第 1 章総則第 1 条 ( 目的 ) この法律は宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施しその事業に対し必要な規制を行うことによりその業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに宅地建物取引業の健全な発達を促進しもつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑

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- 1 - ようこそ。立ち読みコーナーにおいでいただきありがとうございます。テキストの最初の部分をご紹介します。文字ばかりで、絵もイラストも何もありません。一見して、とっつきにくい印象を持たれるかもしれませんが、試験勉強ですからマンガ本のようにはいきません。絵やイラストがあれば、分かりやすいかというと、必ずしもそうとは限りません。皆さんがご自身でアンダーラインを引いたり、蛍光ペンでチェックすることによって、少しずつ暗記ができるのです。宅建の試験は、数ある国家試験の中で中程度の難易といわれています。司法試験、社労士試験等ほど難しくはないものの、決して安易な勉強で合格できる代物ではありません。そのため、通信教育を受けたり専門の予備校に通う方もいます。しかし、相当の出費を覚悟しなければなりません。試験は独学でも十分に合格することができます。既に多くの受験参考書が出版されていますが、受験生の立場に立って書かれているものが少ないようです。解説ばかりで問題がほとんどなかったり、なぜか民法の解説に特化したり、条文の掲載がなかったり等々。本テキストは、「条文→解説→過去問」という流れで編纂しています。法律の試験ですから、条文の勉強から入るのが当然です。そして、解説を読んだら直ちに過去問をやることによって、理解が深まり、ひいては短期間の勉強時間で済ませることができるのです。このテキストのみで、合格に必要な知識はすべて勉強できます。ぜひ、ご購入の検討をお願いいたします。

宅地建物取引士テキスト総目次

◆宅地建物取引業法

１宅地建物取引業法………６２特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律………１１１

◆権利とその変動に関する法令

１民法………１１５２借地借家法………２２４３建物の区分所有等に関する法律…………２４８４不動産登記法………２５６

◆法令上の制限

１都市計画法………２６６２国土利用計画法………２８４３宅地造成等規制法………２９０４農地法………２９７５土地区画整理法………３０５６建築基準法………３１５

◆その他の関連知識

１地価公示法………３８６２不動産鑑定評価基準………３４０３不動産の表示に関する公正競争規約……３４５４独立行政法人住宅金融支援機構法………３５４５－１地方税法（不動産取得税）…………３５８５－２地方税法（固定資産税）………３６１５－３所得税法………３６５５－４租税特別措置法………３６７５－５印紙税法………３７１６統計………３７７７土地に関する問題………３７９８建築材料に関する問題………３８３

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◆第１章総則

第１条（目的）この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。第２条（用語の定義）この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。１宅地建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの《広場と水路が定められている》以外のものを含むものとする。２宅地建物取引業宅地若しくは建物（建物の一部を含む。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。３宅地建物取引業者第３条第１項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。４宅地建物取引士《「第３章宅地建物取引士」を参照》 ★本条は、これから法律の中に頻繁に登場する重要な語句についての定義を定めたものである。まず、「宅地」であるが、常識的には戸建て住宅やマンションの敷地として利用するための土地であることは明らかである。しかし、この常識だけでは判断がつかない場合がある。例えば、現在は山林であるが、将来は造成して宅地にするというときは、宅地とすべきであろうか。それとも宅地ではなく山林とすべきであろうか。そこで、法は、宅地とは「建物の敷地に供せられる土地」であるとしたのである。つまり、現在の状態にかかわらず、将来建物の敷地として利用するのであれば、すべて宅地となるのである。山林を山林として取引するのであれば、それは宅地に該当しないので、本法の適用を受けない。このように、宅地に該当するか否かは、本法が適用になるかならないかに関わる重要事項なのである。 ★宅地の定義規定の後半がやや難しい。「用途地域内のその他の土地で、道路等以外のものは宅地に含まれる。」となっている。「その他の土地」とは、「建物の敷地に供せられる土地以外の土地」のことである。つまり、用途地域内の土地であれば、建物の敷地に供せられる土地でなくても宅地に含まれる、ということである。ただし、道路、公園、河川等の用に供せられている土地は除外される。したがって、用途地域内の農地を農地として利用する目的で取引する場合であっても「宅地」として扱われる。そこで、次のようにまとめることができる。・用途地域内の土地の売買等は、すべて本法の適用がある。・用途地域外の土地の売買等では、建物の敷地として利用する場合のみ本法の適用がある。 ★「用途地域」は、詳しくは「都市計画法」で勉強することになるが、都市計画法では、市街地が無秩序に開発されることを抑えるために、都道府県知事は「都市計画区域」を定めることができるとされている。さらに、都市計画区域の中には土地の利用目的に応じて、住居専用地域、商業地域、工業地域など計１２種類の指定をすることができる。この１２種類を総称して「用途地域」という。現在、市町村の中心部の住宅地は、そのほとんどが用途地域の指定を受けているので、よほど辺鄙なところでない限り、本法の規制を受けると考えて間違いない。 ★定義には「建物」に関する規定がない。宅地と異なり、建物は定義をする必要がないからである。つまり、我々が抱いている「建物」についての常識がそのまま通用するのである。 ★「宅地建物取引業」とは、次の行為を「業（ぎょう）として」行うことをいう。 ①自ら当事者として、売買・交換 ②他人間の契約を代理して、売買・交換・貸借 ③他人間の契約を媒介して、売買・交換・貸借「業として」とは、不特定多数の者を対象に、反復継続して事業として行うことである。たとえ１回の取引でも継続して行う意思があれば「業として」に該当する。ただし、一括して売却するのであれば取引は１回で終了するので「業として」には該当しない。売買、交換、貸借については説明の必要はないだろう。「代理」とは、他人の依頼を受けて他人に代わって契約を締結することをいう。「媒介」とは、契約成立のための斡旋、仲介をすることをいう。媒介では、代理と異なり、契約を締結するのは本人である。 ①の「自ら当事者として、売買・交換」とは、自己所有の土地、建物を、自ら売買、交換することである。

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- 3 - 自己の所有物を処分するのであるが、業として行う場合には、自由に行うことはできず、宅建業としての免許が必要である。例えば、自己の所有する土地を区画割して継続的に販売する場合である。大手の不動産会社は、自社で不動産を購入し、造成して分譲地として売り出したり、マンションを建設して販売することを業としているのであるが、これらの行為は①に相当する。この場合、販売を他の業者に委託して行うときでも、免許は必要である。なお、「自ら当事者として、貸借」であれば免許は不要である点は十分に注意のこと。自己所有のマンションを自ら賃貸するときは、宅建業の免許は不要である。アパートの大家が自ら「入居者募集」の張り紙を張るには免許は不要である。さらに、賃貸人が転貸（「又貸し」のこと）をする場合も免許は不要である。 ★条文ではもっぱら「媒介」というが、一般的には「仲介」を用いることが多いようである。法律を論じるときは、法律用語である媒介を使用すべきであるが、そうでなければ仲介を同じ意味に使用しても問題はないであろう。宅地建物の取引を業として行うためには、宅建業の免許を受けなければならない。免許については３条に規定がある。過去問では毎年のように免許が必要か否かを判断させる問題が出題されている。一見簡単そうにみえるが、意外と判断に迷う。皆さんにとって勉強を始めてから最初の過去問である。全ての過去問にじっくりと取組んでもらいたい。そして、試験勉強は決してテキストの読込みだけでは不十分であることを実感してもらいたい。過去問をやらなければ、知識の習得は不可能である。《１》農業協同組合Ｃが、所有宅地を１０区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Ｃは免許を受ける必要はない。（１５－３０－２）《２》宅地建物取引士Ｅが、Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Ｅが宅地建物取引業者Ｆに勤務していれば、Ｅは免許を受ける必要はない。（１５－３０－４）《３》Ｃが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをＤに委託する場合、Ｃ及びＤは、免許を必要としない。（１６－３０－２）《４》Ｅが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割して、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Ｅは、免許を必要としない。（１６－３０－３）《５》Ｆが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Ｆは、免許を必要としない。（１６－３０－４）《６》Ｄが共有会員制のリゾ－トクラブ会員権（宿泊施設等のリゾ－ト施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Ｄは免許を受ける必要はない。（１７－３０－３）《７》宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を２０区画に区画割し、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。（１７－３０－４）《８》Ａが、競売により取得した宅地を１０区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。（１９－３２－１）《９》Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。（１９－３２－２）《１０》不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、建物の建設工事を請負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｆは免許を受ける必要はない。（１９－３２－４）《１１》農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。（２２－２６－１）《１２》破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。（２２－２６－３）《１３》Ｃが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているＤ社に依頼するとしても、Ｃは免許を受けなければならない。（２４－２７－２）《１４》Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。（２６－２６－ア）《１５》宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（３０戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。（２６－２６－イ）《１６》Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を１０区画に区画割して、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。（２６－２６－エ）

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- 4 - 【問題解答】１ × 自己所有の土地であっても区画割して売れば、「業として」に該当するので免許が必要である。免許の取得は容易ではないので、区画割しないで不動産会社に一括売却し、その不動産会社が区画割して売り出すというのが現実であろう。また、農協には宅建業法を適用しないという規定はない。なお、倉庫の用に供する場合でも「宅地」に該当することは当然である。２ × Ｅ名義で行うためには、Ｅ個人としての免許が必要である。３ ○ Ｃは「賃貸」をしているので免許は不要。Ｄは単に管理をするのみであるから当然免許は不要。４ × 「都市計画法の用途地域内の農地」は「宅地」である。販売先を「公益法人のみ」とあるが、不特定多数の公益法人と考えられるので、「業として」に該当して、免許は必要である。５ × 当然免許は必要である。なお、問題とは関係ないが、売主である甲県は免許は不要である。７８条１項を参照。６ × この場合の「リゾ－トクラブ会員権」の売買は、建物の売買に相当する。７ × 宅建業としての地位は相続されない。８ × ９ ○ Ｂは「賃貸」をしているので免許は不要。Ｃは「建物の貸借の媒介、又は代理」のいずれかに該当するので免許は必要。Ｄは単なる管理者であって免許はいらない。１０ × １１ × １２ × 「媒介を業として営む者」は、免許は必要である。なお、破産管財人が、財産の換価のために宅地、建物を売却する場合は、「業として」には該当しないので、免許は不要とされている。１３ × Ｃは「自ら当事者として、貸借」をしているので、免許は不要である。１４ ○ １５ × １６ ×

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◆第２章免許

第３条（免許） ①宅地建物取引業を営もうとする者は、２以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、１の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。 ②前項の免許の有効期間は、５年とする。 ③前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。 ④前項の免許の更新の申請があつた場合において、第２項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。第６条（免許証の交付）国土交通大臣又は都道府県知事は、第３条第１項の免許をしたときは、免許証を交付しなければならない。政令第１条の２（法第３条第１項の事務所）法第３条第１項の事務所は、次に掲げるものとする。１本店又は支店２前号に掲げるもののほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの規則第３条（免許の更新の申請期間）法第３条第３項の規定により同項の免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の９０日前から３０日前までの間に免許申請書を提出しなければならない。 ★宅建業は法人（株式会社などの会社組織のこと）としても、個人としても営むことができる。 ★１項の「政令で定める事務所」は、具体的には、支店よりも規模の小さい出張所などが該当する。ただし、プレハブの臨時の事務所などは「継続的に業務を行なうことができる施設」には該当しない。 ★４項の「処分」：日常的にはあまり良い意味には使われないが（不用品を処分する、規則に反する者を処分するなど。）、法律用語としての「処分」にはこのような意味はない。「その申請について処分がなされないとき」とは、「その申請について何ら応答がないとき」という意味である。 ★政令と規則について。政令は内閣総理大臣が、規則は各省大臣が定める。いずれも国会は関与しないが、法律の１種である。ただし、単独で存在することはできず、必ず基になる法律がなければならない。全てを法律で規定しないで、一部を政令、規則に任せることとしたのは、柔軟に法律を改正するためである。法律の改正は国会の承認が必要なため時間がかかるが、政令、規則は、行政の権限で変更ができるため、比較的短期間で改正を行うことが可能である。そこで、根幹に関わる部分は法律で規定し、細かい手続規定などは、政令、規則で規定するというようにしているのである。《１》「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。（１４－３６－１）《２》宅地建物取引業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の９０日前から３０日前までに行わなければならない。（１６－３２－３）《３》本店及び支店１か所を有する法人Ａが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Ａは乙県知事の免許を受けなければならない。（２１－２６－１）《４》免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Ｂは、免許の有効期間満了の日の２週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。（２１－２６－２）《５》宅地建物取引業者Ｃが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。（２１－２６－３）《６》宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。（２３－２６－１）《７》Ａが、Ｂ社が甲県に所有する１棟のマンション（２０戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の免許を受けなければならない。（２３－２６－２）

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- 6 - 《８》Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（１０戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。（２３－２６－３）《９》宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。（２３－２６－４）《１０》契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。（２６－２７－１）【問題解答】１ ○ ２ ○ ３ × 本店で宅建業を営まないときでも、本店は必ず｢事務所｣に該当する。本問の場合は、国土交通大臣の免許を受けなければならない。（本店は、必ず支店の業務を管理するからである。）４ × ５ ○ ６ × ７ × 「貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合」は、免許は不要である。８ ○ 事務所の所在する土地の都道府県知事の免許を受けるのであるから、正しい。９ × １０ × 商業登記簿に登載の有無は関係がない（政令１条の２第２号）第３条の２（免許の条件） ①国土交通大臣又は都道府県知事は、前条第１項の免許（同条第３項の免許の更新を含む。）に条件を付し、及びこれを変更することができる。 ②前項の条件は、宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、当該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなければならない。《１》国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。（２６－２７－２）【問題解答】１ ○ 第４条（免許の申請） ①第３条第１項の免許を受けようとする者は、２以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、１の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。１商号又は名称《名称とは、商号以外のもの、例えば、NPO 法人名などをいう。》２法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人《支店等の代表者が該当する。以後も同じである。》があるときは、その者の氏名３個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名４事務所の名称及び所在地５前号の事務所ごとに置かれる第２２条の２第１項に規定する者《宅地建物取引士》の氏名６他に事業を行つているときは、その事業の種類 ②前項の免許申請書には、次の各号に掲げる書類を添付しなければならない。

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- 7 - １宅地建物取引業経歴書《新規の場合は、記入事項がないので、空白のまま書面のみを添付する。》２第５条第１項各号に該当しないことを誓約する書面３事務所について第３１条の３第１項に規定する要件《専任の宅地建物取引士に関する要件》を備えていることを証する書面 ★１項２号の「役員」は、常勤、非常勤を問わない。監査役は役員に含まれる。第５条（免許の基準） ①国土交通大臣又は都道府県知事は、第３条第１項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。１成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの２免許を取り消され《不正行為による取消しに限る》、その取消しの日から５年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前６０日以内に当該法人の役員であつた者で当該取消しの日から５年を経過しないものを含む。）２の２免許の取消処分《不正行為による取消しに限る》の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第１１条第１項第４号《法人を解散した場合》又は第５号《宅建業を廃止した場合》の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から５年を経過しないもの２の３前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第１１条第１項第４号若しくは第５号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前６０日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から５年を経過しないもの３禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から５年を経過しない者３の２この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、又は刑法第２０４条《傷害》、第２０６条《傷害の現場助勢》、第２０８条《暴行》、第２０８条の３《凶器準備集合》、第２２２条《脅迫》若しくは第２４７条《背任》の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者３の３暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第２条第６号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から５年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）４免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者５宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者６営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの７法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第１号から第５号までのいずれかに該当する者のあるもの８個人で政令で定める使用人のうちに第１号から第５号までのいずれかに該当する者のあるもの８の２暴力団員等がその事業活動を支配する者９事務所について第３１条の３に規定する要件《専任の宅地建物取引士に関する要件》を欠く者 ②国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。 ★本条は必ず出題される。かなりややこしい規定であるが、しっかりと覚えてもらいたい。 ★１号の「成年被後見人若しくは被保佐人」：精神上の障害（認知症、精神障害など）により、判断能力がないか、著しく不十分な者のことをいう。いずれも家庭裁判所の宣告が必要である。詳しくは民法で勉強する。 ★１号の「破産者で復権を得ないもの」：裁判所が免責の決定をして、その後債権者などから２週間以内に抗告がなければ免責となる。これを「復権」という。復権すれば破産宣告前の状態に戻ることになるので、直ちに免許を受けることができる。 ★２号のかっこ書：免許取消し処分をするためには聴聞という手続が必要である。いきなり取消しでは酷

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- 8 - になる場合があるため、事前に弁明を聞くためのものである。この聴聞の公示日の６０日前の間に退職した法人の役員の場合は、取消しが法人を対象としたものであっても、その役員についても５年間の不許可期間を定めたのである。これは、当該役員が新たな会社を設立して免許の申請をした場合、それを直ちに認めたのでは、免許取消し処分の意味がなくなるからである。 ★２号の２：取消し処分の決定の前に解散、宅建業を廃止すれば処分を受けることはない。この場合でも処分を受けたのと同じように５年の禁止期間を設けたのである。なお、聴聞は「業務停止処分」をするときにも必要な手続であるが、本号の対象は「取消処分の聴聞」である。 ★２号から２号の３は、次のようにまとめることができる。・免許取消しから５年以内・法人の免許が取消された場合、聴聞の公示日前６０日以内に役員であった者について、取消しから５年以内・免許取消しに係る聴聞の公示日後に解散、廃止の届出をした者について、届出の日から５年以内・免許取消しに係る聴聞の公示日後に合併、解散、廃止の届出をした法人の、聴聞の公示日前６０日以内に役員であった者について、届出の日から５年以内 ★３号の「禁錮以上の刑」とは、禁錮の他に懲役がある。（刑の種類は、死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留、科料である。刑の軽重はこの順序となる。）したがって、罰金、拘留、科料は対象にならない。また、行政罰である「過料」、「反則金」も対象にならない。「執行を受けることがなくなつた」とは、恩赦などの場合である。「執行猶予」については、猶予期間中に他の刑事事件を起こすことなく平穏無事に期間が経過すれば、刑の言い渡しはなかったことになるので、５年たたなくても、執行猶予期間の満了日の翌日には免許を受けることができる。 ★３号の２は、「罰金」の刑である。拘留、科料は対象にならない。次が該当する。なお、これらの罪を犯し、罰金ではなく禁錮以上の刑に処せられたときは、３号が適用になる。・本法（宅建業法）・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律・刑法のうち傷害、暴行等の凶悪犯罪及び背任罪・暴力行為等処罰に関する法律 ★６号の「営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」：民法ではある種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては成年者と同一の能力を有する旨の規定がある。つまり、係る場合には、未成年者であっても宅建業の免許を受けることができる。ところが、本号では係る「行為能力を有しない」ため、単独で免許を受けることができず、法定代理人が必要となる場合を規定している。《１》個人Ｃは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取消されたが、免許取消しの日から５年を経過していないので、Ｃは免許を受けることができない。（１６－３１－３）《２》宅地建物取引業者Ａ社は、取締役Ｂが道路交通法に違反し、懲役１年執行猶予３年の刑に処せられたため、免許取消し処分を受けた。Ｂが取締役を退任した後、Ａ社は改めて免許申請をしてもＢの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。（１７－３１－１）《３》Ｃ社の取締役が刑法第１９８条（贈賄）の罪により罰金の刑に処せられ、その執行を終えてから３年を経過した場合であっても、Ｃ社は免許を受けることができない。（１７－３１－２）《４》Ｂ社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を取消されたが、Ｂ社の取締役Ｃは、当該取消しに係る聴間の期日及び場所の公示の日の３０日前にＢ社の取締役を退任した。Ｂ社の免許取消しの日から５年を経過していない場合、Ｃは免許を受けることができない。（１８－３０－２）《５》Ｄ社の取締役が、刑法第１５９条（私文書偽造）の罪を犯し、地方裁判所で懲役２年の判決を言い渡されたが、この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。この場合、Ｄ社は免許を受けることができない。（１８－３０－３）《６》宅地建物取引業者Ｃは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Ｃは、当該届出の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。（２１－２７－ウ）《７》宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｄは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。（２１－２７－エ）《８》法人Ａの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから５年を経過しない者がいる場合、Ａは、免許を受けることができない。（２２－２７－１）

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- 9 - 《９》法人Ｂの役員のうちに、宅地建物取引業法に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｂは、免許を受けることができない。（２２－２７－２）《１０》Ａ社の役員Ｂは、宅地建物取引業者Ｃ社の役員として在籍していたが、その当時、Ｃ社の役員Ｄがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてＣ社は免許を取消されている。この場合、Ａ社は、Ｃ社が免許を取消されてから５年を経過していなくても、免許を受けることができる。（２３－２７－１）《１１》Ｅ社の役員のうちに、刑法第２４６条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｅ社は免許を受けることができない。（２３－２７－２）《１２》Ｆ社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、Ｆ社は免許を受けることができない。（２３－２７－３）《１３》免許を受けようとするＡ社に、刑法第２０４条（傷害）の罪により懲役１年（執行猶予２年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了の日から５年を経過していなくとも、Ａ社は免許を受けることができる。（２４－２６－１）《１４》免許を受けようとするＢ社に、刑法第２０６条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから５年を経過していなくとも、Ｂ社は免許を受けることができる。（２４－２６－２）《１５》免許を受けようとするＣ社に、刑法第２０８条（暴行）の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから５年を経過していなければ、Ｃ社は免許を受けることができない。（２４－２６－３）《１６》免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。（２５－４３－３）《１７》宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、免許を受けることができない。（２５－４３－４）【問題解答】１ ○ ２ × Ｂの退任によって欠格要件には該当しなくなる。なお、Ｂ本人が申請しても、執行猶予期間が経過するまで免許は受けられない。３ × 刑法１９８条（贈賄）は３号の２に該当しない。４ ○ ５ × 現在裁判が係属中であるため、刑は確定していない。免許は受けられる。ただし、懲役刑が確定すれば免許は取消しになる。６ × 「業務停止処分」についての聴聞は欠格要件ではない。７ × 「成年者と同一の行為能力を有する」のであるから、本人が単独で申請することができる。６号に該当しない。８ × 破産者でも復権すれば制限はなくなる。５年待つ必要はない。９ ○ １０ ○ Ｂ本人が禁錮以上の刑に処せられたわけではないので、５年を経過していなくても、免許を受けることができる。１１ × １２ ○ １３ ○ 執行猶予期間満了日の翌日には免許を受けられる。５年待つ必要はない。

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- 10 - １４ × 「非常勤役員」であっても、７号の「役員」に該当する。１５ × １６ × 取締役に就任しているか否かは問わない。１７ ○（５号）第７条（免許換えの場合における従前の免許の効力） ①宅地建物取引業者が第３条第１項の免許を受けた後次の各号の１に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。１国土交通大臣の免許を受けた者が１の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき。２都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の１の都道府県の区域内に事務所を設置することとなつたとき。３都道府県知事の免許を受けた者が２以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき。 ②第３条第４項の規定《申請についての処分がないとき》は、宅地建物取引業者が前項各号の１に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において第４条第１項の規定による申請があつたときについて準用する。 ★営業区域の拡大、縮小又は事務所の移転により、「免許権者」が変更になる場合には、本条により改めて免許を受けることが必要である。これを「免許換え」という。免許換えの手続は必ずしなければならないが、いつまでという期間の定めはない。これは、３条の免許の場合と同じで、手続をしないで営業をすれば、免許取消しの対象となるので、期間を定める必要はないからである。具体的には次の場合が該当する。・大臣免許から知事免許に変更になるとき（１号）・知事免許の知事が変更になるとき（２号）・知事免許から大臣免許に変更になるとき（３号）本条の免許換えをすると、従前の免許はその効力を失う（失効という）。本条により改めて免許を受ければ、従前の免許は効力を失うので、従前の事務所についての廃業の届出（１１条１項）は必要ない。 ★新たに交付される免許には、新たな免許証番号が記され、当該免許証の有効期間は、その免許を受けた日から５年間となる。 ★申請先は、変更後の免許権者に対して行う。１号、２号の場合は変更後の知事に、３号では国土交通大臣である。《１》Ａ社（国土交通大臣免許）は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。（２０－３０－３）《２》Ｂ社（甲県知事免許）は、甲県の事務所を廃上し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。（２０－３０－４）《３》宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）は、丁県内で１団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。（２１－２６－４）《４》甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。（２５－４３－１）【問題解答】１ ○ ２ × 甲県知事へ廃業の届けは不要である。３ × 「案内所」は３条１項の「事務所」には該当しないので、免許換えの申請は不要である。４ ×

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- 11 - 第８条（宅地建物取引業者名簿） ①国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える。 ②国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿に、国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を、都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない。１免許証番号及び免許の年月日２商号又は名称３法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名４個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名５事務所の名称及び所在地６前号の事務所ごとに置かれる第３１条の３第１項に規定する者《専任の宅地建物取引士》の氏名第９条（変更の届出）宅地建物取引業者は、前条第２項第２号から第６号までに掲げる事項について変更があつた場合においては、国土交通省令の定めるところにより、３０日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ★変更の届出が必要なもののうち、特に注意が必要な事項。・有限会社から株式会社への組織変更。（商号又は名称の変更に該当する）・監査役は役員に含まれるので、変更があれば届出が必要。・事務所を新設、移転又は廃止したとき。（事務所の名称及び所在地の変更に該当する。ただし、７条の免許換えに該当するときは、７条の手続が必要となる。）・専任の宅地建物取引士の増員、変更。 ★「前条第２項第２号から第６号までに掲げる事項」：１号が除かれているが、７条の免許換えの手続をすると、免許証番号、免許の年月日が変更になる。ただし、届出をする必要のないことは明らかである。《１》宅地建物取引業者Ｂ社（乙県知事免許）の政令で定める使用人Ｃが本籍地を変更した場合、Ｂ社は、その旨を乙県知事に届出る必要はない。（１６－３２－２）《２》宅地建物取引業者Ｄ社（丙県知事免許）の監査役の氏名について変更があった場合、Ｄ社は、３０日以内にその旨を丙県知事に届出なければならない。（１６－３２－４）《３》宅地建物取引業者Ａ社（甲県知事免許）の宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士であるＢのみである。Ａ社の専任の宅地建物取引士がＢからＣに交代した場合、Ａ社は２週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。（１６－３３－３）《４》宅地建物取引業者Ａ社（甲県知事免許）の宅地建物取引士ではないＣが、Ａ社の非常勤の取締役に就任したとき、Ａ社はその旨を甲県知事に届出る必要はない。（１８－３１－２）《５》宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）は、その事務所において、成年者である宅地建物取引士Ｃを新たに専任の宅地建物取引士として置いた。この場合、Ｂは、３０日以内に、その旨を甲県知事に届出なければならない。（１９－３０－２）《６》法人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、役員の住所について変更があった場合、その日から３０日以内に、その旨を甲県知事に届出なければならない。（２１－２８－１）《７》宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Ｄは当該許可を受けた日から３０日以内に、その旨を丙県知事に届出なければならない。（２１－２８－４）【問題解答】１ ○ ９条の変更の届出に該当しない。なお、Ｃ本人は、変更の登録をしなければならない（２０条）。２ ○ ３ × ３０日以内に届出る。４ × 「非常勤の取締役」であっても届出が必要である。５ ○

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