アパートを分割移転することによる
自動車保管場所補償の考察
酒井翔雪
1 1 富山河川国道事務所 用地第二課 （〒930－8537 富山県富山市奥田新町2番1号） 国道改築事業に必要な用地としてアパートの自動車保管場所（以下,「駐車場」という.）が 対象となった.本事案の補償にあたっては,一団の土地に存する自動車の保管場所の一部又は全 部が取得される場合における補償の取扱を定めた「自動車保管場所補償実施要領」に基づき検 討することとし,具体的には,駐車場確保の必要性,一団の土地内に存するアパートの建物構造, 用途,機能の観点における移転の可能性から,駐車場をどのように確保するべきか考察したもの である. キーワード 自動車保管場所 アパート 分割移転1.
はじめに
本事案は,国道改築事業のために必要な用地としてア パートの駐車場のみが対象となり,全駐車台数の約 8 割 が該当となったものである. アパートの居住者は,駐車場の利用を前提に入居して いるものであり,用地取得にあたり検討が必要である. そのため, 「国土交通省損失補償取扱要領」第 22 条 別記 5「自動車保管場所補償実施要領」に基づき,必要 とする駐車台数の確保における,補償について考察した ものである.2.
本事例の概要
(1)土地・建物の概要 対象地は,一般住宅や事業所,共同住宅等が混在する国 道沿いのアパートの敷地であり,間口約 54ｍ、奥行約 40 ｍの台形状の土地である. 対象地に存するアパートは,賃貸であり,総戸数 18 戸 で,構造的には,形状,間取り（4LDK）,戸数（6 戸）が同 一の鉄筋コンクリート造建物（壁式構造）3 棟が壁によ り接合され、一体的に利用されている. (2)敷地の利用状況 敷地のほぼ中央にアパートが配置され,北側（国道側） が駐車場となっている. 駐車場は,当該アパートが世帯向け物件であることか ら,一部世帯において自動車 2 台の駐車にも対応できる よう,居住者用として 30 台の区画が設けられており,1 戸当たりの駐車台数として 1.66 台（＝30 台÷18 戸）が 確保されている. この他,中央の消雪用井戸の前に来客者用 1 台が確保 されており,全 31 台の区画が設けられている. 敷地南側は,採光確保や落雪のための空地としており, 東側の接面道路とは 85cm の高低差がある. その他,敷地東側には貯水槽,中央には消雪用井戸,西 側には物置及びゴミ置場が配置されており,自転車置場 が中央棟と西棟に 2 箇所設けられている.【図-1】 図-1 敷地の利用状況 凡 例 アパート 駐車場 用地取得線 採光、落雪のための空地 ゴミ置場、自転車置場等(3)敷地の取得状況 敷地北側（国道側）が約 8～11ｍ幅で取得されること に伴い,駐車場 20 台及び貯水槽,ゴミ置場が直接対象と なる.また,駐車場については,敷地出入口や敷地内での 車両軌跡の影響からさらに 6 台が駐車不可能となる. よって,全 31 台の駐車スペースのうち約 8 割の 26 台 の駐車場が利用できなくなり,一戸当たり 1 台も確保で きない状況（0.27 台＝5 台÷18 戸）となった.【図-2】 図-2 敷地の取得状況 この状況により,建物所有者 A から,駐車場が失われる ことでアパート経営に支障が出るため,残地内のアパー ト等について移転請求があったものである.
3.
検討内容
(1)地域における駐車場の必要性 富山県の 1 世帯あたりの自家用車保有台数は 1.71 台 と全国 2 位（平成 25 年度）1)であり,自動車への依存が 高いと判断される. 当該地域においても,通勤や買物等に自動車を使用す ることが一般的であるため,アパートの選定においても, 駐車場の有無が重要な要素となっており,近隣のアパー トは全て,1 戸当たり 1 台以上の駐車場を敷地内に確保 している状況にある.また,本件アパートの利用状況も, 現在,空室 2 部屋分の駐車場が空いているのみで,入居者 の全てが駐車場を使用している. よって,本件アパートを維持するためには, 富山県 1 世帯あたり自家用車保有台数に近似していることも考慮 し,現状の 1 戸あたり駐車台数 1.66 台を確保する必要が あると判断した. （2）自動車保管場所の機能回復の検討過程 用地買収に伴い,アパートの駐車場の一部が支障とな るため,「自動車保管場所補償実施要領」第 3 条,(1)保 管場所の機能回復の方法（表-1）に基づき,番号 1 から 順次検討を行うこととした. なお,当該建物は,アパート,すなわち共同住宅である ことから,番号 3 の検討は省略している. 表-1 「自動車保管場所補償実施要領」 第 3 条 (1)保管場所の機能回復の方法 【番号 1】残地内の建物を移転することなく保管場所を 確保 残地内の北側は,スペースがほとんどなく,工作物を再 配置しても保管場所を含む現状の機能を回復できない. また,敷地南側に空地があるが,屋根からの落雪スペー スの他,1 階入居者のプライベートに配慮して自動車や 人が往来できない構造としているため,駐車場を設ける ことは妥当でなく,採用できないと判断した. 【番号 2】近隣に保管場所とすることができる土地を確 保 近隣 200ｍ圏内を調査したが,駐車場を回復させるだ けの空地はないため,採用できないと判断した. 【番号 4】残地内に立体駐車場（保管場所）を設置 当該地域の近隣において立体化された駐車場はなく, 一般的でないため,立体駐車場を設けることは妥当でな いと判断した. 【番号 5】残地内の建物を構内に移転して,保管場所を 確保 番号 1,2,4 の機能回復の方法では,保管場所の確保が できないと判断されたため,「国土交通省の公共用地の 取得に伴う損失補償基準の運用方針」第 16 を踏まえ,建 物の構内移転工法により,保管場所の確保が可能か否か を検討した. 番 号 用 途 保 管 場 所 の 機 能 回 復 の 方 法 機 能 回 復 の 方 法 の 内 容 1 一般住宅敷地 共同住宅敷地 業務用建物敷地 残地内の建物を移転 することなく保管場所を 確保 残地内の主たる建物を移転することなく、物 置その他工作物及び立竹木を再配置すること によって、保管場所を含む現状機能を確保 2 一般住宅敷地 共同住宅敷地 業務用建物敷地 近隣に保管場所とする ことができる土地を確保 「近隣」とは、現在の保管場所から概ね２００ メートルの範囲を標準とするが、具体的には 各地域の実情等によって決定（以下において 同じ。） 3 一般住宅敷地業務用建物敷地 近隣の貸駐車場（保管場所）を借上げ 比較的容易に借上げが可能な場合とし、順 番待ち等の状況（短期間で確実に借上げでき る場合を除く。）にあるときは、該当しない。 4 共同住宅敷地業務用建物敷地 残地内に立体駐車場（保管場所）を設置 地域内の一部に立体化された駐車場（保管 場所）が設置されている地域においては、こ れらの使用実態、設置場所、設備の種類（機 械式、半自走式、自走式）等の調査を行い、 残地内に設置する設備を検討・決定 5 一般住宅敷地 共同住宅敷地 業務用建物敷地 残地内の建物を構内 に移転して、保管場所を 確保 残地内の主たる建物の一部又は全部を移 転することによって、保管場所を含む現状機 能を確保 6 一般住宅敷地 共同住宅敷地 業務用建物敷地 構外に建物を移転して 保管場所を確保 前期の五つの方法による保管場所の確保 が困難な場合又は他の方法に比べ経済合理 性を有する場合には、構外移転によって、保 管場所を含む現状機能を確保ⅰ．曳家工法 南側へ曳くことは有形的に可能であるが,従前の駐車 台数（全 31 台）を確保できない. また,採光,落雪のための空地が喪失することになり, 妥当でない. 【図-3】 従って,曳家工法は機能的に採用できないと判断した. 図-3 曳家工法検討図 ⅱ．改造工法 駐車場のスペースを生み出すためには,建物の一部を 高層化することになるが,少なくとも東棟,中央棟,西棟 のいずれか 1 棟の改造が必要である. その結果,構造,間取り等の影響範囲を考慮すると,改 造可能の目安である建物延面積の 30％を超える. 従って,改造工法は有形的に採用できないと判断した. ⅲ．構内再築工法（同種同等） 曳家工法で配置が可能なため,構内再築工法（同種同 等）も配置が有形的に可能であるものの,機能的には, 曳家工法の検討と同様に,従前の駐車台数を確保できな い. 従って,構内再築工法（同種同等）は機能的に採用で きないと判断した. ⅳ．構内再築工法（照応建物） 駐車場のスペースを生み出すためには, 東棟,中央棟, 西棟の 3 棟を集約して階数を増加する必要がある. 当該地区は,高さ制限が 20ｍであるため,7 階建（20ｍ ÷平均階高 2.7ｍ）の建築が有形的には可能である. しかし,階数の増加にあたっては,従前建物に対し 2 階 以上の増加が必要となり, 運用方針第 16 第 1 項(4)第二 号に定める最低限の階数の増加,すなわち 1 階増にとど まらず,費用も高額となる. 従って,構内再築工法（照応建物）は機能的,経済的合 理性から採用できないと判断した. 以上,ⅰ～ⅳの構内移転工法いずれも保管場所の確保 に至らず,【番号 5】は採用できないと判断した. 【番号 6】構外に建物を移転して保管場所を確保 構外移転工法の検討にあたり,当該建物は賃貸アパー トであり,各室がそれぞれ独立して用途をなしているこ とから,運用方針第 16 第 1 項(4)第三号により,当該アパ ートを分割移転することで保管場所の確保ができるか否 かを検討した. ⅰ．建物分割の可否について 当該アパートは壁式構造であるため,隣接棟との共有 壁を残して解体することが可能であった. また,解体後の残存アパートの耐震性について,簡易耐 震診断により検証したところ,耐震判定指標値（Iso） 0.87≧0.8 と現行基準を越えているため,耐震性能を有し ており,分割は可能と判断した. 具体的な分割方法は,初めに,給排水・ガス管の切り回 しを行い,その後,解体棟側の袖壁約 20～30cm 程度を切 断して縁切り後,ブレーカー等を装着したバックホウで 上層階から低層階へ徐々に破砕を繰り返し,解体後,解体 面の補修,駐車場の整地等を行って竣工となる. 以上の方法で分割は可能であるため, 残存させるアパ ートと必要な駐車場を残地内に再現できるか否かを次に 検討する. ⅱ．分割移転に伴う機能的検討 従前の 1 戸あたり駐車台数に配慮して,必要最小限の アパートの分割を検討することとし,東棟又は西棟の分 割として 2 案（図-4、図-5）を検討した. 図-4 東棟分割移転案
図-5 西棟分割移転案 2 案を比較検討した結果（表-2）,東棟の分割構外移 転案では従前の 1 戸あたり駐車場率を確保できないが, 西棟の分割構外移転案は従前の 1 戸あたり駐車場率を確 保でき,さらに来客用駐車場 1 台も確保できる. 表-2 東棟分割移転案及び西棟移転分割案の比較 (3)決定工法 3 棟中 1 棟の分割移転は,構造上可能であり,且つ,経 済的である. 中でも,西棟の分割構外移転が従前の 1 戸あたり駐車 場率も確保できることから,「構外再築工法（西棟分割 移転）」を決定工法とした. (4)立退料の補償 駐車場の機能回復方法の決定を受け,これに伴う通常 生ずる損失のうち,立退料について検討を行った. ⅰ．立退料補償を受ける者 建物所有者が分割移転工事をする際は,分割移転する 西棟の居住者に解約の申し入れをし,退去を求める必要 がある. この場合,借地借家法（以下,「法」という.）第 27 条 により,申し入れの日から 6 月を経過することで建物賃 貸借が終了することとなるが,法第 28 条によると,正当 事由がなければ申し入れは認められないとされている. そのため,建物所有者は,居住者に財産上の給付,いわ ゆる立退料を支払う旨の申出をして正当事由を補完する ことが一般的となっている. この立退料を, 「国土交通省の公共用地の取得に伴う 損失補償基準」第 65 条（その他通常生ずる損失の補償） として建物所有者に補償することとした. なお,逐条解説土地収用法 2)によれば,「残地上の建物 のみに権利を有する者は,関係人になりえず,建物所有者 に対して補償を求めるほかない」とされている. ⅱ．立退料の対象 分割移転工事における解体工事では,ブレーカー等の 稼働に伴う騒音・振動の発生が懸念され,また,これら重 機や廃材運搬トラックの作業ヤードも必要と考えられる ため,解体専門業者に意見を求めることとした. 意見によると,解体期間中は騒音・振動が発生するた め,住環境の悪化が指摘されたことから,解体作業におい て発生する騒音・振動について検証することとした. a) 騒音の影響 対象地が存する市では,環境基本法第 16 条第 1 項の規 定に基づき環境基準が告示されており,対象地を含む地 区の基準値は昼間で 55 デシベル以下とされているが,分 割解体時は 60～最大 84 デシベル程度の騒音（発生源か ら 30ｍ）が想定された.なお,80 デシベルは地下鉄の車 内と同程度の騒音とされている. b) 振動の影響 対象地が存する市では,振動規制法第 3 条第 1 項の規 定に基づき区域区分が定められており, 対象地を含む地 区の基準値は昼間で 60 デシベルとされているが,分割解 体時は 60～64 デシベル程度の振動（発生源から 10ｍ） が想定された. 検証した結果,工事期間中は著しく住環境が悪化し,工 事期間も 5 ヶ月と長期にわたることから,受忍の限度を 超えると認め,分割移転する西棟の居住者に加え残存す る東棟及び中央棟の居住者についても退去の申し入れ措 置が必要と判断し,全棟退去に伴う損失を補償すること とした. ⅲ．立退料の算定 分割移転する西棟の借間人については,建物の移転先 を構外と認定し,また,建物所有者との関係性が親族等で ないことから,賃借り継続は困難となることから,損失補 償基準第 37 条（借家人に対する補償）に準じて,立退料 を算定することとなる. 一方, 残存する東棟及び中央棟の借間人については, 建物が残存するため,損失補償基準第 37 条（借家人に対 する補償）及び運用方針第 21 によれば,賃借り継続が可 能であるため,損失補償基準第 35 条（仮住居等に要する 費用）に準じて算定することとなるものの,移転対象と なる建物に居住又は賃貸する者に対しての補償を想定し ているため,本件のように,一時的に退去を余儀なくされ る場合においては必ずしも賃借りが継続するものとはい ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ － － － － ｜ ｜ － － ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ゴミ 国道 物 置 ① ⑳ 用 地 取 得 線← ② ⑱ ⑲ ③ 用 地 取 得 線← ⑰ 自転車置場 ⑥ Co Co Co ㉑ （ 来 客 用 ） 貯水槽 ⑭ Co ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ ⑪ ⑮ ⑯ 自 転 車 置 場 井戸 共同住宅 ⑫ ⑬ ④ ⑤ 区分 判定 (来客用除く)駐車台数 駐車場率（台／戸） 東棟分割 × 18 1.50 西棟分割 ○ 20 1.66 検討結果 ・従前の駐車場率を確保できない。 ・従前の駐車場率及び来客用駐車場を確保 できる。（駐車動線に支障なし。） ・建ぺい率（344.88/1,424.03=約24%） 容積率（913.68/1,424.03=約64%）で あるため、問題なし。
えないケースも想定される. このため,いずれの規定を準用とするかについては,借 家継続の可能性及び経済的合理性を総合的に検討し,借 間人に対する立退料の補償は,損失補償基準第 37 条（借 家人に対する補償）に準じることが合理的であると判断 した. a) 動産移転料 借間人が所有する家財道具等を移転先へ移転する費用 を補償することとした. b) 家賃減収補償 建物の分割移転にあたり,移転期間中,賃貸料を得るこ とができない期間が認められるため,当該期間に応ずる 賃貸料相当額から当該期間中の管理費相当額及び修繕費 相当額を控除して補償することとした. c) 移転雑費 損失補償基準第 40 条（移転雑費）に準じ、移転先の 選定に要する費用,法令上の手続きに要する費用等を補 償することとした.
