「賃貸集合住宅市場での定期借家制度活用の阻害要因に関する研究」

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賃貸集合住宅市場での定期借家制度活用の阻害要因に関する研究

＜要旨＞ 2000 年（平成 13 年）3 月「良質な賃貸住宅等の供給促進に関する特別処置法」が施行され、借地 借家法の一部が法改正され、従来の借家制度を残したまま、新たに定期借家権制度がひとつの選択 肢として創設された。この法改正は、従来の「正当事由条項」等の賃貸住宅市場にもたらしていた 様々な歪みを改善することが目的のひとつであった。その後 2007 年以降現在まで、東京地裁、最高 裁等で定期借家物件関連の多くの判決が出ている。 導入当初、正当事由制度適用外による訴訟リスク軽減効果もあると考えられていた定期借家制度 であるが、多くの判例が出ることによってその判例の内容に関係なく、市場では単に多くの裁判が あったということだけで制度への期待値が低下し、訴訟への不安が広がっていることが考えられる。 本研究は、定期借家制度の家賃低減効果が、裁判判決の影響をどのように受けているのか、実証 分析をした。また、裁判判決が定期借家市場全体にどのような影響を及ぼしているのか定期借家制 度利用率と判決数等で実証分析を行った。そして、この２つの実証分析及び関係者ヒアリング調査 によって、現在の定期借家制度活用の阻害要因について考察と政策提言を行った。

2014 年(平成 26 年)2 月

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム

MJU13610 鈴木 康嗣

2 賃貸集合住宅市場での定期借家制度活用の阻害要因に関する研究 目次 1. はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3 2. 研究の背景・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 2.1 我が国の借家制度の成り立ち・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4 2.2 定期借家制度導入の背景・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 3. 先行研究と本研究の位置づけ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10 3.1 先行研究・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10 3.2 研究の目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11 4. 研究方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11 4.1 家賃軽減効果への影響・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 4.2 定期借家制度利用率への影響・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18 4.3 定期借家制度利用率が低い要因として考えられるもの・・・・・・・・・・・・・20 5. 結論・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20 6. 政策提言・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21 7. おわりに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・22 謝辞 参考文献 参考資料

3 1. はじめに 我が国の借家制度については、民法の成立（1898 年（明治 30 年））にさかのぼる。期間満了によ り終了する建物賃貸借（民法第601 条～）による。その後の昭和 14 年地代家賃統制令（賃料統制）、 昭和16 年借家法改正（解約制限）において、現在の「正当事由制度」ができた。その後、弱者保護 の名の下に借主優位の「正当事由」解釈の拡大した判例が多く出るようになり、現在では家主にと って正当事由が認められにくい制度となり、また仮に家主の正当事由が認められても「一定の立退 料提供」がいわば一般化された。このような正当事由制度の問題点については、福井［1998］を引 用すると「正当事由制度はいわば一人歩きする形で、極端かつ不透明な借家関係の解約制限法とし て機能してきた」といえる。また、仮に家主の正当事由が認められても家主から借主に対して「財 産上の給付」すなわち立退料の支払いが必須であり、その額についても最終的には裁判官の胸先三 寸で決定されるため、事前に予測することは困難である。正当事由制度と立退料についての研究と しては、久米（2006）1_{がされている。その打開策として、定期借家制度の導入が有効であることが} 岩田、八田（1997）2_{において以前から提案されていた。このような現状の弊害打破を経済学者等が中} 心になって政策提言を行った結果、2000 年（平成 13 年）3 月「良質な賃貸住宅等の供給促進に関 する特別処置法」が施行された。 内容的には借地借家法の一部が改定され、従来の借家制度を残したまま、新たに定期借家権制度 がひとつの選択肢として創設されたものである。この法律の主旨は、従来の「正当事由制度」等の 賃貸住宅市場にもたらしていた様々な歪みを改善することが目的のひとつであった。 ここでいう「歪み」については、福井、阿部、野村［1998］3_{によって制度の立法過程も含めて整理} されている。ただし、現在の定期借家制度は、福井［2012］4_{を引用すると、「妥協の産物として契} 約に際して煩雑な手続きが必要とされたために、取引費用の観点から見て依然として十分に活用し やすい制度とはなっていない」。例えば、現法では床面積200 ㎡未満の小規模住宅については、借主 から事実上一方的な中途解約を行うことが容易となっている。これについて、福井［2012］5_でも述 べている通り、当事者がこのような中途解約権を排除する特約に合意した場合でも無効とする理由 はない。このような制度であるために定期借家制度をいざ利用しようした段階で様々なトラブルが 事務手続き上の問題や判例等として顕在化されてきている。例えば、仲介業者が重要事項説明を行 う場合であっても定期借家契約を締結する場合、それに加えて家主から書面にて事前説明義務が法 令上課されている。また、期間完了についても家主から期間満了の通知義務も課せられている。こ れはいわば、屋上屋を架すようなものであり、無駄を当事者に強いる合理性もない。また、2007 年 以降、定期借家制度を利用した賃貸物件での訴訟が多発6_{しており、「屋上屋を架す」制度の運用に} よる市場の混乱も起きている。 そこで本稿は、定期借家制度導入から数年経ち、2007 年以降において多くの定期借家関連の裁判 判例が出ている中での実際に供給された定期借家募集データを用いて行われる最初の実証分析であ 1 _{久米［2006］判例における借家立退料評価に関する実証分析 資産評価政策学 14 号 p11～25 参照} 2_{岩田、八田［1997］「住宅の経済学」p10 参照} 3_{福井、阿部、野村［1998］p71-95 において、定期借家権に関する立法府・行政庁における検討経緯等} を踏まえ、定期借家権に関する法現象を経済的に分析されている。 4 _{福井［2012］p31（定期借家制度は）妥協の産物として契約に際して煩瑣な手続きが要求されたために、} 取引費用の観点から見て依然として十分活用しやすい制度となっていない。 5_{福井［2012］P31-32 の文章の一部を引用。} 6 _{定期借家関連の訴訟は、2007 年以降、多く出ている。（図表 10 参照）}

4 る。 以下、論文の構成は次の通りである。第２節では、研究の背景として定期借家制度導入前後につ いて分析をするとともに定期借家の特徴をとらえる。第３節では、本研究の目的と意義を先行研究 との関係を踏まえて整理する。第４節では、裁判判例の影響について、家賃軽減効果と定期借家制 度利用率の２つの視点から、その影響について実証分析を行う。第５節では結論、第６節では政策 提言について述べる。 2. 研究の背景 2.1. 我が国の借家制度の成り立ち 2.1.1 旧法（借家法）7_{と借地借家法の制定} (1) 民法の成立（1898 年、明治 30 年） 期間の満了により終了する建物賃貸借（民法601 条～） 契約行為についてはすべて民法がベースとなっており、民法に規定された賃貸借契約 の原則を現代社会の実状に合わせて修正しているのが「旧借家法」（大正10 年 4 月） である。 (2) 正当事由制度の成立 戦時立法によって契約の自由が次第に制限された。 インフレ→追い出し→売却してしまう。戦争に行っている間に住む家がなくなる危険性。 ・昭和13 年 国家総動員法 ・昭和14 年 地代家賃統制令（賃料統制） ・昭和15 年 建物価格統制令 ・昭和16 年 借家法改正（解除制限） (3) 借家法改正8 この改正によって、賃貸契約期間が切れた後での契約の更新を家主がいわゆる「正 当事由」がないかぎり原則として拒否できないことになった（正当事由制度）。しか も、市場家賃に合わせて家賃を上げていくことは、当初は家賃統制令が禁じていた し、現在では判例が禁じている（継続賃料抑制主義）。したがって、借家をいったん 貸してしまえば、借家人に安い家賃で半永久的に居座らされることを家主は覚悟せ ねばならない。このため借地借家法は施行された後10 年間に日本の借家率が急速に 減少した。 ①借家法改正（昭和16 年、1941 年）により、「正当事由制度」ができた。 「正当事由＋法定更新」制度の導入 a) 家主（賃貸人）に自己使用の必要性その他の正当な事由がない限り、期間が満 了しても終了しないで、契約は自動更新される（前と同じ条件で契約は継続す る。） 7_{旧法（借家法）大正10 年 4 月 8 日法律第 49 号} 8_{岩田、八田（1997）「住宅の経済学」p9 参照}

5 b) 更新を「拒絶」するには「正当事由」が必要。 ②これにより a) 期間の定めのある契約 →期間の満了時に更新拒絶（6 か月前に予告）；正当事由が必要。 b) 期間満了時に契約更新していない →法定更新となる→期間の定めのない契約に移行。 →家主からいつでも解約の申し入れができる。（ただし、6 か月の猶予が必要） →正当事由が必要。 c) 借家人からの解約申し入れ 3 か月の猶予期間（民法 617 条） (4) 借地借家法の制定（平成 3 年 10 月法律第 90 号） 旧借地法と旧借家法が統合された形で、借地借家法が制定された。 2.1.2 借家制度の概要 (1) 普通借家権 ①正当事由制度の内容 a) 当事者双方が建物を必要とする事情；賃借人寄りの判決が多くでた。 b) 建物の賃貸借に関する従前の経緯 c) 建物の利用状況及び建物の現状（老朽化、耐震性等） d) 立退料の必要性；仮に正当事由が裁判所で認められても立退料支払いの必要性が 一般化されてしまった。 ②正当事由制度の現状 a) 貸したら返ってこない；修繕、建替え等が自由にできない。収益改善・コスト 予測ができない。 b) 立退料を支払わなければならない。その額については、裁判等で決着するまで 不確定なリスクとなる。（収支計算ができない。予想できない） c) 継続家賃は低く抑えられる（継続家賃抑制主義） d) 家賃の値上げは期待できない（賃料増減請求権法 32 条） 正当事由制度については多くの最高裁判決によって、賃借人保護の立場の強いものへ となっていった。また、仮に賃貸人（家主）の正当事由が認められたとしても財産上の 給付、開発利益の一部の給付として、立退料の必要性とその額の高額化が社会的にも問 題視されるようになってきた。 このような状況化では、賃貸業をビジネスとして展開することについて大きな弊害と なっている。また、初期の家賃設定の際も「明け渡し困難リスク」「不確定の立退料」 「継続家賃の値上げは困難であり減額の可能性が大きい」を考慮した家賃となり、賃借

6 人にとってもデメリットの可能性が否定できない状態である。 また、家主（賃貸人）の合理的行動として下記の可能性をも否定できない。 ・貸し渋り、賃貸業からの撤退、縮小；戦前の借家率は8 割弱→現在は 4 割弱 ・入居審査が厳しくなる； 高齢者、母子家庭等訴訟リスクの高いと考える賃借人を敬 遠する。もしくは、高額な保証金を要求する可能性。 ・ファミリー向け物件の不足；建物の質や広さが低レベルとなる；返ってこないので あれば修繕費等をかけなくなり、また、回転率が良くm2 単価が高く設定でき、 訴訟リスクが比較的小さいワンルーム等の建設が多くなり、広いファミリー向 け物件の新規供給に対して抑制効果となってしまう可能性がある。 ③借地借家制度による借家供給抑制効果 ・正当事由適用困難により家主は回転率の低いファミリー向け物件の比較的床の大 きい物件の供給を抑制しその代わりに回転率のよい小規模物件に資金を集中する。 ・継続家賃抑制主義のため、当初の家賃設定を高めに設定したり、高額な敷金、礼 金の支払いを要求する。それによって、低所得者に多くのデメリットを与えてい る。 2.2 定期借家制度導入の背景 2.2.1 定期借家制度の創設（借地借家法改正） 前項にて説明した普通借家権での問題点の解決の方策として、2000 年（平成 13 年）3 月「良 質な賃貸住宅等の供給促進に関する特別処置法」が施行された。 そして、借地借家法の一部が改正され、従来の借家制度を残したまま、新たに定期借家権制度 がひとつの選択肢として創設した。 図表1 借家制度の背景

7

定期借家制度は、従来の借地借家法38 条の条文改正等によって創設された。 法38 条の改正された条文は下記の通り。

8 2.2.2 定期借家契約と普通借家契約の比較 定期借家制度は、法38 条を改定する形で、普通借家制度を現存したまま、もう一つの選 択肢として、定期借家制度が創設された。下記にその比較表にて説明する。 2.2.3 定期借家制度導入（借地借家法改正）の特徴 ・従来の借家制度自体は、（普通借家制度は）残存。 ・定期借家制度を借家契約のひとつの選択肢として新たに導入。 定期借家制度は、借地借家法38 条の改正等によって成り立っている。 定期借家契約 普通借家契約 ①書面（公正証書等）による契約に限る。 ②「更新がなく、期間の満了により終了す る」ことを契約書とは別に、あらかじめ書 面を交付して説明しなければならない。 更新の有無 期間満了により終了し、更新はない（ただ し、再契約は可能）。 原則として、「正当な事由」がない限り 更新される。 契約期間の上限 無制限 2000年3月1日より前の契約・・・20年 2000年3月1日以降の契約・・・・無制限 1年未満の契約 1年未満の契約も有効 期間の定めのない契約とみなされる。 賃料の増減 借賃増減請求権を排除できる。 （特約の定めに従う。） 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の 額の増額や減額を請求できる。ただし、 一定の期間賃料を増額しない旨の特約の ある場合には、その定めに従う。 ①床面積200㎡未満の居住用建物で、転 勤・療養・親族の介護その他のやむを得な い事情により、生活の本拠として使用する ことが困難となった借主からは、特約がな くても法律により中途解約ができる。 中途解約に関する特約があればその定め に従う。 ②①以外の場合は中途解約に関する特約が あればその定めに従う。 － 平成12年3月より前の居住用建物賃貸借_{契約；切替できない。} 事業用建物賃貸借契約；切替できる。 書面でも口頭でも可。（ただし、宅建業 者等により契約を締結したときには、契 約書が作成され交付） 契約方式 定期借家契約への切替 借主からの中途解約 図表3 普通借家契約と定期借家契約との比較 図表4 普通借家と定期借家物件の契約方式の違い

9 2.2.4 定期借家制度実態調査（国土交通省）結果による分析 ここでは、定期借家導入から7 年経過後に国土交通省にて行われた実態調査の結果をもとに 現状について分析した。 図表5 定期借家制度実態調査（国交省）の概要 図表6 調査結果①

10 図表6 及び 7 は調査結果の一部を表にしたものである。この結果から判断すると、定期 借家制度については、実績にない家主が定期借家制度について「複雑」「わかりにくい」と 感じている。 これは、定期借家制度の制度自体をまだ理解していない家主が多く存在しており、主観 的に敬遠していると考えられる。ただし、実績のある家主の一定数が「制度が複雑」と感 じていることは、制度の問題点（手続き上の問題）の可能性を示している。 2.2.5 定期借家制度の問題点 導入当初、「正当事由条項適用外」ということで、訴訟リスク軽減による取引費用軽減効果 が考えられていた。2000 年 3 月導入以降、確かに定期借家関連の大きな訴訟はほとんどなか ったが2007 年以降、多くの裁判判決がでており、裁判関係者以外の一般の人が、訴訟の存在 を認識するようになった。 3. 先行研究と本研究の位置づけ 3.1 先行研究 定期借家制度に関する研究については、が2000 年 3 月に導入された前後で多くの借地借家 法における家賃に対する影響の分析した研究が行われた。先行研究として、岩田、八田（1997） において、我が国の借地借家法の問題点とその改善策として「定期借家制度」の導入が提案 されている。また、福井、阿部、野村（1998）9_{において借地借家法の問題点、その後の社会} 9 _{・「定期借家権」 福井秀夫、野村好弥、阿部泰隆（1998）信山社} 図表7 調査結果②

11 経済的事情の変化、定期借家権に関する立法府・行政府における検討経緯等を踏まえ、定期 借家権に関する法現象を経済学的に分析が行われた。実証分析では、大竹、山鹿（2001a） （2001b）（2002）（2003）10_{及び久米（2003）}11_{にて、定期借家制度導入の効果に関する経} 済学的視点でその有効性定期借家制度に関する実証分析がされている。その分析の結果、普 通借家に比べて定期借家物件のメリット（家賃軽減、床面積の大きい物件の供給）について まとめられている。 但し、2007 年以降、定期借家物件で多くの判決が出ている。裁判判決が多くでることは、 定期借家制度の現状で不明確な法解釈が確定されることであり歓迎される点（メリット）も ある。ただし、家主にとって訴訟不安リスクは当初の考えの想定外であれば、リスクとして 考えることもありうる。2007 年以降のデータを使用しての実証分析はほとんど研究されてい ない。 3.2 研究の目的 2007 年以降、東京地裁、最高裁等で定期借家物件関連の多くの判決が出ている。 導入当初、正当事由制度適用外であり、訴訟リスク軽減効果もあると考えられていた定期借 家制度であるのが、多くの判決は、制度導入過渡期の現象としてとらえ、その影響が「制度 の不確定要素の確定」というプラスで市場はとらえているのか、「訴訟リスクの顕在化」とし てマイナスでとらえているのか分析しているような研究はあまり行われていない。そのため、 本研究は、先行研究で既に実証されている定期借家制度の家賃低減効果が、裁判判決の影 響をどのように受けているのか、実証分析にて確認する。 また、判決が定期借家市場全体 にどのような影響を与えているのか定期借家制度利用率とその前年の判決件数とで実証分析 を行った。そして、この２つの実証分析及び関係者のヒアリング調査を行い、現在の定期借 家制度活用の阻害要因について考察を行い、政策提言を行うものである。 10 _{・「定期借家権制度が家賃に与える影響」大竹文雄、山鹿久木（2001a）「日本経済研究」No41} ・「定期借家制度と家賃」大竹文雄、山鹿久木（2001b）「住宅土地経済」No41 ・「定期借家の実証分析」大竹文雄、山鹿久木（2002）「日本不動産学会誌」 第 16 巻第 1 号 ・「定期借家制度と民間賃貸住宅市場」大竹文雄、山鹿久木（2003）都市住宅学 第 43 号 11 _{・「賃貸住宅法制の検討課題」久米良昭（2003）都市住宅学 42 号}

12 4. 研究方法 4.1 家賃軽減効果への影響 4.1.1 分析の方法 家賃関数によるOLS 分析を行う。定期借家ダミーを加えることによって定借物件の家賃 を選択した場合を分析することができる。 4.1.2 使用データ 4.1.3 本研究の対象エリアの選定 図表 8 は 2013 年 9 月１日現在のインターネットでの募集物件を対象にしてまとめた もので、東京都内の定期借家物件の募集状況を図表にまとめたものである。 23 区内は比較的募集物件数が多い。またその中でも都心部（港区、新宿区）に物件 が集中しており、分布状況に偏りがみられる。本研究では、都心部で定期借家制度を 積極的に活用している港区と新宿区を対象エリアとして分析を行った。 図表8 都内の定期借家物件の状況

13 4.1.4 使用データによる集計分析 ①床面積 専有面積（床面積）に対するデータ分析を行った。 分析の結果、全体的に床面積が80 ㎡程度以上になると定期借家物件の割合が大き くなる。その傾向は新宿区で大きく出ている。特に100 ㎡以上の物件での割合が新 宿区、港区ともに大きい。これは、面積の大きい物件ほど、家主が定期借家制度の 活用に前向きであると言える。この現象を推察すると、定期借家制度することによ る正当事由適用外であるメリットが大きいと家主が合理的に判断したと考えられる。 また、普通借家物件が10～30 ㎡に大きく分布しているに比べて定期借家は 70 ㎡ 以上で全体の半分が分布している。この結果から推察すると、定期借家制度は比較 的床面積の大きい物件に効果が大きい制度であることがいえる。 新宿区（床面積）

全体

定借

普通

定借割合

～10㎡未満

15

0

15

0.0%

10～20㎡未満

1,181

8

1,173

0.7%

２0～30㎡未満

1,878

35

1,843

1.9%

30～40㎡未満

763

20

743

2.6%

40～50㎡未満

412

19

393

4.6%

50～60㎡未満

257

16

241

6.2%

60～70㎡未満

144

27

117

18.8%

70～80㎡未満

75

20

55

26.7%

80～90㎡未満

63

38

25

60.3%

90～100㎡未満

65

52

13

80.0%

100㎡以上

53

47

6

88.7%

4,906

282

4,624

※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数） 港区（床面積）

全体

定借

普通

定借割合

～10㎡未満

1

0

1

0.0%

10～20㎡未満

561

3

558

0.5%

２0～30㎡未満

1,267

13

1,254

1.0%

30～40㎡未満

768

27

741

3.5%

40～50㎡未満

564

72

492

12.8%

50～60㎡未満

340

49

291

14.4%

60～70㎡未満

197

54

143

27.4%

70～80㎡未満

198

47

151

23.7%

80～90㎡未満

100

35

65

35.0%

90～100㎡未満

57

28

29

49.1%

100㎡以上

206

146

60

70.9%

4,259

474

※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数）

14 ②家賃（管理費込） 家賃帯ごとの物件の分布割合は、普通借家物件も定期借家物件もほとんど変わ りはなく、6～10 万円／月の物件数が一番多い。 また、家賃が大きいほど定期借家制度の活用に対して、家主が前向きであるこ とがわかる。特に30 万円／月以上の物件でその傾向が大きい。 新宿区（家賃/月）管理費込

全体

定借

普通

定借割合

6万円/月未満

₁₁₃

₈

₁₀₅

_7.1%

6-8万円/月未満

881

16

865

1.8%

8-10万円/月未満

_1,330

₂₈

_1,302

_2.1%

10-12万円/月未満

835

7

828

0.8%

12-14万円/月未満

₅₁₇

₁₀

₅₀₇

_1.9%

14-16万円/月未満

290

8

282

2.8%

16-18万円/月未満

₂₄₉

₅

₂₄₄

_2.0%

18-20万円/月未満

164

8

156

4.9%

20-22万円/月未満

₈₄

₅

₇₉

_6.0%

22-24万円/月未満

95

4

91

4.2%

24-26万円/月未満

₆₀

₁₂

₄₈

_20.0%

26-28万円/月未満

46

5

41

10.9%

28-30万円/月未満

₃₂

₉

₂₃

_28.1%

30万円/月以上

210

157

53

74.8%

4,906

282

4,624

※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数） 港区（家賃/月）管理費込

全体

定借

普通

定借割合

6万円/月未満

11

1

10

9.1%

6-8万円/月未満

153

7

146

4.6%

8-10万円/月未満

608

11

597

1.8%

10-12万円/月未満

572

13

559

2.3%

12-14万円/月未満

528

6

522

1.1%

14-16万円/月未満

452

14

438

3.1%

16-18万円/月未満

408

43

365

10.5%

18-20万円/月未満

287

30

257

10.5%

20-22万円/月未満

198

23

175

11.6%

22-24万円/月未満

182

35

147

19.2%

24-26万円/月未満

137

36

101

26.3%

26-28万円/月未満

₁₂₆

₃₀

₉₆

_23.8%

28-30万円/月未満

83

10

73

12.0%

30万円/月以上

514

215

299

41.8%

4,259

474

3,785

※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数）

15 ③最寄り駅までの徒歩時間 最寄り駅までの徒歩時間ごとの物件の分布割合は、普通借家物件も定期借家物 件もほとんど変わりはなく、2～10 分の物件数が一番多い。 ④築年数 築年数ごとの物件の分布割合は、定期借家物件で1～年の築浅物件の割合が大 きい。これは、建設当初から定期借家物件として建設された建築物の供給が大き くなっていることが考えられる。 新宿区（最寄駅からの徒歩時間） _{全体 定借 普通 定借割合} 1分以内 262 3 259 1.1% 2～5分 2,280 144 2,136 6.3% 6～10分 2,077 130 1,947 6.3% 11～15分 258 5 253 1.9% 16～20分 19 0 19 0.0% 21～25分 4 0 4 0.0% 26～30分 5 0 5 0.0% 31分以上 1 0 1 0.0% 4,906 282 4,624 ※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数） 港区（最寄駅からの徒歩時間） _{全体 定借 普通 定借割合} 1分以内 249 31 218 12.4% 2～5分 1,780 221 1,559 12.4% 6～10分 1,825 205 1,620 11.2% 11～15分 383 17 366 4.4% 16～20分 21 0 21 0.0% 21～25分 1 0 1 0.0% 26～30分 0 0 0 -31分以上 0 0 0 -4,259 474 3,785 ※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数） 新宿区（築年数） 全体 定借 普通 定借割合 1年以内 608 78 530 12.8% 2～5年 693 101 592 14.6% 6～10年 1,247 31 1,216 2.5% 11～15年 675 16 659 2.4% 16～20年 310 7 303 2.3% 21～25年 393 12 381 3.1% 26～30年 386 4 382 1.0% 30年以上 594 33 561 5.6% 4,906 282 4,624 ※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数）

16 ⑤定期借家物件の借家期間の状況 借家期間については、ほとんど2～３年に多く分布している。 この傾向は、2001～2003 年の先行研究での借家期間の傾向と類似しており、 導入以来、変化していない現実を表している。 4.1.5 実証モデル 前節では、港区及び新宿区の賃貸集合住宅物件の募集情報を基にその傾向について、 家賃、床面積、最寄り駅までの徒歩時間、築年数で、まとめを行った。 本節では、家賃関数を推定することによって、さらに詳しい分析を行う。 使用データは前項で使用したデータを使い、家賃関数をOLS 分析の形で推定した。 採用した物件の属性は、築年数、最寄り駅までの徒歩時間、床面積である。このほか、 定借ダミー（定期借家であれば１、そうでなければ０）を入れた。 推定Ⅰでは、港区のデータを使ってOLS 分析を行った。 推定Ⅱでは、新宿区のデータを使ってOLS 分析を行った。 港区（築年数） 全体 定借 普通 定借割合 1年以内 428 46 382 10.7% 2～5年 457 48 409 10.5% 6～10年 1,621 199 1,422 12.3% 11～15年 664 103 561 15.5% 16～20年 221 9 212 4.1% 21～25年 166 23 143 13.9% 26～30年 155 11 144 7.1% 30年以上 547 35 512 6.4% 4,259 474 3,785 ※定借割合＝定借（物件数）／全体（物件数） 図表9 使用データの定期借家物件の期間分布状況

17 4.1.6 基本統計量 基本統計量は、推定Ⅰ、推定Ⅱで下記の通りである。 4.1.7 推定結果 推定結果では、定借ダミーで係数が推定Ⅰ、Ⅱともにマイナスとなり、係数がそれぞれ －0.15、－0.14 となった。この係数は、t 値が 2 以上であり、１％有意水準となった。 この結果は、定期物件の家賃は、借家物件の家賃に比べて、15％軽減効果があったこと を表している。 4.1.8 考察 推定Ⅰ（港区）及びⅡ（新宿区）ともに定借ダミーの係数の符号はマイナスであり、１％ 水準で有意となった。 よって、定期借家物件は普通借家物件に比べて家賃軽減効果の訴訟が多く発生している 現状でも、確認できたといえる。家賃軽減効果は、借主にとってのメリットとして重要な 要素である。その効果があるということは、定期借家の効果が立証されたと考えられる。

18 4.2 定期借家制度利用率への影響 4.2.1 判例の整理 判例検索サイトであるウエストロージャパン12_{を使用し、キーワード「定期借家」にて木} ワード検索を行った。さらに内容を吟味し、「定期借家物件」での判例について下記のよう にまとめた。 尚、検索結果の判例については、「判例タイムズ」13_{、「判例時報」}14_{、「裁判所Web」}15_で 補足調査とそれ以外の判例がないか、確認調査を行った。結果、ウエストロージャパンで の検索結果以上に判例がなかったことを確認した。 調査結果としては、裁判の争点が法38 条 2 項及び 4 項の手続き上の問題や法解釈につい てのものが多かった。事前説明書については、H22 及び H24 の最高裁判決の結果、別個独 立であると明確化した。ただし、制度の不明確についてはまだ完全には是正されていない。 12 _{ウエストロージャパン（Westlaw Japan）は、リーガルリサーチにおいて必要となる多岐にわたる} 法律情報、資料群－法令、判例、審決等、書籍・雑誌、文献情報、ニュース記事を過去から最新情報ま で収録し、多彩な検索・表示機能とともに提供する法律情報総合オンラインサービスである。 13 _{判例タイムズ 株式会社 判例タイムズ社発行の法律専門誌} 14 _{判例時報 (株)判例時報社発行の法律専門誌} 15 _{裁判所 web http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?action_id=first&hanreiSrchKbn=01} 図表10 定期借家制度に関係した裁判判例調査結果

19 4.2.2 分析の方法 定期借家制度利用率と判例件数による OLS 分析を行った。 4.2.3 使用データ ・2006～2012 年度の国土交通省市場動向調査データ（首都圏、中京圏、近畿圏） 定期借家件数（率） ・前年の定期借家制度での訴訟件数（ｳｴｽﾄﾛｰｼﾞｬﾊﾟﾝによる検索） ・前年の建築着工統計調査 着工新設住宅戸数対数（国土交通省統計室建築統計係） 4.2.4 実証モデル 4.2.5 基本統計量 4.2.6 推定結果

20 4.2.7 考察 定期借家利用率は、前年の判決数のパラメータの係数はマイナスであり、5％で有意と なった。この結果から、裁判の内容での反応以外に内容に関係なく判例が多く出ること によって、家主、借主ともに制度が明確化しているメリット以上に不安感増加によるデ メリットが大きくなっていると考えられる。 4.3 定期借家制度利用率が低い要因として考えられるもの 前節の実証分析によって、定期借家利用率には判例数によって一定の影響を受けると結果を 出したが、その結果を補足する意味で、有識者等にヒアリング調査を行った。 ヒアリング調査16_{の結果、実証分析の結果と同様に裁判判決が家主、借主、仲介業者等の定期} 借家利用マインドに悪い影響を与えていることを裏付けることができた。 5. 結論 ・裁判判例が多く出ている現状でも普通借家物件の家賃に比べて定期借家物件の家賃は軽減す ることを確認した。 ・裁判判決数が増えた次の年度の定期借家制度利用率が低下することを確認することができた。 ・裁判判決の多くは、借地借家法第38 条 2 項及び 4 項の事務手続や法解釈での争点が多かった。 上記状態について、定期借家制度の理論モデルを持って説明する。 現在は、制度の問題のある状態で、需要と供給曲線があり総余剰は、図表の「①総余剰」とな っている。ただし、制度上の問題を解決することができれば、破線の需要、供給曲線となり、結 果、図表の「②余剰増」の部分が増えることが考えられる。 16 _{ヒアリングした有識者等；清水千弘麗澤大学教授、吉田修平弁護士、定期借家推進協議会にヒアリン} グ調査を行った。

21 6. 政策提言 定期借家制度は、現在、制度安定化前の状態と考えられる。 今後も多くの判決が出ることによって制度が明確化すると予想される。 ただし、早期に制度導入のメリットを享受するためにはその阻害要因の対策が必要である。 では、どうすれば、定期借家制度利用の阻害要因を軽減できるのか。軽減するためには、現制度 でどのようなやり方であればリスク回避できるのか。 福島（2003）17_{によると現状での問題点として「仲介業者が定期借家制度をよく知らないため} に、定期借家契約することをいやがり定期借家では借り手が無いといったのではないか」そして 「宣伝活動の重要性や業者の教育の重要」と記している。本研究でのヒアリング調査でも判例数 が多くなると「不安」が大きくなり、必要以上に慎重になっている関係者の現状が浮かび上がっ た。根源的な問題は、法38 条 2 項及び 4 項の手続き手順が不明確と思われているところにある。 その問題解決として下記の２点を提案する。18 17_{福島［2003］定期借家法導入の効果と今後の改正の報告 日本不動産学会誌 第 16 巻第 4 号} 18 _{業界団体作成のマニュアル；} ・「定期借家基礎知識」吉田修平 監修（2013）定期借家推進協議会 ・「定期借家契約実務」吉田修平 監修（2011）定期借家推進協議会 ・「定期借家住宅のスマート活用術 吉田修平ほか（2008） 定期借家推進協議会 図表11 定期借家制度の理論モデル

22 「法の不明確な部分が裁判となるリスク生む」。これは「条文の書き方が不明確だからいけない」 ことが問題であるということ。「条文が不明確」に対する政策提言は「法改正による明確化」。た だし、明確化した上で、「周知」は誤解を生まない土壌づくりとして重要なものと考える。 また、今後の課題としては、周知や法改正とは別に、法38 条 2 項及び 4 項規定自体の存 在意義を再検討し、その条項が不必要であれば削除することによって契約自由の精神に立ち 返る等の見直しの検討も今後の課題と考える。 7. おわりに 本研究において、普通借家家賃に比べて定期借家家賃の軽減効果が、定期借家の訴訟が多く 発生している現在でもあることが示された。また、定期借家関連の判決数が、その利用率に悪 影響を与えている可能性についても実証分析の結果、有意に説明できた。 この傾向から推察すると、訴訟リスクは今回の影響のほかに家賃軽減効果の大きさやその供 給量自体を小さくしているとも考えられる。ただし本研究では、この点についてはデータの制 約上、分析することができなかった。また、今回の実証で使用した定期借家利用率のサンプル 数が極めて少ないためにサンプルデータの信頼度に問題があるのも事実である。また、定期借 家制度利用率に影響を与えている要因は、単なる定期借家での訴訟数だけでなく、各訴訟での 判決内容で大きくその反応が違うことも考えられる。今後、このような問題点を整理した上で 別のパラメータを追加して実証分析を行うことによって、定期借家制度利用率が小さくしてい る他の阻害要因についても明らかになっていくものと考える。 また、今回の研究では、定期借家の判決数の影響を実証分析しているが、本来、定期借家制 度が普通借家に比べて訴訟リスクが高いというわけではなく、逆に普通借家の訴訟リスクより 圧倒的に小さくなっていることを誤解なきよう最後に付け加えておく。

23 謝辞 本稿の執筆にあたり、西脇雅人助教授（主査）、福井秀夫教授（副査）、安藤至大准教授（副 査）、吉田修平教授（副査）から、丁寧かつ熱心なご指導をいただいた。また、ヒアリング調査 等にご協力いただきました定期借家推進協議会の方々や本学の清水千弘教授にはご多忙の中、 様々な相談にのってもらい、特に不動産市場動向に関する貴重なご意見をいただいた。 加えて、まちづくりプログラムの学生の皆様から貴重なご意見と激励をいただいたことに この場をかりてお礼申し上げます。 なお、本稿は個人的な見解を示すものであり、筆者の所属機関の見解を示すものではありま せん。また、誤りは全て筆者の責任であることをおことわりいたします。 参考文献 ・「住宅の経済学」岩田規久男、八田達夫（1997）日本経済新聞社 ・「判例における借家立退料評価に関する実証分析」 久米良昭（2006） 資産評価政策学14 号 p11～25 ・「定期借家権」 福井秀夫、野村好弥、阿部泰隆（1998）信山社 ・「定期借家権制度が家賃に与える影響」大竹文雄、山鹿久木（2001a） 日本経済研究 No41 ・「定期借家制度と家賃」大竹文雄、山鹿久木（2001b） 住宅土地経済 No41 ・「定期借家の実証分析」大竹文雄、山鹿久木（2002） 日本不動産学会誌 第 16 巻第 1 号 ・「賃貸住宅法制の検討課題」久米良昭（2003）都市住宅学 42 号 ・「定期借家制度と民間賃貸住宅市場」大竹文雄、山鹿久木（2003）都市住宅学 第 43 号 ・「不動産市場における市場の失敗と政府の失敗」福井秀夫（2012） 日本不動産学会誌 第26 巻第 1 号 ・「定期借家法導入の効果と今後の改正の報告」福島隆司（2003） 日本不動産学会誌 第16 巻第 4 号 ・「定期借家基礎知識」吉田修平 監修（2013）定期借家推進協議会 ・「定期借家契約実務」吉田修平 監修（2011）定期借家推進協議会 ・「定期借家住宅のスマート活用術 吉田修平ほか（2008） 定期借家推進協議会 参考資料 良質な賃貸住宅等の供給促進に関する特別処置法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H11/H11HO153.html 借地借家法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html 宅地建物取引業法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html