1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転

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RealEstate Market Status

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_{225不動産天気予報 ①}

（出典）㈱ティーマックス ◆概況 2013年上期、2013年下期ともに「くもり」模様が続き、天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通し。 ◆オフィス最近までは都心部での大型供給や解約・縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが、経済成長の期待が増すなか、前向きな移転や増床ニーズの増加が見られ、2012年12月末時点の平均稼働率は半年前よりも改善している。これまで下落傾向を続けてきた新規賃料も、ようやく下げ止まりの兆しが見られるに至った。一方で、継続賃料はテナント入替や賃料減額等によって緩やかに下落しているものの、依然として新規賃料を上回る水準にある物件が多く、賃料ギャップの解消にはもうしばらく時間を要するため、NOIはやや弱含みで推移すると見られる。 ◆レジデンスレジデンスの2012年12月末時点における継続賃料は、概ね横這いで安定的に推移しており、新規賃料とのギャップもほとんど無い。稼働率についても、2012年12月末時点の平均稼働率は96％を超え、依然として高い水準を維持している。2013年下期以降は稼働率の改善がひと段落する可能性が高いものの、賃料水準も横這いで推移すると見られることから、NOIは概ね安定的に推移すると予想する。 ◆商業施設出店意欲の高まりが本格化しつつある東京都心部の都市型商業施設や首都圏所在の大型店等では、賃料収入は安定的に推移しており、稼働率も改善傾向にあるため、引き続き安定的な賃料収入が見込まれる。一方で、地方都市に所在する郊外型商業施設においては、売上高が継続的に減少している店舗が多く、賃料収入が半年前から減少した物件が目立った。全国的に大規模小売店の新設に一服感があるものの、今しばらくは売上高の減少基調が続くと見られ、当面はテナントの賃料負担力の回復は見込みづらく、NOIの緩やかな減少が続くと予想される。

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_{225不動産天気予報 ②}

調査概要「ティーマックス225不動産天気予報」は、①J-REITが保有する225基準不動産を抽出、②基準不動産について2012年12月末時点を起点に、2013年上期（1月～6 月）の6ヵ月間の予測NOI、2013年下期（7月～12月）の6ヵ月間の予測NOIを査定し、それぞれ前期とのNOI変化率を求め、③指定セグメントに応じたNOI変化率を天気に見立てることで天気予報図として表し、④これを6ヶ月ごとに更新するものである。 ①基準不動産の用途は、オフィス、レジデンス、商業施設で合計225物件選定基準は主要エリアに配慮し、・オフィスは、S・Aクラスを中心とし、主にマルチテナントビル・レジデンスは、ワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出、高級賃貸物件もカバー・商業施設は、NOI、賃料等の開示情報がある物件 ②現在を起点とし1～6ヵ月後、7～12ヵ月後の予測NOIを査定

予測NOI（Net Operating Income）は賃貸事業収益から賃貸事業費用（減価償却費、Capex等は含まない）を控除した純収益を指す。予測NOIは投資法人が発表している決算短信等で公表された実績値を参考に、市場賃料・空室率の査定値、テナント入退去の最新ニュース、独自調査したテナント需給動向等を反映し、現在を起点にした6ヶ月間ごとの予測NOIを査定する。 ③天気予報図の表示ルール天気予報図は、基準不動産ごとに直近の実績NOI（±0）と1～6ヶ月後の予測NOI（+6）、1～6ヶ月後の予測NOI（+6）と7～12ヶ月後の予測NOI（+7～12）との変化率を指定セグメント別に集計する。（出典）㈱ティーマックス

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主要5区 空室率高賃料高空室率低賃料低空室率UP 賃料DOWN 賃料DOWN 空室率DOWN 空室率DOWN 賃料UP 賃料UP 空室率UP

■【オフィス】都心部オフィスゾーンにおける

平均募集賃料と空室率との関係

左記グラフは、平均募集賃料と空室率の関係を示したグラフである。空室率が高くなると、賃料は低くなり、空室率が改善し始めると、徐々に賃料が回復していることが確認できる。 ◆丸の内・大手町・有楽町エリア賃料は若干の改善がみられ、底打ち感が認められる状況にある。近時における景気回復期待等の影響により、本格的な賃料上昇局面に移行することが期待される。 ◆主要5区賃料調整が一巡した結果、賃料下落局面は終局を迎えつつある。賃料上昇局面への移行については、未だ材料に乏しい状況にあるが、本格的な賃料上昇に至るには、もう暫く時間を要するものと思料される。 (出典) 各種公表データ等をもとに (株)谷澤総合鑑定所作成丸ノ内・大手町・有楽町空室率高賃料高空室率低賃料低空室率UP 賃料DOWN 賃料DOWN 空室率DOWN 空室率DOWN 賃料UP 賃料UP 空室率UP

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880 540 570 480 550 610 ₄₈₀ 540 330 360 400 520 610 550 510 460 540 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 東京駅周辺神田・秋葉原・御茶ノ水周辺四ツ谷・市ヶ谷駅周辺飯田橋・水道橋霞ヶ関・永田町・平河町八重洲・京橋・日本橋銀座日本橋本町・室町・本石町日本橋兜町・茅場町・新川日本橋小舟町・大伝馬町・小伝馬町・人形町ほか築地・新富・八丁堀新橋・虎ノ門赤坂六本木浜松町周辺芝・三田・田町青山万円/坪 MAP’s[有効坪単価] （平成25年2月末時点）港区中央区千代田区平均値

■【オフィス】

_{MAP’s [有効坪単価]都心主要3区S・Aクラス}

◆総括キャップレートの低下傾向及び新規ビルの供給により、有効坪単価水準は平均値で10万円/坪程度の上昇となった。 ◆千代田区「東京駅周辺」エリアは平均880万円/坪となっており、高水準の賃料と低いキャップレートにより、有効坪単価水準は全エリアの中で最も高くなっている。 ◆中央区「八重洲・京橋・日本橋」、「日本橋本町・室町・本石町」の両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準も高いが、その他エリアについては中小規模のビルが多く、有効坪単価水準は低位に留まっている。 ◆港区「赤坂」、「六本木」両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準が高い。その他のエリアについても、区内の価格水準は高い。（出典）㈱ティーマックス ※オフィスエリアごとに複数のビルを抽＊出し、有効坪単価を算出。これを集＊計してエリアの平均値と、最大値・最＊小値を査定。 ※ 坪単価は各物件の賃料・キャップ＊レートを想定の上査定。年2回更新。

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■【レジデンス】エリア別の賃料単価及び稼働率の推移

（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆都心5区の稼働率は12年下期にやや低下したものの、95%程度で安定的に稼働している。賃料単価については概ね横這いとなった。 ◆地方･周辺首都圏の稼働率は、12年下期についても良好である。賃料単価については横這いから微増にて推移している。注1) 2012年12月31日までのデータ注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 13,310 94.8 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％）単価（円/坪） _都心5区都心5区の賃料単価都心5区の稼働率 7,845 96.7 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％）単価（円/坪） _{地方・周辺首都圏} 地方・周辺首都圏の賃料単価地方・周辺首都圏の稼働率

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◆ワンルームは稼働率がやや低下したものの、95%を超える高稼働を維持している。賃料水準は11,000円/坪前後で概ね横這いにて推移している。 ◆高級賃貸は稼働率・賃料水準共に回復傾向が続き、稼働率についてはリーマンショック前の水準まで持ち直している。

■【レジデンス】タイプ別の賃料単価及び稼働率の推移

（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成注1) 2012年12月31日までのデータ注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 11,075 96.4 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％）賃料（円/坪） _{ワンルーム} ワンルームの賃料単価ワンルームの稼働率 11,299 93.2 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 稼働率（％）賃料（円/坪） _高級賃貸高級賃貸の賃料単価高級賃貸の稼働率

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■【オフィス＆レジデンス】賃料単価・稼働率の比較

（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆オフィス（全国平均）は、賃料が下落傾向にある中で、稼働率は10年下期からやや上昇し12年下期では約95％となっている。 ◆レジデンス（全国平均）の稼働率は09年下期をボトムに上昇し、直近も95％超の水準を保っている。賃料は横這いとなっている。 ◆賃料の変動幅は、レジデンスの方がオフィスより小さいことがわかる。 ◆全国的な市況については、レジデンスが回復期を終え安定的に推移する中で、オフィスは調整局面にあることが窺える。注1) 2012年12月31日までのデータ注2) 賃料収入、賃貸可能戸数、稼働率が判明している物件が集計対象注3) 追加取得、一部売却された物件等については、サンプルから除外 10,510 96.0 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 20,000 稼働率（％）賃料（円/坪）レジデンス賃貸住宅の賃料単価賃貸住宅の稼働率 15,632 94.7 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 20,000 稼働率（％）賃料（円/坪） _オフィスオフィスの賃料単価オフィスの稼働率

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-11 -10 -21 -16 -20 -20 -21 -14 -12-11 -11 -7-6 -6 -3 1 3 4 6 8 6 8 9 10 8 4 -5 -9 -16 -25 -32 -29 -24 -21 -16 -14 -12 -9 -9 -5 -3_-4-2 -1_-2 1 1 0 50 100 150 200 250 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 売却件数取得件数 DI（ポイント） 2013 ◆REIT取引件数と貸出態度DIの推移をみると、2005～2007年は、DIが好転する状況下において取引件数が急激に増加し、物件＊取得マインドとDIがピークを迎える2007年には、物件取得競争が熾烈を極めるなか、取引件数はむしろ減少することとなった。 ◆2012年はDIの回復基調が継続し、取引件数についても、同程度のDI水準である2004年頃に近い水準にまで回復している。

■ 不動産流動性 ①

_{J-REIT不動産取引件数、DI（％）の関係}

（出典）取引件数：㈱ティーマックス DI(%) ：日銀短観

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585.6 39.0 302.4 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 流動性高い・拡大期流動性低い・回復期 2011.3.11東日本大震災 2007年サブプライム問題

■ 不動産流動性 ②不動産流動性指数

◆不動産流動性指数は2007年末～2008 ＊年初頭をピークに急低下、 2009年後半＊にかけて最悪期を迎えた。 ◆2011年3月11日の東日本大震災の影＊響で一時的に不動産取引が見送られ＊たことにより、不動産流動性指数は下＊落基調となっていた。 ◆2012年からは本格的な上昇基調にあり、＊良好な資金調達環境を背景とした物件＊取得需要の拡大を通じ、流動性はむし＊ろ低下するに至っている。（（出典）㈱ティーマックス ※不動産市場の流動性を指数化したグラフであり、不動産の取引動向等をもとに、㈱ティーマックスが独自に作成 ※基準時点（2003年5月）＝100 ※指数値が高い（低い） ⇒流動性が高い（低い）出注）2013年3月までのデータ

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3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 7.5 0 500 1000 1500 2000 2500 2 010 /2 2 010 /3 2 010 /4 2 010 /5 2 010 /6 2 010 /7 2 010 /8 2 010 /9 20 10 /1 0 20 10 /1 1 20 10 /1 2 2 011 /1 2 011 /2 2 011 /3 2 011 /4 2 011 /5 2 011 /6 2 011 /7 2 011 /8 2 011 /9 20 11 /1 0 20 11 /1 1 20 11 /1 2 2 012 /1 2 012 /2 2 012 /3 2 012 /4 2 012 /5 2 012 /6 2 012 /7 2 012 /8 2 012 /9 20 12 /1 0 20 12 /1 1 20 12 /1 2 2 013 /1 2 013 /2 2 013 /3 IC R 東証RE IT指数東証REIT オフィス指数東証REIT 住宅指数東証REIT 商業・物流等指数

ICR（オフィス） ICR（住宅） ICR（その他）

■ 東証

_{REIT指数・ICRの推移}

◆回復基調にあったREIT指数は、政策による後押しもあって、2012年末以降急上昇している。 ◆ICRも低下傾向にあり、用途間のスプレッドも縮小しつつある。なお、特にオフィスの利回り低下＊が大きいが、これはオフィス賃料の底入れ感のほか、流動性に優れる大型REITへの資金流入＊も要因の一つと考えられる。（出典）東証REIT指数：東京証券取引所 ICR ：㈱ティーマックスによる査定 ※ICR：Implied Cap Rate

※ICR=個別物件の期待NOI ÷投資法人のEV ※EV：Enterprise Value