のニーズ ∼良質な賃貸住宅∼ 近年の景気低迷、デフレ環境下で入居者の方々にとって、多額の借金を背負って住宅 を所有するよりも賃貸住宅でライフスタイルによって住み替えも出来、生活をエンジョイ したいという方々が増えています。また、日本の世帯数は核家族化や晩婚化の進行によ り2015年まで増加が見込まれています。 このような社会環境の中で、良質な賃貸住宅に対する社会的なニーズが高くなってき ております。当社ではこのような環境の変化の中で、土地所有者の方に専門的なノウハウ を提供し、建物賃貸事業を総合的に支援しております。
Business Background
Bridging these needs of landowners and tenants is
the job of Daito Trust Construction.
土地所有者のニーズと入居者のニーズ その橋渡しが大東建託のビジネスです。 ビジネスの背景 Daito Trust 大東建託のビジネス 土地所有者の ニーズ 土地の有効活用 Needs of landowners Needs of tenants 良質な賃貸住宅 入居者の ニーズ
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Daito Trust Construction Co., Ltd.Customers’ Reasons for Land Utilization
当社顧客の土地活用の動機 Inheritance tax saving 相続税対策 43.3% Other その他 3.1% Absence of successor to take over farm
農業後継者不在 10.0% Effective land utilization 遊休地の活用 11.0% Additional income 収益目的 11.7% Need to rebuild 建て替え 3.9% Taxation strategy 所得税対策 2.5% Source of funds for tax payments
納税原資の確保 14.6%
Forecast Changes in Number of Families
世帯数の推移予測 Families (Millions) 世帯数（百万） '00 '05 '10 '15 '20 '25 50 55 45 40 35 60 30
Results of customer survey conducted in March 2004 お客様へのアンケ−ト結果（2004年3月調査）
Source: Families projection as of October 2003 by National Institute of Population and Social Security Research.
出典：国立社会保障・人口問題研究所 世帯数推計（2003年10月推計） *
DAITO Close-up
建物賃貸事業をフルサポ−トする「建託システム」
Landowners who want to protect their valuable assets through the effective
utilization of land have special needs. Occupants and tenants seeking comfortable
living environments or new business bases also have special needs. Daito Trust
Construction bridges these two needs by helping ensure effective utilization of
limited land. We created our Trust Construction System on the basis of this
fundamental philosophy, earning considerable support from people all over the
country. The system is a complete package that maximizes and stabilizes
investment returns to landowners with lease building projects.
Daito has established a strong and unique business model covering
everything from consulting sales, design, and construction through to
tenant recruiting, property management, and rent guarantees.
土地の有効活用を図り、大切な資産を守りたい土地所有者のニ−ズ。快適な住まいやビジネス の新しい拠点を求める入居者・テナントのニ−ズ。この2つのニ−ズの橋渡しをして、限られた 土地の有効活用をお手伝いする。大東建託では、この基本理念のもと、土地所有者の建物賃貸 事業への投資リタ−ンを最大化かつ安定化するシステムを一括して提案する「建託システム」を 確立し、全国の皆様から大きな支持をいただいています。
“Trust Construction System” fully supports the lease business
コンサルティング営業から設計・施工、そして、入居者斡旋、管理、家賃保証まで、
全てに、強い独自のビジネススタイルを確立しています。
大東クロ−ズアップ コンサルティング 営業 設計・施工 入居者斡旋 管理・運営 家賃保証1
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4
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Consulting
Sales
Design &
Construction
Tenant
Recruiting
Property
Management
Rent
Guarantee
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Daito Trust Construction Co., Ltd. Daito Trust 大東建託 Major Competitors 競合他社 Landowners 土地所有者 Local Real Estate Agencies 地元の不動産会社 Agricultural Cooperative Associations 農協 Repeat Orders (35-45%) Direct Sales ダイレクト セールス 銀行 Banks リピ−ト受注 （全体の35∼45%） '01 '02 '03 '04 '05 100 150 50 20 30 80 70 60 50 40 10 200Trends in Repeat Orders
リピート受注の推移 109.7 35.6 37.0 38.7 42.3 38.7 106.2 139.9 166.3 161.5 Repeating amount (¥ billions)
リピート額（10億円）
Repeat ratio (%) リピート率（%）
Repeating amount
リピート額
Repeat ratio = Repeat orders from our customers / Overall orders received
* リピート率＝当社顧客からの再受注件数／全受注件数 Repeat ratio リピート率 0 0 ダイレクトセールス 当社では2,300名を超える営業担当者が、直接土地所有者を個別に飛び込み訪問しています。農家を中 心とした土地所有者は、相続税対策などから、土地活用を迫られていますが、積極的に金融機関などに足を 運ぶことは多くありません。 そのため紹介による営業活動よりも、当社のような飛込み訪問の方が大きな成果を得ることができます。 その結果、当社の受注のうち70∼80%は特命受注となっています。 専門スタッフによる企画提案 土地活用には、建築、法規、税務、その他広範囲な専門知識が必要です。当社ではそれら専門知識の習得 の為、社内資格として「建託士」を設ける他、公的資格である「ファイナンシャルプランナー」の取得も推進 しています。こうした土地活用の”プロ”がお客様ひとりひとりに最適なプランを企画提案しています。 高いリピ−ト受注率 当社は毎年40%前後のリピ−ト受注をいただいております。これは建物賃貸事業を一貫してサポ−トす る建託システムに高い評価をいただいている結果といえます。 豊富な資金計画 当社独自の提携アパ−トロ−ンをはじめ、公的融資機関や各民間金融機関からの資金調達に関する確か なアドバイスや有利な資金計画、安心の返済計画をバックアップします。
Direct sales
Daito employs more than 2,300 salespeople, who take the initiative to approach landowners directly. Landowners, most of whom are farmers, have a number of options with regard to utilizing their land to reduce inheritance taxes. Only a few, however, actively research such options by visiting financial institutions or other organizations. Therefore, Daito's method of visiting farmers directly has a higher success rate than conventional sales activities involving personal introductions. Consequently, be-tween 70-80% of our orders received are derived from this direct approach.
Planning and proposals by specialist staff
Specialist knowledge on construction, laws and regulations, taxes, and a broad range of other topics is necessary when it comes to land utilization. As a means of acquiring this kind of specialist knowl-edge, Daito has established an internal qualification, called “Trust Construction Specialist,” and also encourages staff to obtain the Certified Financial Planner qualification offered by the Japan Association for Financial Planning. These professionals in land utilization devise and propose plans tailored to the needs of each and every customer.
High repeat-order ratio
Every year, about 40% of the orders received by Daito are repeat orders. This is attributable to the solid reputation of the Trust Construction System, which provides integrated support for lease build-ing construction projects.
Abundant choice of finance plans
Daito offers an abundant choice of finance plans, ranging from its proprietary cooperative housing loans to professional advice related to the procurement of funds from public financial organizations and private financial organizations, favorable finance plans, and easy repayment plans.
Planning and proposals based on direct
sales approaches are an effective means of
developing potential customers.
ダイレクトセールスによる企画提案は、 潜在顧客の開拓に役立っています。
Consulting Sales
コンサルティング営業
DAITO Close-up
We give owners "peace of mind." オ−ナ−の方には「安心」をお届けします。
Order
発注
Reduction in materials costs due to bulk purchasing
大量購入による資材のコストダウン
Order placed directly with construction company
施工業者への直接発注 Daito Trust 大東建託 Major competitors 競合他社 Subcontractor Order サブコン Construction company 施工業者 Construction company Order 施工業者 発注 発注
Materials developed and produced at their own factories (Development expenses, capital investment, risk burden)
自社工場で資材の開発・生産 （開発費・設備投資・リスク負担）
Order placed via subcontractor
サブコンを経由して発注
DAITO Close-up
Demonstrating its unique strengths, from
design to construction systems, enables
Daito to deliver high quality and low costs.
設計から施工体制にも独自の強みを発揮し、 高品質・低コストを実現しています。 多彩な商品と営業力で業界トップを目指しています 当社では地域特性や入居される方のライフスタイル等に応じて4構造、40商品といった多彩な商品バリエ−ションを取 りそろえています。木造や鉄骨造による低層アパ−トから、鉄筋コンクリ−ト造(RC)の中層マンション、鉄骨・鉄筋コンクリ −ト造(SRC) の高層マンションなど、先進のデザインで好評を博しております。 高品質、コスト低減、納期短縮の独自体制 当社では一般のハウスメ−カ−のような工場を保有していないため、設備投資や固定経費、リスク負担が少ないのが強 みです。協力工場でプレカットされた製材や、スケ−ルメリットを活かして調達した資材を主に活用しています。また、サブ コントラクタ−を使わないため、中間マ−ジンも省け、低コストと納期短縮も実現しています。 モバイルコンピュ−ティングシステムの活用 施工現場と管理部署は大規模モバイルコンピューティングシステムで結ばれ、品質・施工管理に必要な情報の速やかな 入手や施工現場のリアルタイム画像の確認を行うことができ、施工管理に効果を発揮しています。 社内外の厳しい品質基準もクリア 建物完成時には行政的な検査のほか、担当営業、テナント営業、設計、工事など、関係する全ての部署でチェックし、不具 合があれば改善して納品します。また、着工から完成までの検査デ−タを画像とともに冊子にして、物件の引渡しと同時 に施主にお渡しする「竣工報告書」を導入し、施工品質の透明性を確保しております。
Targeting the No. 1 industry position with a wide range of products and excellent sales capabilities
Daito has a broad range of service offerings. These include four different building structures and 40 products tailored to various regional characteristics and the lifestyles of occupants. All of our offer-ings—from low-rise wooden and steel-frame apartments to reinforced concrete (RC) medium-rise condominiums and steel frame and reinforced concrete (SRC) high-rise condominiums—feature the latest design technologies and remain highly popular.
Unique system offers shorter delivery time, high quality, and cost reductions
Unlike most house construction companies, Daito does not own factories for prefabricating houses. Therefore, we require low levels of capital investment and are better equipped to fix costs and control our risk burden. We mainly contract our business associates to provide precut materials, and we have supplies delivered to construction sites, taking advantage of merits of scale. Because we do not use subcontractors, we are able to eliminate intermediate expenses, reduce costs, and shorten delivery times.
Mobile computing system
Construction sites are linked to our headquarters by a large-scale computing system. The ability to easily obtain information required for quality assurance and construction management, as well as to monitor the progress of construction projects through real-time imaging, provide an effective method of construction management.
Meeting strict external and internal quality standards
In addition to inspections by local authorities when a construction project has been completed, Daito's various sales, tenant brokerage, design, construction, and other relevant departments con-duct their own checks. If a fault is found, it is promptly corrected. This is incorporated into a Construction Report, which is given to the owner at the time of property handover. In these ways, we strive to maximize transparency.
Design & Construction
設計・施工
Mobile computing system terminal モバイルコンピュ−ティングシステムの端末
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Daito Trust Construction Co., Ltd. Major Housing Manufacturers Tenants 入居者 Daito Trust (802 specialized staff) 大東建託 （約800名の入居者斡旋の専門スタッフ）Local Real Estate Agencies 地元不動産会社 大手住宅メ−カ− Management Subsidiaries 管理子会社 地元の住宅メ−カ− Local Home Builders
Local Real Estate Agency Network 地域不動産会社ネットワ−ク Housecom (Subsidiary) ハウスコム（子会社） 5% 50%
45
%
DAITO Close-up
We have achieved a consistently
high occupancy rate, through strong
tenant recruiting.
自社スタッフによる強力な入居者斡旋が 高い入居率を実現しています。 強力な入居者斡旋体制 安定した建物賃貸事業を提案するにあたって、高い入居率を維持するための強力な入居者斡旋力は、欠かすことは出 来ないと我々は考えています。当社では、自社内に約800名の入居者斡旋専門スタッフを擁しております。自社物件のみ を斡旋する自前の営業スタッフであるため、高い入居斡旋力を誇り、約45%の物件を自社で入居斡旋し、その他を子会 社のハウスコムや提携不動産会社約30,000のネットワークがカバーしております。 幅広い媒体戦略による入居者募集・斡旋 当社では各種媒体を活用して入居者斡旋を強力にサポ−トしております。賃貸仲介専門サイト「いい部屋ネット」の展開、 賃貸住宅情報誌「住See」の発行、その他、新聞・雑誌、折込み広告なども効果的に展開しております。 厳格な家賃査定 賃料は周辺環境、周辺家賃相場、物件のグレ−ド、需給状況など、様々な要因によって決まります。当社では自社の市場 調査スタッフにより、当社入居物件や公開された募集情報以外にも仲介業者や現地での聞き込みなどによって精度の高 い市場の情報収集を行っています。このデ−タベ−スによって今後地域で供給すべき商品セグメンテ−ションや家賃設定 などに役立てています。Strong tenant recruiting system
We at Daito believe that strong tenant recruiting capabilities are indispensable for maintaining a high occupancy rate when proposing a lease housing project. The Company has approximately 800 staff specializing in tenant recruitment. And because they are independent, acting as brokers for only properties constructed by Daito, they have well-honed tenant recruiting skills. About 45% of tenants are recruited by Daito Trust Construction, while the remainder are recruited by subsidiary Housecom and an affiliated network of around 30,000 real estate companies.
Wide range of tenant recruitment techniques
Daito provides powerful support for its tenant recruitment activities by employing various types of media. These include on-line service, “e-Heya Net,” as well as the publication of a property listings magazine called “Ju-SEE” and other effective means, such as newspapers, magazines, and circulars.
Rigorous rent assessment
Rent is determined by a variety of factors, including the surrounding environment, local rental mar-ket, property upgrades, and supply and demand. Daito has its own market survey staff who collect highly accurate information from brokers and anecdotal evidence, as well as from data on its own tenanted properties and other properties available to the public. The resulting database is highly useful in segmenting our products by region and setting rent levels.
Tenant Recruiting
入居者斡旋
We give tenants "safety and security." 入居者の方には「快適」を提供しています。
Building Maintenance 建物管理 快適な生活のための代行サ−ビス Daito Trust 大東建託 （大東建物管理） Periodical Inspection 定期的な点検 Repairment on-call 補修・修繕
Tenant services to furnish a comfortable living environment Rent Management 家賃管理 Rent Collection 家賃回収 Contracting 契約管理 Contract Management 入・退居契約 Contract Renewal 契約更新
We are able to offer improved customer
services by enhancing and strengthening
our management capabilities.
管理業務を改善、強化し、 お客様サ−ビスを向上します。 幅広い管理および代行業務 農業を営んでいたり、別の仕事についていたり、オ−ナ−の方にとって賃貸住宅の管理は煩雑で、思っているほど容易で はありません。 当社では、基準家賃の5%を手数料としていただき、オ−ナ−に代わって様々な管理および代行サ−ビスを行っておりま す。主な管理業務としては、家賃の回収業務、定期的な建物点検および修繕の業務、入・退居や更新に関わる契約管理業 務、入居者対応の代行業務などです。 一方、入居者の方へのサ−ビス業務として、建物共有部分の清掃、水漏れや設備の故障に対する24時間体制の対応、 引越や損害保険の斡旋等を行い、入居者の方々が快適に過ごせるよう日常の様々な問題にも取り組んでおります。 また、入居者の利便性を考え、信販会社との提携による家賃の自動引き落としが出来る「建託カ−ド」、さらに、ロード サービス付きの「建託2000カード」も展開しております。 業界トップの賃貸建物管理戸数 当社の賃貸建物管理戸数は当期末現在、全国で39万戸を超え、ストック件数としても国内最大規模となっております。 当社にとって管理戸数の増加は、安定収入の増加に直結し、長期的に見ても収益の大きな柱の一つとなっております。
Wide range of management and other services
For owners who farm or engage in other jobs, the management of rental property is surprisingly troublesome. For a fee of 5% of basic rent, Daito manages properties for their owners. These tasks consist mainly of rent collection, periodic inspection of buildings and repairs, tenant contracts, and dealing with tenants.
We also perform a wide range of tasks for tenants, such as cleaning of public spaces, a 24-hour service for dealing with water leaks and repairs, and offering consulting services for relocation and loss insurance. In these ways, we handle a variety of everyday problems that enable tenants to enjoy a comfortable living environment.
For further convenience of tenants, we have joined with finance companies to produce the "Kentaku Card," which enables automatic debit of rent payments.
We also offer the "Kentaku 2000 Card," which additionally provides vehicle breakdown services.
Industry leader in leased units under management
As of March 31, 2005, Daito had more than 390,000 units under management around the country, making it the largest leased property management company in Japan. Increasing the number of units managed is a key factor in securing stable revenues, and is also a major determinant of earnings from a long-term perspective.
Property Management
管理・運営
DAITO Close-up
Number of properties (thousand units) 管理戸数（千戸） '01 '02 '03 '04 '05 400 350 300 250 200 150 50 100 255
Number of Units under Daito’s Management 管理戸数推移 283 316 352 394 0
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Daito Trust Construction Co., Ltd.家賃保証のシステム
Rent Guarantee System
未入居 初入居 入居 Initial occupancy Unoccupied 中途空室 Vacated mid-term
Daito Kyosaikai collects membership fee upon initial occupancy Occupied Tenant recruitment period 募集期間 （90日） Completion of construction 建物完成 初入居時から共済会会費徴収
Daito Kyosaikai provides guarantees when vacated mid-term
中途空室の場合、大東共 済会が保証
Daito Trust provides rental guarantee from 91st day after completion of construction until tenant occupancy begins. 完成後90日以上未入居 の場合、91日目以降、初 入居までの間、大東建託 が家賃保証 (90 days) 様々なリスクに対応した家賃保証システム 当社で提供している家賃保証システムは次の通りです。 1) 新築時は、建物完成後3ヶ月を経過して入居者が決まらない場合、大東建託本体が家賃の90%を保証します。 2) 中途で空室となったときは、大東共済会に会員として入会いただいた場合、大東共済会から家賃の90%が給付され ます。 3) 家賃の回収が滞った場合には、信販会社と連携して最大6ヶ月の立替払いを実施しています。 大東共済会の機能 大東共済会は、オ−ナ−の方々の相互扶助による空家リスクヘッジを目的に1980年、当社100%出資により設立した 組織です。オ−ナ−の方が会費として居住用物件で基準家賃の4%、事業用物件で6%を払い込むことにより、中途空室 時の家賃保証として90%を給付しています。同社は互助会的な組織であるため、利益追求型ではなく、その収支状況に より、会費率、給付比率を決め、健全運営を目的に運営されております。共済会の収支状況を安定させるには高い入居率 を維持する強い入居者斡旋力が必要となります。 長期安定向けの新家賃保証30年型を導入 当社とオ−ナ−との間の管理委託契約に対する特約として1%の特約管理費を納めることで、共済会の会費率・給付率 の変動と家賃相場下落リスクをカバ−します。これにより、会員の方には家賃の一定額を30年間保証しています。 （保証額は当初10年間は固定で、10年後以降は2年毎に見直します）
Rent guarantee system addresses various risks
Daito’s rent guarantee system offers the following features:
(1) If units are not occupied within three months of the completion of construction, Daito Trust Construction guarantees 90% of the rental fee.
(2) For units that fall vacant midway through a contract period, Daito Kyosaikai provides 90% of the rental fee if the owner is a paid-up member of Kyosaikai.
(3) When a tenant stops paying rent, the Company provides payment to the landlord for a maximum period of six months through an affiliated finance company.
Daito Kyosaikai
Daito Kyosaikai was established in 1980 with the aim of providing mutual assistance to property owners. It is wholly owned by Daito Trust Construction. The membership fee for property owners is 4% of the basic rent for residential properties and 6% for commercial properties. It guarantees payment of 90% of the rent fee for units that fall vacant.
Because Daito Kyosaikai operates as a mutual society, it does not adopt a profit-making model, but determines membership fees and payment ratios in accordance with its revenue, and conducts its business based on sound principles. Strong tenant recruitment capabilities for maintaining high occupancy rates are crucial to Daito Kyosaikai's ability to generate stable revenues.
New 30-year rent guarantee system aimed at long-term stability
This system works as a building management contract between Daito and property owners. For an additional 1% of rental fees, owners are covered in the event of fluctuations in Daito Kyosaikai membership fees and payment ratios, and also for a decline in rent as a result of a downturn in the market. Under this system, members are guaranteed a fixed level of rent for a 30-year period. (Guaranteed amount is fixed for the first ten years, after which it is reviewed every two years.)
We are accumulating independent
know-how to ensure stable continuation of rent
guarantees.
家賃保証を安定的に継続するために、 独自のノウハウを構築しています。Rent Guarantee
家賃保証DAITO Close-up
Kyosaikai Guarantee System
大東共済会のしくみ Daito Kyosaikai 大東共済会 (100% owned subsidiary) （100% 出資子会社） Landowners / Kyosaikai Members: 41,700 共済会会員である土地所有者： 約41,700名
*17 out of 20 directors are property owners and 3 are from Daito Trust
*20名の役員・理事のうち17名が 土地所有者、3名が大東建託所属 Monthly membership fee 月会費 Payment in case of vacancy 空室時の家賃保証 Daito Trust 大東建託
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Top ics
トピックス
Continuous reinforcement of our construction and tenant recruitment businesses
建築営業と入居者斡旋営業の強化に努めています。
Restructuring aimed at stronger and more efficient construction sales activities
建築営業の強化・効率化を図るために機構改革を行いました。
Daito has restructured part of its sales organization to further reinforce its consulting and sales capabilities related to land utilization. We have created the new position of Sales Deputy Manager to handle training of sales employees, with one deputy manager ap-pointed to each branch. We have consolidated the expertise of the Construction Sales Section by reducing the number of staff there from six to four. We also established a new sales division at our headquarters, mainly for promoting sales in the Tokyo area. The division is staffed by a team of construction sales employees, as is the case with our branches. 当社では、土地活用に関する提案力と営業力を一層強化するため、営業組織を一部改編しました。営業担 当者の教育を行う営業次長職を新設し各支店に配置しました。また、建築営業課の体制を従来の6名から4 名とし、少数精鋭化を図りました。そして、主に首都圏での営業促進を行うため、本社に営業部を新設し、支店 と同様の建築営業部隊を配置しました。
"e-Heya Net" launched as new brand for lease brokerage business
賃貸仲介事業の新ブランド「いい部屋ネット」立ち上げ
In the year under review, we launched "e-Heya Net" as the new brand for our lease broker-age business. To enhance public awareness of this brand, we incorporated the "e-Heya Net" logo into the signs displayed at all of Daito's directly managed offices, and also revamped our television commercial. The new commercial is targeted particularly at ten-ants, and cleverly conveys the idea that it is better to feel comfortable in your own home than to visit an exclusive restaurant.
当社では賃貸仲介事業としての新ブランド「いい部屋ネット」の展開を開始しました。同ブランドの認知度 向上を図るため、全国の直営店舗の看板デザインを「いい部屋ネット」のロゴに統一するとともに、テレビCM も刷新しました。今回のCMは、特に入居者へのアピ−ルとして、「きれいなお店に行くよりも自分の部屋の 方がくつろげる」ということをうまく表現しています。
New "Quarterly Chintai" service
新たな賃貸サービス「クォ−タリ−賃貸」を始めました。
The new "Quarterly Chintai" service, which is aimed at companies, utilizes the best fea-tures of the monthly rental system for apartments. Under the service, the various expenses associated with tenant contracts are no longer required, and electrical appliances and furniture are included in the rent package. Moreover, because the rental period is three months or longer, the rates are comparatively low. We will work hard to increase the occu-pancy rate for this kind of accommodation, for which there is broad demand from compa-nies seeking to send employees on medium- and long-term business assignments, house staff in dormitory-style quarters, or send them on short-term transfers.
法人向けの新サ−ビス「クォ−タリ−賃貸」はマンスリ−マンションの良い所を活かし、さらにグレ−ドアップ させました。入居契約の諸費用が不要で家電・家具付き、さらに利用期間を3ヶ月以上とすることで、より割 安な価格設定が可能となります。中長期出張から寮や社宅、期間限定の転勤など、幅広い需要に対応し、入居 率の向上に努めてまいります。
"Quarterly-Chintai" Home Page 「クォ−タリ−賃貸」のホ−ムペ−ジ
http://www.q-chintai.com/ "e-Heya Net" Logo 「いい部屋ネット」のロゴ
