ニューシティ・レジデンス投資法人
ニューシティ・レジデンス投資法人
平成
平成
1
1
9
9
年
年
3
3
月
月
17
17
日
日
1. 投資法人の概要
z 本投資法人のスポンサー
z 本投資法人の特徴
z 運用ハイライト
z 本投資法人の投資方針
z 財務ハイライト
z ポートフォリオの分散状況
z 資産規模拡大の推移
2. 資産運用状況
z ポートフォリオのコア資産紹介(1)(2)(3)
z エリア別稼働率の推移
z 新規契約＆更新時の賃料動向と賃料坪単価の推移
z テナント需要
∼ニューシティレジデンス物件と年収分布∼
z ブランド戦略の推進
z 成長戦略を支えるネットワーク
z 外部成長の4つの柱
z 内部成長の4つの柱
4. 賃貸住宅市場動向
z 賃貸住宅市場動向
z 中古マンション価格動向
z 住宅地の地価推移
z 世帯数動向とテナント需要
z 需給動向
z 賃貸住宅の収益の安定性
z 東京圏の住宅ストック
5. 決算ハイライト
z 財務指標
z 第4期収益予想
Appendices
z 投資口価格の推移
z 第３期末投資主概況
z 本投資法人のストラクチャー
z 運用体制
z 利益相反対策
Contents
3. 財務戦略
z 財務方針
z LTVの推移
z 有利子負債残高
1
本投資法人のスポンサー
シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社
シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社
実質100％出資
実質100％出資
ニューシティ・レジデンス投資法人
ニューシティ・レジデンス投資法人
シービー・リチャード・エリス・
シービー・リチャード・エリス・
インベスターズ株式会社
インベスターズ株式会社
シービー・リチャード・エリス・
シービー・リチャード・エリス・
インベスターズ・エルエルシー
インベスターズ・エルエルシー
CB Richard Ellis Group, Inc
CB Richard Ellis Group, Inc
．
．
株式会社ニューシティコーポレーション
株式会社ニューシティコーポレーション
1．米国不動産投資信託（REIT）市場に関する情報
2．米国不動産市場に関する情報
3．米国金融市場の不動産を含む金融商品に関する情報
42.5％出資
42.5％出資
不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書
資産運用会社
情報及びアドバイスに関する合意書
1．第三者が保有する不動産に関する情報提供
2．株式会社ニューシティコーポレーションが保有する
不動産に関する情報提供
3．業務の支援（リサーチ、物件取得サポート等）
第3期ハイライト
本投資法人の特徴
¾ 平成16年9月27日 本投資法人の設立
¾ 平成16年12月15日 東京証券取引所に上場（銘柄コード：
8965
）
資産規模 ： 100物件、1,776億円
（取得予定資産含む）
¾ スポンサー
シービー・リチャード・エリス・インベスターズ
シービー・リチャード・エリス・インベスターズ
世界最大の不動産会社であるシービー・リチャード・エリス・グループ（ニューヨーク証券
取引所に上場）の不動産投資顧問会社
ニューシティコーポレーション
ニューシティコーポレーション
不動産投資および資産運用、開発、管理、IT技術の機能が一体となった広範な事業基盤
を有する、不動産マーチャントバンキングおよびインベストメントマネジメントが統合された
総合不動産企業
¾ 賃貸住宅に特化 −
分譲仕様の高級賃貸マンション
分譲仕様の高級賃貸マンション
へ投資
¾
¾
分散投資効果
分散投資効果
− 投資エリアは東京圏中心に日本全国へ
住居タイプの分散化
¾
¾
「ニューシティレジデンス」ブランド
「ニューシティレジデンス」ブランド
の浸透
¾
¾
着実な資産規模の拡大
着実な資産規模の拡大
− パイプライン戦略、ネットワークの構築・拡大
−
¾ プロパティマネジメント業務を1社に集約 −
効率的な物件管理とコスト削減
効率的な物件管理とコスト削減
第3期ハイライト
運用ハイライト
¾
上場来、1,170億円・50物件（取得予定資産を含む）の追加物件を取得し、
資産規模1,780億円へ（上場時の約2.9倍）
*2月末時点
¾
取得競争が激化する中、5%台のキャップレートを確保し、ポートフォリオの
安定した収益性を維持
¾
東京圏への重点投資、かつ地方への分散投資を拡大
¾
取得資産の大型化による効率的ポートフォリオの構築
外部成長
¾
テナントサービスプログラムの推進による「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透
¾
高稼働率の達成・向上と新規契約・更新時の賃料上昇
¾
リーシング実績・ノウハウの蓄積により、大型物件の早期リースアップ
¾
効率的な物件管理（群管理）によるコスト削減
内部成長
¾
格付の取得 ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク：A3（安定的）
格付投資情報センター（R&I）：A+（安定的）
¾
金利の固定化推進により、金利上昇局面に対応
¾
コミットメントラインの設定、無担保化、借入先の分散による財務の安定化
¾
投資法人債の発行等による調達方法の多様化
財務戦略
本投資法人の投資方針
東京圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）
70%以上
（うち都心主要5区）
（30∼70%）
（うち東京23区（除く都心主要5区）
（10∼60%）
（東京23区を除く東京圏）
（10∼50%）
地方
30%以下
シングル （S)
20∼40%
アーバンファミリー （UF)
ファミリー （F)
プレミアム （P)
20∼50%
20∼50%
5∼20%
想定テナント 単身居住者 都会生活を好み、利便性を重視する 1∼3人家族、DINKSや親子、又はSOHO 家族数2∼4名程度の一般的家族形態 家族数1∼4名程度の家族構成を有する 企業経営者及び専門職 P F F F 4LDK又は 3LDK+S P P F F F F 3LDK又は 2LDK+S F F F 3DK 又は 2DK+S P P P F F UF/F UF/F UF 2LDK又は 1LDK+S F UF/F UF/F UF 2DK 又は 1DK+S P P P P UF UF UF UF 1LDK又は LDK+S UF UF UF UF S 1DK 又は 1Ｋ+Ｓ S S S S 1R 又は 1K 100㎡超 ∼100㎡ ∼90㎡ ∼80㎡ ∼70㎡ ∼60㎡ ∼50㎡ ∼40㎡ ∼30㎡ 以下 広さ 住居タイプ P F F F 4LDK又は 3LDK+S P P F F F F 3LDK又は 2LDK+S F F F 3DK 又は 2DK+S P P P F F UF/F UF/F UF 2LDK又は 1LDK+S F UF/F UF/F UF 2DK 又は 1DK+S P P P P UF UF UF UF 1LDK又は LDK+S UF UF UF UF S 1DK 又は 1Ｋ+Ｓ S S S S 1R 又は 1K 100㎡超 ∼100㎡ ∼90㎡ ∼80㎡ ∼70㎡ ∼60㎡ ∼50㎡ ∼40㎡ ∼30㎡ 以下 広さ 住居タイプ目標ポートフォリオ
（注） 「都心主要5区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区 （除く都心主要5区）」とは、都心主要5区（港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び 中央区）を除く東京23区を、「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、 神奈川県、千葉県、埼玉県を表す。１物件当たりの取得価格は原則として1億円以上
取得時の築15年以内
RC造又はSRC造、新耐震基準に適合して
いる建物
原則として敷地も含めた１棟全体の所有権
区分所有については50％以上の持分割合
借地物件、共有物件も投資対象
築年数
構造
権利形態
投資額
投資地域の分散
住居タイプの分散
第3期ハイライト
財務ハイライト
第
1期
第
2期
第
3期
第
4期
(平成17年8月期)
(平成18年2月期)
(平成18年8月期)
(平成19年2月期)
実績
実績
実績
会社予想
運用日数
260日
181日
184日
181日
営業収益
3,224百万円
3,346百万円
4,201百万円
5,442百万円
経常利益
1,151百万円
1,435百万円
1,635百万円
2,384百万円
純利益
1,146百万円
1,433百万円
1,630百万円
2,382百万円
総資産額
104,678百万円
135,663百万円
164,094百万円
-純資産額
40,503百万円
66,539百万円
66,756百万円
-発行済投資口数
74,556口
122,612口
122,612口
164,068口
1口当たり純資産額
543,268円
542,687円
544,451円
-1口当たり分配金額
15,381円
11,692円
13,302円
14,520円
(年換算)
(21,592円)
(23,577円)
(26,387円)
(29,280円)
(前期比)
-
(+9.2%)
(+11.9%)
(+11.0%)
1口当たりFFO
22,231円
15,774円
18,616円
-営業収益と純利益
分配金と純資産額（1口当たり)
3,224 3,346 4,201 5,442 1,146 1,433 1,630 2,382 0 2,000 4,000 6,000 第1期 第2期 第3期 第4期 営業収益 純利益 (百万円) 15,381 11,692 13,302 14,520 543,268 542,687 544,451 10,000 12,000 14,000 16,000 第1期 第2期 第3期 第4期 540,000 542,000 544,000 546,000 1口当たり分配金額 1口当たり純資産額 (円/口) (円/口)ポートフォリオの分散状況
築年数
2年以下
2∼4年
8年超
4∼6年
6∼8年
平均築年数3.3年
41.2%
34.1%
10.9%
5.1% 8.7%
（注1） 築年数と投資エリアは取得価格に基づき算出、住居タイプは賃貸可能面積に基づき算出。 （注2） 住居タイプの「その他」は、店舗、事務所等、住居以外の用途を表す。 （注3） 「都心主要5区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区（除く都心主要5区）」とは、都心主要5区（港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区）を除く東京23区を、 「東京23区を除く東京圏」とは、 東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を表す。 （注4） 取得予定ベースにおける築年数、投資エリア、住居タイプ、ポートフォリオ予想損失率は、未竣工である3物件を除いて算出した比率を記載。 （注5） 各グラフの数値データ、平均築年数は小数点第2位を四捨五入。従って記載されている数値の合計は必ずしも100％となりません。投資エリア
都心主要5区
東京23区（除く都心主要5区）
東京23区を除く東京圏
地方
53.9%
21.7%
10.7%
13.7%
住居タイプ
シングルタイプ
その他
アーバンファミリータイプ
ファミリータイプ
プレミアムタイプ
26.6%
33.6%
33.7%
5.5%
0.5%
5,779戸
賃貸可能戸数
1,670億円
資産総額
94物件
物件数
（平成19年2末現在）
資産規模拡大の推移
安定したリターン
の維持
キャップレートの推移
取得価格合計
(億円)
平成16年12月 (上場) 平成17年8月 (1期末) 平成18年2月 (2期末) 平成18年8月 (3期末) 9月 取得予定 平成19年末 ベース 10月 11月 12月 平成19年 1月50
77
86
93
93
90
90
94
94
94
100
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
保有物件数
資産規模
(賃貸可能戸数)
610億円 (2,067戸) 968億円 (3,766戸) 1,224億円 (4,526戸) 1,504億円 (5,409戸) 1,428億円 (5,314戸) 3物件売却 1,670億円 (5,779戸) 1,776億円 (6,323戸)目標
2,000億円
2月 （注） リターンは物件取得時のNCFベース直接還元利回りを不動産鑑定価格の割合で加重平均。数値は小数点第3位を四捨五入。5.10%
5.13%
5.08%
5.08%
5.08%
5.08%
5.08%
5.02%
5.02%
5.02%
5.05%
4%
5%
6%
(4期末)2
ポートフォリオのコア資産紹介 (1)
C-36 ニューシティレジデンス高輪
取得価格
: 10,995百万円
取得年月日
: 平成18年1月11日
所在地
: 港区高輪2-17-12
(都営浅草線・京浜急行本線泉岳寺駅より徒歩1分)構造・階数
: SRC, 12F
総賃貸可能面積 : 10,408.26m
2賃貸可能戸数
: 169戸
建築時期
: 平成17年8月
平均坪単価
: 14,400円/坪
(平成19年1月末時点
)鑑定評価額
: 11,000百万円 (CR4.7%)
＜物件概要＞
* 取得時の鑑定評価書に基づく 新宿区 渋谷区 港区 千代田区都心主要5区
NCR高輪
＜設備仕様＞
コンシェルジュサービス
24時間低風量換気システム
全室エアコン完備
フラットフロア
シックハウス対策
エアタイトサッシュ
追焚き機能付オートバス
浴室乾燥機
ガスレンジ
食器洗浄乾燥機
(一部タイプ除く)
シャワートイレ
人感センサー付玄関照明
BS/CS
CATV対応
光ファイバーブロードバンド対応
防犯カメラ
リバーシブル・ディンプルキー
2重オートロックシステム
TV付ハンズフリーインターホン
宅配ボックス
ペット相談可
駐車場 (96台)
戸数 面積 間取り 住居タイプ 31戸 64.28∼79.48m2 2LDK ファミリータイプ 2戸 96戸 53.81m2 44.52∼69.30m2 1K+S 1LDK アーバンファミリー タイプ 1戸 2戸 10戸 6戸 1戸 70.26m2 80.49m2 80.09∼100.34m2 100.52m2 114.12m2 1LDK 1LDK+S 2LDK 2LDK+S 3LDK プレミアムタイプ 20戸 33.20∼44.58m2 1K シングルタイプ 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%＜稼働率＞
95.0% 平成18年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 平成19年 1月 8月 9月 10月 11月 12月 取得 （注）稼働率は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を表す エントランスロビー コンシェルジュサービス モデルルームポートフォリオのコア資産紹介 (2)
M-23 ニューシティレジデンス品川シーサイドタワー
取得価格
: 9,350百万円
取得年月日
: 平成18年6月30日
所在地
: 品川区東品川4-10-18
(りんかい線品川シーサイド駅より徒歩5分)構造・階数
: RC, 25F/B2F
総賃貸可能面積 : 12,732.35m
2賃貸可能戸数
: 208戸
建築時期
: 平成17年11月
平均坪単価
: 11,000円/坪 (平成19年1月末時点)
鑑定評価額
: 9,350百万円 (CR 5.0%)
＜物件概要＞
* 取得時の鑑定評価書に基づく 新宿区 渋谷区 港区 千代田区 品川区 中央区NCR品川
シーサイドタワー
戸数 面積 間取り 住居タイプ 44戸 70戸 1戸 60.18∼78.41m2 62.69∼72.29m2 75.82m2 2LDK 3LDK 3LDK+S ファミリータイプ 35戸 58戸 38.43∼55.11m2 50.04∼59.96m2 1LDK 2LDK アーバンファミリー タイプ 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 平成18年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 取得＜稼働率＞
89.7% 平成19年 1月
コンシェルジュサービス
19Fにスカイガーデン
エアコン完備
ガス床暖房完備(LD)
ディスポーザー
食器洗浄乾燥機
(一部タイプのみ)
ドラム式洗濯乾燥機
(一部タイプのみ)
シャワートイレ
浴室換気乾燥機
追焚き機能付オートバス
人感センサー付玄関照明
BS/CS
CATV対応
ブロードバンド対応
防犯カメラ
ディンプルキー
2重オートロックシステム
TV付ハンズフリーインターホン
窓防犯センサー
トランクルーム
駐車場 (208台)
＜設備仕様＞
（注）稼働率は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を表す モデルルーム コンシェルジュサービス エントランスロビー スカイガーデン（19Ｆ）ポートフォリオのコア資産紹介 (3)
C-38 カテリーナ三田タワースイート (ニューシティレジデンス)
取得価格
: 16,200百万円
取得年月日
: 平成18年12月22日
所在地
: 港区芝4-16-1,4-16-2
(都営三田線・浅草線三田駅より徒歩2分)構造・階数
: RC, 36F/B2F (ｲｰｽﾄｱｰｸ棟)
RC, 28F/B2F (ｳｴｽﾄｱｰｸ棟)
総賃貸可能面積
: 17,553.76m
2賃貸可能戸数
: 264戸 (ｲｰｽﾄｱｰｸ 116, ｳｴｽﾄｱｰｸ 148)
建築時期
: 平成18年11月
平均坪単価
: 14,900円/坪 (平成19年1月末時点)
鑑定評価額
: 16,300百万円 (CR4.7%)
＜物件概要＞
*取得時の鑑定評価書に基づく 新宿区 渋谷区 港区 千代田区 中央区都心主要5区
カテリーナ三田
タワースイート
(NCR)
＜セキュリティ＞
コンシェルジュサービス
ハウスメイドサービス (有料)
24時間換気システム
ガス床暖房
(一部住戸除く)
2重サッシュで遮音
電子コンベック
(一部住戸除く)
食器洗浄乾燥機
浄水器
ディスポーザー
浴室換気乾燥機
(一部住戸除く)
フルオートバス
ドラム式洗濯乾燥機
光ファイバーブロードバンド標準装備
＜設備仕様＞
＜共用スペース＞ スカイガーデン（ウエストアーク）
ライブラリーラウンジ
オーナーズスタジオ
シティビューラウンジ（イーストアーク29F）
スカイビューラウンジ（ウエストアーク26F）
ゲストルーム
駐車場 (249台)
防犯カメラ
ダブルロックディンプルキー
ワイヤレスインターホン
防犯センサー
セキュリティボックス（キーレスタイプ）
戸数 面積 間取り 住居タイプ 2戸 49.49m2 1K シングルタイプ 120戸 44.37∼60.56m2 1LDK アーバンファミリー タイプ 65戸 47戸 66.53∼74.98m2 76.93∼84.43m2 2LDK 3LDK ファミリータイプ 12戸 18戸 92.14m2 94.74∼98.11m2 2LDK 3LDK プレミアムタイプ エントランス ロビー 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 取得＜稼働率＞
59.8% 平成18年12月 平成19年1月 （注）稼働率は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を表す モデルルームエリア別稼働率の推移
95.6% 90.0% 12月 95.9% 94.6% 11月 96.1% 93.7% 9月 95.8% 92.3% 8月 95.5% 92.5% H19年 1月 96.0% 95.7% 95.3% 95.0% 94.8% 95.3% 94.6% 94.0% 91.1% 89.4% 91.5% 90.6% 94.4% 94.6% 93.5% 95.0% 93.9% 92.4% 91.2% 合計 10月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 H18年 1月 12月 11月 10月 H17年 9月第2期（平成17年9月∼平成18年2月）
第3期（平成18年3月∼平成18年8月）
第4期
（第2期末） （第3期末）（%）
75 80 85 90 95 100 H17年9月 10月 11月 12月 H18年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月都心主要５区
東京23区(都心主要５区を除く)
東京23区を除く東京圏
地方
合計
東京２３区 12/1 NCR八雲（目黒区）、 12/13 NCR戸越銀座（品川 区）を取得 都心主要5区 12/1 NCR東日本橋（中央区）、 12/22 ｶﾃﾘｰﾅ三田（港区）を 取得 東京23区 6/30 NCR品川SST（品川区） を取得 地方 4/27 NCR阿倍野（大阪市）、 NCR大手通（大阪市）を取得 Ｈ19年1月＜第2期末保有の86物件ベース＞
（注） 「都心主要5区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区を、「東京23区（都心主要5区を除く）」とは、都心主要5区（港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び中央区）を除く東京23区を、 「東京23区を除く東京圏」とは、東京23区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を表す。新規契約＆更新時の賃料動向と賃料坪単価の推移
54.1% 41.2% 4.7% 24.1% 72.4% 3.4% 23.9% 63.7% 12.4% 23.6% 51.6% 24.8% 23.2% 60.6% 16.1% 20.8% 69.8% 9.4% 30.8% 57.9% 11.4% 26.5% 54.5% 19.0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% ＜地方＞ ＜東京圏 (除く東京23区)＞ ＜東京23区 (除く都心主要5区)＞ ＜都心主要5区＞ 2期 3期 2期 3期 2期 3期 2期 3期 上昇 変わらず 下落 （注）上記グラフは件数ベースの割合により作成。エリア別
エリア別
計545件
上昇
24.4%
(133件)
変わらず
57.6%
(314件)
下落
18.0%
(98件)
計773件
上昇
29.8%
(230件)
変わらず
58.3%
(451件)
下落
11.9%
(92件)
第2期
（平成17年9月∼平成18年2月末）
第3期
（平成18年3月∼平成18年8月末）
ポートフォリオ全体
ポートフォリオ全体
テナント入替えと更新件数合計：545件 （うち入替え312件、更新233件） テナント入替えと更新件数合計：773件（うち入替え438件、更新335件）期中のテナント入替え（新規契約）＆更新時の新賃料を旧賃料と比較
賃料坪単価（稼動面積ベース）の推移
0
97
100
103
106
109
平成17年 8 月末 (第1期末) 9月末 10月末 11月末 12月末 平成18年 1月末 2月末 (第2期末) 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 (第3期末)∼
∼
（注1）平成17年8月末（第1期末）を100とする指数を示す。小数点第２位を四捨五入。 （注2）賃料坪単価の算出においては、事務所、店舗等の住居以外の用途にかかる面積を 除く。 8月末 (第3期末) 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 102.8 100.0 平成17年 8月末 (第1期末) 104.1 101.4 9月末 104.0 101.4 10月末 103.4 101.7 11月末 103.4 101.6 12月末 103.4 103.2 平成18年 1月末 賃料坪単価 103.6 賃料坪単価 2月末 (第2期末)テナント需要 ∼ニューシティレジデンス物件と年収分布∼
大阪市
首都圏
本投資法人の保有物件
1%以下
1∼2%
2∼3%
3∼4%
4∼5%
5∼6%
6∼7%
7∼9%
9∼12%
12%以上
年収1500万円以上世帯比率
出所：アトラクターズ・ラボ出所：アトラクターズ・ラボ
ブランド戦略の推進
「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透
リビングオプション
リビングオプション
New City 24
New City 24
24時間体制の入居者専用ダイヤル。従来の24時間コールセン
ターサービスを強化、居室内の水漏れ、エアコンの故障等の緊急
トラブルや、日常生活での不明・不安なこと、疑問点等、あらゆる
ご相談・お問合せに対応。
契約時からすぐに利用でき、入居前の疑問点や引越しに伴う様々
な問合せにも回答。
「ニューシティレジデンス」の名称の付された物件に居住する希望者には、
特典付きの入居者専用クレジットカードが発行されるサービス。
リビングハンドブック
リビングハンドブック
居住者の皆様に、入居者専用ハンドブックを発行。
入居者専用ホームページ
入居者専用ホームページ
賃貸生活に役立つ情報を発信。管理会社と
入居者の双方向コミュニケーションにも利用。
衣食住に関わる様々なサービスメニューを用意。
ご利用は入居者とサービス会社との直接契約。
ニューシティレジデンスカード
ニューシティレジデンスカード
【特典】
• 家賃に応じたポイント発行
• 家賃の銀行口座自動引落し
• 入居時の保証人不要 等
【サービスメニュー】
・食材・食料の配達
・衣類のクリーニング
・ハウスクリーニング
・家具・家電製品のレンタル
・家事・買物の代行サービス 等
【主なコンテンツ】
・リビングオプションの案内と利用方法
・物件の管理体制
・管理会社からのご案内
・生活サポート情報
・住み替えのご案内 等
平成18年7月よりスタート***** サービス開始月の実績（７月の１ヶ月間）：受付件数175件、うち出動件数12件 (問合せ内容例) 有料放送を見たいのですが… 車庫証明を取りたいのですが… 誰かが駐車場に停めて困っています…【内容】
・物件の管理体制
・リビングオプションの内容
・物件周辺のエリア情報
・緊急機関情報 等
【ログイン】 【トップページ】 （注）テナントサービスプログラムは、本投資法人の主要なプロパティマネジメント会社である株式会社ニューシティプロパティサービスを通じて提供。成長戦略を支えるネットワーク
（50音順） 株式会社タイセイ・ハウジー 東急リバブル株式会社 株式会社リロエステート 株式会社エイブル 株式会社ミニミニ 株式会社タウンハウジング レジデントファースト株式会社大手不動産業者
デベロッパー各社
（業種別、50音順） 「ニューシティレジデンス」のコンセプト に合致した開発物件の取得 過当競争の回避による有利な条件での 物件取得 不動産の情報提供 及び業務支援に関する 基本協定書 開発物件の提供 不動産等の仲介情報 提供に関する 基本協定書ニューシティ・レジデンス投資法人
シービーアールイー・
レジデンシャル・
マネジメント株式会社
本投資法人
資産運用会社
株式会社
ニューシティーコーポレーション
第三者が保有する不動産に関する 情報提供 本投資法人に組み込む物件の開発株式会社ニューシティプロパティサービス
スポンサーとの協働
開発物件の取得を推進
NEW CITY PROPERTY SERVICES
プロパティ・マネジメント業務の集約化と
プロパティ・マネジメント業務の集約化と
上質なサービス
上質なサービス
の
の
統一化
統一化
物件情報提供会社
プロパティ・マネージメント業務の委託に かかる基本合意に関する基本合意書パイプライン戦略
パイプライン戦略
中長期的視点に立った物件管理
テナントサービスプログラムの統括
管理コストの削減
建物賃貸借業務委託契約賃貸仲介業者との業務提携による
賃貸仲介業者との業務提携による
リーシング力向上
リーシング力向上
全国を統括する本部から各エリアの店舗へ
ニューシティレジデンスに関する情報の伝達
各社の店舗、営業ﾈｯﾄﾜｰｸ、ｳｪﾌﾞｻｲﾄ等を活用
外部成長の4つの柱
パイプライン戦略
スポンサーである株式会社ニューシティコーポレーション
との協働
（不動産の情報提供及び業務支援に関する基本協定書）
物件情報提供会社との連携
（不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書）
・ 中央三井信託銀行
・ 住友不動産販売
・ 東急リバブル
・ 三井不動産販売
大手不動産業者・開発業者とのネットワーク構築
第4期以降取得予定物件の新規購入先
・ 野村不動産
・ 大和ハウス工業
過度の取得競争を回避するために開発物件の
取得を推進
賃料上昇可能性の高い地域（都心主要5区）
（注1）への重点投資
地方への分散投資の拡大
低稼働物件のリーシング期間中における売主
からのマスターリースによる賃料保証
築古物件の取得とバリューアップ
建築中の取得予定物件につき独自の定期施工
検査
耐震性能診断の実施
売主による補償・売主からの瑕疵担保請求権の
取得
ポートフォリオの充実
収益性の重視
取得手法の多様化
ﾃﾞｭｰ・ﾃﾞｨﾘｼﾞｪﾝｽの強化
（注1） 「都心主要5区」とは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区及び 中央区を表す。内部成長の4つの柱
「ニューシティレジデンス」ブランドの浸透
キャッシュフローの
最大化
高稼働率の達成・契約賃料の上昇
効率的な物件管理によるコスト削減
戦略的アセットマネジメント
安定稼働物件の高稼働率の維持
新規契約時・更新時における賃料増額
新規開発物件の早期リーシング
高品質の賃貸住宅の提供
「リビングオプション」による多様なテナントサービスの
提供
（注1） 「ニューシティレジデンスカード」の発行
（注1） モニタリング調査の実施
（注1） MRI
（注２）によるパフォーマンス分析・トラックレコード
の蓄積
MRIによるテナントデータの分析
エリア毎の効率的物件管理
管理会社の入札によるコスト削減と管理水準の向上
（注1） 株式会社ニューシティプロパティサービスを通じて提供。 （注２） 「MRI」とは、資産の運営管理を行うためのソフトウェアであるManagement Reports International を意味する。3
財務方針
平成17年12月
ステーブル（安定的）
A3
ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク
A+
発行体格付け
安定的
格付けの見通し/格付けの方向性
平成18年5月
株式会社格付投資情報センター（R&I）
取得時期
会社名
¾ 金利の固定化
スワップ取引等による金利上昇リスクの軽減
¾ 調達手段の多様化
コミットメントラインの設定、投資法人債発行、借入先の分散
¾ 期間の長期化
短期借入の長期シフト、物件取得時における長期借入金の導入
¾ 無担保化
資金調達の機動性の確保
¾ 返済期限の分散化
リファイナンスリスクの軽減
格付けの取得
財務の安定化
LTVの推移
LTVの推移
PO 39.8％ 46.6％ 51.3％ 54.9％ 61.2％ 39.6％ 42.0％ 48.5％ 50.7％ 55.6％ 56.7％ PO H17年 1月 3月 5月 7月 9月 11月 H18年1月 3月 5月 7月 9月 11月 43.4％35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
59.2％ 51.3％借入金及び投資法人債を合わせたLTVの上限は
原則として60％
＜投資方針＞
＜今後のLTVマネジメント＞
45％∼55％程度のレンジで運用予定
出資総額の推移
0 40,000 80,000 120,000 160,000 200,000 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 50,000 100,000 150,000 200,000 出資総額 資産規模 発行済投資口数 (百万円) (口) PO PO (平成17年8月) (平成18年2月) (平成18年8月) (平成19年2月)有利子負債残高
有利子負債残高と固定化比率
(平成17年8月) (平成18年2月) (平成18年8月) (平成19年2月) 25,300 43,700 16,000 36,700 65,000 50,900 50,900 25,500 52.3% 36.2% 25.6% 16.4% 0 30,000 60,000 90,000 120,000 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 長期借入金 短期借入金 固定化比率 (%) (百万円) 合計 62,200 合計 66,900 合計 94,600 合計 90,300 無担保・無保証 平成21年12月18日 年率0.98545％ （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） 57億円 無担保・無保証 平成20年12月18日 年率0.89545％ （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） 40億円 有担保 平成20年9月21日 年率0.95636% （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） （注3） 211億円 （注3） 無担保・無保証 平成19年11月30日 年率1.00545％ （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） 64億円 無担保・無保証 平成19年12月13日 年率1.00545％ （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） 21億円 763億円 合計 903億円 有利子負債 合計 無担保・無保証 平成22年12月17日 年率1.03545% （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） （注4） 80億円 （注4） 有担保 平成19年12月17日 年率0.98136％ （平成18年12月26日∼平成19年3月26日） （注2） 122億円 （注2） 長期 無担保・無保証 平成19年12月21日 年率1.01022％ （平成18年12月22日∼平成19年3月26日） 168億円 短期 摘要 返済期限 利率 （注1） 借入残高 第1回無担保 投資法人債 平成23年2月24日 償還期限 A3 （ムーディーズ・インベス ターズ・サービス・インク） 年1.61% 平成18年2月24日 140億円 投資法人債 取得格付 利率 発行日 発行総額 ＜コミットメントラインの設定＞ 中央三井信託銀行、住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行 借入限度額：20億円 平成18年4月28日から364日間 シンジケーション方式、無担保・無保証（平成19年2月末現在）
（注1） 利率はいずれも変動利率。 （注2） 借入残高122億円のうち、102億円を想定元本とするスワップ取引を平成16年12月17日より開始。これにより平成19年12月17日まで固定化された支払利息の利率(年率)は0.860%。 （注3） 借入残高211億円のうち、150億円を想定元本とするスワップ取引を平成18年9月25日より開始。これにより平成20年9月21日まで固定された支払利息の利率(年率)は1.269%。 （注4） 80億円を想定元本とするスワップ取引を平成18年12月18日より開始。これにより平成22年12月17日まで固定された支払利息の利率(年率)は1.800%。4
賃貸住宅市場動向
-20,000 -15,000 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 -20,000 -15,000 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 ④貸家竣工戸数 ③分譲竣工流入世帯数 ②外国人人口前年比 ①年間世帯増加数 需給（①＋②＋③＋④） 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 （年） 90 92 94 96 98 100 102 104 106 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 シングルタイプ アーバンファミリータイプ ファミリータイプ 全体都心主要5区の需給要因分析
タイプ別成約賃料インデックス(3年移動平均値)
(都心主要5区)
出所：アトラクターズ・ラボ株式会社
中古マンション価格動向
港区の地価と中古マンション価格の推移
80
90
100
110
120
130
140
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Land price index
Existing-condominium price index
（年）
地価 中古マンション価格出所: アトラクターズ・ラボ株式会社
カテリーナ三田 タワースイート港区
NCR高輪品川区
（注）括弧内の数字は、中古売却時の坪単価を新築分譲坪単価と比較した騰落率 NCR 品川シーサイ ドタワー中古マンション価格の売買事例
住宅地の地価推移
Residential (Greater Tokyo)
Residential (Greater Tokyo)
(y-on-y, %)
（年）-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
全国
東京圏
東京23区
港区
千代田区
中央区
新宿区
渋谷区
（年） 出所： 国土交通省 “地価公示”世帯数動向とテナント需要
全国
東京圏
出所： 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成14年1月推計）」、国立社会保障・人口問題研究所 「日本の世帯数の将来推計(全国推計)平成15年10月推計」 （注）： 東京圏とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を表す。人口と世帯数の予測
（年） 116,000 118,000 120,000 122,000 124,000 126,000 128,000 130,000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 44,000 45,000 46,000 47,000 48,000 49,000 50,000 51,000 総人口 世帯数 総人口(千人) 世帯数(千世帯) （年） 32,800 33,000 33,200 33,400 33,600 33,800 34,000 34,200 34,400 34,600 34,800 2000 2005 2010 2015 2020 12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 総人口 世帯数 世帯数(千世帯) 総人口(千人) （年）¾
わが国の総人口は将来的に減少基調にあるものと推測しているが、世帯数は総人口の減少傾向と比較して、
なだらかな減少にとどまるものと推測されている
¾
東京圏に関しては、世帯数の変化は安定したものと推測されている
需給動向
東京都借家世帯主率の推移
借家着工戸数（フロー）と築15年以内ストック戸数
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 15 歳未 満 15 ∼ 19 歳 20 ∼ 24 歳 25 ∼ 29 歳 30 ∼ 34 歳 35 ∼39 歳 40 ∼ 44 歳 45 ∼ 49 歳 50 ∼54 歳 55 ∼ 59 歳 60 ∼ 64 歳 65 ∼ 69 歳 70 ∼ 74 歳 75 ∼ 79 歳 80 ∼ 84 歳 85 歳以 上 1990年 1995年 2000年借家への世帯分離が進行している
デッドストック増加に伴い築浅物件のニーズが高まる
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 19 77 年 19 78 年 19 79 年 19 80 年 19 81 年 19 82 年 19 83 年 19 84 年 19 85 年 19 86 年 19 87 年 19 88 年 19 89 年 19 90 年 19 91 年 19 92 年 19 93 年 19 94 年 19 95 年 19 96 年 19 97 年 19 98 年 19 99 年 20 00 年 20 01 年 20 02 年 20 03 年 20 04 年 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 ﾏﾝｼｮﾝ着工戸数 ｱﾊﾟｰﾄ着工戸数 ﾏﾝｼｮﾝ築15年以内ストック ｱﾊﾟｰﾄ築15年以内ストック 15年分 （戸） （戸） 出典：国勢調査 出典：住宅着工統計¾ 世帯分離から、首都圏借家世帯比率（人口比）は上昇している
¾ 築年別ストック分布から、築浅物件の優位性は続く
マクロ的に新規供給（分譲1棟売り分を含む）に
対して需要は付いてくる
出所：アトラクターズ・ラボ
賃貸住宅の収益の安定性
可処分所得と住宅賃料の推移
90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 可処分所得 住宅賃料 （年） 出所： 総務省統計局「家計調査（二人以上の世帯）調査結果（平成15年年報）統計表」中の「主要家計指標」、同局「消費者物価指数(CPI)」中「消費者物価指数年報平成 15年統計表」 注1： 1987年を100とした場合の指数に置き換えてグラフ化 注2： 可処分所得とは、実収入から税金、社会保険料等の非消費支出を差し引いた額、住宅賃料とは、総務省統計局による小売物価統計調査に基づく「財・サービス分類 指数（全国）年平均指数」の項目の一つである「民営家賃」（同局による各家賃調査区域内における全民営借家世帯での家賃）の数値¾ 衣食住のうち、住居の占める比重に鑑み、賃貸住宅は、景気動向・経済・社会情勢の影響を受けにくく、
中長期的には安定した収益を見込むことができる
東京圏の住宅ストック
（単位: 戸）
13,120,200
一戸建て 5,355,200 (41％) 共同住宅 7,480,300 (57％)共同住宅
7,480,300
持ち家 (27％) 借家 5,055,500 (68％) その他 5％ 民営 3,695,800 (73％) その他 (27%)借家
5,055,500
その他 2％ •公団公社・公営 (18％) •給与住宅 (9％)東京圏 (2003年)
出所： 総務省統計局 「住宅・土地統計調査（2003年）」5
財務指標
財務指標
第1期
第2期
第3期
(平成17年8月期）
（平成18年2月期）
（平成18年8月期）
当期運用日数
260日
181日
184日
総資産額
104,678百万円
135,663百万円
164,094百万円
純資産額
40,503百万円
66,539百万円
66,756百万円
出資総額
39,357百万円
65,106百万円
65,106百万円
発行済投資口数
74,556口
122,612口
122,612口
1口当たり純資産額
543,268円
542,687円
544,451円
1口当たり分配金額
15,381円
11,692円
13,302円
総資産経常利益率 (年換算)
(注1)2.2%
2.4%
2.2%
自己資本利益率 (年換算)
(注2)4.1%
5.4%
4.9%
自己資本比率
(注3)38.7%
49.0%
40.7%
物件数
77物件
86物件
93物件
総賃貸可能面積
153,429.01㎡
183,722.52㎡
227,310.82㎡
期末稼働率
91.7%
94.6%
92.3%
NOI
(注4)2,591百万円
2,637百万円
3,293百万円
FFO
(注5)1,657百万円
1,934百万円
2,282百万円
1口当たりFFO
22,231円
15,774円
18,616円
有利子負債総額
62,200百万円
66,900百万円
94,600百万円
LTV (有利子負債/総資産)
59.4%
49.3%
57.6%
LTV(有利子負債/(有利子負債+出資総額))
61.2%
50.7%
59.2%
デット・サービス・カバレッジ・レシオ
(注6)9.3倍
12.7倍
10.5倍
（注1） 総資産経常利益率 ＝ 経常利益/平均総資産額、平均総資産額＝（期首総資産額+期末総資産額）/2、運用日数により年換算 （注2） 自己資本利益率 ＝ 当期純利益/平均純資産額、平均純資産額＝（期首純資産額+期末純資産額）/2、運用日数により年換算 （注3） 自己資本比率 ＝ 純資産の期末残高/総資産の期末残高 （注4） NOI ＝ 当期賃貸事業利益（賃貸事業収益-賃貸事業費用)+当期減価償却費 （注5） FFO ＝ 当期純利益+当期減価償却費 （注6） デット・サービス・カバレッジ・レシオ ＝ 金利償却前当期純利益 /支払利息 （注7） 金額については記載未満の数字を切捨にて表示、パーセント表示と倍率については、小数点第２位を四捨五入第3期収益予想
第4期収益予想
第1期実績
第2期実績
第3期実績
第4期予想
（260日間）
（181日間）
（184日間）
（181日間）
営業収益
3,224百万円
3,346百万円
4,201百万円
5,442百万円
経常利益
1,151百万円
1,435百万円
1,635百万円
2,384百万円
当期純利益
1,146百万円
1,433百万円
1,630百万円
2,382百万円
1口当たり分配金額
15,381円
11,692円
13,302円
14,520円
(年換算)
(21,592円)
(23,577円)
(26,387円)
(29,280円)
(前期比)
-
(+9.2%)
(+11.9%)
(+11.0%)
＜第4期収益予想の前提条件＞
物件数92物件：第3期末保有93物件に、平成18年12月1日取得予定の2物件（NCR東日本橋（仮称）、NCR八雲（仮称）を加え、平成18年10月31日
譲渡済の3物件（NCR目黒三田、NCR経堂、NCR上本町）を除いた92物件
発行済投資口数 164,068口：第3期末現在の122,612口に、平成18年10月27日開催の役員会で決議した新投資口の追加発行（40,000口）及び
オーバーアロットメントによる売り出しに伴う第三者割当の上限口数（1,456口）を加えた164,068口
減価償却費：704百万円
有利子負債比率：約46％
有利子負債比率 =有利子負債額÷（有利子負債額+出資総額)×100＜第5期収益予想＞
前提物件数94物件：第4期末保有予定の92物件に、平成19年3月取得予定のNCR栄及び平成19年6月取得予定のNCR森下ウエスト（仮称）を
加えた94物件
収益予想：営業収益 4,593百万円、当期純利益 1,827百万円、1口当たり分配金 11,130円
Appendices
投資口価格の推移
（第2期末） 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 0 100 200 300 400 500 600 （第3期末） 平成18年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 平成19年1月 (%) 利回り格差（右軸） 10年国債利回り（左軸） NCR配当利回り（左軸） (bps)NCR配当利回りと10年国債利回りのスプレッド
投資口価格及び出来高の推移
（注） 投資口価格（円） 出来高（口） （第2期末） （第3期末） 0 2,000 4,000 6,000 平成18 年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8 月 9 月 10月 11月 12月 平成19年1月 2月 450,000 500,000 550,000 600,000 650,000 700,000 投資口価格（右軸） 出来高（口） （注） 投資口価格データは終値ベースで表記。現在の投資口価格
607,000 円 (平成19年3月2日)
第3期末投資口価格
503,000 円 (平成18年8月31日)
高値（上場来）
683,000 円 (平成17年6月29日)
安値（上場来）
492,000 円 (平成18年7月5日)
第３期末投資主概況
＜第
＜第
3
3
期末＞
期末＞
個人・その他
6,832人
95.2%外国法人等
67人
0.9%その他法人
151人
2.1%証券会社
12人
0.2%金融機関合計
115人
1.6%人数別（7,177人）
金融機関合計
136人
1.9%その他法人
176人
2.4%証券会社
13人
0.2%外国法人等
45人
0.6%個人・その他
6,960人
95.0%人数別（7,330人）
金融機関合計
71,025口
57.9%証券会社
1,835口
1.5%その他法人
9,041口
7.4%外国法人等
23,884口
19.5%個人・その他
16,827口
13.7%口数別（122,612口）
個人投資家の平均保有投資口数：2.4口
＜第
＜第
2
2
期末＞
期末＞
口数別（122,612口）
個人投資家の平均保有投資口数：2.6口
金融機関合計
56,108口
45.8%その他法人
8,221口
6.7%外国法人等
37,708口
30.8%個人・その他
17,693口
14.4%証券会社
2,882口
2.4%本投資法人のストラクチャー
情報提供会社
シービー･リチャード・エリス
インベスターズ・エルエルシー
シービー･リチャード・エリス
インベスターズ株式会社
ニューシティ・レジデンス投資法人
役員会
執行役員：藤田哲也
監督役員：島田耕一
監督役員：中村里佳
投資主総会
物件情報・物件提供会社
株式会社ニューシティコーポレーション
シービーアールイー・レジデンシャル・
マネジメント株式会社
NEW CITY PROPERTY SERVICES
