枚方市 マンション管理基礎セミナー
適正なマンション管理費用とは
適正なマンション管理費用とは
～見直しの具体的方策を探る～
平成26年９月２７日（土） メセナひらかた会館 ＮＰＯ ＮＰＯ ＮＰＯ ＮＰＯ法人法人法人法人 枚方枚方枚方枚方マンションマンションマンション管理組合連合会マンション管理組合連合会管理組合連合会管理組合連合会 専門委員 専門委員専門委員 専門委員（（（（マンションマンションマンション管理士マンション管理士）：管理士管理士）：）：）：片山片山片山幸則片山幸則幸則幸則マンション マンション マンション マンションにににに生活生活生活生活するするするする上上上上でで不可欠でで不可欠不可欠不可欠なななな費用費用が費用費用ががが管管管管
はじめに
理 理 理 理コストですコストですコストですコストです。。。。専門的専門的な専門的専門的ななな技術技術技術技術やや知識やや知識知識知識にににに基基基基づくづくづくづく各各各各 種業者 種業者 種業者 種業者とととと契約契約契約契約しししし、、、、資産価値資産価値の資産価値資産価値ののの維持維持維持維持をを図をを図図図っていまっていまっていまっていま す す す す。。。。管理管理管理管理コストにはコストにはコストにはコストには日常的日常的日常的日常的なな管理なな管理管理管理にににに必要必要な必要必要ななな管理管理管理管理 費 費 費 費とととと、、、、十数年十数年十数年十数年にににに１１度１１度度度のののの大規模修繕大規模修繕など大規模修繕大規模修繕などなどなど計画修繕計画修繕計画修繕計画修繕 に に に に必要必要必要必要なななな修繕積立金修繕積立金修繕積立金修繕積立金がありますがありますがありますがあります。。。。 どちら どちら どちら どちらもももも少少少少しのしのしのしの工夫工夫工夫工夫とと知恵とと知恵知恵知恵でででで節約節約節約節約することがすることがすることがすることが 可能 可能 可能 可能ですですですです。。。。区分所有者区分所有者をはじめとした区分所有者区分所有者をはじめとしたをはじめとしたをはじめとした入居者入居者入居者入居者かかかか ら ら ら ら集集集集めためためためた貴重貴重なお貴重貴重なおなおなお金金金金をを無駄をを無駄無駄無駄にせずにせずにせずにせず使使使使いましょういましょういましょういましょう。。。。適正な管理コストとは
∗
長期的視点
長期的視点
長期的視点
長期的視点に
に
に立
に
立った
立
立
った
った財政状況
った
財政状況
財政状況と
財政状況
と
と
と
当該
当該
当該
当該マンションに
マンションに
マンションに
マンションに見合
見合
見合った
見合
った
った仕様
った
仕様
仕様に
仕様
に
に
に
基
基
基
基づく
づく費用
づく
づく
費用
費用
費用で
で
で
で、
、区分所有者
、
、
区分所有者
区分所有者
区分所有者が
が
が理解
が
理解
理解
理解
し
し
し
し納得
納得
納得した
納得
した
した
したもの
もの
もの
もの。
。
。
。
し
し
し
し納得
納得
納得した
納得
した
した
したもの
もの
もの
もの。
。
。
。
①
①
①
①管理
管理
管理組合
管理
組合
組合
組合の
の
の収入
の
収入が
収入
収入
が
が
が増
増
増えない
増
えない
えない
えない
厳しさ増すマンションの財政
①
①
①
①管理
管理
管理組合
管理
組合
組合
組合の
の
の収入
の
収入が
収入
収入
が
が
が増
増
増えない
増
えない
えない
えない
＊
＊
＊
＊区分
区分
区分
区分所有者
所有者
所有者
所有者の
の
の
の収入
収入が
収入
収入
が
が
が増
増
増
増えない
えない
えない
えない
＊
＊
＊
＊高齢化
高齢化
高齢化
高齢化、
、
、年金
、
年金の
年金
年金
の
の
の先細
先細
先細り
先細
り
り
り
②
②
②
②管理
管理
管理コストの
管理
コストの
コストの
コストの上昇要因
上昇要因
上昇要因
上昇要因の
の
の
の増加
増加
増加
増加
＊
＊
＊
＊相次
相次
相次
相次ぐ
ぐ
ぐ
ぐ消費
消費
消費増税
消費
増税
増税
増税
＊
＊
＊
＊物価
物価
物価
物価（
（
（
（特
特
特に
特
に工事関係費
に
に
工事関係費
工事関係費
工事関係費）
）
）
）の
の
の上昇
の
上昇
上昇
上昇
＊
＊
＊
＊高経年
高経年
高経年
高経年による
による
による工事対象部位
による
工事対象部位
工事対象部位
工事対象部位の
の
の
の増加
増加
増加
増加
管理コスト見直しの３つ誤解
①
①
①
① 管理
管理
管理コスト
管理
コスト
コスト
コスト見直
見直
見直
見直しは
しは値引
しは
しは
値引
値引
値引き
き
き交渉
き
交渉
交渉
交渉だ
だ
だ
だ
②
②
②
② 過去
過去
過去に
過去
に
に
に対応
対応
対応し
対応
し
し
し、
、コスト
、
、
コスト
コスト見直
コスト
見直
見直
見直しは
しは完了
しは
しは
完了
完了
完了した
した
した
した
③
③
③
③ 組合員
組合員
組合員のためやっている
組合員
のためやっている
のためやっている。
のためやっている
。
。理解
。
理解
理解
理解してくれ
してくれ
してくれ
してくれ
③
③
③
③ 組合員
組合員
組合員のためやっている
組合員
のためやっている
のためやっている。
のためやっている
。
。理解
。
理解
理解
理解してくれ
してくれ
してくれ
してくれ
る
る
る
るはず
はず
はず
はず
３つの誤解への解答
①
①
①
①
その
その
その
そのマンションにふさわしい
マンションにふさわしい
マンションにふさわしい
マンションにふさわしい仕様
仕様
仕様
仕様とコス
とコス
とコス
とコス
トを
トを
トを
トを考
考
考
考える
える
える
える
②
②
②
②
意外
意外
意外に
意外
に
に
に中途半端
中途半端
中途半端なことが
中途半端
なことが
なことが多
なことが
多い
多
多
い
い
い。
。
。
。継続的
継続的
継続的見
継続的
見
見
見
直
直
直
直しが
しが
しが必要
しが
必要
必要
必要
③
③
③
③
何
何
何
何が
が
が
が問題
問題
問題
問題で
で
で
で、
、どのように
、
、
どのように
どのように
どのように取
取
取り
取
り組
り
り
組
組
組んでいる
んでいる
んでいる
んでいる
のか
のか
のか
のか情報発信
情報発信
情報発信
情報発信が
が
が
が重要
重要（
重要
重要
（
（広報
（
広報
広報
広報）
）
）
）
管理コスト見直しの意義①
管理
管理
管理
管理コスト
コスト
コスト
コスト見直
見直
見直
見直しは
しは
しは
しは管理組合業務
管理組合業務の
管理組合業務
管理組合業務
の
の大
の
大
大きな
大
きな
きな
きな
柱
柱
柱
柱の
の
の1
の
1
1
1つです
つです
つです
つです。
。
。
。
管理
管理
管理
管理組合
管理
組合
組合
組合の
の
の目的
の
目的
目的
目的である
である「
である
である
「
「
「マンションの
マンションの
マンションの
マンションの施設
施設
施設
施設
管理
管理
管理組合
組合
組合
組合の
の
の目的
の
目的
目的
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である「
である
である
「
「
「マンションの
マンションの
マンションの
マンションの施設
施設
施設
施設
（
（
（
（主
主
主に
主
に
に
に共用部分
共用部分
共用部分
共用部分）
）
）
）の
の
の
の維持
維持・
維持
維持
・
・
・管理
管理
管理
管理を
を効率的
を
を
効率的
効率的
効率的に
に
に
に行
行
行
行
い
い
い
い、
、
、居住者
、
居住者
居住者
居住者の
の
の快適
の
快適なマンションライフ
快適
快適
なマンションライフ
なマンションライフ
なマンションライフ実現
実現
実現を
実現
を
を
を
図
図
図
図る
る
る」
る
」
」
」ために
ために必要
ために
ために
必要
必要
必要だからです
だからです
だからです
だからです。
。
。
。
管理コスト見直しの意義②
もし
もし
もし
もし、「
、「
、「
、「非効率
非効率
非効率で
非効率
で
で
で割高
割高な
割高
割高
な
な
な管理
管理
管理
管理コストを
コストを
コストを
コストを望
望
望
望
む
む
む
む」
」
」なら
」
なら
なら
なら見直
見直
見直
見直しの
しの必要性
しの
しの
必要性
必要性
必要性はありません
はありません
はありません
はありません。
。
。
。
管理
管理
管理
管理会社
会社
会社
会社をはじめとする
をはじめとする
をはじめとする各種業者
をはじめとする
各種業者に
各種業者
各種業者
に
に「
に
「
「丸投
「
丸投
丸投
丸投
げ
げ
げ
げ」
」して
」
」
して
して
して中身
中身
中身
中身を
を
を
を検討
検討
検討
検討しない
しない「
しない
しない
「
「
「お
お
お任
お
任
任
任せの
せの
せの
せの管理組
管理組
管理組
管理組
げ
げ
げ
げ」
」して
」
」
して
して
して中身
中身
中身
中身を
を
を
を検討
検討
検討
検討しない
しない「
しない
しない
「
「
「お
お
お任
お
任
任
任せの
せの
せの
せの管理組
管理組
管理組
管理組
合
合
合
合」
」
」と
」
と
と
と、
、
、
、そうでない
そうでない
そうでない
そうでない「
「自立
「
「
自立
自立
自立した
した
した
した管理組合
管理組合」
管理組合
管理組合
」
」
」で
で
で
で
は
は
は
は、
、長期的
、
、
長期的
長期的
長期的に
に見
に
に
見
見
見てコスト
てコスト
てコスト
てコスト面
面で
面
面
で
で
で大差
大差
大差が
大差
が
が
が生
生
生まれま
生
まれま
まれま
まれま
す
す
す
す。
。
。
。
管理コスト見直しの意義③
管理
管理
管理
管理コストの
コストの
コストの見直
コストの
見直
見直
見直しの
しの
しの究極
しの
究極
究極
究極の
の意義
の
の
意義
意義
意義は
は
は「
は
「
「資産
「
資産
資産
資産
価値
価値
価値
価値を
を
を
を自
自
自
自らの
らの
らの
らの手
手
手
手で
で守
で
で
守
守
守る
る
る」
る
」にほかなりません
」
」
にほかなりません
にほかなりません
にほかなりません。
。
。
。
極端
極端
極端
極端に
極端
に
に高額
に
高額
高額
高額の
の
の
の管理費
管理費
管理費
管理費や
や
や
や修繕積立金
修繕積立金
修繕積立金は
修繕積立金
は
は、
は
、
、仮
、
仮
仮
仮に
に
に
に
極端
極端
極端に
に
に
に高額
高額
高額
高額の
の
の
の管理費
管理費
管理費
管理費や
や修繕積立金
や
や
修繕積立金
修繕積立金
修繕積立金は
は
は、
は
、仮
、
、
仮
仮
仮に
に
に
に
転売
転売
転売
転売する
する
する
する場合
場合
場合
場合でも
でも
でも
でも販売価格
販売価格
販売価格
販売価格の
の下落
の
の
下落
下落を
下落
を
を
を招
招きます
招
招
きます
きます。
きます
。
。
。
管理コスト見直しの意義④
コスト
コスト
コスト
コスト見直
見直
見直
見直しを
しを
しを
しを通
通
通
通じて
じて
じて入居者
じて
入居者の
入居者
入居者
の
の
の多
多
多
多くが
くが
くが管理
くが
管理
管理
管理
組合
組合
組合
組合の
の
の
の存在意義
存在意義
存在意義
存在意義を
を
を
を認識
認識し
認識
認識
し
し
し、
、
、
、理事会活動
理事会活動
理事会活動
理事会活動などに
などに
などに
などに
関心
関心
関心
関心を
を
を
を持
持
持
持つことができれば
つことができれば
つことができれば
つことができれば、「
、「見
、「
、「
見
見
見えない
えない
えない
えない資産
資産
資産
資産
価値
価値
価値
価値の
の
の
の向上
向上
向上
向上」
」としてのコミュニティー
」
」
としてのコミュニティー
としてのコミュニティー
としてのコミュニティー強化
強化
強化に
強化
に
に
に
つながります
つながります
つながります
つながります。
。
。
。
つながります
つながります
つながります
つながります。
。
。
。
コミュニティー
コミュニティー
コミュニティー
コミュニティーの
の
の強化
の
強化
強化が
強化
が
が
が進
進
進
進めば
めば、
めば
めば
、
、
、防犯
防犯
防犯、
防犯
、
、
、防
防
防
防
災
災
災
災、
、
、減災
、
減災
減災
減災などの
などの
などの
などの面
面
面
面でも
でも
でも
でも大
大きな
大
大
きな
きな
きな効果
効果
効果が
効果
が出
が
が
出
出ます
出
ます
ます。
ます
。
。
。
管理コストの一般的傾向①
管理
管理
管理
管理コストは
コストは
コストは
コストは①
①
①
①マンションの
マンションの規模
マンションの
マンションの
規模
規模
規模②
②
②付帯設
②
付帯設
付帯設
付帯設
備
備
備
備・
・
・施設
・
施設
施設
施設③
③
③
③管理仕様
管理仕様
管理仕様――
管理仕様
――によって
――
――
によって
によって
によって大
大
大
大きく
きく変
きく
きく
変
変
変わり
わり
わり
わり
ます
ます
ます
ます。
。
。
。傾向
傾向
傾向
傾向として
として
として小規模
として
小規模
小規模
小規模マンションはスケール
マンションはスケール
マンションはスケール
マンションはスケール
メリットが
メリットが
メリットが
メリットが生
生
生かせず
生
かせず
かせず
かせず割高
割高
割高になります
割高
になります
になります
になります。
。
。
。
一概
一概
一概
一概に
に「
に
に
「
「
「１
１
１戸当
１
戸当たり
戸当
戸当
たり
たり
たり月額
月額
月額
月額○○
○○円
○○
○○
円
円が
円
が
が
が適
適
適正
適
正」
正
正
」
」
」とは
とは
とは
とは
言
言
言
言えません
えません。
えません
えません
。
。管理組合
。
管理組合
管理組合
管理組合の
の
の
の取
取
取
取り
り組
り
り
組
組み
組
み
み
みによって
によって
によって
によって大
大
大
大き
き
き
き
く
く
く
く変化
変化
変化するものです
変化
するものです
するものです
するものです。
。
。
。
管理コストの一般的傾向②
管理
管理
管理
管理コストに
コストに
コストに
コストに定
定
定
定価
価
価
価はありません
はありません
はありません。
はありません
。一
。
。
一
一般
一
般
般的
般
的
的
的に
に
に
に
分
分
分
分譲時
譲時
譲時は
譲時
は
は
は管理組合
管理組合との
管理組合
管理組合
との
との
との話
話
話
話し
し合
し
し
合
合
合いもなく
いもなく
いもなく一
いもなく
一
一方
一
方
方
方的
的
的
的
に
に
に
に設
設
設定
設
定
定
定されているので
されているので割高
されているので
されているので
割高
割高
割高になっています
になっています
になっています
になっています。
。
。
。
コスト
コスト
コスト
コスト見直
コスト
見直
見直しをした
見直
しをした
しをした結
しをした
結
結
結果
果
果、
果
、
、
、20
20
20
20～
～
～30
～
30
30％
30
％
％の
％
の
の削
の
削
削
削減
減
減
減
コスト
コスト
コスト見直
見直
見直
見直しをした
しをした
しをした
しをした結
結
結
結果
果
果
果、
、
、
、20
20～
20
20
～
～
～30
30
30
30％
％の
％
％
の
の
の削
削
削
削減
減
減
減
をした
をした
をした
をした管理組合
管理組合
管理組合は
管理組合
は
は
は多
多
多
多くあります
くあります。
くあります
くあります
。
。
。もともと
もともと
もともと
もともと極
極
極
極
端
端
端
端に
に
に割高
に
割高
割高
割高だった
だった場合
だった
だった
場合
場合
場合は
は
は、
は
、仕様変
、
、
仕様変
仕様変
仕様変更
更
更
更などを
などを
などを
などを含
含
含
含め
め
め
め
ると
ると
ると
ると40
40
40
40％
％
％
％近
近
近
近くの
くの
くの削
くの
削減
削
削
減
減
減も
も
も可能
も
可能です
可能
可能
です
です
です。
。
。
。
「 「 「 「日常的日常的日常的日常的なななな管理管理コストは管理管理コストはコストはコストは管理費管理費管理費管理費でで賄でで賄賄賄うううう」」」」のがのがのがのが原原原原
「見た目黒字決算」にご注意
「 「 「 「日常的日常的日常的日常的なななな管理管理コストは管理管理コストはコストはコストは管理費管理費管理費管理費でで賄でで賄賄賄うううう」」」」のがのがのがのが原原原原 則 則 則 則ですですですです。。。。ところがところがところがところが、、駐車場使用料、、駐車場使用料駐車場使用料駐車場使用料などをなどをなどをなどを管理費管理費管理費管理費会会会会 計 計 計 計（（（（一般会計一般会計一般会計一般会計））に））ににに充当充当充当充当、「、「、「、「隠隠れた隠隠れたれたれた赤字赤字赤字赤字」」」」をを見逃をを見逃見逃見逃しししし、、、、 「 「 「 「見見見見たたたた目黒字決算目黒字決算目黒字決算目黒字決算」」」」をしているをしている管理組合をしているをしている管理組合管理組合管理組合がががが多多く多多くく見く見見見 られます られます られます られます。。。。 この このこの このようなこのようなような会計処理ような会計処理会計処理を会計処理をを続を続続けている続けているけているけている限限限り限りりり、「、「、「、「割高割高割高割高なななな このこの このようなようなような会計処理ような会計処理会計処理を会計処理をを続を続続けている続けている限けているけている限限限りりりり、「、「割高、「、「割高割高割高なななな 管理 管理 管理 管理コストコストコストコスト」」」」にににに気気気気がが付がが付付付かずにいますかずにいますかずにいますかずにいます。。。。駐車場使用駐車場使用駐車場使用駐車場使用 料 料 料 料はははは「「「「不足不足しがちな不足不足しがちなしがちなしがちな修繕積立金修繕積立金修繕積立金修繕積立金にに回にに回回回すすすす」」」」のがのがのがのが基本基本基本基本 です です です です。。。。隠れた赤字の簡単な見つけ方
①
①
①
①ひ
ひとまず
ひ
ひ
とまず
とまず
とまず管理費会
管理費会
管理費会計
管理費会
計（
計
計
（
（
（一
一
一
一般
般会
般
般
会
会計
会
計
計
計）
）の
）
）
の
の収入
の
収入
収入を
収入
を
を
を
管理費収入
管理費収入
管理費収入
管理費収入の
の
のみ
の
み
み
みとして
として
として
として計算
計算
計算
計算する
する。（
する
する
。（
。（
。（繰越
繰越
繰越金
繰越
金
金
金や
や
や
や
駐車
駐車
駐車
駐車場
場
場
場使
使
使
使用
用
用
用料
料
料収入
料
収入等
収入
収入
等
等
等を
を
を除
を
除く
除
除
く
く
く）
）
）
）
②
②
②
②単
単年
単
単
年
年
年度
度
度
度の
の管理費収入
の
の
管理費収入
管理費収入から
管理費収入
から
から
から支
支出合
支
支
出合
出合計
出合
計
計
計を
を引
を
を
引
引く
引
く
く
く。
。
。
。
＊
＊
＊
＊大半
大半
大半のマンションが
大半
のマンションが
のマンションが
のマンションが赤字
赤字
赤字
赤字になる
になる
になる
になる
管理コスト見直しの基本①
①
①
①
① 他人
他人
他人に
他人
に
に
に財布
財布
財布を
財布
を預
を
を
預
預
預け
け
けない
け
ない
ない
ない
②
②
②
② 理事会
理事会
理事会は
理事会
は
は腹
は
腹
腹
腹をくくり
をくくり
をくくり
をくくり、
、入居者
、
、
入居者
入居者
入居者全体
全体
全体
全体の
の問題
の
の
問題
問題
問題に
に
に
に
③
③
③
③ 見直
見直し
見直
見直
し
し
しは
は
は長期的
は
長期的
長期的
長期的、
、総
、
、
総
総
総合的
合的
合的
合的視点
視点
視点で
視点
で
で
で
④
④
④
④ 早
早
早め
早
め
め
めかつ
かつ
かつ
かつ継続的
継続的に
継続的
継続的
に
に見直
に
見直
見直
見直す
す
す
す
④
④
④
④ 早
早
早め
早
め
め
めかつ
かつ
かつ
かつ継続的
継続的に
継続的
継続的
に
に見直
に
見直
見直
見直す
す
す
す
⑤
⑤
⑤
⑤ 現
現
現状
現
状
状
状と
と
と
と経
経
経緯
経
緯を
緯
緯
を
を
を正確
正確
正確
正確に
に把握
に
に
把握
把握
把握する
する
する
する
管理コスト見直しの基本②
⑥
⑥
⑥
⑥ マンション
マンション
マンションに
マンション
に
に
に合
合
合
合った
った仕様
った
った
仕様
仕様
仕様を
を
を検討
を
検討
検討
検討する
する
する
する
⑦
⑦
⑦
⑦ 先
先
先人
先
人
人
人の
の
の
の経
経
経験
経
験・
験
験
・
・
・知恵
知恵
知恵
知恵に
に学
に
に
学
学
学ぶ
ぶ
ぶ
ぶ
⑧
⑧
⑧
⑧ 各費目
各費目
各費目の
各費目
の
の相場
の
相場を
相場
相場
を
を
を把握
把握
把握する
把握
する
する
する
⑨
⑨
⑨
⑨ 優
優先
優
優
先
先
先順
順
順
順位
位を
位
位
を
を
を明確
明確
明確
明確にする
にする
にする
にする
⑨
⑨
⑨
⑨ 優
優先
優
優
先
先
先順
順
順
順位
位を
位
位
を
を
を明確
明確
明確
明確にする
にする
にする
にする
⑩
⑩
⑩
⑩ 収入面
収入面
収入面も
収入面
も
も見直
も
見直
見直
見直す
す
す
す
①他人に財布を預けない
まず まず まず まず「「「「他人他人他人他人にににに財布財布財布財布をををを預預けない預預けないけないけない」」」」とのとの姿勢とのとの姿勢姿勢姿勢をををを持持持持 つことが つことが つことが つことが重要重要重要重要ですですですです。「。「管理。「。「管理管理管理はははは業者業者に業者業者ににに丸投丸投丸投丸投げげげげ」」」」でででで は は は は無駄無駄無駄無駄なコストがなコストがなコストがなコストが掛掛掛掛かってかって当然かってかって当然当然当然ですですですです。。。。 同様 同様 同様 同様にににに管理管理管理管理コストのコストのコストのコストの見直見直見直見直しとしと削減しとしと削減削減削減もももも「「「「コストコストコストコスト 削減 削減 削減 削減のコンサルタントにのコンサルタントにのコンサルタントにのコンサルタントに丸投丸投丸投丸投げげげげ」」では」」ではではでは費用費用費用費用がががが掛掛掛掛 削減 削減 削減 削減のコンサルタントにのコンサルタントにのコンサルタントにのコンサルタントに丸投丸投丸投丸投げげげげ」」では」」ではではでは費用費用費用費用がががが掛掛掛掛 かるうえ かるうえ かるうえ かるうえ、、、、肝心肝心肝心肝心のノウハウものノウハウも確立のノウハウものノウハウも確立確立確立できませんできませんできませんできません。。。。 「 「 「 「自分自分自分自分たちのたちのたちのたちの財布財布財布財布はははは自分自分たちで自分自分たちでたちでたちで管理管理管理管理するする」するする」」」とのとのとのとの 強 強 強 強いいいい意思意思意思意思がが必要がが必要必要必要ですですですです。。。。② 理事会は腹をくくり、
入居者全体の問題に
コスト コスト コスト コスト見直見直見直見直しをしをしをしを進進進進めるうえでめるうえでめるうえでめるうえで理事会理事会の理事会理事会ののの役割役割役割役割ががが最が最最最 も も も も重要重要重要重要ですですですです。。。。特特に特特ににに理事長理事長理事長理事長のののの「「やる「「やるやるやる気気気気」」」」がが正否がが正否正否正否ををを大を大大大 きく きく きく きく左右左右左右左右しますしますしますします。「。「。「。「このままこのまま放置このままこのまま放置放置放置していたらしていたらしていたらしていたら、、、大、大大大 変 変 変 変なことになるなことになるなことになるなことになる」」」」とのとのとのとの意識意識意識意識をを入居者全体をを入居者全体入居者全体入居者全体でででで共有共有共有共有すすすす ることが ることが ることが ることが課題課題課題課題をををを押押押押しししし進進める進進めるめるめる原動力原動力原動力原動力になりますになりますになりますになります。。。。 いずれ いずれ いずれ いずれにしてもにしてもにしてもにしても理事会理事会理事会理事会がががが「「腹「「腹腹腹をくくるをくくるをくくるをくくる」」」」ことなことなことなことな しで しで しで しで、、、、業者業者業者業者におにおにおにお願願いベースで願願いベースでいベースでいベースで交渉交渉交渉交渉しているようでしているようでしているようでしているようで は は は は、、、、結果結果結果結果もしれたものになりますもしれたものになりますもしれたものになりますもしれたものになります③見直しは長期的、総合的視点で
コスト コスト コスト コスト見直見直見直見直しはしはしはしは単年度単年度単年度単年度会計会計のみを会計会計のみをのみをのみを対象対象対象対象にににに検討検討検討検討 するのでは するのでは するのでは するのでは不十分不十分不十分不十分ですですですです。。。。少少少少なくともなくとも５なくともなくとも５５５年先年先年先年先、、、、10101010 年先 年先 年先 年先をををを見据見据見据見据えてえてえてえて検討検討検討検討しますします。しますします。。。またまたまたまた、、、、管理費会計管理費会計管理費会計管理費会計 （ （ （ （一般会計一般会計一般会計一般会計））））だけだけだけだけ分析分析しているようでは分析分析しているようではしているようではしているようでは、、、、管理管理管理管理 組合 組合 組合 組合のののの財政基盤財政基盤財政基盤財政基盤のののの強化強化は強化強化ははは図図図図ることはできませんることはできませんることはできませんることはできません。。。。 長期 長期 長期 長期修繕計画修繕計画修繕計画修繕計画のののの見直見直しとともに見直見直しとともにしとともにしとともに、、、、修繕積立金修繕積立金修繕積立金修繕積立金 長期 長期 長期 長期修繕計画修繕計画修繕計画修繕計画のののの見直見直しとともに見直見直しとともにしとともにしとともに、、、、修繕積立金修繕積立金修繕積立金修繕積立金 との との との との関係関係関係関係もしっかりともしっかりともしっかりともしっかりと意識意識意識意識してして長期的してして長期的長期的長期的、、、、総合的総合的総合的総合的 に に に に収支収支収支収支をををを分析分析分析分析しししし対策対策対策対策をを検討をを検討検討検討しましょうしましょうしましょうしましょう。。特。。特特特にににに駐駐駐駐 車場使用料 車場使用料 車場使用料 車場使用料のののの使途使途使途使途についてはについてはについてはについては慎重慎重な慎重慎重ななな検討検討検討検討がががが必要必要必要必要 です です です です。。。。コスト コスト コスト コストのののの見直見直見直見直しはしはしはしは１１１１年年でも年年でもでもでも早早早早いい方いい方方方がいいのにがいいのにがいいのにがいいのに
④早めかつ継続的に見直す
コスト コスト コスト コストのののの見直見直見直見直しはしはしはしは１１１１年年でも年年でもでもでも早早早早いい方いい方方方がいいのにがいいのにがいいのにがいいのに 決 決 決 決まっていますまっていますまっていますまっています。。。。少少少少なくともなくともなくともなくとも「「次「「次次次のののの理事会理事会理事会理事会へのへのへのへの 宿題 宿題 宿題 宿題」」」」にするのはにするのはにするのはにするのは、、、、次々次々と次々次々ととと先送先送先送先送りになるりになるりになるりになる危険性危険性危険性危険性 があります があります があります があります。。。。 また また また また、、、、１１１１度度や度度ややや２２２２度度の度度ののの見直見直見直見直しではなくしではなくしではなくしではなく、、、、日常的日常的日常的日常的 に に に に継続継続継続継続してしてしてして取取取取りりりり組組む組組むむむ課題課題課題課題でもありますでもあります。でもありますでもあります。。。これらこれらこれらこれら に に に に継続継続継続継続してしてしてして取取取取りりりり組組む組組むむむ課題課題課題課題でもありますでもあります。でもありますでもあります。。。これらこれらこれらこれら の の の の意識意識意識意識がコストがコストがコストがコスト管理管理管理管理にににに関関するノウハウの関関するノウハウのするノウハウのするノウハウの蓄蓄蓄蓄積積積積とととと なり なり なり なり、、、、無駄無駄無駄無駄のないのないのないのない大規模修繕工事大規模修繕工事大規模修繕工事大規模修繕工事にもつながりにもつながりにもつながりにもつながり ます ます ます ます。。。。見直 見直 見直 見直しししし作作作作業業業業にに入にに入入入るるるる上上上上でで現状でで現状現状現状のののの契約契約契約契約内容内容を内容内容ををを十分十分十分十分にににに
⑤現状と経緯を正確に把握する
見直 見直 見直 見直しししし作作作作業業業業にに入にに入入入るるるる上上上上でで現状でで現状現状現状のののの契約契約契約契約内容内容を内容内容ををを十分十分十分十分にににに 把握 把握 把握 把握することはすることはすることはすることは当然当然当然当然のことですのことですのことですのことです。。。。保守保守点保守保守点点点検業検業検業検業務務務な務ななな どの どの どの どの内容内容内容内容もももも知知らずにコスト知知らずにコストらずにコストらずにコスト分析分析分析分析できるはずがありできるはずがありできるはずがありできるはずがあり ません ません ません ません。。。。 また また また また、、、、過去過去過去過去のののの経緯経緯経緯経緯もも把握もも把握把握把握しておくこともしておくこともしておくこともしておくことも重要重要重要重要でででで また また また また、、、、過去過去過去過去のののの経緯経緯経緯経緯もも把握もも把握把握把握しておくこともしておくこともしておくこともしておくことも重要重要重要重要でででで す す す す。。。。初初初初めてのめてのめてのめての本本本本格格的見直格格的見直的見直的見直しのときしのときしのときしのとき、「、「、「、「これまでのこれまでのこれまでのこれまでの 理事会 理事会 理事会 理事会をををを責責責責めるようなめるような姿勢めるようなめるような姿勢姿勢姿勢やややや発言発言」発言発言」」」はははは絶絶絶絶対慎対慎対慎対慎まなまなまなまな けれ けれ けれ ければばばばなりませんなりませんなりませんなりません。「。「。「。「入居者入居者入居者入居者がが一体がが一体一体一体となってとなってとなってとなって」」」の」のののコスト コスト コスト コスト見直見直見直見直しはしはしはしは単単単単純純純純なななな「「値「「値値値下下下下げげ交渉げげ交渉交渉交渉」」」」ではあではあではあではあ
⑥本当に必要な仕様を検討する
りません りません りません りません。。。。現在現在現在現在のののの各種各種各種各種仕仕様仕仕様様様ががががそそそそのマンションにのマンションにのマンションにのマンションに 本当 本当 本当 本当にににに必要必要必要必要なのかどうかをなのかどうかをなのかどうかをなのかどうかを考考える考考えるえるえる機機機機会会会会でもありでもありでもありでもあり ます ます ます ます。。。。一般的一般的一般的一般的にはには分にはには分分分譲時譲時譲時譲時のののの仕仕様仕仕様様様はははは「「「「オオーオオーーーババババースースースース ペック ペック ペック ペック」」」」になっているになっているになっているになっているケケケケースがースが多ースがースが多多多いものですいものですいものですいものです。。。。 「 「 「 「管理組合理事会管理組合理事会管理組合理事会管理組合理事会をををを殺殺殺殺すにはすには刃物すにはすには刃物刃物刃物はいらはいらはいらはいらぬぬぬぬ。。。。 「 「 「 「管理組合理事会管理組合理事会管理組合理事会管理組合理事会をををを殺殺殺殺すにはすには刃物すにはすには刃物刃物刃物はいらはいらはいらはいらぬぬぬぬ。。。。 『 『 『 『万万万万がががが一一一一』』と』』ととと『『『『資産資産資産資産価値価値が価値価値ががが下下下下がるがるがるがる』』をいえ』』をいえをいえをいえばばばば、、、、 無駄 無駄 無駄 無駄なおなおなおなお金金金金もどんどんもどんどんもどんどんもどんどん出出出出してくれるしてくれる」してくれるしてくれる」」」とはとはとはとは、、、、ああああ る る る る管理会管理会管理会管理会社社社社ＯＢＯＢＯＢＯＢのののの有有名有有名名名なななな言葉言葉です言葉言葉ですですです。。。。コスト コストコスト コスト見直見直見直見直しにもしにもしにも、しにも、、、そそそそれなりのれなりの知識れなりのれなりの知識知識知識がががが必要必要です必要必要ですですです。。。。 マンション マンション マンション マンション管理管理管理に管理ににに素素素素人人の人人ののの集集集集団団が団団ががが「「「「プロプロ」プロプロ」」」であるであるであるである各各各各
⑦先人の経験・知恵に学ぶ
マンション マンション マンション マンション管理管理管理に管理ににに素素素素人人の人人ののの集集集集団団が団団ががが「「「「プロプロ」プロプロ」」」であるであるであるである各各各各 種業者 種業者 種業者 種業者とととと交渉交渉交渉交渉するにはするにはするにはするには、、、、先人先人先人先人のの経験のの経験経験経験とととと知恵知恵に知恵知恵ににに学学学ぶ学ぶぶぶ 必要 必要 必要 必要がありますがありますがありますがあります。。。。 書店 書店 書店 書店にはマンションのにはマンションのにはマンションのにはマンションの管理管理管理管理コストにコストに絞コストにコストに絞絞絞ったったったった書籍書籍書籍書籍 が が が が多多多多くありますくありますくありますくあります。。また。。またまたまた、、、、イインターイインターンターンターネッネッネッネットトトト上上上上にもいにもいにもいにもい ろいろな ろいろな ろいろな ろいろな経験経験経験経験がががが紹介紹介紹介紹介さささされていますれています。れていますれています。。。しかししかししかししかし、、一、、一一番一番番番 ろいろな ろいろな ろいろな ろいろな経験経験経験経験がががが紹介紹介紹介紹介さささされていますれています。れていますれています。。。しかししかししかししかし、、一、、一一番一番番番 いいのは いいのは いいのは いいのは「「「経験「経験経験経験者者者者のの話のの話話話をををを直直接聞直直接聞接聞接聞くくくく」」ことです」」ことですことですことです。。。例。例例例 え え え えばばばば枚枚枚枚管管連管管連連連にににに入会入会入会入会することですることで多することですることで多多多くのくのくのくの経験経験経験経験をを学をを学学学ぶぶぶこぶこここ とができます とができます とができます とができます。。。。コスト コスト コスト コスト見直見直見直見直しをしをしをしを進進めるうえで進進めるうえでめるうえでめるうえで、、、、闇雲闇雲に闇雲闇雲ににに「「「「値値値値下下下げを下げをげをげを
⑧各費目の相場を把握する
コスト コスト コスト コスト見直見直見直見直しをしをしをしを進進めるうえで進進めるうえでめるうえでめるうえで、、、、闇雲闇雲に闇雲闇雲ににに「「「「値値値値下下下げを下げをげをげを 要 要 要 要請請請する請するするする」」」」姿勢姿勢だけでは姿勢姿勢だけではだけではだけでは実効実効実効実効性性に性性ににに疑問疑問疑問疑問がが残がが残残残りますりますりますります。。。。 中 中 中 中心的心的心的心的なななな費目費目費目費目のあるのあるのあるのある程程程程度度の度度ののの相相相相場場を場場ををを把握把握把握把握しておくことしておくことしておくことしておくこと が が が が判断材判断材判断材判断材料料料料になりますになりますになりますになります。。。。 書籍 書籍 書籍 書籍にはにはには「には「「「これをこれをこれをこれを超超えれ超超えれえれえればばばば割高割高だ割高割高だだだ」」」」とのとの一とのとの一一一覧表覧表覧表が覧表ががが 載 載 載 載っていることがありますがっていることがありますがっていることがありますがっていることがありますが、、、、これらもこれらもこれらもこれらも参考参考参考参考になりになりになりになり 載 載 載 載っていることがありますがっていることがありますがっていることがありますがっていることがありますが、、、、これらもこれらもこれらもこれらも参考参考参考参考になりになりになりになり ます ます ます ます。。。しかし。しかししかししかし、、、、このこの価このこの価価価格格格格そそのものがそそのものがのものがのものが「「「「割高割高に割高割高ににに設定設定設定さ設定さささ れている れている れている れている」」」」こともこともこともことも多多多多くありますくありますくありますくあります。。。。最最終最最終終終的的的的にはには「にはには「「引「引引引きききき 受 受 受 受けてくれるけてくれるけてくれるけてくれる業者業者業者業者がいるがいるがいるがいる価価価価格格格格」」が」」ががが決決決決めめ手めめ手手手になりますになりますになりますになります。。。。⑨優先順位を明確にする
管理
管理
管理
管理コストには
コストには
コストには
コストには数
数
数
数多
多
多くの
多
くの費目
くの
くの
費目
費目
費目があります
があります
があります
があります。
。
。
。
「
「
「
「聖域
聖域
聖域なき
聖域
なき
なき
なき見直
見直
見直し
見直
し
し
し」
」は
」
」
は
は必要
は
必要
必要
必要ですが
ですが、
ですが
ですが
、
、
、そのために
そのために
そのために
そのために
も
も
も
も優
優
優先
優
先
先
先順
順位
順
順
位
位
位を
を
を明確
を
明確にすることが
明確
明確
にすることが
にすることが
にすることが大
大
大
大切
切
切
切です
です
です。
です
。
。
。
それ
それ
それ
それには
それ
には
には
には①
①
①コストが
①
コストが
コストが
コストが高
高
高
高いもの
いもの
いもの
いもの②
②削
②
②
削
削減
削
減
減可能
減
可能
可能性
可能
性
性
性の
の
の
の
それ
それ
それには
には
には
には①
①
①コストが
①
コストが高
コストが
コストが
高
高
高いもの
いもの
いもの
いもの②
②削
②
②
削
削
削減
減
減可能
減
可能
可能性
可能
性
性
性の
の
の
の
高
高
高
高いもの
いもの
いもの③
いもの
③
③
③仕様変
仕様変
仕様変更
仕様変
更
更
更が
が可能
が
が
可能
可能
可能なもの
なもの
なもの
なもの――
――などの
――
――
などの
などの順
などの
順
順
順
になります
になります
になります
になります。
。
。
。
管理
管理
管理
管理組合
組合
組合
組合の
の
の財政
の
財政を
財政
財政
を
を
をみ
み
みる
み
る
る
る場合
場合、
場合
場合
、
、支
、
支
支
支出
出
出
出だ
だけ
だ
だ
け
けでなく
け
でなく
でなく
でなく、
、
、
、
収入面
収入面
収入面
収入面での
での
での見直
での
見直
見直しも
見直
しも
しも
しも必要
必要になります
必要
必要
になります
になります
になります。
。
。もともと
。
もともと
もともと
もともと
⑩収入面も見直す
収入面
収入面
収入面
収入面での
での
での見直
での
見直
見直しも
見直
しも
しも
しも必要
必要になります
必要
必要
になります
になります
になります。
。
。もともと
。
もともと
もともと
もともと
「
「
「
「多
多
多少
多
少
少
少の
の
の
の削
削減
削
削
減
減をしても
減
をしても
をしても
をしても、
、
、
、成
成り
成
成
り
り立
り
立
立たない
立
たない
たない
たない少
少額
少
少
額
額
額の
の
の
の管理
管理
管理
管理
費
費
費
費や
や
や修繕積立金
や
修繕積立金
修繕積立金
修繕積立金」
」
」
」を
を設
を
を
設
設定
設
定
定
定しているケースもありま
しているケースもありま
しているケースもありま
しているケースもありま
す
す
す
す。
。
。
。
駐車
駐車
駐車
駐車場
駐車
場
場使
場
使
使
使用
用
用料
用
料など
料
料
など
など各種
など
各種
各種使
各種
使
使
使用
用
用料
用
料
料の
料
の
の
の見直
見直
見直
見直し・
し・
し・改定
し・
改定
改定
改定も
も
も
も
駐車
駐車
駐車場
場
場
場使
使
使
使用
用料
用
用
料
料
料など
など
など
など各種
各種
各種使
各種
使用
使
使
用
用
用料
料
料の
料
の
の
の見直
見直し・
見直
見直
し・
し・改定
し・
改定
改定
改定も
も
も
も
対象
対象
対象
対象になります
になります
になります
になります。
。
。
。必要
必要
必要
必要に
に
に
に応
応じて
応
応
じて
じて
じて値上
値上
値上
値上げを
げを余儀
げを
げを
余儀
余儀
余儀なく
なく
なく
なく
されることもありますが
されることもありますが
されることもありますが
されることもありますが、
、
、
、そのためにも
そのためにも
そのためにも
そのためにも入居者
入居者
入居者
入居者全
全
全
全
体
体
体
体での
での
での取
での
取
取
取り
り
り
り組
組
組み
組
みであることが
み
み
であることが
であることが
であることが重要
重要
重要です
重要
です
です
です。
。
。
。
Ａマンションの場合
