株式会社㻌さくら事務所㻌会長㻌
日本ホームインスペクターズ協会㻌理事長㻌 一般社団法人住宅履歴情報蓄積㻌
㻌・活用推進協議会㻌理事長㻌
株式会社㻌長嶋修事務所㻌代表取締役㻌 株式会社㻌しあわせな家㻌 取締役㻌
不動産コンサルタント㻌㻛㻌㻾㼑㼍㼘㻌㻱㼟㼠㼍㼠㼑㻌㻯㼛㼚㼟㼡㼘㼠㼍㼚㼠㻌 長嶋㻌修㻌㻛㻌㻻㼟㼍㼙㼡㻌㻺㼍㼓㼍㼟㼔㼕㼙㼍㻌
不動産流通の現状と課題‒
Osamu Nagashima
■著書㻌㻛㻌㻮㼛㼛㼗㼟㻌
■メディア活動㻌㻛㻌㻹㼑㼐㼕㼍㻌㻭㼏㼠㼕㼢㼕㼠㼕㼑㼟㻌
■国の委員等㻌
㻭㻌㻹㼑㼙㼎㼑㼞㻌㼛㼒㻌㼔㼛㼡㼟㼕㼚㼓㻌㼙㼍㼞㼗㼑㼠㻌㻯㼛㼙㼙㼕㼟㼟㼕㼛㼚㼟 㻌㻌
平成㻞㻡㻙㻞㻢年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル作業部会ᴾ 臨時委員㻌 平成㻞㻠㻙㻞㻡年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌既存住宅インスペクション・ガイドライン検討会㻌委員㻌
平成㻞㻟年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌不動産流通市場活性化フォーラム㻌委員㻌
平成㻞㻝㻙㻞㻞年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会共通の仕組み運用検討部会㻌委員㻌
ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会普及啓発部会㻌委員㻌
ᴾ ᴾ 㻌既存住宅の流通・リフォームにおける㻌
ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ ᴾ 評価方法に関する技術検討委員会㻌委員㻌
平成㻞㻜年度ᴾ ■国土交通省㻌
ᴾ ᴾ 㻌既存住宅流通における簡易な評価方法に関する検討委員会㻌委員㻌
ᴾ ᴾ 㻌住宅履歴情報整備検討委員会普及啓発部会㻌委員㻌
平成㻞㻜年度ᴾ ■経済産業省ᴾ 新たな人材育成に関する委員会㻌㻌委員㻌
0戸 1000戸 2000戸 3000戸 4000戸 5000戸 6000戸 7000戸
日本 アメリカ イギリス フランス
新築住宅着工戸数 中古住宅取引数
住宅取引・各国比較
（資料）日本：国土交通省㻌住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌アメリカ：Statistical Abstract of the US、 㻌 㻌 㻌 㻌 㻌イギリス：Housing Statistics 2004、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌フランス：Annuaire Statistique de la France edition
Seattle City 㻌 シアトル市
月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 平均最
高気温
°C(°F)
8.2 9.8 11.9 14.5 17.9 20.9 24.2 24.4 21.2 15.2 10.3 7.4 -46.8 -49.6 -53.4 -58.1 -64.2 -69.6 -75.6 -75.9 -70.2 -59.4 -50.5 -45.3
北海道より北にあるも、暖流の影響で気候は温暖
0 50 100 150 200 250 300 350
ソウル 北京 東京 上海 台北 ニューヨーク 香港 ロンドン
マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較）㻌
※第4回㻌国際不動産価格賃料指数（一般財団法人日本不動産研究所）より長嶋修事務所作成 各都市の高級住宅（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数
（2015年4月の東京・元麻布地区=100.0）現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化。
●「福岡市を日本のシアトルに
㻌 㻌 㻌 したい」㻌 福岡市長
●シアトルの起業は、75％が 㻌 マイクロソフトかアマゾンから
●IT各社が拠点を構える目的は、
㻌 マイクロソフト、アマゾンからの人材獲得
●シアトルエンジニアの平均給与1000万円超
㻌 サンフランシスコ、シリコンバレーは人件費10％高い 㻌 両地域は物価もシアトルより17％高い
㻌 会社は優秀な人材を低コストで、
㻌 エンジニアは相対的に高水準な暮らし。個人の州所得税ゼロ。
●カリフォルニア州人口3,800万人、ニューヨーク州1,950万人、
㻌 ワシントン州690万人。ベンチャー投資額は全米4番目だが、
㻌 一人あたりの投資額が高い。⇒地方都市がカネを惹きつける構図
●70年代に都市内人口流出。85年の土地利用計画や交通計画と いった都市環境悪化開発への反対運動、89年、市民提出によるダ ウンタウンの成長管理計画が住民投票で成立。CAP(Citizen's Alternative Plan)
●シアトル成長管理計画は、キング郡（85年）、ワシントン州（90年）
の成長管理政策と連動。その後都市圏ごとに成長管理政策。都市 計画策定に際しては積極的な市民参加が奨励され、都市マスター プランはシアトル市内を37の区域に分け、数年間、数百回のパブ リックミーティングを経て決定。
●郊外開発地のイサクア・ハイランズは当初800haの計画も、キン グ郡計画との整合性から、200haに縮小。「成長限界線」のギリギリ ライン。
●2013年には人口1.8万増（草加率No.1）のうち1.5万が雇用人口。
㻌 2035年までに人口12万、雇用11.5万増の計画。
㻌
Companies 㻌 主要企業群
●コーヒー：スターバックス、
㻌
シアトルズベストコーヒー、タリーズ
●航空・宇宙産業：ボーイング
●
IT関連：マイクロソフト、アマゾン、
㻌
ニンテンドーオブアメリカ
●その他：コストコ、ウェアハウス（小売り）
㻌
ノードストローム（デパート）
㻌
ワシントン・ステイト・フェリー
健全さを取り戻した不動産市場
●強い経済
●住宅ローン引き締め （ 80 ％融資を厳守）
●アプレイザル
㻌 （不動産金融評価の厳格化）
●都市の成長管理計画に加え、
㻌 㻌 海と山に囲まれ、
㻌 㻌 㻌 新規開発余地が限定的
●セラーズエージェントとバイヤーズエージェント
●フルタイムエージェントとティスカウントエージェント
●売買にかかる諸経費
㻌 【買い手】購入価格の約2%
㻌 ローン手数料
㻌 （ローン手数料、エスクロー費の半額、登録保険、ローン保険等）
㻌 ホームインスペクション（住宅診断）、火災保険 㻌 【売り手】購入価格の約8％
㻌 不動産手数料（コミッション）価格の約6%
㻌 登録保険、ワシントン州の不動産売買税、エスクロー費の半額
Real Estate Transaction System
不動産取引の仕組み㻌
Home Staging
(Multiple Listing Service) MLS 㻌
Broker and Agent
D I Y
●全米インスペクション市場規模は約 3,240 億円
● 2009 － 2014 年は年平均 2.8 ％の伸び。
㻌 㻌 19 年までの 5 年間は 3.0 ％の成長見込み。
●ホームインスペクターは全米に 24,000 人。
㻌 一人あたり売上 1,350 万円。
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌1ドル＝120円。Building Inspectors in the US（IBISワールド）調べ。一戸建てやコンド、商業ビル（全体の16％程度）など含む
Home Inspector
7.4%
建築中
18.6%
特定箇所のみ
46.1%
完成新築・中古
16.6%
商業ビル等
11.3%
その他
インスペクション市場の内訳
Building Inspectors in the US（IBISワールド）より長嶋修事務所作成
-8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
2,100 2,200 2,300 2,400 2,500 2,600 2,700 2,800
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
売上 成長率
米国インスペクション市場規模
単位（10億ドル） （％）
Building Inspectors in the US（IBISワールド）より長嶋修事務所作成
報告書アプリで㻌 ペーパーレス㻌
● 3 － 4 時間程度。耐震性は重要視せず、
㻌 㻌 建具・設備設備の稼働、各部位の劣化具合など 㻌 㻌 中心におよそ 400 項目を診断。 4.5-5.5 万円
●建築の遵法性は特に見ず
●プレ・インスペクションは 1 時間程度 㻌 㻌 補修に 60 万円以上かかると
㻌 㻌 主要な不具合についてのみ報告。 2.5-3.5 万円
出典：野村総合研究所：人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて（下）～2040年の日本の空家問題への対応策案
｢経済調査研究ﾚﾋﾞｭｰ｣別冊ᵆᵐᵎᵎᵗ年ᵏᵎ月ᵇ ᴾ
｢ﾖｰﾛｯﾊﾟにおける高層集合住宅の持続可能な再生と団地地域の再開発」翻訳版より作成
西欧では多くの国で、ᵏᵎ年間の
「住宅需要」「住宅建設見込み」を 推計。ᴾ
ᴾ
各国の世帯数当たりの指標をみる と、低いのがスウェーデンの
ᵓᵌᵔ％、イギリスᵕᵌᵐ％、イタリア ᵖᵌᵑ％。多くがᵏᵎ％台で見込む。
我が国がこれを設定する場合、イ ギリスと同じᵕᵌᵐ％なら年間着工は ᵑᵓᵌᵗ万戸。イタリアと同じなら ᵒᵏᵌᵒᵕ万戸。ᵏᵎ％にするならᵒᵗᵌᵗ 万戸。ᴾᴾ
ᴾ
割合が高いのは、アイルランド ᵑᵖᵌᵗ％、スペインᵑᵏᵌᵐ％、ギリシャ ᵐᵒᵌᵔ％など、住宅バブルがはじけ ている代表ᵑカ国。。ᴾ
「国土の長期展望」中間とりまとめより
新築 4年目 8年目 12年目 16年目 20年目 24年目 28年目
資産価値の推移（地価が2％ずつ下落する場合）
建物 土地
新築 3年目 6年目 9年目 12年目 15年目 18年目 21年目 24年目 27年目 30年目
建物価値の目減り
新築 5年目 10年目 15年目 20年目 25年目 30年目ローン3600万
ローン残高と資産価値のバランス 地価が2％ずつ下落
ローン3600万 ローン4000万 資産価値
新築 4年目 8年目 12年目 16年目 20年目 24年目 28年目
資料：国土交通省㻌
資料：国土交通省㻌
中古住宅市場活性化ラウンドテーブル
資料：国土交通省㻌
●国交省は 2013 年「インスペクションガイドライン」
㻌 を公表済み。
●不動産売買時の重要事項説明書に
㻌 㻌 「ホームインスペクションの有無とその内容」㻌 㻌 㻌 㻌 を追加予定
●売買契約書に「売り主提供情報の確認のため、
㻌 売買契約後一定期間内にインスペクションで 㻌 その状況を確認できる」といった条文追加予定
● REINS （レインズ ）にも
㻌 「インスペクションの有無」の記載検討
ホームインスペクション（住宅診断）ᴾ
情報整備で何が起きるか？
․•‣‧年に試験運用開始する「ストック」‒
‒
・売買価格など－取引履歴‒
・登記‡固定資産税などー公的情報‒
・地盤‡地質‡浸水履歴など‒
・劣化‡修繕履歴など－個別情報‒
アメリカにおけるホームインスペクション普及率の推移
カリフォルニアの場合（指数近似曲線）
資料：国土交通省㻌
⁚‡‡†⁛⁞⁞†⁕ ‡‒
【ライフサイクルコスト】
竹中工務店グループ㻌アサヒ ファシリティーズHP (http://asahifm.com/) より抜粋
不 動 産 投 資 の世 界 では 常 識
0戸 1000戸 2000戸 3000戸 4000戸 5000戸 6000戸
日本 アメリカ イギリス フランス
新築住宅着工戸数 中古住宅取引数
（資料）日本：国土交通省㻌住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌アメリカ：Statistical Abstract of the US、 㻌 㻌 㻌 㻌 㻌イギリス：Housing Statistics 2004、
㻌 㻌 㻌 㻌 㻌フランス：Annuaire Statistique de la France edition
「下川町バイオマス産業都市構想」ᴾ
㻌 㻌 2013年㻌 2018年㻌 2023年㻌
域内生産額㻌 215億円㻌 223億円㻌 243億円㻌 地域収支額㻌 ▲52億円㻌 ▲50億円㻌 44億円㻌 雇用人数㻌 273人㻌 350人㻌 380人㻌 木質バイオマス利用率㻌 54%㻌 65%㻌 78%㻌 温室効果ガス削減量㻌 －㻌 3,476t㻌 4,728㻌
残材、流木、端材等集め「木質バイオマスボイラー」を活用、
公共施設の熱エネルギーの約 4 割をまかない、年間 1,600 万
円燃料費削減。その半分を幼児センターの保育料減額、学
校給食補助、中学生まで医療費無料化、子育て支援事業に
充てるなど住民福祉充実。 U ターンやＩターン増加、 2012 年度
には転入超、人口減少にも歯止め。
郊外で市街地開発する際の新たな土地区画整理事業に原則として補助金を交付し ない。
中心市街地に都市機能を集約させる「エコ・コンパクトシティ」の推進に政策を 転換。
参考／国土交通省 資料：国土交通省㻌
