草
加
都
市
計
画
事
業
新 田 西 部 土 地 区 画 整 理 事 業
土
地
評
価
基
準
草 加 都 市 計 画 事 業 新 田 西 部 土 地 区 画 整 理 事 業
土 地 評 価 基 準
（目 的） 第１ この基準は、土地区画整理法（昭和２９年法律第１１９号。）第３条第４項の規定 により、草加市が施行する草加都市計画新田西部土地区画整理事業の土地評価の実施 の方法について定めることにより、評価の適正と均衡を図ることを目的とする。 （用語の定義） 第２ この基準において、次の各号に掲げる用語の定義は、それぞれ当該各号に定めると ころによる。 (1) 画 地 １筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他土地を使用 し、又は収益することができる権利（自用地を含む。）の部分をいう。 (2) 間 口 画地の路線に接する部分をいう。 (3) 標準画地 路線に直角に接し、その平均利用価値が最高とみなされる矩形地を いう。 (4) 路 線 価 路線に標準画地が接していると想定した場合における標準画地の平 方メートル当たりの価格をいう。 (5) 路線順位 画地の接する路線の路線価の大なるものを上位とし、同価の場合は 大なる間口の接する路線を上位とする。 (6) 正面路線 ２以上の路線に接する画地において、路線順位の上位のものをいう。 (7) 側方路線 角地において、正面路線に対し下位の路線をいう。 (8) 背面路線 正背路線地及び三・四方路線地において、正面路線に相対する路線 をいう。 (9) 分 割 線 画地の形状、利用状況により画地に分割する線をいう。 (10) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。 （評価方法） 第３ 画地の評価は、原則として路線価式評価方法によるものとする。 （路線価を付ける道路） 第４ 路線価は、一般交通の用に供している道路に付けるものとする。 但し、必要のある場合は、河川等、交通の用に供する路線に路線価を付けることがで きる。（路線価の付け方） 第５ 路線価は１街区長ごとに付けることを原則とする。 ２．宅地の状況が１街区長の間で相違すると認められるとき又は路線の左右において異 なるときは、前項の規定にかかわらず、１街区長を区分し、又は路線の左右に異なる 路線価を付けることができるものとする。 （路線価の算定） 第６ 路線価は、別表第１の式によって算出するものとする。但し、算出された路線価に 不均衡があると認められる場合は、宅地の立地条件、固定資産税課税標準額、相続税 財産評価額の比例指数等を参しゃくして修正することができるものとする。 （路線価の表示） 第７ 路線価は、整理前の路線価の最大値を指数1000個として比較換算した指数（以下 「路線価指数」という。）により表示するものとする。 （整理前の宅地及び換地の評価） 第８ 整理前の宅地及び換地は、画地ごとに平方メートル当たり指数及び総指数を算出す るものとする。 ２．前項の場合、必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて１個の画地とみな して総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の平方メートル当たり指数 及び総指数を定めることができるものとする。 ３．１筆の評価指数は、１筆内の各画地の総指数の合計をもって算出する。 ４．市と開発等による協定及び確約等を締結した宅地については、この限りではない。 （画地の平方メートル当たり指数及び総指数） 第９ 画地の平方メートル当たり指数及び総指数は、画地を次の各号に分類して第１３か ら第２３までの規定により算定するものとする。 (1) 普 通 地 １辺が路線に接している画地 (2) 角 地 ２路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接して いる画地 (3) 正 背 路 線 地 ２路線にはさまれ、それらのいずれにも接している画地 (4) 三・四方路線地 ３以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも接している画地 (5) 島 地 路線に接していない画地
（画地の評定価額等） 第10 画地の評定価額は、画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。 ２．各筆の評定価額は、１筆内の各画地の評定価額の合計とする。 （指数の単価） 第11 指数１個の単価は、鑑定評価額、相続税財産評価額及び固定資産税課税標準額等を 考慮して、評価員の意見を聞いて定める。 （奥行逓減割合） 第12 奥行逓減割合は別表第２の１に定めるところによる。 （普通地の計算） 第13 普通地の計算は、その画地の接する路線価指数に奥行逓減割合を乗じ、第１８に規 定するところにより必要な修正を行い、平方メートル当たり指数（小数以下４捨５入。 以下同じ。）を算出し、その画地の地積に平方メートル当たり指数を乗じて総指数 （小数以下４捨５入。以下同じ。）を算出するものとする。 ２．画地を２つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの 部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用い た地積で除して得た値を平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に平方メート ル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。 （角地の計算） 第14 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に、側方加算指数を加算し、 地積で除して、平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に平方メートル当たり 指数を乗じて得た値とするものとする。 ２．側方加算指数は、次の計算によって算定する。 側方加算指数＝側方路線価指数×側方路線間口×側方加算率 側方加算率は、別表第２の２に定めるところによるものとする。ただし、正面路線 間口が、１５メートル未満のときは、側方加算率に１／１５×正面路線間口（Ｍ）を 乗じた値をもって側方加算率とする。 ３．第１項、第２項の規定による計算において（ 正面路線価 側方路線価 ）が０．８以上で、かつ、 側方路線間口が正面路線間口より大なる場合は、側方路線を正面路線とし、正面路線 を側方路線として第１項、第２項の規定による計算をしなおし、両者のうち評価指数 の大なるものを用いるものとする。
（正背路線地の計算） 第15 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加 算し、地積で除して平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に平方メートル当 たり指数を乗じて得た値とする。 ２．背面加算指数は、次の計算によって算定する。 背面加算指数＝背面路線価指数×平均奥行百分率×背面加算率×背面間口× 奥行×（ 正面路線価 背面路線価 ） 背面加算率は、別表第２の３に定めるところによるものとする。ただし、画地の奥 行が３０メートル未満のときは、背面加算率に１／３０×奥行（Ｍ）を乗じた値をも って背面加算率とする。 （三・四方路線地の計算） 第16 三・四方路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に第１４第２項 の規定による側方加算指数、第１５第２項の規定による背面加算指数をそれぞれ加算 し、地積で除して、平方メートル当たり指数を算出し、総指数は第１３第２項の規定 を準用して算定するものとする。 （島地の計算） 第17 島地の計算は、その画地が主として利用している路線の路線価指数に、その画地の 図心までの距離による別表第２の１の単独奥行百分率を乗じ、第１８の規定する修正 を行い、平方メートル当たり指数及び総指数は、第１３第２項の規定を準用して算出 するものとする。 ただし、その宅地が同一所有者で、道路に面する画地となる場合は、この修正を行 なわない。 （指数の修正） 第18 画地又は画地の部分が次の各号のいずれかに該当するときは、その画地又は画地の 部分の指数について、次の各号に定める修正をするものとする。 (1) 間口が４メートル未満のもの 別表第２の４に規定する間口狭小修正率を乗ずる。 (2) 間口に比して奥行が長大なもの 別表第２の５に規定する奥行長大修正率を乗ずる 2
(3) 単独の三角地 三角地修正係数（０．９０）を乗ずる。 ただし、逆三角地は、（０．８５）を乗ずる。 (4) 分割計算による三角部分 三角部分修正係数（０．９５）を乗ずる。 (5) 角度修正の必要なもの 奥行の両辺が平行又はこれに近いもので、路線との形成する角度が８５゜以下の ものは、別表第２の６に規定する不正形角度修正率を乗ずる。 (6) 形状が不整形なもの 不整形修正係数（０．９５∼０．９０）を乗ずる。 (7) 形状が袋状のもの 袋状修正係数（０．９５）を乗ずる。 (8) 島地のもの 島地修正係数（０．８０）を乗ずる。 (9) 高低差のある画地 盛土、切土加工により改良せねばならない画地及び換地指定により道路面と著し く高低差が生じた画地は、その高低差に応じて別表第２の７に規定する修正率を乗 ずる。 (10) 近傍の宅地と指数のうえで不均衡のあるもの 計算された画地の平方メートル当たり指数が近傍画地の平方メートル当たり指数 と比較して不均衡と認められる場合は、不均衡を是正するため、相応の修正係数を 乗ずるものとする。 (11) 水路（開渠）に接する画地の修正 画地の一部が水路に接する場合は別表第２の８に規定する修正率を乗ずる。 (12) 奥行が過小なもの 別表第２の９奥行逆逓減率を乗ずる。 (13) 墓地は、墓地修正係数（０．８０）を乗ずる。 (14) 高圧線線下敷地及び高圧線鉄塔敷地は別表第２の１０に規定する修正率を乗ずる。 (15) 整理前の既存住宅地については、住宅地修正係数（１．１０）を乗ずる。 (16) 小宅地（換地設計基準第７第３項）については、整理前の画地に別表第２の１ １に規定する修正率を乗ずる。 (17) 市と開発協定又は確約書によって造成された宅地については、当該協定又は確約 書の内容に基づき整理前後の指数を合わせる。
（道路又は私道部分を含む画地の計算） 第19 画地の一部が路線価を付けた道路又は私道の用に供されているときは、該当部分と その他の部分とに分割し、該当部分は第２０の規定により、その他の部分は第９の規 定を準用して、それぞれの部分の指数を算出し、平方メートル当たり指数及び総指数 は第１３第２項の規定を準用して定めるものとする。 （私道等の評価） 第20 路線価を付した道路又は私道の用に供している画地又は画地の部分については第９ の規定によらず次の各号により算出し、総指数は平方メートル当たり指数に地積を乗 じて得た値とする。 (1) 路線価指数に０．３を乗ずるもの 固定資産税を免ぜられている部分 (2) 路線価指数に０．５を乗ずるもの 固定資産税を納めている部分 （権利の評価） 第21 整理前の宅地及び換地に存する権利の価額は、当該権利の存する画地の総指数に権 利価額割合及び指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。 （画地の変動による処理） 第22 仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次の 各号により定めることができるものとする。 (1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指 数が分割前の画地の総指数に符合するようにあん分して定める。 (2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数 の合計した値とする。 （街区評価） 第23 宅地利用増進率算定に必要な街区の評価は、換地の割り込みを考慮して街区を２つ 以上の部分に分割し、街区を囲む路線価指数を基準として、画地の評価の方法に準じ て計算するものとする。 （端数の整理） 第24 計算結果の端数整理は、別表第３に定めるところによる。
（委 任） 第25 この評価基準に規定するもののほか、土地評価に関し、必要と認める事項は評価員 の意見を聴いて施行者が定める。 （土地評価図書の整備） 第26 土地評価を明らかにするため、次の各号に掲げる図書を整備するものとする。 (1) 路線価算定計算書 (2) 施行前後の路線価指数図 (3) 平方メートル当たり指数計算書 (4) 土地評価調書 附 則 １．この基準は、昭和６３年１月１８日から施行する。 附 則（平成２５年９月１８日一部改正） １．この基準は、平成２５年９月１８日から施行する。
別表第１ 路線価＝街路係数＋宅地係数＋接近係数 ＝｛ｔ・Ｆ(W)＋ΣＸ｝＋｛ｕ・Ｆ(p)＋ΣＹ｝＋｛∑ｍ(
Ｓ
Ｓ−ｓ
) ｝ (1) 街路係数 街路係数は、街路の系統、連続性、幅員、構造、勾配、曲線及び街路修景等によ る利用価値を表わす係数で、次式によって算出するものとする。 街路係数＝ｔ・Ｆ(W)＋ΣＸ ｔ：街路の系統、連続性等、街路の性質を表わす係数 ｔの値 街 路 の 性 質 ｔ 主要幹線街路 １．５ 補助幹線街路 １．０５∼１．３ 単なる区画街路 １．０ 歩行者専用道路 ０．８ 行止まり道路等 ０．９５∼０．９８ Ｆ(W) ：採光、通風、車両の近接性、直接の防火性、避難性及び建物前面の開 潤性等を表わす係数 Ｗ＋３ Ｗ Ｆ(W) Ｆ(W) = ０．５６５（W＜４.０） Ｘ：舗装の有無、勾配、曲線、街路修景及び街路構造等を表わす係数 Ｘの値 構 造 の 種 類 Ｘ 備 考 車道の舗装してあるもの ０．０３ 歩道の舗装してあるもの ０．０１ ｎ(2) 宅地係数 宅地係数は、宅地自身のもつ空間利用可能度、文化性及び保安性等による価値を 表わす係数で、次式によって算出するものとする。 宅地係数＝ｕ・Ｆ(p)＋ΣＹ ｕ ：宅地に対する建築物の容積的利用可能度 Ｆ(p) ：防火に対する保安性を公共空地率、公共空地配置密度等により表わす 係数で、次式により算出するものとする。 普通木造地区 15dp -1 Ｐ 0.5＋0.1 Ｆ(p)＝ Ｐ： 計算区域面積（㎡） 公共用地面積（㎡） 公共空地率＝ ｄ： 計算区域の面積（㎡） 延長（ｍ） ４メートル以上の街路 配置密度＝ 空地 公共 ｕの値 ｕ の 値 １．０∼１．３５ Ｙの値 給配水・自然環境 Ｙ の 値 備 考 上水道引き込み容易 ０．０１
(3) 接近係数 接近係数は、宅地が交通、文化、厚生及び慰楽等の諸施設との相対的距離関係に よる受益又は受損価値を表わす係数で、次式によって算出するものとする。 接近係数＝∑ｍ(
Ｓ
Ｓ−ｓ
) ｍ：対象施設の影響力の強さを表わす係数 Ｓ：施設影響距離限度 ｓ：対象施設よりその路線の占める位置までの距離 ｎ：影響力の逓減率 Ｓ、ｎ、ｍの値 対 象 施 設 Ｓ ｎ ｍ 適 用 電 車 駅 ２０００ ２ ０．１ 整理前・整理後 バ ス 停 留 所 ８００ １ ０．１ 整理前・整理後 児 童 公 園 ３００ １ ０．１ 整 理 後 近 隣 ・ 大 公 園 ５００ １ ０．１ 整 理 前 ｎ別表第２の１ 奥 行 逓 減 率 表 奥 行 ｍ 単 独 奥 行 百 分 率 ％ 百 分 率 累 計 平 均 奥 行 百 分 率 ％ 奥 行 ｍ 単 独 奥 行 百 分 率 ％ 百 分 率 累 計 平 均 奥 行 百 分 率 ％ 1 104.0 104.0 (104.0) 70 36 94.0 3,522.4 97.8 2 103.2 207.2 (103.6) 78 37 93.8 3,616.2 97.7 3 102.5 309.7 (103.2) 85 38 93.7 3,709.9 97.6 4 102.0 411.7 (102.9) 90 39 93.5 3,803.4 97.5 5 101.5 513.2 (102.6) 94 40 93.4 3,896.8 97.4 6 101.1 614.3 (102.4) 96 41 93.2 3,990.0 97.3 7 100.7 715.0 (102.1) 97 42 93.0 4,083.0 97.2 8 100.3 815.3 (101.9) 98 43 92.9 4,175.9 97.1 9 100.0 915.3 (101.7) 99 44 92.7 4,268.6 97.0 10 99.7 1,015.0 (101.5) 100 45 92.6 4,361.2 96.9 11 99.4 1,114.4 (101.3) 100 46 92.4 4,453.6 96.8 12 99.1 1,213.5 (101.1) 100 47 92.3 4,545.9 96.7 13 98.8 1,312.3 (100.9) 100 48 92.1 4,638.0 96.6 14 98.5 1,410.8 (100.8) 100 49 92.0 4,730.0 96.5 15 98.3 1,509.1 (100.6) 100 50 91.9 4,821.9 96.4 16 98.0 1,607.1 (100.4) 100 51 91.7 4,913.6 96.3 17 97.8 1,704.9 (100.3) 100 52 91.6 5,005.2 96.3 18 97.5 1,802.4 (100.1) 100 53 91.4 5,096.6 96.2 19 97.3 1,899.7 100.0 100 54 91.3 5,187.9 96.1 20 97.1 1,996.8 99.8 100 55 91.2 5,279.1 96.0 21 96.8 2,093.6 99.7 56 91.0 5,370.1 95.9 22 96.6 2,190.2 99.6 57 90.9 5,461.0 95.8 23 96.4 2,286.6 99.4 58 90.8 5,551.8 95.7 24 96.2 2,382.8 99.3 59 90.6 5,642.4 95.6 25 96.0 2,478.8 99.2 60 90.5 5,732.9 95.5 26 95.8 2,574.6 99.0 61 〃 5,823.4 95.5 27 95.6 2,670.2 98.9 62 〃 5,913.9 95.4 28 95.4 2,765.6 98.8 63 〃 6,004.4 95.3 29 95.2 2,860.8 98.6 64 〃 6,094.9 95.2 30 95.0 2,955.8 98.5 65 〃 6,185.4 95.2 31 94.9 3,050.7 98.4 66 〃 6,275.9 95.1 32 94.7 3,145.4 98.3 67 〃 6,366.4 95.0 33 94.5 3,239.9 98.2 68 〃 6,456.9 95.0 34 94.3 3,334.2 98.1 69 〃 6,547.4 94.9 35 94.2 3,428.4 98.0 70 〃 6,637.9 94.8 （注）１．画地の奥行１ｍ未満は切り捨てる。 ２．平均奥行２１ｍ未満については、最大１００％で計算する （ただし奥行１０ｍ未満は別表第２の９使用）
別表第２の２ （側方加算率） ２路線の交差する角地 １路線の屈曲による角地 加算率 ０．５ ０．２５ 別表第２の３ （背面加算率） ２路線にはさまれた 正背路線地 １路線にはさまれた 正背路線地 加算率 ０．０７５ ０．０４０ 別表第２の４ （間口狭小修正率） 間 口 2.0ｍ未満 2.0ｍ以上 ∼ 2.5ｍ未満 2.5ｍ以上 ∼ 3.0ｍ未満 3.0ｍ以上 ∼ 3.5ｍ未満 3.5ｍ以上 ∼ 4.0ｍ未満 修正率 （％） 88 92 94 96 98
別表第２の５ （奥行長大修正率）
間口
奥行
3.0未満 3.0以上 ∼ 4.0未満 4.0以上 ∼ 5.0未満 5.0以上 ∼ 6.0未満 6.0以上 ∼ 7.0未満 7.0以上 ∼ 8.0未満 8.0以上 ∼ 9.0未満 9.0以上 修正率 （％） 100 99 98 97 96 94 92 90 別表第２の６ （不正形角度修正率） 角 度 20°未満 20°以上 ∼ 25°未満 25°以上 ∼ 30°未満 30°以上 ∼ 35°未満 35°以上 ∼ 40°未満 40°以上 ∼ 45°未満 45°以上 ∼ 50°未満 修正率 （％） 70 76 80 83 86 88 90 50°以上 ∼ 55°未満 55°以上 ∼ 60°未満 60°以上 ∼ 65°未満 65°以上 ∼ 70°未満 70°以上 ∼ 75°未満 75°以上 ∼ 80°未満 80°以上 ∼ 85°以下 92 93.5 95 96.5 97.5 98.5 99.5 （注） １．画地と正面路線との交角が８５°以下で平行四辺形に近い画地の計算に用いる。 ２．画地の奥行方向の両辺と正面路線とのそれぞれの交角の差が１０°未満の場合に 用いる。 ３．計算に使用する角度は、間口の中点と画地の図心を結ぶ線が正路面線となす角と する。別表第２の７ （道路との高低差による修正率） 高 低 差 1.0ｍ未満 1.0ｍ以上 ∼ 2.0ｍ未満 2.0ｍ以上 ∼ 3.0ｍ未満 3.0ｍ以上 道路面より低い場合の 修正率（％） 100 98 96 94 別表第２の８ （水路「開渠」に接する画地の修正率） 幅 員 1.0ｍ未満 1.0ｍ以上 ∼ 1.5ｍ未満 1.5ｍ以上 ∼ 2.0ｍ未満 2.0ｍ以上 ∼ 2.5ｍ未満 2.5ｍ以上 ∼ 3.0ｍ未満 3.0ｍ以上 ∼ 3.5ｍ未満 修正率 （％） 100 99 98 97 96 95 3.5ｍ以上 ∼ 4.0ｍ未満 4.0ｍ以上 94 93
別表第２の９ （奥行逆逓減率） 奥 行 １ｍ ２ｍ ３ｍ ４ｍ ５ｍ ６ｍ ７ｍ ８ｍ ９ｍ 10ｍ 逓減率 （％） 70 78 85 90 94 96 97 98 99 100 （注）画地の奥行１ｍ未満は切り上げる。 別表第２の１０ 高圧線線下敷地 区 分 修 正 率 高圧線線下地役権設定 （建築可）（％） ９０ 高 圧 線 鉄 塔 敷 地 （％） ５０ 別表第２の１１ （小宅地修正率） 修 正 率 整理前の宅地地積 ：Ｘ 1.08 100㎡未満 ＝1.08 1.08∼1.0 100㎡以上∼200㎡ ＝１-0.08(X−200)÷(200−100)
別表第３ （端数整理） 種 別 表 示 整理方法 摘 要 間 口 0.1（ｍ） 切捨て 奥 行 1.0（ｍ） 切捨て ただし奥行１０ｍ未満は 別表第２の９を適用する 地 積 0.01（㎡） 切捨て 接 近 距 離 1.0（ｍ） 切捨て 路 線 価 係 数 0.001 四捨五入 路 線 価 指 数 10（個） 四捨五入 奥 行 百 分 率 0.1（％） 四捨五入 修 正 係 数 0.001 四捨五入 画地の平方メートル当たり指数 1（個） 四捨五入 価 額 1（円） 四捨五入
