戦後日本における住宅地の町並み変遷と中古住宅市場－海外との比較を通して－ [ PDF

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(1)戦後日本における住宅地の町並み変遷と中古住宅市場 ∼海外との比較を通して∼. 横尾１．はじめに. 昭宏. のを融資することを目的」（「住宅金融公庫法」第１. 戦後日本の住宅市場は、建てては壊すといった、. 条第１項）として、住宅金融専門の住宅金融公庫が. いわゆる scrap and build を繰り返してきた。しか. 1950 年に設立された。さらに 1951 年には、「公営住. し同時にこれは、町の統一感を失い、町並みの美を. 宅法」が制定され、今までに応急処置的に建設され. 損ねるという結果を生み出してきた。近年わが国に. た公営住宅が制度化された。1955 年には大都市にお. おいて、歴史的建造物の保存、町並みの保存を高め. いて賃貸住宅を大量に供給する政府機関として「日. る動向がある。しかし、中古住宅市場はそれを阻む. 本住宅公団」が設立され、主として大都市近郊に耐. かのように流通を滞らせている。. 火中層アパート団地をつくり、また宅地造成を行っ. 日本の住宅市場は、他の先進国の住宅市場と比べ. た。また 1961 年には、民間向けの厚生年金保険、船. ると大きく異なっている。その中でも最も重要な点. 員保険、国民年金の還元融資および特別融資を行う. は、中古住宅がほとんど売れない、ということであ. 特殊法人として、「年金福祉事業団」が設立された。. る。アメリカやイギリス、フランス、ドイツなど他. この時期になると、敗戦直後の住宅不足は大部分解. の多くの先進国において住宅は、新築後数年間はあ. 消され、1968 年には全国の総住宅数が総世帯数を上. る程度減価するが、それ以降はほとんど価値が下が. 回るまでに至った。（図 1）. ることはない。しかし日本においては、数年間住みつづけると、ただ同然になってしまうのである。こ. 6,000. 万. れは世界に類例のない速さで高齢化が進み、住環境. 4,000. が著しく変化しているわが国の現状にとっては、非. 2,000. 常に大きな問題である。. 0 63. そこで本論文においては、まずわが国の中古住宅. 68. 市場の現状を明らかにし、海外の中古住宅市場と比. 73. 78. 83. 総住宅数. 88. 93. 98. 総世帯数. 較することで、現在、中古住宅が潤滑に流通していないという状況は、どのようなところに原因があっ. 図1. 日本の住宅数と世帯数の推移. たのか、ということについて言及する。また、戦後のベビーブーム期に生まれた年齢階層、いわゆる団塊の世代がこの時期成人を迎え世帯数を. ２．戦後日本における都市住宅構造の形成過程第二次世界大戦直後、わが国の住宅の量的不足は. 増加させ、住宅需要を大きく増加させた。住宅着工. 大変深刻な問題であった。政府は 1945（昭和 20）年. 戸数は戦後伸び続け、1972 年に約 185.6 万戸で戦後. ９月４日に「罹災都市応急簡易住宅建設要綱」を閣. 最高となった。（図 2）. 議決定し、全国の主要戦災都市に 30 万戸の越冬用応. 日. 急簡易住宅を建設した。しかし、1945 年から 49 年までの公営住宅の建設は年間 4.8 万戸程度行われた. 万. にすぎず、それを大幅に増やすことは当時の財政事. 200 150 100. 情では困難なことであった。. 50. このような状況の中で、「国民大衆が健康で文化的. 0. な生活を営むに足る住宅の建設（住宅の用に供する. 50. 60. 70. 土地の取得及び造成を含む。）に必要な資金で、銀行その他一般金融機関が融資することを困難とするも. 図2. 56-1. 日本の住宅着工数の推移. 80. 90. 00.

(2) 改善の方が多いことが分かる。（図 5）. この年を境に世帯数の増加率は減少傾向に入る。一方、住宅着工数は、個人の住宅取得能力の向上に. 0. より、一時的な変化はあったものの減少することなく現在に至っている。（図 2）その結果、総住宅数と. 増築. 総世帯数の差は広がりつづけ、それが余剰な住宅を. 模様替え. 50. 100. 150. 改築. 設備改善. 増加させることに繋がっている。（図 1）. 新築(建替え) 特に計画していない未回答. ３．中古住宅市場の概要３−１．中古住宅ストックの現状. 図5. リフォーム計画アンケート. 1998 年の総務省統計局による「住宅・土地統計調査」によると、1998 年におけるわが国の住宅総数は. さらにリフォーム動機を見てみると、「もっと快適. 4400 万戸である。建築時期別にその構成を見てみる. に」という抽象的なものを除くと、「設備が古い」と. と、約半数が 1981 年以降で約四分の三が 1971 年以. いう理由が最も多い結果となっている。また、ここ. 降に建てられたものである。また、1950 年以前に建. で注目すべき点は「間取りがよくない」「家族構成の. てられた住宅の占める割合は約 5 パーセントである。. 変化」「高齢者対応」など、住環境の変化がリフォー. （図 3）. ムの動機となっていることである。（図 6）日. 0. 19911981-1990 1971-1980 1961-1970 1951-1960 -1950 不詳. 100. 150. 住宅が古い住宅が狭い設備が古い間取りがよくない家族構成の変化. 0. 図3. 50. 500. 1000. もっと快適に構造的な補強が必要高齢者対応その他未回答. 1500 万. 建築時期別住宅ストックの構成. 図6. ３−２．住宅リフォーム市場の現状. リフォーム動機アンケート. ３−３．中古住宅市場におけるアメリカとの比較. 近年の住宅に関する工事費総額の推移を見てみる. 1968 年、わが国の総住宅数が総世帯数を上回って. と、増築、改築に関わる工事費は減少傾向にあり、. からは、世帯数に対して余剰な住宅ストックは増え. それに対して、設備等の修繕維持費が増加傾向にあ. つづけた。それでは、その中古住宅の流通性はどの. る。（図 4）. ようなものであろうか。ここでは、近年の一年当たりの住宅着工戸数が近い（約 150 万戸）アメリカと. 兆. 比較する。それぞれの中古住宅の流通量を示したも. 8 6 4 2 0. のが（図 7）である。万. 0. 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 増築・改築工事費. 200. 400. 1986 1989. 設備等の修繕維持費. 1992 図4. 600. 住宅リフォーム市場の規模. アメリカ日本. 1995 1998. 住宅リフォーム・紛争処理支援センターが 2001 年に行った「平成 13 年度住まいのリフォームフェ. 図7. 日・米の中古住宅の流通量の比較. ア」来場者アンケート調査を参照すると、リフォー 1998 年における各国の住宅ストック数はアメリ. ム計画において増築、改築よりも、模様替え、設備. 56-2.

(3) カ約 1 億 1800 万戸に対して日本は約 5000 万戸であ. 英. 日. る事を考慮しても、1998 年の中古住宅流通量はアメ. 万. 200. 万. 150. リカは日本の約 30 倍であるから、流通比としては. 40 30. 100. 20. 50. 15 倍ほどの差があることになる。. 50. 10. 0 50. 60. 70. 80. 90. 0. 00. 1960. 1970. 1980. 1990. また、アメリカは中古住宅の流通量が住宅着工戸数、つまり新築戸数を大きく上回っているのに対し. 独. 米. て、日本においては約 10 分の 1 に過ぎない。. 万. なぜこのように日本と海外で中古住宅の流通度合. 300. 万. 100. 200. 80 60 40. 100. 20. いに差が出てしまうのであろうか。. 0 1945. ４．戦後の住宅市場における海外との比較. 図9. 0 1955. 1965. 1975. 1985. 1995. 1960. 1970. 1980. 1990. 日・米・英・独の住宅着工数の推移. ４−１．住宅ストックの比較建築時期別に示した住宅ストック量について、日. この時期はわが国において高度経済成長期の時代. 本と海外 3 カ国（アメリカ、イギリス、フランス）. であり、ディベロッパーによる小規模開発などで土. を比較する。. 地は細かく区画割され、町の統一感などは二の次で先を競って住宅が建てられた時代である。このよう英. 日. な住宅は時代が経つにつれて需要と適合しなくなり、 1985-. 19911981- 1990 1971- 1980 1961- 1970 1951- 1960 - 1950 不詳. 姿を消していった。しかし、今なお、この頃に建て. 1965- 1984 1945- 1964. られた住宅は総住宅ストックの約 50％を占めてい. 1919- 1944 0 0. 500. 1000. 500. 1,000. 1500 万. 1,500 万. る。（図 3）これらの時代と適合していない中古住宅が中古住宅市場の流通の妨げになっているのではな. 米. 19901980- 1989 1975- 1979 1970- 1974 1960- 1969 1950- 1959 - 1949. いだろうか。そして、中古住宅市場の流通が潤滑に. 仏. いかなくなり、また誰も住まなくなった空家が増え. 19911981- 1990 1971- 1980 1961- 1970 1946- 1960 1919- 1945 0. 1,000 2,000 3,000 4,000 万. る、という悪循環を引き起こしているのではないか。 0. 200 400 600. 800 1,000 万. ５．わが国における中古住宅市場の展望図8. ５−１．中古住宅市場の実情. 日・米・英・仏の建築時期別住宅ストック量. 前項までに、中古市場が活性化しない事は、わが建築時期の分け方に多少の違いはあるが、ここ 20. 国において戦後から 1970 年代までの高度成長期に、. 年以内に建てられた住宅は日本が圧倒的に多く、. 先を競って建てられた住宅がいまなお残っている事. 1960 年以前の住宅は海外の方が多いことが分かる。. に原因があるという予測が立った。. （図 8）これはつまり、scrap and build を繰り返し. つまり、この時期に建てられた住宅をターゲット. てきた日本において、住宅の寿命が短いことを意味. にして対策を考えることが、問題の解決に繋がる。. している。. それでは具体的にどのような政策が有効であろう. ４−２．住宅着工数の比較. か。ただ単にこの時期の中古住宅を整備しようと呼. つぎに戦後の住宅着工数について日本と海外 3 カ. びかけたところで、何の利益も生み出さない劣悪な. 国（アメリカ、イギリス、ドイツ）を比較する。（図. 住宅には誰も手を出さないであろう。つまり、経済. 9）. 的な利潤を生み出す何らかのシステムを作ることが. この 4 つのグラフを比較すると日本の住宅着工数. 必要不可欠なのである。. 推移の特異性を見出せる。それは戦後から 1972 年にかけて恐ろしいスピードで住宅着工数は増加しつづ. ５−２．町並み保存の事例ここで、町並み保存のシステムをいくつか挙げ、. けて、1980 年までほぼその勢いを保っている事であ. それを参考に考える。. る。これは世界各国の先進国の中で類を見ない。. ５−２−１．石川県金沢市石川県金沢市は非戦災都市であり、500 年前からの古い街並みが残されている。しかし、京都や奈良. 56-3.

(4) のように 1000 年を越える歴史を持っていないため、. を満たし得る物件であるか否かを判定する。改修で. 古都保存法の適用地域に認定されず、国の補助が受. 性能回復が可能と判断した場合、国はその費用の一. けられない。そのため行政が積極的に条例を整備し. 部または全部を負担する。そして、直ちにこれを債. 街並み保存を行っている。主な活動として住宅建築. 券化し、民間資金に対して債券購入を公募する。（図. 奨励制度、職人大学、まちづくり条例などがある。. 10）. ５−２−２．神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴町は人口 10000 人程度の小さな町で、「開発」に対する「開発許可権」や建築に対する「建築確認権」を持たないため、街並みのコントロールができない。そこで町は、開発をとめるべく給水規制の条例を作り、現行都市計画に対抗した。（ダウンゾーニングにより開発をコントロール）また、建築家、法律家等専門家 3 人を招き、美の基準つくりを行った。. 図 10. 中古住宅流通のシステム案. その結果、専門家の参加により狭い行政裁量の中で、民間は債券としてこの中古住宅の所有権を分割し. 法の網をくぐる条例を策定することが出来、さらにその様々な段階の中で住民の参加も増している。. て持っているので、住宅が改修され利益を生み出し. ５−２−３．愛知県犬山市. た場合は、その利益の一部が還元される。. 犬山市では市街地の商店主により問題の提起がな. このシステムの最も重要な点は、国と民間が共に. されたが、商店主の活動に限界があったため、行政. リスクを分担し、良質の中古住宅を再生し、美しい. とコンサルタントにより、「城前・丸の内まちづくり. 町並みを実現する、ということである。. 検討会」が結成された。中心部の空洞化と観光客の６．まとめ. 減少が背景となり、城下町が残るまちとして、歴史的資産を活かしたまちづくりを、住民と共に考え進. わが国において中古住宅が流通しないということ. めていくために様々な住民参加の機会を行政が作っ. は、高度成長期に建てられた住宅が手を加えられず、. たのである。主な活動としては、21 世紀城下町まち. 現在、空家として残っていることに原因があった。. づくり構想、市民活動支援条例、TMO 市民フォーラ. つまりこの時期に建てられた住宅をターゲットに政. ム、住民の意見を知るためのワークショップの導入. 策を行わなければ、中古住宅市場の活性化は望めな. などがある。. い。またこの政策は、全国に点在する多くの中古住. ５−３．町並み保存システムに学ぶ中古住宅市場の. 宅の存在を考えると、国と民間が共にリスクを分担. 課題. し、中古住宅再生に向き合わなければならない。そしてシステムが確立した時に、少しずつ中古市場は. これらの事例において共通して言えることは、民間が主体となって町を保存しようという動きが既に. 流通し始めるのである。. 成熟しつつあるということである。言い換えれば、. 【参考文献】. 住民が自分たちの地域の町並みを保存していこうと. 1）伊豆宏『変貌する住宅市場と住宅政策』東洋経済新報社. 行動を起こし活動しているにもかかわらず、行政が. 年1月. 十分にサポートできなかったためにこうした草の根. 8月. 的な町づくりが話題となっているのであって、行政. 政策』ミネルヴァ書房. としては大いに反省の余地があることを示している. 動産学事典』住宅新報社. と言えよう。. 【図版出典】. これは、中古住宅市場においても同じ事が言える。５−４．中古住宅流通のためのシステム案. 2）島田晴雄『住宅市場改革』東洋経済新報社. ひとつの提案をする。. 1999 年 3 月. 争処理支援センター. 図 9 住宅金融公庫. 提出された際、国はその改修により一定の性能基準. 4）日本不動産学会編『不. 2002 年 4 月. 図 1、図 3 総務省「平成 10 年住宅・土地統計調査」. 図 2 日本. 図 4（財）住宅リフォーム・紛. 図 5、図 6「平成 13 年度住まいのリフォー. ムフェア」アンケート. まず、空家として現存する中古住宅の改修申請が. 2003 年. 3）小玉徹、大場茂明、檜谷美恵子、平山洋介『欧米の住宅. 建築材料協会「住宅着工統計」. 以上から、中古市場流通のためのシステムとして、. 1999. 図 7 島田晴雄著「住宅市場改革」図 8、. 海外住宅データ（平成 16 年１月更新）以上より作成. 56-4.

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