投資法人の特徴と戦略 本投資法人の特徴 オフィスビル特化型 REIT オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使 東京主要 5 区に注力した REIT 需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資 オフィスビル 100.0% 地方主要都市 3.2% 首都圏 8.3% 東京主要 5 区 88.5% 取得価格

2

Ⅰ. 投資法人の概要

目 次

Ⅰ.

Ⅱ.

Ⅲ.

Ⅳ.

Ⅴ.

Ⅵ.

Ⅶ.

Ⅷ.

Ⅸ.

Ⅹ.

資産運用報告

… ……… 18

貸借対照表

… ……… 38

損益計算書

… ……… 40

投資主資本等変動計算書

… ……… 41

注記表

……… 42

金銭の分配に係る計算書

… ……… 54

独立監査人の監査報告書

… ……… 55

キャッシュ・フロー計算書［参考情報］

………… 56

投資主インフォメーション

… ……… 58

投資法人の概要

投資主の皆様へ……… 2 投資法人の特徴と戦略… ……… 3 決算・運用ハイライト… ……… 4 保有資産の概要［ポートフォリオ一覧］… ……… 5 保有資産の概要［ポートフォリオの分布］… ……… 6 内部成長への取組み… ……… 8 外部成長への取組み… ……… 12 財務状況……… 16 資産運用会社の概要… ……… 17

大和証券オフィス投資法人 執行役員　

大村 信明

投資主の皆様へ

　平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人の2016年5月期（第21期）の営業収益は12,363百万円、営業利益は6,108百万円、1口当たり分配金

は2015年11月期（第20期）を820円上回る10,508円となりました。

　

決算･運用ハイライトは4ページ　

　2016年5月期末の平均契約賃料は、前期末比+367円の19,105円と、3期連続の上昇となりました。賃料改定に

より、月額契約賃料は前期末比+13百万円、平均月額賃料増減率は7.2％となりました。テナントの入退去により、月

額契約賃料は前期末比で差引+9百万円、またテナントの入替により、平均月額賃料増額率は2.6％となりました。稼働

率は前期末比0.4％ポイント改善し、98.7％となりました。引き続き、

「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主義

により、持続的な内部成長を実現します。

　

内部成長の詳細は8ページ

　2016年5月期は、

「日廣ビル」、

「キリン日本橋ビル」の2物件（取得価格総額：21,890百万円）を取得し、

「Ｄａｉｗ

ａ渋谷道玄坂ビル」、

「Ｄａｉｗａ南船場ビル」の2物件（譲渡価格総額：9,720百万円）を譲渡することで、資産の入替

によるポートフォリオの質を向上させました。また、

「平和東日本橋ビル」、

「スクエア代官山ビル」、

「新宿ウエストビル」、

「荻窪TMビル」

（取得価格総額：13,392百万円） を、2016年7月実施の公募増資に

より取得しました。今後も東京主要5区を中心に厳選したオフィス物件を取得し、

ポートフォリオの価値向上を図ります。

　

外部成長の詳細は12ページ　

　財務関連におきましては、長期の借入を行い、返済期限の分散化を推進しまし

た。引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を図りながら、更なる財務体

質の強化に努めてまいります。　

財務状況の詳細は16ページ

　今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標

として、巡航EPS（物件売却益を控除した1口当たり当期純利益）を成

長させ、増資等による投資余力を活かし、継続的な成長を目指してま

いります。

　投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申

し上げます。

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3

Ⅰ. 投資法人の概要

1口当たり分配金

（注）右記予想分配金は、一定の前提条件の下に 算出したもので、状況の変化等により変 動する可能性があります。また、本予想 は分配金の額を保証するものではありま せん。

2016

年

5

月期

（第

21

期）

10,508

_円

（実績）

2016

年

11

月期

（第

22

期）

10,550

_円

（予想）

2017

年

5

月期

（第

23

期）

10,560

_円

（予想）

投資法人の特徴と戦略

（億円） 0 5,000 1,000 2,000 3,000 4,000

　　　　堅実な成長への取組み

・物件取得の継続 資産規模5,000億円の達成 ・取得余力の活用 中長期的な総資産有利子負債比率 の上限範囲40%～50%

　　　 安定的な収益基盤の確立

・物件運営の取組み “凡事徹底”の継続 徹底した現場主義 テナントリレーションを更に強化 ・物件価値の維持向上 不動産管理会社との連携強化による テナントニーズの取込み 戦略的リニューアルとテナント 誘致 ・財務の取組み 借入年限の長期化と返済期日の分散 を図ることで、 リファイナンスリス クを低減 2014年 5月期 2015年5月期

3,875

2016年 5月期 増資後公募

物件を厳選し、競争力を

有する物件に投資

2014年 11月期 中期目標

5,000

3,640

4,457

4,583

4,677

2015年 11月期

4,132

成長戦略

オフィスビル特化型REIT

オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使

東京主要5区に注力したREIT

需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資

東京主要5区

88.5

%

地方主要都市

3.2

%

首都圏

8.3

%

取得価格ベース オフィスビル

100.0

%

本投資法人の特徴

（注）上記グラフの比率はいずれも2016年7月21日時点の数値です。 010_9891622602808.indd 3 2016/07/28 14:23:32

4

決算・運用ハイライト

内部成長の進展により、分配金は着実に成長

（注） 2016年５月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(164百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 2014年5月期 （第 17 期） 2014年11月期 （第 18 期） 2015年5月期 （第 19 期） 2015年11月期 （第 20 期） 2016年5月期 （第 21 期） 営業収益（百万円） 8,587 9,763 10,387 11,837 12,363 営業利益（百万円） 3,760 4,438 4,770 5,614 6,108 経常利益（百万円） 3,005 3,642 4,032 4,689 5,326 当期純利益（百万円） 3,016 3,641 4,031 4,688 5,250 発行済投資口数（口） 395,798 441,000 441,000 484,000 484,000 1口当たり純資産額（円） 509,490 504,746 505,566 511,777 511,818 1口当たり分配金（円） 7,621 8,256 9,142 9,688 10,508 総資産額（百万円） 380,723 399,555 432,232 460,705 476,690 総資産有利子負債比率（％） 43.0 40.2 44.3 41.7 43.3 投資物件数（件） 44 46 47 50 50 資産規模（億円） 3,640 3,875 4,132 4,457 4,583 総賃貸可能面積（㎡） 259,381.62 286,088.89 288,833.07 325,313.01 328,027.44 期末稼働率（％） 96.4 97.2 97.3 98.3 98.7

■

営業収益の推移

■

営業利益の推移

2014年 5月期 2014年11月期 2014年5月期 2014年11月期 0 （百万円） 0 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 （百万円） （百万円）

■

当期純利益の推移

■

1口当たり分配金（予想・実績）の推移

■

賃料収入の推移

2014年 5月期 0 2,000 6,000 （百万円） 4,000 8,587 9,763 3,760 4,438 2014年 11月期 3,016 3,641 2015年 5月期 2015年5月期 10,387 4,770 2015年 11月期 5,614 2015年 5月期 4,031 2015年 11月期 11,837 2015年 11月期 4,688 2016年 5月期 6,108 2016年 5月期 12,363 2016年 5月期 5,250 1年前予想 外部成長（取得・売却物件翌期純増分）（注1） 外部成長（取得・売却物件期中寄与分）（注2） 内部成長（既存物件賃料増減） 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 （円） 12,000 2013年 11月期 2014年5月期 2014年11月期 2015年5月期 2015年11月期 2012年 5月期 2012年11月期 2013年5月期 2013年11月期 2014年5月期 2016年11月期 2017年5月期 半年前予想 分配金実績 4,850 4,850 5,107 5,350 5,500 5,986 5,500 6,250 6,542 6,550 7,200 7,478 7,300 7,540 7,621 2014年 11月期 7,570 7,820 8,256 2015年 5月期 8,328 8,700 9,142 2015年 11月期 9,000 9,350 9,688 2016年 5月期 9,750 9,850 10,508 9,900 10,550 10,560 190 347 77 215 148 176 64 349 511 282 267 839 2016年 5月期 115 –55 261 6 （注1）前期取得物件が通期寄与 したことによる賃料・共 益費収入の対前期比増額 分から前期売却物件の前 期における賃料・共益費 収入を控除した額。 （注2）当期取得物件による当期 における賃料・共益費収 入の増額分から当期売却 物件による当期における 賃料・共益費収入の減少 分を控除した額。 4,000 7,000 10,000 13,000 0 3,000 5,000 7,000 154 27 010_9891622602808.indd 4 2016/07/28 14:23:32

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Ⅰ. 投資法人の概要 （2016年7月21日時点） （注1） 「東京主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。 「首都圏」とは、東京都（東京主要5区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。 （注2）賃賃貸可能面積は、2016年5月31日現在のものを記載しています。 （注3） 構造の略は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。 （注4）期末算定価格は、「平和東日本橋ビル」は2016年４月30日時点、「スクエア代官山ビル」は2016年6月１日時点、「新宿ウエストビル」及び「荻窪ＴＭビル」は 2016年7月１日時点、その他の物件は2016年5月期末（第21期末）を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。 （注5） 「新宿マインズタワー」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。 上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当する面積を記載しています。 物件名 所在地 賃貸可能面積（㎡） （注2） 構造階数 （注3） 竣工年月 大規模 修繕 実施年 取得価格 期末算定 価格（百万円） （注4） 所有形態 _PML （％） 百万円 比率_(%) 土地 建物 東京主要5区（注1） 1 Daiwa銀座ビル 東京都中央区銀座 8,175.26 SRC B3/12F 1963年7月 2003年 14,100 3.0 16,300 所有権・賃借権 所有権 4.53 2 Daiwa銀座アネックス 東京都中央区銀座 2,032.11 SRC B3/8F 1972年8月 2003年 3,050 0.7 3,440 所有権 所有権 3.97 3 Daiwa芝浦ビル 東京都港区芝浦 9,619.67 SRC B1/12F 1987年10月 8,265 1.8 7,520 所有権 所有権 3.82 4 Daiwa南青山ビル 東京都港区南青山 2,715.54 S・SRC B2/5F 1990年9月 4,550 1.0 4,360 所有権 所有権 9.19 5 Daiwa 猿楽町ビル 東京都千代田区猿楽町 3,657.43 SRC 8F 1985年6月 3,190 0.7 3,340 所有権 所有権 7.14 6 Daiwa Ａ浜松町ビル 東京都港区浜松町 3,663.38 SRC B2/10F 1993年7月 2,865 0.6 3,320 所有権 区分所有権 3.79 7 Daiwa 神宮前ビル 東京都渋谷区神宮前 2,198.61 RC B1/4F 1997年12月 2,800 0.6 2,290 所有権 所有権 13.33 8 Daiwa 芝大門ビル 東京都港区芝大門 2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月 2,578 0.6 2,900 所有権 所有権 3.72 9 Daiwa 三崎町ビル 東京都千代田区三崎町 2,137.53 S 8F 1996年7月 2,346 0.5 2,680 所有権 所有権 4.24 10Daiwa 新橋 510 ビル 東京都港区新橋 2,641.56 SRC B1/8F 1974年4月 2006年 2,080 0.4 2,430 所有権 所有権 5.51 11Daiwa 築地駅前ビル 東京都中央区築地 2,659.59 SRC 10F 1996年1月 1,560 0.3 1,590 所有権 所有権 4.23 12Daiwa 築地ビル 東京都中央区築地 1,487.82 SRC B1/7F 1990年1月 1,240 0.3 1,390 所有権 所有権 4.98 13Daiwa 月島ビル 東京都中央区月島 8,426.85 S 5F 1996年7月 7,840 1.7 9,170 所有権 所有権 4.87 14Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町 2,850.81 SRC B2/7F 1993年4月 2,520 0.5 2,510 所有権 所有権 4.68 15Daiwa 麻布台ビル 東京都港区麻布台 1,697.88 SRC B2/9F 1984年4月 1,600 0.3 1,830 所有権 所有権 6.64 16Daiwa 京橋ビル 東京都中央区八丁堀 3,265.83 SRC B1/8F 1974年10月 2005年 3,460 0.7 3,270 所有権 区分所有（100％） 4.51 17Daiwa 麹町 4 丁目ビル 東京都千代田区麹町 2,690.90 SRC B2/9F 1987年10月 2,910 0.6 2,690 所有権 区分所有（100％） 6.19 18Daiwa 御成門ビル 東京都港区新橋 11,614.92 SRC 9F 1973年4月 2003年 13,860 3.0 13,100 所有権 区分所有（100％） 3.89 19新宿マインズタワー（注5）_{東京都渋谷区代々木} 45,543.97 S・SRC B3/34F 1995年9月 133,800 28.6 119,000所有権（共有）所有権（共有） 2.03 20SHIBUYA　EDGE 東京都渋谷区宇田川町 2,480.65 RC B1/9F 2006年8月 5,900 1.3 4,750 所有権 所有権 1.56 21Daiwa 小伝馬町ビル 東京都中央区日本橋大伝馬町 2,379.31 SRC 8F 1985年3月 2,460 0.5 2,110 所有権・賃借権 所有権 4.19 22Daiwa 神保町ビル 東京都千代田区神田神保町 3,164.26 S B1/8F 1997年3月 4,150 0.9 3,340 所有権 所有権 5.05 23Daiwa 西新橋ビル 東京都港区西新橋 4,815.84 SRC B1/10F 1993年7月 5,000 1.1 5,510 所有権 所有権 3.76 24大和茅場町ビル 東京都中央区日本橋茅場町 5,899.11 S・SRC B1/8F 2010年4月 5,600 1.2 7,570 所有権 所有権 4.50 25Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町 2,889.34 S 9F 2010年2月 3,550 0.8 4,500 所有権 所有権 5.33 26Ｅ・スペースタワー 東京都渋谷区円山町 13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月 24,000 5.1 32,500 所有権 所有権 3.11 27Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町 2,143.08 S 8F 2010年5月 1,721 0.4 2,190 所有権 所有権 3.80 28新四ｃｕ r ｕｍｕビル 東京都新宿区新宿 6,751.31 S・RC B2/11F 2012年1月 9,650 2.1 12,600 敷地権 区分所有（100％） 4.44 29Daiwa 赤坂ビル 東京都港区赤坂 8,739.17 SRC B2/7F 1990年9月 9,200 2.0 12,500 所有権 所有権 7.14 30Daiwa 渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷 6,327.95 S B1/12F 1988年12月 7,000 1.5 8,580 所有権 所有権 5.64 31麻布グリーンテラス 東京都港区南麻布 13,234.39 S・RC B1/6F 2009年9月 14,000 3.0 15,700 所有権 所有権 2.67 32Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿 2,885.64 SRC B1/9F 1997年12月 4,135 0.9 5,300 所有権 所有権 2.44 33ラクアス東新宿 東京都新宿区大久保 7,498.33 S10F 2010年8月 8,450 1.8 10,100 所有権 区分所有（100％） 4.46 34コンセプト青山 東京都渋谷区神宮前 4,421.79 S・RC B1/7F 2001年11月 9,800 2.1 11,400 所有権 所有権 4.42 35神泉プレイス 東京都渋谷区神泉町 2,811.35 RC B1/9F 2001年9月 4,800 1.0 6,150 所有権 所有権 6.21 36グラスシティ渋谷 東京都渋谷区南平台町 8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月 16,000 3.4 17,500 所有権 所有権 1.61 37リバーゲート 東京都中央区日本橋箱崎町 32,063.06 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月 28,000 6.0 29,900 所有権 所有権 1.76 38Daiwa八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀 2,622.42 S・SRC B1/10F 2006年2月 2,871 0.6 3,130 所有権 所有権 5.89 39Daiwa八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀 1,723.15 SRC B1/9F 1996年2月 1,647 0.4 1,750 所有権 所有権 7.03 40日廣ビル 東京都新宿区西新宿 6,967.61 SRC・RC・S B2/11F 1991年8月 13,710 2.9 14,400 所有権 所有権 4.32 41キリン日本橋ビル 東京都中央区日本橋小網町 5,630.17 S・SRC 7F 1999年2月 8,180 1.7 8,220 所有権 所有権 5.76 42平和東日本橋ビル 東京都中央区東日本橋 5,015.88 S 7F 2008年3月 6,370 1.4 6,450 所有権 所有権 4.37 43スクエア代官山ビル 東京都渋谷区代官山町 1,588.35 S 6F 2001年3月 2,280 0.5 2,420 所有権 所有権 6.21 44新宿ウエストビル 東京都新宿区西新宿 1,196.89 RC 4F 1989年3月 942 0.2 1,140 所有権 所有権 8.28 小　計 275,242.79 414,030 88.5 432,840 首都圏（注 1） 45Daiwa 東池袋ビル 東京都豊島区東池袋 4,461.47 SRC・S B1/9F 1993年6月 2,958 0.6 3,580 所有権 所有権 3.55 46Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川 6,548.17 SRC B1/11F 1991年7月 7,710 1.6 5,870 所有権 所有権 7.19 47Daiwa 大崎 3 丁目ビル 東京都品川区大崎 1,786.06 S・RC B1/6F 2007年9月 1,650 0.4 2,270 所有権 所有権 6.14 48Daiwa 上大岡ビル 神奈川県横浜市港南区上大岡西 2,630.30 S・SRC B3/7F 2011年5月 2,000 0.4 2,470 所有権 所有権 6.29 49インテグラルタワー 東京都杉並区上荻 17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月 15,220 3.3 18,100 所有権 所有権 1.18 50目黒プレイスタワー 東京都目黒区目黒 3,519.50 S・SRC B2/14F 2009年7月 5,600 1.2 6,290 所有権 所有権 1.68 51荻窪 TM ビル 東京都杉並区荻窪 3,849.63 SRC B1/7F 1990年11月 3,800 0.8 4,230 所有権 区分所有（100％） 6.41 小　計 40,573.27 38,938 8.3 42,810 地方主要都市（注 1） 52Daiwa 名駅ビル 愛知県名古屋市中村区名駅南 7,461.90 S 12F 2007年12月 5,300 1.1 7,320 所有権 所有権 10.31 53北浜グランドビル 大阪府大阪市中央区淡路町 13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月 9,481 2.0 11,300 所有権 所有権 3.48 小　計 20,979.52 14,781 3.2 18,620 合　計 336,795.58 467,749 100.0 494,270

保有資産の概要

［ポートフォリオ一覧］

010_9891622602808.indd 5 2016/07/28 14:23:32

品川区

豊島区

杉並区

4 8 6 3 23 29 45 49 51 47 46 17 25 22 5 1 2 12 13 11 16 24 21 27 ₁₄ 42 37 9 20 19 40 44 33 28 26 35 ₃₆ 50 18 15 31 30 43 32 7 34 10 3938 41

新宿区

中央区

港区

千代田区

渋谷区

新宿駅 新宿駅 四ッ谷駅 九段下駅 水 水道橋駅 浅草駅 押上駅 銀座駅 月島駅 銀座駅 八丁堀駅 八丁堀駅 大手町駅 日本橋駅 人形町駅 水天宮前駅 水天宮前駅 日比谷駅 赤坂見附駅 東新宿駅 赤坂駅 赤坂駅 青山 一丁目駅 表参道駅 外苑前駅 中目黒駅 東急東横線 東急田園都市線 芝公園駅 池袋駅 池袋駅 中野駅 方南町 荻窪駅 渋谷駅 渋谷駅 恵比寿駅 目黒駅 大崎駅 品川駅 新橋駅 新橋駅 東京駅 錦糸町駅 秋葉原駅 大手町駅 日本橋駅 日比谷駅 虎ノ門駅 総武線 京葉線 山手線 埼京線 中央線 日比谷線 東京メトロ JR 銀座線 丸ノ内線 半蔵門線 東西線 千代田線 有楽町線 副都心線 南北線 浅草線 都営地下鉄 大江戸線 新宿線 三田線 横須賀線・ 総武線快速 最重点投資エリア・ 東京主要5区 重点投資エリア・ 首都圏 地方主要都市

53

52

48

6

保有資産の概要

［ポートフォリオの分布］

東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）に投資を集中

Daiwa芝浦ビル 3 Daiwa神宮前ビル 7 45Daiwa東池袋ビル Daiwa芝大門ビル 8 E・スペースタワー 26 インテグラルタワー 49 荻窪TMビル 51 目黒プレイスタワー 50 Daiwa御成門ビル 18 Daiwa南青山ビル 4 新宿マインズタワー 19 Daiwa新橋510ビル 10 Daiwa西新橋ビル 23 DaiwaA浜松町ビル 6 SHIBUYA　EDGE 20 Daiwa麻布台ビル 15 麻布グリーンテラス 31 Daiwa渋谷宮益坂ビル 30 グラスシティ渋谷 36 43スクエア代官山ビル Daiwa赤坂ビル 29

港区

渋谷区

新四ｃｕrｕｍｕビル 28 33ラクアス東新宿 40日廣ビル 44新宿ウエストビル

新宿区

Daiwa恵比寿4丁目ビル 32 神泉プレイス 35 コンセプト青山 34 010_9891622602808.indd 6 2016/07/28 14:23:34

品川区

豊島区

杉並区

4 8 6 3 23 29 45 49 51 47 46 17 25 22 5 1 2 12 13 11 16 24 21 27 ₁₄ 42 37 9 20 19 40 44 33 28 26 35 ₃₆ 50 18 15 31 30 43 32 7 34 10 3938 41

新宿区

中央区

港区

千代田区

渋谷区

新宿駅 新宿駅 四ッ谷駅 九段下駅 水 水道橋駅 浅草駅 押上駅 銀座駅 月島駅 銀座駅 八丁堀駅 八丁堀駅 大手町駅 日本橋駅 人形町駅 水天宮前駅 水天宮前駅 日比谷駅 赤坂見附駅 東新宿駅 赤坂駅 赤坂駅 青山 一丁目駅 表参道駅 外苑前駅 中目黒駅 東急東横線 東急田園都市線 芝公園駅 池袋駅 池袋駅 中野駅 方南町 荻窪駅 渋谷駅 渋谷駅 恵比寿駅 目黒駅 大崎駅 品川駅 新橋駅 新橋駅 東京駅 錦糸町駅 秋葉原駅 大手町駅 日本橋駅 日比谷駅 虎ノ門駅 総武線 京葉線 山手線 埼京線 中央線 日比谷線 東京メトロ JR 銀座線 丸ノ内線 半蔵門線 東西線 千代田線 有楽町線 副都心線 南北線 浅草線 都営地下鉄 大江戸線 新宿線 三田線 横須賀線・ 総武線快速 最重点投資エリア・ 東京主要5区 重点投資エリア・ 首都圏 地方主要都市

53

52

48

7

Ⅰ. 投資法人の概要 （2016年7月21日時点） Daiwa猿楽町ビル 5 Daiwa銀座ビル 1 Daiwa麹町4丁目ビル 17 北浜グランドビル 53 Daiwa品川Northビル 46 Daiwa三崎町ビル 9 Daiwa銀座アネックス 2 Daiwa神保町ビル 22 Daiwa上大岡ビル 48 Daiwa神保町3丁目ビル 25 Daiwa名駅ビル 52 Daiwa大崎3丁目ビル 47 Daiwa京橋ビル 16 Daiwa八丁堀駅前ビル西館 39 平和東日本橋ビル 42 Daiwa築地駅前ビル 11 12Daiwa築地ビル 13Daiwa月島ビル Daiwa日本橋堀留町ビル 14 Daiwa八丁堀駅前ビル 38 キリン日本橋ビル 41 Daiwa小伝馬町ビル 21 24大和茅場町ビル Daiwa日本橋本石町ビル 27 リバーゲート 37

千代田区

中央区

010_9891622602808.indd 7 2016/07/28 14:23:36

8

内部成長への取組み

テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる

01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 既存ビル平均賃料(左軸) 既存ビル空室率(右軸) (％) (円/坪) (坪) (%) 新規供給面積 新規需要面積 空室率 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 0.0 1.5 3.0 4.5 6.0 7.5 9.0 予測値 01 年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年 20年 3.66 17,881

オフィス市場の動向

空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料にも回復の兆しが見られます。

■

東京のオフィスビルの賃貸市場状況

■

東京23区の需給バランスの推移

（出所） 三鬼商事 （出所） CBRE オフィスマーケット中期予測（2016年〜 2020年）

■

期末稼働率の推移

■

入退居率推移*

稼働率（実績） 予想稼働率 予想稼働率（2016年1月開示時点） 85.0 90.0 95.0 100.0(％) 　　　 2009 5 11 　　　 2010 5 11 97.7 85.7 95.9 95.4 92.4 96.4 95.0 96.3 96.497.2 97.3 97.5 96.5 98.3 98.3 98.7 97.3 94.3 92.8 　　　 2011 5 11 　　　 2012 5 （期末） 　　　 2013 5 11 11 　　　 2014 5 11 　　　 2015 5 11 　　　 2016 5 11 2017 5 （％） 退去率（予想） 退去率 入居率（予想） 入居率 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 3.9 -3.9 7.2 -12.0 -14.7 -3.4-3.9 -5.9 -7.3 -6.3 -5.3 -2.8 -6.1 -5.7 -2.4 -1.7 -1.6_-3.4-2.3 7.4 3.2 3.3 9.8 8.2 5.7 4.4 6.1 6.2 2.0 4.3 1.8 2.3 2.1 13.4 　　　 2009 5 11 　　　 2010 5 11 　　　 2011 5 11 　　　 2012 5 （期末） 　　　 2013 5 11 11 　　　 2014 5 11 　　　 2015 5 11 　　　 2016 5 11 2017 5 *賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移

賃貸事業の状況

■

契約賃料と賃料単価指数の推移（月額）

■

前期末比月額契約賃料*の増減

(注)16年5月期における既存48物件の契約賃料は19,132円（前期比193円増） * 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの ** 賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を09/5期末を100として指数化したもの *月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に調整済み。 (円/坪) 契約賃料* 賃料単価指数 （前期比、右軸）** 12,000 15,000 18,000 21,000 24,000 27,000 30,000 40 50 60 70 80 90 100 78.52 78.06 18,674 17,799 79.53 78.85 18,738 19,105 2007 11 　　　 2008 5 11 　　　 2009 5 11 　　　 2010 5 （期末） 　　　 2011 5 11 11 　　　 2012 5 11 　　　 2013 5 11 　　　 2014 5 11 　　　 2015 5 11 2016 5 （百万円） 15/11期末 月額契約賃料 月額契約賃料16/5期末

1,803

1,600 1,650 1,700 1,750 1,800 1,850 1,900 1,950

+13

+36

+75

–37

1,863

–26

–0

賃料改定 による増加 テナント 新規入居 による増加 賃料改定 による減少 テナント 解約による 減少 新規物件取得 による増加 物件譲渡 による減少 010_9891622602808.indd 8 2016/07/28 14:23:36

9

Ⅰ. 投資法人の概要

契約更新の状況

■

契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の増額

■

契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移

■

テナント新規入居における月額賃料増減額及び

　増減率(同区画従前賃料比)の推移

■

更新対象テナント（区画）の賃料増額・減額率推移

■

2016年5月期（第21期）以降の契約満了面積

　

（賃貸面積ベース）

* 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマスター リース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉により増 額となります。 （注）「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナント、「前 テナント」とは、新規テナントが賃貸借契約を締結した同区画において、新規テ ナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいいます。 （注1）「契約更新」は、各期中に賃貸借契約が更新された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額から更新前の月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料 の純増額の合計を記載しています。 （注2）「テナント新規入居」は、各期中に新たなテナントと賃貸借契約が締結された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額からその直前に入居していたテナントとの賃 貸借契約における月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料の純増額の合計を記載しています。 （注3）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。 （注4）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における当期純利益で除して小数第２位を四捨五入して算出しています。 （注1）「増額率」及び「減額率」は、各期において更新時期が到来し、更新の合意に至っ た各賃貸借契約における更新前の契約賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれ ぞれの単純平均値を小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注2）「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の 合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数第2位を四捨五入して記載 しています。 （注）2016年5月期については、2015年11月末の賃貸面積319,855.26㎡に対し て、2016年5月期中に契約更新があった契約面積の比率を記載し、2016年 11月期以降については、2016年5月末の賃貸面積323,776.16㎡に対して、 各期中に賃貸借契約期間が満了する契約面積の比率をそれぞれ記載しています。 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 （%） 15/5期 減額 増額 維持 解約 14/11期 14/5期 13/11期 13/5期 12/11期 12/5期 0.0 26.5 8.6 66.7 19.9 4.8 8.5 10.0 14.4 3.1 18.9 0.0 40.6 0.8 54.6 4.0 67.3 13.8 70.3 12.3 4.6 77.1 8.2 7.9* 14.1* 57.4 12.1 70.8 2.7 15/11期 16/5期 0.0 37.5 61.1 1.4 0.2 49.0 50.1 0.7 （千円） （%） 2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 0.0 7.5 15.0 22.5 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 32,188 9.8 14.0 2.6 35,345 46,142 52,580 29,203 29,970 増減率（右軸） 前テナント（左軸） 新規テナント（左軸） （％） 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 19.1 16.9 24.0 18.6 19.8 予定 0 5.0 10.0 15.0 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 (%) 0.0 4.5 2.5 5.0 9.8 5.2 -22.7 -7.0 _-10.2 -7.0 -4.9 -5.1 0.0 9.0 7.2 0.0 -22.7 -5.2 _-6.5 1.0 4.3 5.2 12/11期 13/5期 13/11期 14/5期 14/11期 15/5期 15/11期 16/5期 9.0 7.3 増額率 減額率 賃料増減率 契約更新（注1） (千円/月) テナント 新規入居（注2） (千円/月) 合計 (千円/月) 賃料増額分(6 ヶ月換算)の 賃料・共益費収入に 対する比率（注3） 賃料増額分(6 ヶ月換算)の 当期純利益に 対する比率（注4） 2015年5月期(第19期) 5,862 3,157 9,020 0.7％ 1.5％ 2015年11月期(第20期) 7,938 6,438 14,376 1.0％ 2.1％ 2016年5月期(第21期) 13,479 766 14,246 0.8％ 1.8％ 010_9891622602808.indd 9 2016/07/28 14:23:36

10

内部成長への取組み

凡事徹底

多様な内部成長戦略

「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 多様な内部成長戦略を駆使して更なる内部成長を目指します。

物件ポテンシャルの引き出し

将来の稼働率向上が見込める低稼働物件を

戦略的に取得し、短期間のうちに稼働率を

向上させることでバリューアップを実現

戦略的リニューアルによる価値向上

通常の修繕のみならず、テナントの

利便性及び満足度向上に繋がる

リニューアルを戦略的に実施

効果的なテナント誘致

立地、面積、設備、既存テナント等、

個々の物件が有する条件を勘案し、

テナントを誘致することで物件の資産価値を向上

賃料増額の実現

好調なオフィスマーケットを背景に、

新規テナント候補のニーズを的確に把握し

交渉することで賃料増額を実現

2011年5月期（第11期）から2016 年5月期（第21期）の間に、本投資 法人の保有物件のうち右記26物件 における新規テナントとの賃貸借契 約で賃料増額を実現。 行動指針

新四curumuビル

取得時稼働率

52.6%

（2013年9月12日時点） ▼ 直近稼働率（注）

100.0

_%

（注）2016年5月末時点

Daiwa赤坂ビル

従来の繁華街を経由するエントランスに加 え、オフィスワーカーや来訪者に落ち着い たビジネス環境を提供する新たなエントラ ンスを設置。 ▼ 駅から徒歩1分と更に至近となり、物件の 利便性を向上させ、テナント満足度の向上、 物件の稼働率の安定を実現。

Daiwa銀座ビル

銀座みゆき通りとコリドー街に面 した立地に即した来客型テナント の誘致により、店舗間の相乗効果 による顧客数増加を実現。 モンロワール_{兵庫(特に神戸)及び大阪を中心に店} 舗展開している高級チョコレート店 （注）資産運用部の体制は2016年5月31日現在のものです。 資産運用部 ・リーシング：広範かつ正確なリーシング情報の収集 ・テナントリレーション：テナントとのコミュニケーションを重視 ・エンジニアリング：工事計画の検証、環境対応 コンストラクション・ マネジメント・チーム

2

名 運用企画 チーム

3

名 ヘルスケア 運用チーム レジデンシャル 運用チーム オフィス運用 チーム

7

名 ・ミドルオフィス業務： ポートフォリオに関する予算、 実績の管理 ・エンジニアリング： 資産の工事計画の策定、実施 国際 新赤坂ビル東館 従来の エントランス 新エントランス 東京メト ロ千代田 線 Daiwa赤坂ビル 徒歩1分 徒歩2分 Daiwa銀座ビル 010_9891622602808.indd 10 2016/07/28 14:23:36

11

Ⅰ. 投資法人の概要 （注） アセット・マネジメント業務歴は資産運用業務、アクイジション業務及びコンストラクション・マネジメント業務に携わった年数を記載しています（2016年5月31日時点）。資産運用会社 における勤務年数を示すものではありません。 本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、スペシャリ スト集団によるポートフォリオ価値の最大化を目指しています。 宇田川 博司 アセット・マネジメント 業務歴9年10ヶ月 牛久 貴文 アセット・マネジメント 業務歴11年8ヶ月 荒井 純 アセット・マネジメント 業務歴10年1ヶ月 坂東 剛 アセット・マネジメント 業務歴3年1ヶ月 石井 宏太郎 アセット・マネジメント 業務歴10年1ヶ月 上村 千恵 アセット・マネジメント 業務歴9年11ヶ月 内藤 滋義 アセット・マネジメント 業務歴15年2ヶ月 小畠 勇樹 アセット・マネジメント 業務歴3年7ヶ月 村山 直樹 アセット・マネジメント 業務歴11ヶ月 ◦Daiwa銀座ビル ◦Daiwa南青山ビル ◦Daiwa新橋510ビル ◦Daiwa東池袋ビル ◦Daiwa築地ビル ◦Daiwa日本橋堀留町ビル ◦Daiwa麻布台ビル ◦Daiwa麹町4丁目ビル ◦Daiwa御成門ビル ◦新宿マインズタワー ◦SHIBUYA EDGE ◦Daiwa品川Northビル ◦Daiwa小伝馬町ビル ◦Daiwa西新橋ビル ◦E・スペースタワー ◦Daiwa大崎3丁目ビル ◦新四curumuビル ◦Daiwa名駅ビル ◦Daiwa上大岡ビル ◦Daiwa赤坂ビル ◦Daiwa渋谷宮益坂ビル ◦麻布グリーンテラス ◦Daiwa恵比寿4丁目ビル ◦グラスシティ渋谷 ◦目黒プレイスタワー ◦Daiwa八丁堀駅前ビル西館

オフィス運用チーム及び

コンストラクション・マネジメント・チーム

オフィス運用チーム _{マネジメント・チーム}コンストラクション・

Daiwa麻布台ビル

物件が持つ特性（エリア、貸 室形状）に即した認知度の高 いテナントを誘致すること で、物件の価値を向上。

新四curumuビル

集客力のある来客型テナン トを誘致、来店人数の増加 により、物件認知度を向上。

新宿マインズタワー

経年劣化に伴う更新に際し、単 なるリプレイスではなく、省エ ネルギー化、BCP対策やCS向 上など付加価値向上に繋がる施 策を実施。 地下リニューアル テナント満足度向上につながる地 下及び店舗リニューアル 長周期地震対策工事 長周期地震対策を行うことによる BCP対策 個別熱源の導入 個別熱源の導入による省エネル ギー化 MITSUOKA麻布ショールーム／ GALLERY麻布 ギャラリーも併設する新しいコンセ プトのショールーム Caffice SNSア プ リ のLINEを 運営する企業による新 形態カフェ LIME 新宿最大級のアクアリ ウム個室ダイニング

リバーゲート

取得時稼働率

80.1%

（2015年6月2日時点） ▼ 直近稼働率（注）

98.6

_%

（注）2016年5月末時点

Daiwa恵比寿４丁目ビル

取得時稼働率

100.0%

取得4 ヶ月後に退去予定の1棟貸テナント （2014年12月１日時点） ▼ 退去予定テナント退去後稼働率

0.0%

▼ 直近稼働率（注）

100.0

_%

（注）2016年_{5月末時点} 新宿マインズタワー E・スペースタワー 010_9891622602808.indd 11 2016/07/28 14:23:37

取得物件

取得価格合計：

₆

物件

35,282

百万円 売却価格合計：

₃

物件

13,760

百万円

売却物件

12

外部成長への取組み

取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資

公募増資の概要と意義

■

公募増資の概要

■

公募増資による主要指標の推移

発行形態 公募増資（国内募集） 募集投資口 総数：14,000口、一般募集：12,700口、第三者割当：1,300口（予定） 発行価格 607,425円 発行価額 587,489円 発行価額総額（予定） 8,224百万円（第三者割当増資1,300口（上限）を含む） 主要指標 11月期末2015年 （第 20 期末） 2016年 5 月期 （第 21 期） 取得済資産 2016年 5 月期 （第 21 期） 売却済資産 2016 年 5 月期末 （第 21 期末） 2016年 11月期 （第 22 期） 取得済資産 2016年 11月期 （第 22 期） 売却済資産 公募増資後 物件数 50物件 2物件 2物件 50物件 4物件 1物件 53物件 資産総額 （取得価格合計）（百万円） 445,777 21,890 9,310 458,357 13,392 4,000 467,749 NOI利回り（年換算）（％） 3.84 4.15 3.23 3.91 4.54 3.77 3.93 東京主要5区比率 （取得価格ベース）（％） 87.7 100.0 48.3 89.1 71.6 100.0 88.5 1口当たりNAV（円） 545,661 - - 569,585 - - 572,311 平均築年数（年） 20.2 22.0 29.0 20.6 15.8 29.3 20.5 平均駅距離（分） 3.5 3.9 3.3 3.6 2.9 1.3 3.6 稼働率（％） 98.3 99.6 96.6 98.7 100.0 100.0 98.7 LTV（％） 41.7 43.3 42.3

■

2016年5月期（第21期）〜 2016年11月期（第22期）の資産入替によるポートフォリオの質向上

平和東日本橋ビル 取得価格：6,370百万円 日廣ビル 取得価格：13,710百万円 Daiwa九段ビル 帳簿価格：3,803百万円 Daiwa南船場ビル 帳簿価格：4,679百万円 スクエア代官山ビル 取得価格：2,280百万円 キリン日本橋ビル 取得価格：8,180百万円 Daiwa渋谷道玄坂ビル 帳簿価格：4,484百万円 新宿ウエストビル 取得価格：942百万円 荻窪TMビル 取得価格：3,800百万円 （注1）2016年5月期及び2016年11月期取得資産のNOI利回りは取得時点の鑑定NOIを使用。 （注2）1口当たりNAV＝（出資総額＋期末鑑定評価額合計額−期末物件簿価合計額）/ 発行済投資口数 （注3）増資後の各数値は、2016年5月期末実績数値を元に算出。LTVの算出式は以下の通り。 （2016年５月期末時点の有利子負債残高＋2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年８月31日に約定返済予定の有利子 負債＋2016年8月31日に実行予定の借入れに係る有利子負債−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金）／（2016年５月期末時点の総資 産＋2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年8月31日に約定返済予定の有利子負債＋2016年8月31日に実行予定の 借入れに係る有利子負債＋増資等における出資総額−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金） 2016年5月期（第21期） 取得価格合計：

21,890

百万円 2016年11月期（第22期） 取得価格合計：

_13,392

百万円 2016年5月期（第21期） 売却価格合計：

9,720

百万円 2016年11月期（第22期） 売却価格合計：

_4,040

百万円 東京主要5区 東京主要5区 東京主要5区 地方主要都市 東京主要5区 東京主要5区 東京主要5区 東京主要5区 重点投資首都圏 東京主要5区比率 100.0% 平均駅距離 3.9分 平均築年数 22.0年 平均NOI利回り 4.15% 東京主要5区比率 48.3% 平均駅距離 3.3分 平均築年数 29.0年 平均NOI利回り 3.23% 東京主要5区比率 100.0% 平均駅距離 1.3分 平均築年数 29.3年 平均NOI利回り 3.77% 東京主要5区比率 71.6% 平均駅距離 2.9分 平均築年数 15.8年 平均NOI利回り 4.54% 東京主要5区比率の向上 築年数若返り NOI利回り向上 築年数若返り NOI利回り向上 010_9891622602808.indd 12 2016/07/28 14:23:38

13

Ⅰ. 投資法人の概要

日廣ビル

［2016年3月29日取得］

平和東日本橋ビル

［2016年6月1日取得］

スクエア代官山ビル

［2016年6月29日取得］

キリン日本橋ビル

［2016年5月26日取得］

■

2016年5月期（第21期）

■

2016年11月期（第22期）

東京 メトロ_東西線 東京 メト_ロ 半蔵門線 東京メト ロ日比谷線 キリン日本橋ビル 茅場町駅 茅場町駅 水天宮前駅 Daiwa 茅場町ビル 都営大江戸線 京王線 小 田 急小 田 原線 日廣ビル 新宿ワシントンホテル 東京都庁 新宿 マインズタワー 京王プラザホテル 都庁前駅 新宿駅 新宿駅 新宿駅 新宿駅 新宿駅 ルミネ 京王百貨店 新宿西口ハルク 小田急貨店 所在地 東京都新宿区西新宿 地積 958.08㎡ 構造・階数 SRC・RC・S B2/11F 延床面積 10,313.79㎡ 取得価格 13,710百万円 鑑定価格 13,900百万円（2016年3月1日時点） 建築時期 1991年8月 稼働率 99.4％（2016年3月29日時点） テナント 7（2016年3月29日時点） 所在地 東京都中央区東日本橋 地積 1,213.24㎡ 構造・階数 S 7F 延床面積 6,724.10㎡ 取得価格 6,370百万円 鑑定価格 _{（2016年4月30日時点）}6,450百万円 建築時期 2008年3月 稼働率 _{（2016年5月31日時点）}100.0％ テナント 5（2016年5月31日時点） 所在地 東京都渋谷区代官山町 地積 503.72㎡ 構造・階数 S 6F 延床面積 1,989.40㎡ 取得価格 2,280百万円 鑑定価格 _{（2016年6月1日時点）}2,420百万円 建築時期 2001年3月 稼働率 _{（2016年5月31日時点）}100.0％ テナント 1（2016年5月31日時点） 所在地 東京都中央区日本橋小網町 地積 1,413.80㎡ 構造・階数 S・SRC 7F 延床面積 7,106.85㎡ 取得価格 8,180百万円 鑑定価格 8,220百万円（2016年3月1日時点） 建築時期 1999年2月 稼働率 100.0％（2016年5月26日時点） テナント 1（2016年5月26日時点）

新規取得物件

新宿ウエストビル

［2016年7月21日取得］

荻窪TMビル

［2016年7月21日取得］

所在地 東京都新宿区西新宿 地積 623.78㎡ 構造・階数 RC 4F 延床面積 1,438.16㎡ 取得価格 942百万円 鑑定価格 _{（2016年7月1日時点）}1,140百万円 建築時期 1989年3月 稼働率 _{（2016年5月31日時点）}100.0％ テナント 7（2016年5月31日時点） 所在地 東京都杉並区荻窪 地積 970.53㎡ 構造・階数 SRC B1/7F 延床面積 5,116.78㎡ 取得価格 3,800百万円 鑑定価格 _{（2016年7月1日時点）}4,230百万円 建築時期 1990年11月 稼働率 _{（2016年5月31日時点）}100.0％ テナント 11（2016年5月31日時点） 010_9891622602808.indd 13 2016/07/28 14:23:39

14

資産規模の推移と取得実績

ポートフォリオの現状と取得方針

増資による取得余力を活かし、中期目標の資産規模

5,000億円

の達成を目指します。

多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争力を有する物件に投資してい

きます。

築年数（年） 駅距離（分） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資 ・立地（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等 に対する実需の観点から物件を厳選 ・既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得 ・築年数25年以内を目処に投資 ・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売 却を行うことで物件の入替を検討する （件） 0 100 200 300 400 500 （件） 30 ₂₅ 28 15 221 268 300 264 296 2012年 5月期 2012年11月期2013年5月期 物件数（左軸） 詳細検討数（右軸） 2013年 11月期2014年5月期 0 20 40 60 80 100 26 416 2014年 11月期 23 356 2015年 5月期 31 393 2015年 11月期 12 289 2016年 5月期 17 （注）物件数は情報を入手した延べ件数

■

取得方針

■

売却方針

■

物件取得の検討件数

※駅距離は最寄駅からの距離80m を1分として表示しています。

■

保有物件の分布図

16年11月期の取得資産 16年5月期の取得資産 スポンサー交代後の取得物件 スポンサー交代前の取得物件 16年11月期の売却物件 16年5月期の売却物件 荻窪TMビル 新宿ウエストビル 平和東日本橋ビル キリン日本橋ビル 日廣ビル Daiwa渋谷道玄坂ビル Daiwa南船場ビル Daiwa九段ビル スクエア代官山ビル （%） （億円） 有利子負債比率（総資産ベース） 取得価格合計 2009年 11月期 2010年5月期 2010年11月期 2011年5月期 2011年11月期 2012年5月期 2012年11月期 2013年5月期 2013年11月期 2014年5月期 2014年11月期 中期目標 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 0.0 25.3 25.5 28.1 28.9 34.0 34.2 34.4 37.5 40.6 2,650 2,691 2,781 2,873 3,113 3,132 3,149 3,320 3,527 3,640 3,875 5,000 物件を厳選し、競争力を 有する物件に投資 43.0 _40.2 2015年 5月期 2015年11月期 4,132 44.3 4,457 41.7 2016年 5月期 4,583 公募 増資後 4,677 43.3 _42.3 取得物件 ●Daiwa神保町ビル 取得物件 ●Daiwa西新橋ビル ●Daiwa九段ビル 取得物件 ●E･スペースタワー 取得物件 ●Daiwa日本橋 　本石町ビル 取得物件 ●日廣ビル ●キリン日本橋ビル 取得物件 ●Daiwa大崎 　3丁目ビル 取得物件 ●新四ｃｕｒｕｍｕビル ●Daiwa名駅ビル ●Daiwa上大岡ビル 取得物件 ●Daiwa恵比寿4丁目ビル ●ラクアス東新宿 ●コンセプト青山 ●神泉プレイス ●グラスシティ渋谷 ●目黒プレイスタワー 取得物件 ●インテグラルタワー 取得物件 ●リバーゲート ●Daiwa八丁堀駅前ビル ●Daiwa八丁堀駅前ビル 　西館 取得物件 ●平和東日本橋ビル ●スクエア代官山ビル ●新宿ウエストビル ●荻窪ＴＭビル 取得物件 ●Daiwa渋谷道玄坂ビル ●Daiwa赤坂ビル ●Daiwa渋谷宮益坂ビル 取得物件 ●大和茅場町ビル ●Daiwa神保町3丁目ビル 取得物件 ●麻布グリーンテラス ●北浜グランドビル

外部成長への取組み

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15

Ⅰ. 投資法人の概要

スポンサー交代後の物件取得　

取得価格合計242,607百万円

取得時期 2010年5月期 2010年11月期 2011年5月期 2011年11月期 2012年5月期 2012年11月期

物件名

Daiwa神保町ビル Daiwa西新橋ビル Daiwa九段ビル 大和茅場町ビル _{神保町3丁目ビル E・スペースタワー}Daiwa _{日本橋本石町ビル}Daiwa _{大崎3丁目ビル}Daiwa

地域 東京都千代田区 東京都港区 東京都千代田区 東京都中央区 東京都千代田区 東京都渋谷区 東京都中央区 東京都品川区 取得価格 4,150百万円 5,000百万円 4,000百万円 5,600百万円 3,550百万円 24,000百万円 1,721百万円 1,650百万円 取得先 オリックス不動産 投資法人 ジャパン・ コア・アセット・ ツー（有）（注1） シャイニング・ ノヴァ 第5号Ｂ（特）（注1） 大和プロパティ（株） 東急不動産（株） エンデバー・ リアルティ・ ファンド（有）（注1） トーセイ（株） 合同会社 エムシーアール・ シックス 取得年月 2010/3/10 2010/8/13 2010/9/2 2011/3/25 2011/3/29 2011/7/8 2012/5/11 2012/9/18 （注1）取得先の（有）は「有限会社」の略、（特）は「特定目的会社」の略です。 （注2）上記スポンサー変更から2016年7月21日までの取得価格の合計額に、同期間における既存物件の追加取得及び底地取得の価格を合わせた取得価格の合計額は、243,027百万円 となります。 （注3）上記取得価格合計は、2016年5月期に譲渡した「Daiwa渋谷道玄坂ビル」及び2016年11月期に譲渡した「Daiwa九段ビル」の取得価格を含んでいます。 取得時期 2013年5月期 2013年11月期 2014年5月期 2014年11月期 物件名

新四ｃｕｒｕｍｕビル Daiwa名駅ビル Daiwa上大岡ビル _{渋谷道玄坂ビル}Daiwa Daiwa赤坂ビル _{渋谷宮益坂ビル}Daiwa インテグラル_{タワー グリーンテラス}麻布

地域 東京都新宿区 愛知県名古屋市 神奈川県横浜市 東京都渋谷区 東京都港区 東京都渋谷区 東京都杉並区 東京都港区 取得価格 9,650百万円 5,300百万円 2,000百万円 4,500百万円 9,200百万円 7,000百万円 15,220百万円 14,000百万円 取得先 国内事業会社2社 国内特別目的会社 清水建設（株） 国内特別目的会社 白馬キャピタル1 （特）（注1） イー・ ビルディングス 合同会社 荻窪 ビルディング（有） （注1） 麻布 グリーンテラス 合同会社 取得年月 2012/12/3_2013/4/12 2013/2/1 2013/3/1 2013/7/3 2013/8/9 2013/9/27 2014/5/29 2014/7/4 取得時期 2014年11月期 2015年5月期 2015年11月期 物件名 北浜グランドビル _{恵比寿4丁目ビル}Daiwa ラクアス東新宿 コンセプト青山 神泉プレイス グラスシティ渋谷 _{プレイスタワー}目黒 リバーゲート 地域 大阪府大阪市 東京都渋谷区 東京都新宿区 東京都渋谷区 東京都渋谷区 東京都渋谷区 東京都目黒区 東京都中央区 取得価格 9,481百万円 4,135百万円 8,450百万円 9,800百万円 4,800百万円 16,000百万円 5,600百万円 28,000百万円 取得先 _{ノースビーチ}合同会社 国内事業会社 ビルディング（特）東新宿 （注1） 国内特別目的会社 国内特別目的会社 グラスシティ（特）（注1） 目黒プレイス（特） （注1） テムズ（特）（注1） 取得年月 2014/8/1 2014/12/1 2014/12/3 2015/3/2 2015/3/2 2015/5/1 2015/5/1 2015/6/2 取得時期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 物件名 Daiwa 八丁堀駅前ビル 八丁堀駅前ビル西館Daiwa 日廣ビル キリン日本橋ビル 平和東日本橋ビル スクエア代官山ビル 新宿ウエストビル 荻窪TMビル 地域 東京都中央区 東京都中央区 東京都新宿区 東京都中央区 東京都中央区 東京都渋谷区 東京都新宿区 東京都杉並区 取得価格 2,871百万円 1,647百万円 13,710百万円 8,180百万円 6,370百万円 2,280百万円 942百万円 3,800百万円 取得先 国内事業会社 国内事業会社 海外法人 マーケティングキリンビール （株） 国内特別目的会社 ヒューリック（株） 合同会社 TC1 合同会社TC1 取得年月 2015/9/11 2015/9/11 2016/3/24 2016/5/26 2016/6/1 2016/6/29 2016/7/21 2016/7/21 010_9891622602808.indd 15 2016/07/28 14:23:42

16

（百万円） （年） （年） 中長期的な有利子負債比率の上限範囲 0 400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,800 ( 億円 ) 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0（％） 09/5 期末09/11期末 10/5期末10/11期末 11/5期末11/11期末 12/5期末12/11期末 13/5期末13/11期末 14/5期末14/11期末 15/5期末15/11期末 16/5期末 11期09/10/5期11期10/11/5期11期11/12/5期11期12/13/5期11期13/14/5期 有利子負債金額（左軸） 有利子負債比率（総資産ベース）(注)（右軸） 投資法人債 14/ 11期 16/ 11期17/5期11期17/18/5期11期18/19/5期11期19/20/5期11期20/21/5期11期21/22/5期11期22/23/5期11期23/24/5期11期24/25/5期11期25/26/5期 15/ 5期 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 期末平均残存年限（右軸） 当期平均調達年限（左軸） 4.7 15/ 11期 4.6 16/ 5期 4.5 6.4 8.1 5.0 7.0 7.1 7.1 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 固定金利 変動金利 長期借入金 短期借入金等 2016年 5月期末 2016年5月期末 29.2%

70.8%

10.3 %

89.7%

有利子負債の状況

（2016年5月31日時点）

本投資法人は、2016年5月期（第21期）に、既存借入金総額77億円の返済を行うとともに、当該既存借入金の借換

えの一部（22億円）及び新規物件取得のための資金調達を目的として総額217億円の新規借入を行い、返済期日の

分散を図ることが出来ました。今後も引き続き安定した財務運営に注力してまいります。

■

有利子負債比率の推移

■

返済期日の分散

■

固定・変動比率

■

格付の状況

■

有利子負債残高

　（投資法人債含む） 金融機関名称 残高（百万円） 割合 三井住友銀行 41,900 20.3% 三井住友信託銀行 26,350 12.8% 日本政策投資銀行 21,750 10.5% みずほ銀行 19,400 9.4% 三菱東京UFJ銀行 16,000 7.8% 新生銀行 14,000 6.8% りそな銀行 12,500 6.1% 三菱UFJ信託銀行 8,500 4.1% みずほ信託銀行 6,000 2.9% 福岡銀行 5,500 2.7% 関西アーバン銀行 5,000 2.4% あおぞら銀行 4,500 2.2% 西日本シティ銀行 3,000 1.5% オリックス銀行 2,500 1.2% 群馬銀行 2,500 1.2% 七十七銀行 2,000 1.0% 武蔵野銀行 2,000 1.0% 東京海上日動火災保険 2,000 1.0% 東日本銀行 1,500 0.7% 日本生命保険 1,300 0.6% 香川銀行 1,000 0.5% 広島銀行 1,000 0.5% 山口銀行 500 0.2% 太陽生命保険 300 0.1% 富国生命保険 200 0.1% 投資法人債 5,100 2.5% 総計 206,300 100.0% 信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し 株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 A+ 安定的 株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 AA− 安定的

■

有利子負債の調達年限と残存年限の推移

■

長短比率

（注）有利子負債比率（総資産ベース）＝ 有利子負債総額 ÷ 総資産 （注）点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限

財務状況

借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減

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17

Ⅰ. 投資法人の概要

本投資法人の仕組図

投資法人債に係る

一般事務受託者

株式会社三井住友銀行 株式会社りそな銀行

投資主名簿等管理人

特別口座管理機関

三井住友信託銀行株式会社

本投資法人

会計監査人

投資主総会 役員会 執行役員：大村 信明 監督役員：平石 孝行 監督役員：佐久間 宏 有限責任 あずさ 監査法人

サポート提供会社

株式会社 大和証券グループ本社

資産運用会社

機関運営に係る

一般事務受託者

①

① 資産運用委託契約／機関運営に係る一般事務委託契約

② 一般事務委託契約／資産保管委託契約

③ 投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約

④ スポンサー・サポート契約

⑤ 財務代理契約

②

③

⑤

④

大和リアル･エステート・ アセット･マネジメント 株式会社

一般事務受託者

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社 （注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係 法人をいいます。）は、株式会社大和証券グループ本社です。 大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８ 条第３項に規定する親会社をいいます。）です。 株主総会 監査役 取締役会 コンプライアンス委員会 投資委員会（注） バリュエーション委員会 コンプライアンス・オフィサー 代表取締役社長 内部管理室 経理チーム ヘルスケア 運用チーム オフィス運用チーム レジデンシャル 運用チーム 運用企画チーム コンストラクション・ マネジメント・チーム オフィス投資チーム レジデンシャル 投資チーム ヘルスケア 投資チーム インフラ投資チーム 財務チーム 管理業務チーム 資産運用部 営業推進部 財務部 総務部 経営企画部 （注）投資法人毎に設置 ファンド運用部 投資企画部 投資 オリジネーション部

■

会社概要

■

取締役及び監査役

資産運用会社の組織体制

（2016年7月1日現在）

商号 大和リアル・エステート・_{アセット・マネジメント株式会社} 所在地 東京都中央区銀座六丁目2番1号 設立 2004年10月21日 資本金 2億円 代表取締役社長 山内 章 役員 9名常勤取締役4名 常勤監査役1名 非常勤（取締役2名 監査役2名） 従業員 66名（派遣社員を除く） 金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号 宅地建物取引業免許 東京都知事（3）第83920号 取引一任代理等認可 国土交通大臣第34号 協会員 一般社団法人投資信託協会会員一般社団法人日本投資顧問業協会会員 一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員 代表取締役社長 山内 章 代表取締役副社長 篠塚 裕司 代表取締役副社長 西垣 佳機 取締役 尾和 直之 取締役（非常勤） 小松 幹太 取締役（非常勤） 荻野 明彦 監査役 柴山 珠樹 監査役（非常勤） 松田 守正 監査役（非常勤） 木曽 慎二

■

組織図

資産運用会社の概要

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18

期別 決算期 単位 第17期

（

自 平成25年12月 1日 至 平成26年 5月31日

）

第18期

（

自 平成26年 6月 1日 至 平成26年11月30日

）

第19期

（

自 平成26年12月 1日 至 平成27年 5月31日

）

第20期

（

自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日

）

第21期

（

自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日

）

（1）営業成績 営業収益 百万円 8,587 9,763 10,387 11,837 12,363 うち賃貸事業収入 百万円 8,491 9,693 10,112 11,777 11,947 営業費用 百万円 4,826 5,324 5,617 6,223 6,255 うち賃貸事業費用 百万円 3,931 4,324 4,486 5,026 5,014 営業利益 百万円 3,760 4,438 4,770 5,614 6,108 経常利益 百万円 3,005 3,642 4,032 4,689 5,326 当期純利益 百万円 3,016 3,641 4,031 4,688 5,250 （2）財産等の状況（期末日現在） 総資産額 （対前期比） 百万円 ％ 380,723 399,555 432,232 460,705 476,690 （+4.7） （+4.9） （+8.2） （+6.6） （+3.5） 有利子負債額 百万円 163,700 160,800 191,300 192,300 206,300 純資産額 （対前期比） 百万円 ％ 201,655 222,593 222,954 247,700 247,720 （△0.0） （+10.4） （+0.2） （+11.1） （+0.0） 出資総額 百万円 198,780 219,155 219,155 243,403 243,403 （3）分配の状況 分配総額 百万円 3,016 3,640 4,031 4,688 5,085 配当性向 ％ 100.0 100.0 100.0 100.0 96.9 （4）１口当たり情報 発行済投資口の総口数 口 395,798 441,000 441,000 484,000 484,000 １口当たり純資産額 円 509,490 504,746 505,566 511,777 511,818 １口当たり分配金 円 7,621 8,256 9,142 9,688 10,508 うち1口当たり利益分配金 円 7,621 8,256 9,142 9,688 10,508 うち1口当たり利益超過分配金 円 － － － － － （5）財務指標 総資産経常利益率 （注2、3） ％ 0.8（1.6） 0.9（1.9） 1.0（1.9） 1.1（2.1） 1.1（2.3） 自己資本利益率 （注3、4） ％ 1.5（3.0） 1.7（3.4） 1.8（3.6） 2.0（4.0） 2.1（4.2） 自己資本比率 （対前期増減） ％ 53.0 55.7 51.6 53.8 52.0 （△2.5） （+2.7） （△4.1） （+2.2） （△1.8） 期末総資産有利子負債比率 ％ 43.0 40.2 44.3 41.7 43.3 賃貸キャッシュ・フロー（NOI）（注5） 百万円 5,915 6,865 7,179 8,454 8,659 （6）その他参考情報 投資物件数 件 44 46 47 50 50 テナント数 （注6） 件 458 479 450 558 543 総賃貸可能面積 ㎡ 259,381.62 286,088.89 288,833.07 325,313.01 328,027.44 期末稼働率 （注7） ％ 96.4 97.2 97.3 98.3 98.7 当期減価償却費 百万円 1,355 1,497 1,553 1,703 1,726 当期資本的支出額 百万円 453 569 905 1,087 516 （注1） 営業収益等には、消費税等は含まれておりません。 （注2） 総資産経常利益率＝経常利益／ {（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100 （注3） 第17期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。 第18期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第19期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。 第20期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第21期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 （注4） 自己資本利益率＝当期純利益／ {（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100 （注5） 賃貸キャッシュ・フロー（NOI）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費 （注6） テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。 （注7） 期末稼働率＝総賃貸面積／総賃貸可能面積

（1）投資法人の運用状況等の推移

Ⅱ. 資産運用報告

1 資産運用の概況

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Ⅱ. 資産運用報告

（2）当期の資産運用の経過

①投資法人の主な推移 大和証券オフィス投資法人（旧DAオフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する 法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会 社（旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。以下「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成17年7月11日に設立され、 その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東 京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。 上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平成28年5月末 日現在で458,357百万円となっております。 本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビ ルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針のもと、テナント満足度向上に努めることにより、将来にわたる安定的な収益 の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。 ②投資環境と運用実績 a. 投資環境（平成27年12月～平成28年5月） 当期のわが国経済は、日本銀行による金融緩和により円安の状態が継続したことや原油安による物価の押し下げが追い風と なり、企業業績の改善や設備投資の増加、家計の雇用・所得環境が改善し、それを背景とした緩やかな回復が見られました。 東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、新規供給が落ち着いたことから、空室率については平成25年6月をピークに反転し、 平成28年5月末時点では4.05％まで低下しました。大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小規模ビルを含めた全体の空室 率も改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、市場全体として は小幅ながら賃料上昇が継続しています。 オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、景気の回復期待に伴う物件価格の先高感 等を背景に、不動産会社、ファンド（J－REITを含む）及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。 b. 運用実績 当期において、本投資法人は、巡航EPS（物件売却益を控除したEPS（1口当たり当期純利益）をいいます。）を中長期にわ たり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」 に引き続き取り組みました。 外部成長においては、平成28年3月に「日廣ビル」（取得価格13,710百万円）、平成28年5月に「キリン日本橋ビル」（取 得価格8,180百万円）を取得しました。また、当期において、2物件（Daiwa渋谷道玄坂ビル及びDaiwa南船場ビル）を売却 したことにより、当期末（平成28年5月31日現在）における本投資法人の運用資産は、物件総数50物件、取得価格合計 458,357百万円となりました。 内部成長においては、オフィス賃貸市場が改善傾向で推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニー ズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これに より、当期末（平成28年5月31日現在）の稼働率は98.7％となりました。 ③資金調達の概要 a. 新規物件の取得資金の調達 本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の借入を行いました。 ・平成28年3月29日に取得した新規物件（日廣ビル）の取得資金等に充当するため、同日に三菱UFJ信託銀行株式会社、 株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社新生銀行、株式会社西日本 シティ銀行、株式会社りそな銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行より総額12,000百万円の借入を 行いました。 ・平成28年5月26日に取得した新規物件（キリン日本橋ビル）の取得資金等に充当するため、同日に三井住友信託銀行株 式会社、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より総額7,500百万円の借入を行いました。 b. 借入金返済資金の調達 本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入を行いました。 ・平成28年5月31日に返済期限が到来した株式会社新生銀行及び富国生命保険相互会社からの借入金総額2,200百万円 の返済資金として、同日に同行及び同社より同額の借入を行いました。 なお、平成27年7月31日に株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行から借入れた短 期借入金総額5,500百万円を、平成28年4月28日に期限前弁済しました。 c. 当期末の有利子負債の状況 上記の結果、当期末（平成28年5月31日現在）の有利子負債残高は総額206,300百万円（長期借入金201,200百万円、 投資法人債5,100百万円）となりました。長期借入金のうち、1年以内に返済期日が到来する残高は21,200百万円です。 当期においては、借入期間7年から9年半を中心に最長10年の借入を行い、当期末における有利子負債の平均残存期間は 4.54年となりました。 011_9891622602808.indd 19 2016/07/27 14:45:15