2025年の住宅市場～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～

(1)

2025年の住宅市場

～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～

2014年7月9日

株式会社野村総合研究所

コンサルティング事業本部

インフラ産業コンサルティング部

榊原渉大道亮植井陽大

〒

_100-0005

東京都千代田区丸の内

_{1-6-5 丸の内北口ビル}

第212回NRIメディアフォーラム

(2)

1 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

2 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

(4)

3

0 2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

0 1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

1970 '75 '80 '85 '90 '95 2000 '05 '10 '15 '20 '25 '30 '35 '40 '45 '50 '55 '60

世帯数（左軸）

人口（右軸）

人口（万人）

世帯数（万世帯）

１．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

日本の人口は既に減少局面に入った。世帯数も2019年をピークに減少に転じる見込み

出所）国立社会保障・人口問題研究所をもとに

_NRI作成

注）将来推計人口は「出生（中位）死亡（中位）推計結果」を使用

日本の総人口・総世帯数の推移と予測

予測

_→

←実績

（年）

(5)

4

33.9

38.5

31.9 28.3 29.3 28.7

26.7 26.1 25.7 25.6 25.8 25.6

23.1 23.0

19.0 19.9

20.3 21.1

25.8

29.4

23.9 21.0 21.8 21.2

19.5 18.8 18.7 19.0 19.0 19.3

17.1 16.9

13.4 13.5 13.8 14.4

8.1 9.1 8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7.0 6.6 6.8

_{6.2 6.0 6.1 5.6 6.4 6.5 6.7}

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45 1995

2000

'05

'10

'15

'20

市場規模（合計）

新設住宅市場規模

リフォーム市場規模（広義）

（兆円）

（年度）

１．住宅市場を取り巻くマクロ環境

世帯数減少時代に突入することで、住宅市場は構造的な変曲点を迎えることになる

出所）国土交通省「建築投資額の推移」、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模」より

_NRI作成

住宅投資およびリフォーム市場規模の推移

今後、どのように推移するのか？

※ 新設住宅市場規模は年度次、リフォーム市場規模は年次

(6)

5 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

(7)

6

99 91 95 85 82 80 _{78 75} 73 70 67 65 ₆₂ 166 167 167 134 142 151156₁₄₈ 163 134 118123 121_{117 115 117 119}125 129 104 104 78 82 84 89 99

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

（万戸）

（年度）

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

新設住宅着工戸数は、今後数年間は90万戸前後で推移するが、

漸減し、2025年には62万戸になる見通し

出所）

_NRI

新設住宅着工戸数の推移と予測

→ 予測値

消費税増税前

駆け込み需要

＋

阪神淡路大震災

復興需要

耐震偽装事件

建築基準法改正

金融危機

消費増税前

駆け込み需要

バブル崩壊

(8)

7

5.8 6.1 6.8 7.1 6.9 7.5 8.1 9.1 8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7.0 6.6 6.8 6.2 6.0 6.1 5.6 6.4 6.5 6.7 6.7 6.8 6.2 6.2 5.6 5.8 5.9 6.0 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 1989

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

実績値

再現値

予測値

（兆円）

（年）

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

リフォーム市場の規模は、2025年でも現状から微減の6兆円程度に留まる見通し



政府はリフォーム・中古流通市場を2020年までに20兆円規模に育成する方針



適切な政策が提供されれば市場規模の拡大につながる可能性がある



広義のリフォームとは、「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」、「設備等の修繕維持

費」、「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、インテリア商品等の購入費」を含めた金額

出所）

_NRI

→ 予測値

リフォーム市場規模（広義）の推移

(9)

8 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

(10)

9 新設住宅着工戸数は4つのステップを経て予測を行った

新設住宅着工戸数予測の4つのステップ

新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

 過去の実績値と再現値を比較し、その差異の要因を分析

 過去の差異をもとに、今後の再現値との差分を想定

新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出

 新設住宅着工戸数を被説明変数、

_{Step 1,2で整理した指標を説明変}

数として、重回帰分析により新設住宅着工戸数の将来予測を実施

新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測



Step 1で抽出した指標について、公的機関が発表している将来予測

を参照（または、

_{NRIにて独自に将来予測を実施）}

新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出

 人口・世帯数、経済成長、住宅ストックの質などを表す各種指標より、

論理的・統計的に新設住宅着工戸数に影響を与えてきたと考えられ

る指標を抽出

Step 1

Step 2

Step 3

Step 4

(11)

10 新設住宅着工戸数に影響を与える因子

①移動人口 ②名目GDP成長率 ③平均築年数

Step 1 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の抽出

新設住宅着工戸数に大きく影響を与えるのは、①移動人口、②名目GDP成長率、

③住宅ストックの平均築年数の3点

人口・世帯数

経済成長

住宅ストック

統計的に、新設住宅着工戸数に影響していると言えるか

新設住宅着工戸数に影響する要因として、論理的に適切か

• 総人口

• 生産年齢人口

• 総世帯数

• 世帯主が生産年齢に

該当する世帯数

• 移動人口

• 移動世帯数

など

• 実質

GDP

• 実質

GDP成長率

• 前年度の実質

GDP

• 前年度の実質

GDP成長率

• 名目

GDP

• 名目

GDP成長率

• 前年度の名目

GDP

• 前年度の名目

GDP成長率

など

• 住宅ストック総数

• 平均築年数

• 空家数

• 空家率

など

(12)

11

11.5 11.6 11.6 11.5 11.7 12.0 12.3 12.6 12.5 12.5 12.3 12.3 12.4 12.3 12.0 12.0 11.6 11.3 11.2 11.1 10.8 10.7 10.2 10.2 10.1 10.1 _{9.9 9.7} 9.6 9.4 9.2 9.0 8.8 8.6 8.5 8.3 8.1 7.9

0

2

4

6

8

10

12

14 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

（百万人）

Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測

移動人口は減少傾向にあり、2013年には約1,000万人だったものが

2025年には約790万人まで減少する見通し

→ 予測値

移動人口の推移と予測

（年度）

出所）総務省「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」より

_NRI作成

(13)

12

7.0 7.3 8.6 4.9 2.0 -0.1 1.4 1.8 2.2 1.0 -2.0 -0.8 0.8 -1.8 -0.7 0.8 0.2 0.5 0.7 0.8 -4.6 -3.2 1.3 -1.4 -0.2 1.9 1.9 1.6 1.3 1.3 1.4 1.4 1.4 1.3 1.2 1.2 1.1 1.0

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

（％）

（年度）

Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測

名目GDP成長率は、2013年度以降微減し2025年度まで１%台前半で推移するとの

日本経済研究センターの予測を採用した

名目GDP成長率の推移と予測

出所）内閣府「国民経済計算」、日本経済研究センター「中期経済予測」より

_NRI作成

→ 予測値

(14)

13

0

5

10

15

20

25

30 1988'90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1 1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60

～

₁₉₆₀

1961～1970

1971～1981

1982～1988

1989～1993

1994～1998

1999～2003

Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える因子の将来予測

平均築年数は今後も上昇し続け、2013年の22年から2025年には27年近くに達する見通し



着工時期別に、住宅ストックが建築後にどれだけ減少していくかという「減衰曲線」を算出した。



減衰曲線に基づき着工年別住宅ストックを算出することで、住宅の平均築年数を算出した。

平均築年数の推移

減衰曲線（住宅ストックの減少率）

着工時期

築後年数（年）

出所）国土交通省「住宅着工統計」、総務省「住宅土地統計」より

_NRI作成

→ 予測値

（年）

(15)

14

166 167 167 134 142 151156₁₄₈ 163 134 118123121₁₁₇ 115117 119125 129 104 104 78 82 84 89 99 91 88 85 82 80 _{78 75} 73 70 67 65 ₆₂

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

実績値

再現値・予測値

（万戸）

（年度）

Step 3 新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出

①移動人口、②名目GDP成長率、③住宅ストックの平均築年数を説明変数として

重回帰分析により新設住宅着工戸数を再現し、過去の実績値と対比した

新設住宅着工戸数の実績値と再現値・予測値

出所）各種資料より

_NRI作成

→ 予測値

(16)

15 -60

-40

-20

0

20

40

60 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

-30

-20

-10

0

10

20

30 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

5年程度の周期で生じる「需要の顕在化サイクル」を考慮して

再現値と実績値の差分を想定した

（万戸）

実績値が

多い

再現値が

多い

単年

直前5年間の差分の累積

実績値と再現値の差分

需要が

顕在化

し

す

ぎ

て

い

る

需要が

顕在化

し

き

っ

て

い

な

い

→ 想定値

（年度）

消費税増税前

駆け込み需要

＋

阪神淡路大震災

復興需要

耐震偽装事件

建築基準法改正

金融危機

消費増税前

駆け込み需要

→ 想定値

再び

マイナスへ？

再び

マイナスへ？

(17)

16

166 167 167 134 142 151156₁₄₈ 163 134 118123121₁₁₇ 115117 119125 129 104 104 78 82 84 89 99 99 91 95 85 82 80 78 75 73 70 _{67 65} 62

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

実績値

再現値・予測値

修正予測値

（万戸）

（年度）

88

Step 4 新設住宅着工戸数の再現値からの差分の見立て

過去の差分を加味し、予測値の修正を行った結果、

「今後数年間は90万戸前後。その後漸減して2025年には62万戸」との見通し

新設住宅着工戸数の実績値／再現値・予測値／修正予測値

→ 予測値

(18)

17 （参考）感度分析

名目GDP成長率が1pt上昇すると、新設住宅着工戸数の予測値は約2万6千戸増加する

2014年度

2015年度

2016年度

日本経済研究センター

「中期経済予測」に基づく

名目GDP成長率の見通し

1.9%

1.6%

1.3%

新設住宅着工戸数

予測値

91.0万戸

94.8万戸

84.6万戸

感度分析のために設定した

名目GDP成長率

2.9%

（

+1.0pt）

2.6%

（

+1.0pt）

2.3%

（

+1.0pt）

新設住宅着工戸数

予測値

93.5万戸

（

+

2.6 万戸）

97.4万戸

（

+

2.6 万戸）

87.2万戸

（

+

2.6 万戸）

注）小数点以下第

_{2位を四捨五入しているため、合計値は必ずしも一致しない}

(19)

18 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

(20)

19 リフォーム市場規模は3つのステップを経て予測を行った

リフォーム市場規模予測の3つのステップ

リフォーム市場規模の再現値と予測値の算出

 リフォーム市場規模を被説明変数、

Step 1,2で整理した指標を

説明変数として、重回帰分析により狭義のリフォーム市場規模の

将来予測を実施

 狭義のリフォーム市場規模と広義のリフォーム市場規模の比率を

推計し、広義のリフォーム市場規模の将来予測を実施

リフォーム市場規模に影響を与える因子の将来予測



_{Step 1で抽出した指標について、公的機関が発表している将来予測}

を参照（または、

_{NRIにて独自に将来予測を実施）}

リフォーム市場規模に影響を与える因子の抽出

 世帯数、経済成長、住宅ストックの質などを表す各種指標より、論理

的・統計的にリフォーム市場に影響を与えてきたと考えられる

指標を抽出

Step 1

Step 2

Step 3

(21)

20 Step 1 リフォーム市場に影響を与える因子の抽出

リフォーム市場規模に影響を与えるのは、①新設住宅着工戸数（８年前）、

②名目GDP成長率、③平均築年数の3点

リフォーム市場規模に影響を与える因子

①新設住宅着工戸数（８年前） ②名目GDP成長率 ③平均築年数

世帯数

経済成長

住宅ストックの質

統計的に、リフォーム市場規模に影響していると言えるか

リフォーム市場規模に影響する要因として、論理的に適切か

• 総世帯数

• 世帯主が生産年齢に

該当する世帯数

• 移動者数

• 移動世帯数

• 新設住宅着工戸数

など

• 実質

GDP

• 実質

GDP成長率

• 前年度の実質

GDP

• 前年度の実質

GDP成長率

• 名目

GDP

• 名目

GDP成長率

• 前年度の名目

GDP

• 前年度の名目

GDP成長率

など

• 平均築年数

• 空家数

• 空家率

など

(22)

21 5.5 5.6

5.2 5.2

4.7 4.9

5.0 5.1

5.4 5.3 5.4 5.2 5.2

3.4

3.6

4.1

4.4

4.2

4.5

5.3

5.7

5.4 5.0 5.1

5.3 5.2

5.6 5.4

5.1

5.3 4.8 4.7 4.8

4.4

5.0 5.3 5.4

0

1

2

3

4

5

6

7 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

再現値・予測値

実績値

Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出

狭義のリフォーム市場規模は現在5.4兆円、2025年には5.3兆円に微減する見通し



狭義のリフォーム市場規模は、「住宅着工統計上『新設住宅』に計上される増築・改築工事」および

「設備等の修繕維持費」を指す。

→ 予測値

リフォーム市場規模（狭義）の推移

（兆円）

年

出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（

_{2012年版）」よりNRI作成}

(23)

22

82 82 83 83 83 84 84 85 85 85 86 86 86 86 59 59 60 63 60 60 65 63 67 68 68 71 73 77 78 77 78 77 79 79 78 79 81

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

再現値・予測値

実績値

Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出

狭義/広義リフォーム市場規模の比率は、2025年には約86%になる見通し



1989年～2012年の狭義/広義リフォーム市場規模の比率をロジスティック回帰分析した。



広義のリフォームとは、狭義のリフォームに「エアコンや家具等のリフォームに関連する耐久消費財、

インテリア商品等の購入費を含めた金額」を加えたものである。（住宅リフォーム・紛争処理センターより）



エアコン等の家電の低価格化・長寿命化に伴い、広義・狭義のリフォーム市場規模の差は縮小してきたと

考えられる。

狭義/広義リフォーム市場規模比率の推移

→ 予測値

年

出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（

_{2012年版）」よりNRI作成}

%

(24)

23 6.7 6.8

6.2 6.2

5.6 5.8 5.9

6.0 6.3 6.1 6.3 6.1 6.1

5.8

6.1

6.8 7.1 6.9

7.5

8.1

9.1

8.1 7.3 7.5 7.5 7.2 7.3 7.0

6.6 6.8 6.2

6.0

6.1

5.6 6.4 6.5

6.7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

広義：再現値・予測値

広義：実績値

5.5 5.6

5.2 5.2

4.7 4.9 5.0

5.1 5.4 5.3

5.4 5.2 5.2

3.4 3.6

4.1 4.4 4.2 4.5

5.3

5.7

5.4 5.0 5.1

5.3 5.2

5.6 5.4

5.1 5.3 4.8 4.7 4.8

4.4 5.0 5.3

5.4

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 1988 '90

'95

2000

'05

'10

'15

'20

'25

狭義：再現値・予測値

狭義：実績値

Step 3 リフォーム市場規模の再現値の算出

広義のリフォーム市場規模は現在6.7兆円、2025年には6.1兆円に微減する見通し



狭義リフォーム市場規模を狭義/広義リフォーム市場規模比率で割り戻し、広義リフォーム市場規模を算出。

リフォーム市場規模（広義・狭義）の推移

（兆円）

年

→ 予測値

出所）実績値は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（

_{2012年版）」よりNRI作成}

(25)

24 １．住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化

２．新設住宅着工戸数・リフォーム市場の予測結果

３．新設住宅着工戸数の予測方法

４．リフォーム市場の予測方法

５．まとめ

(26)

25 まとめ

①移動人口、②名目GDP成長率、③平均築年数をもとに新設住宅着工戸数を推計した。

2020年度には約75万戸、25年度には約62万戸になると予測される

新設住宅

着工戸数

移動人口

名目GDP

成長率

平均

築年数

2013年度

2020年度

2025年度

1,009万人

+1.9%

21.8年

98.7万戸

75.3万戸

62.3万戸

883万人

+1.4%

24.7年

792万人

+1.0%

26.8年

注）矢印の向きは、新設住宅着工戸数に与える影響の方向を示す

(27)

26 まとめ

①新設住宅着工戸数（8年前）、②名目GDP成長率、③平均築年数をもとにリフォーム

市場規模を推計した。2020年には約6.0兆円、25年には約6.1兆円になると予測される

リフォーム

市場規模

新設住宅

着工戸数

（８年前）

名目GDP

成長率

平均

築年数

2013年

※

2020年

※

2025年

※

124.9万戸

+1.9%

21.8年

6.7兆円

6.0兆円

6.1兆円

89.3万戸

+1.4%

24.7年

82.2万戸

+1.0%

26.8年

※ リフォーム市場規模は年次、説明変数の新設住宅着工戸数（

_{8年前）、名目GDP成長率、平均築年数はいずれも年度次}

注）矢印の向きは、リフォーム市場規模に与える影響の方向を示す

(28)

27 まとめ

新設住宅市場の縮小は避けられない

住宅・住生活の質的向上に向けて、リフォーム・中古住宅流通の活性化が必須となる

2025年の住宅市場 ～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～