アンケート一挙掲載 PM事業者実力ランキング
プロパテ
ィ
マネジメント
事業者総覧
2016
［特集］11
20 15 No v. no .1 8411
［ 特 集 ］ プ ロ パ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 事 業 者 総 覧 2 0 1 6 2001 年 11 月 5 日 第 3 種郵便物認可 第 16 巻 第 11 号［通巻 18 4 号］ 2015 年 11 月 1 日発 行（毎 月 1 日 発行） © 綜合 ユニ コム 株式会社 発行 人＝ 河崎清志／編集 人＝ 脇山貴 〒 104-0031 東京都中央区京橋 2-10 -2 ［編集部］ 03-3563-0046 ［販売部］ 03-3563-0025 2001年11月5日 第3種郵便物認可第16巻 第11号［通巻184号］2015年11月1日発行（毎月1日発行）11
20 15 No v. no .1 84 No.184 NOVEMBER 201556 PROPERTY MANAGEMENT 2015 Nov. 調査の概要 なかでも従来の不動産管理とは異なる高い専門 性が求められる商業、シニア住宅、物流、ホテルなど のいわゆるオペレーショナルアセットに関しては、マー ケットのボリュームに比してPM事業化参入の動きは さほど拡大していないようだ。 今回も事業タイプを以下のような基準によって分類 している。受託面積の割合に沿って、アンケートへの 回答とは異なる業態として掲載されている個票もある ということをご了承いただきたい。分類基準は以下 のとおりである。 以上の基準によると事業タイプは図表2のとおり、 総合型が27.7％、オフィス中心型
27.0％、住居中心
型26.2％、商業中心型
15.6％、その他専門型3.5％
となった。今回の調査で総合型が僅差ではあるが トップシェアをとり、近年の総合型増加傾向がより明 確になった。 ◎PM受託面積 回答企業（94社）の合計受託面積は9,000
㎡台 を超えており、1社平均の受託面積も96
万㎡に迫っ ている［図表3］。 DATA全国PM会社の実態と事業動向
141社のアンケート分析
PM 編集部 ［図表1］掲載会社数の推移 ［図表2］PM会社の位置づけ 取り扱い領域とPM受託面積 ◎PM事業の位置づけ（事業のタイプ） 本調査ではPM
事業者のタイプを総合型、オフィ ス中心型、住居中心型、商業中心型、その他専門 型（物流施設中心型、ホテル中心型）に分類している。 有効回答数：94 社 有効回答数：141社 ※住居中心型は住居の面積が相対的に小さいため、その受託面積も他の 事業領域より低くしている ※受託面積の割合が不明の場合は、アンケートでの回答内容に従っている オフィス中心型 受託面積の 70％以上がオフィスビル 住居中心型 受託面積の60％以上が住居 商業中心型 受託面積の70％以上が商業施設 その他の専門型 受託面積の 70％以上がホテル、 物流施設などの専門分野 ホテル中心型 受託面積の割合が上記の基準以外 総合型 受託面積の割合が上記以外 調査年 掲載数 調査年 掲載数 2004年 114社 2010年 136社 2005年 136社 2011年 134社 2006年 146社 2012年 143社 2007年 123社 2013年 143社 2008年 142社 2014年 140社 2009年 129社 2015年 141社 総合型 27.7% オフィス 中心型 27.0% 住居 中心型 26.2% その他 3.5% 商業中心型 15.6% ［図表3］ PM平均受託面積 総受託面積（㎡） 平均受託面積（㎡） 前年比 総合型 39,486,877 1,258,521 90.0 オフィス中心型 29,829,736 958,610 151.6 住宅中心型 3,109,880 194,368 109.9 商業中心型 6,877,012 429,813 85.8 その他専門型 10,770,175 3,590,058 244.5 合計 90,073,680 958,231 119.1 ｜プロパティマネジメント事業者総覧2016 ◎掲載事業者数 今回の調査では141社からの回答を得た。この数
年、回答を頂けた企業数は140
社程度で安定して いる。そのなかでも毎回、10
社程度の入替えが行わ れている。企業グループ内の統合や合併などは近年 の特徴であったが、今回はさほどの動きは見られなく なった。アベノミクス以後の市況の好転が反映してい るとの見方もできよう。ただし、本調査ではPM
受託 面積などからみてマーケットの停滞化もうかがえる。 また、今回はPMフィーの実態に踏み込んだ調査を
試みた。フィーの下落など、業界の課題を浮き彫りに したいとの思いがあってのことである。調査の回答企業によって
PM
受託面積に対する 概念が異なっていることや、今回の調査で総管理面 積のみ回答している大手企業もあって、前年より受 託面積が増加しているので、過去のデータとは単純 には比較できないものの、受託するアセットの多様化 やJ
-REITの物件取得の拡大が反映しているとみら
れる。 受託面積の規模内訳［図 表4］をみると、100
万 ㎡以上の企業数が27.5％で、前年の21.3％を6.3
ポイント、また50
万以上∼100
万㎡未満の企業も18.4％で、前年比
4.6ポイント上回った。これらを合
計すると約46％に及び、PM
企業の大型化とシェア 拡大が進んでいるとみられる。 別表1はPM
受託面積上位企業のランキングであ る。従来と同様に総合型とオフィス中心型を同じ枠 内でまとめ、上位50
社まで掲載した。上位50社の 総管理受託面積は約6,900万㎡に及び、前年の上 位50
社の総受託面積6,045
万㎡と比べて14％増 となる。この数値はザイマックスが前年までのPM
受 託面積ではなく総管理面積を計上していること、またNTT都市開発ビルサービスが前回はファンド物件
・REIT物件のみを計上していたうえ、
2015
年10
月 にNTT都市開発西日本
BSと合併したことで受託
面積が大幅に増加したことなど、単純に比較できな い部分を含んでいる。だが上位20
位内でもジョー ンズ ラング ラサールの21.4％増、清水総合開発の22.5％増、伊藤忠アーバンコミュニティの13.4％増
など、2
ケタの伸びを示す企業などもあり、業界内の 新陳代謝は活発である。 住宅型では三菱地所リアルエステートサービスの37.1％増と大きく受託面積を伸ばしている。分類上
は上記基準に合わせて住宅中心型としたが、小中 ［図表4］受託面積の規模内訳 有効回答数：87 社 100 万㎡以上 27.5% 50 万㎡以上 18.4% 10 万㎡以上 35.6% 10 万㎡以下 18.4% 総合型・オフィス中心型 タイプ 2015（㎡）年 2014（㎡）年 前年比増減 物件（㎡）ファンド 物件（㎡）REIT 1 ザイマックス 総 11,800,000※18,278,000 ― 有 有 2 三井不動産ビルマネジメント オ 7,854,000 7,860,000 -0.1% 1,217,000 838,000 3 三菱地所プロパティマネジメント オ 6,972,409 6,510,000 7.1% 有 有 4 ジョーンズ ラング ラサール 総 5,160,000 4,250,000 21.4% 有 有 5 阪急阪神ビルマネジメント 総 3,680,000 3,735,000 -1.5% 60,000 850,000 6 第一ビルディング オ 3,601,000 3,500,000 2.9% 有 630,000 7 野村不動産パートナーズ 総 2,861,514 2,911,086 -1.7% 91,104 255,682 8 NTT都市開発ビルサービス オ 2,300,000 140,000※21542.9% 20,000 170,000 9 丸紅リアルエステートマネジメント※3 総 1,680,000 3,062,000 -45.1% 有 有 10 伊藤忠アーバンコミュニティ 総 1,300,000 1,146,193 13.4% 689,200 320,600 11 日本プロパティ・ソリューションズ オ 1,300,000 1,337,000 -2.8% 有 有 12 ベスト・プロパティ 総 1,280,000 1,200,000 6.7% 有 有 13 ヒューリックビルマネジメント 総 1,200,000 1,112,000 7.9% 有 有 14 リオ・コンサルティング 総 1,155,607 ― ― 178,841 無 15 住商ビルマネージメント オ 1,141,566 ― ― NA NA 16 清水総合開発 オ 1,029,022 840,078 22.5% 385,701 57,568 17 東急コミュニティー 総 1,026,985 910,048 12.8% 有 有 18 野村不動産 総 1,012,000 1,020,000 -0.8% 無 912,000 19 BMS オ 784,000 566,412 38.4% 363,000 159,000 20 ケネディクス・プロパティ・マネジメント オ 780,000 ― ― 104,000 648,000 21 MIDプロパティマネジメント オ 774,591 623,558 24.2% 121,045 450,616 22 西武プロパティーズ 総 773,000 776,000 -0.4% 38,000 NA 23 星光ビル管理 オ 750,000 750,000 0.0% NA NA 24 エム・エス・ビルサポート オ 749,000 730,000 2.6% 有 有 25 福岡地所 総 718,000 ― ― NA 510,000 26 サンフロンティア不動産 オ 601,609 474,929 26.7% 有 有 27 トーセイ・コミュニティ 総 592,000 ― ― 有 有 28 大成有楽不動産 オ 530,000 615,000 -13.8% 105,000 264,000 29 三幸オフィスマネジメント オ 473,000 ― ― 253,000 無 30 鹿島建物総合管理 オ 442,378 ― ― 有 NA 31 大和情報サービス 総 425,000 384,000 10.7% 無 有 32 日本管財 総 350,000 339,867 3.0% 50,000 200,000 33 新栄不動産ビジネス 総 345,000 345,000 0.0% 227,900 19,400 34 ケン・コーポレーション 総 340,495 339,200 0.4% 有 有 35 森ビル オ 304,000 290,000 4.8% 有 144,000 36 イースト不動産 オ 280,000 158,000 77.2% 11,000 11,000 37 京阪カインド オ 266,000 250,000 6.4% 26,370 無 38 京急ビルマネジメント 総 257,000 250,000 2.8% 無 無 39 郵船不動産 オ 246,000 227,000 8.4% 有 NA 40 大星ビル管理 総 220,000 330,000 -33.3% 12 無 41 千代田ビルマネジメント 総 215,000 205,000 4.9% 40,000 35,000 42 シーレックス 総 212,000 212,000 0.0% 有 無 43 安田不動産 オ 208,000 ― ― 121,000 無 44 小田急不動産 総 200,000 200,000 0.0% 無 無 45 ボルテックス オ 160,704 102,840 56.3% 無 無 46 東京急行電鉄 総 132,299 248,790 -46.8% 無 129,230 47 オー・エイチ・アイ 総 128,000 77,000 66.2% 無 無 48 平和不動産 オ 118,500 135,779 -12.7% 無 100,000 49 大成建設 オ 106,000 104,000 1.9% 無 無 50 サンケイビルマネジメント 総 100,000 92,000 8.7% 64,000 無 上位50社の総受託面積 68,935,678㎡（2014年の上位50社60,452,868㎡ 対前年比14.0％増） 前年と比較可能な42社の受託面積 51,888,915 48459780（対前年比107.1％） ［別表1-①］PM受託面積上位企業 総＝総合型、オ＝オフィス中心型 ※1 ザイマックスの2015 年の受託面積は総受託管理延床面積を掲載（PM 受託延床面積はNA ）、 2014 年のデータはPM 受託延床面積 ※2 NTT 都市開発ビルサービスの2014 年の受託面積はファンド物件、REIT 物件のみ計上 ※3 2014 年12月１日付で社名を丸紅不動産から変更58 PROPERTY MANAGEMENT 2015 Nov. 規模ビル、大規模ビルなどの受託もしており、総合型 の側面も強い。また、総合地所は
2015
年5月に新
たに長谷工グループの一員となり、今後の動向が注 目される。アートアベニューはその大半が地主などの 個人事業者をクライアントとして、PM
が導入された 初期のころからPM専業を旨として大きく飛躍してき た企業であり、その事業スタイルを浸透させ成果に結 びつけている。 商業中心型ではプライムプレイスと東急不動産SC マネジメントが着実に受託面積を伸ばしており、また 丹青モールマネジメントが23.1％増と大幅に受託面
積を伸ばしていることも注目される。その他専門型 （物流施設）では外資系のグローバル・ロジスティック・ プロパティーズとプロロジスに加えて、純和製のシー アールイーの進展ぶりが目を引く。 取扱い業務と業務体制 ◎取扱い業務 図表5にみるように業務内容についての変化はあ まりないといえるが、コンストラクションマネジメントを 行う企業が増加傾向にある。図表には示していない が、2
年前の2013
年と比べると約5
ポイント伸ばして おり、大規模修繕なども含めてPMの能力を示す一 端として重要なビジネスとなってきているとみられる。 住宅中心型 2015（㎡）年 2014（㎡）年 前年比増減 物件（㎡）ファンド 物件（㎡）REIT 1 三井不動産住宅リース 975,000 920,000 6.0% NA NA 2 総合地所 564,400 ― ― 有 有 3 三菱地所リアルエステートサービス 263,787 192,388 37.1% 8,686 10,780 4 アートアベニュー 223,150 213,000 4.8% NA NA 5 東京建物不動産販売 197,710 314,223 -37.1% 64,630 24,815 6 パシフィック・ディベロップメントアンドマネージメント 182,000 有 有 7 三好不動産 135,000 125,000 8.0% 45,000 70,000 8 タカラ 126,983 124,965 1.6% 43,459 83,524 9 サムティ管理 80,000 108,000 -25.9% 無 無 10 アセットリード 75,000 63,000 19.0% 無 無 11 ユニヴ・ライフ 73,920 130,000 -43.1% 無 無 12 Goodリアルエステート 65,000 ― ― 44,000 21,000 13 モリモトクオリティ 61,132 61,132 0.0% 無 61,132 14 リーシング・マネジメント・コンサルティング 40,000 ― ― 18,500 8,500 15 ビーロット 39,000 ― 無 無 参考 東急住宅リース 46,785戸※5 有 有 グローバル・コミュニティ 11,937戸※6 商業中心型 2015（㎡）年 2014（㎡）年 前年比増減 物件（㎡）ファンド 物件（㎡）REIT 1 プライムプレイス 1,500,000※71,400,000 7.1% 有 有 2 東急不動産SCマネジメント 1,400,000 1,264,000 10.8% 有 有 3 ジオ・アカマツ 1,251,006 1,569,353 -20.3% 1,183,155 67,851 4 エイムクリエイツ 1,050,000 1,050,000 0.0% 有 有 5 丹青モールマネジメント 689,386 560,000 23.1% 428,436 57,352 6 イオンモール 589,000 589,000 0.0% 391,000 361,000 7 三菱地所リテールマネジメント 554,265 554,265 0.0% 378,987 無 8 東京美装興業 500,000 480,000 4.2%約180,000 約70,000 9 双日商業開発 330,000 ― ―169,000 40,000 10 新日本ビルサービス 200,000 ― ― 無 12,000 11 カリーノファシリティーズ 121,368 141,000 -13.9% 無 無 12 静鉄プロパティマネジメント 51,828 ― ― 無 無 13 フジタビルメンテナンス 45,000 ― ― 36,000 無 14 オフィス・ミツキ 38,500 30,000 28.3% 有 24,400 15 アップ・ツー・コーポレーション 29,659 21,435 38.4% 無 無 その他専門型 2015（㎡）年 2014（㎡）年 前年比増減 物件（㎡）ファンド 物件（㎡）REIT グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 4,200,000 3,900,000 7.7% 1,900,000 1,890,000 プロロジス 3,470,000 ― ― 無 有 シーアールイー 3,100,175 430,000 621.0% 1,750,437 58,742 ※7 複合施設における商業部分以外の面積を含む ※5 PM 管理戸数を計上、ファンド＋REIT 物件の管理戸数は13,370戸 ※6 管理物件の戸数を計上 ［%］0 20 40 60 80 100 リーシング 95.7 94.3 レポーティング 96.4 98.6 ビルマネジメント 79.3 80 コンストラクション マネジメント 77.9 76.4 その他 15.7 15.0 2015年 2014年 ［図表5］PM部門の取扱業務 有効回答数：140 社 ［別表1-②］ DATA｜プロパティマネジメント事業者総覧2016◎取扱い分野（物件タイプ） 相対的に取り扱う分野が広がっている観がする。と くに小中規模ビルや住居、商業施設などにまで事業 翼を伸ばしている企業も少なくなく、専門性の壁は低 くまっているとみられる。これは建物の複合化（オフィ スと住居の複合化、オフィスと商業施設の複合化など）へ の対応力の強化が反映しているともいえるだろう。 67.9 70.9 42.9 45.4 47.1 61.7 61.4 60.3 50.7 53.2 23.6 33.3 22.1 22.7 18.6 20.6 9.3 2.1 10.0 8.5 10.7 9.9 6.4 5.0 オフィス：小中規模ビル 住居 複合ビル 商業：都市型 マルチテナントビル その他 商業：その他 オフィス：大規模ビル 商業：郊外型SC ホテル：ビジネス ホテル：シティ ホテル：その他 物流施設 0 20 40 60 80 ［%］ 2015年 2014年 94.4 95.2 97.4 97.4 80.1 71.4 76.9 76.3 36.1 38.1 42.1 69.2 40.5 48.6 84.2 72.2 41.7 52.6 9.5 13.2 11.1 5.1 0.0 9.5 83.3 86.8 70.3 83.6 44.4 51.4 18.9 19.0 19.4 10.8 2.7 0.0 41.7 54.1 13.5 19.0 19.4 18.9 10.8 11.9 30.6 21.6 2.4 2.7 オフィス：中小規模ビル 住居 複合ビル 商業：都市型 マルチテナントビル その他 商業：その他 オフィス：大規模ビル 商業：郊外型SC ホテル：ビジネス ホテル：シティ ホテル：その他 物流施設 0 20 40 60 80 100 ［%］ 2015年 総合型 2015年 オフィス中心型 2014年総合型 2014年 オフィス中心型 ［図表7］総合型PMとオフィス中心型PMの取扱物件タイプ ［図表6］取り扱い物件タイプ 有効回答数：総合型 39 社、オフィス中心型 38 社 有効回答数：141 社 このことは総合型企業の取扱物件の変化に典型 的に表れている。図表7は、総合型とオフィス中心型 企業の取扱い物件タイプをみたものだが、総合型企 業では住居や商業施設など、相対的に取扱い分野 の増加が明瞭にみられる。一方、オフィス中心型では その広がりは抑制的であり、両者における事業スタイ ルに差異がみられる。
60 PROPERTY MANAGEMENT 2015 Nov. 発が
4
位に入り、プライムプレイスが120
人（前回93 人）となったことから100人以上が前回の3社から5
社に増えるなど、スタッフの充実化が図られている。 ★受託物件にファンド物件あり、☆は受託物件にJ-REITあり 無はファンド物件・J-REIT 物件なし NAは無回答 総＝総合型、オ＝オフィス中心型 総合型・オフィス中心型 1 ザイマックス 1,600 総 ★ ☆ 2 三菱地所プロパティマネジメント 1,073 オ ★ ☆ 3 阪急阪神ビルマネジメント 413 総 ★ ☆ 4 三井不動産ビルマネジメント 339 オ ★ ☆ 5 第一ビルディング 335 オ ★ ☆ 6 NTT 都市開発ビルサービス 200 オ ★ ☆ 7 伊藤忠アーバンコミュニティ 150 総 ★ ☆ 8 住商ビルマネージメント 138 オ NA NA 9 東急コミュニティー 133 総 ★ ☆ 10 野村不動産パートナーズ 120 総 ★ ☆ 11 ベスト・プロパティ 102 総 ★ ☆ 12 日本プロパティ・ソリューションズ 99 総 ★ ☆ 13 丸紅リアルエステートマネジメント 93 総 ★ ☆ 14 リオ・コンサルティング 77 総 ★ 無 15 相互住宅 69 総 ★ ☆ 16 サンフロンティア不動産 65 オ ★ ☆ 17 清水総合開発 63 総 ★ ☆ 18 日土地ビルサービス 54 オ NA ☆ 19 エム・エス・ビルサポート 53 オ ★ ☆ 20 京急ビルマネジメント 46 総 無 無 21 日本管財 40 総 ★ ☆ 22 サブリース 38 オ ★ ☆ 23 大成有楽不動産 37 オ ★ ☆ 23 ヒューリックビルマネジメント 37 総 ★ ☆ 25 BMS 36 オ ★ ☆ 26 トーセイ・コミュニティ 34 総 ★ ☆ 26 野村不動産 34 総 無 ☆ 28 MIDプロパティマネジメント 33 オ ★ ☆ 29 ケネディクス・プロパティ・マネジメント 31 オ ★ ☆ 30 新栄不動産ビジネス 30 総 ★ ☆ 30 郵船不動産 30 総 ★ ＮＡ 住居中心型 1 東急住宅リース 324 ★ ☆ 2 アパマンショップリーシング 299 ★ ☆ 3 長谷工ライブネット 168 ★ ☆ 4 総合地所 165 ★ ☆ 5 三井不動産住宅リース 136 ＮＡ ＮＡ 6 東京建物不動産販売 68 ★ ☆ 7 グローバルコミュニティ 62 ★ ☆ 8 三菱地所リアルエステートサービス 58 ★ ☆ 9 アートアベニュー 48 ＮＡ ＮＡ 10 パシフィック・ディベロップメント アンド マネージメント 43 ★ ☆ 商業中心型 1 東急不動産 SCマネジメント 206 ★ ☆ 2 エイムクリエイツ 149 ★ ☆ 3 住商アーバン開発 146 ＮＡ ＮＡ 4 プライムプレイス 120 ★ ☆ 5 ジオ・アカマツ 100 ★ ☆ 6 三菱地所リテールマネジメント 83 ★ 無 7 双日商業開発 81 ★ ☆ 8 イオンモール 70 ★ ☆ 9 丹青モールマネジメント 60 ★ ☆ 10 カリーノファシリティーズ 32 無 無 ［別表2］ PM担当者総人数上位企業 15.6 19.0 11.4 19.4 101人以上 6.3 23.8 14.3 11.1 31∼50人 51∼100人 4.8 25.0 34.3 31.3 19.1 12.614.3 13.9 11∼30人 33.334.4 25.7 30.6 10人以下 0 10 20 30 40 50 ［%］ 総合型 オフィス中心型 住居中心型 商業中心型 ◎担当者数 図表8でPM
企業タイプ別にPM
担当者数をみる と、100人以上の
PMを抱える企業は住居中心型や
商業中心型でも増加しており、各分野で企業規模の 拡大がみられるものの、まだ企業の寡占化といえるよ うな状況には至っていない。それは30
人未満の中 小規模の企業が核企業タイプでも過半を占めている ことからもわかる。今後、企業の合従連衡、M＆
A
といった傾向も強くなろうが、むしろPM企業のビル メン化や垂直統合といった形での事業スタイルの変 化も進んでくると思われる。 別 表2でPM
担当者数の上位企業みると、ザイ マックスの人数が1,600
人となっており、前回（400 人）と比べ大きく変動している。脱PM
企業、総合的 な不動産・建物のサービスプロバイダーを志向する 同社だが、従来のカテゴリーからの変更に基づいて のカウントによるスタッフ数の大幅増とみられる。また 三菱地所プロパティマネジメントも前回の600人から
1,073
人と大きく増加している。同社は2014
年4月
に三菱地所ビルマネジメントと合併しており、その従 業員総数を計上している。 住居中心型では、前回掲載されていなかった東急 住宅リースが324
人でトップの位置に着き、同じく前 回未掲載の総合地所も165
人で4
位に掲載されたこ とで、100人以上の企業が
5社
(
前回3社
)となって
いる。商業中心型でも前回未掲載の住商アーバン開 ［図表8］PM担当者総人数 有効回答数 (その他専門型を除く）：総合型 36 社、オフィス中心型 35 社、 住宅中心型 32 社、商業中心型 21 社 DATA｜プロパティマネジメント事業者総覧2016◎業務体制と事業内容 業務体制として、コンピュータ管理システム化が 年々着実に進んでいるが、英語レポーティングの内製 化の現象がみられる。これも近年の特徴だが、外資 系AMにおける日本人スタッフの熟練化や、資産管理 ニーズの減少も影響しているとみられる。またリーシン グ担当者が減少している傾向にあり、これはリーシン グ環境が持ち直していることの反映とみてとれる。 総合型・オフィス中心型 1 ザイマックス 1,600 総 ★ ☆ 2 三菱地所プロパティマネジメント 1,073 オ ★ ☆ 3 阪急阪神ビルマネジメント 413 総 ★ ☆ 4 三井不動産ビルマネジメント 339 オ ★ ☆ 5 第一ビルディング 335 オ ★ ☆ 6 NTT 都市開発ビルサービス 200 オ ★ ☆ 7 伊藤忠アーバンコミュニティ 150 総 ★ ☆ 8 住商ビルマネージメント 138 オ NA NA 9 東急コミュニティー 133 総 ★ ☆ 10 野村不動産パートナーズ 120 総 ★ ☆ 11 ベスト・プロパティ 102 総 ★ ☆ 12 日本プロパティ・ソリューションズ 99 総 ★ ☆ 13 丸紅リアルエステートマネジメント 93 総 ★ ☆ 14 リオ・コンサルティング 77 総 ★ 無 15 相互住宅 69 総 ★ ☆ 16 サンフロンティア不動産 65 オ ★ ☆ 17 清水総合開発 63 総 ★ ☆ 18 日土地ビルサービス 54 オ NA ☆ 19 エム・エス・ビルサポート 53 オ ★ ☆ 20 京急ビルマネジメント 46 総 無 無 21 日本管財 40 総 ★ ☆ 22 サブリース 38 オ ★ ☆ 23 大成有楽不動産 37 オ ★ ☆ 23 ヒューリックビルマネジメント 37 総 ★ ☆ 25 BMS 36 オ ★ ☆ 26 トーセイ・コミュニティ 34 総 ★ ☆ 26 野村不動産 34 総 無 ☆ 28 MIDプロパティマネジメント 33 オ ★ ☆ 29 ケネディクス・プロパティ・マネジメント 31 オ ★ ☆ 30 新栄不動産ビジネス 30 総 ★ ☆ 30 郵船不動産 30 総 ★ ＮＡ 住居中心型 1 東急住宅リース 324 ★ ☆ 2 アパマンショップリーシング 299 ★ ☆ 3 長谷工ライブネット 168 ★ ☆ 4 総合地所 165 ★ ☆ 5 三井不動産住宅リース 136 ＮＡ ＮＡ 6 東京建物不動産販売 68 ★ ☆ 7 グローバルコミュニティ 62 ★ ☆ 8 三菱地所リアルエステートサービス 58 ★ ☆ 9 アートアベニュー 48 ＮＡ ＮＡ 10 パシフィック・ディベロップメント アンド マネージメント 43 ★ ☆ 商業中心型 1 東急不動産 SCマネジメント 206 ★ ☆ 2 エイムクリエイツ 149 ★ ☆ 3 住商アーバン開発 146 ＮＡ ＮＡ 4 プライムプレイス 120 ★ ☆ 5 ジオ・アカマツ 100 ★ ☆ 6 三菱地所リテールマネジメント 83 ★ 無 7 双日商業開発 81 ★ ☆ 8 イオンモール 70 ★ ☆ 9 丹青モールマネジメント 60 ★ ☆ 10 カリーノファシリティーズ 32 無 無 2015年 2014年 2013年 79.1 77.2 82.8 PMマニュアル 73.976.5 77.6 コンピュータ業務 管理システム 85.1 84.685.1 定期的な大規模 修繕計画提案 65.766.2 64.2 40.3 39.7 35.1 23.1 17.620.1 アクイジション・ 売却サポートサービス ポートフォリオ・ アロケーションサービス 英語レポーティングの 内製化 0 20 40 60 80 100 ［%］ ［図表9］具体的な業務と体制整備状況の推移 有効回答数：2015 年 134 社、2014 年 136 社、2013 年 134 社 0 20 40 60 80 100 ［%］ 総合型 オフィス中心型 住居中心型 商業中心型 77.8 89.5 83.383.8 PMマニュアル 91.7 68.4 66.6 78.4 コンピュータ業務 管理システム 80.6 78.9 77.8 100.0 定期的な大規模 修繕計画提案 69.4 36.8 61.1 75.7 36.1 15.8 41.7 40.5 19.4 15.8 11.1 27.0 アクイジション・ 売却サポートサービス ポートフォリオ・ アロケーションサービス 英語レポーティングの 内製化 ［図表10］PM企業のタイプ別にみた事業内容と体制整備状況 有効回答数：総合型 37 社、オフィス中心型 36 社、 住居中心型 36 社、商業中心型 19 社 91.2 94.1 97.7 プロパティマネジャー 83.9 87.5 82.0 リーシング担当 80.3 86.8 89.5 アカウンティング担当 67.9 66.2 71.4 エンジニアリング担当 0 20 40 60 80 100 ［%］ 2015年 2014年 2013年 ［図表11］専任者の配備状況の推移 有効回答数：2015 年 133 社、2014 年 137 社、2013 年 136 社 97.2 91.797.3 100.0 80.683.3 78.9 83.3 84.2 52.8 57.9 81.1 0 20 40 60 80 100 ［%］ 総合型 オフィス中心型 住居中心型 商業中心型 75.0 78.4 プロパティマネジャー リーシング担当 アカウンティング担当 エンジニアリング担当 88.9 91.9 ［図表12］PM企業のタイプ別専任者の配備状況の推移 有効回答数：総合型 37 社、オフィス中心型 36 社、 住居中心型 36 社、商業中心型 19 社 ◎クライアント数 別表3にみるように、総合型・オフィス中心型でトッ プとなったボルテックスは区分所有オフィスの販売と 管理を事業とする企業であり、フロア単位事務所単 位での区分所用オフィスを投資対象とするユニークな 企業。したがってクライアントは中小企業経営者など が多く、それがクライアント数に表れている。 住居中心型では投資用マンションやアパートの建 設、販売、
PM
事業、投資助言までの一貫体制を敷 くアセットリードがトップ。アートアベニューは個人オー ナーへのPM
事業に特化している。こうした個人オー ナーや中小企業オーナーなどの投資ニーズに応じる 企業がクライアント数において上位を占めている。62 PROPERTY MANAGEMENT 2015 Nov. 0 20 40 60 80 100 ［%］ 定率フィー マスターリース 定額フィー 54.6 56.8 60.5 53.8 59.1 61.3 80.8 78.0 81.5 2015年 2014年 2013年 0 20 40 60 80 100 ［%］ 100％ フラット フィー 100％ インセンティブ フィー フラットフィー＋ インセンティブ フィー 74.876.8 76.2 45.8 32.6 58.8 14.3 16.8 12.3 2015年 2014年 2013年 総合型・オフィス中心型 1 ボルテックス 360 オ ★ 無 2 ザイマックス 251 総 ★ ☆ 3 サンフロンティア不動産 207 オ ★ ☆ 4 リオ・コンサルティング 191 総 ★ 無 5 伊藤忠アーバンコミュニティ 180 総 ★ ☆ 6 大和情報サービス 158 総 無 ☆ 7 ケン・コーポレーション 121 総 ★ ☆ 8 第一ビルディング 115 オ ★ ☆ 9 日本プロパティ・ソリューションズ 111 総 ★ ☆ 10 BMS 93 オ ★ ☆ 11 野村不動産パートナーズ 87 総 ★ ☆ 12 清水総合開発 85 総 ★ ☆ 13 ベスト・プロパティ 80 総 ★ ☆ 13 星光ビル管理 80 オ NA NA 15 エム・エス・ビルサポート 63 オ ★ ☆ 16 ジョーンズ ラング ラサール 62 総 ★ ☆ 17 新栄不動産ビジネス 60 総 ★ ☆ 18 大成有楽不動産 50 オ ★ ☆ 19 住商ビルマネージメント 47 オ NA NA 20 阪急阪神ビルマネジメント 45 総 ★ ☆ 20 千代田ビルマネジメント 45 オ ★ ☆ 22 日土地ビルサービス 34 オ NA ☆ 23 総合施設管理 31 総 ★ 無 24 MIDプロパティマネジメント 27 オ ★ ☆ 25 小田急不動産 24 総 無 無 26 森ビル 23 オ ★ ☆ 27 相互住宅 22 総 ★ ☆ 27 鈴丈エステートサービス 22 オ 無 無 27 大星ビル管理 22 オ 30 新日鉄興和不動産 20 総 ★ ☆ 住居中心型 1 アセットリード 1,000 無 無 2 東急住宅リース 766 ★ ☆ 3 アートアベニュー 732 NA NA 4 千歳不動産 220 NA NA 5 ユニヴ・ライフ 190 無 無 6 日本ネットワークサービス 190 ★ 無 7 毎日コムネット 180 ★ ☆ 8 サムティ管理 110 無 無 9 グローバルコミュニティ 100 以上（個人含む） ★ ☆ 10 三菱地所リアルエステートサービス 78 ★ ☆ 商業中心型・その他 1 プライムプレイス 108 商 ★ ☆ 2 プロロジス 100 物 無 ☆ 3 オフィス・ミツキ 37 商 ★ ☆ 4 エイムクリエイツ 15 商 ★ ☆ 5 東急不動産 SCマネジメント 13 商 ★ ☆ 6 双日商業開発 7 商 ★ ☆ 7 イオンモール 5 商 ★ ☆ 7 イムズ 5 商 ★ ☆ 7 アルファコート 5 商 無 無 10 フジタビルメンテナンス 4 商 ★ 無 ［別表3］クライアント数上位企業 ［図表13］主なフィー体系採用の推移 ［図表14］定率フィーの内訳と推移 定率フィー 受託面積の総収入に対して 1 ∼ 3％（中心は 2％） リーシング報酬 賃料の 1 か月分が大半 契約更新時報酬 ゼロないし賃料の 0.5 か月が大半 コンストラクション マネジメント報酬 工事費用の 1 ∼ 5％（中心は 3％） 増床・賃料増額報酬 賃料の 1 か月分が主流 有効回答数：141 社 有効回答数：2015 年 105 社、2014 年 107 社、2013 年 95 社 フィー体系と内訳 ◎主なフィー体系 今回は定額・定率フィー、マスターリースともに増 加している。相対的な需要増がもたらしているものと みられるが、フィーのボトム化からの脱却がままなら ない状況が常態化していることに変わりはないようだ ［図表13・14］。また今回、初めてPMフィーの水準に ついて調査を行った。今回調査で多くの回答があっ たフィー体系は以下の通りであった。 DATA｜プロパティマネジメント事業者総覧2016 なお他の項目についても質問を行っていたが、回 答の仕方が様々で統計的に整理するには至っていな い。受託する物件のアセットタイプや規模などによっ てフィー条件は千差万別であり、上記の結果が「現 在の傾向」を捉えていると言うことはできないが、概 ね受託物件の総収入に対して1∼3％の枠内で、か つ
2％という答えが最も多かった。
REPORT｜PM 会社それぞれの個性と強み オフィス 52.1% 商業 26.4% 物流 13.2% ホテル 1.7% その他 2.5% 住居 4.1% PM受託実績は前年比 30％の純増 西日本で大型案件も新規受託 伊藤忠グループの不動産管理・運営会社である 伊藤忠アーバンコミュニティが受託実績を伸ばしてい る。同社のなかで、住宅を除く事業用不動産の
PM
を担うのがビルマネジメントグループである。 受託資産のうち主力を占めるのはオフィスビルで 棟数ベースで全体の約60％を占める。これに商業や 物流施設、そのほかヘルスケア関連やホテルなどが 続いている。 2015年9月末時点の
PM
受託実績は、合計150
棟・150
万㎡の規模。これは前年と比べ棟数・床 面積ともに約30％の純増となった。新規受託のなか
には大型案件も数多い。2015a
年には西日本エリア でオフィスビル25棟のポートフォリオや、大阪北部エ リアにある大型商業施設とホテルの都市型複合施設 （約1万3,000坪）のPMも受託している。
2015年9月末時点で全受託資産の平均稼働率
は約97％と好調である。受託先は伊藤忠グループ
外からが約90％と大半を占め、上場
REITからの受
託実績も増加傾向にある。 札幌から福岡にまたがる全国規模の拠点網 物流施設やヘルスケアアセットの受託も積極展開 同社のPMにはいくつか際立った特徴がある。そ の一つが首都圏はもとより、札幌や仙台、名古屋、 大阪、そして福岡にまたがる全国規模の拠点網であ る。各拠点には当該地域出身者を含め地域事情に 精通した担当を配置するなど、ローカルの情報を日々 収集しつつ、東京を含めた全国規模のネットワークも 活かしながら重層的な管理・運営を進めている。 PMというソフト面ばかりではなく、ハード面に明る いことも大きな強みである。社内にはBM
やCM
（コ ンストラクションマネジメント）を受け持つ専門部署をも ち、内外装のリニューアルやコストマネジメントを、ビ ル運営という大きな視点のなかで一体的に提供する ことができるのである。 無論、PM
会社に強く求められるリーシング能力 については、97％という高い平均稼働実績を示す通
り折り紙つきである。商業や物流施設についてもエ ンドテナントとダイレクトなパイプを構築。地方都市の リレーションや、伊藤忠グループの全国規模のネット ワークも活かしながら確度の高いリーシングを展開し ている。 不動産市況はいま高値安定の時期にあるといわ れる。しかし安定の時期こそPM会社の運営力の違 いをみせる好機であるというのが同社の考えである。 ビルマネジメントグループの松原信明氏は「その 都市やエリア、物件ごとのおかれた状況を個別に判 断しながら、賃上げ交渉に進むのか、守りの運営を 続けるのか、はたまたリニューアルに臨むのかなど、 ハード／ソフト両面からオーナーに最適な運用戦略 を提案していく」と狙いを話している。 当社のビルマネジメントグループでは、オフィスビルはもと より商業や物流施設、ヘルスケアやホテルまで、各アセット タイプごとに専門の人材を社内に抱え、全国規模の拠点網 をベースに投資家の幅広い運用ニーズにお応えしています。 近年ではとくに物流やヘルスケア施設への投資運用ニーズ が拡大しており、当社としても同分野に積極的に経営資源 を投入しています。これからも BM や CM などのハード面 の知見も兼ね備えた付加価値の高い PM を提供することで、 物件価値の最大化に努めて参ります。 ▶COMMENTハード／ソフト両面にまたがる運営が強み
ダイレクトリーシングも交え平均97％の稼働実績
松原信明 氏（中） ビルマネジメントグループ長補佐 （兼）受託営業開発部長 石田正夫氏（左） ビルマネジメントグループ プロパティマネジメント部長 平田眞敏 氏（右） ビルマネジメントグループ プロパティマネジメント部長代行 ▶総合・複合型
伊藤忠アーバンコミ
ュニテ
ィファンド・REIT 物件も対応可能な 福岡で数少ない独立系PM会社 オー・エイチ・アイは福岡の天神に本社を置く
PM
会社で、オフィスビル14棟、商業施設5棟および住
宅・商業の複合ビル１棟の合計20
棟・12
万8,000
㎡の管理運営を手掛けている。 受託物件は昨年より新たに4棟、約7,300㎡増 加した。設立当初は外資系ファンドの受託が中心で あったが、近年は地元一般事業会社から受託する ケースが増えておりオーナーチェンジ後も引き続きPM契約は継続されているという。
同社の受託物件はオフィスが中心だが、外資系投 資会社が保有する大型商業施設のAM受託を始め、 商業ビルやSC
の運営にも定評がある。 2013年には福岡を代表する商業施設のひとつで ある「gate s」（延床面積約4万㎡）のPMも受託して
いる。近年では商業施設の新規受託に関する問い 合わせやPMに対する提案オファーをもらうことが増
えてきているようだ。 同社はファンド・REIT物件の受託は管理のスキ
ルアップや最新の不動産投資市場動向の把握のた めにも必要と考えており、PM
受託を拡大すべく稼働 率アップはもちろん物件とエリアにマッチしたバリュー アップ提案で内外の投資家に対して福岡の物件を 積極的に紹介、営業しているという。 貸会議室やスモールオフィスの導入など 中小ビル向けの空室対策にも実績 福岡のオフィスマーケットは、他の大都市と比べて 都心部が相対的に狭く、新規供給も非常に少ないこ とが特徴だ。 同社のプロパティマネジメントチームマネージャー
の小島光博氏は「最近では大規模ビルの空室率が 東京都心並みに低下し、賃料もリーマンショック前と 同水準に回復してきたビルも多くみられる。しかし一 方で勝ち組・負け組の2極化傾向も強まっており、 立地や築年数にハンデがあるビルは引き続きテコ入 れ策が必要」と語る。 そうした状況のなか、同社は2003
年から空室対 策も兼ねた事業として貸会議室を福岡市内で5物件 展開している。オーナーからみれば空室が減り、テナ ントからみれば会議室スペースの節約になるというwin
-winの事業だ。契約条件はマスターリース、運
営受託など柔軟に選択することが可能で、貸会議室 チームマネージャーの栗山友紀恵氏は「オフィスとし て貸した際の賃料の200％以上を稼ぎ出す施設も珍 しくない。当事業はあくまでPMの一環として行って
おり、貸会議室専業の大手と比べても有利な条件を 提示できる」と語る。 また同社は築40年・稼働率が当時約45％だった
「A.R.Kビル」（延床面積約1万2,000㎡）のワンフロ ア約300坪をスタートアップ向けのスモールオフィスお よび貸会議室にリニューアルし、短期間で埋めきった 実績も有している。物件のバリューアップにおいて共 用部のリニューアルなどに留まらない、稼働率・賃料 アップに直結する多彩なプランを提示できることも大 きな強みと言えるだろう。福岡の独立系PM会社の雄
オフ
ィ
ス・商業で大小問わず地域密着型サービスを展開
▶総合・複合型
オー・エイチ・アイ
栗山友紀恵氏（左） 貸会議室チーム マネージャー 小島光博 氏（右） プロパティマネジメントチーム マネージャー PM 事業は他社との差別化が非常に難しいですが、独立 系企業として利益相反を排除できる点はひとつの大きなア ピールポイントだと考えています。そのため当社は賃貸仲介 事業や自社物件の開発・保有は行いません。常にオーナー の利益を第一に考えて行動できる PM 会社として、今後も 受託物件の拡大を目指していきたいと思います。 ▶COMMENT オフィス 63.0% 住居 2.0% 商業 35.0% 35REPORT｜PM 会社それぞれの個性と強み オフィス 67.5% 住居 25.0% 商業 3.2% 物流 4.3% 高まるハード面への追加投資ニーズ ビル運営を一括で委託する外資投資家も 清水総合開発は、清水建設グループ傘下の総合 不動産会社である。分譲マンションの開発のほか、 オフィスビルの運営・管理も手がけている。 同社のビル運営の最大の特徴は、大手ゼネコン の清水建設グループの経営資源やノウハウを最大限 に活かし、
PMから建物や設備管理などBMの領域
にいたるまで一貫して担えるPBOS（PM・BM One -Stop Solution）にある。 受託実績をみてもこのPBOSが顧客から圧倒的 な評価を受けていることが分かる。PM
やBM
を単 体で受託するケースは非常に稀であり、オフィス管理 のうち約75
％はPBOS
による一体運営となっている。 物件タイプはオフィスビルが全体の約72％と主力
を占める。これに賃貸マンションや商業施設が続く。 賃貸マンションについてはJ
-REITからの
PBM
受託 が好調で、2015
年は棟数ベースで純増した。商業 施設の受託も近年増加傾向にある。 いまやハード／ソフト両面を担うPBMを標榜する 会社はめずらしくないが、清水総合開発はゼネコン 直系であり、蓄積された経験や実績はPM
専業会社 とは一線を画す。不動産プレーヤーからの認知度も 高まっているほか、良好な市況も相まって建物・設 備面に関する相談や要望が増えていると説明するの は専務取締役の齋藤丈夫氏。「リースアップや賃料 上昇の恩恵を受けファンド勢の追加投資意欲は旺 盛。一般事業会社や個人ビルオーナーも、新築ビル やファンド保有のビルとの競合が激化するなかで、内 外装や設備をアップグレードし、競争力を維持しよう とする動きが目立つ」。 同社ではこうしたニーズにより迅速かつ適確に対 応するため、部門横断のCM
チームも立ち上げた。 チーム制としたのは部門・部署間の障壁をなくし、柔 軟なサービスを提供する狙いがある。同チームがビル オーナーに向け修繕や改修などの提案を行うほか、 案件によってはグループのBM会社であるシミズ・ ビルライフケアや設計会社のピーディーシステムなど とも密接に連携して取り組んでいく。 ハード面ばかりではない。PMにまずもって求めら
れるリーシング機能についても、自社の取引先や仲 介ネットワークはもちろん、清水建設グループのルー トも活用し大きな成果を上げている。「主にファンドな どのプロ投資家を顧客とするビル管理事業本部と、 個人ビルオーナーや一般事業会社を担当する不動 産本部が連携してリーシングを進めている。親会社 のネットワークも活かすことで1,000
坪級の大型テナ ントの誘致に成功したケースもある」（齋藤氏）。 同社のPBOSはビル運営をハード／ソフトまるごと 受託できることにほかならない。日本のマーケットに 新しく進出してきた外資プレーヤーのなかにはこれに 目をつけ、投資判断の機能のみを自社で担い、実際 の運営はすべて同社に委託するところも出てきてい るようである。齋藤氏は「今後も社内あるいはグルー プのノウハウをフルに活用しながら、一丸となって投 資家やオーナーに向け付加価値の高い運営サービス を提供していく」と話している。 当社はゼネコンの DNA を引き継ぐ不動産会社として、ハー ド／ソフト両面にわたり PM 専業会社とは異なる提案力と 実行力を持ち合わせていると自負しています。建物や設備 の修繕・改修においても、投資家やオーナーの投資方針や 予算に合わせベストな選択を提案していきます。当社の運 営を高く評価していただいた結果、オーナーチェンジのの ち次の投資家についても PM を継続して発注いただくケー スも増えています。今後も高い期待に応えられるよう一層 の努力を続けて参ります。 ▶COMMENTグループの総合力を活かしたPBM
部門横断のCMチーム立ち上げハード面の支援強化
藤澤芳郎氏（左） 取締役 本部長代行 齋藤丈夫 氏（中） 専務取締役 藤澤信一郎 氏（右） 副本部長 ▶総合・複合型
清水総合開発
グループの総合力を活かしたPBM
部門横断のCMチーム立ち上げハード面の支援強化
商業を軸に事業領域を拡大 商業型PBMで他社に差別化 大和ハウス工業の流通店舗事業部を基にして設 立された大和情報サービスは、来年に創業30
周年 を迎える。 同社は、これまでに全国120棟以上（延床面積 2,000㎡以上）の商業施設の管理実績を有する。 2015年3月末時点で、商業施設の受託運営床は
約48
万坪の規模を誇り、賃貸先企業は960社を超 えるなどリーシング力は業界トップクラスの実力を有 している。 さらに商業施設以外のアセットタイプにおいても、 オフィスビル、ホテル、物流施設、複合施設なども手 掛けており、商業デベロッパーにおける老舗としての 顔だけでなく、総合型PM
企業として着実に事業領 域を広げている。 事業の柱となる商業部門においては、商業不動産 に精通したエキスパートを配し、新規案件の取り込み から運営までを包括的に行っている。特筆すべきは、 建築や建物における該博な知識から導かれる運営・ 管理業務はBMの視点も兼ね備えていることから 商 業版PBMとしてマーケットから高い評価を得ている。 これまでに全国の不動産オーナーのニーズに対応 することで培った豊富な経験や実績を、PBMという
サードパーティのサービスとして利用できるメリットは 同業他社への大きなアドバンテージとなるといえよう。 実際に、民間・公共を問わず全国規模での相談が 寄せられているという。 豊富な経験と実績に裏打ちされた 長期にわたる資産価値の維持の実現 主な管理物件としては、グループが保有する「沖 縄アウトレットモールあしびなー」（沖縄県豊見城市）、 「湘南モールフィル」（神奈川県藤沢市）といった大 規模SCをはじめ、パワーセンター「アクロスプラザ」 や中規模インモール型ショッピングセンター「アクロ スモール」などに加え、地域密着型施設やアウトレッ トなどグループ外施設のPM受託も積極的に取り込
んでいる。 事業拡大の要因について、常務取締役 PM事業 本部長の高 春介氏は「商業施設におけるマネジメ ントで重要なのは、立地や商圏に適したＭＤをいか に捉え、そのＭＤを具現化するテナントをいかに誘致 できるかが重要。さらに当社では、適時・適質・適 価のサービスによる資産価値の長期維持をコンセプ トに、長年培った独自の運営戦略にくわえ、床の効 率的な利用や人員の配置計画などハード／ソフト面 に至るまで総合的な管理・運営計画を提示すること で、施設収益の最大化をプロデュースできることが最 大の強みだ」と語る。 また2014
年10
月には、物件取得を担う部署と してPM事業本部内に投資不動産を扱う部署を東 京・大阪に設置するなど積極的な成長戦略を展開し ている。同部署による物件取得は、グループ企業のREIT
への売却も視野に入れ、年間３物件程度を目 処に展開していくという。 デベロッパーとしての視点と長年の実績から導きだ される同社の収益最大化のためのプロデュースワー クは今後さらに注目を集めそうである。商業施設を核として事業領域を拡大
「収益最大化」のためのプロデ
ュ
ースワーク
▶総合・複合型
大和情報サービス
高栁春介 氏 常務取締役 PM 事業本部長 大和ハウスグループ傘下である大和情報サービスは、多彩 な事業を展開するグループ企業の総合力と情報ネットワーク により、社会および市場ニーズに適したビジネスプランを提 供しています。 ＰＭ業務とＢＭ業務を一体化させた PBM を強みとして、さ らには物件取得業務を加えることで、商業施設に関する多 岐にわたるニーズをワンストップで対応いたします。 ▶COMMENT オフィス 11.9% 商業 51.5% 物流 2.6% ホテル 34.0% 37REPORT｜PM 会社それぞれの個性と強み 東京のPMパフォーマンスを評価され 名古屋・大阪で大型オフィスビルを受託 ベスト・プロパティは、ビルメンテナンス大手のビ ケンテクノ傘下の
PM
会社として、2002
年の設立以 来、着実に地歩を固めている。昨今は、REIT
やファ ンドが保有するオフィスとレジデンス両面でのPM能
力が高く評価されており、大型ビルの受託も増加して いる。同社が順調に業績を伸ばしている要因として、 早期の稼働率アップを実現するなど、長年にわたり 培ったリーシング力に裏付けられた「実績と信頼」が あげられる。既存クライアントが新規物件を取得した 際は、必ず声がかかるという。 その代表例といえるのが、今年1月からPM
受託 している「目黒雅叙園アルコタワー」で、総床面積が15
万㎡に上る超大型物件は同社にとって最大規模 となる。また、同社が得意とするオフィスとレジデンス の複合ビル分野では、6月に受託した水天宮の「リ
バーゲート」があげられる。同物件では受託後、数か 月で稼働率を大きく改善している。さらに、「東京で のオフィスPMの実績が評価され、同じクライアントか ら名古屋・大阪で大型オフィスビルを受託できた」と 同社取締役副社長 和田啓志氏は言う。 アルコタワーやリバーゲートの受託について和田氏 は「苦戦を続けてきた天王洲エリアで、他のビルに 先駆けて天王洲ファーストタワーの稼働を上げ、満室 にできた実績が評価されてのこと」と分析する。さらに 「大型物件の受注プレゼンテーションでは同等物件 の稼働率改善策、賃料改定の実績などをデータで示 すことでアピールしている」と語る。こうした実績の積 み上げを訴求することが最大の営業力であり、各種 物件の受託に結びついているに違いない。 テナントリレーションに強みを発揮 リーシング、レントアップのタイミングに活かす 同社の営業上の強みとして、2008
年にM&Aに よってグループの一員とした社宅管理代行サービス のマイムコミュニティーなどとの連携、相乗効果もあ げられる。マイムコミュニティーは上場企業をはじめ100社以上とのネットワークをもち、それら企業の窓
口となる総務部門とのコンタクトからオフィス移転や 増床ニーズを捉えやすい。「現在も、建替え予定のオ フィスに入居している取引先に移転先を紹介し、成 約をいただいた」（和田氏）。併せて社員の異動によ る転居を同社が管理する住宅とのマッチングなどに も活かせるという優位性もある。実際、その面からの 成果もあり、AM
にとってもリーシング上から期待し たいところだろう。 オフィス環境の好転から、いまや賃料も底打ちした といわれており、同社の受託物件でもテナントの入替 え・更新のタイミングでレントアップに成功する例が 出ているようだ。 ただし現在、業況が改善しているからといって中 長期的にどうなるかは不透明なだけに、同社では全 物件のレントロールをデータベース化し、現行賃料と マーケット賃料とのかい離を常にウォッチして、AM
と 綿密な打ち合わせを行っているという。「当社はテナ ントリレーションには自信を持っている。その強みを 活かしてタイミングよく賃料増額に結びつくような交渉 を行っていきたい」と和田氏は語る。 当社が目指すのは、どのプロパティマネジャーが担当しても 同様のパフォーマンスが出せることであり、そうした実績を 積み重ね高い評価を頂けるようになることです。そのため には個人のスキルアップはもちろん、好事例などの情報共 有やチーム制を敷いて全体のレベルアップを図ることで AM の期待に応えられる人材をより多くしていきたい。それが結 果として PM 会社としての差別化、PM フィーの適正化に つながるということになると思っています。 ▶COMMENTオフ
ィ
ス・住居ともにPMの専門性を追求
最近では大型・複合施設を次々に受託
▶総合・複合型
ベストプロパテ
ィ 和田啓志 氏 取締役副社長 オフィス 65.0% 住居 25.0% 商業 5.0% ホテル 5.0%オフ
ィ
ス・住居ともにPMの専門性を追求
最近では大型・複合施設を次々に受託
オフィス 36.0% 商業 37.0% 物流 3.0% ホテル 6.0% 住居 18.0% 丸紅系の不動産会社 2社が母体 商業、オフィスのほか社宅運営も手がける 丸紅グループの丸紅リアルエステートマネジメント は、不動産賃貸業を手がけていた旧丸紅不動産が、 管理会社の丸紅コミュニティのPM
部門を吸収するこ とで誕生した会社である。旧2社の人材や実績を継 承し、PMからBMにまたがる建物管理
・運営、ある いはサブリース事業を展開している。 2015年9月時点の
PM
受託実績は220棟
・168
万㎡の規模。面積ベースでみた受託資産の内訳は 商業施設が37％、オフィスが36％、住宅が18％で、
そのほかホテルや物流施設のPM
を担っている。全 受託資産の平均稼働率は95％を超える水準にある。 商業施設では丸紅が開発した「Luz
シリーズ」など 都心のビル型商業施設のPMを多数受託。オフィスで は、みなとみらいグランドセントラルタワーやリバーサイ ド隅田などの大規模ビルに加え、中規模クラスのビル も積極的に受託している。このほか住宅では賃貸マ ンションのPMとともに、自社の社宅ブランド「カルム イン」の名称のもと一般事業会社が保有する社宅など を借り上げ、約1,200室の運営代行も行っている。 物件タイプごとの本部制導入で専門性を追求 リーシングやCMの担当部署も新設 同社のPMの強みは、幅広いアセットにわたり、PMとBMを一貫してカバーできるPBM
の機能をも つこと、あるいは東京、大阪のほか札幌、名古屋、 福岡に広がる拠点網を基盤として、全国規模で運営 やリーシングを展開できることなど数多い。 これらは 総合力 とも言いかえられるが、守備範 囲の広さに加え、同時に専門性をも追求していること が大きな特徴である。2014
年12
月にはアセットごと に本部制を導入、あわせてテナントリーシングの専門 部署も設置。CM
（コンストラクションマネジメント）を担 う工事監理部も設け、専門性の高い人材が各分野 を責任をもってサポートする体制を構築している。 丸紅グループのバックボーンを活かした運営提 案も独自のものである。PM受託先への
CREコン
サルティングのほか、グループが力を入れる新電力 （PPS）提案もその一つ。PPSにより割安な電力の利
用が可能となれば、ビルオーナーや入居テナントに とって大きなメリットを提供できよう。 そうしたなか同社が力を入れるのが、サブリース事 業である。中小ビルや商業施設オーナーのなかには 物件の競争力低下、後継テナント誘致などで運営に 不安を募らせているところも少なくない。社宅や賃貸 マンションの運営で課題を抱えている一般事業会社 もある。各オーナーや投資家によってリスク／リター ンの選好度合いはさまざまであり、PM
やBMと合
わせ、サブリース形式も提案することでサービスを拡 充、幅広いニーズに対応していく。 同社のPM
は、新電力のケースなどがまさにそうで あるように、他社とは一線を画すものがある。保有不 動産で課題を抱える事業者や、既存のPM
サービス に飽き足らない独自の切り口を求める投資家にとっ て格好の相談先となるだろう。 当社では、専門の部署を設けるなどリーシング面でもさらな る機能強化を図っています。商業施設ではアパレルや物販 に加え、食品スーパーや飲食、サービス関連業種にも豊富 なアクセスを持つほか、オフィスについても、地方の仲介業 者などと緊密に連携。とくに創業の地である大阪では独自 に 100 社を超える業者とネットワークを構築しています。今 後も、PM から BM、CM までハード／ソフトにまたがり幅 広い運用サービスをオーナーや投資家に提供して参ります。 ▶COMMENTPM・BMのほか、サブリース事業も積極展開
新電力など総合商社グループならではの提案も
井上保 氏（中） 東京住宅事業部長 （兼）営業企画開発部長 帯刀薫氏（左） ビル事業開発部長 牧山忠佳氏（右） 東京商業施設運営部 部長代理 （兼）テナント開発部 テナント開発課長 ▶総合・複合型
丸紅リアルエステートマネジメント
39▶
オフ
ィス中心型
NTT
都市開発ビルサービス
REPORT｜PM 会社それぞれの個性と強み 10月に東西のPM会社を統合 外部からのPM受託も積極化NTT
都市開発ビルサービスは、NTT
都市開発 の100％子会社のPM
会社である。当初は親会社 の開発する物件の管理を手がけてきたが、ファンドやJ
-REITなど親会社以外からの受託も積極的に進め
ている。2015
年10
月には、西日本エリアで事業展 開していたNTT
都市開発西日本BSを統合。代表 取締役常務の荻原健氏は「ビジネス環境が厳しさを 増すなか、投資家を含めた様々なオーナーの期待に 応えながら勝ち残らなければならない。そのためには 統合による競争力強化が必要であるとの結論に至っ た。統合により経験やノウハウを共有し、対応エリア やアセットタイプを拡大することでビジネスチャンスに つなげる。また業務の標準化やスケールメリットを活 かした効率化によりコスト競争力も向上させる」と狙 いを話す。合併後の管理受託実績はオフィスが160
棟・230
万㎡と業界大手の一角を占める規模に躍進 した。アーバンネット大手町ビルや秋葉原UDXなど
の都心の大規模ビルも数多く受託している。 同社ではNTTグループの強みを活かした多彩な
サービスの提供も大きな特徴だ。親会社と同様に逓 信省時代から電話局などの建築物を豊富に手がけて きた歴史があり、建物に関する技術力が非常に高い。 社内には一級建築士や電気主任技術者などの有資 格者も多数抱えており、ビルの空調コントロールなど エネルギー使用量を効率化するエネルギーマネジメン トサービスの分野では6
つの特許を取得している。 グループ力を活かした多彩なサービスメニュー オフィスソリューションなど不動産ビジネスを展開 建物や技術面の深い知識に基づいた開業前PM
の分野でも実績は数多い。直近では大規模複合ビ ルの品川シーズンテラスやアーバンネット日本橋二丁 目ビル、アーバンネット銀座一丁目ビルで運営管理の 最適化を見据え竣工前のPM業務に参画している。 このほかNTTグループが展開するICTのシステ ムを導入したビル管理にも注力する。エネルギーコン トロールはもとより、清掃業務の一部をロボット化する ことで人員コストを圧縮、あるいは修繕履歴をクラウ ド上で管理するなど、ビル管理の全体的な水準引上 げと効率化を同時に実現する施策を進めている。 2009年からはCS
向上を目的にテナントへのアン ケート調査の定期的な実施やテナント同士の交流会 なども積極的に開催。さらには第三者のCS評価機 関を入れ、さらなるCSの水準アップを目指している。 ビルサービス事業本部 PM企画戦略部長の大内 高士氏は「オフィスワーカーの満足度を高めることで 付加価値を高め入居率や定着率の向上に努めてい く。顧客ニーズに対してNTTグループの力で実現し ていける体制を整えている」と話す。同社は外部から のPM
受託を積極化するとともに、顧客への提案力 も一層強化していく。親会社と共同で提供する顧客 企業へのCREソリューションもその一つ。テナントオ フィスのレイアウト変更など建物や設備、運営面の深 い知識を活かし、様々な場面でサービスを提供する 不動産ビジネスを展開する方針だ。 当社は、親会社である NTT 都市開発が開発・保有するビ ルの運営管理で培った実績を活かし、外部からの PM 受託 も積極的に進めています。NTT グループの一員として建物や 技術面のノウハウには自信をもつほか、テナントアンケートや イベント実施などを通し、CS 向上策にも力を注いでいます。 今後、ビルの運営管理分野でのリーディングカンパニーを目 指すとともに、CRE やオフィススペース最適化など周辺分野 についても積極的にサービスを提供して参ります。 ▶COMMENT省エネ・ICTなど技術面にも豊富な知識
NTTグループのリソースも活用し外部受託を強化
荻原 健氏 代表取締役常務 ビルサービス事業 本部長 大内 高士 氏 取締役 ビルサービス事業本部 PM 企画戦略部長 オフィス 76.0% 住居 7.0% 商業 15.0% ホテル 1.0% その他 1.0%41
