最近の不動産市況と比企の地価動向

(1)

最近の不動産市況と

比企の地価動向

2011.2.4

有限会社山口不動産鑑定所

代表取締役・不動産鑑定士

山口和範

(2)

景気動向指数（

CI）の推移

70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0 100.0 105.0 110.0 Ja n-08 Feb -08 Ma r-08 A pr -08 Ma y-08 Ju n-08 Ju l-08 A ug -08 Sep -08 O ct -08 N ov -08 D ec -08 Ja n-09 Feb -09 Ma r-09 A pr -09 Ma y-09 Ju n-09 Ju l-09 A ug -09 Sep -09 O ct -09 N ov -09 D ec -09 Ja n-10 Feb -10 Ma r-10 A pr -10 Ma y-10 Ju n-10 Ju l-10 A ug -10 Sep -10 O ct -10 N ov -10 先行指数一致指数遅行指数

（出所）内閣府

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(3)

景気動向指数

先行系列

一致系列

遅行系列

経済指標

最終需要財在庫率

新規求人数

機械受注

新設住宅着工床面積

耐久消費財出荷

消費者態度

日経商品指数

長期国債（10年）新発債流通

利回り

東証株価指数

ほか

鉱工業生産指数

大口電力使用量

製造業稼働率

所定外労働時間

商業販売額

営業利益

有効求人倍率

ほか

法人企業設備投資

家計消費支出

法人税収入

完全失業率

ほか

（出所）内閣府

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(4)

埼玉県新設住宅着工戸数の推移

（利用関係別戸数）

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4

11,216 10,545 10,855 10,690 11,245 9,809 9,152 9,888 10,574 8,279 9,879 8,691 10,117 11,628 11,542 12,378 11,797 12,998 12,426 7,861 11,292 12,812 9,164 10,737 9,697 _9,619 5,396 6,095 7,552 8,899 6,590 8,960 1,928 7,183 6,619 3,220 2,011 _1,838 2,377 8,789 8,962 8,082 _7,903 8,333 8,037 6,245 6,887 5,815 4,506 5,349 5,790 6,954 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2004下 2005上 2005下 2006上 2006下 2007上 2007下 2008上 2008下 2009上 2009下 2010上 2010下持家貸家分譲マンション分譲一戸建

（出所）国土交通省

(5)

東京都新設住宅着工戸数の推移

（利用関係別戸数）

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5

11,044 9,862 10,718 _9,451 10,310 _8,806 7,227 8,132 9,170 8,164 9,832 _9,461 10,684 37,358 38,220 41,444 37,954 44,571 35,634 22,520 33,064 35,776 28,192 23,646 24,059 24,912 31,534 31,397 31,689 29,459 32,030 29,384 14,047 27,975 22,949 13,709 8,491 14,119 17,945 11,763 _10,855 10,522 _10,098 10,505 10,222 7,321 9,157 8,077 5,980 7,137 8,323 9,154 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2004下 2005上 2005下 2006上 2006下 2007上 2007下 2008上 2008下 2009上 2009下 2010上 2010下持家貸家分譲マンション分譲一戸建

（出所）国土交通省

(6)

住宅地

• 景気回復と政策効果で住宅需要を喚起。

→ 条件のいい土地（e.g. 南道路）を待っている人がいる。

→ 但し、フラットのサブプライムローン化には注視する必要。

• パワービルダーが昨年初めから動き出す。

• 外需は高く、内需は安い（デフレ）。

リファージュ高坂（ハウスメーカー

8社） 60区画ほぼ完売

うらら花高坂（

UR） 16区画完売

（今後、リファージュ第

2弾をやる予定。URも130区画販売予定。）

ハイムグランデ東松山（積水化学工業）

90戸完売

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(7)

住宅地

• リーマン・ショックで構造が変わり、総額がワンランク下がった。

e.g. 土地 1500万円

→ 1000万円台前半

建売

2500万円前後 → 2000万円前後

アイダ設計

777万円 → 555万円

• 市街化調整区域の34条11号分譲多く、単価高い。

e.g. 1000万円 → （市街化150㎡）66,667円/㎡

→ （調区200㎡） 50,000円/㎡

• 供給少ないところ、それ程値崩れしていない。

e.g. 松一小学区、森林公園駅徒歩圏、小川の町内、吉見の市街

化

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(8)

住宅地

• 供給多いところ、値崩れしている（ブームの崩壊⇒ボラティリティー

高い）。

e.g. 市野川区画整理、高坂第一地区、月の輪

∵ パワービルダーが下げている

調区

34条11号分譲と競合

• 2010.4 滑川町立月の輪小学校開校（児童数488人／cf. 宮前小

－

376人）

→ 学区は月の輪地区と月輪六軒地区

→ 月の輪地区の需要↑

→ 東武FRANCA新古建売完売

→ 供給↑（パワービルダーの2000万円も）

→ 価格↓

(9)

需要曲線と供給曲線のシフト

(10)

住宅地平均変動率の推移

市町村

H20公

H20基

H21公

H21基

H22公

H22基

東松山市

+0.5%

0.0%

-2.4%

-4.7%

-4.9%

-3.3%

滑川町

+0.8%

+0.1%

-2.3%

-4.2%

-5.0%

-3.3%

嵐山町

-0.2%

-2.9%

-4.6%

-4.7%

-3.7%

小川町

-0.4%

-0.7%

-3.0%

-5.1%

-4.8%

--4.1%

川島町

-0.9%

-1.6%

-4.5%

-6.0%

-5.5%

-5.1%

吉見町

-0.7%

-0.9%

-3.7%

-5.3%

-5.1%

-4.2%

鳩山町

-1.1%

-1.2%

-3.6%

-6.1%

-5.2%

-4.0%

ときがわ町

-1.5%

-1.9%

-2.9%

-5.2%

-5.1%

-4.4%

（出所）国土交通省と埼玉県のデータより山口が作成

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(11)

人口密度と住宅地価の関係

さいたま川越熊谷川口行田秩父・横瀬所沢飯能加須_本庄東松山春日部狭山羽生鴻巣深谷上尾草加越谷蕨戸田入間鳩ヶ谷朝霞志木和光新座桶川久喜北本八潮富士見三郷蓮田坂戸幸手鶴ヶ島日高吉川ふじみ野伊奈三芳毛呂山越生滑川嵐山小川川島吉見鳩山ときがわ_小鹿野皆野長瀞東秩父美里神川上里寄居宮代白岡_杉戸松伏 y = 18.246x + 39004 R² = 0.8193 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 平均価格（円/㎡） 人口密度（人/㎢）

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(12)

人口増減率（

H20.1-H22.9）

1.1% -0.6% -2.0% 4.8% -2.1% -3.3% -1.8% -3.0% -3.3% -3.9% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 埼玉県東松山市比企郡滑川町嵐山町小川町川島町吉見町鳩山町ときがわ町

（出所）埼玉県のデータより山口が算出

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(13)

日本の年齢別人口構成

（

The Economist／Nov 20th 2010）

(14)

世界の住宅価格

（

The Economist／Oct 23rd 2010）

(15)

商業地

• 比企地域の商業地の特徴

①休日に集客できない商店街

②「面」ではなく「点」

③大規模商業施設－大手チェーン

旧来の商店街

－個人

• 2010.3 ピオニウォーク東松山開店

→ 人も店も吸い寄せる

（

e.g. ミスド、JTB、Right-on、ケンタ）

→ マック、西松屋、しまむら、セキチューが新規開店

→ 退出店舗も出始める

（消費の絞り込み選別化による優勝劣敗）

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(16)

商業地

• 2010.4 ハイムグランデ東松山竣工

But 依然空き店舗多い（8／13）

∵ ①高い募集家賃（坪単価

1.2～1.5万円）

②大手チェーンはピオニへ

• 2010.11 ベルク東松山新郷店開店

• 2010.3 ニューライフカタクラ小川店閉店

• 景気の回復とともに、個人経営の店が増えてきた。

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(17)

大規模小売店舗市町村別出店状況

順位

_市町村名

_{推計人口(H22.4.1) 店舗数}

_面積[㎡]

人口１,000人あたり大規模小売店舗面積[㎡]

1 滑川町

17,076

2 30,112

1,763

2 上里町

31,026

5 45,074

1,453

3 三郷市

130,779

17 174,432

1,334

4 入間市

149,087

29 182,962

1,227

5 東松山市

90,222

18 110,204

1,221

6 羽生市

56,212

5 67,736

1,205

7 幸手市

53,720

16 63,712

1,186

8 嵐山町

19,103

8 22,540

1,180

12 川島町

22,185

5 22,280

1,004

26 小川町

33,174

6 16,431

495

50 鳩山町

15,231

1 1,323

87

51 吉見町

21,201

0

51 ときがわ町

12,585

0

51 横瀬町

9,153

0

51 東秩父村

3,400

0

0 （出所）埼玉県

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(18)

東松山ブロック

大規模小売店舗進出の推移

6 7 8 5 12 0 2 4 6 8 10 12 14 昭和 H元～5 H6～10 H11～15 H16～20

（出所）埼玉県

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(19)

H20以降開店の大規模小売店舗

店舗の名称

（大規模小売店舗立地法上の名称）

所在地

店舗面積

（㎡）

開店年月

ﾏﾐｰﾏｰﾄ東松山沢口町店

沢口町14-1外

1,748

H21.4

ピオニウォーク東松山

ケーズデンキピオニウォーク東松山

高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内

42,809

H22.3

H21.12

ベルク東松山店

新郷13

2,156

H22.12

高坂ファッションモール

高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内

2,151

H23.4

セキチュー東松山高坂店

高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内

7,412

H23.6

（出所）埼玉県

(20)

ぼたん通り１階空き店舗率

14.3% 18.8% 22.4% 26.5% 24.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2008/10/01 2009/04/01 2009/10/01 2010/04/01 2010/10/01 2011/04/01

（出所）㈲山口不動産鑑定所

(21)

商店街通行量調査（埼玉県／

H21年度）

市町村

商店街名

商店街形

態

ピーク形態

A

平日平均

B

休日

B／A

東松山市

東松山ぼ

たん通り商

店会

駅前型

夕方・夜

3,812

3,270

85.8％

東松山市

まるひろ通

り商店会

繁華街型

終日

3,381

2,435

72.0％

小川町

小川はつら

つ商店会

駅前型

午後

1,362

1,034

75.9％

川島町

川島町八

幡商店会

その他型

終日

348

599 172.1％

（催し効果）

鳩山町

鳩山ニュー

タウン中央

商店会

住宅地型

午後

1,449

1,144

79.0％

(22)

工業地

（進出）

• パスコ埼玉工場（川島・2009.6稼働）

• 東プレ埼玉（ときがわ・2009.8稼働）

• ホンダ小川工場、稼働開始（2009.9）。

• プロロジスパーク川島、着工再開（2010.6／地上5階建、延167,000㎡）。

2011.6に完成予定。日立物流コラボネクストに4Fワンフロア（約30,000㎡）

を賃貸。

• ホンダ寄居工場、2013年に稼働開始。

（撤退）

• ボッシュ㈱東松山第二工場（神明町）閉鎖、むさし工場（滑川・月輪）に移

管・集約（2008.8）

• トステム吉見工場、閉鎖（2009.12）

• 旭松食品吉見工場、閉鎖（2010.5）

• ゼオンポリミクス川越事業所、閉鎖（川島・2010.6）

(23)

圏央道の延伸

23

• H19.6

あきるのIC～八王子JCT開通（中央道と接続）

• H20.3

鶴ヶ島JCT～川島IC開通

• H22.3

川島IC～桶川北本IC開通

• H22年度白岡菖蒲IC～久喜白岡JCT開通目標

(24)

財別生産動向

（内閣府大臣官房審議官の水野和夫氏作成資料より）

(25)

（補論）利回りの推移

25

1.425% 1.420% 1.470% 1.335% 1.495% 1.845% 1.725% 1.650% 1.660% 1.355% 1.500% 1.330% 1.290% 1.355% 0.955% 7.0% 7.1% 7.0% 6.5% _6.3% 6.0% 5.6% _5.5% _5.5% _5.5% 5.9% 6.3% 6.5% 7.0% 7.0% 3.88% 3.88% 4.24% 4.39% 3.26% 4.41% 7.27% 7.94% 11.31% 6.67% 6.48% 5.79% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 10年物国債利回り賃貸住宅／さいたま期待利回り J-REIT／住宅配当利回り

（出所）㈱日本相互証券、㈶日本不動産研究所、㈱住信基礎研究所

(26)

お問い合わせ

有限会社山口不動産鑑定所

〒

355-0021

埼玉県東松山市神明町

2-4-18

TEL 0493-22-0567／FAX 0493-22-1179

www.yamaguchi-rea.co.jp

[email protected]

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