基本方針に基づき公共施設、インフラ施設、土地のそれぞれの特性を踏まえた取組を進めます。 公共施設の保有量の見直しは避けては通れないことから、今後 40 年の中で計画的かつスピ ード感を持って施設総量の縮減を図ります。 今後の人口の見通しを踏まえ施設総量（延べ面積 71 万㎡）のおおむね 25％の縮減を現時点 の目標1*とします。 施設総量の縮減も含めた公共施設の最適化を図るためには、現在の使用状況を前提条件とす ることなく、「施設」と「機能」を分けてニーズの変化に柔軟かつ効果的に対応するとともに、 総合計画や都市計画マスタープラン、立地適正化計画等に基づくまちづくりの方向性にあわせ 配置や量を検討する必要があります。 そこで、保有する公共施設の維持、減床更新、廃止、除却、統合・複合化、共同利用等の配 置に係る「再配置基本方針」を策定し、将来に向けて計画的かつスピード感を持って配置の最 適化を進めます。[図表 35] 第１期の縮減の見通しはこの再配置基本方針において設定し、全体の縮減量は再配置基本方 針の検討のなかで改めて設定します。 その中で縮減の対象とする施設については、①将来的に建替えを行わないこととし更新等対 象から除外する、②大規模改修や建替えの際に施設規模を縮小する、③複数の施設で統廃合す る、などの手法により更新等費用の縮減に貢献します。 総量縮減の取組に見通しが立つまでの間は施設総量の増加を抑えるため、原則として公共施 設の新規建設は控えるものとします。既存施設の更新等（建替え、大規模な修繕を含み、リー スは除外します。）については、原則として施設総量を増加させないこととし、後述する取組２ ～４の検討を十分に行い、トータルコストを縮減するよう留意します。 51 ページ⏎ 1 現時点では一定条件における暫定的な目標とし、再配置基本方針の策定のほか、今後のまちづくりの考え方や財政状況、総合 計画の実行状況を踏まえ、マネジメントサイクルのなかで適宜再設定するものとします。数値設定の考え方は参考資料を参照。
[図表 35：見直しのイメージ] 施設を安心安全に利用するため、点検・診断を実施し、その結果に基づき、必要な対策を適 切な時期に着実かつ効率的・効果的に実施します。 また、これらの取組を通じて得られた施設の状態や対策履歴等の情報を記録し、次の点検・ 診断等に活用する、「メンテナンスサイクル」2*を構築します。 メンテナンスサイクルを通じて把握した劣化・損傷の状況や、利用の状況を踏まえ、施設ご との管理運営や修繕等の費用を考慮しながら、施設横断的かつ計画的に施設の維持・管理、安 全確保、耐震化、長寿命化、統合廃止等の施設管理の考え方を定めます。 54 ページ⏎ 2 メンテナンスサイクルを計画的に定めたものを維持管理保全計画（44 ページ）とします。 安 心 安 全 で 質 の 高 い 施 設 コ ス ト の 最 適 化
施設は長く良い状態で計画的に使用することで、建替時期の集中を緩和することが可能です。 また、建設回数を減少させることにより、建設費用を長期間で分散することができるため、 トータルコストを抑えることができます。 そこで、将来も使用し続ける公共施設は、改修や予防保全型3*の維持管理によって、施設の長 寿命化とライフサイクルコストの最小化・平準化を図ることとします。 本計画では（社）日本建築学会「建築物の耐久計画に関する考え方」を踏まえ、法定耐用年 数4*50 年や標準的な耐用年数 60 年5*を超える使用年数として 70 年以上を目指します。 ただし必ずしも長期間使用することが経済的に有利とは限りません。 施設の長寿命化は将来的な施設総量と長寿命化に伴う負担を踏まえつつ、長期的な費用対効 果を考慮し決定するものとし、長寿命化のための実施計画の策定に取り組みます。 なお、本計画に先行し、すでに長寿命化等に取り組んでいる施設は、適宜修正しつつ推進し ていきます。 58 ページ⏎ 公共施設の更新等にあたっては多大な経費が必要となります。 そこで、一般財源だけでなく、国6*、県が行っている公共施設等に対する支援制度を積極的に活 用し財源の確保に努めるとともに、従来の公共部門の資金だけでなく、民間活力、民間資金の導 入を促進するＰＰＰ/ＰＦＩの検討など様々な資金調達を目指します。 また、建物や敷地に余裕が生じた施設や使用を廃止した施設については財源確保のため売却、 貸付等を目指します。 使用料については社会経済情勢の変化や利用状況を踏まえ適宜見直します。 さらに官民の連携を促進し、民間施設の活用について検討します。 3 予防保全【よぼうほぜん】施設のライフサイクルコストを抑制したり、長寿命化するための管理の方法で、建物および設備の 異状の有無や兆候を事前に把握・予測し、計画的に修繕・取替更新を行い、故障による停止や事故を防ぐとともに突発的な出 費を抑え、建物の部材を適切な管理のもと保全する方法のこと。 4 減価償却資産の耐用年数等に関する財務省令による。例示する 50 年は、鉄筋コンクリート造の事務所等の年数。 5 （社）日本建築学会「建築物の耐久計画に考え方」では、鉄筋コンクリート造の建物の望ましい目標耐用年数として、50 年 ～120 年以上の幅で考えられている。60 年はその標準値。 6 国においては、全国で公共施設等の老朽化問題が深刻化するなか、計画的な既存の公共施設の集約化・複合化・転用事業に対 する地方債交付税措置を創設するなど、支援拡充がはじまっている。
道路、上・下水道、ごみ処理施設といったインフラ施設の多くは、安心安全で快適な日常生 活に欠かすことができない施設として、必要な機能を確保するための適切な維持・管理が求め られます。 そこで、施設の点検・診断を実施し、その結果に基づき必要な対策を適切な時期に効率的・ 効果的に実施するとともに、取組を通じて得た施設の状態や対策履歴等の情報を記録し、次期 の点検・診断等に活用する施設の維持管理にかかる「メンテナンスサイクル」を構築します。 また、データベースを構築し、施設の最新の劣化・損傷状況や構造諸元等の情報を蓄積し台 帳の整備運用を行います。 インフラ施設は多種多様な施設が存在し、その特性を十分考慮する必要があることから、施 設の維持・管理、安全確保、耐震化、長寿命化等の施設管理にかかる考え方は、施設分類（市 道、下水道など）ごとに、その特性を踏まえ必要な事項を定めることとします。 すでに施設マニュアル等、施設管理にかかる考え方を定めている施設は、適宜修正しつつ推 進していきます。 62 ページ⏎ インフラ施設は施設の重要度を考慮した延命化や、予防保全型の維持管理による長寿命化に よって、ライフサイクルコストの最小化・平準化を図ります。 その際、施設の特性や重要度、リスク、負荷の状況、ライフサイクルコストへの効果等を総 合的に勘案して目標使用年数や管理手法を設定します。 目標使用年数は標準的な耐用年数の 1.0 倍から 2.0 倍程度の間で、それぞれの施設の特性等 を踏まえて設定するものとし、インフラ施設全体として標準的な耐用年数の 1.5 倍以上（加重 平均）となることを目指します。 施設の計画的な維持管理や長寿命化を図るため、市道、下水道などの施設分類ごとに施設の 長期的かつ計画的な維持管理・更新等のための実施計画を策定します。 なお、本計画に先行し長寿命化等に取り組んでいる施設は適宜修正しつつ推進します。 あわせて官民連携等による管理運営コストの低減化[図表 36]や、公共用地の立体的・複合的 利用によるコスト縮減および新たな財源の確保に取り組みます。 63 ページ⏎
[図表 36：下水道包括民間委託の例] ＊ユーティリティー:下水道施設の運転・保守・点検等を行うために必要な消耗品、薬剤、資材、電力、燃料等 インフラ施設は現状の人口規模等をベースにしつつ、財政状況、コスト、収益、人口分布、 利用状況および地域・地区ごとの整備状況、他市の整備状況等といった多様な観点から、人口 減少等の社会情勢の変化に対応した適切な水準の整備を目指します。 なお、将来にわたり必要性の認められない施設は計画的に廃止・撤去に努めます。 インフラ施設のうちプラント施設の整備は、将来にわたり安定的な機能を確保するため、現 在稼動している施設の処理能力や耐用年数を考慮しつつ長期を見通した施設整備を検討します。 新規施設の建設、既存施設の更新等（建替え、大規模な修繕）は、新技術の検討、環境負荷、 財政負担の低減に十分配慮します。 インフラ施設の更新等についても、一般財源だけでなく、国、県が行っている公共施設等に 対する支援制度を積極的に活用し財源の確保に努めます。 また、従来の公共部門の資金だけでなく、民間活力、民間資金の導入を促進するＰＰＰ/ＰＦ Ｉの検討など様々な資金の確保を目指します。 建物や敷地に余裕が生じた施設や使用を廃止した施設については、財源確保のため売却、貸 付等を目指します。 使用料等については社会経済情勢の変化や利用状況を踏まえ適宜見直します。
土地資産の多くは現に公共施設やインフラ施設の敷地として使用していますが、なかには、 当初の目的を終えたものや、社会経済情勢の変化等によって利活用について再検討を要するも のがあります。 そのような土地資産の現状を把握し、固定資産台帳の整備と施設管理台帳との連携により、 土地情報の一元管理と利活用を図ります。 64 ページ⏎ 本市はこれまでも行財政改革を積極的に推進する中で不要となった土地の売却による歳入の 確保に努めてきましたが、今後は保有する土地情報の把握を強化し、より一層利用の促進や不 要資産の売却（施設の除却、交換・セール＆リースバック7*含む）処分を含めた活用・歳入確保 を図ります。 資産の利活用にあたっては、地域のニーズを踏まえ、民間のアイデアを活かした官民連携事 業とすることも検討します。 また、こうした取組には会計、金融、不動産等に関する幅広い知識が必要となります。担当 職員の人材育成、資格取得の推奨の他、不動産管理部門の設置や外部専門家の任用、不動産管 理業務や活用業務のアウトソーシング8*を検討します。 これらの取組を計画的に推進するため、土地情報の一元化、資産戦略の検討、利用、売却処 分などにかかる土地利活用の考え方を定めます。 65 ページ⏎ 7 ここでは、行政が所有する施設等の不動産を民間に譲渡し、民間が施設の建設または改修したうえで、所有し、その施設を行 政が借り受ける手法。 8 アウトソーシング。外部資源化。「民間でできることは、できるだけ民間に委ねる」という考え方から、行政サービスの一部 または全部を外部に「委託化」あるいは「民営化」することを指す。施設で言えば、委託化は「公設民営」、民営化は「民設 民営」になる。
本計画では更新等費用を年平均 241 億円、投資水準の見込みを年平均 130 億円としてシミュ レーションし、その結果、更新等費用は投資水準の 1.9 倍、解消すべき収支ギャップは 111 億円 となりました。[第３章参照] 総量縮減等による建替費用の縮減と平準化によるトータルコストの縮減に取り組むことで、更 新等費用は投資水準の 1.9 倍から 1.2 倍へ、解消すべき収支ギャップは 111 億円から 29 億円と する効果が期待されます。[図表 37] 残る収支ギャップは施設のライフサイクルコストの最小化、新たな価値の創出による歳入の確 保等の様々な手法により解消が図られるよう努めていきます。 さらなる縮減の必要性については公共施設再配置基本方針を策定するなかで検証します。 [図表 37：取組効果のイメージ] 241億円 ▲11％ ▲23％ 130 億円 投資水準 の見込 更に取組が 必要な部分 159億円 29億円 投資水準（見込）の 130億円 収支 ギャップ
・ＰＰＰ/ＰＦＩ等の民間資金、活力の導入9*。 ・施設管理コストの縮減。施設量減少にともなう維持管理や事業運営コストの縮減および予 防保全型維持管理で縮減する保全コストを更新費用へ補てん。[図表 38] ・資産の売却10*を含む活用、受益者負担の適正化等による歳入の確保。 ・特定財源や起債、民間資金など適切な資金調達。 ・起債や民間投資の最適な組み合わせによる、単年度負担の軽減化と長期的な平準化。 [図表 38：橋りょうの長寿命化の効果] 出典：市原市橋梁長寿命化修繕計画 9 大規模な公共施設やプラント施設ではＰＦＩ事業の導入によって建設費用の縮減が期待できる場合がある。 10 市街化区域内に保有するインフラ施設の敷地を除いた土地 163 万平方メートル。施設総量減にあわせ、保有量の 25%を売却 すると仮定した場合、総額 163 億円（163 万㎡×25％×単価 40 千円）。４億円/年となる。以下、10％売却 64 億円（1.6 億 円/年）、5％売却 32 億円（0.8 億円/年）、1％売却 6 億円（0.2 億円/年）。平成 25 年地価公示市原市宅地平均 44 千円（国土 交通省）、平成 26 年第４四半期不動産取引価格平均 50 千円（国土交通省不動産取引価格情報）の価額を参考に 40 千円/㎡ とした。
第４章および第５章で示した基本方針等にそって、各資産の具体的な取組を進めるため、さ らに具体性をもった施設用途ごとの個別方針や実施計画が必要となります。 市ではすでに橋りょうや都市公園の長寿命化、廃止となった施設の活用や不要となった土地 の売却、学校規模適正化、汚水処理整備構想の見直し、受益者負担の見直しなど、公共資産の 最適化に向けたさまざまな取組に着手しています。 今後、公共資産マネジメントの取組を加速するため、これらの取組に加えて、各資産の具体 的な取組について、できることから速やかに取り掛かります。 公共施設や土地はまず公共施設再配置基本方針、土地活用方針などの個別方針の策定と施設 のメンテナンスサイクルの構築および推進体制の検討、情報の一元化などに取り組みます。 中長期的には個別施設の維持管理保全計画や長寿命化、リニューアル等の事業の実施計画の 策定と推進を図ります。 インフラ施設は個別施設のメンテナンスサイクルの構築および施設の特性、重要度を考慮し 維持管理保全計画や長寿命化等の事業の実施計画の策定と推進を図ります。 本計画に先行し長寿命化等の施設マネジメントに取り組んでいる施設は、適宜計画を修正し つつ推進します。 これらは、本市の最上位計画である総合計画のほか、都市計画マスタープラン等の関連計画 と連携・連動し実行を図ります。 [図表 39：今後の進め方]
