地区計画・建築協定の規制が戸建住宅価格に及ぼす影響

地区計画・建築協定の規制が戸建住宅価格に及ぼす影響

Impact analysis of district plan and building agreement regulations on housing price

土木工学専攻 7 号 大澤 亮平 RyoheiOsawa

１．はじめに

安全で快適な街並みの形成や良好な住環境の保全など を目的として，住民自らが都市計画法の用途・容積率・

建ぺい率や建築基準法の単体規制などを超えて規制の強 化を行う制度として， 地区計画 （都市計画法第 12条の 5）

や建築協定（建築基準法第 69-77 条）がある．

しかし，開発の自由の規制による不動産価値の低下へ の懸念から住民や地権者間で利害が対立し，それらの導 入が難航する事態も尐なくない

．規制が資産価値に与 える影響を定量的に示すことができれば，市町村や住民 がその導入の是非を判断する際に有益な材料となる．

この点に関し，これまでヘドニックアプローチを用い た研究がなされてきた．例えば，高・浅見(2000)

は， 世 田谷区内の小田急線沿線地区の第一種低層住居専用 地域における戸建住宅の売買事例 190 件を， 個々の敷 地の日照時間，近隣の建物の混同の程度，隣接する公共 緑地などの詳細な住環境データを用いて分析を行った．

また森田(2005)

は，横浜市の公示地価データを用い，近 隣の敷地規模のばらつき（変動係数），平均建物高さや 空地面積などの詳細な住環境データを収集して分析を行 った．ともに敷地と建物による外部性を制御する規制と の関係を書くべき．敷地が細分化されると単位面積当た りの価格が低下することなどを示している．しかし，詳 細な住環境データの収集に多大なコストを要するためサ ンプル数が数百と尐ない．また後者は公示地価を用いて いるため，必ずしも需要者及び供給者の選好を反映して いない可能性がある．

取引価格データを用いた分析として，谷下・長谷川・

清水(2009 )

は，戸建住宅を対象に敷地面積の最低規模規 制は相対的に取引価格を高くすること．指定容積率以下 に抑える規制は価格を低くすること，そして地区計画は 価格に有意な影響を与えていないことなどを明らかにし た．また大澤・谷下(2010)

は同様に世田谷区を対象とし て，地区計画が家賃に及ぼす影響を残差の空間的自己相

関を考慮して分析した．最低敷地面積を定める規制は賃 料を高めていること，容積率規制は賃料には影響を与え ないことなどを明らかにした．

しかし，これらの研究は世田谷区のみを対象としてお り，他地区での検証はなされていない．

そこで本研究では，横浜市の戸建住宅に関する複数時 点における取引価格データを用いて地区計画及び建築協 定の規制が戸建住宅の敷地面積当たりの取引価格に及ぼ す影響の分析を行う．

２．方法

本研究では，以下のように，敷地面積当たりの戸建住 宅価格を被説明変数とし， 各戸建住宅の敷地・建物条件，

環境条件及び建物に規制を与える容積率と建ぺい率規制，

敷地に規制を与える敷地面積規制といった地区計画・建 築協定の規制を表す変数を説明変数とした回帰分析を行 う．最初に最小二乗法 (Ordinary Least Square : OLS)で推定 を行う．

  ^{( 1 )}

log

0

i



i ji ji

i

x

y     



y

…敷地面積当り戸建住宅価格 (万円/m

)

 ^{…パラメータ，} x

…敷地・建物条件

x

^{…環境条件，} x

^{…規制条件，} 

…誤差項

ここで，もし誤差項に空間的自己相関がみられる場合に は，

) 2

 ( u

W 

  



 ^{…パラメータ，} W ^{…空間重み付き行列} u ^{…ホワイトノイズ}

とする空間的誤差モデル(Spatial Error Model : SEM)を用

いて推定を行う．

なお空間重み付き行列 W の作成にあたっては， 近隣 N 点について隣接関係があると仮定して W を作成する． 推 定したモデルの AIC が最小となる N 点を選択する． 不均 一分散については，残差に対して BP-test を行って，でき るだけ残差と説明変数の間の相関がないように関数形を 工夫する．最終的に，AIC が最小となるモデルを選択す る．

３．データ

1990 年，1995 年，2000 年，2005 年に横浜市内で契約 が締結された戸建住宅 11,039 件（ 1990 年： 1,568 件， 1995 年：2,943 件，2000 年：3,399 件，2005 年：3,129 件）の 取引データを用いる（リクルート社提供） ．

(1)地区計画及び建築協定の規制変数

地区計画及び建築協定の区域内における戸建住宅のサ ンプル数を表 1 に示す．

地区計画・建築協定の各規制については，規制相互の 相関を考慮して，以下の規制を変数として取り入れた．

括弧内の左の数字が地区計画，右の数字が建築協定の区 域内におけるサンプル数を表す．

①建物に影響を与える規制 ・容積率(188/141) ・建ぺい率(162/157)

②敷地に影響を与える規制 ・敷地面積(92/518)

また，国土交通省住宅局建築課の資料をもとに各建築 協定を協定内区画数で小規模（協定区画 50 区画未満=協 定面積 10,000 ㎡未満） ・中規模以上（協定区画 50 区画以 上= 協定面積10,000 ㎡以上） の2つに分けて分析を行う．

さらに地区計画や建築協定の規制による効果は，時間と ともに発現してくると考えられるため，策定から取引さ れるまでの期間が 20 年未満かそれ以上かに分けて分析 を行った．しかし，サンプル数の問題から経年数で分け て分析を行うのは，建築協定のみとする（表 2） ．

横浜市における地区計画は，商業拠点の高度化や，土 地区画整理事業等により新たな市街地を開発する場合な どに指定されることが多い．また近年では運営を住民か ら行政へ移行するために，建築協定から地区計画へ変更 している地区もある．他方，建築協定は新興住宅街など に多く分布している．

表 1 地区計画・建築協定の物件数

表 2 建築協定の区画数ごとのサンプル数

表 3 説明変数の基本統計量

次に，規制内容の特徴をみると，最低敷地面積規制は 地区計画および建築協定において高い比率で指定されて いる． 地区計画では 150～200 ㎡の値が指定されているこ とが多く，建築協定は最低敷地面積ではなく，敷地分割 禁止規制を用いる地域も半数ほどある．容積率規制や建 ぺい率規制は，地区計画・建築協定ともに郊外の住宅地 で多く指定されている．

また地域まちづくりルールと呼ばれる建物や土地利用 などについて，地域まちづくり組織が地域住民等の理解 や支持を得ながら自主的に定めたルールがある．このル ールは主に地区計画とともに策定され，地区計画では決

規制 地区計画（件） 建築協定（件） 合計（件） 全サンプルに 占める割合(%)

用途制限 301 675 976 8.8

容積率 188 141 329 3.0

建ぺい率 162 157 319 2.9

高さ 292 619 911 8.3

形態・意匠 321 86 407 3.7

敷地面積 92 518 610 5.5

壁面 350 460 810 7.3

垣・さく 216 240 456 4.1

建物に 規制

敷地に 規制

区画数 規制策定後経年数 サンプル数 20年未満 33

20年以上 3

20年未満 307 20年以上 174 小規模

中規模以上

50区画未満 50区画以上

備考 平均 標準偏差 最小値 最大値

5601 3149 700 52400 0:1990年，1:1995年，2:2000年，3:2005年

137.1 62.2 30.0 499.1

渋谷駅or品川駅までの所要時間（分） 27.2 6.2 9.0 48.0

12.9 4.9 1.0 38.0

0:利用なし，1:利用あり 0.25 0.43 0 1

0:第1種，第2種低層住居専用地域 1:第1種中高層住居専用地域 2:第2種中高層住居専用地域 3:第1種、第2種住居地域・準住居地域 4:近隣商業地域・商業地域 5:準工業地域・工業地域・工業専用地域 6:指定無

98.4 29.7 29.0 456.6 8.9 9.5 0.0 69.0

0:築年数1年以上，1:築年数0年 0.33 0.47 0 1

0:木造，1:鉄筋，2:鉄骨，3:その他（不明含む）

500mメッシュで作成 135.8 21.1 59.9 257.9

（物件の標高－最寄駅の標高） 14.9 17.8 -41.0 96.6

17.2 12.0 0.4 90.9 113.4 61.0 0.0 500.0

0:区域外，1:区域内（沿道片側50mで作成） 0.05 0.23 0 1

0:区域外，1:区域内（周辺350mで作成） 0.08 0.28 0 1

17.9 5.2 3.7 53.4 10.8 4.2 0.3 37.0

0:区域外，1:区域内（周辺1kmで作成） 0.24 0.43 0 1

72.7 49.7 28.4 934.2 17.9 4.0 5.1 34.0 5.4 2.4 0.0 45.0

0:一人協定以外、1:一人協定 0.01 0.10 0 1

港南丸山台地区 0:区域外，1:区域内 0.00 0.05 0 1

栄湘南桂台地区 0:区域外，1:区域内 0.00 0.04 0 1

青葉荏田北二丁目地区 0:区域外，1:区域内 0.00 0.04 0 1

建築物への規制（容積率・建ぺい率規制） 0:区域外，1:区域内 0.01 0.08 0 1

敷地への規制（敷地面積規制） 0:区域外，1:区域内 0.01 0.09 0 1

建築物への規制（容積率・建ぺい率規制） 0:区域外，1:区域内 0.01 0.12 0 1

敷地への規制（敷地面積規制） 0:区域外，1:区域内 0.05 0.21 0 1

説明変数

公園周辺 65歳以上割合（％）

人口密度（千人/k㎡）

大規模商業施設 平均敷地面積（㎡）

用途地域

幹線道路沿線 住宅価格（万円）

専有面積（㎡）

敷地面積（㎡）

築年数（年）

最寄駅までの所要時間（分）

最寄駅までのバス利用 契約締結年次

敷 地 条 件

建 物 条 件

標高差（m）

緑被率（％）

地 域 ま ち づ く り ル ー

規

制 条 件 環 境 条 件

指定容積率（％）

建 築 協 定 地 区 計 画

新築物件 住宅構造

一人協定 昼夜間人口比率（％）

オフィスワーカー比率（％）

前面道路幅員（m）

めることのできない細かな規制等が定められている．横 浜市内には全部で 11 地区あり， 本研究のサンプル内では 3 地区（港南丸山台地区，栄湘南桂台地区，青葉荏田北 二丁目地区）が該当する（サンプル数： 64） ．

(2)規制以外の説明変数

①敷地条件，②建物条件，③環境条件を表す変数とし て今回の分析で用いる説明変数とそれらの基本統計量を 表 3 に示す．敷地条件には敷地面積，最寄駅やターミナ ル駅（渋谷駅 or 品川駅）までの所要時間といった変数を 加え，建物条件には専有面積の他，木造，鉄筋造，鉄骨 造かといった住宅構造を変数として加えている．

環境条件を表す変数としては，用途地域ダミー（用途 地域を 7 段階に区別），幹線道路沿線ダミー（国道 1 号 線，国道 16 号線，国道 246 号線，環状 2 号線（道路中心 線から両側 50m の範囲． GIS を用いて作成） ） ，そして所 得水準を表わす代理変数としてオフィスワーカー比率，

高齢者比率，昼夜間人口比率，人口密度等の変数を加え た．さらに，取引された敷地面積データを用いて Kriging

により 500m メッシュにおける平均敷地面積を推定した．

もちろん，取引された敷地面積がその地区における平均 敷地規模を表しているとは言い難いが，横浜市公表の平 均敷地面積と見比べたところ，各地域での面積の大小の 傾向はつかめており，今回は敷地規模にかかわらずラン ダムに取引されていると仮定して，そのまま用いること とする．

①～③以外の変数として，バブル期の不動産価格高騰 やその後の不動産価格の下落等を考慮するために，取引 締結年次ダミーを取り入れている．

４．推定結果

4.1 全データを用いた分析

通常最小二乗法では残差に空間的自己相関が見られた ため，空間的自己相関モデル(SEM)で推定を行った．空 間重み付き行列については AIC が最小となった近隣 14 地点に隣接関係を仮定して作成した．不均一分散にも留 意しながら AIC が最小になるモデル選択を行ったが，築 年数など一部の変数については残差の 2 乗と相関がみら れ，分散不均一性に課題が残るため，robust な標準誤差 を用いた結果を示す(表 4)．

(1)地区計画及び建築協定の変数

表 4 SEM での推定結果

①建物による外部性を制御する規制

地区計画，建築協定ともに有意な変数とはならなかっ た．しかし，建築協定の策定後 20 年以上経過した場所で は 10% 有意水準では負で有意となり，時間とともに負の 影響がある可能性が示された．住宅価格に影響が及ばな い理由としては，以下の 2 つが考えられる．

1 つは，建物への規制は，直接収益性の低下につなが る一方で，敷地への規制は直接収益低下をもたらすもの ではないということである．そのため，建物への規制は 周囲に住環境を悪化させる建物の立地の可能性が減尐す ることによるプラスの効果と，収益が低下するというマ イナスの効果が相殺し，結果として価格に影響を与えて いないという解釈である．

もう 1 つは，建物への規制の程度が強くなく，外部性 を制御するまでには至っていないということである．例 えば，利害関係者間の利害調整の結果，公的な規制とほ ぼ同程度の規制レベルになっていたり，あるいは地区計 画や建築協定地区のすぐ外側で，高層マンション建設が なされる可能性がある限り， 規制の効果は限定的である．

これらの解釈の妥当性の検討は，将来の課題としたい．

②敷地による外部性を制御する規制

最低敷地面積規制については， 50 区画未満の小規模な 建築協定区域では有意な変数とはならなかった．この結 果は区画数を 100 未満（サンプル数：95）としても同じ であった．しかし，区画数が 50 区画以上であると戸建住

被説明変数 （万円 /m^2） 推定値 ｚ value

切片 14.9230 6.37

log（敷地面積） -2.0777 -7.87 log（専有面積） -3.8222 -2.49

log（敷地面積）^2 0.1612 5.87 log（専有面積）^2 0.9090 2.78

渋谷or品川までの所要時間 -0.0089 -6.87 log（専有面積）^3 -0.0633 -2.73

最寄り駅までの所要時間 -0.0081 -7.17 築年数 -0.0128 -12.14

最寄駅までの所要時間*バス乗車 -0.0028 -7.80 築年数^2 0.0001 2.28

第1種中高層 0.1048 6.44 新築物件 0.0111 1.91

第2種中高層 0.0710 4.32 鉄筋 0.0006 0.01

住居地域 0.1305 5.86 鉄骨 -0.0259 -1.39

商業地域 0.2142 6.32 その他 0.0367 1.81

工業地域 0.1121 4.50 一人協定 0.0308 1.91

指定無 -0.2247 -8.30 港南丸山台地区 0.2025 6.57

平均敷地面積 0.0002 2.02 栄湘南桂台地区 -0.0290 -0.86

標高差 0.0006 2.96 青葉荏田北二丁目地区 0.1207 3.08

標高差^2 0.0000 -2.69 容積率規制*地区計画

緑被率 -0.0030 -4.19 建ぺい率規制*地区計画

緑被率^2 0.0000 2.75 容積率規制*建築協定*策定後20年未満

緑被率*人口密度 0.0015 3.50 建ぺい率規制*建築協定*策定後20年未満

指定容積率 -0.0025 -6.91 容積率規制*建築協定*策定後20年以上

指定容積率^2 0.0000 5.36 建ぺい率規制*建築協定*策定後20年以上

幹線道路沿線 -0.0073 -0.96 敷地面積規制*地区計画 -0.0190 -1.31

公園周辺 0.0158 2.50 敷地面積規制*建築協定*～50区画 -0.0348 -1.24

65歳以上割合 0.0020 5.23 敷地面積規制*建築協定*50区画～*策定後20年未満 0.0345 2.92

単身世帯割合 -0.0008 -2.97 敷地面積規制*建築協定*50区画～*策定後20年以上 0.0739 5.22

人口密度 0.0156 1.73 最寄路線

大規模商業施設 0.0248 4.76 取引年次

log(昼夜間人口比率) 0.0425 7.68 log（敷地面積）*取引年次 オフィスワーカー比率 0.0086 14.88 log（敷地面積）^2*取引年次 log(前面道路幅員 + 1) 0.2306 5.78 渋谷or品川までの所要時間*取引年次 log(前面道路幅員 + 1)^2 -0.0373 -3.74 最寄り駅までの所要時間*取引年次

築年数*住宅構造

空間自己回帰パラメータ AIC サンプル数 規

制

環 境

-0.0013

0.0072

-0.0396 -0.06

0.37

-1.74

YES 0.889 -9151.4 11,039 YES YES YES YES YES YES 敷

地

建

物

宅価格は 3.5%~ 7.4%高いという推定結果が得られた．ま た策定後 20 年以上の方が住宅価格に及ぼす影響が大き く，時間の経過により効果が拡大していく可能性が示さ れた．

一方， 地区計画区域内の最低敷地面積規制については，

有意な変数とはならなかった．これは建築協定に比べて サンプル数が尐ないことや，地区計画が決定されて間も ないこと（決定後 5 年未満が 42％）も影響しているので はないかと考えている．また他に建築協定から地区計画 へ移行した地域では， 高齢化や過疎化により運営を行政 に移行しており，住環境の良さと前述した負の効果によ り相殺され有意な変数ではなくなったと考えられる．

港南丸山台地区と荏田北二丁目地区の地域まちづくり ルールは，周辺の住宅に比べ，約 12%~20%も住宅価格 が高いという結果を得た．これらの地区は住環境に対し て意識の高い住民が多く，荏田北二丁目地区に関しては 2006 年に住民のまちづくりルールへの取り組みの高さ から「国土交通大臣賞」を受賞していることを反映して いると考えている．これらの地区ではすべて地区計画が 指定されており，地区計画の効果もこれに含まれている と考えられる．

建築協定や地域まちづくりルールに関して，最低敷地 面積規制が戸建住宅価格に正の影響を及ぼすという結果 は，谷下・長谷川・清水(2009)や大澤・谷下(2010 )におけ る世田谷区の調査結果とも整合的であり，最低敷地面積 規制が一般的に地価を上昇させる効果を有することを示 唆している．

(2)地区計画及び建築協定以外の変数について

地区計画・建築協定以外の変数については，ほぼ従来 から指摘されている通りの結果となった．まず，敷地条 件については，最寄り駅やターミナル駅までの所要時間 が短い，すなわち利便性の高い場所の戸建住宅価格が高 い．バブル期である 1990 年に比べて 1995 年以降の契約 物件に関しては，利便性のやや悪い場所であっても価格 の下落率は小さくなっている．

建物条件については，築年数は年数を経るほど敷地面 積当たりの住宅価格は減尐した．住宅構造については木 造に比べて鉄筋や鉄骨といった構造がより築年数による 価格低下が小さいという結果を得た．

環境条件については，所得の代理変数として用いたオ

フィスワーカー比率や人口密度や昼夜間人口比率が正で 有意となり，敷地面積当たりの戸建住宅価格にプラスの 影響がある． また 65 歳以上の高齢者が多く住む地区は価 格が高く，単身世帯物件の割合が高い地区は価格が低い という結果を得た．前面道路幅員については，約 20m の 幅員までは敷地面積当たりの住宅価格を上昇させるが，

それ以上の幅員になると価格を下げる要因となっている．

平均敷地規模については，大きいほど価格が高いと推 定された．個別の敷地面積は以下の図のように細分化し た方が住宅価格は高く，個々人には敷地を細分化するイ ンセンティブを有するが， 全員が細分化をしてしまうと，

平均敷地規模が小さくなるため，価格は低下する．

５．まとめと今後の課題

本研究では，地区計画と建築協定による規制が戸建住 宅価格に及ぼす影響について分析した．建物に制限を与 える規制は戸建て住宅価格に影響を与えず，敷地に制限 を与える規制については建築協定において中規模以上の 協定のみ戸建て住宅価格に正の影響があることがわかっ た．今後，地区内での規制がどの程度守られているのか といった遵守率や住民の活動内容等の現実の地区内の状 態を変数にした分析が必要である．

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