密教文化 Vol. 1996 No. 194 001石田 和秀「私的年金 -再びファンドの有利性について- 年金の動向ノート (6)　P1-34」

私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て -年 金 の 動 向 ノ ー ト ( 6) 1 石 田 和 秀 1 は じ め に -超 低 金 利 時 代 の 到 来 -平 成 二 年 ( 一 九 九 〇 年) 以 降 、 日 本 は 、 個 人 消 費 や 設 備 投 資 の 不 振 等 の 需 給 ギ ャ ッ プ と 、 株 価 や 地 価 の 暴 落 に よ る バ ブ ル 経 済 の 崩 壊 、 そ の 結 果 と し て の 金 融 機 関 の 不 良 債 権 の 拡 大 に 起 因 す る 複 合 不 況 に 陥 っ て い る 。 そ の た め に 倒 産 と 失 業 が 増 大 し 、 円 高 で 外 需 の 輸 出 も 伸 び 悩 ん で い る 。 政 府 が 公 共 投 資 を 強 化 し 、 日 本 銀 行 が 公 定 歩 合 を 引 き 下 げ 短 期 金 利 の 低 め 誘 導 を し て 景 気 の 回 復 を 図 っ て い る が な か な か 効 果 は 現 れ な い 。 こ の 四 年 間 、 日 本 の 実 質 成 長 率 は ゼ ロ % 台 で 低 迷 し て い る 。 政 府 ・ 大 蔵 省 と 日 銀 の 景 気 刺 激 型 の 財 政 金 融 政 策 の 基 本 方 針 は こ れ か ら も 変 わ ら な い で あ ろ う 。 右 肩 上 り の 経 済 の 終 焉 が 社 会 保 障 や 社 会 福 祉 の 制 度 に 及 ぼ す 影 響 は 深 刻 で あ る 。 本 格 的 な 少 産 少 子 ・ 高 齢 社 会 に 突 入 し 、 老 後 生 活 の 支 柱 で あ る 公 的 年 金 制 度 の 将 来 を 心 配 す る 国 民 は 多 い 。 二 月 二 十 四 日 付 の 日 本 経 済 新 聞 に よ る と 厚 生 年 金 の 積 立 金 の 平 成 六 年 度 運 用 利 回 り が 、 財 政 計 算 上 あ ら か じ め 見 込 ん で い る 五 ・ 五 % の 予 定 利 率 を 初 め て 割 り 込 み 、 五 ・ 三 % に な っ た と い う 。 こ れ は 市 場 金 利 の 低 下 に 伴 い 、 積 立 金 を 預 け て い る 国 の 資 金 運 用 部 の 金 利 も 平 成 六 年 度 は 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 ( 1 ) 四 % 台 に 推 移 し た こ と が 原 因 で あ る 。 い ず れ 、 予 定 利 率 が 引 き 下 げ ら れ 厚 生 年 金 保 険 料 の 引 き 上 げ に つ な が る こ と に も な る の で 事 態 は 深 刻 で あ る 。 平 成 六 年 に 、 六 十 五 歳 以 上 の 人 口 が 一 四 % を 超 え 、 高 齢 社 会 に 突 入 し た が 、 世 界 で 最 も 長 寿 国 の 日 本 に は 、 公 的 年 金 制 度 、 医 療 保 障 制 度 お よ び 、 そ の 内 容 は い ろ い ろ 検 討 す べ き 課 題 は 多 い が 政 府 ・ 厚 生 省 が 平 成 九 年 度 よ り 導 入 を 予 定 し て い る 公 的 介 護 保 険 制 度 等 の 福 祉 サ ー ビ ス の 一 層 の 充 実 が 求 め ら れ る 。 前 記 の よ う に 、 サ ラ リ ー マ ン や 自 営 業 者 が 勤 労 生 活 を 引 退 し た 後 、 長 い 老 後 生 活 を 送 る 上 で 一 番 頼 り に な る の は 国 民 年 金 や 厚 生 年 金 等 の 公 的 老 齢 年 金 で あ る が 、 現 実 に は 公 的 年 金 だ け で 老 後 を 暮 ら す に は 経 済 的 に 無 理 で あ り 、 養 老 保 険 の 満 期 金 や 個 人 年 金 保 険 の 給 付 金 、 利 子 、 配 当 、 家 賃 等 、 私 的 年 金 フ ァ ン ド の 果 実 " 私 的 年 金 で 補 完 す る 必 要 が あ る 。 私 的 年 金 は 企 業 や 個 人 等 の 民 間 が 独 自 の 意 志 で 老 後 の 所 得 保 障 に 備 え る た め の 仕 組 み と い う 定義(2)が あ る が 、 本 稿 で は 、 個 人 の 自 助 努 力 の 対 象 を 検 討 す る 。 私 的 年 金 フ ァ ン ド と 私 的 年 金 に は 様 々 な 物 が あ る 。 勤 労 者 の 自 助 努 力 に 適 当 な 私 的 年 金 フ ァ ン ド と し て 、 国 民 年 金 基 金 、 小 規 模 企 業 共 済 、 年 金 払 い 積 立 傷 害 保 険 、 一 時 払 い 養 老 保 険 、 不 動 産 小 口 化 商 品 、 額 面 割 れ 転 換 社 債 を 以 前 の 稿 で 順 次 取 り 上 げ 私 的 年 金 の 性 格 を 検 討 し て き た(3)が、 こ れ ら の 中 に は 現 下 の 超 低 金 利 時 代 の 中 で 勤 労 者 の 自 助 努 力 の 対 象 と し て は 不 適 当 な 物 も 出 て き た 。 平 成 七 年 九 月 八 日 に 日 銀 は 公 定 歩 合 を 一 % か ら ○ ・ 五 % に 引 き 下 げ た 。 こ の 四 年 間 に 公 定 歩 合 は 六 % か ら ○ ・ 五 % ( 4 ) ま で 九 回 も 引 き 下 げ ら れ 史 上 最 低 の 水 準 が 現 在 も 続 い て い る 。 長 短 の 市 場 金 利 も 超 低 水 準 に あ る 。 直 近 の 本 年 三 月 八 日 ( 終 値 ベ ー ス) の 短 期 金 利 は 、 無 担 保 コ ー ル 翌 日 物 が ○ ・ 四 五 % 、 C D ( 譲 渡 性 預 金) 三 か 月 物 が ○ ・ 五 九 % 、 長 期 金 利 は 、 指 標 銘 柄 の 一 八 二 回 長 期 国 債 が 三 ・ 二 三 五 % で あ る 。 超 低 金 利 を 反 映 し て 私 的 年 金 フ ァ ン ド の 収 益 性 つ ま

り 有 利 性 が 全 般 的 に 低 下 し た の で あ る 。 景 気 の 回 復 テ ン ポ か ら 見 て 市 場 金 利 が 大 き く 上 昇 す る 可 能 性 は 少 な い 。 近 年 の 低 金 利 の 背 景 に は 、 景 気 の 低 迷 、 金 融 シ ス テ ム 不 安 、 円 高 ド ル 安 が あ る と い わ れ て い る 。 そ れ ゆ え 、 景 気 が 回 復 し 、 金 融 シ ス テ ム が 安 定 し 、 一 層 の 円 安 に 転 じ な い と 、 大 蔵 省 も 日 銀 も 現 在 の 金 融 緩 和 策 を 転 換 す る こ と は な い と い わ れ て い る 。 金 利 の 本 格 的 な 反 転 上 昇 は 今 世 紀 中 に は も う な い の で は な い か と 予 測 す る エ コ ノ ミ ス ト も 多 い 。 金 融 シ ス テ ム の 問 題 が 解 決 し な い と 公 定 歩 合 の 引 上 げ も な い 。 市 場 金 利 も 低 位 で 推 移 す る 。 そ う な る と 私 的 年 金 の 運 用 も 難 し い 。 市 場 金 利 を も ろ に 反 映 す る 金 融 ・ 保 険 商 品 や 債 券 は 残 念 な が ら 勤 労 者 の 自 助 努 力 に シ ャ ー プ に 答 え て く れ そ う に も な い 。 前 記 の 年 金 払 い 積 立 傷 害 保 険 や 一 時 払 い 養 老 保 険 は あ い つ ぐ 予 定 利 率 の 引 き 下 げ 、 保 険 料 の 値 上 げ に よ り 利 回 り は 著 し く 低 下 し て い る 。 一 時 払 い 養 老 保 険 は 昨 年 の 八 月 か ら 十 月 に か け て 予 定 利 率 が 三 ・ 七 五 % か ら 二 ・ 二 五 % に 引 き 下 げ ら れ た 。 生 保 に と っ て こ の 商 品 は 採 算 が 悪 い の で 販 売 も 抑 制 さ れ て い る 。 簡 易 保 険 の 予 定 利 率 も 平 成 八 年 度 よ り 三 ・ 七 五 % か ら 二 ・ 七 五 % に 引 き 下 げ ら れ る こ と に な っ て い る 。 厚 生 年 金 基 金 の 生 保 等 に 委 託 す る 予 定 利 率 も 現 行 の 四 ・ 五 % が 二 ・ 五 % に 引 き 下 げ ら れ る こ と が 報 道 さ れ て い る 。 そ し て 前 記 の よ う に 公 的 年 金 の 厚 生 年 金 の 予 定 利 率 ま で 引 き 下 げ ら れ る と い う 予 測 も あ る 。 市 場 金 利 の 低 下 を 反 映 し て あ ら ゆ る 保 険 の 予 定 利 率 が 引 き 下 げ ら れ 、 保 険 料 が 値 上 げ さ れ る 。 後 に 詳 し く 述 べ る が 、 一 時 払 い 養 老 保 険 の 予 想 利 回 り は 十 年 物 で 二 % に 届 か な い 有 様 で あ る 。 更 に 、 以 前 に 取 り 上 げ た 時 点 で は 有 望 で あ っ た 額 面 割 れ 転 換 社 債 も 、 市 場 金 利 の 低 下 に 反 比 例 し て 価 格 が 上 昇 し た の で 、 購 入 し て 満 期 償 還 ま で 持 続 し て も 総 合 利 回 り は 低 い 。 私 的 年 金 は 勤 労 者 の 長 期 に わ た る 血 の に じ む よ う な 自 助 努 力 の 成 果 で あ る 。 私 的 年 金 の ポ イ ン ト で あ る 収 益 性 つ ま り 有 利 性 の 低 下 は こ の 自 助 努 力 の 成 果 に マ イ ナ ス ( 5 ) で あ る 。 自 助 努 力 に 取 り 組 ん で い る 現 役 勤 労 者 も 退 職 金 を 運 用 し て い る 定 年 退 職 者 も 困 っ て い る 。 一 体 ど う す れ ば よ 私 的 年 金-再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い

て-密 教 文 化 い の か 。 一 般 に 言 わ れ て い る 対 策 は 、 一 、 金 利 が 上 昇 す る ま で 期 間 の 短 い 金 融 商 品 で 運 用 す る 、 二 、 金 利 の 高 い 外 貨 建 て 債 券 に 投 資 す る か 外 貨 建 て 預 金 を す る 、 三 、 バ ブ ル 崩 壊 後 十 分 に 日 柄 と 値 幅 を 調 整 し た 株 式 や 不 動 産 に 思 い き っ て 投 資 す る 、 等 で あ る 。 一 は 収 益 性 に 、 二 と 三 は 安 全 性 に 問 題 が あ る 。 勤 労 者 の 命 の 次 に 大 切 な 虎 の 子 を 収 益 性 の あ ま り に も 低 い 物 や リ ス ク の 高 い 物 で 運 用 す る の は 不 適 当 で あ る 。 本 稿 で は 、 ま ず 、 以 前 の 稿 で 詳 し く 検 討 し た 小 規 模 企 業 共 済 、 一 時 払 い 養 老 保 険 、 米 国 不 動 産 小 口 化 商 品 の 現 状 を 概 観 し 、 勤 労 者 の 自 助 努 力 の 対 象 と な る べ き 私 的 年 金 の 条 件 に つ い て 考 察 す る 。 収 益 性 の 低 下 し た 一 時 払 い 養 老 保 険 に 代 わ る 一 時 払 い 個 人 年 金 保 険 の 六 年 据 置 十 年 有 期 年 金 の 有 利 性 に つ い て も 言 及 す る 。 更 に 、 本 稿 で は 、 近 年 -の 地 価 の 目 を 疑 う ほ ど の 暴 落 の 結 果 、 利 回 り が 急 上 昇 し 私 的 年 金 フ ァ ン ド と し て の 妙 味 が 高 ま っ て い る 都 市 部 の 競 売 収 益 物 件 に つ い て 考 察 す る 。 2 小 規 模 企 業 共 済 1 そ の 一-あ ら ゆ る 金 融 商 品 や 保 険 商 品 の 利 率 ・ 利 回 り が 目 を 疑 う ほ ど 低 下 し て い る 中 で 、 高 い 利 回 り を 維 持 し て い る の が 、 国 民 年 金 基 金 ( 予 定 利 率 四 ・ 七 五 %) と 小 規 模 企 業 共 済 で あ る 。 前 者 の 加 入 資 格 は 、 国 民 年 金 の 第 一 号 被 保 険 者 、 後 者 は 小 規 模 企 業 の 自 営 業 者 や 法 人 投 員 で あ る が 、 国 が バ ッ ク ア ッ プ し て い る 両 者 は 、 勤 労 者 の 自 助 努 力 の 対 象 に 最 適 の 私 的 年 金 で あ る と 思 う 。 こ こ で は 、 以 前 の 稿 で も 取 り 上 げ た こ と の あ る 小 規 模 企 業 共 済 の 近 年 の 状 況 の 一 端 を 、 筆 者 が 見 聞 し た 具 体 的 な 事 例 も 交 え て 紹 介 し た い 。

中 小 企 業 事 業 団 の 小 規 模 企 業 共 済 制 度 は 、 従 業 員 の 少 な い 小 規 模 企 業 の 個 人 事 業 主 や 法 人 役 員 が 相 互 扶 助 の 精 神 に 基 づ い て 掛 金 を 積 み 立 て 、 事 業 の 廃 止 、 役 員 の 退 任 時 に 生 活 安 定 資 金 や 事 業 再 建 資 金 を 支 給 す る 制 度 で 、 小 規 模 事 業 ( 6 ) 者 の 退 職 金 制 度 と も い わ れ 、 在 籍 者 数 が 一 五 〇 万 人 に 上 る 。 ま ず 、 以 下 に こ の 制 度 の 加 入 者 の 具 体 例 を 紹 介 す る 。 長 い 間 サ ラ リ ー マ ン 生 活 を 続 け て き た が 、 五 十 代 半 ば に 脱 サ ラ を 決 意 し 、 鶏 糞 を 加 工 し た 肥 料 の 包 装 ・ 運 搬 と 商 業 用 ガ ー デ ン の 植 物 の 管 理 の 仕 事 を 商 社 や 事 業 会 社 と 業 務 委 託 契 約 を 結 ん で 行 う 有 限 会 社 を 設 立 し 、 自 ら 代 表 取 締 役 に な り 、 最 高 掛 金 月 額 七 万 円 で 小 規 模 企 業 共 済 に 加 入 し た 筆 者 の 知 人 が い る 。 会 社 の 社 長 と い っ て も 、 契 約 先 の 商 社 の ビ ル の フ ロ ア ー を 作 業 場 に 賃 借 し て 自 分 で 肥 料 の 包 装 や ユ ー ザ ー 農 家 へ の 商 品 の 運 搬 の 労 務 を 提 供 し て 手 間 賃 を 受 け 取 る 事 実 上 の 一 人 親 方 で 実 態 は 労 働 者 に 近 い 。 年 を と っ て 職 安 レ ベ ル で は な か な か 就 職 が 難 し い こ と が 独 立 を 決 心 し た 大 き な 動 機 で あ る 。 事 業 を 始 め る こ と が で き た の も 以 前 の 勤 務 先 で 培 っ た 人 脈 の お か げ で あ る 。 こ の 小 規 模 企 業 の 経 営 者 は 、 将 来 は 、 自 分 の 妹 や 弟 も 役 員 に し て 小 規 模 企 業 共 済 に 加 入 さ せ 、 フ ァ ミ リ ー の 虎 の 子 の 定 期 預 金 の 満 期 金 も 自 分 の 収 入 も す べ て 余 剰 金 は 小 規 模 企 業 共 済 で 運 用 す る と い う 。 超 低 金 利 時 代 の 今 、 こ の 制 度 を 活 用 し な い 手 は な い と い う 。 法 人 税 、 法 人 住 民 税 、 法 人 事 業 税 は 役 員 報 酬 で 節 税 し 、 役 員 報 酬 ( 給 与 所 得) の 所 得 税 、 住 民 税 は 小 規 模 企 業 共 済 等 掛 金 控 除 で 節 税 し 、 六 十 歳 で 厚 生 年 金 を 受 給 し 始 め た 後 も 六 十 五 歳 位 ま で 小 規 模 企 業 共 済 に 加 入 し て 、 い よ い よ 現 役 を 引 退 し て も よ い と 判 断 し た 時 に は 、 会 社 を 解 散 し て 共 済 金 A を 分 割 払 い つ ま り 年 金 形 式 で 受 け 取 り 、 厚 生 年 金 と 合 わ せ て 公 的 年 金 等 控 除 で 節 税 す る と い う 。 老 後 生 活 の 原 資 の 公 的 年 金 や 分 割 共 済 金 の 額 は そ れ ほ ど 多 い も の に は な ら な い だ ろ う が 、 優 遇 税 制 を フ ル に 生 か そ う と い う の が こ の 経 営 者 の 発 想 の 原 点 で あ る 。 若 い 時 に 就 職 し 十 七 年 間 勤 め た 会 社 が 倒 産 し て 失 業 し て か ら 転 職 反 復 の 人 生 が 長 期 間 続 い た 。 倒 産 し た 会 社 か ら は そ の 後 生 産 管 理 し て 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い

て-密 教 文 化 い た 労 働 組 合 が 逃 走 し た 経 営 者 を 訴 え た 裁 判 闘 争 で 勝 利 し て か な り ま と ま っ た 額 の 未 払 い の 賃 金 や 退 職 金 を 受 け 取 っ た が 、 そ の ほ か の 就 職 し た 勤 務 先 は こ と ご と く 低 賃 金 で 退 職 金 も ほ ん の ち ょ っ ぴ り で あ っ た 。 現 役 を 引 退 す る ま で の 約 十 年 間 、 小 規 模 企 業 共 済 制 度 で し っ か り し た 老 後 の 生 活 基 盤 を 築 き あ げ よ う と 、 こ の 経 営 者 は 夢 と 希 望 に 燃 え て い る 。 3 小 規 模 企 業 共 済 -そ の 二 -と こ ろ で 、 小 規 模 企 業 共 済 制 度 は 平 成 七 年 三 月 二 十 七 日 に 制 度 発 足 以 来 三 十 年 ぶ り に 法 改 正 さ れ 、 一 部 を 除 い て 平 成 八 年 四 月 よ り 施 行 さ れ る 。 肝 心 の 共 済 金 も 平 成 八 年 度 よ り 基 本 共 済 金 と 付 加 共 済 金 の 二 階 建 て に な る が 、 共 済 制 度 が 改 正 さ れ て も 、 超 低 金 利 時 代 の 現 在 、 貯 蓄 と 節 税 の ダ ブ ル 効 果 が 抜 群 な 点 は 変 わ ら な い 。 ま た 、 平 成 八 年 三 月 末 ま で の 掛 金 に 係 る 共 済 金 に つ い て は 現 行 の ル ー ル が 適 用 さ れ る こ と は む ろ ん で 、 改 正 前 の 平 成 八 年 三 月 時 点 の 小 規 模 企 業 共 済 法 別 表 で 計 算 し た 共 済 金 額 と 改 正 後 の 別 表 に よ る 基 本 共 済 金 額 と の 差 額 で あ る 区 分 仮 定 共 済 金 差 額 を 平 成 八 年 四 月 か ら 共 済 事 由 が 生 じ る ま で の 期 間 、 通 産 大 臣 の 定 め る 利 率 の 複 利 計 算 に よ り 運 用 し た 元 利 合 計 額 の 脱 退 時 区 分 仮 ( 7 ) 定 共 済 金 差 額 が 上 乗 せ さ れ 既 得 権 は 保 証 さ れ る 。 小 規 模 企 業 共 済 制 度 の 改 正 に つ い て は 平 成 七 年 六 月 に 中 小 企 業 事 業 団 か ら 契 約 者 に 改 正 内 容 の 要 約 が 送 付 さ れ て い る し 、 平 成 七 年 七 月 に 通 商 産 業 省 中 小 企 業 庁 小 規 模 企 業 課 か ら も 分 厚 い ﹃ 新 し い 小 規 模 企 業 共 済 制 度 の 解 説 ﹂ ( 三 二 一 ペ ー ジ) が 出 て い る 。 中 小 企 業 事 業 団 の 島 田 春 樹 理 事 長 に よ る と 、 制 度 改 正 は 、 高 齢 化 の 進 行 、 金 融 自 由 化 の 進 展 等 制 度 を 取 り 巻 く 社 会 経 済 環 境 の 大 き な 変 化 に 対 応 し 、 制 度 を 今 後 と

( 8 ) も 安 定 的 に 運 営 し 、 か つ 制 度 の 充 実 を 図 る た め に 行 わ れ る 。 改 正 の 柱 は 、 一 、 共 済 契 約 者 向 け 貸 付 制 度 1 一 般 貸 付 の 貸 付 対 象 を 事 業 資 金 の み か ら 入 院 費 用 、 被 災 住 宅 の 復 旧 費 用 な ど 事 業 資 金 以 外 の 資 金 へ 拡 大 、 貸 付 限 度 額 を 二 五 〇 万 円 か ら 五 〇 〇 万 円 へ 増 額 、 償 還 期 間 を 二 年 以 内 か ら 三 年 以 内 へ 延 長 、 傷 病 災 害 貸 付 の 貸 付 限 度 額 を 同 じ 五 〇 〇 万 円 で も 、 一 般 貸 付 と 併 せ て も 五 〇 〇 万 円 か ら 一 般 貸 付 と 併 せ た ら 一 、 ○ ○ ○ 万 円 に 増 額 、 申 込 窓 口 を 商 工 中 金 の 本 支 店 か ら 予 め 登 録 し た 金 融 機 関 で も オ ー ケ ー に 緩 和 、 創 業 転 業 時 貸 付 制 度 の 新 設 ( 平 成 七 年 十 月 よ り 実 施 、 無 担 保 ・ 無 保 証 人 、 貸 付 限 度 額 一 、 ○ ○ ○ 万 円 、 償 還 期 間 五 年 以 内) 、 二 、 掛 金 の 納 付 -掛 金 月 額 を 減 少 で き る 場 合 の 拡 大 、 所 得 が 無 い 時 等 の 場 合 に 掛 止 め が 可 能 、 三 、 二 階 建 て 方 式 の 共 済 金 額 -金 利 変 動 に 公 平 な 共 済 金 額 と な る よ う に 固 定 額 の 基 ( 9 ) 本 共 済 金 と 毎 年 の 金 利 変 動 に 応 じ た 付 加 共 済 金 に よ る 二 階 建 て 方 式 の 導 入 で あ る 。 本 稿 の テ ー マ と 関 係 の 深 い の が 三 の 共 済 金 等 の 金 額 の 計 算 方 法 の 変 更 で あ る 。 前 記 の よ う に 、 共 済 金 の 額 は 基 本 共 済 金 と 付 加 共 済 金 の 合 計 額 を 基 本 に 計 算 さ れ る 。 基 本 共 済 金 は 現 行 の 共 済 金 と 同 様 、 掛 金 月 額 、 掛 金 納 付 月 数 、 共 済 事 由 に 応 じ て 、 法 律 に よ り 固 定 的 に 決 め ら れ 、 付 加 共 済 金 は 毎 年 度 の 運 用 収 入 等 に 応 じ て 額 が 計 算 さ れ る 。 原 則 と し て 、 通 産 大 臣 が 、 毎 年 度 の 運 用 収 入 等 を も と に そ の 前 年 末 ま で に 中 小 企 業 政 策 審 議 会 の 意 見 を 聞 い て 定 め る 支 給 率 に よ り 求 め た 額 の 合 計 額 で あ る 。 準 共 ( 10) 済 金 の 額 も 共 済 金 と 同 様 の 計 算 方 法 に よ っ て 計 算 さ れ る 。 解 約 手 当 金 は 、 納 付 済 掛 金 合 計 額 に 対 す る 支 給 割 合 が 現 行 の 八 ○ % か ら 一 五 〇 % ま で の 五 段 階 を 八 ○ % か ら 一 五 〇 % ま で 一 ポ イ ン ト 刻 み に ぐ ん と 細 か く す る 。 そ し て 、 本 稿 の テ ー マ に 最 も 関 係 の 深 い 分 割 共 済 金 支 給 率 は 、 分 割 支 給 期 間 十 年 の 場 合 、 現 行 の ○ ・ 〇 三 二 五 か ら ○ ・ 〇 三 〇 三 に 通 産 大 臣 の 定 め る 率 を 加 え て 得 た 率 に 、 分 割 支 給 期 間 十 五 年 の 場 合 、 現 行 の ○ ・ 〇 二 四 四 か ら ○ ・ 〇 二 二 一 に 通 産 大 臣 ( 11) の 定 め る 率 を 加 え た 率 に 変 更 さ れ る 。 こ の 通 産 大 臣 の 定 め る 率 は 平 成 七 年 度 中 に 告 示 さ れ る 。 現 時 点 で は 大 臣 の 定 め 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 る 率 は ま だ 告 示 さ れ て い な い が 、 す ず め の 涙 み た い な 率 を 加 え て も 従 前 の 支 給 率 よ り も ち ょ っ ぴ り 低 い こ と は 確 定 的 で あ る 。 大 臣 の 定 め る 率 は 年 度 毎 に 定 め ら れ る 。 分 割 共 済 金 の 金 額 は 原 資 の 当 初 の 共 済 金 が 年 四 % に 一 定 の 利 率 を 上 乗 せ し た 利 率 (復 利) で 運 用 さ れ る こ と を 前 提 に 毎 支 給 期 日 の 金 額 が 均 等 に な る よ う に 設 計 さ れ て い る ( 元 利 均 等 払 ( 12 ) い 方 式) 。 こ の 利 率 自 体 は 現 在 の 長 期 金 利 水 準 と さ ほ ど 変 わ ら な い の で 物 足 り な い も の で は あ る が 、 分 割 共 済 金 に 公 的 年 金 等 控 除 が 適 用 さ れ る の で 民 間 の 年 金 保 険 商 品 に 対 す る 優 位 性 は 揺 る が な い 。 分 割 共 済 金 は 分 割 支 給 の 対 象 に な る 一 時 払 い 共 済 金 額 に 支 給 率 を 乗 じ た も の な の で 、 細 か い 話 で あ る が 、 制 度 の 改 正 で こ の 支 給 率 が ち ょ っ ぴ り 下 が る 前 に 廃 業 し 、 駆 け 込 み で 現 行 の 条 件 で 分 割 共 済 金 を 請 求 す る 共 済 契 約 者 も 出 て く る で あ ろ う 。 現 行 の 共 済 金 A 、 B よ り 基 本 共 済 金 A 、 B を 減 額 し 、 運 用 状 況 つ ま り 経 済 情 勢 次 第 で 上 乗 せ の 付 加 共 済 金 も 増 減 す る と い う 制 度 の 改 正 内 容 は 、 ト ー タ ル で は 、 今 ま で よ り も 廃 業 時 の 共 済 金 の 受 取 り 内 容 は 大 幅 に ダ ウ ン す る 。 共 済 金 を 二 階 建 て に 改 め た の も 分 割 共 済 金 支 給 率 を ち ょ っ ぴ り 下 げ た の も 近 年 の 超 低 金 利 へ の 金 融 環 境 の 変 化 が 背 景 に あ る 。 小 規 模 企 業 共 済 の 積 立 金 は 中 小 企 業 事 業 団 自 ら が 、 金 融 債 、 国 債 、 政 府 保 証 債 、 社 債 、 地 方 債 、 外 債 で 運 用 し て い る (13) が 、 運 用 の 一 部 は 生 命 保 険 会 社 、 国 内 外 の 信 託 銀 行 に 委 託 し て い る 。 債 券 オ ン リ ー の 固 い 運 用 な の で バ ブ ル 崩 壊 の 致 命 的 な 影 響 は な い が 、 国 内 の 市 場 金 利 が こ れ だ け 低 下 す る と 今 後 は 付 加 共 済 金 に あ ま り 期 待 を か け る こ と は で き な い で あ ろ う 。 平 成 八 年 度 の 付 加 共 済 金 の 支 給 率 は 未 定 で あ る が 、 支 給 率 ゼ ロ つ ま り 付 加 共 済 金 が 支 給 さ れ な い 可 能 性 が 濃 い 。 新 制 度 の 共 済 金 ( 掛 金 は 一 定 、 給 付 額 は 変 動) は 現 行 の 確 定 高 利 回 り の 共 済 金 ( 特 に 共 済 金 A) と 比 較 す る と 大 幅 に ダ ウ ン す る 。 と は い え 、 退 職 金 が 全 く 無 い か あ っ て も わ ず か な 小 規 模 企 業 の 個 人 事 業 主 や 法 人 役 員 に と っ て 、 小 規 模 企 業 共 済 の 節 税 と 利 回 り の ダ ブ ル メ リ ッ ト は 依 然 と し て 抜 群 で 、 長 く 掛 け れ ば 掛 け る ほ ど 、 掛 金 が 多 け れ ば 多

い ほ ど 、 自 助 努 力 が 報 わ れ る 私 的 年 金 シ ス テ ム で あ る 。 勤 労 者 の 長 い 年 月 の 自 助 努 力 が 報 わ れ る 小 規 模 企 業 共 済 は 頼 も し い 私 的 年 金 フ ァ ン ド で あ る 。 4 一 時 払 い 養 老 保 険 の 現 状 -利 回 り の 著 し い 低 下-サ ラ リ ー マ ン や 自 営 業 者 の 私 的 年 金 フ ァ ン ド の 対 象 に 貯 蓄 と 保 障 と 節 税 を 兼 ね た 生 命 保 険 会 社 の 一 時 払 い 養 老 保 険 を 以 前 の 稿 で 取 り 上 げ 検 討 し た こ と が あ る が 、 平 成 七 年 九 月 か ら 十 月 に か け て 予 定 利 率 が そ れ ま で の 三 ・ 七 五 % が 二 ・ 二 五 % に 引 き 下 げ ら れ 、 現 在 十 年 満 期 タ イ プ の 予 想 利 回 り は 何 と わ ず か 一 ・ 八 三 % で あ る 。 山 野 井 良 民 氏 の 研 究 に よ る と 、 一 時 払 い 保 険 料 一 〇 〇 万 円 、 男 性 ・ 四 十 歳 契 約 、 大 手 生 保 の ケ ー ス の 十 年 満 期 契 約 で は 一 一 八 万 二 、 六 〇 〇 円 の 満 期 保 険 金 が 受 け 取 れ る 計 算 で 、 年 平 均 利 回 り は 一 ・ 八 三 % で あ る 。 ち な み に 、 山 野 井 氏 の 研 究 で は 、 二 十 年 満 期 で も 年 平 均 利 回 り は 二 ・ 〇 六 % で あ る 。 満 期 保 険 金 は 保 険 会 社 に よ っ て 最 低 保 証 さ れ た 金 額 で 利 回 り も 確 定 し た も の で あ る 。 将 来 生 保 が 予 定 利 率 よ り 屯 高 い 運 用 成 績 を 上 げ 通 常 配 当 や 特 別 配 当 も ア ッ プ す る 可 能 性 は あ る が 、 平 成 七 年 度 か ら 特 別 配 当 は 満 期 が 十 七 年 以 上 の 契 約 ( 前 年 度 は 十 五 年 以 上 の 契 約) に 対 し て 支 払 わ れ る よ う に 改 め ら れ ( つ ま り 、 平 成 七 年 度 に 到 来 す る 満 期 が 十 七 年 以 上 の 契 約 で な い と 支 払 わ れ な い) 、 こ ち ら の 内 容 も ぐ っ と 悪 化 し て い る の (14) で 、 生 保 で 貯 蓄 性 が 最 高 と い わ れ た 一 時 払 い 養 老 保 険 も 勤 労 者 の 自 助 努 力 の 対 象 と し て 物 足 り な く な っ て し ま っ た 。 前 記 の 利 回 り で は 現 在 の 十 年 満 期 の 定 期 預 金 や 長 期 国 債 の 税 引 き 後 利 回 り よ り も 低 い 。 前 記 の 一 時 払 い 保 険 料 と 満 期 保 険 金 の さ さ や か な 差 益 で は 保 険 独 自 の 一 時 所 得 控 除 メ リ ッ ト も も は や な い に 等 し い 。 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

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教

文

保 険 業 界 も 平 成 二 年 以 降 の 株 価 や 地 価 の 暴 落 の 影 響 を ま と も に 受 け て 過 去 の 高 い 予 定 利 率 で 受 け 入 れ た 保 険 料 の 運 用 が 逆 ザ ヤ に な り 苦 し ん で い る 。 景 気 や 金 融 環 境 か ら 現 在 の 低 い 市 場 金 利 が 上 昇 に 転 じ る 日 は 遠 い 。 生 保 の 資 金 運 用 が 好 転 す る の は 難 し い 。 前 記 の 通 常 配 当 や 特 別 配 当 の 加 算 も あ ま り 期 待 で き な い 。 予 定 利 率 も 今 後 長 期 に わ た っ て 低 迷 す る で あ ろ う 。 一 時 払 い 養 老 保 険 の 九 年 前 の 確 定 年 利 回 り は お よ そ 七 % で 配 当 金 を 加 え た 予 想 年 利 回 り は お よ そ 九 % と い わ れ て い た が 、 バ ブ ル 崩 壊 後 は 年 々 の 配 当 が じ り 貧 か ら ゼ ロ に 転 落 し 、 満 期 保 険 金 に 色 が つ く こ と は 殆 ど 期 待 で き な い 、 確 定 年 利 回 り に 近 い 状 態 で 現 在 満 期 を 迎 え つ つ あ る が 、 そ れ に し て も 現 在 の 一 時 払 い 養 老 保 険 の 利 回 り と の 落 差 は あ ま り に も 大 き い 。 過 去 の 高 利 回 り 時 代 に 購 入 し た 一 時 払 い 養 老 保 険 の 満 期 が 到 来 す る 消 費 者 や 、 新 規 に 貯 蓄 と 保 障 と 節 税 を 兼 ね た 生 保 の 商 品 で 退 職 金 の 運 用 を 考 え て い る サ ラ リ ー マ ン O B は ど う す れ ば よ い の か 。 苦 肉 の 策 と し て 、 個 人 年 金 保 険 の 一 時 払 い 据 置 有 期 年 金 の 加 入 が 考 え ら れ る 。 個 人 年 金 保 険 の 予 定 利 率 も 段 階 的 に 引 き 下 げ ら れ て き た が 、 現 在 は 三 ・ 七 五 % で 養 老 保 険 の 予 定 利 率 よ り は ま だ 高 い 。 あ る 生 保 の 個 人 年 金 保 険 の 据 置 有 期 年 金 は 、 退 職 金 な ど ま と ま っ た 資 一 時払 い養 老保 険 の保 険期 間別確 定利 回 り ※ 第 一 生 命 の ケ ー ス(一 時 払 い保 険料100万 円 、40歳 男 性)。 ※ 小 数 点 第3位 以 下 切 り捨 て。 ※5年 満 期 は源 泉 分 離 課 税 前 の 数 字 。 ※ 上 記 は満 期 保 険 金 に 対 す る利 回 りで、 配 当 金 が加 算 され る と利 回 りは ア ップ す る。 山 野 井 良 民 責 任 編 集 『最 新 保 険 ・年 金 大 百 科'96』 1996年2月 、69ペ ー ジ。 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い

て-密 教 文 化 金 を 一 括 し て 払 い 込 み 、 一 定 期 間 据 え 置 い た 後 、 十 年 間 あ る い は 十 五 年 間 の 年 金 を 受 け 取 る タ イ プ で あ る 。 年 金 開 始 年 齢 は 五 十 五 歳 か ら 七 十 五 歳 の 、 据 置 期 間 は 一 年 間 か ら 十 年 間 の 範 囲 で 自 由 に 選 択 で き る 。 有 期 年 金 は 、 年 金 受 取 期 間 中 、 毎 年 の 契 約 応 答 日 に 被 保 険 者 が 生 存 し て い る 場 合 に 年 金 が 支 給 さ れ る 。 年 金 受 取 期 間 中 に 被 保 険 者 が 死 亡 し た (15) 場 合 、 既 払 い 込 み 保 険 料 相 当 額 か ら 既 に 支 払 わ れ た 年 金 の 合 計 額 を 差 し 引 い て 残 額 が あ る 場 合 に 一 時 金 を 支 払 う 。 こ の 生 保 の 資 料 に よ る と 、 五 十 歳-六 十 四 歳 の 男 性 が 六 年 据 置 十 年 有 期 年 金 に 一 、○○○万円払い 込 ん で 加 入 し 六 年 目 (16) に 解 約 す る と 解 約 金 は 一 、 一 九 九 万 円 で 平 均 利 回 り は 三 ・ 三 二 % で あ る 。 こ れ は 税 引 き 前 利 回 り で あ る が 差 益 は 一 時 所 得 控 除 で 節 税 で き る の で 、 実 際 の 利 回 り は 消 費 者 の 所 得 金 額 次 第 で あ る 。 解 約 金 の 利 回 り よ り 六 年 間 据 え 置 い て 十 年 間 年 金 を も ら う 方 が 利 回 り は 高 い の に 六 年 目 に 中 途 解 約 す る 理 由 は 、 六 年 間 も 据 え 置 い て い る う ち に 金 融 環 境 が 変 わ り 金 利 が 上 昇 す る こ と も あ る か ら で あ る 。 年 平 均 利 回 り が 三 ・ 三 二 % と い っ て も 現 時 点 で 他 の 金 融 ・ 保 険 商 品 の 利 率 ・ 利 回 り よ り も 相 対 的 に 高 い だ け で あ る 。 そ の 意 味 で こ の 方 法 は 苦 肉 の 策 で あ る 。 契 約 年 齢 は 四 十 五 歳 か ら 七 十 四 歳 、 据 置 は 一 年 か ら 十 年 、 最 低 保 険 料 は 二 〇 〇 万 円 が 条 件 で あ る 。 現 在 、 一 時 払 い 養 老 保 険 の 満 期 金 や 退 職 金 の 乗 換 活 用 を 考 え て い る 消 費 者 に は ぴ っ た り で あ る 。 一 時 払 い 保 険 料 金 額 に よ っ て は 差 益 が 五 〇 万 円 以 下 に な る か ら 一 時 所 得 控 除 で 課 税 対 象 額 は ゼ ロ で あ る 。 た だ し 、 個 人 年 金 保 険 の 予 定 利 率 も 、 平 成 八 年 四 月 よ り 養 老 保 険 の 予 定 利 率 並 み (17) に 引 き 下 げ ら れ る と い う 報 道 が あ る 。 早 く し な い と 間 に 合 わ な い 。 5 米 国 不 動 産 小 口 化 商 品 の 現 状 -為 替 相 場 次 第

-平 成 七 年 ( 一 九 九 五 年) 四 月 十 九 日 に 東 京 外 国 為 替 市 場 で 円 相 場 は 一 ド ル 七 十 九 円 台 を 示 現 し た ( 本 稿 で は 米 ド ル を ド ル と 表 わ す) 。 昭 和 四 十 八 年 ( 一 九 七 三 年) に 変 動 為 替 相 場 制 に 移 行 し て 以 来 の 最 高 値 で あ る 。 以 前 の 稿 で 、 一 ド ル= 一 〇 〇 円 局 面 で 、 あ る 販 売 会 社 の 米 国 の 不 動 産 小 口 化 商 品 の 商 品 性 を 詳 し く 紹 介 し 検 討 し た が 、 こ の 商 品 の 実 質 収 益 利 回 り も こ の 超 円 高 局 面 で は 大 幅 に 変 動 し た 。 こ の 商 品 は 、 ド ル ベ ー ス で 、 価 格 は 七 万 ド ル 、 確 定 年 間 手 取 り 賃 (18) 料 は 五 、 〇 七 五 ド ル 、 手 取 り 利 回 り は 七 ・ 二 五 % で 、 全 額 円 建 て の 自 己 資 金 で 購 入 す る ク ラ ス A と 三 分 の 一 自 己 資 金 お よ び 三 分 の 二 ド ル 建 ロ ー ン で 購 入 す る ク ラ ス B の 二 種 類 が あ る 。 販 売 会 社 に よ る と ク ラ ス B は 現 在 は 完 売 さ れ て い る と い う 。 負 債 利 子 や 定 率 減 価 償 却 費 で 節 税 を は か る 高 所 得 の サ ラ リ ー マ ン に 人 気 が あ っ た こ と や 、 現 在 よ り も ず っ と 円 安 の 、 例 え ば 一 ド ル= 一三 〇 円 の 時 期 に 外 資 系 の 銀 行 に ド ル 預 金 を し て そ の 後 の 円 ド ル 相 場 の 裏 目 で 当 て が 外 れ た 人 々 が 為 替 の ロ ス を 回 避 す る た め に 購 入 に 踏 み 切 っ た と い う の が そ の 主 た る 理 由 の よ う で あ る 。 も っ と も ク ラ ス A の 購 入 者 の 中 に も 現 在 の 低 い 円 金 利 に 目 を つ け て ロ ー ン で 円 建 て 資 金 を 調 達 し た ケ ー ス も あ る 。 そ の 場 合 、 負 債 利 子 で 米 国 で の 所 得 税 を 節 税 で き な い こ と や 為 替 リ ス ク の 問 題 は 承 知 の 上 で あ る 。 こ れ だ け 日 本 の 金 利 が 低 い 時 期 に は こ の 方 法 は 有 効 で あ ろ う 。 一 ド ル 一 〇 〇 円 局 面 で 円 建 て 資 金 で ク ラ ス A を 購 入 し 、 年 一 回 の 投 資 収 益 金 11 賃 料 の 受 取 り 日 の T T B レ ー ト が 一 ド ル 11 八 ○ 円 で あ れ ば 、 手 取 り 利 回 り は 、 五 ・ 八 % に 低 下 す る し 、 一 ド ル 八 ○ 円 局 面 で 同 じ く 円 建 て 資 金 で 購 入 し 、 投 資 収 益 金 の 受 取 り 日 の T T B レ ー ト が 一 ド ル 八 ○ 円 な ら 手 取 り 利 回 り は 七 ・ 二 五 % の ま ま で あ る が 、 T T B レ ー ト が 一 〇 〇 円 な ら ば 手 取 り 利 回 り は お よ そ 九 ・ 一 % で あ る 。 こ の 商 品 は 、 購 入 時 の 円 ド ル レ ー ト 、 購 入 後 の 円 ド ル レ ー ト 次 第 で 投 資 収 益 利 回 り が 変 動 す る 。 購 入 後 円 高 に な れ ば 利 回 り は 低 下 す る し 、 円 安 に な れ ば 利 回 り は 上 昇 す る 。 前 者 は 、 受 取 り ド ル 賃 料 を 円 転 す れ ば 目 減 り す る し 、 後 者 は 、 逆 に 増 え る か ら で あ る 。 購 入 時 に 必 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い

て-密 教 文 化 要 な 円 建 て 資 金 も 、 超 円 高 局 面 で は ぐ ん と 少 な く て す む が 、 円 安 局 面 で は 多 く な る 。 と こ ろ で 、 超 円 高 の 後 、 円 相 場 は 再 び 大 き く 動 く 。 平 成 七 年 の 後 半 に は 日 米 独 の 協 調 介 入 や 、 金 利 協 調 が 功 を 奏 し て 円 相 場 が 反 落 し 、 一 ド ル 一 〇 〇 円 台 を 回 復 し た 。 こ の 商 品 の 賃 料 は 、 年 一 回 、 一 月 二 十 一 日 ( た だ し 、 銀 行 営 業 日) の T T B レ ー ト で 計 算 の 上 円 転 さ れ 顧 客 の 口 座 に 振 り 込 ま れ る 。 ち な み に 平 成 八 年 一 月 十 九 日 の T T B レ ー ト は 一 〇 四 円 七 〇 銭 で あ っ た 。 投 資 に 結 果 論 は な い が 、 あ の 超 円 高 局 面 で こ の 商 品 を 購 入 し て い た ら 、 大 変 な 投 資 成 果 が 実 現 ( 19 ) し た の で あ る 。 ち な み に 、 同 じ 会 社 が こ の 商 品 よ り も 先 行 し て 販 売 し た 別 の タ イ プ の 不 動 産 小 口 化 商 品 の 投 資 収 益 の 支 払 日 は 年 四 回 で 、 賃 料 受 取 り 日 の T T B レ ー ト は 、 平 成 七 年 一 月 二 十 日 、 九 八 円 一 〇 銭 、 四 月 二 十 一 日 、 八 二 円 二 五 銭 、 七 月 二 十 一 日 、 八 七 円 八 五 銭 、 十 月 二 十 日 、 九 八 円 六 五 銭 で あ っ た 。 超 円 高 の 最 中 に ド ル 賃 料 の 円 転 日 が 到 来 し た た め に 、 こ の タ イ プ の 商 品 の 平 成 七 年 の 平 均 利 回 り は ど ん と 低 下 し た 。 前 記 の よ う に 今 年 の 第 一 回 目 の 一 月 十 九 日 の T T B レ ー ト は 一 〇 四 円 七 〇 銭 で あ っ た が 、 こ れ は 平 成 七 年 分 の 賃 料 の 円 転 レ ー ト で あ り 、 税 法 上 は 平 成 七 年 分 の 不 動 産 所 得 の 計 算 の 基 礎 に な る 。 こ の よ う に 米 国 不 動 産 小 口 化 商 品 は 円 相 場 次 第 で 利 回 り が 上 下 す る 。 こ の 商 品 の 販 売 会 社 が 専 用 ソ フ ト を 用 い て 、 当 時 の 超 円 高 局 面 で 作 成 し た 資 料 が あ る 。 こ の 商 品 を 平 成 七 年 六 月 の 一 ド ル 11 八 五 円 の 円 高 時 点 で 購 入 し 、 二 〇 〇 一 年 末 ま で 一 ド ル= 八 五 円 の フ ラ ッ ト の 場 合 と 年 々 三 円 三 〇 銭 あ ま り つ つ 円 高 に な り 二 〇 〇 一 年 に 六 五 円 に な る 場 合 の 投 資 収 益 予 想 表 や 売 却 益 予 想 表 で あ る 。 こ の 商 品 の 販 売 会 社 は 、 円 高 フ ラ ッ ト ケ ー ス と 更 な る 円 高 ケ ー ス の 投 資 収 益 予 想 表 や 売 却 益 予 想 表 を 、 ク ラ ス A 、 ク ラ ス B そ れ ぞ れ に つ い て 都 合 四 ケ ー ス 分 作 成 し て い る 。 参 考 ま で に 本 稿 に は 販 売 会 社 が 作 成 し た 資 料 の う ち 更 な る 円 高 ケ ー ス の 投 資 収 益 表 と 売 却 益 予 想 表 を 転 載 し た 。 こ の シ ミ ュ レ ー シ ョ ン に は 、 為 替 レ ー ト の ほ か に 、 賃 料 の 上 昇 率

( 三 %) 、 購 入 者 の 年 収 ( 七 〇 〇 万 円) 、 家 族 構 成 ( 配 遇 者 一 、 扶 養 家 族 二) 等 様 々 な 前 提 条 件 が つ い て い る 。 資 料 の よ う に 更 な る 円 高 ケ ー ス の ク ラ ス A の 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り は 二 〇 〇 一 年 末 に は 五 ・ 五 四 % に 低 下 し 、 六 年 半 の 平 均 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り は 六 ・ 四 〇 % で 、 家 賃 上 昇 率 が 年 三 % で 上 昇 し た 場 合 の 売 却 益 を 考 慮 し た 売 却 後 年 平 均 利 回 り は 二 ・ 七 二 % で あ る 。 円 高 フ ラ ッ ト ケ ー ス の ク ラ ス A の 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り は 二 〇 〇 一 年 末 ま で 七 ・ 二 五 % の 不 変 で 、 売 却 後 年 利 平 均 利 回 り は 六 ・ 二 一二 % で あ る 。 購 入 価 格 の 三 分 の 一 を 円 建 て 自 己 資 金 で 、 三 分 の 二 を 利 率 八 ・ 二 五 % の ド ル 建 て ロ ー ン で 三 口 購 入 す る ク ラ ス B の 円 高 フ ラ ッ ト ケ ー ス の 六 年 半 の 平 均 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り は 二 ・ 九 五 % 、 売 却 後 年 平 均 利 回 り は 二 ・ 六 八 % 、 更 な る 円 高 ケ ー ス の 平 均 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り は 二 ・ 六 〇 % 、 売 却 後 年 平 均 利 回 り は 二 ・ 一 六 % で あ る 。 前 記 の よ う に こ の 商 品 の 利 回 り は 購 入 後 に 円 高 ド ル 安 に な れ ば 低 下 す る 。 た だ 、 ロ ー ン を 利 用 す れ ば 節 税 効 果 が 大 き く 、 ク ラ ス B の 六 年 半 の 節 税 総 額 は 円 高 フ ラ ッ ト ケ ー ス も 更 な る 円 高 ケ ー ス で も お よ そ 一 二 〇 万 円 で 、 賃 料 手 取 り 額 と 減 税 額 を 合 計 し た 総 合 利 益 ( キ ャ ッ シ ュ フ ロ ー) の 対 自 己 資 金 利 回 り は 六 % 前 半 と 高 い 。 為 替 相 場 次 第 で 投 資 の 利 回 り が 上 下 す る 点 は 、 平 成 七 年 後 半 か ら 個 人 投 資 家 に 人 気 の 外 貨 建 て 債 券 投 資 と 共 通 し て い る 。 外 貨 建 て 債 券 に は 払 込 金 、 利 金 、 償 還 金 の す べ て が 外 貨 建 て の も の も あ れ ば 、 前 二 者 だ け は 円 建 て オ ー ケ ー の デ ュ ア ル カ レ ン シ ー 債 も あ る 。 現 実 に は 、 前 記 の よ う に 、 平 成 七 年 後 半 に は 一 ド ル= 一 〇 〇 円 台 を 回 復 し た の で 、 あ の 超 円 高 局 面 で こ の 商 品 を 購 入 し て い た ら 、 高 い 投 資 収 益 利 回 り を 実 現 し て い る こ と に な る 。 一 ド ル " 八 五 円 で ク ラ ス A を 購 入 し 、 年 間 受 取 賃 料 を 一 〇 〇 円 の T T B レ ー ト で 円 転 す れ ば 投 資 収 益 年 利 回 り は 八 ・ 五 % 強 で あ る 。 年 々 の 円 ド ル レ ー ト も 購 入 か ら 六 年 後 の 売 却 時 の 円 ド ル レ ー ト も 予 測 は 困 難 で あ る 。 一 ド ル " 一 〇 五 円 台 の 現 在 、 更 な る 円 安 、 円 ド ル 相 場 が フ ラ ッ ト 、 円 高 へ の 反 転 の 三 ケ ー ス を 想 定 し て 、 六 年 間 の 平 均 投 資 収 益 予 想 年 利 回 り と 売 却 後 年 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密

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提 携 ロ ー ンな し 売 却 益 予 想 表 【家賃 上 昇 率 が年3. 00%で 推 移 した場 合 】 購 入 口数1口 購 入 時為 替 レー ト$1=85円 売 却 時為 替 レー ト$1=65円 (譲渡 所 得 税 額 の 計 算) 売 却 価 格: (1)¥4, 857, 872 購 入 価 格: (2)¥5, 950, 000 売 却 手 数 料: (3)((1)×6%) ¥291, 472 キ ャ ピタ ル ゲ イ ン: (4)((1)-(2)-(3)) ¥-1, 383, 600 減 価 償 却 額: (5)¥1, 394, 126 差 引 金 額: (6)((4)+(5)) ¥10, 525 特 別 控 除100万 円¥-1, 000, 000 譲 渡 所 得: (7)¥-990, 000 譲 渡 所 得 税: (8)((7)×32.5%) ¥0 (実 際 の キ ャ ッシ ュ フ ロ ー上) 売 却 価 格: (9)$74, 736 融 資 額 元 本(10)$0 売 却 手 数 料: (11)((9)×6%) $4, 484 実 際 に手 元 に残 る ドル 高: (12)((9)-(10)-(11)) $70, 252 手 元 の ドル残 高 を 円 転: (13)¥4, 566, 400 売 却 時 節 税 額¥-198, 000 税 引後 残 高(円): (14)¥4, 764, 400 購 入 時 自 己資 金: (15)¥5, 950, 000 キ ャ ッシ ュ フ ロー上 の 利益((16)-(15)) ¥一1, 185, 600 (7年 間 の総 合 利 回 り) 7年 間 の 総 合 利 益(年 収700万 円 の場 合) 2, 238, 488 売 却 時 キ ャ ッ シ ュ フ ロ-上 の利 益-1, 185, 600 売 却 後 総 合 利 益1, 052, 887 売 却 後 年 平 均 利 回 り2. 72% 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 平 均 利 回 り を 算 出 し 検 討 す る こ と が 不 可 欠 で あ る 。 利 回 り を 試 算 す る 際 、 前 記 の 販 売 会 社 が 作 成 し た シ ミ ュ レ ー シ ョ ン が 参 考 に な る 。 現 在 こ の 商 品 の 在 庫 は 全 額 円 建 て 自 己 資 金 の ク ラ ス A し か な い こ と は す で に 述 べ た 。 ゆ え に 円 ド ル 相 場 が 最 大 の ポ イ ン ト に な る 。 今 後 六 年 間 の 円 ド ル 相 場 が 前 二 者 の ケ ー ス な ら こ の 商 品 の 購 入 は オ ー ケ ー で あ る が 、 円 高 へ の 反 転 ケ ー ス な ら 購 入 は 要 注 意 で あ る 。 米 国 不 動 産 小 口 化 商 品 は 、 円 ド ル レ ー ト の 安 定 と い う 条 件 付 き の 、 現 役 勤 労 者 や 勤 労 者 O B の 老 後 の た め の 自 助 努 力 の 対 象 の 私 的 年 金 フ ァ ン ド に な る と 思 う 。 6 競 売 収 益 物 件 -そ の 一 -平 成 二 年 ( 一 九 九 〇 年) 二 月 、 不 動 産 バ ブ ル の 絶 頂 の 時 期 に 三 、 三 〇 〇 万 円 で 取 引 さ れ た 大 阪 市 内 の 新 大 阪 駅 北 側 の マ ン シ ョ ン 内 の 部 屋 と 同 じ マ ン シ ョ ン ( 鉄 骨 鉄 筋 コ ン ク リ ー ト 造 、 十 四 階 建) 内 の ほ と ん ど 同 じ タ イ プ の 部 屋 が 六 五 〇 万 一 、 ○ ○ ○ 円 で 平 成 八 年 二 月 に 落 札 さ れ た 。 価 格 が 六 年 間 で 五 分 の 一 に 下 落 し た わ け で あ る 。 占 有 者 の 賃 借 人 の 年 間 賃 料 ( 管 理 費 等 込 み) は 約 七 〇 万 円 、 年 利 回 り は 一 〇 % で あ る 。 ち な み に 、 三 、 三 〇 〇 万 円 の 物 件 の 年 利 回 り は 、 年 間 賃 料 が 八 四 万 円 な の で 二 ・ 五 % で あ る 。 こ れ は 、 筆 者 が 見 聞 し た 具 体 的 な 一 例 で あ る が 、 以 下 、 競 売 物 件 に つ い て 、 新 大 阪 地 域 で 筆 者 が 見 聞 し た 事 例 の 紹 介 を 交 え な が ら 考 察 し た い 。 東 京 や 大 阪 の 都 市 部 の 商 業 地 や 住 宅 地 の 価 格 は 昭 和 六 十 年 ( 一 九 八 五 年) 頃 か ら バ ブ ル 化 し 始 め 、 平 成 二 年 に ピ ー ク に 達 し た 後 、 暴 落 を 始 め 、 平 成 七 年 に 完 全 に 崩 壊 し 、 平 成 八 年 に 入 っ て か ら も 低 迷 し て い る 。 国 土 庁 が 、 二 月 九 日 に 発 表 し た 本 年 一 月 一 日 時 点 の 短 期 地 価 動 向 調 査 で は 、 三 大 都 市 圏 で 三 か 月 前 と 比 べ て 地 価 が 下 落 し た 地 点 は 、 住 宅

地 が 全 体 の 六 三 ・ 八 % 、 商 業 地 で は 全 体 の 九 五 ・ 七 % を 占 め 、 商 業 地 の 下 落 率 は 軒 並 み 三 % 以 上 の ﹁ 下 落 ﹂ で 、 住 宅 地 の 下 落 率 も 大 半 が 一 % 以 上 三 % 未 満 の ﹁ や や 下 落 ﹂ で あ っ た 。 三 大 都 市 圏 の 年 率 換 算 の 地 価 下 落 率 は 二 桁 前 後 で 依 ( 20 ) 然 と し て き つ い 。 上 昇 の 勢 い も す ご か っ た が 下 落 の 勢 い も す ご い 。 前 記 の マ ン シ ョ ン の 敷 地 は 、 新 大 阪 駅 前 の 大 阪 都 心 の 梅 田 に 直 結 す る 幹 線 道 路 の 新 御 堂 に 面 し た 商 業 地 で 、 平 成 二 年 二 月 当 時 の 気 配 値 は 坪 当 り 七 、 ○ ○ ○ 万 円 で あ っ た が 、 地 元 の 業 者 に よ る と 現 在 は 坪 当 り 六 〇 〇 万 円 で も 買 い 手 が つ か な い 有 様 で あ る 。 都 市 部 の 土 地 や マ ン シ ョ ン の 価 格 が 暴 騰 し た の は 、 銀 行 や ノ ン バ ン ク が 不 動 産 担 保 主 義 に 基 づ い て 、 し か も 担 保 価 値 の 一 〇 〇-一 五〇%の 過 剰 融 資 を 行 っ た こ と が 大 き な 原 因 と い わ れ る 。 過 剰 融 資 の 背 景 に は 空 前 の 金 余 り 状 態 が あ っ た 。 買 う か ら 上 が る 、 上 が る か ら 買 う 、 金 は い く ら で も 貸 し て く れ る 、 空 前 の 不 動 産 投 機 ブ ー ム で あ っ た 。 大 蔵 省 は 、 土 地 転 が し や マ ン シ ョ ン 転 が し を 規 制 し 、 地 価 の 暴 騰 を 抑 え る た め に 、 平 成 二 年 四 月 か ら 三 年 の 終 わ り ま で 金 融 機 関 ( 農 林 系 金 融 機 関 や 住 宅 金 融 専 門 会 社 11 住 専 を 除 く) に 不 動 産 業 向 け の 貸 出 を 抑 制 す る 総 量 規 制 を 実 施 し た 。 こ れ を 契 機 に 、 債 務 者 11 不 動 産 業 者 ( 特 に 地 上 げ 業 者 の ほ と ん ど) が 次 々 に 倒 産 し 、 そ れ と 共 に 金 融 機 関 が 担 保 を 差 し 押 さ え て 競 売 に か け る ケ ー ス が ( 21 ) 激 増 し 、 競 売 物 件 の 価 格 も 暴 落 し た 。 前 記 の 競 落 物 件 の あ る マ ン シ ョ ン と 新 御 堂 に つ ら い ち に 隣 接 し て い る マ ン シ ョ ン が 三 棟 も 地 上 げ さ れ 、 一 棟 は 解 体 撤 去 さ れ た が 残 り の 二 棟 は こ の 七-八 年 間 廃 塊 の ま ま で 異 様 な 姿 と な っ て い る 。 完 全 な 地 上 げ を 免 れ た こ の マ ン シ ョ ン も 水 面 下 で 地 上 げ が 相 当 進 ん で い た こ と の 後 遺 症 で 、 業 者 絡 み の 物 件 ( 区 分 所 有 権) の 競 売 開 始 決 定 や 競 売 の 実 施 が 続 出 し て い る 。 競 売 物 件 の 価 格 は 市 場 価 格 の 七-八 掛 け と い わ れ て い る が 、 後 述 の 事 例 の よ う に 入 札 者 の い な い 物 件 も 多 い 。 マ ン シ ョ ン は 賃 借 人 が 占 有 し て い る 収 物 物 件 が 実 に 多 く 、 賃 料 相 場 が さ ほ ど 低 下 し て な い の で 、 収 益 目 的 で 満 室 の ま ま 購 入 す れ ば 高 い 投 資 利 回 り が 得 ら れ る 。 新 大 阪 の マ ン シ ョ ン の 場 合 、 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 最 低 売 却 価 格 で 年 間 賃 料 を 割 っ た 投 資 利 回 り は え ら く 上 昇 し て い る 。 年 利 回 り が 一 割 を 超 え る 物 件 は ざ ら で あ る 。 競 売 屋 と い わ れ る 専 門 業 者 も 銀 行 が な か な か 融 資 し て く れ な い の で お 手 上 げ 状 態 と い わ れ る 。 競 売 物 件 の 落 札 率 も 全 体 の 二 、 三 割 程 度 に 過 ぎ な い 。 し か も 、 そ の う ち の 相 当 量 は 債 権 者 が 決 算 対 策 上 自 己 競 落 し て い る ケ ー ス で あ る 。 こ う い う 時 期 こ そ 一 般 人 が 競 争 物 件 を 購 入 す る チ ャ ン ス で あ る 。 収 益 マ ン シ ョ ン の 最 低 売 却 価 格 は 驚 く ほ ど 安 い 。 し か も そ の 最 低 売 却 価 格 か そ れ に 一 割 ほ ど 色 を つ け れ ば 収 益 マ ン シ ョ ン が 落 札 で き る の で あ る 。 サ ラ リ ー マ ン の 定 年 退 職 者 が 退 職 金 で マ イ ホ ー ム の ロ ー ン の 残 債 を 完 済 し て い る ケ ー ス は 多 い が 、 残 余 の お 金 を 少 し で も 有 利 に 運 用 し た い と 考 え る O B も 多 い 。 そ う い う 資 金 に 余 裕 の あ る O B が 競 売 物 件 を 私 的 年 金 フ ァ ン ド と し て 購 入 し 不 動 産 収 益 を 得 る と い ( 22) う 方 法 は 検 討 し て み る 価 値 が あ る 。 7 競 売 収 益 物 件 -そ の 二 -バ ブ ル 経 済 の 崩 壊 は 前 記 の よ う に 競 売 物 件 に 大 き な 影 響 を 及 ぼ し て い る 。 不 動 産 価 格 が 右 上 り の バ ブ ル の 全 盛 時 代 に は 少 な か っ た 競 売 物 件 が 不 動 産 不 況 の 近 年 は 激 増 し て い る 。 土 地 や 建 物 を 担 保 に 金 融 機 関 か ら 融 資 を 受 け た 債 務 者 の 債 務 不 履 行 件 数 が い か に 多 い こ と か 。 一 般 紙 に 掲 載 さ れ る 大 阪 地 方 裁 判 所 の 広 告 の ス ペ ー ス の 大 き い の に は 驚 く 。 事 件 数 が あ ま り に も 多 い た め に 、 物 件 の 調 査 を 担 当 す る 裁 判 所 の 執 行 官 が 人 手 不 足 で 、 競 売 開 始 決 定 か ら 実 際 に 競 売 に か け ら れ る ま で 一 年 な い し 一 年 半 も か か る 。 競 売 物 件 は 、 一 般 に ま だ ま だ 馴 染 み が 薄 く 、 ま た 、 一 般 の 人 が 簡 単 に ( 23 ) 手 を 出 せ る 状 況 に は な っ て な い が 、 掘 り 出 し 物 も 多 い 。 か つ て の そ の 道 の プ ロ 、 競 売 屋 だ け の 世 界 も 昭 和 五 十 四 年 三

月 に 民 事 執 行 法 が 制 定 さ れ ( 翌 年 十 月 施 行) 、 せ り 売 り や 期 日 入 札 か ら 期 間 入 札 に 制 度 が 改 革 さ れ 、 入 札 は 郵 送 も オ ー ケ ー と な り 随 分 オ ー プ ン に な っ て い る 。 大 阪 地 裁 の 物 件 資 料 の 閲 覧 室 に 行 く と 素 人 の 姿 も 多 い 。 競 売 マ ー ケ ッ ト も 広 が り つ つ あ る よ う で あ る 。 裁 判 所 の 競 売 物 件 の 最 低 売 却 価 格 は 昭 和 五 十 年 代 の 後 半 、 つ ま り バ ブ ル 以 前 の 水 準 に あ る 。 前 記 の 物 件 の 場 合 、 最 低 売 却 価 格 は 六 四 〇 万 円 で あ っ た が 、 六 五 〇 万 一 、 ○ ○ ○ 円 の 入 札 者 が 一 人 い た の で 落 札 さ れ た 。 年 間 収 益 は 約 七 〇 万 円 、 利 回 り 一 〇 % 。 十 年 後 に 家 賃 で も と を 取 っ て 購 入 価 格 で 売 却 で き る か ど う か は そ の 時 点 に お け る 新 大 阪 地 域 の マ ン シ ョ ン 市 況 、 需 給 関 係 次 第 で あ る 。 は っ き り は わ か ら な い が 、 後 述 す る よ う に 、 十 年 後 の 収 益 還 元 価 格 で 売 却 で き る と 思 う 。 十 年 後 の 年 間 収 益 が 現 在 よ り も 多 け れ ば 購 入 価 格 以 上 で 売 れ る は ず で あ る 。 こ の 物 件 は 、 最 低 売 却 価 格 六 三 三 万 円 、 六 三 九 万 円 の 二 物 件 と 併 せ て 六 、 ○ ○ ○ 万 円 の 抵 当 権 が 設 定 さ れ て い た 。 抵 当 権 六 、 ○ ○ ○ 万 円 に 対 し 三 物 件 の 最 低 売 却 価 格 の 合 計 が 二 、 ○ ○ ○ 万 円 に も 満 た な い 。 し か も 最 低 売 却 価 格 が 六 三 三 万 円 と 六 三 九 万 円 の 物 件 は 入 札 者 が い な か っ た 。 こ の 事 件 の 債 権 者 は 大 手 都 市 銀 行 の 子 会 社 の 保 証 会 社 で あ り 、 親 銀 行 は 子 会 社 か ら 代 位 弁 済 を 受 け て は い る が 、 日 本 の 金 融 機 関 の 不 良 債 権 の 処 理 が い か に 困 難 で あ る か の 無 数 の ケ ー ス の ひ と つ で あ る こ と は は っ き り し て い る 。 次 に 、 競 売 物 件 を 購 入 す る ま で の 大 ま か な プ ロ セ ス を 示 そ う 。 不 動 産 の 競 売 と は 、 債 務 を 弁 済 で き な く な っ た 個 人 、 や 法 人 の 所 有 す る 不 動 産 を 金 融 機 関 、 信 用 保 証 協 会 等 の 債 権 者 の 申 し 立 て で 裁 判 所 が 差 し 押 さ え 、 こ れ を 売 却 し て そ の 代 金 を 債 務 の 弁 済 に 当 て る 手 続 き を い う 。 不 動 産 の 競 売 は 、 裁 判 所 が 、 一 定 の 入 札 期 間 ( 一 週 間 以 上 一 か 月 以 内) を 設 け て 、 開 札 期 日 に 最 高 価 格 で 応 札 し た 人 に 売 却 す る 期 間 入 札 の 方 法 が と ら れ る 。 競 売 物 件 の 情 報 は 入 札 が 行 わ れ ( 24 ) る 二 週 間 前 ま で に 各 地 方 裁 判 所 や 区 役 所 の 掲 示 板 等 で 広 告 さ れ る 。 新 聞 や 住 宅 専 門 誌 に も 掲 載 さ れ る 。 競 売 情 報 の 専 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 ( 25 ) 門 誌 の 内 容 は 実 に 重 宝 な も の で あ る が 、 そ の 購 読 料 は 素 人 に は か な り 高 価 で あ る 。 裁 判 所 に は 競 売 物 件 の 以 下 の 三 つ の 書 類 が 備 え つ け ら れ て い る 。 一 、 物 件 明 細 書 。 買 受 人 が 引 き 継 が な け れ ば な ら な い 賃 借 権 等 の 権 利 関 係 の 有 無 が 記 載 さ れ て い る 。 二 、 現 況 調 査 報 告 書 。 不 動 産 の 現 況 や 占 有 者 の 有 無 等 が 写 真 付 き で 記 載 さ れ て い る 。 三 、 評 価 書 。 不 ( 26 ) 動 産 鑑 定 士 に よ る 評 価 額 、 周 囲 の 環 境 等 が 記 裁 さ れ て い る 。 入 札 希 望 者 は 地 裁 の 閲 覧 室 で 目 を つ け た 物 件 の フ ァ イ ル を じ っ く り 閲 覧 し 、 ノ ー ト を 取 る か 、 フ ァ イ ル の 全 部 あ る い は 必 要 部 分 の 謄 本 を 取 っ て 物 件 の 分 析 を す る 必 要 が あ る 。 現 場 へ 下 見 に 行 く こ と は む ろ ん 重 要 で あ る 。 期 間 入 札 に 申 し 込 む 方 法 は 、 地 裁 で 期 間 入 札 に 必 要 な 入 札 書 用 紙 、 入 札 書 を 入 れ る 封 筒 お よ び 保 証 金 振 込 証 明 用 紙 の 交 付 を 受 け 、 期 間 内 に 不 動 産 鑑 定 士 が 鑑 定 し た 最 低 売 却 価 格 の 二 割 の 保 証 金 を 裁 判 所 が 指 定 す る 銀 行 口 座 に 振 り 込 み 、 振 込 票 を 入 札 書 に 貼 っ て 必 要 事 項 を 記 入 し た 入 札 書 を 地 裁 の 執 行 官 室 に 差 し 出 す か 書 留 郵 便 で 送 付 し て 入 札 す る こ と で あ る 。 最 高 価 格 を つ け た 人 が 原 則 と し て 買 受 人 に な る 。 競 落 の 可 否 は 、 開 札 期 日 に 地 裁 の 開 札 場 で 執 行 官 が 入 札 書 を 開 封 し 、 一 事 件 毎 に 入 札 金 額 を 読 み 上 げ る 際 に 立 ち 会 え ば 即 座 に わ か る し 、 翌 日 に 地 裁 の 掲 示 板 に 、 事 件 番 号 毎 に 、 落 札 者 の 氏 名 、 落 札 価 格 が 掲 示 さ れ る の で 確 認 で き る 。 競 売 情 報 専 門 誌 を 購 読 し て い る 場 合 は 開 札 速 報 が 得 ら れ る 。 競 落 し て い れ ば 、 更 に 一 週 間 後 の 売 却 許 可 決 定 期 日 以 降 に 地 裁 に 売 却 許 可 決 定 謄 本 の 申 請 を し 謄 本 の 交 付 を 受 け 、 そ の 謄 本 を 物 件 所 在 地 の 市, ( 区) 役 所 で 提 示 し て 固 定 資 産 評 価 証 明 書 を あ ら か じ め 手 に 入 れ て お く と よ い 。 代 金 は 売 却 許 可 決 定 よ り 一 週 間 後 に 地 裁 か ら 代 金 納 付 期 限 通 知 書 つ ま り 売 却 許 可 確 定 証 明 が 送 ら れ て 来 て か ら お よ そ 一 か 月 な い し 一 か 月 半 以 内 に 現 金 等 で 支 払 う こ と に な っ て い る 。 代 金 が 納 付 さ れ る と 、 裁 判 所 ( 書 記 官) は 買 受 人 が 引 き 継 が な け れ ば な ら な い 賃 借 権 等 以 外 の 不 動 産 の 権 利 ( 差 押 、 抵 当 権 、 根 抵 ( 27 ) 当 権 等) の 登 記 を 抹 消 す る よ う に 法 務 局 の 登 記 所 に 嘱 託 す る こ と に っ て い る 。 前 記 の 競 落 物 件 の 場 合 は 、 入 札 期 間 平

成 八 年 一 月 二 十 三 日 か ら 一 月 三 十 日 、 開 札 期 日 平 成 八 年 二 月 六 日 午 前 十 時 、 二 月 二 十 日 売 却 許 可 決 定 、 四 月 五 日 午 後 二 時 ま で に 残 代 金 納 付 、 で あ っ た 。 代 金 納 付 に は 、 住 民 票 ( 個 人) 、 資 格 証 明 書 ( 法 人) 、 最 新 の 不 動 産 の 登 記 簿 謄 本 、 固 定 資 産 評 価 証 明 書 の 原 本 と 写 し 、 郵 便 切 手 、 入 札 書 に 押 印 し た 印 鑑 、 登 録 免 許 税 、 が 必 要 で あ る 。 代 金 は 現 金 の ほ か 、 日 銀 チ ェ ッ ク 、 口 座 振 込 も オ ー ケ ー で あ る 。 一 番 手 っ 取 り 早 い 現 金 納 付 は 、 ま ず 前 記 の 必 要 書 類 を 持 参 し て 地 裁 の 民 事 部 に 赴 き 、 保 管 金 振 込 書 、 登 録 免 許 税 ( 国 庫 金) 納 付 書 、 保 管 金 提 出 書 を 受 け 取 り 、 住 所 、 氏 名 を 記 入 し 、 日 銀 の 供 託 の 窓 口 で 保 管 金 振 込 書 に よ り 売 却 残 代 金 を 、 登 録 免 許 税 納 付 書 で 登 録 免 許 税 を そ れ ぞ れ 払 い 込 ん で 、 領 収 証 書 を 受 け 取 り 、 地 裁 に 戻 っ て 出 納 課 で 領 収 証 書 と 保 管 金 提 出 書 を 提 出 し て 保 管 金 受 領 証 書 を 受 け 取 り 、 最 初 の 民 事 部 で こ の 保 管 金 受 領 証 書 と 先 の 領 収 証 書 を 提 出 し て 、 二 週 間 以 内 に 地 裁 か ら 落 札 し た 物 件 の 登 記 嘱 託 書 ( 権 利 に 関 す る 登 記 済 書 、 副 本) が 郵 送 さ れ て く る の を 待 つ 。 な お 、 保 管 金 振 込 書 と 保 管 金 提 出 書 に は 入 札 書 に 押 印 し た 印 鑑 の 押 印 が 必 要 で あ る 。 ま た 、 地 裁 の 保 管 金 受 領 証 書 は 当 然 返 し て く れ る が 登 録 免 許 税 領 収 書 は 渡 し 切 り に な る の で コ ピ ー し て お く と よ い 。 8 競 売 収 益 物 件 -そ の 三 -競 売 物 件 は 一 般 人 が 買 う こ と は 難 し い と い わ れ て い る 。 こ の 制 度 そ の も の が よ く 知 ら れ て い な い 、 そ の 世 界 の 専 門 家 、 い わ ゆ る 競 売 屋 の 世 界 と い う 近 寄 り が た い イ メ ー ジ が 残 っ て い る 、 賃 借 権 等 や や こ し い 権 利 関 係 が 絡 ん で い る と い う こ と 等 が 主 な 理 由 で あ る 。 競 売 物 件 は 大 抵 の 場 合 占 有 者 が 存 在 す る の で 、 余 程 立 地 条 件 の 良 い ケ ー ス で な け れ ば 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い

て-密 教 文 化 入 札 に 応 じ る 者 は い な い 。 占 有 者 は 、 所 有 者 、 債 務 者 、 そ の 家 族 、 賃 借 人 等 様 々 で あ る が 、 占 有 者 が 悪 意 の 暴 力 団 関 係 者 と い う 最 悪 の ケ ー ス も あ る 。 彼 ら は 債 務 者 と 何 ら か の 関 係 を 持 ち 、 腹 を 合 わ せ て 、 常 識 は ず れ の 安 い 条 件 で し か も 転 貸 オ ー ケ ー の 短 期 賃 借 権 を 設 定 し て い る 場 合 が あ る 。 競 落 人 は 法 外 な 立 ち 退 き 料 を 請 求 さ れ て 投 資 の 採 算 は 合 わ な く な る 。 賃 借 人 や 債 務 者 の 家 族 が 占 有 し て い る と 自 分 が 利 用 で き な い し 、 占 有 者 を 立 ち 退 か せ る 費 用 ( 引 渡 命 令 申 立 、 強 制 執 行 等 の) も か さ む 。 一 般 人 が 入 札 に 参 加 す る 時 は 、 前 記 の よ う に 事 前 に 物 件 を 十 分 調 査 し 、 弁 護 士 、 専 門 ( 28 ) 業 者 ( に 相 談 す る の は 現 実 に は 難 し い が) 等 に 相 談 す る こ と が 賢 明 で あ る 。 一 般 に 競 売 物 件 は 最 低 売 却 価 格 と 同 じ か そ れ に 一 割 程 度 上 乗 せ す れ ば 落 札 で き る と い わ れ る が 、 実 際 に は 良 い 物 件 に 人 気 が 集 ま る の で 落 札 で き る 確 率 は 大 阪 地 裁 関 係 で 十 件 に 一 件 の 割 合 と い わ れ て い る 。 反 面 、 短 期 賃 借 権 等 が つ い て い る 物 件 は 入 札 者 が ゼ ロ の こ と も 多 く 、 な か な か 落 札 に は 至 ら な い 。 こ の 世 界 は 確 か に プ ロ の 競 売 屋 や セ ミ プ ロ 的 マ ニ ア の 参 加 者 が ま だ ま だ 多 く 、 定 年 退 職 者 等 の 入 札 希 望 者 は 思 い き っ て 信 頼 の で き る 専 門 業 者 に 入 札 を 代 行 し て も ら う 必 要 も あ る 。 専 門 業 者 は 競 売 物 件 を 落 札 し 、 占 有 者 を 排 除 し 、 マ ン シ ョ ン で あ れ ば 室 内 を 改 装 し 、 一 戸 建 で あ れ ば 室 内 も 外 壁 も 改 装 し て 商 品 化 し 、 市 場 価 格 で エ ン ド ユ ー ザ ー に 販 売 す る こ と を 主 た る ビ ジ ネ ス に し て い る 。 資 金 力 の あ る 業 者 に と っ て 儲 か る ビ ジ ネ ス で あ る 。 経 験 と ノ ウ ハ ウ の 豊 富 な 専 門 業 者 に 代 行 手 数 料 を 払 っ て 入 札 す る の も 賢 明 で あ る 。 筆 者 の 知 る セ ミ プ ロ 的 マ ニ ア は あ る 外 資 系 の 大 手 コ ン ピ ュ ー タ ー ・ メ ー カ ー を 若 く し て 辞 め た 人 物 で 、 大 阪 地 裁 の 競 売 物 件 に 入 札 を 繰 り 返 し て い る 。 利 回 り 基 準 に 徹 し 専 有 面 積 の 小 さ な 価 格 の 安 い 収 益 マ ン シ ョ ン に 狙 い を 定 め て い る 。 家 賃 収 入 で 早 く も と を 取 っ て 購 入 価 格 近 辺 で 転 売 し よ う と い う わ け で あ る 。 と は い え 、 築 年 数 の え ら く 長 い 物 件 は た と え 激 安 で も 転 売 自 体 が 難 し い の で 手 を 出 さ な い の が 賢 明 で あ る 。 こ う い う 固 い 方 法 は 大 儲 け の 可 能 性 は 少 な い が 失 敗 の 危 険 性 も 少 な い 。 退 職 金 の

運 用 を 検 討 す る 定 年 退 職 者 に は 参 考 に な ろ う 。 競 売 物 件 の 入 札 希 望 者 は 以 上 の 点 に 注 意 し な け れ ば い け な い 。 競 売 物 件 の 最 低 売 却 価 格 は 市 場 価 格 の 六-七 割 程 度 が 上 限 と い わ れ る 。 素 人 で も う ま く 入 札 し た ら 市 場 価 格 よ り も 相 当 割 安 で 収 益 物 件 が 手 に 入 る の で 、 私 的 年 金 フ ァ ン ド と し て の 利 回 り は 実 に 魅 力 的 で あ る 。 と こ ろ で 、 競 落 し た 物 件 の 占 有 者 が 賃 借 人 の 場 合 は 新 た に 賃 貸 借 契 約 を 締 結 す る 必 要 が あ る し 、 債 務 者 や そ の 家 族 が 占 有 し て い る 場 合 は 立 ち 退 き ま た は 賃 貸 借 の い ず れ か の 方 法 で 処 理 す る 必 要 が あ る 。 マ ン シ ョ ン の 場 合 は 区 分 所 有 法 に よ り 、 前 の 所 有 者 が 滞 納 し て い た 管 理 費 、 補 修 積 立 金 、 水 道 料 を 管 理 組 合 に 弁 済 し な け れ ば な ら な い し 、 賃 借 人 が 前 の 賃 貸 人 に 預 け た 保 証 金 の う ち 敷 引 き 分 を 控 除 し た 金 額 の 返 還 義 務 を 継 承 し な け れ ば な ら な い 。 物 件 が 空 室 で あ れ ば 少 し で も 良 い 条 件 で 賃 貸 す る た め に 費 用 を か け て 室 内 の 改 装 も し な け れ ば な ら な い 。 そ の 際 不 動 産 業 者 に 賃 貸 の 客 付 け を し て も ら え ば 媒 介 手 数 料 も か か る 。 平 成 六 年 度 の 固 定 資 産 評 価 額 の 大 幅 な 引 き 上 げ が 原 因 で 登 録 免 許 税 や 不 動 産 所 得 税 は べ ら ぼ う に 高 い 。 こ の よ う に 競 売 物 件 は 落 札 し た 後 も 大 変 で あ る 。 投 資 目 的 で 取 得 し た の で あ る か ら 、 購 入 価 格 と 諸 費 用 の 合 計 で 年 間 賃 料 を 割 っ た 利 回 り が 一 ポ イ ン ト で も 高 い こ と を 軸 に 判 断 す る こ と が 重 要 で あ る 。 9 競 売 収 益 物 件-そ の 四 -繰 り 返 し に な る が 、 競 売 物 件 の 特 に 大 切 な 要 点 は 以 下 の 通 り で あ る 。 立 地 条 件 が 良 い こ と 、 つ ま り 利 便 性 の 高 い 場 所 に あ る こ と 。 私 見 で は 、 人 口 の 集 中 し た 京 浜 や 京 阪 神 等 の よ う な 賃 貸 需 要 の 多 い 場 所 が 最 適 で あ る 。 批 判 は あ る が 先 高 期 待 も 持 て る か ら で あ る 。 次 に 、 占 有 者 が い な い か 、 い て も 悪 質 私 的 年 金 -再 び フ ァ ン ド の 有 利 性 に つ い て

-密 教 文 化 で な い こ と 。 占 有 者 が 賃 貸 人 の 場 合 過 去 の 賃 料 の 納 入 状 況 が 優 良 で あ る こ と 。 最 低 売 却 価 格 が 激 安 で も 暴 力 団 関 係 者 が 占 有 し て い た ら 大 変 な の で 、 値 ぼ れ 買 い は 禁 物 で あ る 。 現 況 調 査 報 告 書 に は 占 有 者 の 賃 貸 借 関 係 に つ い て 詳 し く 書 い て あ る し 、 評 価 書 に 付 い て い る 登 記 簿 謄 本 の 所 有 権 や 所 有 権 以 外 の 権 利 の 記 載 内 容 に よ っ て 物 件 の 性 格 は か な り 詳 し く 知 る こ と が で き る し 、 物 件 の イ メ ー ジ は 建 物 間 取 り 図 面 、 住 宅 地 図 、 写 真 等 で 大 体 は わ か る が 物 件 を 直 に 下 見 す る 必 要 が あ る 。 そ こ で 、 前 記 の 最 低 売 却 価 格 六 四 〇 万 円 の 物 件 を 六 五 〇 万 一 、 ○ ○ ○ 円 で 入 札 し た ケ ー ス を 詳 し く 紹 介 し よ う 。 こ の 物 件 の 場 合 、 登 記 簿 上 は 債 務 者 と 所 有 者 が 異 な っ て い る 。 賃 貸 人 は 転 貸 人 と 思 わ れ る 。 転 貸 人 と 所 有 者 の 関 係 は 不 明 で あ る 。 占 有 者 の 賃 借 人 は 、 賃 料 月 額 五 万 円 、 賃 借 人 本 人 別 納 の 管 理 費 二 、 六 〇 〇 円 、 修 繕 積 立 金 三 、 二 二 〇 円 、 月 額 計 五 八 二 〇 円 、 や 水 道 代 の 滞 納 は 一 切 無 い 。 管 理 費 等 は 賃 借 人 の 銀 行 口 座 か ら 自 動 引 き 落 し さ れ て い る 。 と こ ろ が 現 賃 借 人 の 前 の 悪 質 な 賃 借 人 時 代 の 管 理 費 、 修 繕 積 立 金 お よ び 水 道 代 の 平 成 七 年 二 月 二 日 現 在 の 滞 納 分 の 合 計 が 一 一 万 八 、 五 三 〇 円 あ る 。 競 落 人 は こ の 滞 納 分 を 早 急 に 管 理 組 合 に 納 入 し な け れ ば な ら な い 。 物 件 の 取 得 の 際 に は 登 録 免 許 税 が 固 定 資 産 評 価 額 の 一 、 ○ ○ ○ 分 の 五 〇 か か る 。 平 成 六 年 度 に 固 定 資 産 評 価 額 が 大 幅 に 引 き 上 げ ら れ た こ と は す で に 述 べ た が 、 こ の マ ン シ ョ ン の 場 合 、 四 七 〇 坪 あ ま り の 敷 地 の 評 価 額 は 、 前 記 の 同 じ マ ン シ ョ ン の 部 屋 が 三 、 三 〇 〇 万 円 で 取 り 引 き さ れ た 平 成 二 年 時 点 の 固 定 資 産 評 価 額 約 四 億 四 、 七 八 ○ 万 円 の 何 と 十 倍 超 の 約 四 七 億 円 で あ る 。 土 地 の 評 価 額 (約 四 七 億 円 の 九 一 〇 、 六 〇 六 分 の 一 、 八 五 〇 ⋮ 敷 地 権 の 割 合) 約 九 五 七 万 円 と 家 屋 の 評 価 額 一 、 七 五 二 、 ○ ○ ○ 円 に か か る 登 録 免 許 税 は 、 土 地 の 課 税 標 準 が 評 価 額 の 四 割 (家 屋 は 一 〇 〇 %) と い う 軽 減 措 置 が 取 ら れ て い る に し て も 三 、 三 〇 〇 万 円 の 物 件 の ほ ぼ 二 倍 の 二 八 万 円 強 で あ っ た 。 更 に 、 課 税 標 準 ( 宅 地 の 場 合 、 固 定 資 産 評 価