PowerPoint プレゼンテーション

(1)

首都圏の賃貸アパート

空室率30％超の真実

2016年9月9日

株式会社タス

FIT2016セミナー資料

(2)

関係者が驚いた！

アパート空室率

首都圏で急上昇

相続税対策で建設増え

http://webreprint.nikkei.co.jp/r/LinkView.aspx?c=F963432606954

2CA9CEA2F9DA123F7A1

2016/6/1付日本経済新聞朝刊

2016年9月9日FIT2016セミナー資料

(3)

なぜ、驚いたのか？

賃貸住宅市場の現状を

誰も把握していない

から

(4)

本日のアジェンダ

1.賃貸市場で何が起こっているのか

2.今後市場がどのように変わるのか

3.今後のアパートローン担保評価のポイント

4.タスについて

(5)

賃貸市場で

(6)

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 戸数東京23区神奈川県埼玉県千葉県東京市部 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

貸家の着工件数が増えている

国土交通省住宅着工統計からタスが作成

サブプライム問題

リーマンショック

東日本大震災

政権交代

税制改革の影響

(7)

0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

【要因１】世帯数、特に単身世帯が増えている

核家族賃貸は概ね横ばい単身者賃貸が急増核家族持ち家が急増国勢調査よりタスが作成単身者持ち家も急増

民

間

借

家

持

ち

家

首都圏

(8)

【要因２】不動産投資ブーム

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

個人不動産投資ブーム

★

「金持ち父さん貧乏父さん」出版

★

SPC法成立

★

J-REIT上場開始

世界不動産投資ブーム

★

サブプライム問題

★

リーマンショック

2014

再び活性化

J-REIT10兆円突破

★

(9)

【要因３】税制改革

相続税

消費税

平成27年1月1日以降の相続から適用

・基礎控除３０００万円＋６００万円×法定相続人の数

・最高税率５５％

平成26年4月1日以降

8%

平成31年10月1日以降

10%

賃貸住宅市場には追い風

(10)

【要因４】アベノミクス

景気回復

不動産売買活性化

不動産価格上昇

短期売買増加

賃料上昇

デベの供給意欲上昇

供給量増加

加えて

労務費の高騰

加えて

増税の影響

(11)

7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000 203,000 205,000 207,000 209,000 211,000 213,000 215,000 217,000 戸億円個人による貸家業期末貸出残高首都圏着工件数（貸家） 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

【要因5】金融機関もアパートローンにシフト

※日本銀行貸出先別貸出金（業種別、設備資金新規貸出）、国土交通省住宅着工統計からタスが作成

消費税８％に

(12)

賃貸住宅着工数の増加要因

賃貸住宅の供給は活況！でも・・・

単独世帯が増加

不動産投資ブーム

_{＆税制改革}

アベノミクス

こんなに供給して大丈夫？

アパートローン

増加

(13)

首都圏の世帯数は増加しているが・・・

出所：総務省住民基本台帳月報からタスが作成

0 1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

世帯

東京23区

埼玉県

神奈川県

千葉県

東京市部

(14)

賃貸住宅に居住する世帯数を推定すると

出所：総務省住民基本台帳月報、平成25年住宅・土地統計調査からタスが作成

0

500 1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

世帯

東京23区

神奈川県

埼玉県

千葉県

東京市部

賃貸住宅世帯割合

東京23区：49.5％、東京市部：43.4％、神奈川県：37.7％、

埼玉県：31.3％、千葉県：31.0％）

(15)

賃貸住宅の需要と供給の差は？

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 戸数神奈川県埼玉県東京23区千葉県東京市部出所：国土交通省住宅着工統計、総務省住民基本台帳月報、平成25年住宅・土地統計調査からタスが作成

ポイントは建て替えの

割合がどのくらいか

相続税対策のアパート

は新設がほとんど

(16)

6

7

8

9

10

11

12

13

14 空室率TVI

埼玉県

東京市部

千葉県

東京23

区

神奈川県

マンション系の空室率TVI推移

分析：株式会社タス

千葉を除いてマンション

は堅調に推移している

ようだ

(17)

アパート系の空室率推移

27

29

31

33

35

37

39 空室率TVI

神奈川県

千葉県

東京23区

東京市部

埼玉県

埼玉以外で空室率

が急上昇

やはり、相続税対策目的のアパート新築が影響？

長らく30％前後で

安定推移

(18)

30

40

50

60

70

80

90

100 空室率

神奈川県

千葉県

東京23区

東京市部

埼玉県

新築アパートのみの空室率TVIは？

消費税８％に

東京23区、神奈川県、

千葉県で大量供給さ

れている

長らく50％前後で

安定推移

(19)

198,000 200,000 202,000 204,000 206,000 208,000 210,000 212,000 214,000 216,000 218,000 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 貸出残高（億円） 空室率TVI 神奈川県千葉県東京23区東京市部埼玉県個人による貸家業期末貸出残高 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

金融機関のアパートローン動向と重ねてみると

約半年のタイムラグで

空室率TVIが上昇開始

やはり新築が原因

か？

（出所）分析：株式会社タス日本銀行貸出先別貸出金（業種別、設備資金新規貸出）

半年

マイナス金利

の影響

(20)

2年目以降のアパートにも影響が出てきている

20 22 24 26 28 30 32 空室率TVI 千葉県東京市部神奈川県埼玉県東京23区

消費税８％に

需給バランスが

崩れ始めた

新築を埋めるためにテナントを引き抜い

た？

1年

(21)

では新築マンションは？

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 空室率TVI 千葉県埼玉県東京23区神奈川県東京市部

消費税８％に

特に大きな変化はない

マンションは相続税対策の影響を受けにくい？

(22)

2年目以降マンション系空室率にも若干の影響が

0 2 4 6 8 10 12 空室率TVI 東京市部埼玉県千葉県神奈川県東京23区

消費税８％に

貸し付けが増加した

1年後から若干悪化

需給バランスが崩れ始めている？

(23)

今起こっていることのまとめ

様々な要因が重なり、賃貸住宅の供給が増加傾向にある

特に相続税対策の影響で、アパートの供給が急増しており、

空室率が急激に悪化している。

需要を考慮していないアパートの供給増加が賃貸住宅市

場のファンダメンタルズに悪影響を与え始めている

マンションは工期が長く、建設費が高いことから、アパート

より賃貸経営を意識して供給されているため、市場競争力

が高い物件が多いと考えられる

(24)

(25)

大きな環境の変化が待っている

空家率が

40％

超

（野村総合研究所）

896

の自治体が消滅

（日本創成会議）

2040年(24年後)には

(26)

空家率が

30.4％

空家数が

2,176万戸

内賃貸用・売却用が

1,200万戸

（野村総合研究所）

2033年(17年後)には

(27)

現時点でも日本中に空き家があふれている

※平成25年10月現在総務省住宅・土地統計調査よりタスが作成

約820万戸の空家

5割

約430万戸の

賃貸用住宅

9割

約370万戸の

アパ・マン

首都圏でも異変が始まっている

(28)

首都圏の賃貸用共同住宅の空室数

（2015年10月時点）

101,300 48,200 86,400 52,900 48,700 308,100 115,800 195,100 137,400 _124,800 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 東京23区東京市部神奈川県埼玉県千葉県戸数木造・防火木造 S造、RC造・SRC造・その他 ※平成25年10月現在総務省住宅・土地統計調査よりタスが作成

409,400

164,000

281,500

190,300

173,500

首都圏で1,218,700戸の空室

(29)

85 90 95 100 105 110 115 2005年 2010年 2020年 2030年埼玉県千葉県東京都神奈川県京都府大阪府兵庫県 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

住宅市場は縮小を始める

（2005年＝100として指数化） 人口問題研究所予測データ（2012）からタスが作成関西圏縮小開始千葉・埼玉縮小開始関西圏縮小拡大周辺部ではすでに人口減少が始まっている都道府県内で勝ち組、負け組の二極化が進む

東京オリンピック

(30)

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 0 歳 3 歳 6 歳 9 歳 12 歳 15 歳 18 歳 21 歳 24 歳 27 歳 30 歳 33 歳 36 歳 39 歳 42 歳 45 歳 48 歳 51 歳 54 歳 57 歳 60 歳 63 歳 66 歳 69 歳 72 歳 75 歳 78 歳 81 歳 84 歳 87 歳 90 歳 93 歳 96 歳 99 歳 102 歳 105 歳 108 歳人東京23区東京市部神奈川県埼玉県千葉県 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

首都圏でも一気に進む高齢化

国勢調査よりタスが作成丙午終戦団塊団塊 Jr 焼跡 2025年には後期高齢者 2040年には高齢者 後が続かない

(31)

高齢化の進行度（首都圏）

2016年9月9日FIT2016セミナー資料 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 0 歳 2 歳 4 歳 6 歳 8 歳 10 歳 12 歳 14 歳 16 歳 18 歳 20 歳 22 歳 24 歳 26 歳 28 歳 30 歳 32 歳 34 歳 36 歳 38 歳 40 歳 42 歳 44 歳 46 歳 48 歳 50 歳 52 歳 54 歳 56 歳 58 歳 60 歳 62 歳 64 歳 66 歳 68 歳 70 歳 72 歳 74 歳 76 歳 78 歳 80 歳 82 歳 84 歳 86 歳 88 歳 90 歳 92 歳 94 歳 96 歳 98 歳 100 歳以上東京23区東京市部神奈川県埼玉県千葉県東京23区は18歳以上の若年層が大量に流入高齢化の進行は穏やか東京市部は大学卒業すると流出大学が都内に戻ると？埼玉県、千葉県で団塊の世代・焼け跡世代の比率が高い高齢化が一気に進む可能性

(32)

0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 1990 1995 2000 2005 2010 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移数 85以上 80～84 75～79 70～74 65～69 60～64 55～59 50～54 45～49 40～44 35～39 30～34 25～29 20～24 15～19 15歳未満 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1990 1995 2000 2005 2010 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移割合 85以上 80～84 75～79 70～74 65～69 60～64 55～59 50～54 45～49 40～44 35～39 30～34 25～29 20～24 15～19 15歳未満 2016年9月9日FIT2016セミナー資料

賃貸住宅市場に大きな高齢化インパクトが！

国勢調査よりタスが作成 65歳以上が約35万戸団塊の世代約17万戸 2040年までに約160万戸が高齢者世帯入り若い世帯は増加しない見込み

ほとんど単身者向け

(33)

しぼみゆくバブルの泡

各県では東京寄りの地域に、東

京23区では中央の区への動き

（バブル期までの逆の動き）

バブル破綻後の長期的な住宅

価格の下落、賃料の下落が後

押し

※国勢調査からタスが作成

2010年～2015年の人口増減

(34)

世帯数はまだ増加している地域が多いが・・・

2010年時点で高齢者単身世帯が約173万戸

（うち賃貸住宅は約52万戸）

(35)

そういった状況でどこに供給しているか（アパート）

人口が減少している地域でも

多くの新築を供給

最寄り駅の距離から10分以上の

立地でも多く供給

賃貸住宅に重要な「立地」

の判断が甘い物件が多い

空室率TVIが悪化する要因

10年後、20年後は大丈夫か？

(36)

東京23区新築供給状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ分析：株式会社タス

単身向け中心にシフト

ワンルーム規制の影響

1.5倍

(37)

東京市部新築供給状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ分析：株式会社タス

単身向け中心にシフト

小家族向けを意識

単身向け比率

は減少傾向

0.7倍ただし1Kはほぼ同じ

(38)

神奈川県新規供給状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ分析：株式会社タス

単身向け中心にシフト

小家族向けを意識

単身向け比率

は再び増加

主に1Rが増加

ほぼ同じ

(39)

埼玉県新規供給状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ分析：株式会社タス

単身向け中心にシフト

小家族向けを意識

単身向け比率

は低水準

ほぼ同じ

(40)

千葉県新規供給状況

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 ワンルーム１Ｋ１ＤＫ１ＬＤＫ２Ｋ２ＤＫ２ＬＤＫ３ＤＫ３ＬＤＫ分析：株式会社タス

単身向け中心にシフト

小家族向けを意識

単身向け比率

は再び増加

約1.1倍

(41)

東京23区間取り別賃料指数推移

（2004年1Q＝100）

93 95 97 99 101 103 105 107 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析：株式会社タス

リーマンショック前ですら、賃料

はほとんど上がっていない

リーマンショック前に賃料が上

昇したのはLDKタイプ

(42)

東京市部間取り別賃料指数推移

（2004年1Q＝100）

90 92 94 96 98 100 102 104 106 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析：株式会社タス

単身向けの賃料は上がってこな

い（特に1R)

(43)

神奈川県間取り別賃料指数推移

（2004年1Q＝100）

94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析：株式会社タス

単身向けの賃料は上昇傾向も

低い水準

(44)

埼玉県間取り別賃料指数推移

（2004年1Q＝100）

92 94 96 98 100 102 104 106 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析：株式会社タス

古い物件が多い1Rの賃料が

特に低い

(45)

千葉県間取り別賃料指数推移

（2004年1Q＝100）

94 96 98 100 102 104 106 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析：株式会社タス

概ね横ばいも単身向けが

低い水準で推移

(46)

なにを供給しているか（アパート）

埼玉では家族向けの供給が多い

人口が減少している地域で

単身向けのアパートを大量供給

しかも最寄駅から10分以上の

物件が多い。

(47)

どこに供給しているか（マンション）

主に人口が増加している地域で

新築を供給

最寄り駅の距離から10分未満の

立地で多く供給

比較的「立地」の良い

物件が多い

空室率TVIが低い要因

(48)

なにを供給しているか（マンション）

(49)

何が始まろうとしているのかまとめ

既に大量の空き室がある中で、更に新規供給が続く

世帯数は減少に転ずることが予想されている

高齢化の進展に伴い、大量の単身者向け賃貸住宅が市場

に放出される

人口の中心回帰が進み、郊外部に大量の空き家が取り残

される

長期的に、空室率の上昇は避けられない

住居の供給や利用方法について、業界のプレーヤー全

員が知恵を絞らなければならない状況

(50)

今後のアパートローン

評価のポイント

(51)

日本銀行が求めているレベルは高い

出展：日本銀行金融システムレポート別冊シリーズ 2016年3月

(52)

ところが、誰でもわずか3分で！

日本銀行

が求めている

レベルの

(53)

(54)

導入事例（某金融機関）導入前

顧客

窓口

審査部門

評価部門

①融資申込

_{③審査申込}

⑤審査申込

⑥審査結果

⑦審査結果

⑧回答

④書類確認

導入前

審査に必要な書類の用意・確認に時間を要した

• 融資申込から回答までに

約3日

・窓口で書類作成（

_1日

）

・審査部門で書類確認（

_1日

）

・評価部門で評価（

_1日

）

②書類作成

(55)

導入事例（某金融機関）導入後

顧客

窓口

審査部門

評価部門

①融資申込

③審査申込

④審査結果

⑤回答

導入後

審査に必要な書類をTAS-MAPで作成

• 融資申込から回答までに

半日～1日

・窓口で書類作成（

_5分

）

・評価部門で審査（

_{半日～1日}

）

• 融資実行件数は

3～4倍に！

②TAS-MAPで評価

レポート取得

(56)

(57)

(58)

専門知識を誰でも簡単に！

タスはシステム評価のパイオニアとして不動産に関わる情報を収集・分析・ディスクローズ

することにより、専門知識を誰でも簡単に視える化することを目指しています。

(59)

株式会社タスはトヨタのグループ企業です

株式会社タスはトヨタ自動車株式会社（

Ｔ

）、豊田通商株式会社（

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）、

(60)

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株式会社タス

03-6222-1023（代表）

03-6222-1024（FAX)

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首都圏の賃貸アパート

空室率30％超の真実

2016年9月9日

株式会社タス

FIT2016セミナー資料

関係者が驚いた！

アパート空室率

首都圏で急上昇

相続税対策で建設増え

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2016/6/1付日本経済新聞 朝刊

なぜ、驚いたのか？

賃貸住宅市場の現状を

誰も把握していない

から

本日のアジェンダ

1.賃貸市場で何が起こっているのか

2.今後市場がどのように変わるのか

3.今後のアパートローン担保評価のポイント

4.タスについて

賃貸市場で

貸家の着工件数が増えている

サブプライム問題

リーマンショック

東日本大震災

政権交代

税制改革の影響

【要因１】世帯数、特に単身世帯が増えている

民

間

借

家

持

ち

家

首都圏

【要因２】不動産投資ブーム

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

個人不動産投資ブーム

★

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★

SPC法成立

★

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世界不動産投資ブーム

★

サブプライム問題

★

リーマンショック

2014

再び活性化

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★

【要因３】税制改革

相続税

消費税

平成27年1月1日以降の相続から適用

・基礎控除 ３０００万円＋６００万円×法定相続人の数

・最高税率 ５５％

平成26年4月1日 以降

8%

平成31年10月1日以降

10%

賃貸住宅市場には追い風

【要因４】アベノミクス

景気回復

不動産売買活性化

不動産価格上昇

短期売買増加

賃料上昇

2016/6/1付日本経済新聞朝刊

・基礎控除３０００万円＋６００万円×法定相続人の数

・最高税率５５％

平成26年4月1日以降

賃貸住宅の供給は活況！でも・・・

_{＆税制改革}