Microsoft PowerPoint - 【JHR】第13期決算説明会資料_ _Final

決 算 説 明 会 資 料

第13期（2012年12月期）

Japan Hotel REIT Investment Corporation

目次

Ⅰ．決算の概要

１．運用実績ハイライト

4

２．収益予想

5

３．貸借対照表（要約）

6

Ⅱ．2012年12月期の取り組み

１．物件入替えの取り組み

8

２．新規取得物件の概要

9

３．財務関連の取り組み

10

Ⅲ．主要変動賃料ホテル業績

１．ＨＭＪ5ホテル業績ハイライト

12

２．ＨＭＪ5ホテル個別業績ハイライト

13

３．イビス東京新宿業績ハイライト

18

Ⅳ．運用戦略

１．内部成長戦略

20

２．資本的支出の実績及び計画

21

３．ホテル別の主な

CAPEXⅢ

22

４．外部成長戦略

23

５．財務戦略

24

６．IR戦略

25

Appendix ３ 投資主構成と投資口価格

１．大口投資主情報・投資口保有区分

43

２．投資口価格の推移

44

Appendix ４ 本資産運用会社の概要

１．本資産運用会社の概要

46

２．本資産運用会社の特徴とガバナンス

47

Appendix ５ マーケットデータ

１．観光関連情報

49

２．旅行取扱高の推移

50

３．訪日外客数の推移

51

４．景気の現状判断（方向性）／業種別DI推移

52

Appendix １ 基本情報

１．保有物件一覧

27

２．賃貸借契約の概要

29

３．ポートフォリオマップ

31

４．個別物件紹介

32

Appendix ２ 主要変動賃料ホテル指標データ

１．ホテル指標データ

38

決算ハイライト

2

決算ハイライト（合併初年度の取り組みと成果）

（9ヶ月間）

（年換算参考値）

（

9ヶ月間）

（年換算参考値）

一口当たり分配金

＜期初＞

_＜期末＞

一口当たり分配金

物件入替え

物件取得

物件売却・減損

資金調達

財務の

取り組み

リファイナンス

金利固定化

収益力の向上

含み損益の改善

LTVの維持

ファイナンスコスト

の低減

合併効果

負ののれんの活用

諸費用の削減

（8ページ参照）

（10ページ参照）

（4、5ページ参照）

2012年12月期の主な取り組み

期初予想

1,341円

1,502円

期末実績

1,427円

1,621円

(A)

(B)

2012年12月期

(2012/4-2012/12）

当初予想

2012年12月期

(2012/4-2012/12）

実績

差異

(B) － (A)

実績の年換算

（参考）

（注4）

営業収益

6,997

7,283

286

9,638

うち変動賃料

1,952

2,057

105

2,189

営業費用

3,425

4,688

1,263

4,595

うち減価償却費

1,571

1,592

21

2,214

うち固定資産除却損

53

9

-44

12

うち譲渡損失

0

1,393

1,393

-上記以外

1,800

1,693

-107

2,369

営業利益

3,572

2,595

-977

5,042

営業外損益

-1,129

-1,182

-53

-1,629

経常利益

2,443

1,412

-1,031

3,412

特別利益（負ののれん）

18,600

18,578

-22

-特別損失（減損損失）

-

958

958

-当期純利益

21,041

19,031

-2,010

3,410

1口当たり分配金（円）

1,341

1,427

86

1,621

NOI

(注1)

_5,906

_6,216

₃₁₀

_8,139

NOI 利回り（%）

(注2)(注3)

_-

_-

_-

_6.2

発行済投資口数（口）

1,859,281

2,111,281

252,000

2,111,281

１．運用実績ハイライト

(注１) NOI (Net Operating Income)=不動産運用収益-不動産運用費用＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損 (注2） NOI利回り=NOI／取得価格 (注3) 2012年12月期は9ヶ月間のNOIであることから、利回りは算定していません。 (注4） 2012年12月期（9ヶ月）の実績値を年換算しています。ただし、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、 ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島（以下「HMJ5ホテル」といいます。）に関わる変動賃料は、2012年1月から2012年12月の実績値を元に算出してい ます。2012年12月期に取得した資産については2013年1月から2013年12月までの1年間の予想値を、2012年12月期に譲渡した資産については年間を通じて 所有していないことを前提に算出しています。また、負ののれんの発生益、譲渡損失、減損損失の発生がないことを前提にしています。

(単位：百万円)

※負ののれんの活用

①→

③→

④→

②→

当期純利益

19,031

負ののれん引き戻し

▲18,578

負ののれんの活用

譲渡損失

1,393

減損損失

958

除却損

9

希薄化対応

200

分配金総額

3,014

①

HMJ5ホテル収益増：＋15百万円

新宿収益増：＋22百万円

（うち、運営委託費用とNET＋15）

物件入替による賃料増減：＋

230百万円

その他（礼金等）：19百万円

② 物件売却による譲渡損失：＋1,393百万円

（松山：

981、札幌：411）

③ 負ののれん発生益の見込み差異：▲22百万円

④ 橋本の減損損失：＋958百万円

（減損前帳簿価格：

1,547→減損後帳簿価格：589）

主な差異要因

２．収益予想

(単位：百万円)

(A)

(B)

2012年12月期

(2012/4-2012/12）

実績の年換算

2013年12月期

(2013/1-2013/12）

予想

差異

(B) － (A)

営業収益

9,638

9,795

157

うち変動賃料

2,189

2,396

207

営業費用

4,595

4,750

155

うち減価償却費

2,214

2,214

0

うち固定資産除却損

12

10

-2

営業利益

5,042

5,045

3

営業外損益

-1,629

-1,527

102

経常利益

3,412

3,517

105

当期純利益

3,410

3,515

105

1口当たり分配金（円）

1,621

1,670

49

NOI

(注1)

_8,139

_8,217

₇₈

NOI 利回り（%）

(注2)

_6.2

_6.3

_0.1

発行済投資口数（口）

2,111,281

2,111,281

0

①+②→

①→

①

HMJ5ホテル収益増：＋100百万円

新宿収益増：＋83百万円

その他（新橋の賃料増等）：＋23百万円

② 賃料スキームの変更による固定賃減等：▲50百万円

主な差異要因

(注１) NOI (Net Operating Income)=不動産運用収益-不動産運用費用＋当期減価償却費＋当期固定資産除却損 (注2) NOI利回り=NOI／取得価格 (注3) 詳細については、2012年12月17日付プレスリリース「平成25年12月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。

※合併シナジーとしての費用削減の取り組み成果



PMフィー：年間約10百万円減

 信託報酬：年間約5百万円減

 損害保険料：年間約7百万円減

 不動産鑑定費用：1回あたり約2百万円減

2013年12月期予想の主な前提条件

（注3）



運用資産：既存28物件を通期において継続保有、運用資産の異

動（物件取得、売却等）なし



営業収益：賃貸借契約等をもとに、ホテルとしての競争力及び市

場環境等を勘案して算出



営業費用：固定資産税・都市計画税等は606百万円、減価償却

費は定額法により算出



営業外費用：支払利息及び融資関連費用として1,470百万円を

見込む



借入金：期首の借入金及び投資法人債の合計残高は65,220百

万円、期末は64,501百万円を前提



投資口数：発行済投資総口数2,111,281口を前提



1口当たり分配金：固定資産除却損

10百万円について負ののれ

３．貸借対照表（要約）

(注１) 信託現金及び信託預金を含みます。 (注2） 建物、構築物、機械及び装置、工具・器具及び備品、建設仮勘定の合計額です。

（単位：百万円）

（注3） （注3）

2012.3.31時点

2012.12.31時点

2012.3.31時点

2012.12.31時点

（旧NHF）

（旧JHR）

2012年12月期末

（旧NHF）

（旧JHR）

2012年12月期末

資産の部

負債の部

流動資産

3,509

4,459

9,960

流動負債

6,410

14,148

12,540

現金及び預金

（注1）

_3,024

_3,985

_8,922

_{営業未払金}

₂₁₇

₁₈₁

₂₉₈

営業未収入金

40

289

705

短期借入金

3,960

‐

3,841

その他

444

184

331

1年以内償還予定投資法人債

‐

‐

2,000

固定資産

43,244

85,795

129,608

1年以内返済予定長期借入金

1,974

13,253

5,280

有形固定資産

42,951

72,777

109,153

その他未払金

53

357

460

建物

（注2）

4

1,844

577

前受金

199

355

638

土地

‐

884

‐

その他

5

1

21

信託建物

（注3）

18,723

29,025

49,364

固定負債

16,727

27,993

58,072

信託土地

24,223

41,022

59,212

投資法人債

‐

2,000

0

無形固定資産

116

12,359

19,836

長期借入金

15,582

23,698

54,098

投資その他の資産

175

658

618

預り敷金及び保証金

1,145

2,295

3,936

差入敷金及び保証金

18

359

180

その他

‐

‐

38

その他

157

298

437

負債合計

23,138

42,141

70,613

繰延資産

20

11

55

純資産の部

出資総額

23,161

47,514

28,260

出資剰余金

‐

‐

21,746

当期未処分利益

473

608

19,031

その他

‐

‐

▲28

純資産合計

23,635

48,123

69,010

資産合計

46,773

90,265

139,623

負債・純資産合計

46,773

90,265

139,623

１．物件入替えの取り組み

物件取得（2物件）

物件売却（2物件）／物件減損（1物件）

公募増資



2012年9月19日付で以下2物件を取得

ホテル京阪ユニバーサル・シティ／ホテルサンルート新橋

（※物件概要は次ページ）

 取得価格は鑑定評価額を10％以上下回る金額

 ポートフォリオNOIを上回る収益物件

資金調達

 公募増資、借入れ、手元資金の組み合わせによる資金調達

5,098百万円

新規借入れ

6,000百万円

手元資金

25百万円

調達総額 ： 11,123百万円

（注3）

対象物件

NOI利回り

_NOI利回り

償却後

（百万円）

含み損

売却

ミレニアホテル松山

3.8%

1.8%

702

ホテルリソル札幌 南二条

4.5%

2.6%

356

減損

ホテルビスタ橋本

4.8%

3.8%

536

（注1）期初の収益予想における年換算のＮＯＩの数値をベースに算出した数値です。 （注2）前期末（2012年3月31日）時点の鑑定評価額と帳簿価格の差額を記載しています。

NOI利回り

当初予想

期末

6.0%

6.2%

償却後

NOI利回り

当初予想

期末

4.2%

4.5%

含み損益

（百万円）

期初

期末

▲

4,171

＋

2,241

LTV

（鑑定ベース）

期初

期末

51.4%

49.7%

ファイナンス

コスト

新規借入れ調達コストは

▲

50bps低下

（注6） （注4）当初予想は期初の収益予想における年換算のNOIの数値を、期末は4ページ「運用 実績ハイライト」における年換算のNOI数値をベースに算出した数値です。 （注5）期初及び期末時点における有利子負債総額を、同時点において保有する物件の鑑 定評価額の合計値で除した数値です。なお、期初時点における旧JHR保有資産の鑑 定評価額は合併時の評価替え後の金額です。 （注6）期初のポートフォリオ全体のファイナンスコストと新規借入れのファイナンスコストと の比較です。 （注3）付帯費用を含む物件取得費用の総額です。 （注1） （注1） （注2） （注4） （注4） （注5）

ホテル概要 所在地 東京都港区新橋 四丁目10番2号 地積 761.01㎡ 延床面積 5,476.39㎡ 構造／階数 S・SRC造／16階建 総客室数 220室 建築時期 平成20年3月 賃料形態 固定賃料 及び 売上歩合賃料（注2） ホテル賃借人 株式会社サンルート （注）NOI利回りの算出に当たっては、本物件取得に際して作成された 不動産鑑定評価書において直接還元法による収益価格の算出の前 提とされているNOI（運営純収益）を用いています。 （注1）NOI利回りの算出に当たっては、本物件取得に際して作成された 不動産鑑定評価書において直接還元法による収益価格の算出の 前提とされているNOI（運営純収益）を用いています。 （注2）ホテル賃借人より開示の承諾が得られないため、売上歩合賃料の 内容については記載していません。 ホテル概要 所在地 大阪府大阪市此花区 島屋六丁目2番78号 地積 3,350.14㎡ 延床面積 17,252.71㎡（専有部分） 構造／階数 S・SRC造／21階建 総客室数 330室 建築時期 平成13年6月 賃料形態 固定賃料 ホテル賃借人 株式会社ホテル京阪

取得日

2012年9月19日

取得価格

6,000百万円

鑑定価格

6,840百万円

NOI利回り

（注）

8.1%

取得日

2012年9月19日

取得価格

4,800百万円

鑑定価格

5,640百万円

NOI利回り

（注1）

6.2%

２．新規取得物件の概要

ホテル京阪ユニバーサル・シティ

ホテルサンルート新橋

３．財務関連の取り組み

リファイナンス



2012年11月15日付で下記のとおり既存借入金のリファイナンスを実行

ローン

借入金額

期間

金利

(注2)

ファシリティO

1,600百万円

3年

1.13800％

ファシリティP

4,653.2百万円

3.4年

1.29000％

ファシリティQ

6,500百万円

5年

1.38000％

合計/平均

（注3）

_{1,2753.2百万円}

_4.2年

_1.31680％

ローン

借入金額

期間

金利

(注1)

ファシリティ

B

12,753.2百万円

5.2年

1.90850％

（注2）2012年12月13日付金利スワップにより固定化された後の金利を記載しています。 （注3）金利の平均は金額と期間による加重平均です。 （注1）2007年11月15日付金利スワップにより固定化された後の金利を記載しています。

合併時点

（2012年4月1日）

2012年12月末時点

28.0

%

72.0

%

51.2

%

48.8

%

 残存期間3年以上の長期借入金について、金利スワップにより金利

固定化

金利固定化（金利変動リスクヘッジ）

固定

固定

変動

変動

LTV（総資産ベース）

合併時点

（2012年4月1日）

46.3％

（注4）

2012年12月末

時点

46.7％

（注4）合併時点の数字は2012年3月末時点の旧NHFの数値と、同旧JHRの数値について保有資産は評価替 え後の価格（合併時点における本投資法人による想定受入価格)に変更した上で単純合計した数値を分 母として算定しています。

１．HMJ５ホテル業績ハイライト

HMJ5ホテルの売上高・GOP・経営指標

(注)

推移

（注) 売上高・GOP・経営指標は賃借人から入手したものです。CY2013は予想の数字であり、実際の業績は様々な要素により異なる結果になり得ることがあります。（以下各ホテルにおいても同様）



売上高・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

2013年1月～12月のGOP見通し

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

_（予想）

稼働率(%)

80.4%

76.7%

82.7%

82.9%

ADR（円）

15,980

15,846

16,200

16,575

RevPAR（円）

12,845

12,160

13,400

13,744

GOP（百万円）

5,696

5,158

5,645

5,768

GOP比率(%)

26.6%

25.5%

26.5%

26.5%

9,888

_8,521

9,679

9,685

11,508

11,703

11,633

_12,094

21,396

20,223

21,312

21,780

5,696

_5,158

5,645

5,768

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

（百万円）



GOPは前期比123M、2.2%増加の見込み。



GOPは総売上の増加に伴い前期を上回る見込み。一方、サービスレベルの向

上及び営業強化に伴う人件費の増加、並びにエネルギー費用の増加等により、

GOP比率は前期比同水準となる見込み。



通期総売上は、前期比468M、2.2%増加の見込み。



宿泊部門は、引き続きレジャー需要の取込み強化、レベニューマネジメントの

精緻化により稼働率、ADRとも増加し、前期比200M、2.2%増加の見込み。



料飲部門は、レストラン売上が客室稼働率の増加、各種施策による販売強化

等により147M、3.1%増加、一般宴会売上及び婚礼売上も営業の強化等によ

り増加し、部門売上は前期比

246M、2.5%増の見込み。



通期総売上は、前期比1,089M、5.4%増加。



上期は、東日本大震災（以下、「震災」という）による国内外の需要減退等から回

復し、宿泊部門を中心に売上が増加。総売上では前期比1,158M、13.6%増加。



下期は、宿泊部門及び婚礼部門は前期比増加したが、一般宴会部門及びレスト

ラン部門が前期比減少。総売上では前期比70M、0.6%減少。

２．HMJ５ホテル個別業績ハイライト①

神戸メリケンパークオリエンタルホテル



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

2,800

_2,546

_2,544

_2,481

3,012

3,008

2,922

3,048

5,812

5,554

_5,466

5,529

1,150

_1,148

1,160

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}

CY2010

CY2011

CY2012

稼働率(%)

81.3%

76.5%

80.0%

ADR（円）

13,564

14,645

14,326

RevPAR（円）

11,027

11,197

11,464

GOP（百万円）

1,150

1,148

1,160

GOP比率(%)

19.8%

20.7%

21.2%



通期総売上は、前期比63M、1.1%増加の見込み。



宿泊部門は、継続的なレジャー需要の取り込みにより、前期比5M、

0.3%増加の見込み。



料飲部門は、ビジネスミックスの変更を進めることで、婚礼売上が競合

施設の影響により減少するものの、一般宴会・レストラン売上では営業

体制の強化により売上が増加し、部門売上は前期比68M、1.9%増加

の見込み。



通期総売上は、前期比

88M、1.6%減少。



宿泊部門は、営業強化に伴う販路拡充によりレジャー需要を取り込み、

前期比38M、2.7%増加。



料飲部門は、一般宴会売上が営業体制の強化により前期比22M、3.6%

増加、一方婚礼売上は新規参入競合施設の影響を受け前期比158M、

9.4%減少し、部門売上では前期比150M、4.0%減。

２．HMJ５ホテル個別業績ハイライト②

オリエンタルホテル 東京ベイ



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

CY2010

CY2011

CY2012

稼働率(%)

90.2%

78.7%

94.0%

ADR（円）

16,583

15,941

17,469

RevPAR（円）

14,950

12,542

16,425

GOP（百万円）

1,508

1,055

1,532

GOP比率(%)

22.8%

18.3%

22.7%

3,130

2,219

3,221

3,190

3,478

3,529

3,542

3,683

6,608

5,748

6,762

6,873

1,508

1,055

1,532

200

600

1,000

1,400

1,800

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}



通期総売上は、前期比

111M、1.6%増加の見込み。



宿泊部門は、これまで以上にレベニューマネジメントの精緻化を図り、

前期比6M、0.2%増加の見込み。



料飲部門は、婚礼売上が宴会場改装並びにオペレーションの改善に

より売上が増加し、部門売上は前期比107M、3.6%増加の見込み。



通期総売上は、前期比1,014M、17.6%増加。



宿泊部門は、震災の影響からの回復による稼働率の増加に加え、

ADRを増加させる戦略が功を奏し、前期比799M、31.5%増加。



料飲部門は、宿泊稼働率の増加に伴いレストラン売上の増加を中心

に、部門売上は前期比

258M、9.6%増加。

２．HMJ５ホテル個別業績ハイライト③

なんばオリエンタルホテル



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

914

940

885

885

956

968

973

942

1,870

1,909

1,858

_1,827

1,048

1,051

999

700

800

900

1,000

1,100

1,200

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}

CY2010

CY2011

CY2012

稼働率(%)

81.6%

87.3%

87.6%

ADR（円）

9,677

10,250

10,049

RevPAR（円）

7,899

8,949

8,805

GOP（百万円）

1,048

1,051

999

GOP比率(%)

56.0%

55.1%

53.7%



通期総売上は、前期比31M、1.7%減少。



宿泊部門では、継続的に国内外レジャー客の取込みを図るが、東京

ディズニーランド30周年等による東京方面へのレジャー客のシフトが

想定され、前期比

29M、3.2%減少の見込み。



通期総売上は、前期比51M、2.7%減少。



宿泊部門は、前期に発生した震災の影響による関東圏からの退避需

要が剥落したため、前期比12M、1.3%の減少。



テナント部門は、一部テナントの契約見直しにより、前期比32M、

4.2%の減少。



加えて、前期は東京電力株式会社からの営業保証金12Mの収入が

あり、結果として通期総売上は前年を下回った。

２．HMJ５ホテル個別業績ハイライト④

ホテル日航アリビラ



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

2,035

1,911

2,041

2,126

3,005

_3,163

3,048

3,269

5,040

5,074

5,088

5,395

1,678

1,598

_1,627

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}

CY2010

CY2011

CY2012

稼働率(%)

72.2%

73.2%

73.4%

ADR（円）

25,800

24,934

25,030

RevPAR（円）

18,634

18,243

18,364

GOP（百万円）

1,678

1,598

1,627

GOP比率(%)

33.3%

31.5%

32.0%



通期総売上は、前期比307M、6.0%増加の見込み。



宿泊部門は、引続きウェブエージェント、及び既存旅行代理店に対す

る営業を強化すると共に、レベニューマネジメントの精緻化を図り、前

期比205M、7.0%上回る見込み。



料飲部門は、宿泊稼働率の向上等によるレストラン売上の増加に

より、部門売上は前期比63M、3.7%上回る見込み。



通期総売上は、前期比14M、0.3%増加。



宿泊部門は、台風の影響があったものの、震災の影響からの回復、

並びにウェブエージェント、及び既存旅行代理店に対する営業強化に

より、前期比29M、1.0%増加。



料飲部門は、台風の影響並びに一部レストランの営業形態の見直し

によりレストラン売上は37M、2.6%下回ったものの、婚礼件数の増加

に伴い婚礼売上は40M、20.2%上回り、部門売上は前期比5M、0.3%

増加。

２．HMJ５ホテル個別業績ハイライト⑤

オリエンタルホテル広島



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

1,009

₉₀₄

989

1,004

1,058

_1,034

1,148

1,152

2,067

1,939

2,137

2,156

311

306

327

0

100

200

300

400

500

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

CY2010

CY2011

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}

CY2010

CY2011

CY2012

稼働率(%)

70.3%

67.1%

72.2%

ADR（円）

8,876

8,479

8,255

RevPAR（円）

6,240

5,692

5,959

GOP（百万円）

311

306

327

GOP比率(%)

15.1%

15.8%

15.3%



通期総売上は、前期比19M、0.9%増加の見込み。



宿泊部門は、行政等による観光キャンペーンの実施に加え、引続き団

体需要を含めたレジャー客獲得のための販路拡充により、前期比

13M、2.4%増加の見込み。



料飲部門は、これまでに実施した宴会場の改装、

2012年12月のチャ

ペル改装に加え、営業体制の強化により、部門売上は前期比7M、

0.5%増加の見込み。



通期総売上は、前期比198M、10.2%増加。



宿泊部門は、団体客を含めたレジャー需要の取り込みにより稼働率

が増加し、部門売上は前期比26M、5.0%増加。



料飲部門は、営業体制の強化に加え宴会場改装により、婚礼売上及

び一般宴会売上が増加し、部門売上は前期比176M、13.1%増加。

３．イビス東京新宿業績ハイライト



売上・GOP



経営指標

2012年1月～12月の売上実績

2013年1月～12月の売上見通し

299

313

385

341

₃₁₆

392

640

₆₂₉

777

270

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

CY2012

（計画）

CY2012

CY2013

（予想）

G

O

P

売

上

上期

下期

GOP

_{（百万円）}

CY2012

稼働率(%)

83.5%

ADR（円）

9,154

RevPAR（円）

7,641

GOP（百万円）

270

GOP比率(%)

42.9%



通期総売上は、前期比148M、23.5%増加。



2012年12月18日に全館改装が完了し、リブランド後の本格的な商品

提供が可能となり、単価の見直しによるADRアップを図ると共に、国

内外のビジネス客・レジャー客への販路拡充を図り、宿泊売上は

114M、19.8%上回る見込み。



通期総売上は、計画比11M、1.7%減少。



下期に実施した客室改装スケジュールの変更に伴い、改装後の客室

の販売時期が遅れたため、稼働率、ADR共に計画を下回り、下期計

画比では宿泊売上が減少し、通期総売上は減少。

１．内部成長戦略

外部環境に対する認識



一般市場環境

• 世界経済を巡る不確実性は残っているもの

の、復興関連需要や公共投資そして個人消

費といった国内需要については底堅いと思わ

れ、緩やかな回復が期待される。



ホテル市場環境

• ホテルに対する需要は、緩やかな景気の回復

に伴う国内レジャー及びビジネス需要の回

復、並びに訪日外国人需要の回復により、増

加することが期待される。特に宿泊市場で

は、引続き需要に加え、単価の回復が期待さ

れる。

• 中長期的には、①団塊世代の旅行需要、②

政府による観光立国推進による訪日外国人

旅行客数の増加が見込まれる。

2013年の具体的な取り組み



変動賃料の増収実現



イノベーションを生むホテル組織の構築への提言



積極的な物件入替

→収益力の低下した物件の売却、並びに新規物件の取得により収益性、安定性の改善を図る

→売却対象物件は、収益力、ロケーション、収益改善可能性、NOIの多寡を考慮し選定

基本

方針

主要な

施策



ホテルビジネスに対する深い理解に基づくモニタリング、アセット・マネジメント戦略

の立案及び実施

•

ホテル賃借人の信用力の分析、ホテル収支の把握、改善

•

変化する顧客ニーズの把握と変化への着実な対応

•

ホテル利用者へのグローバルレベルのサービス提供

•

「価格競争」ではなく「価値競争」を可能とする差別化戦略



戦略的資本的支出の立案及び実施

•

足元の収益の維持及び中長期的な競争力強化につながるものを厳選して実行

市場水準・賃料負担力を踏まえた適正な固定賃料の設定・維持

変動賃料・運営委託収入の引上げ

費用削減を含む収益管理、ハード面の適切な維持管理による資産価値の最大化

156 

378 

₃₂₂ 

177 

322 

281 

622 

689 

49 

118 

283 

90 

36 

213 

198 

148 

793 

600 

1,236 

518 

233 

21 

258 

60 

999 

1,096 

1,842 

786 

591 

516 

1,079 

898 

668 

1,869 

2,072 

2,212 

2,242 

2,322 

2,214 

2,214 

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

FY2006

実績

FY2007

実績

FY2008

実績

FY2009

実績

FY2010

実績

FY2011

実績

CY2012

実績

CY2013

計画

（百万円）

CAPEX I

CAPEX II

CAPEX III

減価償却費

２．資本的支出の実績及び計画

(注1) CAPEXⅠとは、建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出です。CAPEXⅡとは、建物の躯体や設備に関わらないが、運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出です。CAPEXⅢとは、ホテル の競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出です。 （注1） （注2） （注3）

（単位：百万円）

３．ホテル別の主なCAPEXⅢ

単位：百万円

（ ）内数字は支出額

FY2006 実績 FY2007 実績 FY2008 実績 FY2009 実績 FY2010 実績 FY2011 実績 FY2012 実績 FY2012（New） 実績 CY2013 計画 旧JHR 第1期 (上場-2006/8) 第2期 (2006/9-2007/8) 第3期 (2007/9-2008/8) 第4期 (2008/9-2009/8) 第5期 (2009/9-2010/8) 第6期 (2010/9-2011/8) 第7期 (2011/9-2012/3) 第13期 2012/4-2012/12 第14期 2013/1-2013/12 旧NHF - _{(上場-2007/9)}第2-3期 _{(2007/10-2008/9)}第4-5期 _{(2008/10-2009/9)}第6-7期 _{(2009/10-2010/9)}第8-9期 _{(2010/10-2011/9)}第10-11期 _{(2011/10-2012/3)}第12期 神戸メリケンパーク オリエンタルホテル ・12-13階客室(189) ・レストラン(51) ・10-11階客室(222) ・ピア(98) ・ブライズルーム(68) ・宴会場(46) - - - - -オリエンタルホテル 東京ベイ ・9-10階客室(145) ・宴会場(59) ・7-8階客室 (171） ・レストラン(58) ・5-6階客室 (210) ・ロビー(60) _- ・チャペル(77) ・12階客室等(135) - ・レストラン（79） - ・レストラン（45） なんば オリエンタルホテル ・7-8階客室 (93) ・レストラン(40) - -・4階客室及び、4,5,6 階廊下（20) - - - ・5-8階角部屋（10） ホテル日航アリビラ ・スイート(32) ・レストラン(155) - ・3-8階客室 (479) ・1-6階サウス､ウエスト 棟客室(361) - - - -オリエンタルホテル 広島 N/A （2007年10月取得） ・7-18階客室 (347) ・テナントフロア(23) ・3,4階宴会場 (138) -・3階宴会場改装、コー ナーダブルのツイン化 （21) - ・3階チャペル（9） ・1階レストラン&バー（5） イビス東京新宿 N/A - - - - -・2階ロビー、レストラン、 3,5,6,9階客室（170） リブランディングプロジェクト リポジショニングプロジェクト リブランディングプロジェクト リブランディングプロジェクト

４．外部成長戦略

外部環境に対する認識



ホテル投資市場の動向

• ホテル向けノンリコースローン・

CMBS等の期限の到来、並びに震

災からのホテル収益の回復等から、

売り手と買い手の価格目線の乖離

が縮小し、取引件数が徐々に増加。

また、ホテル投資プレーヤーも徐々

に広がりを見せており、投資規模も

拡大傾向にある。

• 今後もこの傾向は継続し、ホテル投

資市場は徐々に活性化することが

見込まれる。

基本

方針

主要な

施策



今後増加が期待される「国内レジャー客」及び「訪日レジャー客」の取込みが可能なホテル

用不動産等の取得



ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視

•

重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「シ

ティホテル」及び「リゾートホテル」

•

「ビジネスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視

•

シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルは、特に選別的に対応



主要な戦略的投資対象地域

•

東京都心、大阪市、京都市、福岡市、長野県軽井沢町、神奈川県箱根町、北海道、沖縄等



取得時の内部成長戦略の検討・立案

•

契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改

善可能性の検討

•

特に、変動賃料導入物件では、オペレーターと協働して内部成長を促進

安定的な収益を確保するとともに、将来の成長性を意識したポートフォリオを構築

グレード、タイプ、ロケーション、変動賃料と固定賃料の構成割合の4項目について

バランスを考慮

５．財務戦略

基本

方針

主要な

施策



保守的なLTV水準を維持し、35%－

55％（総資産ベース）をターゲットレン

ジとする



バンクフォーメーション及び金融機関

との関係の強化



投資法人債の発行等を含む資金調達

手段の多様化



資金調達コスト等に配慮しつつ、借入

期間を長期化



借入返済期限の分散及び金利の固

定化比率の引上げ等

財務の健全性及び安定性確保を重視

有利子負債返済スケジュール

有利子負債の借入先別一覧

（百万円） （百万円） 借入先／銘柄 期初残高 （合併時点） 期末残高 （2012年12月末時点） 差異 残高 比率 残高 比率 残高 比率 株式会社三井住友銀行 16,676 28.5% 17,518 27.7% 842 ▲0.8% 株式会社新生銀行 5,673 9.7% 8,524 13.5% 2,851 3.8% 株式会社東京スター銀行 4,485 7.7% 6,384 10.1% 1,899 2.4% 株式会社りそな銀行 5,564 9.5% 6,379 10.1% 815 0.6% メットライフアリコ生命保険株式会社 5,000 8.5% 5,000 7.9% 0 ▲0.6% 株式会社みずほ銀行 7,119 12.2% 4,969 7.9% ▲2,150 ▲4.3% 農林中央金庫 7,119 12.2% 4,969 7.9% ▲2,150 ▲4.3% 三井住友信託銀行株式会社 4,158 7.1% 4,949 7.8% 791 0.7% 野村信託銀行株式会社 990 1.7% 1,909 3.0% 919 1.3% 株式会社広島銀行（新規） - - 1,000 1.6% 1,000 1.6% 株式会社損害保険ジャパン 891 1.5% 854 1.3% ▲36 ▲0.2% 株式会社千葉銀行 792 1.4% 759 1.2% ▲32 ▲0.2% 借入金 小計 58,467 96.7% 63,220 96.9% 4,752 0.2% 第1回無担保投資法人債 （特定投資法人債間限定同順位特約付） 2,000 100.0% 2,000 100.0% 0 0.0% 投資法人債 小計 2,000 3.3% 2,000 3.1% 0 ▲0.2% 有利子負債 合計 60,467 100.0% 65,220 100.0% 4,752 0.0%

有利子負債の内訳

6.5

%

90.2

%

3.3

%

5.9

_%

91.0

%

3.1

%

合併時点

（2012年4月1日）

2012年12月末時点

長期借入金 短期借入金 投資法人債

（2012年12月末時点）

（2012年12月末時点）

9,122 

2,000 

11,122 

15,063 

_14,436 

9,978 

_9,620 

5,000 

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2013年

1月‐12月

2014年

1月‐12月

2015年

1月‐12月

2016年

1月‐12月

2017年

1月‐12月

2018年

1月‐12月

借入金

投資法人債

６．IR戦略

IR戦略

投資主優待制度の概要

適宜性・正確性・継続性を基本とした、

分かりやすく、迅速な情報開示

既存投資主の満足度向上と投資家層の拡大

基本

方針



年

1回分配と投資主優待制度の継続



月次開示等の継続



個人投資家

/海外投資家向けのIR強化



英文開示の充実

主要な

施策

基本

方針

主要な

施策

既存投資主の満足度の向上及び投資主の裾野の

拡大を図ることを目的として、投資主優待制度を

実施



投資主優待券送付対象者及び優待制度開始時期

2013年6月末日を第1回目として、以後毎年6月末日（中間

決算期末）時点で本投資法人投資口

10口以上保有されて

いる方を対象に投資主優待券を送付



優待制度の内容

対象ホテルの正規料金の50％宿泊割引券5枚及び20％レ

ストラン割引券5枚



優待制度の対象となるホテル

•

神戸メリケンパークオリエンタルホテル

•

オリエンタルホテル東京ベイ

•

なんばオリエンタルホテル

•

ホテル日航アリビラ

•

オリエンタルホテル広島

APPENDIX １

１．保有物件一覧（1/2）

物件 番号 物件名称 合併前所 有区分 業態 グレード 地域 築年数 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 投資比率 賃貸事業 収益 賃貸事業 損益 NOI NOI利回り （想定値） 2012年3月期 （2012.3.31時点） 2012年12月期 （2012.12.31時点） 鑑定評価額 CAPレート 鑑定評価額 CAPレート （百万円） （百万円） （百万円） （千円） （千円） （千円） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注6） （注7） （注8） （注8） （注8） （注9） 1 神戸メリケンパークオリエンタルホテル J シティ アッパーミドル 関西 17.5 10,900 10,710 10,900 6.3% 10,900 6.3% 8.3% 910,488 388,137 652,197 6.3% 2 オリエンタルホテル 東京ベイ J シティ ミッドプライス 関東 （東京を除く） 17.7 19,900 19,693 19,900 5.4% 21,000 5.2% 15.2% 1,057,406 607,459 967,935 6.5% 3 なんばオリエンタルホテル J ビジネス ミッドプライス 関西 16.8 15,000 14,931 15,000 5.4% 15,200 5.4% 11.5% 717,051 518,976 639,006 5.0% 4 ホテル日航アリビラ J リゾート ラグジュアリー 沖縄 18.8 18,900 18,752 18,900 6.3% 19,600 6.2% 14.4% 1,190,267 821,140 1,072,202 7.2% 5 オリエンタルホテル広島 J シティ アッパーミドル その他 19.3 4,100 4,087 4,100 8.0% 4,100 8.0% 3.1% 336,061 250,128 297,058 6.3% 6 イビス東京新宿 N ビジネス ミッドプライス 東京 32.3 7,243 7,524 5,270 5.2% 5,510 5.2% 5.5% 336,350 137,394 173,295 4.3% 8 ザ・ビーチタワー沖縄 N リゾート ミッドプライス 沖縄 8.8 7,610 7,169 7,070 6.0% 7,090 6.0% 5.8% 383,256 262,512 350,150 6.1% 9 箱根強羅温泉 季の湯 雪月花 J リゾート ミッドプライス 関東 （東京を除く） 6.3 4,070 4,021 4,070 6.4% 4,190 6.3% 3.1% 221,211 141,367 202,988 6.6% 10 ドーミーイン熊本 N ビジネス ミッドプライス その他 4.9 2,334 2,345 2,530 6.9% 2,610 6.7% 1.8% 145,845 99,533 129,126 7.3% 11 ドーミーインなんば N ビジネス エコノミー 関西 13.9 1,270 1,219 1,080 6.5% 1,090 6.5% 1.0% 65,790 44,074 57,676 6.0% 12 ドーミーイン水道橋 N ビジネス エコノミー 東京 26.4 1,120 1,076 994 5.8% 1,011 5.8% 0.9% 63,000 46,935 55,290 6.4% 13 ドーミーイン浅草 N ビジネス エコノミー 東京 15.8 999 988 904 5.3% 929 5.2% 0.8% 47,996 32,023 40,540 5.1% 14 博多中洲ワシントンホテルプラザ J ビジネス ミッドプライス その他 17.8 2,130 2,115 2,130 8.7% 2,130 6.1% 1.6% 181,000 148,000 167,000 10.2% 15 奈良ワシントンホテルプラザ J ビジネス ミッドプライス 関西 12.8 2,050 2,021 2,050 6.3% 2,060 6.3% 1.6% 115,000 72,000 102,000 6.5% 16 R&Bホテル上野広小路 N ビジネス エコノミー 東京 10.8 1,720 1,742 1,600 5.2% 1,540 5.2% 1.3% 73,193 52,166 61,348 4.7% 17 R&Bホテル東日本橋 N ビジネス エコノミー 東京 14.8 1,534 1,492 1,620 5.7% 1,670 5.6% 1.2% 91,655 65,566 77,329 6.6% 18 コンフォートホテル東京東日本橋 N ビジネス エコノミー 東京 4.9 3,746 3,748 4,130 5.9% 4,310 5.7% 2.9% 202,586 152,559 178,746 6.3% 19 コンフォートホテル新山口 N ビジネス エコノミー その他 5.4 866 828 807 6.7% 786 6.5% 0.7% 45,397 27,458 38,329 5.8%

１．保有物件一覧（2/2）

（注1）「合併前所有区分」欄に記載されている「N」は旧NHF保有物件、「J」は旧JHR保有物件を表しています。 （注2）本投資法人は、主に平均客室販売価格等の観点から、ホテルを「ラグジュアリー」、「アッパーミドル」、「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの4種類に分類しています。 （注3）築年数の平均は各物件の取得価格に築年数を乗じた値の各物件の総和を取得価格の合計値で除した加重平均です。 （注4）「取得価格」欄には、信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載された売買代金（消費税及び消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、旧JHR保有物件については受入価格を記 載しています。 （注5）2012年12月末時点の帳簿価格を記載しています。 （注6）物件番号29及び30は取得時の鑑定評価額を記載しています。 （注7）「投資比率」欄には、取得価格の合計額に対する物件の取得価格の割合を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入しています。 （注8）2012年4月から2012年12月までの9ヶ月間の実績値です。合計値には、当該期間中に売却した物件にかかる実績値も含みます。なお、物件番号14、15、21については、賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、 百万円未満を切り捨てた数値を記載しています。 （注9) 想定NOI利回りは、各物件における2013年12月期のNOI予想値を取得価格で除した数値を記載しています。 物件 番号 物件名称 合併前所 有区分 業態 グレード 地域 築年数 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額 投資比率 賃貸事業_収益 賃貸事業_損益 NOI NOI利回り_{（想定値）} 2012年3月期 （2012.3.31時点） （2012.12.31時点）2012年12月期 鑑定評価額 CAPレート 鑑定評価額 CAPレート （百万円） （百万円） （百万円） （千円） （千円） （千円） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注6） （注7） （注8） （注8） （注8） （注9） 21 ダイワロイネットホテル秋田 J ビジネス エコノミー その他 6.6 1,760 1,740 1,760 6.6% 1,770 6.7% 1.3% 103,000 63,000 89,000 6.9% 22 スマイルホテル日本橋三越前_{（旧鴨川イン日本橋）} N ビジネス エコノミー 東京 15.8 2,108 2,057 2,090 5.3% 2,160 5.2% 1.6% 100,800 73,681 87,299 5.5% 23 ホテルサンルート新潟 N ビジネス ミッドプライス その他 20.4 2,105 1,974 1,840 6.5% 1,840 6.6% 1.6% 117,001 76,949 103,774 6.4% 24 東横イン博多口駅前本館・シングル館 N ビジネス エコノミー その他 11.3 1,652 1,563 1,910 6.3% 1,930 6.3% 1.3% 105,779 79,300 95,343 7.6% 25 ホテルビスタ蒲田東京_{（旧ビスタホテル蒲田）} N ビジネス エコノミー 東京 20.9 1,512 1,484 1,070 5.8% 1,080 5.8% 1.2% 74,329 42,528 61,837 5.0% 26 チサンイン蒲田_{（旧ホテルアーバイン蒲田アネックス）} N ビジネス エコノミー 東京 9.7 823 813 700 6.0% 671 6.0% 0.6% 32,698 19,031 26,361 4.4% 27 ホテルビスタ橋本 N ビジネス エコノミー 関東 （東京を除く） 26.1 1,510 589 1,020 6.6% 612 6.6% 1.2% 63,385 45,468 56,556 3.4% 29 ホテル京阪ユニバーサル・シティ - リゾート ミッドプライス 関西 11.5 6,000 6,155 6,840 6.6% 6,840 6.6% 4.6% 161,148 125,261 152,086 8.2% 30 ホテルサンルート新橋 - ビジネス ミッドプライス 東京 4.8 4,800 4,935 5,640 5.1% 5,670 5.1% 3.7% 87,681 71,742 78,767 6.0% 00 合計 または 平均 - - - - 16.3 130,883 128,986 129,016 - 131,227 - 100.0% 7,283,758 4,615,679 6,216,930 6.3%

２．賃貸借契約の概要（1/2）

（注3） （注1） （注2） 物件 番号 物件名称 賃料種別 （注1） 賃借人/ホテル運営受託者 賃貸形態 賃貸借 期間 契約 残存期間 契約賃料（注2） （金額は税別） 賃料改定 備考 概要 2013年 2014年 2015年 1 神戸メリケンパークオリエンタルホテル 変動 /固定 ㈱ホテルマネージメント ジャパン 定期借家 7.8年 7.0年 【固定賃料】 年額3,221,004千円 ＋ 【変動賃料】 HMJ5ホテルのGOP合計が、 GOP基準額（3,351百万円) を超えた場合その超えた額 に81.5%を乗じた金額 一定の重大な事由（注3） がある場合を除き改定 を行わず、借地借家法 第32条（賃料増減額請 求権）の適用なし。 － － － 2 オリエンタルホテル 東京ベイ 3 なんばオリエンタルホテル 4 ホテル日航アリビラ 5 オリエンタルホテル広島 6 イビス東京新宿 運営委託 エイ・エイ・ピー・シー ・ジャパン㈱（注4） - 12.0年 11.5年 GOP相当額 － － － － 2012年7月より運営委託方式に変更。 8 ザ・ビーチタワー沖縄 固定 ㈱共立メンテナンス 定期借家 20.1年 13.5年 月額42,584千円 借地借家法第32条（賃 料増減額請求権）の適 用なし。 － － － 9 箱根強羅温泉 季の湯 雪月花 固定 ㈱共立メンテナンス 定期借家 19.9年 13.8年 月額24,528千円 賃料改定不可。 － － － 10 ドーミーイン熊本 固定 ㈱共立メンテナンス 定期借家 12.0年 10.3年 月額16,205千円 3年毎に双方協議の上_改定可。 － 更改予定 － 11 ドーミーインなんば 固定 ㈱共立メンテナンス 普通借家 15.0年 1.2年 月額6,520千円 3年毎に双方協議の上_改定可。 － 契約満了 － 12 ドーミーイン水道橋 固定 ㈱共立メンテナンス 定期借家 10.0年 2.5年 月額7,000千円 借地借家法第32条（賃 料増減額請求権）の適 用なし。 － － 契約満了 13 ドーミーイン浅草 固定 ㈱共立メンテナンス 普通借家 20.0年 4.2年 月額5,332千円 3年毎に双方協議の上_改定可。 － － 更改予定 14 博多中洲ワシントンホテルプラザ 固定 ワシントンホテル㈱ 普通借家 20.0年 2.2年 月額20百万円（注5） 2012年4月21日から契 約満了まで賃料改定 不可。 － － 契約満了 2012年4月21日以降の月額賃料を21 百万円（百万円未満切り捨て）から20 百万円（百万円未満切り捨て）に変 更。 15 奈良ワシントンホテルプラザ 固定 ワシントンホテル㈱ 普通借家 20.0年 7.2年 月額11百万円（注5） _{双方協議の上改定可。 － － －} 16 R&Bホテル上野広小路 固定 ワシントンホテル㈱ 普通借家 20.1年 9.3年 月額8,107千円 双方協議の上改定可。 － － －

２．賃貸借契約の概要（2/2）

（注3） （注1） （注2） 物件 番号 物件名称 賃料種別 （注1） 賃借人/ホテル運営受託者 賃貸形態 賃貸借 期間 契約 残存期間 契約賃料（注2) （金額は税別） 賃料改定 備考 概要 2013年 2014年 2015年 18 コンフォートホテル東京東日本橋 固定 ㈱グリーンズ 定期借家 20.0年 15.1年 月額21,155千円 5年毎に双方協議の上_改定可。 更改済 － － 2013年1月30日付で同額更改済み。 19 コンフォートホテル新山口 固定 ㈱グリーンズ 定期借家 20.0年 14.7年 月額5,043千円 3年毎に双方協議の上_改定可。 更改予定 － － 20 パールホテル茅場町 固定 ユアサ・フナショク㈱ 普通借家 15.0年 6.4年 月額18,595千円 2年毎に双方協議の上_改定可。 － 更改予定 － 21 ダイワロイネットホテル秋田 固定 ダイワロイヤル㈱ 普通借家 20.0年 13.5年 月額11百万円（注5） 5年毎に双方協議の上 改定可。 － － － 22 スマイルホテル日本橋三越前_{（旧鴨川イン日本橋）} 固定 ㈱鴨川グランドホテル 普通借家 20.0年 4.2年 月額11,200千円 双方協議の上改定可。 更改予定 － － 23 ホテルサンルート新潟 固定 ㈱サンルート 定期借家 12.5年 4.5年 月額13,000千円 借地借家法第32条（賃 料増減額請求権）の適 用なし。 － － － 24 東横イン博多口駅前本館・シングル館 固定 ㈱東横イン 普通借家 30.0年 18.7年 月額11,753千円 規定なし。 － － － 25 ホテルビスタ蒲田東京_{（旧ビスタホテル蒲田） /固定}変動 ㈱サン・ビスタ 普通借家 3.0年 2.5年 【固定賃料】 月額7,794千円 ＋ 【変動賃料】 月額賃料×12＜年間総売上高 ×32.5％の場合、その差額 賃料改定不可。 － － 契約満了 2012年7月より固定賃料＋変動賃料 に変更。 26 チサンイン蒲田_{（旧ホテルアーバイン蒲田アネックス）} 変動 ソラーレホテルズアンド リゾーツ㈱ 定期借家 5.0年 4.5年 GOP×85％（但しゼロ円を下 回る場合はゼロ円） 借地借家法第32条（賃 料増減額請求権）の適 用なし。 － － － 2012年7月に賃借人変更・リブランド を実施し、変動賃料に変更。 27 ホテルビスタ橋本 固定 ㈱ビスタホテルマネジメント 普通借家 6.0年 0.6年 月額7,000千円 3年毎に双方協議の上_改定可。 契約満了 － 29 ホテル京阪ユニバーサル・シティ 固定 ㈱ホテル京阪 普通借家 20.0年 8.5年 非開示（注6） _非開示（注6） _{－ － －} 30 ホテルサンルート新橋 _/固定変動 ㈱サンルート 定期借家 15.0年 10.3年 【固定賃料】 月額18,632千円 ＋ 【変動賃料】 非開示（注6） 規定なし。 － － － （注1） 賃料種別欄において、「固定」は固定賃料物件、「変動」は変動賃料物件、「運営委託」は運営委託契約、「変動/固定」は固定・変動賃料併用物件であることを表しています。 （注2） 駐車場、共益費等を含みます。 （注3） 主な賃料の改定事由は、上半期または下半期において、当該期間の固定賃料が、当該期間に係る減価償却前営業利益（賃料控除前）を上回った場合になります。 （注4） エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社を運営受託者とする運営委託方式です。 （注5） 賃借人より千円単位での賃料開示について同意を得られなかったため、百万円未満を切り捨てた数字を記載しています。 （注6） 賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。

３．ポートフォリオマップ

神戸メリケンパーク オリエンタルホテル オリエンタルホテル 東京ベイ なんば オリエンタルホテル ホテル日航アリビラ オリエンタルホテル 広島 ザ・ビーチタワー 沖縄 箱根強羅温泉 季の湯 雪月花 ドーミーイン熊本 ドーミーインなんば 博多中洲ワシントン ホテルプラザ 奈良ワシントン ホテルプラザ コンフォートホテル 新山口 ダイワロイネットホテル 秋田 ホテルサンルート 新潟 東横イン博多口 駅前本館・シングル館 ホテルビスタ橋本 ホテル京阪 ユニバーサル・シティ イビス東京新宿 ドーミーイン水道橋 ドーミーイン浅草 R&Bホテル 上野広小路 R&Bホテル 東日本橋 コンフォートホテル 東京東日本橋 リゾートホテル シティホテル ビジネスホテル 東京23区

タイプ別分散

地域別分散

グレード別分散

４．個別物件紹介①

物件番号 /タイプ

1

2

3

4

5

物件名称 神⼾メリケンパークオリエンタル_ホテル オリエンタルホテル 東京ベイ なんばオリエンタルホテル ホテル⽇航アリビラ オリエンタルホテル広島 外観 内観 所在地 兵庫県神⼾市中央区 千葉県浦安市 ⼤阪府⼤阪市中央区 沖縄県中頭郡読⾕村 広島県広島市中区 客室数 319室 503室 257室 396室 227室 建築時期 1995年7⽉/2001年6⽉ 1995年5⽉ 1996年3⽉ 1994年4⽉ 1993年9⽉/2006年9⽉増築 地図 シティ シティ ビジネス リゾート シティ

４．個別物件紹介②

物件番号 /タイプ

6

8

9

10

11

12

物件名称 イビス東京新宿 ザ・ビーチタワー沖縄 箱根強羅温泉 季の湯_雪⽉花 ドーミーイン熊本 ドーミーインなんば ドーミーイン⽔道橋 外観 内観 所在地 東京都新宿区⻄新宿 沖縄県中頭郡北⾕町 神奈川県⾜柄下郡箱根町 熊本県熊本市 ⼤阪府⼤阪市浪速区 東京都⽂京区本郷 客室数 206室 280室 158室 294室 105室 99室 建築時期 1980年9⽉ 2004年3⽉/2005年6⽉_{/2006年5⽉増築} 2006年10⽉ 2008年1⽉ 1999年2⽉ _{/1989年9⽉増築}1986年8⽉ 地図 ビジネス リゾート リゾート ビジネス ビジネス ビジネス

４．個別物件紹介③

物件番号 /タイプ

13

14

15

16

17

18

物件名称 ドーミーイン浅草 _{ワシントンホテルプラザ}博多中洲 _{ワシントンホテルプラザ}奈良 R&Bホテル上野広⼩路 R&Bホテル東⽇本橋 コンフォートホテル_{東京東⽇本橋} 外観 内観 所在地 東京都台東区花川⼾ 福岡県福岡市博多区 奈良県奈良市 東京都台東区上野 東京都中央区東⽇本橋 東京都中央区⽇本橋⾺喰町 客室数 77室 247室 204室 187室 203室 259室 建築時期 1997年3⽉ 1995年3⽉ 2000年3⽉ 2002年4⽉ 1998年3⽉ 2008年1⽉ 地図 ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス

４．個別物件紹介④

物件番号 /タイプ

19

20

21

22

23

24

物件名称 コンフォートホテル新⼭⼝ パールホテル茅場町 ダイワロイネットホテル_秋⽥ スマイルホテル⽇本橋三越前_{（旧鴨川イン⽇本橋）} ホテルサンルート新潟 東横イン博多⼝駅前_{本館・シングル館} 外観 内観 所在地 ⼭⼝県⼭⼝市 東京都中央区新川 秋⽥県秋⽥市 東京都中央区⽇本橋本町 新潟県新潟市中央区 福岡県福岡市博多区 客室数 139室 268室 221室 164室 231室 257室 建築時期 2007年8⽉ 1981年1⽉ 2006年6⽉ 1997年3⽉ 1992年8⽉ 2001年9⽉ 地図 ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス

４．個別物件紹介⑤

物件番号 /タイプ

25

26

27

29

30

物件名称 ホテルビスタ蒲⽥東京_{（旧ビスタホテル蒲⽥） （旧ホテルアーバイン蒲⽥アネックス）}チサンイン蒲⽥ ホテルビスタ橋本 _{ユニバーサル・シティ}ホテル京阪 ホテルサンルート新橋 外観 内観 所在地 東京都⼤⽥区⻄蒲⽥ 東京都⼤⽥区蒲⽥ 神奈川県相模原市緑区 ⼤阪府⼤阪市此花区 東京都港区新橋 客室数 106室 70室 99室 330室 220室 建築時期 1992年1⽉ 2003年4⽉ 1986年12⽉ 2001年6⽉ 2008年3⽉ 地図 NEW リゾート NEW ビジネス ビジネス ビジネス ビジネス

APPENDIX ２

１．ホテル指標データ①

（注2） HMJ５ホテル合計 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 売上（百万円） 2010年 1,396 1,462 1,843 1,655 1,961 1,572 1,910 2,382 1,755 1,986 1,727 1,749 21,396 2011年 1,466 1,390 1,341 1,296 1,640 1,387 1,940 2,282 1,727 1,974 1,904 1,876 20,223 2012年 1,402 1,416 1,935 1,677 1,655 1,594 1,966 2,367 1,707 1,854 1,864 1,874 21,312 稼働率 2010年 66.1% 76.2% 80.8% 80.1% 79.3% 78.6% 81.9% 91.5% 87.9% 86.1% 79.6% 76.2% 80.4% 2011年 74.6% 75.8% 61.3% 52.6% 69.2% 72.0% 82.3% 90.4% 87.3% 88.0% 86.3% 80.7% 76.7% 2012年 72.3% 79.4% 85.3% 79.5% 77.5% 79.3% 83.1% 93.2% 87.0% 88.7% 86.5% 80.5% 82.7% ADR（円） 2010年 12,971 11,870 15,846 13,518 16,494 13,104 19,105 25,288 15,745 15,203 13,833 16,063 15,980 2011年 12,912 12,213 14,091 14,006 14,926 12,328 18,983 25,157 16,284 15,240 13,705 16,731 15,846 2012年 12,907 11,693 16,093 14,920 15,875 13,511 19,236 25,365 15,725 14,982 14,723 17,174 16,200 RevPER（円） 2010年 8,572 9,044 12,797 10,827 13,082 10,307 15,641 23,148 13,846 13,089 11,018 12,242 12,845 2011年 9,632 9,258 8,642 7,368 10,322 8,876 15,631 22,748 14,223 13,404 11,825 13,498 12,160 2012年 9,337 9,289 13,730 11,866 12,300 10,718 15,982 23,628 13,682 13,291 12,740 13,822 13,400 神戸メリケンパークオリエンタルホテル 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 売上（百万円） 2010年 406 429 476 447 608 434 434 493 448 608 511 518 5,812 2011年 372 358 445 439 531 401 468 490 456 555 532 507 5,554 2012年 359 357 508 448 459 413 439 481 440 498 538 526 5,466 稼働率 2010年 70.7% 71.6% 78.6% 78.5% 75.7% 80.3% 80.4% 91.7% 86.7% 88.3% 82.8% 89.6% 81.3% 2011年 66.5% 61.4% 74.7% 61.4% 83.3% 76.0% 74.0% 87.6% 83.0% 83.3% 82.9% 81.9% 76.5% 2012年 61.7% 68.8% 82.3% 76.1% 79.9% 78.4% 78.1% 94.3% 86.2% 85.2% 84.1% 84.6% 80.0% ADR（円） 2010年 12,485 11,480 12,853 11,964 15,248 12,156 13,273 16,344 12,966 13,891 13,084 15,787 13,564 2011年 12,050 12,149 13,876 14,140 14,722 12,390 14,860 18,026 14,827 15,290 13,841 17,598 14,645 2012年 13,055 11,582 13,142 13,529 14,771 12,695 13,645 16,909 13,916 14,523 14,555 17,964 14,326 RevPER（円） 2010年 8,821 8,216 10,105 9,387 11,537 9,767 10,669 14,986 11,240 12,261 10,835 14,140 11,027 2011年 8,019 7,456 10,364 8,676 12,263 9,420 10,997 15,795 12,303 12,740 11,473 14,407 11,197 2012年 8,049 7,968 10,812 10,302 11,799 9,956 10,659 15,946 11,991 12,378 12,234 15,199 11,464