問 解答 問 解答 問 解答 1 2 1 2 1 2 2 2 2 2 2 2 3 1 3 1 3 1 4 2 4 1 4 2 5 1 5 2 5 1 6 2 6 2 6 2 7 2 7 1 7 2 8 2 8 2 8 2 9 1 9 2 9 2 10 1 10 2 10 2 11 1 11 1 11 1 12 1 12 1 12 1 13 1 13 1 13 2 14 2 14 1 14 1 15 1 15 2 15 1 16 1 16 1 16 1 17 1 17 2 17 1 18 1 18 1 18 1 19 1 19 1 19 1 20 2 20 1 20 1 21 1 21 2 21 1 22 1 22 2 22 2 23 1 23 2 23 1 24 2 24 2 24 1 25 1 25 2 25 1 26 2 26 2 26 1 27 1 27 1 27 2 28 1 28 1 28 2 29 2 29 1 29 2 30 2 30 1 30 1 31 3 31 1 31 3 32 2 32 2 32 2 33 2 33 2 33 2 34 3 34 1 34 1 35 1 35 2 35 3 36 1 36 1 36 1 37 3 37 2 37 1 38 2 38 3 38 1 39 2 39 1 39 3 40 2 40 3 40 1 平成25年2月21日(木)実施 平成25年2月23日(土)実施 平成25年2月19日(火)実施
平成２４年度第３回住宅ローンアドバイザー養成講座 応用編 解答
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 【正 誤 問 題】 次の設問（問 1～30）について、正しい記述には「①」を、誤った記述には「②」をマークして 解答してください。 問 1 変動金利型住宅ローンとは、毎月金利が見直されるものをいい、主に期間 1 年未満の 「短期プライムレート」に連動するタイプが多い。 問 2 元金均等返済は、元利均等返済と同様に、ほとんどの金融機関で取り扱われている。 問 3 財形住宅融資は、民間住宅ローンと異なり、融資の申込を行った時点での金利が適用 される。 問 4 変動金利型住宅ローンの金利は、一般的に短期金利に連動しているが、固定金利期間 選択型住宅ローンの金利は、固定期間の長短にかかわらず、長期金利に連動する傾向が 強い。 問 5 住宅ローンアドバイザーが消費者契約法等の関連法令に違反し、住宅ローン利用者が 不利益をこうむった場合には、住宅ローンアドバイザーの所属企業も法的責任を問われ る可能性がある。 問 6 住宅ローンアドバイザーは、融資の可否について、専門的見地から断定的な判断の提 供が必要である。 問 7 住宅ローンアドバイザーの説明・アドバイスは、「消費者契約法」の適用を受けない。 問 8 住宅ローンアドバイザーは、変動金利型住宅ローンの将来の返済額等を示すにあたっ て、お客様に先入観や警戒心を与えないよう、現在の金利水準を基にした説明にとどめ るべきである。
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 - 3 - 問 9 個人情報保護法上の「保有個人データ」に該当しない個人データとしては、「その存 否が明らかになることにより、公益その他の利益が害されるもの」がある。 問 10 個人情報保護法に基づいて、本人が「保有個人データ」の開示を求めてきた場合、個 人情報取扱事業者は、開示の手続きに必要な合理的範囲の手数料を本人から徴収でき る。 問 11 個人情報保護法でいう「個人情報」は、紙情報であるか電子情報であるか、公表され ているか否かは問わない。 問 12 個人情報保護法では、あらかじめ本人の同意を得なくても、「個人データ」を第三者 に提供できる例外を定めている。 問 13 変動金利型住宅ローンは、金利下降局面にあっては、金利下降メリットをいち早く享 受できる住宅ローン商品といえる。 問 14 一般的に変動金利型住宅ローンは、金利の急上昇で返済額が従前の返済額の 1.25 倍 を超えてアップするリスクがある。 問 15 全期間固定金利型の住宅ローンで、元利均等返済を選択した場合、毎月の返済額も変 わらず、長期的に家計管理がしやすい。 問 16 固定金利期間選択型住宅ローンは、固定金利期間終了時までに保険の満期金のような まとまった資金が入る人など、固定金利期間終了後の返済額変動に対応できる人に向い ている。 問 17 団体信用生命保険の特約料は、税法上、生命保険料控除の対象とされていない。
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 問 18 通常、返済期間が同一であれば、固定金利型住宅ローンは、短期の固定金利期間選択 型住宅ローンよりも当初の金利が高めに設定されている。 問 19 お客様が住宅ローン商品を選択するにあたり、住宅ローンアドバイザーは、お客様の 資金余裕度、目標完済時期、ライフプランなどを考慮してアドバイスすべきである。 問 20 繰上返済を行う場合、金利が高いローンほど、また、残っている返済期間が短いほど、 利息軽減効果は大きい。 問 21 「期間短縮型」の繰上返済は、繰上返済を行った金額のすべてが元金返済にあてられ、 返済期間が短縮される仕組みである。 問 22 繰上返済には、「100 万円以上」といった条件が設けられていることがある。 問 23 借換えは、従来の返済期間の範囲内で借入期間を設定する場合が多いことから、繰上 返済でむやみに返済期間を短縮すると、将来、収入が減少した場合、年間返済負担率な どから借換えが難しくなる場合がある。 問 24 固定金利期間終了後に適用金利が上昇するような場合、「返済額軽減型」の繰上返済 を行っても毎月の返済額を抑える効果はない。 問 25 18 歳の子供が、親から金銭の贈与を受ける場合、相続時精算課税制度を利用するこ とは一切できない。 問 26 店舗併用住宅で、床面積の２／３が店舗、１／３が自己の居住用として登記されてい る場合、自己の居住用の部分にのみ、住宅ローン控除を受けることができる。
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 - 5 - 問 27 住宅取得時の消費税は、土地については非課税である。 問 28 お客様が定年までに 10 年間しかなく残金を退職金で返済しようと考えている場合、 10 年の固定金利期間選択型住宅ローンのほか幅広い金利タイプの商品を視野に入れた 提案ができる。 問 29 親子ペアローンとは、親子が住宅を共有し、親が高齢でも、後継者の借入れ申込み時 の年齢をもとに長い期間の借入れができるという仕組みである。 問 30 借換えは、どのような場合であっても住宅ローン控除の対象とはならない。 （続く）
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 【計 算 問 題】 以下の計算問題について、最も近い数値の番号をマークして解答してください。 融資額等の算定にあたっては、「返済額早見表」（テキスト 150～155 ページ）を使用してく ださい。 なお、電卓は使用できますが、プログラム機能を内蔵した金融電卓・ローン電卓等や携帯電話 （スマートフォン・タブレットを含む）の電卓機能については使用できません。 問 31 当初５年間の毎月返済額を求めよ。 ① 105,975 円 ② 092,400 円 ③ 082,825 円 問 32 ５年経過時点の毎月返済額を求めよ。 ① 082,827 円 ② 094,481 円 ③ 106,985 円 問 33 ５年経過時点のＡさんの返済負担率は、おおむね何％か求めよ。 ① 0000025 ％ ② 0000028 ％ ③ 0000032 ％ 問 34 年収 450 万円のサラリーマンのＢ夫さんは、共働きで年収 300 万円の妻Ｃ子さん を収入合算者として、Ｄ銀行から返済期間 25 年の全期間固定金利型住宅ローンを元利均 等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。Ｄ銀行の条件が、合算できる額 は「合算者自身の収入の１／２までの額」が対象で、返済負担率は 30％以内のときの「借 入可能額」を 100 万円単位（100 万円未満切り捨て）で求めよ。 なお、Ｄ銀行の返済額審査用の金利は年 4.0％とし、住宅の価額や融資上限額は考慮 しなくてよい。 ① 3,500 万円 ② 3,100 万円 ③ 2,800 万円 問 35 平成 24 年に住宅ローンを借り入れ、入居したＥ夫さんは、当該年分の確定申告を行ったが、 本来の住宅ローン控除額が所得税額から控除しきれなかった。住宅ローン控除前の所得税額 が 13 万円、住民税額が 25 万円であり、年末のローン残高を 1,600 万円とした場合、翌年度 の住民税額から控除できる金額を求めよ。 なお、Ｅ夫さんは、住宅ローン控除の適用要件をすべて満たしており、所得税の課税総所 得金額等の額に５％を乗じた額は、97,500 円を上回るものとする。 ① ３ 万円 ② ５ 万円 ③ ７ 万円 年収 400 万円のＡさんは、2,500 万円を５年固定の固定金利期間選択型住宅ローンで返済 期間 35 年、元利均等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。当初５年間の金 利は年 2.0％、固定金利期間終了後は店頭金利から年 1.0％引下げ、５年経過時点の店頭金 利は年 4.0％、融資残高は 2,241 万円として、問 31～問 33 に答えよ。 なお、Ａさんの年収は、借入時と変わらないものとする。
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 - 7 - 問 36 43 回目以降（３年６か月経過後）に適用金利が年 5.0％となり、支払利息が返済当初 ５年間固定されている毎月返済額を超えたため、未払利息が発生している。この 43～48 回の「未払利息の合計額」（Ａの部分）を求めよ。 ① 006,822 円 ② 007,164 円 ③ 007,506 円 問 37 61 回目（５年経過後）の返済時から適用金利が年 5.0％となり、かつ、返済額の見直 しが行われた結果、未払利息の発生はなくなった。このときの「61 回目の返済額合計」 （Ｂの部分＝元金と利息の合計額）を求めよ。 なお、61 回目の返済では、未払利息は精算しないものとする。 ① 108,300 円 ② 103,377 円 ③ 098,455 円 返済予定表 （単位：円） 年数 回数 適用金利 元金 利息 未払利息 返済額合計 残 高 30 360 - - - 20,000,000 1 1 2.475% 37,514 41,250 78,764 19,962,486 1 2 2.475% 37,592 41,172 78,764 19,924,894 3 35 4.200% 11,491 67,273 78,764 19,209,430 3 36 4.200% 11,531 67,233 78,764 19,197,899 4 37 4.700% 3,573 75,191 78,764 19,194,326 4 38 4.700% 3,587 75,177 78,764 19,190,739 4 39 4.700% 3,601 75,163 78,764 19,187,138 4 40 4.700% 3,615 75,149 78,764 19,183,523 4 41 4.700% 3,629 75,135 78,764 19,179,894 4 42 4.700% 3,643 75,121 78,764 19,176,251 4 43 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 4 44 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 4 45 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 4 46 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 4 47 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 4 48 5.000% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 49 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 50 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 51 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 52 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 53 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 54 5.200% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 55 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 56 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 57 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 58 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 59 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 5 60 5.100% 0 78,764 78,764 19,176,251 6 61 5.000% （途中省略） （以下省略） Ａ Ａ Ａ Ａ Ｂ 下表は、次の前提条件における変動金利型住宅ローンの返済予定表である。 (1)借入額 ２，０００万円 (2)当初金利 年２．４７５％（半年ごとに適用金利を変更） (3)返済期間 ３０年（元利均等返済・毎月払い） (4)毎月の返済額は５年間変更せず、５年経過後の返済額は変更前の１．２５倍以内。 これについて、問 36 および問 37 に答えよ。
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 問 38 下表の返済予定表（借入額：3,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 25 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、87 回目の返済と 同時に約 100 万円を「期間短縮型」の方法で繰上返済する場合、軽減される利息の合計 額を概算で求めよ。 なお、元金への充当額は 100 万円を下回らないものとする。 ① 683,000 円 ② 690,000 円 ③ 698,000 円 返済予定表 （単位：円） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
300
-
-
-
-
30,000,000
83
3.000%
82,547
59,716
142,263
23,804,250
84
3.000%
82,753
59,510
142,263
23,721,497
85
3.000%
82,960
59,303
142,263
23,638,537
86
3.000%
83,167
59,096
142,263
23,555,370
87
3.000%
83,375
58,888
142,263
23,471,995
88
3.000%
83,584
58,679
142,263
23,388,411
89
3.000%
83,792
58,471
142,263
23,304,619
90
3.000%
84,002
58,261
142,263
23,220,617
91
3.000%
84,212
58,051
142,263
23,136,405
92
3.000%
84,422
57,841
142,263
23,051,983
93
3.000%
84,634
57,629
142,263
22,967,349
94
3.000%
84,845
57,418
142,263
22,882,504
95
3.000%
85,057
57,206
142,263
22,797,447
96
3.000%
85,270
56,993
142,263
22,712,177
97
3.000%
85,483
56,780
142,263
22,626,694
98
3.000%
85,697
56,566
142,263
22,540,997
99
3.000%
85,911
56,352
142,263
22,455,086
100
3.000%
86,126
56,137
142,263
22,368,960
101
3.000%
86,341
55,922
142,263
22,282,619
102
3.000%
86,557
55,706
142,263
22,196,062
103
3.000%
86,773
55,490
142,263
22,109,289
104
3.000%
86,990
55,273
142,263
22,022,299
105
3.000%
87,208
55,055
142,263
21,935,091
106
3.000%
87,426
54,837
142,263
21,847,665
107
3.000%
87,644
54,619
142,263
21,760,021
108
3.000%
87,863
54,400
142,263
21,672,158
109
3.000%
88,083
54,180
142,263
21,584,075
110
3.000%
88,303
53,960
142,263
21,495,772
111
3.000%
88,524
53,739
142,263
21,407,248
（以下省略）
（途中省略）
平成 25 年 2 月 19 日（火）実施 - 9 - 問 39 下表の返済予定表（借入額：2,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 20 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、108 回目の返済 と同時に 200 万円を「返済額軽減型」の方法で繰上返済する場合、繰上返済後の毎月返 済額を概算で求めよ。 ① 094,400 円 ② 093,100 円 ③ 091,600 円 問 40 問 39 の繰上返済により、軽減される利息の合計額を概算で求めよ。 ① 約 32 万円 ② 約 35 万円 ③ 約 38 万円 返済予定表 （単位：円） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
240
-
-
-
-
20,000,000
106
3.000%
79,180
31,739
110,919
12,616,554
107
3.000%
79,378
31,541
110,919
12,537,176
108
3.000%
79,577
31,342
110,919
12,457,599
109
3.000%
79,776
31,143
110,919
12,377,823
110
3.000%
79,975
30,944
110,919
12,297,848
111
3.000%
80,175
30,744
110,919
12,217,673
112
3.000%
80,375
30,544
110,919
12,137,298
113
3.000%
80,576
30,343
110,919
12,056,722
114
3.000%
80,778
30,141
110,919
11,975,944
115
3.000%
80,980
29,939
110,919
11,894,964
116
3.000%
81,182
29,737
110,919
11,813,782
117
3.000%
81,385
29,534
110,919
11,732,397
118
3.000%
81,589
29,330
110,919
11,650,808
119
3.000%
81,792
29,127
110,919
11,569,016
120
3.000%
81,997
28,922
110,919
11,487,019
121
3.000%
82,202
28,717
110,919
11,404,817
122
3.000%
82,407
28,512
110,919
11,322,410
123
3.000%
82,613
28,306
110,919
11,239,797
124
3.000%
82,820
28,099
110,919
11,156,977
125
3.000%
83,027
27,892
110,919
11,073,950
126
3.000%
83,235
27,684
110,919
10,990,715
127
3.000%
83,443
27,476
110,919
10,907,272
128
3.000%
83,651
27,268
110,919
10,823,621
129
3.000%
83,860
27,059
110,919
10,739,761
130
3.000%
84,070
26,849
110,919
10,655,691
131
3.000%
84,280
26,639
110,919
10,571,411
132
3.000%
84,491
26,428
110,919
10,486,920
133
3.000%
84,702
26,217
110,919
10,402,218
134
3.000%
84,914
26,005
110,919
10,317,304
（途中省略）
（以下省略）
（以下余白）平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 【正 誤 問 題】 次の設問（問 1～30）について、正しい記述には「①」を、誤った記述には「②」をマークして 解答してください。 問 1 民間の変動金利型住宅ローンの多くは、金利上昇時に返済額が急に上がらないように するため、返済額の変動幅の上限を従前返済額の 1.5 倍に設定している。 問 2 「失火の責任に関する法律（失火責任法）」では、仮に近隣の失火で自宅が損害を受 けた場合、失火者に軽過失が認められれば、失火者に対して損害賠償を請求することが できる。 問 3 財形住宅融資で元利均等返済方法の場合、6 年目以降の見直し後の返済額について、 原則として従来の返済額の 1.5 倍を上限とするルールがあるため、急激な金利上昇時に は未払利息が発生することがありうる。 問 4 フラット 35（買取型）の金利は、住宅金融支援機構の提示する金利に各金融機関が 利益を含むコスト分を上乗せして設定される仕組みである。 問 5 住宅ローンアドバイザーは、消費者の利益を第一に、住宅ローンの商品性・リスクに 関する適切な情報提供を行わなければならないが、住宅ローンアドバイザーの業務に消 費者契約法が適用されることはない。 問 6 金融機関等に提出する借入申込書における借入希望額、既往の借入額、年収等の事項 については、証拠書類を確認しながら、住宅ローンアドバイザーが責任をもって記載し なければならない。 問 7 住宅ローンアドバイザーが、お客様に対して、金利は絶対に上がらないと告げた場合、 消費者契約法に抵触する可能性がある。 問 8 住宅ローンにおける適合性の原則とは、「借入額と返済期間がマッチ（適合）してい ること」と言い換えることができる。
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 - 3 - 問 9 「個人情報取扱事業者」とは、個人情報データベース等を事業の用に供している者を いうが、取り扱う特定の個人の数の合計が過去 1 年以内に 5,000 を超えないものは除外 される。 問 10 個人情報保護法上、合併など事業の承継に伴い、事業承継先に「個人データ」が提供 される場合は、あらかじめ本人の同意がなければならない。 問 11 五十音順で氏名等を手書きしたお客様名簿は、個人情報保護法でいう「個人情報デー タベース等」に該当する。 問 12 個人情報保護法上の「個人情報取扱事業者」は、変更前の利用目的と相当の関連性を 有すると合理的に認められれば、利用目的を変更することができる。 問 13 預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンと預金口座をセットにし、預金残高に応じて 住宅ローンの金利負担が変わっていくものをいう。 問 14 変動金利型住宅ローンは、返済期間中、半年ごとに金利が見直されるが、毎回の返済 額は 5 年間固定されるものが多い。 問 15 通常、返済期間が同一であれば、固定金利型住宅ローンは、変動金利型住宅ローンよ りも当初の金利が低めに設定されている。 問 16 変動金利型住宅ローンを選択する場合は、金利上昇により返済額が増えるリスクがあ ることを認識し、金利の動向には注意を払う必要がある。 問 17 フラット 35（買取型）の繰上返済にあたっては、繰上返済額が 100 万円以上の場合 は手数料が無料となるが、繰上返済額が 100 万円を下回る場合は一定の手数料が必要と なる。
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 問 18 固定金利期間選択型住宅ローンを検討するにあたっては、固定金利期間終了後におけ る金利優遇が設定されている場合、その優遇幅も反映させて試算することが必要であ る。 問 19 住宅ローン借入時に保証料を支払った場合、万一返済が滞ったときに金融機関が保証 会社から代位弁済を受けるが、借入者本人の債務が免除されるわけではない。 問 20 「返済額軽減型」の繰上返済とは、原則として返済期間を変えずに毎月の返済額を減 らす方法である。 問 21 同条件で繰上返済を行う場合、「返済額軽減型」のほうが「期間短縮型」より利息軽 減効果は大きい。 問 22 一部繰上返済による利息の軽減額は、期間短縮型、返済額軽減型を問わず、残りの返 済期間が長ければ長いほど小さくなる。 問 23 当初借り入れた変動金利型や固定金利期間選択型住宅ローンについて、金利上昇リス クを回避するための借換えを行う場合、効果があるのは、全期間固定金利型住宅ローン への借換えのみである。 問 24 住宅ローンの借換えに際し、借換えメリットの有無を検証する場合は、諸費用まで考 慮する必要はない。 問 25 居住用不動産の買換え等の場合の譲渡損失の特例を受けるためには、譲渡資産を売却 した年の年末において、譲渡資産について住宅借入金等があることが要件となってい る。 問 26 住宅取得の日から 6 か月以内に入居すれば、入居した年の 12 月 31 日まで引き続き居 住していなくても、入居した年は住宅ローン控除を受けることができる。
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 - 5 - 問 27 居住用不動産を親子や夫婦間など特別関係者へ売却した場合、譲渡所得税の計算にお いて、「3,000 万円の特別控除」の特例を利用することはできない。 問 28 夫婦がそれぞれの名義で住宅ローンを借りた場合、一定の要件を満たせば、夫婦とも に住宅ローン控除を受けることができる。 問 29 物件の担保評価以上に貸し出す買換え住宅ローンは、借入者の年収や勤続年数など、 返済能力についての審査が通常の住宅ローンより厳しい傾向にある。 問 30 現在、教育費負担が重いが、10 年後には負担が終了し住宅ローンの返済額が増やせ そうな場合は、教育費負担の終了する 10 年後までは金利上昇しないタイプの住宅ロー ンを選択するのが望ましい。 （続く）
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 【計 算 問 題】 以下の計算問題について、最も近い数値の番号をマークして解答してください。 融資額等の算定にあたっては、「返済額早見表」（テキスト 150～155 ページ）を使用してく ださい。 なお、電卓は使用できますが、プログラム機能を内蔵した金融電卓・ローン電卓等や携帯電話 （スマートフォン・タブレットを含む）の電卓機能については使用できません。 問 31 当初５年間の毎月返済額を求めよ。 ① 092,400 円 ② 105,975 円 ③ 126,475 円 問 32 ５年経過時点の毎月返済額を求めよ。 ① 092,410 円 ② 103,376 円 ③ 115,060 円 問 33 ５年経過時点のＡさんの返済負担率は、おおむね何％か求めよ。 ① 0000028 ％ ② 0000031 ％ ③ 0000035 ％ 問 34 年収 450 万円のサラリーマンのＢ夫さんは、共働きで年収 300 万円の妻Ｃ子さん を収入合算者として、Ｄ銀行から返済期間 30 年の全期間固定金利型住宅ローンを元利均 等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。Ｄ銀行の条件が、合算できる額 は「合算者自身の収入の１／２までの額」が対象で、返済負担率は 30％以内のときの「借 入可能額」を 100 万円単位（100 万円未満切り捨て）で求めよ。 なお、Ｄ銀行の返済額審査用の金利は年 4.0％とし、住宅の価額や融資上限額は考慮 しなくてよい。 ① 3,100 万円 ② 3,500 万円 ③ 3,900 万円 問 35 平成 24 年に住宅ローンを借り入れ、入居したＥ夫さんは、当該年分の確定申告を行ったが、 本来の住宅ローン控除額が所得税額から控除しきれなかった。住宅ローン控除前の所得税額 が 13 万円、住民税額が 25 万円であり、年末のローン残高を 1,800 万円とした場合、翌年度 の住民税額から控除できる金額を求めよ。 なお、Ｅ夫さんは、住宅ローン控除の適用要件をすべて満たしており、所得税の課税総所 得金額等の額に５％を乗じた額は、97,500 円を上回るものとする。 ① ３ 万円 ② ５ 万円 ③ ７ 万円 年収 400 万円のＡさんは、2,500 万円を５年固定の固定金利期間選択型住宅ローンで返済 期間 30 年、元利均等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。当初５年間の金 利は年 2.0％、固定金利期間終了後は店頭金利から年 1.0％引下げ、５年経過時点の店頭金 利は年 4.0％、融資残高は 2,180 万円として、問 31～問 33 に答えよ。 なお、Ａさんの年収は、借入時と変わらないものとする。
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 - 7 - 問 36 43 回目以降（３年６か月経過後）に適用金利が年 5.0％となり、支払利息が返済当初 ５年間固定されている毎月返済額を超えたため、未払利息が発生している。この 43～48 回の「未払利息の合計額」（Ａの部分）を求めよ。 ① 007,164 円 ② 007,332 円 ③ 007,506 円 問 37 61 回目（５年経過後）の返済時から適用金利が年 5.0％となり、かつ、返済額の見直 しが行われた結果、未払利息の発生はなくなった。このときの「61 回目の返済額合計」 （Ｂの部分＝元金と利息の合計額）を求めよ。 なお、61 回目の返済では、未払利息は精算しないものとする。 ① 108,300 円 ② 103,377 円 ③ 098,455 円 返済予定表 （単位：円） 年数 回数 適用金利 元金 利息 未払利息 返済額合計 残 高 30 360 - - - 21,000,000 1 1 2.475% 39,390 43,312 82,702 20,960,610 1 2 2.475% 39,471 43,231 82,702 20,921,139 3 35 4.200% 12,066 70,636 82,702 20,169,907 3 36 4.200% 12,108 70,594 82,702 20,157,799 4 37 4.700% 3,751 78,951 82,702 20,154,048 4 38 4.700% 3,766 78,936 82,702 20,150,282 4 39 4.700% 3,781 78,921 82,702 20,146,501 4 40 4.700% 3,795 78,907 82,702 20,142,706 4 41 4.700% 3,810 78,892 82,702 20,138,896 4 42 4.700% 3,825 78,877 82,702 20,135,071 4 43 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 4 44 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 4 45 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 4 46 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 4 47 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 4 48 5.000% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 49 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 50 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 51 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 52 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 53 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 54 5.200% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 55 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 56 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 57 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 58 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 59 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 5 60 5.100% 0 82,702 82,702 20,135,071 6 61 5.000% （以下省略） （途中省略） Ａ Ａ Ａ Ａ Ｂ 下表は、次の前提条件における変動金利型住宅ローンの返済予定表である。 (1)借入額 ２，１００万円 (2)当初金利 年２．４７５％（半年ごとに適用金利を変更） (3)返済期間 ３０年（元利均等返済・毎月払い） (4)毎月の返済額は５年間変更せず、５年経過後の返済額は変更前の１．２５倍以内。 これについて、問 36 および問 37 に答えよ。
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 問 38 下表の返済予定表（借入額：3,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 25 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、84 回目の返済と 同時に約 100 万円を「期間短縮型」の方法で繰上返済する場合、軽減される利息の合計 額を概算で求めよ。 なお、元金への充当額は 100 万円を下回らないものとする。 ① 683,000 円 ② 690,000 円 ③ 698,000 円 返済予定表 （単位：円） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
300
-
-
-
-
30,000,000
80
3.000%
81,930
60,333
142,263
24,051,273
81
3.000%
82,135
60,128
142,263
23,969,138
82
3.000%
82,341
59,922
142,263
23,886,797
83
3.000%
82,547
59,716
142,263
23,804,250
84
3.000%
82,753
59,510
142,263
23,721,497
85
3.000%
82,960
59,303
142,263
23,638,537
86
3.000%
83,167
59,096
142,263
23,555,370
87
3.000%
83,375
58,888
142,263
23,471,995
88
3.000%
83,584
58,679
142,263
23,388,411
89
3.000%
83,792
58,471
142,263
23,304,619
90
3.000%
84,002
58,261
142,263
23,220,617
91
3.000%
84,212
58,051
142,263
23,136,405
92
3.000%
84,422
57,841
142,263
23,051,983
93
3.000%
84,634
57,629
142,263
22,967,349
94
3.000%
84,845
57,418
142,263
22,882,504
95
3.000%
85,057
57,206
142,263
22,797,447
96
3.000%
85,270
56,993
142,263
22,712,177
97
3.000%
85,483
56,780
142,263
22,626,694
98
3.000%
85,697
56,566
142,263
22,540,997
99
3.000%
85,911
56,352
142,263
22,455,086
100
3.000%
86,126
56,137
142,263
22,368,960
101
3.000%
86,341
55,922
142,263
22,282,619
102
3.000%
86,557
55,706
142,263
22,196,062
103
3.000%
86,773
55,490
142,263
22,109,289
104
3.000%
86,990
55,273
142,263
22,022,299
105
3.000%
87,208
55,055
142,263
21,935,091
106
3.000%
87,426
54,837
142,263
21,847,665
107
3.000%
87,644
54,619
142,263
21,760,021
108
3.000%
87,863
54,400
142,263
21,672,158
（以下省略）
（途中省略）
平成 25 年 2 月 21 日（木）実施 - 9 - 問 39 下表の返済予定表（借入額：2,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 20 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、96 回目の返済と 同時に 200 万円を「返済額軽減型」の方法で繰上返済する場合、繰上返済後の毎月返済 額を概算で求めよ。 ① 094,400 円 ② 093,100 円 ③ 091,600 円 問 40 問 39 の繰上返済により、軽減される利息の合計額を概算で求めよ。 ① 約 32 万円 ② 約 35 万円 ③ 約 38 万円 返済予定表 （単位：円） （以下余白） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
240
-
-
-
-
20,000,000
94
3.000%
76,843
34,076
110,919
13,553,792
95
3.000%
77,035
33,884
110,919
13,476,757
96
3.000%
77,228
33,691
110,919
13,399,529
97
3.000%
77,421
33,498
110,919
13,322,108
98
3.000%
77,614
33,305
110,919
13,244,494
99
3.000%
77,808
33,111
110,919
13,166,686
100
3.000%
78,003
32,916
110,919
13,088,683
101
3.000%
78,198
32,721
110,919
13,010,485
102
3.000%
78,393
32,526
110,919
12,932,092
103
3.000%
78,589
32,330
110,919
12,853,503
104
3.000%
78,786
32,133
110,919
12,774,717
105
3.000%
78,983
31,936
110,919
12,695,734
106
3.000%
79,180
31,739
110,919
12,616,554
107
3.000%
79,378
31,541
110,919
12,537,176
108
3.000%
79,577
31,342
110,919
12,457,599
109
3.000%
79,776
31,143
110,919
12,377,823
110
3.000%
79,975
30,944
110,919
12,297,848
111
3.000%
80,175
30,744
110,919
12,217,673
112
3.000%
80,375
30,544
110,919
12,137,298
113
3.000%
80,576
30,343
110,919
12,056,722
114
3.000%
80,778
30,141
110,919
11,975,944
115
3.000%
80,980
29,939
110,919
11,894,964
116
3.000%
81,182
29,737
110,919
11,813,782
117
3.000%
81,385
29,534
110,919
11,732,397
118
3.000%
81,589
29,330
110,919
11,650,808
119
3.000%
81,792
29,127
110,919
11,569,016
120
3.000%
81,997
28,922
110,919
11,487,019
121
3.000%
82,202
28,717
110,919
11,404,817
122
3.000%
82,407
28,512
110,919
11,322,410
（途中省略）
（以下省略）
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 【正 誤 問 題】 次の設問（問 1～30）について、正しい記述には「①」を、誤った記述には「②」をマークして 解答してください。 問 1 変動金利型住宅ローンの多くは、返済期間中、適用金利が変わるつど、毎回の返済額 もこれに連動して変わる。 問 2 収入合算を行う場合に合算者を連帯保証人とする取り扱いは、民間金融機関の住宅ロ ーンでは一部に限られている。 問 3 財形住宅融資を受けるためには、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいず れかを 1 年以上続け、申込日前 2 年以内に財形貯蓄の預入を行い、申込日における残高 が 50 万円以上必要である。 問 4 フラット 35（買取型）の融資金利は、金融機関への借入申込み時点の金利が金銭消 費貸借契約に適用される。 問 5 金融機関職員である住宅ローンアドバイザーが、利益となる事実だけを告げ、不利益 となる事実を故意に告げないことにより、お客様が誤認し、金銭消費貸借契約を締結し た場合、お客様はその契約を取り消すことができる場合がある。 問 6 住宅ローンアドバイザーが、お客様に対して住宅ローンの貸付条件の説明をするとき は、口頭または文書のいずれか一方で説明を行えばよい。 問 7 コンプライアンスは、それぞれの企業や業種が抱えるリスクやルールによって異なる ものではない。 問 8 住宅ローンアドバイザーは、お客様に対し先入観や警戒心を与えないよう、金融機関 との提携状況を事前に明らかにしてはならない。
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 - 3 - 問 9 故人の相続に関する情報は、個人情報保護法上の「個人情報」に該当することは一切 ない。 問 10 個人情報保護法では、本人から「保有個人データ」の開示を求められた場合、「個人 情報取扱事業者」の業務の適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合でも、必 ず開示する義務がある。 問 11 個人情報保護法でいう「個人情報」には、顧客番号など、それだけでは誰か特定でき ないが、顧客名簿などと容易に照合することができ、それによって個人を特定できる情 報は含まれる。 問 12 個人情報保護法上の「個人データ」は、本人からの求めに応じて第三者への提供を停 止することを条件に、必要事項をあらかじめ本人に通知または容易に知り得る状態にし ておけば、本人の同意がなくても第三者に提供することが可能である。 問 13 繰上返済にあたっては、必ず繰上返済手数料が必要となるので、繰上返済をこまめに 行う希望のある人にとっては、その費用も意識しておく必要がある。 問 14 変動金利型住宅ローンは、通常は長期固定金利型住宅ローンより当初の金利は低め で、目先の返済額を低く抑えることができるが、金利上昇により返済額が増加するリス クに注意が必要である。 問 15 一般的に、返済期間が同一であれば、固定金利型住宅ローンは、変動金利型住宅ロー ンより当初金利が高めに設定されているが、完済までの金利動向によっては、総返済額 が少なくなる場合もあり得る。 問 16 固定金利期間選択型住宅ローンの場合、借入れ当初の返済額のみでなく、金利改定後 の返済額についても一定のシミュレーションを行い、返済額の増減を確認することが大 事である。 問 17 繰上返済手数料は、インターネットを利用した場合に無料としている金融機関もあ る。
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 問 18 固定金利型住宅ローンには、11 年目以降に借入段階で既に決められた金利に変更さ れる段階金利型といわれるものがある。 問 19 住宅ローンの保証料の負担方式としては、借入時に一括払いする「保証料外枠方式」 のほか、当初の支払いはせずに金利に上乗せする「保証料内枠方式」がある。 問 20 繰上返済を行う場合、金利が高いローンほど、また、残っている返済期間が長いロー ンほど、利息軽減効果が大きい。 問 21 同条件の一部繰上返済で、利息軽減効果を「期間短縮型」と「返済額軽減型」で比較 した場合、「期間短縮型」のほうがその効果が大きい。 問 22 「期間短縮型」の繰上返済は、毎月の返済額を減らす一方で、返済期間を短縮する仕 組みである。 問 23 金利下降局面では、固定金利型や固定期間の長い固定金利期間選択型住宅ローンの利 用者にとって、借換えによる適用金利の引下げが効果的である。 問 24 「返済額軽減型」の繰上返済とは、原則として返済期間は変えずに毎月の返済額を減 らす方法であり、繰上返済した額はすべて元金にあてられる。 問 25 所有期間が 10 年を超える居住用不動産を譲渡する場合、「3,000 万円の特別控除」と 「軽減税率」の特例を併用することができる。 問 26 相続時精算課税制度を利用する場合、親から贈与を受ける回数に制限はない。
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 - 5 - 問 27 譲渡した年の 1 月 1 日において、所有期間が 5 年を超え、居住期間が 5 年以上の居住 用不動産を譲渡し、買い換えた場合、一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将 来に繰り延べることができる買換えの特例が受けられる。 問 28 住宅取得にあたって借り入れた住宅ローンを金利の低い住宅ローンに借換えた場合、 借換え後の新たな住宅ローンが住宅ローン控除の対象になることは一切ない。 問 29 二世帯住宅で親子ペアローンを組む場合、親子それぞれが住宅ローン控除を受けるこ とは一切できない。 問 30 現在、比較的ゆとりのある家計で、将来、支出増が見込まれる場合には、当初の返済 のペースを高める返済方法として、元金均等返済を検討するのも一つの方法である。 （続く）
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 【計 算 問 題】 以下の計算問題について、最も近い数値の番号をマークして解答してください。 融資額等の算定にあたっては、「返済額早見表」（テキスト 150～155 ページ）を使用してく ださい。 なお、電卓は使用できますが、プログラム機能を内蔵した金融電卓・ローン電卓等や携帯電話 （スマートフォン・タブレットを含む）の電卓機能については使用できません。 問 31 当初５年間の毎月返済額を求めよ。 ① 082,825 円 ② 092,400 円 ③ 105,975 円 問 32 ５年経過時点の毎月返済額を求めよ。 ① 105,986 円 ② 116,189 円 ③ 126,957 円 問 33 ５年経過時点のＡさんの返済負担率は、おおむね何％か求めよ。 ① 0000032 ％ ② 0000035 ％ ③ 0000038 ％ 問 34 年収 450 万円のサラリーマンのＢ夫さんは、共働きで年収 300 万円の妻Ｃ子さん を収入合算者として、Ｄ銀行から返済期間 35 年の全期間固定金利型住宅ローンを元利均 等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。Ｄ銀行の条件が、合算できる額 は「合算者自身の収入の１／２までの額」が対象で、返済負担率は 30％以内のときの「借 入可能額」を 100 万円単位（100 万円未満切り捨て）で求めよ。 なお、Ｄ銀行の返済額審査用の金利は年 4.0％とし、住宅の価額や融資上限額は考慮 しなくてよい。 ① 3,300 万円 ② 3,800 万円 ③ 4,200 万円 問 35 平成 24 年に住宅ローンを借り入れ、入居したＥ夫さんは、当該年分の確定申告を行ったが、 本来の住宅ローン控除額が所得税額から控除しきれなかった。住宅ローン控除前の所得税額 が 13 万円、住民税額が 25 万円であり、年末のローン残高を 2,000 万円とした場合、翌年度 の住民税額から控除できる金額を求めよ。 なお、Ｅ夫さんは、住宅ローン控除の適用要件をすべて満たしており、所得税の課税総所 得金額等の額に５％を乗じた額は、97,500 円を上回るものとする。 ① ３ 万円 ② ５ 万円 ③ ７ 万円 年収 400 万円のＡさんは、2,500 万円を５年固定の固定金利期間選択型住宅ローンで返済 期間 25 年、元利均等返済（ボーナス返済なし）で借り入れる予定である。当初５年間の金 利は年 2.0％、固定金利期間終了後は店頭金利から年 1.0％引下げ、５年経過時点の店頭金 利は年 4.0％、融資残高は 2,095 万円として、問 31～問 33 に答えよ。 なお、Ａさんの年収は、借入時と変わらないものとする。
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 - 7 - 問 36 43 回目以降（３年６か月経過後）に適用金利が年 5.0％となり、支払利息が返済当初 ５年間固定されている毎月返済額を超えたため、未払利息が発生している。この 43～48 回の「未払利息の合計額」（Ａの部分）を求めよ。 ① 007,506 円 ② 007,164 円 ③ 006,822 円 問 37 61 回目（５年経過後）の返済時から適用金利が年 5.0％となり、かつ、返済額の見直 しが行われた結果、未払利息の発生はなくなった。このときの「61 回目の返済額合計」 （Ｂの部分＝元金と利息の合計額）を求めよ。 なお、61 回目の返済では、未払利息は精算しないものとする。 ① 108,300 円 ② 103,377 円 ③ 098,455 円 返済予定表 （単位：円） 年数 回数 適用金利 元金 利息 未払利息 返済額合計 残 高 30 360 - - - 22,000,000 1 1 2.475% 41,265 45,375 86,640 21,958,735 1 2 2.475% 41,351 45,289 86,640 21,917,384 3 35 4.200% 12,640 74,000 86,640 21,130,390 3 36 4.200% 12,684 73,956 86,640 21,117,706 4 37 4.700% 3,929 82,711 86,640 21,113,777 4 38 4.700% 3,945 82,695 86,640 21,109,832 4 39 4.700% 3,960 82,680 86,640 21,105,872 4 40 4.700% 3,976 82,664 86,640 21,101,896 4 41 4.700% 3,991 82,649 86,640 21,097,905 4 42 4.700% 4,007 82,633 86,640 21,093,898 4 43 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 4 44 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 4 45 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 4 46 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 4 47 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 4 48 5.000% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 49 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 50 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 51 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 52 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 53 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 54 5.200% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 55 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 56 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 57 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 58 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 59 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 5 60 5.100% 0 86,640 86,640 21,093,898 6 61 5.000% （以下省略） （途中省略） Ａ Ａ Ａ Ａ Ｂ 下表は、次の前提条件における変動金利型住宅ローンの返済予定表である。 (1)借入額 ２，２００万円 (2)当初金利 年２．４７５％（半年ごとに適用金利を変更） (3)返済期間 ３０年（元利均等返済・毎月払い） (4)毎月の返済額は５年間変更せず、５年経過後の返済額は変更前の１．２５倍以内。 これについて、問 36 および問 37 に答えよ。
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 問 38 下表の返済予定表（借入額：3,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 25 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、90 回目の返済と 同時に約 100 万円を「期間短縮型」の方法で繰上返済する場合、軽減される利息の合計 額を概算で求めよ。 なお、元金への充当額は 100 万円を下回らないものとする。 ① 683,000 円 ② 690,000 円 ③ 698,000 円 返済予定表 （単位：円） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
300
-
-
-
-
30,000,000
86
3.000%
83,167
59,096
142,263
23,555,370
87
3.000%
83,375
58,888
142,263
23,471,995
88
3.000%
83,584
58,679
142,263
23,388,411
89
3.000%
83,792
58,471
142,263
23,304,619
90
3.000%
84,002
58,261
142,263
23,220,617
91
3.000%
84,212
58,051
142,263
23,136,405
92
3.000%
84,422
57,841
142,263
23,051,983
93
3.000%
84,634
57,629
142,263
22,967,349
94
3.000%
84,845
57,418
142,263
22,882,504
95
3.000%
85,057
57,206
142,263
22,797,447
96
3.000%
85,270
56,993
142,263
22,712,177
97
3.000%
85,483
56,780
142,263
22,626,694
98
3.000%
85,697
56,566
142,263
22,540,997
99
3.000%
85,911
56,352
142,263
22,455,086
100
3.000%
86,126
56,137
142,263
22,368,960
101
3.000%
86,341
55,922
142,263
22,282,619
102
3.000%
86,557
55,706
142,263
22,196,062
103
3.000%
86,773
55,490
142,263
22,109,289
104
3.000%
86,990
55,273
142,263
22,022,299
105
3.000%
87,208
55,055
142,263
21,935,091
106
3.000%
87,426
54,837
142,263
21,847,665
107
3.000%
87,644
54,619
142,263
21,760,021
108
3.000%
87,863
54,400
142,263
21,672,158
109
3.000%
88,083
54,180
142,263
21,584,075
110
3.000%
88,303
53,960
142,263
21,495,772
111
3.000%
88,524
53,739
142,263
21,407,248
112
3.000%
88,745
53,518
142,263
21,318,503
113
3.000%
88,967
53,296
142,263
21,229,536
114
3.000%
89,190
53,073
142,263
21,140,346
（以下省略）
（途中省略）
平成 25 年 2 月 23 日（土）実施 - 9 - 問 39 下表の返済予定表（借入額：2,000 万円、金利：全期間固定の年 3.0％、返済期間 20 年の元利均等返済・毎月払い）に基づき返済を行っているものとして、120 回目の返済 と同時に 200 万円を「返済額軽減型」の方法で繰上返済する場合、繰上返済後の毎月返 済額を概算で求めよ。 ① 094,400 円 ② 093,100 円 ③ 091,600 円 問 40 問 39 の繰上返済により、軽減される利息の合計額を概算で求めよ。 ① 約 32 万円 ② 約 35 万円 ③ 約 38 万円 返済予定表 （単位：円） （以下余白） 回数 適用金利 元金 利息 返済額合計 融資残高
