2015年２月作成
欧州不動産関連証券の投資環境
欧州中央銀行（ECB）の緩和的な金融政策(※)や、欧州の不動産ファンダメンタルズの回復基調などを下支えに、2015 年の欧州不動産関連証券市場は引き続き堅調な推移が期待されます。本レポートでは、欧州の不動産ファンダメンタ ルズに注目しながら、2015年の相場見通しについてご説明致します。2015年の欧州不動産関連証券市場の見通し
<欧州の不動産ファンダメンタルズの状況>
○ 次ページの【トピックス１】にもある通り、不動産ファンダメンタルズ（物件の賃料・稼働率や不動産価格）は①マクロ 経済、②金融政策、③物件供給量や投資資金の状況の３点に大きく影響を受けると考えられます。下表は、この３ 点について、英国と大陸欧州にわけて整理したものです。英国
2013年第１四半期から８四半期連続して国内総生産（GDP）成長率がプラスであることが示す通り、既に景気改善が 一定程度進んでおり、金融政策でも利上げが見込まれる状況になっています。一方で物件供給量は、（ロンドン中心 部のオフィスは増加基調にあるものの）英国全体では総じて限定的です（詳細は、３ページ【トピックス２】をご参照くだ さい。）。またロンドン中心部のみならず、ロンドン外延部や地方主要都市の物件に対する不動産投資も活発な状況 にあります。 これを受けて、特にロンドン中心部のオフィスでは、賃料・稼働率の上昇や不動産価格の急速な上昇が観察されて います（次ページ【トピックス１】のステージ１）。これ以外の地域や異なるセクターでも不動産価格の上昇がみられます。 (※) ECBは１月22日の理事会で、国債を含む大規模な資産購入プログラム （拡大資産買取プログラム）の実施を発 表しました。①ユーロ圏各国の国債等の証券を含む月間600億ユーロの購入、②少なくとも2016年９月までの購 入継続（物価動向次第で延長される可能性）、③購入により生じた損失の20％をECBが負担等が主な内容です。大陸欧州
ユーロ圏CPIが弱含むなど景気の軟調さを示す経済指標が相次いでおり、ECBによる緩和的な金融政策がこれを下 支えすることが期待されます。一方で、（東欧諸国の一部都市を除き）物件供給量は引き続き限定的です（詳細は、３ ページ【トピックス２】をご参照下さい。）。また欧州の主要都市の物件に対する不動産投資も活発な状況にあります。 これを受けて、大陸欧州の国別/セクター別の跛行性はあるものの、全般的に不動産価格の上昇がみられており、 賃料・稼働率も総じて回復基調（または、回復への転換期）にあります（次ページ【トピックス１】のステージ４から１へ の移行期）。 ※本資料では、不動産投資信託証券と不動産関連株式をあわせて「不動産関連証券」ということがあります。また、英国の不動産関連証券市場を 「英国市場」、大陸欧州の不動産関連証券市場を「大陸欧州市場」といい、あわせて「両市場」ということがあります。 ○ このように欧州全体で見ると、マクロ経済や金融政策の状況に違いはあるものの、限定的な物件供給量や良好な不 動産投資環境などを背景に、不動産のファンダメンタルズは総じて回復基調（または回復への転換期）にあると言え ます。英国
大陸欧州
①マクロ経済 ・景気改善傾向は継続する見込み ・足元弱含み、デフレも懸念される状況。 ECBによる金融緩和姿勢が下支えに ②金融政策 ・イングランド銀行（BOE）による政策金利引上 げが視野に ・１月22日にECBによる追加金融緩和策発表。 今後はその実行と有効性が鍵に ③物件供給量や 投資資金の状況 ・英国全体では総じて限定的 ・豊富な不動産投資資金を背景に、不動産売 買市場は活況 ・物件供給量は総じて限定的 ・豊富な不動産投資資金を背景に、不動産売 買市場は活況一般に、不動産ファンダメンタルズは①マクロ経済、②金融政策、③物件供給量や不動産投資資金の状況の３点に 大きく影響を受けると考えられます。これを、不動産サイクルの観点から図式化したものが下記の図です。 【不動産サイクルのイメージ図】
【トピックス１】 不動産ファンダメンタルズ（物件の賃料・稼働率や不動産価格）を見る上でのポイント
○ マクロ経済の改善局面では、オフィスの拡張ニーズなどによりテナント需要が高まり賃料・稼働率に好影響を与え ます。一方で後退局面では、テナント需要が減少し賃料・稼働率に悪影響を与えます。ただし、 既に入居済みのテ ナントとの賃貸借契約（５∼10年程度の契約期間）が存在することから、市場全体の賃料・稼働率の変動は概して 景気改善・後退の動きに遅行する傾向があります。 ○ 緩和的な金融政策は、マクロ経済や資金調達環境等に好影響を与えます。 ○ 物件供給量の減少は、賃料交渉などにおいて貸し手優位の市場をもたらし、賃料・稼働率に好影響を与えます。 一方でその増加は、借り手優位の市場をもたらし、賃料・稼働率に悪影響を与えます。物件供給量もマクロ 経済の動向に影響を受けるものの、物件供給量は計画段階からその完成までに１∼４年程度の期間を要する ことから、概して景気改善・後退の動きに遅行する傾向があります。 ○ 不動産投資資金が豊富な状況では、不動産取得競争や不動産融資競争を活発化させ、不動産価格の上昇に好 影響を与えます。 ※上記イメージ図は、一般的な不動産サイクルを示したものであり全ての不動産サイクルに当てはまるわけではなく、また将来における不動 産サイクルの流れを保証するものでは ありません。 出所：各種資料を基にみずほ投信投資顧問が作成。 ○ マクロ経済の改善が先行し、不動産ファンダメンタルズの回復も著しい米国の一部大都市が既に下記【トピックス１】 のステージ２の状況にあることを考えると、欧州の不動産ファンダメンタルズは、相対的に出遅れている状況にある とも考えられます。（※欧州で個別に注目すべき国・地域およびセクターの状況については、５∼６ページをご覧くだ さい。）<各社の業績見通し>
○ 前述の欧州不動産ファンダメンタルズの回復基 調を受けて、欧州不動産関連証券の（発行）企 業は、2015年も引き続き堅調な業績成長が期 待されます。信用力が相対的に高い不動産各 社は、より有利な条件でのリファイナンスや、低 金利での資金調達をもとに物件取得や開発を 行うことで、このような業績成長を更に加速させ る可能性があります。 右記は、CBREクラリオン社による、欧州不動産関 連証券の収益成長率予想です。 【欧州不動産関連証券 収益成長率予想（2014年12月末時点）】 出所：ＣＢＲＥクラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における欧州不動産関連証券の収益成長率を保証する ものではありません。<欧州不動産関連証券市場の見通し>
○
日本や米国の不動産関連証券市場においても、過去に①マクロ経済の回復、②緩和的な金融政策、③不動産市 況の回復・成長、の３条件が揃った局面では、証券価格の良好なパフォーマンスが観察されました。 ○ 2015年の欧州不動産関連証券市場は、2014年同様に、マクロ経済指標や地政学リスク、ECBによる追加金融緩和 への思惑などにより一時的に変動幅が大きくなる局面も想定されるものの、①英国のマクロ景気の改善と大陸欧州 で期待される緩やかな景気回復、②緩和的な金融政策、③各社の業績成長を下支えに、堅調な推移が期待されま す。 ※上記グラフは、将来におけるオフィス空室率と開発計画を保証するものではありません。 出所：ＣＢＲＥグループが提供するデータを基にＣＢＲＥクラリオンが作成。 【オフィス空室率と開発計画（2015年１月８日時点）】 リーマンショックから欧州債務危機の数年間にわたり、多くの欧州市場において物件供給量は限定的でした。現在 でもディベロッパー各社は、新規開発に慎重な姿勢を見せています。欧州債務危機以降の緩やかなマクロ景気の回 復を受けてテナント需要も徐々に回復しつつある中、物件の賃料・稼働率にとっては好ましい環境と言えます。 （％） （％）【トピックス２】 限定的な物件供給量
《今後の見通し（主な上昇要因と下落要因）》
主な上昇要因 主な下落要因 不 動 産 関 連 証 券 英国 ・ロンドン中心部のオフィス市況の改善加速 ・経済成長の国内全体の不動産市況改善への波及 ・長期金利の上昇 ・５月の総選挙を控えた政治的不透明感の高まり 大陸欧州 ・欧州広域における優良小売物件の底堅い賃料上昇 ・ドイツ住宅セクターの底堅い賃料上昇 ・パリのオフィス市況の改善期待 ・その他地域の不動産価格の回復期待 ・マクロ経済の回復の遅れ、デフレ懸念 ・ECBによる追加金融緩和策の実効性等への懸念の 高まり ・ギリシャ債務問題の不透明感の高まり 両市場 ・良好な資金調達環境の継続 ・不動産投資資金の流入の継続 ・M&Aの増加期待 ・配当利回りの相対的な高さ ・地政学リスクの継続 ・原油価格の下落などに端を発する投資家のリスク 回避姿勢の強まり 為 替 英ポンド ・英国経済の回復持続 ・賃金の緩やかな上昇 ・物価上昇率の鈍化に伴う利上げ期待の後退 ・５月の総選挙を控えた政治的不透明感の高まり ユーロ ・ユーロ圏の高水準の経常黒字 ・ECBによる金融緩和策の限界露呈を受けたユーロ のショートポジション（売持ち）の巻き戻し ・ギリシャ債務問題の不透明感の高まり ・FRBによる利上げ観測の高まり（年/月） （年/月） 160 165 170 175 180 185 190 195 14/1 14/5 14/9 15/1 130 135 140 145 150 155 14/1 14/5 14/9 15/1 2,900 3,000 3,100 3,200 3,300 3,400 3,500 3,600 3,700 3,800 3,900 4,000 4,100 14/8/29 14/10/29 14/12/29
《足元の投資環境》
欧州不動産関連証券と為替市場について
2014年８月29日∼2015年１月30日の対円為替相場においては、英ポンドが172円台後半から176円後半へと英ポン ド高／円安、ユーロが136円台後半から132円台後半へとユーロ安／円高となりました。９月から12月まではスコットラ ンド独立に関する住民投票で賛成増加との観測が英ポンドの下落要因となったことや、ECBによる追加金融緩和期待 がユーロの下落要因となったものの、日銀による追加金融緩和の方が要因として大きくなり、結果として各通貨の上 昇要因となりました。１月はBOEによる利上げ期待の後退や、ECBによる量的金融緩和政策（QE）の導入、ギリシャ債 務問題の不透明感の高まりなどから両通貨は下落しました。 【欧州不動産関連証券指数の推移】 2014年９月から2015年１月末にかけての、欧州不動産関連証券市場および為替市場の投資環境は、以下の通りです。 2014年８月29日∼2015年１月30日：日次 （年/月） 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における欧州不動産関連証券指数の推移を示唆、保証するものではありません。 ＊使用した指数は、10ページの「本資料で使用している指数について」を ご参照ください。 ① ② ③ ④ ①2014年９月∼10月前半 欧州不動産関連証券市場は、下落しました。 ECBによる追加金融緩和の実施期待などを背景に８月上 旬から上昇してきた相場は、９月上旬に高値をつけた後、 下落に転じました。スコットランド独立問題を巡る不透明感 の高まりや欧州景気指標の悪化、地政学リスクの高まり、 米国での早期利上げ観測の高まりなどが嫌気されました。 ②10月後半∼12月初頭 欧州不動産関連証券市場は、上昇しました。 10月後半からは、米国での早期利上げ観測の後退や ECBによる追加金融緩和への期待などを背景に相場は大 きく値を戻しました。 ③12月前半 欧州不動産関連証券市場は、下落しました。 ギリシャでの政局不安や原油価格下落によるデフレ圧力 への懸念などで投資家のリスク回避姿勢が強まったことな どから、相場は軟調な展開となりました。特に、一部の大手 銘柄が大きく下げた英国市場の下落幅は大きくなりました。 ④2014年12月後半∼2015年１月末 欧州不動産関連証券市場は、上昇しました。 12月後半の米連邦公開市場委員会(FOMC)において米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げ慎重姿勢が確認され たことやECBによる追加金融緩和期待、国債利回りの低下などから相場は上昇基調で推移しました。１月後半にECB が国債買入れ型の量的金融緩和策を発表した後も、上昇基調は継続しました。 【為替レートの推移】 2014年１月31日∼2015年１月30日：日次 英ポンド ユーロ （英ポンド／円） （ユーロ／円） 187円 （2015年末） 138円 （2015年末） ＊2015年末の予想値は、ブルームバーグが集計した2015年２月２日時点における市場コンセンサス（中央値）。 英ポンド 高 ユーロ 高 英ポンド 安 ユーロ 安 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における為替レートの推移を保証するものではありません。<為替市場について>
<欧州不動産関連証券市場について>
【トピックス３】 欧州市場の注目すべき国・地域およびセクター ∼ 足元の状況とその見通し∼
①ロンドン中心部のオフィス
金融街の“シティ”、その西側に広がる商業・文化施設が混在 する“ウェスト・エンド”が従来からの中心的なオフィス街でし た。しかし近年は、シティの東側/北側エリア、テムズ川を挟 んだ南側エリアにもオフィス市場が拡大しています。金融系 テナントに加えてIT系やサービス系など幅広い業種からの強 いテナント需要がみられる一方で、物件供給量は引き続き抑 制的です。不動産の需給バランスは良好で、当面力強い賃 料成長が期待されます。 出所：各不動産投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、掲載した個別銘柄を推奨するものではありません。 【投資物件例】③パリのオフィス
シャンゼリゼを中心とするセントラル地区や、パリ近郊の都市 再開発地区であるラ・デファンス、パリ西方のセーヌ川沿い一 帯のウェスタン・クレセントなど、大陸欧州では随一のオフィス 市場を有しています。セントラル地区のオフィスは稼働率・賃 料共に好調である一方、需要が相対的に弱含んでいるパリ 近郊オフィスでは空室率は高止まりし、賃料反転にはもう少し 時間を要する状況です。ただし、不動産売買市場は活況を呈 しており、不動産価格も上昇しています。 【投資物件例】 代表的銘柄：ランド・セキュリティーズ・グループ、ブリ ティッシュ・ランド、グレイト・ポートランド・ エステイツ、ダウエント・ロンドン 代表的銘柄：フォンシエール・デ・レジオン、ジェシナ、 ICADE②欧州広域の優良ショッピングセンター
欧州の多くの国で小売消費が弱含む中においても、利便性 が高く、フードコートやイベント開催等の体験型施設を併設し た優良ショッピングセンターは、消費者にとって魅力的な目 的地となっています。小売テナントも、このような多くの来場 者を期待できる優良ショッピングセンターへの出店を希望し ており需給バランスは良好です。賃料形態としては、インフレ 成長率に応じて賃料の一部が増額されるものも多いことから、 低インフレが見込まれる欧州において今後の高い賃料成長 は期待しにくいものの、引き続き底堅い賃料推移を見込みま す。また不動産売買市場は活況を呈しており、不動産価格も 上昇しています。 【投資物件例】 代表的銘柄：ウニベイル・ロダムコ、クレピエール、 コリオ、ハマーソン 【アエロヴィル】 （フランス、パリ郊外） ウニベイル・ロダムコ所有、 シャルル・ド・ゴール空港に隣接 【ワン・ニュー・チェンジ】 （英国、ロンドン） ランド・セキュリティーズ・グループ所有、 中央建物はセント・ポール大聖堂 【シャンゼリゼ通り29、33番地】 （フランス、パリ） ICADE所有出所：各不動産投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、掲載した個別銘柄を推奨するものではありません。
④ドイツの集合住宅
移民の増加などを背景とする人口の増加や少人数世帯の増 加、持ち家比率の相対的な低さなどを背景に、ドイツでは集 合住宅への根強い需要が存在し、今後も安定的な稼働率改 善と底堅い賃料上昇が期待されます。ドイツの集合住宅関連 銘柄は、特定の地域に偏ったポートフォリオを有している傾 向が強く、最近では、物件管理コストや借入コスト削減などの シナジー効果を狙ったドイッチェ アニントン イモビリエンとガ グファの合併話が進行しています。 【投資物件例】 代表的銘柄：ドイッチェ アニントン イモビリエン、 ガグファ、LEG イモビリエン、 ドイチェ・ヴォーネン⑤その他
アイルランド・スペイン
リーマンショックや欧州債務危機で大きく不動産価格が 下落したアイルランドやスペインの不動産市場は、特に 海外投資家からの資金流入により不動産価格が急回復 している状況です。昨年より、“キャッシュ・ボックス”と呼 ばれる、上場後に調達資金で不動産や不動産担保融資 の取得を行う不動産関連証券が複数上場しています。英国の学生寮・貸倉庫
英国では、ロンドン中心部のオフィス以外のセクターも相 応に活況を呈していますが、その中でも特に学生寮と貸 倉庫セクターが活況をみせています。学生寮セクターは、 もともと物件供給量が限定的であることや、高等教育へ の参加率の上昇などが背景にあります。また貸倉庫セク ターについては、足元鈍化気味であるものの総じて好調 な住宅市況（引っ越し時期の一時利用）や新興企業によ る利用増加などがその背景です。オランダ・ベルギーのオフィス
過剰な物件供給量を背景に需給バランスが崩れ気味な オランダ（アムステルダム）や、欧州連合関連の公的機 関からの需要が弱いベルギー（ブリュッセル）のオフィス 市場は、稼働率・賃料動向共に弱含んでおり、その調整 には一定の時間を要するものと考えられます。 【投資物件例】 【集合住宅】 （ドイツ、ノルトライン ＝ヴェストファーレン州） LEG イモビリエン所有 【セルフ ストレージ ステーンズ（貸倉庫）】 （英国、ステーンズ） セーフストア・ホールディングス所有 【ウォバーン プレイス（学生寮）】 （英国、 ロンドン） ユナイト・グループ所有【トピックス３】 欧州市場の注目すべき国・地域およびセクター ∼ 足元の状況とその見通し∼
0 50 100 150 200 250 300 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 【不動産関連証券のパフォーマンス推移】 2005年１月∼2015年１月：月次 グローバル 不動産関連証券 214 米国 不動産投資信託証券 258 欧州 不動産関連証券 190 J-REIT 205 ＊2005年１月＝100として指数化 ＊使用した指数は、10ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 （年/月） 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
ご参考（欧州不動産関連証券データ）
【不動産関連証券の配当利回り】 2015年１月末現在 （％） ※上記は、将来における不動産関連証券のパフォーマンスおよび配当利回りを示唆、保証するものではありません。 ＊使用した指数は、下記の「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ●足元の金利水準などを勘案した場合、特に大陸欧州の不動産関連証券の配当利回りは、引き続き魅力的な水準 にあると考えられます。 5.0 4.6 4.3 2.6 2.4 2.1 1.9 2.8 3.0 3.4 0 1 2 3 4 5 6 フランス スイス フィンランド 英国 スウェーデン オランダ ドイツ 欧州 不動産 関連証券 （ご参考） J-REIT （ご参考） 米国不動産 投資信託 証券 ●二度のマクロ景気悪化（リーマンショック、欧州債務危機）の影響を大きく受けた欧州不動産関連証券は、他地域 のリートや不動産関連証券と比較して、引き続き出遅れている状況です。0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 50 100 150 200 250 300 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 ●2014年も、引き続き良好な資金調達環境が継続しました。 ●欧州不動産関連証券各社は、リファイナンスにより負債コストを引き下げ、1株当たり配当を増加させています。 ●2014年には、12社が新規上場しました。
ご参考（欧州不動産関連証券データ）
【欧州不動産関連証券の資金調達額の推移】 【欧州の商業用不動産取引額の推移】 （億ユーロ） ＊2014年は９月までのデータ。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 ＊2014年は９月までのデータ。 ＊資金調達額は、東欧などの周辺国を含みます。株式には不動産投資信託証券、不動産関連株式、優先株式などを含みます。 出所：SNL Financial LCが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 2004年∼2014年：年次 （億ユーロ） ※上記は、将来における欧州不動産関連証券の資金調達額および欧州の商業用不動産取引額の推移を示唆、保証するものではありません。 （年） （年） 債券 株式 2007年∼2014年：年次 ●2014年も、欧州の商業用不動産は活発に取引されました。 ●欧州主要都市の優良物件は“魅力的な投資先”として、海外政府系ファンドや年金基金などからの資金流入が継 続しています。 ●不動産取引額の増加は、不動産利回りの低下と不動産価格の上昇につながっています。-40 -20 0 20 40 60 80 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 0 3 6 9 12 15 18 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ロンドン パリ ベルリン ニューヨーク 東京 60 80 100 120 140 160 180 200 2004 2006 2008 2010 2012 2014 ロンドン パリ ベルリン ニューヨーク 東京
ご参考（欧州不動産関連証券データ）
【NAVプレミアム・ディスカウントの推移】 【オフィス空室率・賃料の推移】 2004年∼2014年：年次 ＊2014年は９月までのデータ。東京は2005年以降のデータ（賃料は2005年末＝100として指数化）。 ＊「ロンドン」はシティ、「パリ」はイル・ド・フランスのデータ。 ＊欧州各都市はプライム・オフィス、ニューヨークはトータル・マーケット、東京はグレードAのデータ。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 空室率 賃料 （％）＊保有する物件などの資産（時価ベース）から負債を差し引いたものをNAV（Net Asset Value）といい、純資産価値を表します。NAVプレミア ム・ディスカウントは、（株価-NAV）÷NAVで算出され、資産価値の割安度、割高度を計る目安の一つとして利用されています。不動産関 連証券の価格が将来の純資産価値の値上がり期待などを織り込むとプレミアムとなり、例えば、NAV＝100、株価＝105であった場合、現 在の株価はNAVに対して５％のプレミアムの水準であるといえます。 出所： CBREクラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 2004年12月∼2014年12月：月次 ※上記は、将来におけるオフィス空室率・賃料およびNAVプレミアム・ディスカウントの推移を示唆、保証するものではありません。 （年/月） （％） （年） （年） ＊2004年末＝100として指数化。 プレミアム ディスカウント J-REIT 欧州 米国 ●ロンドン中心部のオフィスの空室率は、引き続き低下傾向にあり、賃料も上昇しています。 ●パリのオフィスは、2015年以降の賃料の反転上昇が期待されます。 ●海外機関投資家などによる欧州不動産への投資増加などを背景に、不動産価格の上昇が継続していることから、 足元の欧州不動産関連証券の価格は、1.5％程度のディスカウントの水準にあります。
欧州不動産関連証券 欧州不動産関連証券 グローバル不動産関連証券 米国不動産投資信託証券 J-REIT 英国 スイス ドイツ フランス 欧州不動産関連証券 （ご参考）J-REIT （ご参考）米国不動産投資信託証券 本資料で使用している指数について
： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース） ： FTSE EPRA/NAREIT Developed指数（トータルリターン、米ドルベース） ： FTSE NAREIT All Equity REITs指数（トータルリターン、米ドルベース） ： 東証REIT指数（配当込み、円ベース）
： FTSE EPRA/NAREIT Netherlands指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Sweden指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Finland指数 オランダ
スウェーデン フィンランド ＊P４
＊P７
＊P７ ： FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Switzerland指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Germany指数 ： FTSE EPRA/NAREIT France指数
： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数 ： 東証REIT指数
： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース）
： FTSE EPRA/NAREIT All Equity REITs指数
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