土地・建物の連動性からみた計画的市街地の変容過程に関する研究 [ PDF

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(1)土地・建物の連動性からみた計画的市街地の変容過程に関する研究. 山下賢一郎 1. 研究の背景と目的. 3. 対象地区の概要. 我国の住宅政策において、密集住宅市街地の住環境. 対象地区の概要を表 -1 に示す。. の改善は常に重要課題として位置づけられてきた。密. . 集住宅市街地は特に住宅の更新停滞と老朽化の進行に. 地区名町丁目. よる防災上の問題が大きいが、地方都市では近年、住. 千防地区千防3. 宅需要の減退による空宅地や空家の増加といった新たな問題も生じており、住環境の問題は多様化している。. 表 -1 対象地区の概要用途地域構成（％）. 基盤整備の経緯標準的街区形状. 0. 51. 48. 竹下地区竹下町 100. 0. 0. 地区内道路状況. 短辺長辺長辺街区街区 (m) (m) 方角短辺沿長辺沿第一耕地幅員幅員 1 T19 78 112 南北整理事業 6.5m 6.1m 槻田区画幅員幅員 0 S19 46 100 北東整理事業 6.7m 6.5m. 一住近商準工工専事業名称施工年. その他の道路街区中央長辺. 方向3.5m道路街区中央長辺方向3.5m道路. 本研究の対象とする北九州市は、他都市に比べて密. 4. 昭和 40 年以降の土地・建物の変化. 度の低い市街地が線上に形成され、住環境の課題が異. まず、対象地区における土地と建物の変化を定量的. （注 1）なる地区が広く分布している。既往研究では、耕. に把握するため、地区建蔽率と筆（権利区画）面積の. 地整理事業や旧法期区画整備事業によってインフラが. 推移について分析を行う（図 2）。. 整備され、整った街区構成を持つ計画的市街地にも、. 地区建蔽率の推移を見ると、両地区とも建蔽率は減. 住宅更新が進まず、住宅の老朽化や空家の増加が進行. 少傾向にあることがわかる。木造建築物は昭和 40 年. する地区が多数存在し、また、接道不良や狭小宅地と. から平成 16 年までの更新率は 20％を下回っており、. いった物的条件が建物更新の停滞に深く関わっている. 更新が停滞している。また、非木造建物の割合が増加. ことが明らかとなった。. しているが、伸びは大きくない。一方、空宅地は、千. ところで、このように建物更新が停滞している地区. 防地区で昭和 60 年以降、竹下地区で平成 7 年以降に. では、分筆による土地の細分化が進行しており、土地. 急激に増加しており、多くが駐車場となっている。こ. と建物の関係性から見ると、その対応関係は様々であ. のことから住宅需要の低下に伴い貸家を除却し駐車場. り、必ずしも一対一で対応していない。このことは今. 経営に転換する地主が増加していると考えられる。し. 後の建物更新に大きな影響を与えるものと考えられ、. かし、この傾向は地区内で一様に見られるものではな. その対応関係の発生過程は注目すべきである。よって. く、街区ごとの差異が大きい。. 本研究では、戸畑区千防地区と八幡東区竹下地区を調. 続いて、筆の規模別面積構成比と筆数の推移をみる. 査対象地区とし、土地・建物の連動性に着目し、地区. と、両地区とも昭和 60 年頃までに土地の細分化が急. の変容過程について考察することを目的とする。. 速に進み、その後も緩やかではあるが分筆が進んでい. . る。筆の規模別構成比は地区により異なり、千防地区. 2. 研究方法. では 200 ㎡未満の筆の割合が増えており、竹下地区. 本研究は図 -1 に示す手順で調査・分析を行った。. では 300 ㎡未満の筆の割合が増えている一方で、平. なお調査・分析にあたっては、八幡製鉄所の合理化を. 成 16 年時点でも 500 ㎡以上の筆の割合が依然として. 皮切りに北九州市の産業構造の転換が始まる昭和 40. 大きい。筆数の推移は、千防地区では 100 ㎡未満の. 年以降を対象とした。. 筆数が、竹下地区では 300 ㎡未満の筆数が、昭和 40 年から平成 16 年までに約 2 倍に伸びており、分筆に. H16,H7,S60,S50,S40 の土地・建物図の復元 CAD ベースマップ作成現地踏査建物登記事項証明書ゼンリン住宅地図航空写真字図. 土地登記事項証明書. S40,S50,S60, H7,H16 各時点における建物形状と築年 S40,S50,S60, H7,H16 各時点における筆境界と所有形態. 各時点における土地・建物状況各時点での土地と建物の状態を重ね合わせる。. より狭小宅地が増加している。. 各地区における土地・建物の変容過程の分析. このように、地区全体では建物更新が停滞し、建蔽率が減少する一方で、分筆による土地の細分化が進行. 土地と建物の連動性に着目し、地区の変容過程について、典型事例をふまえ宅地単位で分析・考察を行なう。. しており、建物更新を伴わない分筆が生じている。このため土地と建物の変容を関連づけて、宅地単位で分. 図 -1 研究方法の概要. 析を行なう必要がある。 28-1.

(2) 千防地区. 地区建蔽率の推移. （総面積：33,424 ㎡） 100 (％）. 空宅地敷地内空地. 80. 非木造建物. 60. 木造建物. （S40 以降建築）. 40. 木造建物. （S40 以前建築）. 20 0 S40. 公園. 公園. 500 ㎡∼. S50. H7. H16. 6. 6. 5. 13. 13. 14. 17. 17. 17. 76. 78. 78. 136. 140. 143. 7. 10. 300 ㎡∼500 ㎡. S60. 13 17. 200 ㎡∼300 ㎡. 18. 100 ㎡∼200 ㎡. 55. ~100 ㎡. 74. 18. 67. 昭和 40 年. 平成 16 年. 100 (％） 80 60 40 20. 119. 0. 筆の規模別面積構成比と筆数の推移. 地区建蔽率の推移. 竹下地区. （総面積：28,113 ㎡） 100 (％）. 都市計画道路の拡張による. 80 60 40 20 0 S40. S50. S60. H7. H16 100 (％）. 12. 昭和 40 年. 凡例. 平成 16 年. 建物 ( 棟 ). 昭和 40 年以降に建築された建物. 街区境界. 昭和 40 年以降に分筆が起きた土地. 0 10. 40. 9. 9. 8. 14. 12. 12. 6. 12. 7. 16. 18. 20. 20. 32. 35. 42. 43. 21. 7. 80 60. 8. 対象地区境界. 10. 10. 10. 10. 40 20 0. 筆の規模別面積構成比と筆数の推移. 60 (m). ※地区建蔽率の算定には地図上の建物面積（屋根伏せ面積）を用いた. 図 -2 各地区における土地・建物の変化. 表 -2 類型別の建物形式. 5. 土地と建物の対応関係に基づく宅地の類型化. 千防地区. 続いて、土地と建物の連動性に着目して、宅地単位の変化を明らかにするため、建物の棟と筆の結びつき. 戸建. typeA. 方から以下の 3 タイプに分類し、建物形式や建物更. typeB. 新状況及び類型変化に関する分析を行なった。表 -2 に類型別の建物形式を、表 -3 に昭和 40 年時点を起. typeC. 点とした類型変化を示す。（1）TypeA（一筆一棟型）. 計. 一筆に建物が一棟のみ立地するタイプである。一戸. 長屋. 竹下地区. 共同. 計. 戸建. 長屋. 共同. 計. 87. 11. 10. 108. 34. 3. 1. 38. 47%. 6%. 5%. 58%. 23%. 2%. 1%. 26%. 9. 12. 0. 21. 3. 6. 1. 10. 5%. 6%. 0%. 11%. 2%. 4%. 1%. 7%. 41. 10. 5. 56. 74. 22. 1. 97. 22%. 5%. 3%. 30%. 51%. 15%. 1%. 67%. 137. 33. 15. 185. 111. 31. 3. 145. 74%. 18%. 8%. 100%. 77%. 21%. 2%. 100%. ※平成 16 年時点の類型および棟数を集計。. 建てに多く見られ、継続してこのタイプを維持する. が停滞している部分も少なくない。また TypeA から. 傾向が強い。更新は比較的行われているが、このタ. TypeB に移行したものがあるが、更新は行われず分. イプであっても接道条件や宅地の狭小さにより、更新. 筆のみが生じており、権利関係が複雑化している。 28-2.

(3) （2）TypeB（多筆一棟型）. 表 -3 類型の変化. 複数の筆の上に一棟のみが立地するタイプであり、長屋の払い下げが主な原因と考えられ、更新が行われ. （1）千防地区. ないまま継続してこのタイプに属する傾向が強い。しかし、一方で合筆を伴う更新により TypeA へと移行. S40. H16. typeA. typeA typeB 空宅地 typeA typeB 空宅地 typeA typeB typeC 空宅地. typeB. したケースがみられ、このタイプの更新例としては注. typeC. 目すべきである。（3）TypeC（一筆多棟型）. 建物更新あり. 分筆あり 1 (1) （注 2） 1. (1) (1). 3. (3). 22 (23) 4 (3) 1 (2). 7 4. (3) (4). 1. より TypeA や TypeB へと移行するものと、TypeC を継続するものがある。TypeA や TypeB へと移行するものには、更新が伴うものと伴わないものとがある. S40. H16. typeA. typeA typeB 空宅地 typeA typeB 空宅地 typeA typeB typeC 空宅地. typeB. が、双方とも持地化を目的とするものが多い。しかし、. typeC. これは未接道宅地の発生状況や、長屋の払い下げによる権利関係の複雑化とも密接に関係しており、分筆の. 建物更新なし. 分筆あり 2 (2) 1 20 (20) 7 (6) 5 (5) 13 -. 分筆なし 38 (38) 9 6 (6) 3 45 (45) 14 -. 計 61 2 10 1 10 3 49 11 55 27. (61) (2) (1) (10) (46) (9) (56) -. （注 2）例外的に合筆を伴う建物更新を示す。. （2）竹下地区. 一筆に建物が複数棟立地するタイプであり、分筆に. 分筆なし 22 (22) -. 建物更新あり分筆あり -. -. 2. 建物更新なし. 分筆なし 3 -. (3) -. (2). -. -. 10 (10) 3 (3) 1 (1). 9. (9). 分筆あり. 20 (20) 2 (2) 9 (9) -. 分筆なし. 5 (5) 3 (3) 78 (78) 16 -. 計 8 (8) 5 (5) 30 (30) 5 (5) 97 (97) 16 -. ※昭和 40 年時点の類型および棟数を集計。ただし（）は平成 16 年時点の棟数を示す。. あり方に注目すべきである。また、TypeC を継続す. 表 -4 更新建物の接道形態. るものは、更新率が両地区とも 10％未満で更新が停. 接道形態. 滞している。これは上述したように、更新時に土地が. 千防地区. 分筆され持地化される傾向が強いことを示しており、地主の資産活用意識が更新の停滞に深く関わっている. 更新あり. 標準接道. ものと考えられる。 6. 接道形態にみる土地・建物の関係性. 旗竿接道. 5-(3) で述べたように、TypeC の分筆のなされ方が、. 4以上道路に接道. 更新あり. 二項道路に接道. 更新あり. (a). 更新あり. (b). その後の建物の更新状況に大きく影響している。その. 更新あり. (c). 中でも裏宅地の現状は更新停滞の面からも注目すべきである。そこで、今後の建物更新を想定した上で、土. (a). 更新あり. (b). 185 100% 60 100% 86 46% 30 50% 57 31% 18 30% 9 5% 6 10% 19 10% 4 7% 14 8% 2 3%. 竹下地区戸建長屋共同 137 33 15 74% 18% 8% 49 3 8 82% 5% 13% 74 7 5 40% 4% 3% 27 0 3 45% 0% 5% 33 15 9 18% 8% 5% 12 1 5 20% 2% 8% 9 5% 6 10% 12 7 6% 4% 2 2 3% 3% 9 4 1 5% 2% 1% 2 0 0 3% 0% 0%. (c). 145 100% 29 100% 105 72% 22 76% 37 26% 7 24% -. 戸建長屋共同 111 31 3 77% 21% 2% 23 4 2 79% 14% 7% 79 24 2 54% 17% 1% 17 4 1 59% 14% 3% 30 6 1 21% 4% 1% 6 0 1 21% 0% 3% -. -. -. -. -. 1 1% 0 0% 2 1% 0 0%. 1 1% 0 0% 1 1% 0 0%. -. -. -. -. 1 1% 0 0%. 0%. 筆. 地と建物の関係性に着目し、裏宅地の接道形態につい. 画地（竿部分の間口 2ｍ以上）. て考察を行った。表 -4 に接道形態別の更新状況を示. もしくは二項道路とみなせる道. 幅員 4ｍ以上の道路、二項道路、. 図 -3 旗竿接道モデル. す。尚、旗竿接道以外のものは標準接道とし、竹下地区では建物の大半がこの標準接道にあたるため、ここ. め、権利関係上の更新への影響は少ない。しかし、今. では考察の対象外とした。まず、一般接道では、建物. 後分筆がなされる場合、(a)、(b) のどちらに変化する. 全体の比率と更新建物の比率がほぼ同じで、比較的更. かによって、建物更新への影響は異なるもの思われる。. 新は行われている。次に旗竿接道であるが、筆（権利区画）と画地（敷地区画）の対応関係により、(a) 単. 7. 典型事例 . 一筆により画地を形成するもの、(b) 複数筆にわたり. 続いて、各タイプの発生過程と建物更新状況の実態. 画地を形成するもの、(c) 単一筆で複数の画地を有す. を明らかにするため典型事例（図 -4）を挙げて考察. るものの三つに分類できる（図 -3）。(a) では、建物. を行なう。 . 全体の比率に比べ更新建物の比率が高い。筆と画地が. Case-1 は TypeA に属する一戸建ての住宅群であ. 一致しており、権利関係上、今後の更新も比較的行わ. る。これらは昭和 55 年頃に TypeC から画地の再編. れやすいものと思われる。一方 (b) では、画地内に権. が行なわれたもので、街区の背割り線と道路に挟まれ. 利者が複数存在するため、今後の更新に影響を及ぼす. た部分の典型例な画地割りとなっている。また、更新. 可能性がある。また、この中には TypeB の建物もあり、. 時に全て持地・持家化されており、裏側は旗竿状に分. 権利関係がさらに複雑化している。(c) では、筆と画. 筆されているが（図 -3-(a)）、接道状態は比較的良好で、. 地にずれがあるものの画地内の権利者は一人であるた. 今後の更新も期待できる。 28-3.

(4) Case-2 では TypeB の長屋が街区の短辺を貫いて立. Case1. 地しているものと、裏宅地に立地しているものがあり、どちらも筆は昭和 40 年以前に細分化されており、現在まで更新はなされていない。前者は、一棟の長屋としては接道しているものの、個々の玄関は建物に沿っ. S40［分筆前］. て設置されている私道に面しており、大半は接道不良. Ｓ50∼Ｓ55［除却］. S55［分筆］. S55∼57［建築］［持地化］. Case2. といえる。また、後者は旗竿状に分筆されており、アクセス部分の権利関係が複雑化している（図 3-(b)）。しかし、合筆により TypeA となった更新建物がみられ、TypeB に属する長屋の更新例として注目すべき. ∼S40［細分化の進行］［長屋払い下げ］. である。 Case3. Case-3 では裏宅地での更新が行われている。道路. H15［合筆］ H15［新築］［持地化］. S41［分筆］［長屋払い下げ］. ［継続持地］ S46［建築］. ［継続持地］ S41［建築］. を挟んで右側と左側でそれぞれ図 3-(b)、(c) に示す旗竿画地での建物更新が見られる。しかし、いずれも昭和 40 年代の更新であり、近年の更新はなく老朽化し. S50∼H7［除却］. ている。また、接道状態が比較的良好な宅地で建物が. S40［更新前］. 除却され、駐車場となっている。. S44［建築］［継続持地］. Case4. Case-4 は、もともと一筆に立地する TypeC の二軒. 凡例建物 ( 棟 ). 長屋であったものが、昭和 45 年に払い下げにより界. S45［分筆］［長屋払い下げ］. S40［分筆前］. 壁を境に、アクセス路と共に分筆されている。分筆後. 新築された建物玄関位置. Case5. の更新はなされておらず、特に裏宅地においては図. 筆. 分筆された筆. 3-(b) に示す旗竿画地の長屋が見られ、土地・建物双. 6m 以上の道路. 方において権利関係が複雑化している。. 4m 以上 6m 未満の道路. Case-5 は TypeC であったものが一斉分筆により. 二項道路. TypeA になったケースである。ここでは建物更新は. 0. 行なわれず、街区を南北に通る私道部分と建物部分の. S40［分筆前］. S47［分筆］. Case6. 筆が一斉分筆により形成されている。しかし、この分. 10. 20 (m). S60∼H7［除却］. ［持地化］ S48［分筆］. 筆により裏宅地の性格がさらに強まり、除却後 10 年. H7［分筆］ H8［建築］［継続持地］. 以上も未利用のままである。 Case-6 では TypeC であった建物が筆とともに切り. ［持地化］ S56［分筆］［持地化］ S59［分筆］. 売りされ、それらが TypeA になっているケースである。これには分筆と連動して建物更新がなされている. S40［分筆前］. ものと、分筆のみがなされているものとがあるが、い. Ｈ7∼Ｈ16［除却］. 図 -4 典型事例. ずれも建物所有者の持地化によるものである。一方で、. 過程の中で、相互に密接な関係を有する。. 現在も TypeC に属する建物の中で更新がなされたも. （3）分筆のなされ方により、接道条件等の物的条件や、. のはなく老朽化が進行しており、地主の資産活用意識. 権利関係の複雑化の程度に違いが生じ、これらはその. が影響しているものと思われる。. 後の建物更新に大きな影響を与える。. . 本研究で対象としたような、建物更新が停滞し、一. 8. まとめ. 方で、分筆による土地の細分化が進む地区において、. 本研究から得られた考察の結果を以下にまとめる。. 将来の建物更新に考慮した分筆もしくは合筆手法が強. （1）昭和 40 年以降の土地・建物の変容過程において、建築行為と分筆行為は必ずしも連動しておらず、また、. く求められる。（注 1）「GIS を活用した市街地住環境データベースの構築と住環境評価」賀来郁子（平成 14 年度九州大学院修士論文）、「計画的市街地における密集住宅街区の住宅更新に. 街区毎に差異が認められる。（2）土地（筆）との対応関係から建物（棟）を三つ. 関する研究」村上恵（平成 15 年度九州大学卒業論文）（謝辞）調査にあたり、北九州市役所建築都市局住環境整備課、建築審査課、および福岡法務局（北九州支局、八幡出張所、若松出張所）にご協力いただきました。ここ. の類型に分類でき、各類型は、分筆過程や建物の更新. に記して深謝いたします。. 28-4.

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