Bridge Report
レオパレス２１（８８４８）
－ 株式情報 － 株価 発行済株式数（自己株式を控除） 時価総額 ROE（実） 売買単位 702 円 262,874,485 株 184,538 百万円 12.5% 100 株 DPS（予） 配当利回り（予） EPS（予） PER（予） BPS（実） PBR（実） 未定 -% 60.87 円 11.5 倍 481.05 円 1.5 倍 *株価は 5/25 終値。発行済株式数は直近期決算短信より（発行済株式数から自己株式を控除）。ROE、BPS は前期末実績。 － 連結業績推移 － （単位：百万円、円） 決算期 売上高 営業利益 経常利益 当期利益 EPS DPS 2010 年 3 月(実) 620,376 -29,727 -33,831 -79,075 -521.91 0.00 2011 年 3 月(実) 484,390 -23,607 -31,808 -40,889 -261.03 0.00 2012 年 3 月(実) 459,436 4,585 2,349 1,588 9.40 0.00 2013 年 3 月(実) 454,222 7,413 11,091 13,335 74.50 0.00 2014 年 3 月（実） 471,089 13,673 11,574 15,229 67.17 0.00 2015 年 3 月（実） 483,188 14,763 13,424 14,507 55.19 0.00 2016 年 3 月（予） 525,000 19,500 18,000 16,000 60.87 未定 *予想は会社予想。 株式会社レオパレス２１の 2015 年 3 月期決算概要等について、ブリッジレポートにてご報告致します。 ―目次― １． 会社概要 ２． 2015 年 3 月期決算概要 ３． 2016 年 3 月期業績見通し ４． 今後の注目点 ＜参考：新中期経営計画「EXPANDING VALUE」＞ 深山 英世社長 会社名 株式会社レオパレス２１ 証券コード 8848 市場 東証 1 部 業種 不動産業 社長 深山 英世 所在地 東京都中野区本町 2-54-11 事業内容 アパートの建築請負と賃貸を中心に、住まいに関するサービスをワンストップ で提供。全国に約 55 万室のアパートを管理。 決算月 3 月 ＨＰ http://www.leopalace21.co.jp今回のポイント
１．会社概要
保有地の有効活用を望む土地オーナーに対し、賃貸アパート等の建築と建築後の管理・運営を代行する「一括借上 げ」を業界で初めて導入。売上はアパート入居者からの受取家賃とアパート等の建築請負が中心。全国 3 大都市圏 （東京圏、名古屋圏、大阪圏）を中心に、2015 年 3 月末時点の管理戸数は 554,948 戸。 太陽光発電関連事業や海外での事業展開にも積極的。【ビジネスモデル】
保有地の有効な活用方法を求める土地オーナーに対し、賃貸アパート等の建築および建築後の一括借上げを提案 する。 一括借上げとは、賃貸住宅の建築から管理運営まで、オーナーのアパート経営を総合的に支援するシステムで、具 体的には入居者募集、オーナーに対する賃料支払いや管理・修繕など、本来オーナーが行うべき業務を同社がアウ トソーサーとして代行してオーナーの負担を軽減し、かつ安定収入の確保に貢献するもの。 同社とオーナーとの契約期間は最長 30 年で、空室の有無に限らず一定期間は固定家賃をオーナーに払うもの。当 初の固定家賃期間終了後は、原則として 2 年毎に周辺の家賃相場実勢をベースに契約を更改していく。 「賃貸事業」における同社の売上は、入居者からの家賃収入となり、オーナーへの支払家賃が売上原価となる。 アパートの「建築請負事業」も主要収益源。 （同社資料より） ・15/3 期の売上高は前期比 2.6％増、計画比 2.1％減の 4,831 億円。賃貸事業が前期比、計画比共に増収 だった一方、建築請負事業は上期の受注未達などで共に減収。販管費は前期を上回ったが、粗利益増加 で吸収し、営業利益は前期比 8.0％の増益。 ・16/3 期の予想売上高は前期比 8.7％増の 5,250 億円。引き続き好調な賃貸事業に加え、建築請負事業も 回復し、全セグメントにおいて増収を見込んでいる。営業利益は同 32.1％増の 195 億円の予想。販管費も 建築請負事業における人員増などで同 13.1％増加するが、増収効果と粗利増で吸収する。金額は未定な がらも復配の予定。 ・好調な業績回復により同社ならびに株主・投資家も待ち望んでいた復配がほぼ確実になった。ただ、株 価は目立った反応を見せたとは言い難く、市場は次のステージを注目しているという事だろう。同業他社と の比較では PER、PBR を見る限り、やはり収益性の一段の改善が同社にとっての課題となろう。主力 2 事 業に次ぐシルバー事業の早期の黒字化、または収益性の高い新規事業の創出が期待される。固定家賃期間に想定以上の空室が発生した場合、「逆ザヤ」が発生することとなる。 空室発生の抑制（入居率の向上）と適正家賃の獲得が同社の収益向上のための最重要ポイントとなっている。 「新規オーナーの開拓による賃貸アパート建設の供給増加と、入居者の安定的な獲得による家賃収入増大」が同ビ ジネスモデルにおける収益拡大ストーリーであったが、2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化か ら各企業における人員削減が増加。同社においては法人契約物件を中心に退去が増加したため「逆ザヤ」となり、 賃貸事業の収益が悪化した。また金融機関のローン審査が厳格化したことでアパートの新規供給も急減し、建築請 負事業も大きな影響を受け、収益は低迷した。 こうした状況を受け、一括借上げの基本的な枠組みは維持しつつも、下記の施策を取り込み、安定収益獲得のため のストックビジネスへの転換を進めている。 バランスのとれた請負事業の展開 賃貸事業の収益拡大に結び付ける事を目的とし、高い入居率が見 込めるエリアに絞り込んで新規供給 賃貸事業の収益改善 賃貸原価の削減、適正家賃の実現 一括借上げを行わない施設の建築請負 建築請負事業の対象分野拡大 入居者満足度向上のための物件価値向上 長期安定入居のための入居者視線重視
【市場環境】
① 世帯数動向 国立社会保障・人口問題研究所の推計（2013 年 1 月）によれば、2010 年に 5,184 万世帯だった日本の一般世帯総数 は 2019 年に 5,307 万世帯でピークに達し、その後 2035 年には 4,956 万世帯まで減少するが、単独世帯に限れば 2010 年 1,679 万世帯から増加が続き、2035 年には 1,846 万世帯に達し、総世帯に占める割合は 2010 年の 32.4％か ら、2035 年には 37.2％に上昇する。単独世帯数の増加は、従来からワンルームを中心に事業展開してきた同社にと ってはビジネスチャンスの広がりとも考えられる。従来の若年層中心から、高齢者まで対象を広げて、いかにしてニ ーズを取込んでいけるかがカギとなる。また、そのためには法人契約と並行して個人入居者の獲得も着実に進めて いく必要があるだろう。 ＜日本の世帯数の将来推計＞ ＊2013 年 1 月推計：国立社会保障・人口問題研究所資料より ＊2010 年以降は推計。単独世帯比率は右軸。 ② 住宅着工戸数の推移 平成 26 年度の新設住宅着工戸数は、消費税増税の駆け込み需要の反動から、前年度比 10.8％減の 880,470 戸と、 5 年ぶりにマイナスとなった。ただ、2020 年の東京オリンピック・パラリンピック開催に向けた不動産需要の盛り上がり から、当面は好調が持続するとも見られるが、人口減少が不可避な現状では長期的に増加トレンドを辿るとは考え にくい。③借家の建替え需要 ただ、住宅、なかでも同社の事業ドメインである「借家」を「ストック」という観点から見てみると、異なった未来図が現 れる。 総務省統計局が発表した「平成 25 年住宅・土地統計調査速報集計結果（2014 年 7 月発表）」によると、日本全国に は約 1,450 万戸の民営借家があるが、1980 年以前に建築されたものは約 220 万戸となっている。 賃貸住宅市場においては、新築物件の人気が圧倒的に高く、入居率を高めようとすれば土地オーナーは一部改修 ではなく新築・建て替えを選択しなければならないのが現状であり、これら全国大都市の借家では今後継続的に建 替えニーズが生まれるものと同社では考えている。 こうした建替え需要に加え、相続税法の改正も大きな追い風となる。2015 年 1 月 1 日以降の相続については、相続 税の基礎控除が引き下げられ、課税対象者が大幅に増加する見通しであり、貸家建付地の土地評価減を利用した 相続税対策に起因する借家建築の需要も増大すると予想される。
【同業他社】
「賃貸住宅の一括借上げ」というビジネスモデルの観点からは以下の各社が比較対象となる。 企業名 市場 時価総額 売上高 営業利益 営業利益率 ROE PER PBR （1766）東建コーポレーション 東証 1 91,275 266,610 9,475 3.6% 10.3% 15.5 1.7 （1878）大東建託 東証 1 1,094,684 1,431,300 93,000 6.5% 24.1% 17.5 4.6 （3276）日本管理センター 東証 1 30,777 33,601 1,703 5.1% 30.3% 29.7 10.5 （8848）同社 東証 1 184,538 525,000 19,500 3.7% 12.5% 11.5 1.5 ＊業績は今期予想。単位：百万円。PER および PBR は倍。時価総額は 2015 年 5 月 25 日終値ベース。【ROE 分析】
2012/3 期 2013/3 期 2014/3 期 2015/3 期 ROE(%) 4.8 29.0 18.7 12.5 売上高当期純利益率（％） 0.4 2.9 3.2 3.0 総資産回転率（回） 1.6 1.7 1.7 1.6 レバレッジ（倍） 8.4 5.7 3.4 2.6 2015 年 3 月期は公募増資による資本増強によりレバレッジは低下したが、ROE は 2 桁以上を維持している。2017/3 期計画は「ROE 12.3％」を掲げているが、税効果会計を織り込んでおらず、復配が実施されれば上昇の余地はあ る。【事業内容】
「賃貸事業」、「建築請負事業」、「シルバー事業」、「ホテル・リゾート事業」、「その他事業」の 5 事業から構成されてい る。 中心事業は「賃貸事業」、「建築請負事業」で両事業による売上構成比は約 96％にのぼる。＜賃貸事業＞ 売上高 399,316 百万円、セグメント利益 20,532 百万円 （2015 年 3 月期実績。） 同社の主力事業。建築請負したアパート等の一括借上げによる賃貸物件の賃貸及び管理等を行っている。 賃貸サービスの契約形態には、利用料月払いで初期費用の負担を軽減した「賃貸契約」と、利用料は一括前払いで 全室家具・家電付き、水道・光熱費不要の「マンスリー契約」の 2 種類がある。 同社の売上は入居者からの受取家賃。オーナーへの支払家賃が売上原価となる。 ＜建築請負事業＞ 売上高 61,312 百万円、セグメント利益 210 百万円 （2015 年 3 月期実績。） アパートなどの建築請負を行っている。近年は、同社が一括借上して賃貸及び管理を行う賃貸物件に加え、商業施 設や介護施設など同社が一括借上げしないアパート以外の請負にも前期から取組んでいる。 また、太陽光発電システムの販売にも力を入れ、2013 年 2 月からは「屋根借り太陽光発電事業」も開始した。 ＜シルバー事業＞ 売上高 10,608 百万円、セグメント利益 －606百万円 （2015 年 3 月期実績。） 「あずみ苑」の名称で、2015 年 3 月末現在、関東 1 都 6 県で 63 拠点の「有料老人ホーム」、「デイサービス」、「ショー トステイ」、「グループホーム」の運営、訪問介護・居宅介護支援など、地域社会に根差した介護事業を行っている。 マーケットが拡大する中で確実に需要を取り込むためにも、新規施設の開設を進めている。 ＜ホテル・リゾート関連事業＞ 売上高 8,951 百万円、セグメント利益 －1,289百万円 （2015 年 3 月期実績。） 海外子会社レオパレスグアムコーポレーションを通じてグアム島でゴルフ場や野球場などのスポーツ施設やホテル、 コンドミニアムなどのリゾート施設を運営している。 また、国内では 2015 年 3 月末現在で全国 7 か所でホテルを運営している。（新潟は売却し 7 月に引き渡し予定） 同事業は、賃貸事業、建築請負事業という同社の主力事業の拡大をサポートするという側面も有している。 例えば土地のオーナーへ提案営業を行う際、ホテルを運営しているという認知度や信頼度から商談がスムーズに進 むケースも多いということだ。 損益計算上の利益はマイナスとなっているが、営業 CF はプラスを維持しており減損処理のリスクは現時点では小さ い。
＜その他＞ 売上高 2,999 百万円、セグメント利益 31 百万円 （2015 年 3 月期実績。） 子会社を通じた賃貸入居者向けに家財の少額短期保険の提供の他、ファイナンス事業、住宅等不動産販売事業、 太陽光発電事業等を含む。
【特長と強み】
「3 大都市圏への集中」 全国約 55 万戸管理物件の内、約 70％が東京・名古屋・大阪の 3 大都市圏に集中。 この 3 大都市圏は人口流入が続いており、人口が集中するエリアに管理物件を集中させることで高い入居率を維持 している。 「高い商品開発力」 「ロフト付き」「一括借上げ」「マンスリー」「ブロードバンド装備」「家具・家電付き」という仕組みを業界で初めて導入し たことに現れているように、同社は時代のニーズに対応した新しい商品や仕組みを開発することに力を入れている。 家具・家電付き、自分好みの部屋にすることができる「お部屋カスタマイズ」、セキュリティシステムなど、入居者の目 線に立ったサービスやシステムの導入を入居率向上に結び付けている。 （同社資料より） 「ワンルームの優れた商品性」 同じ面積の土地にファミリータイプの住宅を 1 軒建てるよりも、入居率を一定程度に保つことができればワンルーム の方が通常は家賃総収入が多くなるため、土地オーナーの収益性は高くなる。 また、同社の管理物件が集中する都会には狭小地が多い。ファミリータイプでは建設自体難しい場合でも、ワンルー ムであれば柔軟な設計が可能であり、土地オーナーに有効なソリューションを提供することができる。 「全国規模での事業展開」 2015 年 3 月末現在で全国に直営 180 店、FC141 店の合計 321 の店舗を有している。どこの店舗からでも全国どこの 物件も契約することができるため、大学入学、入社や転勤などの際の利便性の高さを入居者に提供することができ る。 また全国規模で遊休地や土地オーナーの属性など豊富な土地情報を保有しており、この情報をベースに様々な提 案を行うことができるのも同社の大きな特長となっている。 お部屋カスタマイズ２．2015 年 3 月期決算概要
（１）連結業績 （単位：百万円） 14/3 期 構成比 15/3 期 構成比 前期比 計画比 売上高 471,089 100.0% 483,188 100.0% +2.6% -2.1% 売上総利益 69579 14.8% 75,755 15.7% +8.9% +0.3% 販売管理費 55906 11.9% 60,992 12.6% +9.1% +0.0% 営業利益 13,673 2.9% 14,763 3.1% +8.0% +1.8% 経常利益 11,574 2.5% 13,424 2.8% +16.0% +3.3% 当期純利益 15,229 3.2% 14,507 3.0% -4.7% +20.9% 前期比増収・増益。計画比では売上若干の未達も利益は上回る。 売上高は前期比 2.6％増、計画比 2.1％減の 4,831 億円。賃貸事業が前期比、計画比共に増収だった一方、建築請負 事業は上期の受注未達などで共に減収だった。販管費は前期を上回ったが、粗利益増加で吸収し、営業利益は前 期比 8.0％の増益となった。固定資産税還付金が発生した一方、支払利息が減少し経常利益は同 16.0％増加。繰延 税金資産 26 億円の計上により当期純利益は同 4.7％減少、計画比 20.9％増加した。 （２）セグメント動向 （単位：百万円） 売上高 セグメント利益 14/3 期 15/3 期 前期比 計画比 14/3 期 15/3 期 前期比 計画比 賃貸事業 388,768 399,316 +2.7% +0.6% 15,567 20,532 +31.9% +17.3% 建築請負事業 63,135 61,312 -2.9% -18.3% 2,954 210 -92.9% -94.8% シルバー事業 10,171 10,608 +4.3% +1.0% -610 -606 +4 +394 ホテル・リゾート事業 7,571 8,951 +18.2% +11.9% -1,118 -1,289 -171 -589 その他 1,442 2,999 +108.0% 0.0% 137 31 -77.4% +131 調整額 - - - - -3,256 -4,116 860 +1,184 損益計算書計上額 471,089 483,188 +2.6% -2.1% 13,673 14,763 +8.0% +1.8% ＊売上高は外部顧客への売上高 ＜賃貸事業＞ 売上高は前期比 2.7％増の 3,993 億円。計画を 0.6％上回った。セグメント利益は 205 億円で、前期、計画を共に 大きく上回り、初めて 200 億円台に乗せた。 2015 年 3 月期の空室損失引当金は前期末比で 40 億円の戻入。通期計画は 33 億円の戻入。 2015 年 3 月期の入居率は前期比 2.0 ポイント上昇の 86.57％となった。長期の賃貸契約による入居期間の長期 化、稼動の安定化を実現している。ただ、計画に対しては 0.23 ポイント下回った。2016 年 3 月期の目標は前期 比 1.4％上昇の 88.0％。上昇幅は縮小するがやや保守的な見通しとのことだ。2015 年 4 月の入居率は 87.88％ で順調なスタートとなっている。（ちなみに過去最高の入居率はリーマンショック前 2007 年 3 月期の 92.8％。） 法人営業強化により法人契約戸数は前期比 6.6％増加の 262,577 戸となり過去最高を更新した。全契約戸数に 占めるシェアも 53.0％と同 1.7 ポイント上昇した。企業収益の回復に伴い、業種別では、建設業、飲食業、派遣・ 業務請負が 2 桁の伸び。他業種も堅調だった。 一方個人・学生の契約戸数拡大が課題と考えている。入居者目線での各種施策の展開に加え、2014年10月に 学校法人営業部を新設し営業を強化しているほか、積極的な TVCM の放映などで、認知度向上を図っている。 個人向け施策の 1 つ、「お部屋カスタマイズ」は引き続き評価が高い。2012 年 5 月からの累積契約件数は 2015 年 3 月末で 21,573 件と好調に増加している。カスタマイズに関するセミナーの開催、各種カスタマイズコンテスト の実施など、更なる認知度向上を図っている。入居者の男女比は同社全体が 7：3 なのに対し、お部屋カスタマ イズは 5：5。女性顧客獲得に大きく寄与している。 外国人契約戸数は 2015 年 3 月末で 14,366 戸。専門チームの編成、コールセンターの設置などインフラが確立 し契約戸数は着実に増加している。国籍別には中国 7,033 戸、ベトナム 1,995 戸、韓国 1,336 戸などとなっている。 ベトナムからの受入を更に拡大する目的もあり、2015 年 1 月、ハノイ支店が営業を開始した。 契約の属性は学生 59％、社会人 41％となっている。 2015 年 3 月末のセキュリティシステムの設置件数は 226,801 戸で設置率は 40.9％。ただ、セキュリティシステム は築 15 年未満の物件のみで設置することにしているため実質的な設置率は 5 割を超えている。設置工事費が 営繕収入となるほか、毎月の利用料は家賃に含まれているため、ストック型収入となる。防犯カメラは 5,505 棟 で設置済。今後は防犯カメラ、防犯シャッターなど、より安心・安全な住環境作りに力を入れて競争力を強化し、 女性およびセキュリティ重視の大企業のニーズを取り込んでいく。 ＜建築請負事業＞ 売上高は 613 億円と、前期、計画ともに下回った。太陽光発電の案件が、オーナー負担のパネル設置が終了し、 オーナーの屋根を借りて自社で設置する「屋根借り」に移行したことが影響した。セグメント利益も前期および計 画を下回った。競争激化に加え、コストも増加している。総受注高は前期比 7.7％増と 1 ケタ増だったが、太陽光 発電を除いたアパート等の総受注高は前期比 25.5％と好調。今後も営業人員増による組織強化を図り、エリア 戦略を堅持しつつ受注増を図る考え。 営業体制に関する新たな取り組みとして、女性社員のみによる営業チーム（5 チーム、25 名）を新設した。金融 機関、税理士など、土地オーナーの発掘を進めるルートセールスが中心でだが、ビジネスマッチング、老朽物件 の掘り起こし（新築建設）等も手掛けている。 建築請負事業の支店数は 2015 年 3 月末で全国 60 支店。受注エリアを絞り込んでおり、建築請負売上の 46％ を首都圏が、70％を三大都市圏が占めている。 「初めての一人暮らし」に役立つ設備を採用した若年層向け商品「UNI・BIRTH」（2014 年 5 月発売）、1 階の居住 性を高めた「L-SECtion（レセクション）」（2014 年 12 月発売）に続き、業界トップクラスの遮音性、安心・安全のセ キュリティ、家具・家電付きなど基本スペックはそのままに、異なる 2 つのブランドコンセプトを展開することによ り競争力強化と入居者イメージの一新を図る「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」の新ブランドの販売 を 2015 年 5 月より開始した。 2014 年 5 月より提携していた木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する（株）もりぞうを 2015 年 3 月末に子会社 化した。土地オーナーに対する建築営業のより一層の多角化を図っている。 高齢者施設の事業用建物の建築請負売上は 28 億円と前期の 36 億円を下回った。商業施設に関しても前期を 下回った。 ＜シルバー事業＞ 中期経営計画において建築請負事業とのシナジーも期待できることに加え、地域貢献も図ることが出来る事から成 長事業と位置付け、3 か年で 29 施設を開設し合計 90 施設を目指している。これまでは首都圏中心であったが、中部 圏にも拡大する。介護施設「あずみ苑」は 2015 年 3 月末現在 1 都 6 県で 63 か所を運営。デイサービスの稼働率は 前期、計画を共に下回ったが、ショートステイ、有料老人ホームの稼働率はほぼフル稼働となっている。 ＜ホテル・リゾート事業＞ 国内ホテルの売上は 22 億円で前期、計画を共に若干下回ったが、賃貸事業の取引法人への利用を促進したことか ら稼動率は前期、計画を共に上回った。営業利益は 30 百万円の損失。 グアムリゾート施設の売上高は前期および計画を上回った。稼働率も好調だった。2014 年 8 月より、演習等でのグア ム来島米軍人の利用が始まった。 ＜屋根借り太陽光発電事業＞ オーナー負担の太陽光パネル設置は 2015 年 3 月末の 7,129 棟で一巡し、自社投資の「屋根借り太陽光発電事業」 に軸足を移している。同方式による設置棟数 2015 年 3 月末で 12,356 棟、設置可能棟数の約 55％となっている 14/3 期 実績 15/3 期 実績 累計 設置棟数 1,114 棟 2,855 棟 3,969 棟 発電開始棟数 680 棟 3,102 棟 3,782 棟 発電容量 21.4ＭＷ 37.2ＭＷ 58.7ＭＷ 売電による売上高 1.0 億円 14.6 億円 15.7 億円
発電量 約 2,700ＭＷｈ 約 36,600ＭＷｈ 約 39,300ＭＷｈ ＊福島実証モデル事業の 67 棟、1.2ＭＷを含む。発電量は各期間分。売電による売上は「その他事業」に計上 17 年の定率法による減価償却のため、現時点では売上高とほぼ同額であるため赤字となっているが、来期には黒 字化の計画で償却終了後は 2 割程度の利益率が見込めるとのこと。 2016 年の電力小売り全面自由化を見据えて、子会社 （株）レオパレス・エナジーによるアパート入居者への電力小 売りも検討している。 ＜賃貸事業の海外展開＞ 韓国や台湾で日本人および日系企業向けの現地不動産仲介業を開始し、2013 年 12 月にはタイ、ベトナムに進出。 2014 年 8 月 1 日よりカンボジア、ミャンマー、上海（不動産仲介業）で営業を開始したのに続き、2015 年 1 月よりハノ イ支店が営業を開始した。 また、今後成長が見込まれる韓国の賃貸管理市場に日本で培ったノウハウを輸出するために設立した合弁会社「ウ リレオ PMC」は 2014 年 2 月の現地法制定により本格的な営業活動を開始した。2015 年 3 月末時点で 452 戸の管理 を受託している。2014 年 9 月末は 178 戸、12 月末は 321 戸で着実に管理戸数は拡大している。韓国では賃貸管理 システムに馴染が薄いため、想定に比べ伸びはスローだが、同システムの有効性を説明しながら着実に拡大させる 方針。 2015 年 3 月末現在、海外支店および現地法人は、中国 5、韓国 2、台湾 1、タイ 1、ベトナム 2、カンボジア 1、ミャンマ ー1 の合計 13 支店・法人。 また、カンボジアで大型アパート運営事業に着手した。2015 年 4 月に着工し、2 年後完成の予定。駐カンボジア日本 人に対し、良質で安心な賃貸アパートを提供する。将来的にはベトナム、インドネシアでも展開し海外における賃貸 アパート運営事業でトップを目指す。 ＜その他＞ 国内の建築従事者不足解決のために、ベトナム人技能工の育成を進めている。ベトナムで日本語及び建築技能の 基礎を学んだベトナム人技能工 20 名が第一陣として 6 月に来日する。実際の雇用は同社の物件建築を手掛ける各 地の建築会社が行う。 （３）財政状態とキャッシュ・フロー （単位：百万円） 14 年 3 月末 15 年 3 月末 14 年 3 月末 15 年 3 月末 現預金 74,767 75,221 買掛金 2,685 2,803 売掛金 5,490 6,254 工事未払金 12,128 14,049 完成工事未収入金 1,651 1,714 短期有利子負債 3,500 24,525 前払費用 6,679 3,656 未払金 16,001 18,466 流動資産合計 102,324 102,263 前受金 45,051 40,781 建物・構築物 57,073 59,899 流動負債合計 92,560 116,521 機械装置及び運搬具 3,950 15,115 長期有利子負債 27,997 11,156 土地 81,800 83,289 長期前受金 27,628 22,198 リース資産 5,167 7,880 長期預り敷金保証金 8,492 8,019 投資有価証券 7,257 6,832 空室損失引当金 9,352 5,280 長期前払費用 3,719 3,416 退職給付に係る負債 10,050 9,351 固定資産合計 185,100 205,887 固定負債合計 90,037 65,279 資産合計 287,459 308,274 負債合計 182,598 181,801 純資産合計 104,860 126,473 負債純資産合計 287,459 308,274 10 年 3 月末 11 年 3 月末 12 年 3 月末 13 年 3 月末 14 年 3 月末 15 年 3 月末
自己資本 70,890 33,025 33,804 58,133 104,829 126,455 自己資本比率 17.9％ 11.1％ 12.8％ 22.2％ 36.5% 41.0% 有利子負債残高 56,481 39,888 48,305 46,874 31,497 35,681 現預金 72,431 40,674 41,477 56,681 74,767 75,221 NDE レシオ －0.23 －0.02 0.20 -0.17 -0.41 -0.31 ＊有利子負債はリース債務含まない。＊NDE レシオ＝（有利子負債―現預金）／自己資本 2014 年 3 月末と比較して、太陽光発電事業に係る機械装置及び運搬具が 111 億円増加したことなどから、資産合計 は 208 億円増加の 3,082 億円となった。 同事業向け投資のために短期有利子負債が増加したが、長期有利子負債は減少したのに加え、空室損失引当金 等の減少により負債合計は同 7 億円減少の 1,818 億円となった。 純資産は、利益剰余金がプラスに転じたこと等から、同 216 億円増加の 1,264 億円となった。この結果、自己資本比 率は 41.0％と 2014 年 3 月末に比べ 4.5％上昇した。 （４）トピックス ◎資本準備金の額減少及び剰余金の処分 繰越利益剰余金の欠損を補填するとともに、今後の柔軟かつ機動的な資本政策や早期に復配できる体制を確保す ることを目的として、「資本準備金の額の減少」および「剰余金の処分」を行う事とした。 手順 1：資本準備金の額の減少 資本準備金 503 億円から 50 億円を減少させ、その他資本剰余金に振り替え、減少後の資本準備金を 452 億円とす る。 手順２：剰余金の処分 振り替え後のその他資本剰余金の全額を処分して繰越利益剰余金に振り替え、欠損補てんを行う。 その他資本剰余金が 62 億円減少 繰越利益剰余金が 62 億円増加 レオパレス 21 単体の繰越利益剰余金は 2015 年 3 月末で 62 億円の欠損であるが、以上の振り替えにより欠損は無 くなり、配当を実施する準備が出来た。 2016 年 3 月期の予想当期純利益（単体）は 156 億円であるため、フローの利益による欠損解消も十分可能であるが、 その場合は復配へのメッセージが来年になってしまうので、早目に投資家・株主に復配の意思を示す必要があると 考え、今回の資本政策を決定した。 2015 年 6 月 26 日開催予定の定時株主総会での決議を以て効力が発生する。 ◎ダイバーシティが進展 「国内→国外」、「国外→国内」双方向での事業の展開および拡大を進めている同社では、現地スタッフはもちろんの 事、日本国内においても外国籍社員数はここ数年急速に拡大しており、外国籍管理職も増加している。 また、新商品開発における女性目線の重視、女性営業チームの編成など女性が活躍できる職場環境作りにも積極 的に取組んでいる。 2012 年 3 月末 2013 年 3 月末 2014 年 3 月末 2015 年 3 月末 男性社員数 4,225 4,366 4,542 4,776 女性社員数 2,151 2,330 2,584 2,886 女性管理職者数 36 39 44 60 外国籍社員数 120 157 185 215 外国籍管理職者数 16 16 18 22 ＊連結ベース
３．2016 年 3 月期業績見通し
（１）連結業績 （単位：百万円） 15/3 期 実績 構成比 16/3 期 予想 構成比 前期比 売上高 483,188 100.0% 525,000 100.0% +8.7% 売上総利益 75,755 15.7% 88,500 16.9% +16.8% 販管費 60,992 12.6% 69,000 13.1% +13.1% 営業利益 14,763 3.1% 19,500 3.7% +32.1% 経常利益 13,424 2.8% 18,000 3.4% +34.1% 当期純利益 14,507 3.0% 16,000 3.0% +10.3% 良好な事業環境の下増収増益 売上高は前期比 8.7％増の 5,250 億円。引き続き好調な賃貸事業に加え、建築請負事業も回復し、全セグメントにお いて増収を見込んでいる。営業利益は同 32.1％増の 195 億円。粗利率は 1.2％上昇。販管費も建築請負事業におけ る人員増などで同 13.1％増加するが、増収効果と粗利増で吸収する。金額は未定ながらも復配の予定。 （２）セグメント動向 （単位：百万円） 売上高 セグメント利益 15/3 期 16/3 期 (予) 増減 15/3 期 16/3 期 （予） 増減 賃貸事業 399,316 411,000 +2.9% 20,532 21,500 +4.7% 建築請負事業 61,312 86,000 +40.3% 210 3,500 +1,566.7% シルバー事業 10,608 11,200 +5.6% -606 -1,400 -793 ホテル・リゾート事業 8,951 12,500 +39.6% -1,289 -500 +789 その他 2,999 4,300 +43.4% 31 -100 -131 調整額 - - - -4,116 -3,500 +616 損益計算書計上額 483,188 525,000 +8.7% 14,763 19,500 ＋32.1% ＊売上高は外部顧客への売上高。 ＜賃貸事業＞ 入居率の継続的な上昇により堅調に推移する。新築物件の増加に伴い支払家賃が当初増加すること、空室損失引 当金戻入額が減少することにより利益の伸びは低いが、売上総利益率は前期の 15.7％から 16.1％に上昇する。 ＜建築請負事業＞ 新入社員を中心とした営業マンの早期戦力化を進め、相続税改正などをビジネスチャンスに、受注活動を積極的に 推進する。やや低調なスタートとなっているが、上期中に回復し、下期にスピードアップを図る。 シルバー事業は増収となるが、先行投資もあり利益のマイナス幅は拡大する。ホテル・リゾート事業は引き続き各種 ステークホルダーに対するサービス提供の側面も重視し、ホスピタリティの更なる向上に努める。その他事業は屋根 借り太陽光発電の減価償却の拡大で営業損失に転じる。４．今後の注目点
好調な業績回復により企業側、株主・投資家も待ち望んでいた復配がほぼ確実になった。 ただ、株価は目立った反応を見せたとは言い難く、市場は次のステージを注目しているという事だろう。 同業他社との比較では PER、PBR を見る限り、やはり収益性の一段の改善が同社にとっての課題となろう。 主力 2 事業に次ぐシルバー事業の早期の黒字化、または収益性の高い新規事業の創出が期待される。＜参考：新中期経営計画「EXPANDING VALUE」（2015 年 3 月期～2017 年 3 月期）＞
2015 年 3 月期は、2012 年 5 月に発表した中期経営計画「Creating Future」の最終年度であったが、事業環境が発表 時と大きく変化していることから、新たに 3 か年の新中期経営計画「EXPANDING VALUE」を策定、スタートさせた。 ＜１．外的環境について＞ リーマンショックにより大きく減少した新設住宅着工戸数はその後順調に増加している。2013 年度は消費増税 の駆け込み需要もあり、前年度比 10.5%増の 987 千戸となった。反動減も予想されるが当面は堅調に推移すると 見られる。 過去 3 年間連続して転入超過となった都道府県は、東京都、神奈川県、埼玉県、愛知県、福岡県、大阪府、沖 縄県の７つだった。 前述のように、四大都市圏（首都圏、中京圏、近畿圏、福岡圏）の大都市には約 80 万バブル時の民営借家があ り、今後、建替え需要の増大が見込まれる。加えて、貸家建付地の土地評価減を利用した相続税対策需要も増 大する事が見込まれる。 2020 年東京オリンピック開催に向けて不動産需要は増加するものと予想している。 ＜２．概要＞ ①スローガン 基本方針を、「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」とした。 時代が求める次の価値へ、その活動領域を広げていくことを目指し、「EXPANDING VALUE」と名付けた。 ②前中計の振り返り 前中期経営計画の基本方針「賃貸事業と建築請負事業の収益バランスを取った安定的な収益体制の確立」は概ね 達成できた。 達成できた点 課題 賃貸収益改善等による増益 太陽光発電システム・セキュリティシステム等の物 件価値向上施策の推進 アパート以外（高齢者施設・商業施設）の受注・建築 の推進 個人入居者の獲得 建築請負事業の採算性向上 新規事業（海外展開等）の拡大 シルバー事業の拡大 ③定量目標 ＜業績推移＞ （単位：億円） 13/3 期 14/3 期 15/3 期 16/3 期（計画） 17/3 期（計画） 売上高 4,542 4,710 4,831 5,250 5,400 営業利益 74 136 147 195 220 経常利益 110 115 134 180 210 当期純利益 133 152 145 160 190 EPS（円） 74.5 67.2 55.2 60.9 71.7 自己資本比率 22.2% 36.5% 41.0% 45.0% 48.0% ROE 29.0% 18.7% 12.5% 12.0% 12.3% ROA 5.1% 5.5% 4.9% 5.5% 6.0% ＊2015 年 3 月期以降では税効果会計は見込んでいない。 コア事業を軸とした業績向上により、新中期経営計画最終年度である 2017 年 3 月期は、2014 年 3 月期に比べ売上 高 14.6%増、営業利益 61.8%増、純利益 25.0%増を計画している。＜セグメント別推移＞ 13/3 期 14/3 期 15/3 期（計画） 15/3 期（実績） 16/3 期（計画） 賃貸事業 売上高 3,835 3,887 3,970 3,993 4,110 営業利益 86 155 175 205 215 建築請負事業 売上高 533 631 750 613 860 営業利益 27 29 40 2 35 シルバー事業 売上高 94 101 105 106 112 営業利益 -7 -6 -10 -6 -14 ホテル・リゾート事業 売上高 66 75 80 89 125 営業利益 -10 -11 -7 -12 -5 その他 売上高 11 14 30 29 43 営業利益 0 1 -1 3 -1 引き続き賃貸事業による安定的な収益を上げる一方、建築請負事業での売上高・営業利益増加を見込む。 シルバー事業は施設スタッフの人員確保など先行的に費用が発生するため、損失となる。 その他には、太陽光発電事業を含み、売上増の殆どが同事業によるもの。
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