都市研究委員会1971.2

郡市環境聾．研究報告

4 

既 成 住 宅 地 の 形 成 と

変化に関する研究

川 名 吉 エ 門 ・ 石 田 頼 房 波 多 野 憲 男 ・ 高 見 沢 邦 郎

東 京 都 立 大 学

都 市 研 究 委 員 会

1971.2 

都市研究報告

1 1  

目 ．次

は じ め に ー …..・..…・・・・−・・・・・司……・...・一一ーー

1

1 

. . . . . . … . . . . . .   Z

1‑1 

²

1  ‑ 2  

頁 4 5 5

2 

2‑1 

2 ‑ 2  

( p

( 2

( 3

( 4

8

8

9

1  0

1  3

( 5

( 6

23

な わ り K

3  0

33

は じ め に

大都市が増大する人口をかかえ、その行政区域をも

ζ

しかし既にでき上った住宅地であるとはいえその居住環境は必ずしも十分 念ものとはいえ念いだろうし、住宅地をとりま〈社会的状況の変化のなかで 環境も変容しているはずである。「計画」という行為が現在あるものをより 良〈するためκ働きかける役目を担うものであるまらば、現在の実態を認識

し、変化を把握することがその出発と念るべきだろう。

本稿は既成住宅地の一例として目黒区をとタあげ、その市街地化の過程を 概観するととも

κ

‑ 1 ー

1  目 黒 区 の 市 街 地 形 成 一 ー そ の 概 観 一 一

1 ‑ 1  

目黒区は、武蔵野台地の東南部に位置しているが、比較的高い「淀橋台」

の南へりから「径原台」にかけてひろがっている。

ζ

「淀橋台Jと「笹原台」の聞にある低い台地を「目黒台」と呼んでいる。

ζ

1 1 1

I I1

3 0 0

4 0 0

ζ

V

2 0

κ

κ

ζ

κ

も失われようとしている。

明治期までの水路は、生産活動

κ

市街地

κ

κ

I 0

2 8

3 8

その設備内容も大き〈変われ煙車製造器械、硝子磨器械、活版墨汁煉器 械~どと新しい産業への転換を示している。明治 4

0

4 9

水はエネルギー源としても必要であったが同時に工業用水として、その

‑ 2

生産過程

κ

κ

ζ

第一次大戦後、日本の産業は重化学工業化の方向を強め、東京南部の品 川、大森、蒲田から川崎、横浜にかけて大工場の立地があいつぎ、

i

ζ

との頃から目黒川改修工事が進められ、道路、橋、船っき場が関連事業 として実施され、工場敷地の造成も展開した。

ζ

I l l

κ

κ

κ

関東大震災は、一方で住宅をも郊外へ追い出し、

ζ

ζ

κ

D

κ

順次その密度を高め、環境悪化の方向をたどるととになる。その傾向が一 段と強〈念ったのは第二次大戦後のととでるった。

‑ 3

1‑2 

目黒地域

κ

30

4 , 000 

7 ,0 0 0

κ

ら

κ

9

κ

18 ,   0 0 0

ものである。

この目黒村にかける市街地化の動きをさらに一段と激し〈させたのが関 東大震災とそれに前後した郊外電車の開通（池上電鉄大正

1 1

1 2

I5

5

ζ

κ

耕地整理法

κ

κ

ζ

ζ

κ

とのように耕地整理事業の行われた部分、行われなかった部分それぞれ に宅地化が進み、いわゆる山の手の住宅地が形成されて行ったわけである。

‑ 4

そして戦後の昭和

3 0

2 

2‑1 

震 災

κ

8 3 

3

：目黒区調査）が住宅用と念って

b k

1

23

6

so%

1

図

l

年 〉

E

50

6 9 . 9

t E E 五 80~ 4 9 . 9婦

にコ

^{2 9 . 9 唖未満}

f住 胡 床 面 旦 議 総 床 面 積

x 10 ゆ

資料：首都整備局

‑ 5 ー

住宅用床面積比率

83

5 4

5

9

J 4 

1

3 9

4 3

5

0 9

6

表

1

専用住宅（件） 併用住宅（件〉 共同住宅（件）

昭和

39

900  4  0  6  2  I  5 

40

982  382  256 

4  I

1 , 0  0  0  349  260  4  2

9  9  0  3  J  6  3  2  0  43

1 , 0  I  I  324  3  5  l 

住宅用床面積比率が高し最近では共同住宅化の傾向が強いというとと が住宅地としての目黒区の一般的性格としてみられるが、区内をさらに細 か〈みると、とのよう念一般的性格が一様に分布しているとはいえ念い。

一例として町丁目別の住宅用床面積比率と共同住宅用床面積比率の区内分 布を図

2

κ

κ

t . c

‑ 6 ‑

図

S

4 1 年 〉

80  9 6

L 上

~言語築総床面積

15

‑ 1 ‑

2 ‑ 2  

( J

一般的にいえば「居住地」としての性格の強い目劇茎でるるが、その 居住地が住むにあたっての十分念環境を有しているかというと疑問が念 いわけでは念加。ぞれは震災前後から急速に市街化が進み、現在では完 成したか

κ

b

. ! ' J

住宅地の変化は様h在角度から捉えられる。たとえば自動車交通量の 増大は、今迄静かだった住宅地内の道路にも否応念しに通過克直を侵入 させ、貫通災害を生むととに念ろうし、住宅地

κ

κ

b

κ

ζ

念事項として居住形式の変化をと

P

木造アパートや鉄筋アパートの増加を中心とする居住形式の変化は、

住宅の需要と供給を扱う住宅政策上の大き念問題であるとともに、地区 の居住環境

κ

κ

κ

今回の調査はとのよう左観点から、住宅地の環境変化の一環として個 々の住宅地一一地区スクールーーに会ける居住形式の変化を調査し、環 境整備論を展開する一助

κ

‑ 8

( 2 )  

調査地区としては居住形式の変化を重視するととから、中高層共同住 宅の増加している地区、一戸建住宅と木造共同住宅の混在している地区、

一戸建住宅が主氏念っている地区の

3

κ

^{4 0}

^{4 3}

昭和

4 1

κ

地区の大きさとしては町丁目単位が統計処理主は望ましいが、調査対 象数が犬き〈定歩すぎるととから、

E

κ

3

5ha

選定された地区は次のとbりである。

＠  中目黒

1

κ

^{5 . 7} hao

4 5

κ

1 7 0

目黒川左岸の傾斜地で上方からは斜面を利用した宅地規模の大きい 高級住宅地として闘発され、下側は零細宅地として開発された。いず れも私道開発である。最近斜面

κ

＠ 上 目 黒

2

3 . 6 ha 

45

r e .

1  7 0

東横線中目黒駅と前天寺駅の中間地点で、私道開発托よる一般住宅 地．宅地規模は中、小、零細念ものが混在している．最近木造共同住 宅の建設が多い．

＠ 緑 ク 丘

2

κ

3 . 1 ha

4 5

κ

1 6 0

東倹線自由ク丘駅に近〈、耕地整理

κ

④  八雲

4

κ

3 . 1 ha

4 5

κ

90

一−

棟

東横線都立大学駅から上った丘陵地上の平坦地で、耕地整理

κ

とれら

4

3

κ

4

κ

1

4

木造共同住宅の多い地区として上目黒

2

2

2

2

κ

緑ク丘

2

" ‑ 1 :

κ

「丁目

J

κ

( 3 )  

各地区にかける最近の建築物の変化を捉えるわけだが、タイプとして

＊ ＊ $ ＊ 訓 B

は一戸建住宅、木造共同住宅、中高層共同住宅の新築と建てかえ、

建て加え（一戸建住宅に木造共同住宅を建て加える場合のように居住世 帯の変動があるものは含むが単念る増築は含まない）を主として怨定し た。個々の建築物の変化とともに宅地区画の介割、統合の傾向を把渥し

・脈事＊

地区聞の比較を行三た。

資料としては昭和

3 7

3

I /   5 ,   0 0 0 

4 4

I 0

I/3, 0 0 0 

(1/2,000

κ

4 5

I 2

κ

と建物の変化を測定し航空写真をもと

κ

従って最終的

κ

3 7

3

4 5

12

8

9

‑10

図

3

。

‑ 1 1

図

4 』

、

< V 中目黒

、

t

＠ 上 目 黒

‑ 1 2 ‑

一 応

月聞にかける変化を測定したとと

κ

*  2

1

いわゆる木賃アパート、長屋であるが今回の調査では所有関係に はふれてい念いのでとのような表現をとった。

柿＊マンシヨン、コーポ等の名前で呼ばれる鉄筋、鉄骨鉄筋アパート のととであるが同上の理由から

ζ

紳紳 ζζ でいう「宅地~画 J は塀、垣根等で区画された、感築物の占 める敷地の

ζ

κ

ζ

( 4 )  

各地区の昭和

3 7

5

5

l2

κ

各地区の基本データーとしての面積、棟数、棟数密度は表

2 ( a

両年度の連築棟数を〈らべると、表

2(b

3 0 

9 

9

12 傷、縁ク丘 5~杉と続いている。

宅地区画の分割、統合数は表

2

30 

' 9 6

12 

κ

ζ

κ

1 2(d

κ

1 

κ

36 

9  9

κ ょ

‑ 1  3

る宅地区画の噌加、がよび建築棟数の増加が少なかった上目黒、緑ケ丘 で変化を受けた宅地区画数が多いのは従前の宅地区画のままでの新築、

建てかえ、建て加えが急速

κ

各地区とも最近の約

9

κK

κ

化があったわけで、既成住宅地として完成され安定しているかにみえる 目黒区の住宅地にも、居住環境にはか念りの変化が生れているととを示 唆するものであろう。

表

2

中目黒 上目黒 緑ク丘 八 雲 地 直 面 積

(  ha )  5 . 7   3 . 6   3 . 1   3 . l   (a) 

s  4 5 ) 

167  172  I  5  7  94 

棟 数 密 度 （略，..

ha)  34  47  50  29 

＠建築棟数（

s  3 7 ) 

132  154  I  50  79 

＠ 

^開 (  s  4 5 ) 

167  172  l  5  7  94  (b) 

。建築棟数の増加数 ^{( If  )} 

39  18  7  15 

開

I0  0 働 30  12  5  19 

③宅地区画数（ 837 ）（~画〉

1  l  9  I  41  148  73 

＠ 

^開 (845)( 

_{153  160  I  48  82}  (  c) 

＠宅地区間の増加数 ^{(  If  )} 

34  I  9 

₉ 

宅地区画の権力日率i0/g3<1

o  o C % )   ₂₉  14 

9 

35  58  54  21  (d)  s  3 7

κ

29  41  36  29 

‑ l   4

陶

8

8

1

昭 和 鵠 年

昭和R

n ι  

主主 勺 軍

8

r

て崎高て布えのど：；

2

ー

， v コ ち ？ 可

わ h

足さ？同住宅 己 申 誌 傾 向 性 宰

明 宅 兼 用 吋 品 土 地

『 『

1 6

j 

図

5

1

r-＜~てでロァー可六てne守一一一一一一一一一一一一ー

二二二工」二二二｝二i

ご ； と さ ： ： ： . . ＂ ： 二 二 ： ご ご 三 3

0  50  lOOM 

‑15 一

回什﹁

函 F

‑1  7 ー

炉 園

∞ 

U { 3 手 I J 3 7   { j 三

昭和 37年 8 月〜昭和 45年 12 月にぷ化（新築，主主てかえ．

建て加え，更地イヒ，宅地区画の分割統合）のあった宅地区画 総 タ 丘 B 了届

一 ↑ 一 一

円 以 ︐ 一

図 。

」 し 一 → 〜 ー

J

｝ 」

‑¥ ＼ ご −

ⁱ 「 二 ： −

¥  τ t ^{匂 二 土 ＜ シ}

‑ i ^{土 :} 

^＝ γi 河 ノ τ

、l三三一／

ι

J 」 − 守 T

^{・ ; r . ＜ ＂} ？ 」

／；／

一

i ' 

¥ _¥ ¥~~：＊コデ•＿C:,1 〕~－.，.－＜）eJ:J〆ヱ：：

^f

S ‑ ̲ t

l ̲ ; :  

. 

一 i

̲ ̲ J   ピメ局 1 出 、 口 ；

l, 

• .••

^{i 二 1 :}

GlT~：101 甘：日1万二一

: L 」

1 ；〕；とばと＇ . 二

I  rl  1 1 . , ̲ 1

i    1 ・ λ i 〆イ，／二 i 「 1 』ー−＇い ιl ‑ . . ＝ . ＜  

比一rι~3~ル？と〉ガ

¥  ¥  _LJf－：：：：~~ ;159~i ；~

i

₁

ノu

^』

』 三 ^¥ 

^{L ん 0 . i l}  

ι

c . . J . . : Z . ： −

^{c . . ; 1 L} コ ニ コ ．

，.−−ー lM

由

T E 1 中高層共同住宅 ロ そ の 他

「一

, . . . . ‑ ‑

「 一 一 1 2 1 ^{一戸建住宅}

昭和 37年 8月〜昭和 45 年 12月 に 新 築 工 s ^{木造共同住宅}

建てかん建て加えのあったもののうち

コ一般住宅釆用の木造共同住宅

J ¥ . ̲   ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ 一 一 一 ^J

J l 一一一

＿ ） し一一＿＿）」一一一一一 ＿ ）

寸 ＼~T円：s=wEヲ守ヲヨ「＝：!C；~－~r~~Ef~JJ白

_{¥  t ご 「}

：「「？「！己三：.. 1 ，~i

. r n   ;J  i

＼＼~I~日i；害亡＼：三言日三－~~£~￥！Si＇千；）61:

̲̲̲̲ ¥ 1＼：－，＼.~＇三J ；己よυ 斗：2~

^̲ 

•

  . '

三

J

（｝む日「D~ooa古田青←ー！？』－·~~己主日：~f司

1ロ」ヨ三ア： r-~－；，；c,_:i守門口~－ー－ ι一円・＝ロ！打弓⁴口口！

¥ f凸烹ヲム了FLJ 

l

i 時コ己い；己~：：L.J. :J.：~，~ D.」；

1 ； ふ ！ 与 ： 二 J

l '   一 j 屯 l一.－~

＿ ： . . . ： ＿

L

^L

＼

、

一 一 』 一 三 _,  て 三

・ ， ・ _I  亡 l.  ^{． 与 一 一 一 ;} 

^{' ・ r}  

!  ; :  

l ' l   1 : :  

, , ・ 1  

~ L

一一『一一   ・ ・ ‑ ‑

I J 

: ̲ w ̲  

「「一一一一ーーーー一−−− l一一； 一一一−−

i 

昭和 45 年 縁 タ 丘 2 丁目

図 1 0

I N O

− −  

じ＞Z

M  E竺了時三7~主主ヲ：百三ミ

100 

。 50 

、−

r ‑ . .  

L̲̲̲ 

＇−−一一ー

一 F

E E

− 一

j

一 日 一 民 主 一 一 一 戸 町

一

d

J J 1 J

何 回 一 一 ー

し 何 十 位 民 団 一 目

百

E E r i

−

E −

； 戸 川 一 一 ん 一 丘 一 四 九 一

﹂ EE

一 口 百 一 一

− ー 一 一 司 舟 一 一 同 旦

ι

口 一 豆 一 口 一 一 円 一 ︺

一 一

phi

− 一 口 一

己 一 ﹁ よ

l

﹂

f p

J h

A i

口 一

D E

llJ

1 2 6

！

1 s i t

−

J[j

和 3 7 年 八

4

図 1 1

−

﹄

寸「一一

昭和 37年 8 月〜焔和 45 年 12月に変化（新築，建てかん 更地化宅地区画の分割統合）のあった宅地区画 建て加え．

」一ー」

昭和 45 年 八 雲 4

図 1 2

lINN − −  

昭和 37 年 8 月〜昭和 45年 12 月 κ 新 築 建てかえ，建て加えのあったもののうち

中高局共同住宅

他

同 一 戸 徒 住 宅

亡コ木造共同住宅

12]

一般住宅兼用の木造・共同住宅

ム

E二二二三三「：＇：

; ‑ : ' i ~； ^..  －『－－~一一寸

・ ー ー ー ・

・ ー ・ ー ー 噌 』 ー ー み ー ー ー − ー ・ ム ＇ − ・ 崎 a

0  50  lOOM 

( 5 )  

建物の変化のうち最も数が多いのは一戸建住宅の新築、建てかえ、

建て加えである。変化した全棟数のうち一戸建住宅の占める割合は最 少の緑ケ丘

l ' L

5 6 

7 0 

3 (a

一戸建住宅の建築は、既

K

K

K

しかし、一戸建住宅が従前の宅地区画Vてそのまま建て替えられる左ら ばそうもいえる治人宅地が分割されて建てられる場合は建築密度、居 住世帯密度が上昇するわけで住宅地の環境を変化させる要因と念る。

①一戸建住宅が従前の宅地区画を変更せず

K

＠ 宅地分割

K

K

K

③  従前の宅地区画、建築はそのままに同一宅地

K

① 

＠  ＠ 

との

3

K

3

K

表から明らかなよう

l ' L 4

K

k bいては 8

K

‑ 2 3 ‑

て建てたものがほぼ等しい。緑ケ丘VCl≫いては、殆どが従前の宅地区 画

K

k

3

K

K

宅地区画の分割

K

C i v

K

ζ

K

K

1

K

表

3

中目黒

i

③建てられた一戸建住宅様数（棟）

5  0  44  29  1  8  (a) 

⁶⁸  72  52  25 

100

^{74  6  1  5  6  7  2} 

_{6  20  2  6  5} 

れた棟

(b) 

建てられた棟

^{4  1  22} 

₇ 

同一宅地区画

K

J I . ^H ) 

建てられた棟 ³ 

² 

⁶ 

( j j )  

木造共同住宅の新築、建てかえ、建て加えは変化のあョた総棟数K 対して緑ケ丘で

3 8

3 3

1 6

7

ってかれ緑ケ丘と上目黒で特K高い比率を示している（表

4

棟数についてみれば各地区とも一戸建住宅のそれK及ばないカミ表

4

K

1

5

6

‑ 2   4

建住宅がとの期閣に木造共同住宅へ建てかわったとすれば世帯密度は 一挙

K

7

建てられ方としては

①  従前の住宅をそのまま

K

K

②  住宅の一部を増改築しアパートとしたり、新た

K

1

③  その宅地区画Kアパートのみ建てる場合

との

3

4 ( c ） 欄 K

K

K

ζ

木造共同住宅Kついてみられるもうひとつの傾向は

2

＊ 

のが多いととである。表

4

K

3

2

8

1

2

2

K

ζ

$居室

1

K

1

居室がふたつ以上又は設備が局室と独立して各戸専用

U

2

K

‑ 2  5

表

4

中目黒｜上目黒｜縁ク丘｜八雲

白 1

! 1③建てられた木造共同住宅（棟）

棟数

^{5  I  24  I 20  I  4}  ( a )  

^{@  "} 

^{I I   )  68  I  72  I 52  I  25} 

｜木造共同住宅の比率%削￠）

｜＠建てられた木造共同詰（戸）

7  I  33  I 38  I  16  30  1126  1120 

22  ( b )  

｜ 

¹

^{6 . 0}   I  5

o

6 . 0   I  6 . 3  

｜同一宅地区画内に付加さ

｜ （ 棟 ）

｜  れたもの

。 4  2  2 

(c

I I   )  2  9  10  2 

（ 心

共同住宅のみで区画を占

有するもの ( 

I I   )  3  11  8 

1

1  5  ^＊  3  2 

2

4  1s* 

17  2 

＊調査もれが

1

(iii）中高層共同住宅

1 0

3

マンション、コーポ等さまざまの名称、で呼ばれる中高層共同住宅の建 設が目黒区

K

ζ

調査地区

K

5 v c

v c 8

v c 1 

v c 3

v c 6

5

8

6

6

中目黒

K

ー 26‑

考えられるが、他地区Kくらべて高さ制限等の法規制が緩い

ζ

大規携宅地を入手しやすかョたことなどが基本的Kあげられよう。宅 地区画については、建設Kあたって数宅地を統合したものは

1 2

3

（最初から中高層住宅が建ち得る大区画tic）建設された例が多い。

中高層共同住宅Kよる戸数増加は小規模念場合では

1

20

K

6 6

最大のものは

2 0 8

表

5

中目黒 上目黒 緑ケ丘 八雲

6

6 

． 

^{3  9  4} 

5

2  1  3 

担

24  2  4  22 

(iV）宅地区画の分割と統合

ζ

k

K

分割の行われた宅地区画数は縁ク丘でひとつも念いのを除いては、

各地区とも

10

K

9

45 v

12

3 3 

8

0 ; 1 7 

K

1

P

11/8 宇 2 . 1

3 3 . ぺ 2 キ 2 . 6

45/9 =  5 . 0

6

一

27

分割されるタイプVては基本的Vてふたつある。事例として多いのは

1

2

³ K : B ‑

6 (b

13  I  A  K

d

2

³

K

もうひとつの分割のタイプは極端な細分化である。図

1 3,  B

1

I2

1 3  I  c

6

それ迄の

1

2 4

K

9

4

1 2

2

後者のタイプの細分化が居住環境K与える影響はいうまでも念いが、

前者の場合でも

2

3

; 1 :

以上の宅地分割K対して、宅地区画の統合は中目黒で

2

1

2

3

1

1

K

表

6

畳分割前の宅地区画数（区画） 中

4

. 6

1: 2

  l .

( a )   I

I I   (  n  ) 

一宅地区画が2〜3VL

4 

1  o 

C b )  

一宅地区画が

4

K

分割されたもの（

H  ) 

o 

C c )  

4 

ⁿ 

‑ 28 ‑‑

図

1 3

｜しー

「

→ 

総計 24

ィ．ロ

1

（ 計 16

ハ

2

（也戸 1

ニ

2

(2

2

‑ 2  9

以上みてきたよう

K

K

K

10

K

そしてとの傾向もそれ以前の市街化形成過程の結果としての宅地区画規 模、開発形態等

K

( 6 )  

前項まで

K

K

ζ

K

ζ

ζ

ζ

K

相憐間トラフソレは単に既成住宅群と新し〈建つ中高層共同住宅間

K

ζ

K

I J V C

K

とれら相隣間トラフソレのうちあるものは（たとえば電波受信障害はと れ

K

K

K

K

K

4

日照時聞を与えるよう棟配置するといった規制が当面必要とされよう。

‑ 3 0 ‑