問１ 米田さんは、住宅の建築や購入に関する基本的な知識についてＣＦＰ認定者から説明を受けたいと 思っています。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。 （問題１） （設問Ａ）米田さんは、住宅の取得に当たり、石綿（アスベスト）問題や建物の耐震性の問題について 関心がある。これらに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問にお いて、宅地建物取引業者を「業者」という。 １．建築基準法は、吹き付け石綿等の使用を禁止しているが、この規制は建物を新築する場合の みを対象としたものではなく、既存建物の増改築時には石綿使用建材を原則として除去すべ き旨を定めている。 ２．業者の媒介により取得する建物が中古住宅である場合に限り、宅地建物取引業法の「重要事 項の説明」において、石綿の使用の有無の調査記録の存否、および調査記録がある場合はそ の内容について説明がなされる。 ３．米田さんが、昭和５２年（１９７７年）に建築された中古住宅を業者から購入する際、当該 建物が耐震診断を受けていない場合、宅地建物取引業法上は、売主である業者は耐震診断を 受けたうえで、当該建物を買主に引き渡す義務を負う。 ４．現在の建築基準法の耐震基準では、極めてまれにしか発生しない大規模の地震（震度６強か ら震度７程度）に対しても、建物にほとんど損傷を生じさせないことを目標としている。 （問題２） （設問Ｂ）米田さんは、住宅を新築した場合の「シックハウス症候群」について、ＣＦＰ認定者に相 談した。シックハウス症候群についての一般的知識や建築基準法等における規制に関する次 の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 １．シックハウス症候群は、一般的に、居住者が、建物に使用される建材や家具等から発散され る化学物質により、めまい、吐き気、頭痛および平衡感覚の失調や呼吸器疾患などの症状、 体の不調を生じる状態をいうとされている。 ２．シックハウス症候群を発症した場合の法的責任として考えられるものは、施工会社の発注主
（問題３） （設問Ｃ）ＣＦＰ認定者が米田さんに対して説明した「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以 下「品確法」という）に基づく住宅性能表示制度に関する次の記述のうち、最も不適切なも のはどれか。 １．住宅性能表示制度の対象となる住宅には、新築住宅だけでなく既存住宅も含まれる。 ２．新築住宅の売主が、建設工事完了後に、売買契約書に当該新築住宅の住宅性能評価書を添付 して売買契約を締結すると、売主は同評価書に表示された性能を有する新築住宅を買主に引 き渡すことを契約したものとみなされる。 ３．住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の２種類があるが、品確法 に規定する住宅紛争処理制度を利用できるのは、建設住宅性能評価書の交付を受けている場 合に限られている。 ４．評価された性能の表示方法は、客観的に数値で評価できる事項については、等級や数値によ り表示し、使い勝手や住み心地といった数値で表示できない事項については、文章により表 示されている。 （問題４） （設問Ｄ）建築物の工法等の名称とその特徴に関する次の記述の組み合わせのうち、最も適切なものは どれか。 記号 工法等の名称 ア 在来工法 イ ツーバイフォー工法 ウ 鉄骨造 エ 鉄筋コンクリート造 番号 特徴 ① 型枠を組むことができれば自由な造形が可能で、多様な建築物が可能である。ただし、建 物の重量が重く、施工期間が長い点に難がある。 ② 主に柱や梁といった軸組で支える設計自由度が比較的高めの工法である。大きな開口部が 取れるので、夏の暑さが厳しい日本の気候風土にも適している。 ③ 大規模でスパン（柱と柱の距離）の大きい建物や、高層建築に採用されている。ただし、 熱に弱く、腐食やたわみ、振動が大きいという弱点がある。 ④ 壁面と床面とで組み立て構成される壁式構造である。耐震性、耐風性、耐火性、断熱性、 気密性および防音性等の良さが評価されている。 １．アと①、イと③、ウと②、エと④
問２ 橋口さんは、遊休土地の有効活用のためＣＦＰ認定者のアドバイスを受けて、下記設例の事務所ビ ルを建設し賃貸しています。事務所ビル建設による土地活用に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それ ぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。 ＜設例＞ ［土地の概要］ 面 積 ６００ｍ2 用 途 地 域 等 近隣商業地域・指定建ぺい率８０％・指定容積率４００％ 前面道路幅員 ６ｍ ［事務所ビルの概要］ 敷 地 面 積 ６００ｍ2 延 床 面 積 基準容積率による延べ面積の上限とする。 （容積率の算定上、不算入となる床面積は考慮しない） 構 造 ・ 規 模 鉄筋コンクリート造６階建・各階の床面積は同じとする。 用 途 事務所（一棟の全てが賃貸用） 賃 貸 面 積 各階の床面積に対し、１階は８０％、２～６階は９０％とする。 屋 外 駐 車 場 ２０台分（機械式２段等） 建 設 工 事 費 延床面積１ｍ2当たり２５０千円とする。 竣 工 年 月 日 平成２８年１月１日 賃 貸 開 始 日 平成２８年１月１日 ・ 指定容積率とは都市計画で指定された容積率とし、基準容積率とは道路幅員による制限を考 慮した容積率（特定道路による緩和は考慮外）とする。 ・ 容積率の算定に当たり、道路幅員に乗じる数値について特定行政庁が指定する区域には該当 しない。 ［１年目（平成２８年）の賃貸条件等］ 賃料（月額） １階 ：賃貸面積１ｍ2当たり３,５００円 ２～６階：賃貸面積１ｍ2当たり３,０００円 駐車場 ：１台当たり３０,０００円 空室等による 損失額 事務所：年間を通して、２階の全部と３階の全部が空いていたとする。 駐車場：年間を通して、５台分空いていたとする。 敷金・礼金 敷金：事務所および駐車場ともに賃料の３ヵ月分とする（償却なし）。 礼金：事務所および駐車場ともにないものとする。
［２年目（平成２９年）の賃貸条件等］ ・ １年目で２階の全部と３階の全部が空室となったため、２年目は募集賃料を変更した。２年 目の賃料（月額）と空室等による損失額は以下のとおりとし、それ以外の賃貸条件等につい ては１年目（平成２８年）と同様とする。 賃料（月額） １階 ：賃貸面積１ｍ2当たり３,５００円 ２階、３階：賃貸面積１ｍ2当たり２,５００円 ４階～６階：賃貸面積１ｍ2当たり３,０００円 駐車場 ：１台当たり３０,０００円 空室等による 損失額 事務所：年間を通して、３階の全部が空いていたとする。 駐車場：年間を通して、２台分空いていたとする。 ［その他］ ・ 賃料は当月分を当月払いとする。 ・ 敷金およびその運用益は収入に含めない。 ・ 橋口さんは青色申告者であり、収入は上記記載の収入のみである。 ・ 消費税および地方消費税については、考慮外とする。 ・ それぞれの項目の計算結果につき、千円未満の端数が生じたときは、その都度千円未満を四 捨五入する。 ［事業収支表］ （単位：千円） 項目 １年目（平成２８年） ２年目（平成２９年） 損益計算 １．収益 （ ） （ ） 満室時賃料収入 （ ） （ ） 満車時駐車場収入 （ ） （ ） 空室等による損失額 （ ） （ ） ２．費用 （ ） （ ） ① 修繕費 （ ） （ ） ② 維持管理費 （ ） （ ） ③ 公租公課 （ ２４,０００） （ １０,０００） ④ 損害保険料 （ ） （ ） ⑤ 仲介手数料 （ ４,３７４） （ ８１０） ⑥ 減価償却費 （ ） （ ） ⑦ 借入金利子 （ ） （ （ イ ） ） ３．経常損益（１－２） （ （ ア ） ） （ ） 収支計算 １．収入（＝収益） （ ） （ ） ２．支出 （ ） （ ） ①～⑤ （ ） （ ） ⑦借入金利子 （ ） （ ） ⑧元本返済額 （ ） （ ） ３．剰余金（１－２） （ ） （ （ ウ ） ）
（問題５） （設問Ａ）橋口さんが計上すべき１年目（平成２８年）の経常損益（ア）の欄の金額として、正しいも のはどれか。 １．▲１３,４７０千円 ２．▲１３,１５５千円 ３．▲１２,４１４千円 ４．▲ ９,５８２千円 （問題６） （設問Ｂ）橋口さんの２年目（平成２９年）の借入金利子（イ）の欄の金額として、正しいものはどれ か。 １． ８,８２０千円 ２． ９,１３５千円 ３．１０,１５０千円 ４．１２,６００千円 （問題７） （設問Ｃ）橋口さんが計上すべき２年目（平成２９年）末の剰余金（ウ）の欄の金額として、正しいも のはどれか。 １．１９,０７９千円 ２．２１,０２３千円 ３．２１,３３８千円 ４．２３,８４０千円
（問題８） （設問Ｄ）橋口さんと賃借人との事務所の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法および借地借家法 の規定から見て、正しいものはどれか。 １．賃借人が事務所を第三者に転貸することについて橋口さんが承諾を与えないときは、賃借人 は、橋口さんの承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができる。 ２．事務所が橋口さんの承諾を得て転貸借されている場合において、事務所の賃貸借が期間の満 了によって終了するときは、橋口さんは、転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を 転借人に対抗することができない。 ３．賃借人が有益費となる建物の設備の設置費用を負担した場合、その価値の増加分が現存する 限り、賃借人の選択により賃借人が支出した金額か増価額のいずれかの金額の償還を橋口さ んに請求することができる。 ４．賃借人が有益費償還請求権を橋口さんに対して行使した場合で、未だその償還がされていな いときであっても、賃貸借終了後は賃借人は建物の返還を拒否することができない。
問３ 不動産投資に興味をもっていた安西さんは、不動産業者から紹介された下記設例の不動産（以下「本 物件」という）に対する投資を検討しています。不動産投資に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それ ぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。 ＜設例＞ ［物件概要等］ 延 床 面 積 ２,５００ｍ2 構 造 ・ 規 模 鉄筋コンクリート造５階建 用 途 １階 ：店舗 ２～５階：事務所 賃 貸 面 積 １階 ：３５０ｍ 2 ２～５階：各々４００ｍ2 竣 工 年 月 日 平成２３年１月１日 現 況 建物は改修済みで、入居者募集中である。 賃料（月額） １階 ：賃貸面積１ｍ 2当たり３,５００円 ２～５階：賃貸面積１ｍ2当たり３,０００円 敷 金 ・ 礼 金 なし ［収益性から不動産価格を求める場合の前提条件］ ＜収支明細表＞ （金額の単位：千円） 項目 １年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目 満室時総収益 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 空室損失 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 総収益 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 総費用 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 純収益 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 複利現価率 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 純収益の現在価値 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） ※総収益とは、満室時総収益から空室損失を控除したものである。 ＜条件＞ ・ 収益性から求める不動産価格は、各年の純収益の現在価値の合計と転売価格の現在価値とを
・ 各年の総費用（減価償却費を含まない）は、次のとおり求めるものとする。 各年の総費用＝固定費＋変動費 固定費 延床面積１ｍ2当たり５,０００円 変動費 各年の総収益の４％相当額 ・ 消費税および地方消費税は、考慮外とする。 ・ 価格算出に使用する各数値は、次のとおりである。 割引率（償却前純収益に対応） ４.０％ 転売時還元利回り（同上） ５.０％ ※計算上の留意点 ・ 各年の空室損失、総収益、総費用、純収益および転売価格、ならびに純収益および転売価格 の現在価値は、いずれも千円未満を四捨五入して求める。 ・ 複利現価率は、小数点以下第３位を四捨五入し、小数点以下第２位までの数値とする。 （問題９） （設問Ａ）本物件の５年間の純収益の現在価値の合計額として、正しいものはどれか。 １．２３３,１０８千円 ２．２３９,７２８千円 ３．２５１,９３７千円 ４．２９８,５２６千円 （問題１０） （設問Ｂ）本物件の収益性から求めた不動産価格として、正しいものはどれか。なお、本物件の不動産 価格は、１,０００千円未満を四捨五入し、１,０００千円単位で求めること。 １．１,１７２,０００千円 ２．１,１７３,０００千円 ３．１,１７４,０００千円 ４．１,１７５,０００千円
（問題１１） （設問Ｃ）不動産の収益価格を求める手法の一つであるＤＣＦ法（ディスカウンテッド・キャッシュ・ フロー法）と関連して、投資判断を行う手法に関する次の記述の空欄（ア）～（ウ）にあて はまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。 ＤＣＦ法では、連続する複数の期間に発生する純収益および（ ア ）価格を、その発生時期に応 じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより、対象不動産の収益価格を算出する。Ｄ ＣＦ法の投資判断の指標の一つとして、当該不動産が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の 総和が、実際に投資する金額の現在価値の合計額と同額、またはこれを上回る場合には、（ イ ） と判断する投資判断の手法である（ ウ ）法がある。 １．（ア）復帰 （イ）投資適格 （ウ）ＮＰＶ ２．（ア）復帰 （イ）投資不適格 （ウ）ＩＲＲ ３．（ア）収益 （イ）投資適格 （ウ）ＩＲＲ ４．（ア）収益 （イ）投資不適格 （ウ）ＮＰＶ （問題１２） （設問Ｄ）不動産投資関連の用語に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 １．プロジェクトファイナンスとは、企業の信用力等に依存することなく、計画されている事業 から発生するキャッシュフローのみを返済原資とする資金調達をいう。 ２．プロパティマネジメントとは、投資対象不動産の収益向上を目的とした不動産の管理業務の ことをいう。 ３．ＬＴＶとは、不動産に投資した資金のうちの借入金など有利子負債額を、総投資額または不 動産の評価額で割った比率のことで、この数値が大きいほど有利子負債の元本償還に対する 安全性が高くなる。 ４．ＤＳＣＲとは、借入金返済の安全度を測る尺度であり、年間純収益を年間元利返済額で割っ た数値で、これが大きいほどデフォルト（債務不履行）の可能性が低く、安全度が高いこと を示している。
問４ ＣＦＰ認定者は、筒井さんから、筒井さん所有の甲土地の適正な価格を知りたいとの相談を受けま した。不動産の価格に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んで ください。なお、本設例において、甲土地の適正な価格とは、甲土地の更地としての総額をいい、以下 「甲土地の価格」といいます。 ＜設例＞ ［甲土地の概要］ ・ 面積２,２００ｍ2の不整形な土地である。 ・ 現況は更地であり、最有効使用は下記の［分譲マンションの開発計画の概要］における分譲 マンションの敷地である。 ・ 甲土地の前面道路の平成２８年の相続税路線価は、３３０千円／ｍ2である。 ［公示地の概要］ ・ 地価公示の標準地（以下「公示地」という）の公示価格は、以下のとおりである。 平成２７年 ３６５千円／ｍ2 平成２８年 ３７８千円／ｍ2 公示地 ３３０Ｄ ３００Ｄ ５０ｍ ２０ｍ 甲土地 ３０ｍ ５０ｍ ２０ｍ ３０ｍ 至地下鉄○×線 □△駅 ３３０Ｄ
［その他］ ・ 各設問の価格は、平成２８年１１月１日（評価時点）の価格を求めるものとし、示されてい る条件以外は、一切考慮する必要はない。 （問題１３） （設問Ａ）甲土地の評価時点における更地としての公示価格水準の価格として、正しいものはどれか。 なお、甲土地の価格は、１,０００千円未満を四捨五入し、１,０００千円単位で求めること。 ＜甲土地の価格の算定式＞ （時点修正） （地域要因比較） （個別的要因比較） 甲土地の価格＝公示価格× （Ｘ） １００ × × （Ｙ） １００ ×甲土地の面積 〇時点修正 次の過程により時点修正を行う。 ① 平成２７年と平成２８年の公示価格から、平成２７年の年変動率を算出する。 ② 上記①の年変動率から月変動率を算出する。 ③ 平成２８年の公示価格の価格時点から評価時点までの間も、上記②の月変動率と同様として 時点修正率（Ｘ）を算出する。 ④ 年および月変動率は、各計算過程で、計算結果の小数点以下第４位を四捨五入し、小数点以 下第１位までの百分率（％）として求める。 〇地域要因比較 甲土地と公示地の平成２８年の前面道路の相続税路線価の比率をもって地域要因の格差とする。 ただし、新駅の開業および大規模商業施設の開業の影響により、この算出において使用する甲土 地の前面道路の相続税路線価は、１０％の加算修正を行った数値を採用する。 〇個別的要因比較 甲土地の個別的要因の補正率（Ｙ）を求める。（Ｙ）の算出に際しては、下表の各要因の格差率 の合計より求める。なお、甲土地には下表に記載している以外の補正すべき個別的要因はない。 個別的要因 格差率（％） 形状 （ ） 規模 ▲１０ 角地 ＋５
形状による格差率は次の過程により算出する。 ① 下記の算式によりかげ地割合を算出する。なお、想定整形地は、設例の甲土地を囲む点線で 示した部分を含む間口５０ｍ奥行５０ｍの正方形の土地である。かげ地割合は、計算結果の 小数点以下第１位を四捨五入し、整数の百分率（％）として求める。 ② 下記の表から上記①のかげ地割合に応じた不整形地補正率を求める。 ③ 上記②の不整形地補正率より、形状の格差率を求める。 「かげ地割合」 （％） ＝ 想定整形地の面積－甲土地の面積 想定整形地の面積 ×１００ かげ地割合 不整形地補正率 １０％以上 ０.９９ １５％以上 ０.９８ ２０％以上 ０.９７ １．９３１,０００千円 ２．９４１,０００千円 ３．９６３,０００千円 ４．９７４,０００千円
（問題１４） （設問Ｂ）デベロッパーが筒井さんから甲土地を分譲マンション用地として取得する場合の、下記＜計 算表＞により求める甲土地の価格として、正しいものはどれか。なお、甲土地の価格は、 １,０００千円未満を四捨五入し、１,０００千円単位で求めること。 ＜計算表＞ 項目 金額 （千円） 計算方法 （千円未満を四捨五入し、千円単位で求める） 収入 ① マンション販売総額 （ ） 専有面積１ｍ 2当たりのマンション平均 販売価格×専有面積 支出 ② 建設工事費等 （ ） 延床面積１ｍ 2当たりの建設費等（設計 料等を含む）×延床面積 ③ 諸経費等 ・ 販売費および一般管理費 ・ 金利（土地に係るものを 除く収支差の金利） ・ デベロッパーの開発事業 利益等 （ ） ①×２３％ 収支差 ④ 収入－支出 （ ） ①－（②＋③） 土地価格 （ ） 土地に係る金利を控除する。 ④×複利現価率 ・ 専有面積１ｍ2当たりのマンション平均販売価格：６００千円／ｍ2 ・ 延床面積１ｍ2当たりの建設費等（設計料等を含む）：２７０千円／ｍ2 ・ 借入金利（利率）：年５％ ・ 土地の金利負担期間：２年 ・ 土地に係る金利の控除計算における複利現価率（借入金利および土地の金利負担期間による） は、計算結果の小数点以下第４位を四捨五入し、小数点以下第３位までの数値を求める。 ・「④収入－支出」は、金利を含んだ土地価格である。 ・ その他の条件については、一切考慮する必要はない。 １． ９８０,０００千円 ２．１,０２９,０００千円 ３．１,０７１,０００千円 ４．１,１２５,０００千円
（問題１５） （設問Ｃ）不動産の価格を求める鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価について減価修正を行って対象不動 産の試算価格を求める手法であり、建物だけではなく土地についても適用することができる。 ２．開発法とは、土地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等において、 マンション用地として一体利用をすることが合理的と認められるときに適用されるものであ り、戸建分譲用地として分割利用するときは適用されない。 ３．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を 求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格 を求める場合には有効であるが、自用の住宅地の価格を求める場合は適用できない。 ４．不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別 され、鑑定評価方式の適用に当たっては、当該三方式を併用しなければならないとされてい る。 （問題１６） （設問Ｄ）不動産の公的価格に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．相続税および贈与税の課税価格の算定に係る宅地の評価は、原則として、市街地的形態を形 成する地域については固定資産税評価額に所定の倍率を乗じる倍率方式、それ以外の地域に ついては、相続税路線価による方式で評価することとされている。 ２．固定資産税路線価には、路線ごとに１ｍ2当たりの価格とその路線に付された借地権割合を 表すＡ、Ｂ、Ｃなどのアルファベット記号が付されており、借地権に固定資産税を課税する 場合はその借地権割合が適用される。 ３．相続税および贈与税の課税価格の算定に係る家屋の価額、固定資産税の課税標準額の算定に 係る家屋の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、市町村長によって決定さ れた価格によるものとされている。 ４．公示価格は地価公示法に基づく毎年１月１日時点の標準地の正常な価格であり、基準地標準 価格は国土利用計画法施行令に基づく毎年７月１日時点の基準地の正常な価格であり、標準 地および基準地は、ともに、都市計画区域内において選定されることとなっている。
問５ 香川さんは、自宅を購入しようと思い、物件を探していたところ、宅地建物取引業者である株式会社 ＨＹ社から、下記＜資料＞の借地権付中古戸建て（以下「本物件」という）を紹介されました。不動産 の広告や不動産取引に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んで ください。なお、本物件の借地権（以下「本借地権」という）設定者である土地の所有者は榊原さんで あり、香川さんおよび本物件の売主の平尾さんは、宅地建物取引業者ではありません。 ＜資料＞ （一部の表示は省略） △△県知事（１０）第×××××号 （公益社団法人）△△県宅地建物取引業協会会員 （公益社団法人）▲▲不動産公正取引協議会加盟
株式会社ＨＹ社
住所：△△県○○市○○１丁目１番２号 取引態様：媒介 電話：×××－×××× 所 在 地：△△県○○市◎◎町四丁目 交 通：○○鉄道××線◎◎町駅より徒歩１２分 土地面積：１７５.２４ｍ2（約５３.０１坪） 建物面積：１０４.８５ｍ2（約３１.７１坪） 土地権利：旧法借地権（賃借権） 建築年月：平成１０年４月 間 取 り：３ＬＤＫ借地権付中古戸建て
価格 ２,４００万円
間取図
【借地条件（更新後）】 期間：平成２８年９月１日から２０年間 目的：非堅固建物所有 地代：月額２６,５００円 特約：増改築禁止の特約等別段の特約なし・ Ｈ２６年リフォーム済（浴室、洗面室）
・ ◇◇スーパーまで１５０メートル
（表示は省略）（問題１７） （設問Ａ）不動産の表示に関する公正競争規約等から見て、＜資料＞の広告内容等に関する次の記述の うち、最も不適切なものはどれか。 １．＜資料＞のように建物をリフォームした実績がある場合でも、広告においてリフォームした 旨を表示するか否かは任意である。 ２．不動産の広告における土地の面積の表示方法については、メートル法により表示することとさ れているが、１坪が約３.３ｍ2である旨を併記した場合であっても、坪数のみを用いて表示 することは認められない。 ３．広告に表示するスーパーマーケット等の商業施設は、現に利用できるものに限られており、 工事中の施設はその将来の利用が確実で整備予定時期を明示する場合でも広告に表示するこ とはできない。 ４．路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合で、その路地状部分の面積が当該土地面 積のおおむね３０％以上を占めるときは、その旨と、その割合または面積の表示が必要とな る。 （問題１８） （設問Ｂ）香川さんが平尾さんから本物件を購入する場合の本借地権の譲渡等に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。 １．平尾さんに未払い地代がある場合、香川さんにこの未払い地代の支払い義務が承継される。 ２．香川さんが、本物件の取得につき銀行から購入資金の借入れを行い建物に抵当権を設定する 場合、本借地権には、抵当権の設定ができず、建物に設定された抵当権の効力も及ばない。 ３．香川さんが、本物件購入後榊原さんとの間で、本物件取得後３０年を経過したときに、榊原 さんが借地上の建物を買い取る旨の特約をすることにより、本借地権を建物譲渡特約付借地 権とすることができる。 ４．榊原さんが特に不利になるおそれがないにもかかわらず、本借地権の譲渡を承諾しない場合、 平尾さんは、裁判所に榊原さんの承諾に代わる許可を与えるよう申し立てることができる。
（問題１９） （設問Ｃ）香川さんの本物件購入後における、本借地権の賃貸借契約（以下「借地契約」という）の更 新および解除に関する次の記述の正誤の組み合わせとして、正しいものはどれか。 （ア）本物件の建物が朽廃した場合であっても、本借地権は消滅しない。 （イ）借地契約の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合、香川さんが榊原さんに無断で建物を再 築したときは、榊原さんは借地契約を解除できる。 （ウ）香川さんは、借地契約を更新する場合、借地契約に定めがなくても、榊原さんに対し借地借家法 （旧借地法の適用部分も含む）の規定に基づき、借地権価格に対する一定割合の更新料を支払わ なければならない。 （エ）借地契約の存続期間が満了した場合、香川さんが借地上の建物に居住するなど、その土地の使用 を継続しているときは、榊原さんが遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は存続期間を除き従 前の契約と同一の条件で更新される。 １．（ア）および（ウ）は正しく、（イ）および（エ）は誤り。 ２．（イ）および（エ）は正しく、（ア）および（ウ）は誤り。 ３．（ウ）は正しく、（ア）、（イ）および（エ）は誤り。 ４．（エ）は正しく、（ア）、（イ）および（ウ）は誤り。 （問題２０） （設問Ｄ）榊原さんは、土地の境界を明確にするために筆界特定制度の利用を検討している。筆界特定 制度に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．筆界特定とは、一筆の土地およびこれに隣接する他の土地について、その所有権の範囲を現 地において明確に特定することである。 ２．筆界特定は、筆界特定登記官および筆界調査委員が協議して決定する。 ３．香川さんが登記された借地権（土地の賃借権）の登記名義人であっても、香川さんは筆界特 定の申請をすることができない。 ４．筆界特定のなされた土地の所有者以外の者は、管轄登記所の登記官の許可がなければ、登記 官に対し筆界特定書の写しの交付を請求することはできない。
問６ ＳＤマンション１０５号室（以下「甲建物」という）を共有する細川司さん等は、甲建物を賃貸また は売却しようと考えています。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選ん でください。 ＜甲建物の登記事項証明書（一棟の建物の表示は省略)＞ 表 題 部 （専有部分の建物の表示） 不動産番号 ○○○○○○○○○○○○○ 家 屋 番 号 △△一丁目 ５番３０の１０５ 余白 建物の名称 １０５ 余白 ① 種 類 ② 構 造 ③ 床面積 ｍ2 原因及びその日付［登記の日付］ 居宅 鉄筋コンクリート造１階建 １階部分 ５９ １０ 平成１８年８月３０日新築［平成１８年１０月１３日］ 表 題 部 （敷地権の表示） ① 土地の符号 ② 敷地権の種類 ③ 敷地権の割合 原因及びその日付［登記の日付］ １ 所有権 ６０３３４５分の６３４０平成１８年１０月２日敷地権 ［平成１８年１０月１３日］ 権 利 部（甲区）（所有権に関する事項） 順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項 １ 所有権保存 平成１８年１１月１０日 第５２５７０号 原因 平成１８年１１月４日売買 共有者 ××市△△一丁目５番３０－１０５号 持分の４分の３ 細川太郎 ××市△△一丁目５番３０－１０５号 持分の４分の１ 細川花子 ２ 細川太郎持分全部移転 平成２４年１１月１５日 第５２８５７号 原因 平成２４年８月５日相続 共有者 ××市△△一丁目５番３０－１０５号 持分の１６分の６ 細川花子 ××市△△三丁目１番１号 持分の１６分の３ 細川司 ××市△△四丁目２番２号 持分の○分の○ 妹尾孝子 ３ 細川司持分全部移転 平成２４年１２月１０日 第６３３４８号 原因 平成２４年１２月１０日売買 共有者 ××市△△四丁目２番２号 持分の○分の○ 妹尾研二 ４ 細川花子持分全部移転 平成２６年１月２４日 第９８８８号 原因 平成２５年１１月１０日相続 共有者 ××市△△三丁目１番１号 持分の○分の○ 細川司 ××市△△四丁目２番２号
［その他］ ・ 甲建物は、区分所有権および共用部分の共有持分ならびに敷地利用権を含むものとする。 ・ 甲建物を管轄する登記所は、平成１７年１２月５日にオンライン申請が可能な登記所（オン ライン指定庁）になった。 ・ 登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面（登記識別情報通知書）の交付を受ける方法 により、通知を受けているものとする。なお、登記識別情報の不通知・失効は考慮しないも のとする。 ・ 細川司さん等は、全員行為能力者であり、日本在住の日本人であるものとする。 （問題２１） （設問Ａ）登記事項証明書の記載から、甲建物に係る細川司さんの持分として、正しいものはどれか。 １．１６分の３ ２．１６分の７ ３．１６分の８ ４．１６分の９
（問題２２） （設問Ｂ）甲建物を賃貸した場合における建物の区分所有等に関する法律に定める賃借人の権利義務に 関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １．賃借人は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、賃貸借契約締結後の集 会の決議に基づき区分所有者が負う義務と同一の義務を負うが、当該契約締結前の集会の決 議事項については、義務を負わない。 ２．甲建物の区分所有者がＳＤマンションの管理費を滞納した場合、賃借人はＳＤマンションの 管理組合に対して当該管理費の支払い義務を負う。 ３．ＳＤマンションの会議の目的たる事項につき、賃借人が利害関係を有する場合には、賃借人 は集会に出席し意見を述べ、また議決権を行使することができる。 ４．ＳＤマンションの区分所有者の一人が、建物の保存に有害な行為をした場合であっても、賃 借人は、単独でその行為の差止めを請求することはできない。 （問題２３） （設問Ｃ）甲建物の売買に伴い、買主への所有権（共有者全員持分全部）移転登記（以下「本件移転登 記」という）の申請を行う場合等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １．本件移転登記の申請においては、オンライン申請および窓口で書面申請をすることはできる が、郵送による書面申請は認められていない。 ２．妹尾研二さんは、交付された登記識別情報通知書を紛失した場合、登記識別情報通知書の再 交付を受けることができる。 ３．本件移転登記をオンライン申請で行う場合において、妹尾研二さんが電子書面に係る電子証 明書を提供したときは、当該電子証明書は、書面申請における印鑑証明書の役割を果たすも のとされている。 ４．本件移転登記が完了した場合、買主に対しては、登記識別情報が通知されるが、買主の申出 があれば登記済証も交付される。
（問題２４） （設問Ｄ）甲建物について、細川司さんと妹尾研二さん（以下「細川さん等」という）、ＳＡ株式会社 （以下「ＳＡ社」という）および青山さんの三者が関与して、所有権移転登記を細川さん等 から直接青山さんへ行うことに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、 細川さん等と青山さんは、宅地建物取引業者ではない。 １．細川さん等からＳＡ社へ、ＳＡ社から青山さんへと、順次甲建物の所有権が売買により移転 した場合に、細川さん等とＳＡ社の売買契約に「所有権移転登記は細川さん等から直接青山 さん名義で行う」という特約があっても、原則として細川さん等から青山さんへ直接、所有 権移転登記を行うことはできない。 ２．細川さん等とＳＡ社の売買契約を「第三者のためにする契約」として、第三者である青山さ んを甲建物の所有権の移転先として指定し、青山さんもそれを承諾（受益の意思表示）した ときは、原則として細川さん等から青山さんへの所有権移転登記は可能である。 ３．細川さん等とＳＡ社との間で売買契約を行い、所有権が移転する前にＳＡ社が当該売買契約 の買主である地位を青山さんに譲渡し、当該譲渡契約に基づいて甲建物の所有権を細川さん 等から直接青山さんに移転するときは、原則として細川さん等から青山さんへの所有権移転 登記は可能である。 ４．細川さん等から直接青山さんに所有権移転登記を行うことを目的として、細川さん等とＳＡ 社の売買契約を「第三者のためにする契約」とし、ＳＡ社と青山さんとの契約を「他人物売 買契約」として行う場合、ＳＡ社が宅地建物取引業者であるときは、甲建物の所有権がＳＡ 社に属しない契約であるため、宅地建物取引業法に違反し、ＳＡ社と青山さんの売買契約は 締結することができない。 細川さん等 ＳＡ社 青山さん ① 売買契約 ② 契約 ③ 所有権移転（登記）
問７ 不動産業を営むＳＺ株式会社は、所有する建物を大垣さんに賃貸することにしました。以下の設問Ａ ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。 ［建物賃貸借契約書（以下「本契約書」という）の一部抜粋］ 建物賃貸借契約書 貸主 ＳＺ株式会社（以下「甲」という）、借主 大垣健司（以下「乙」という）および乙の 連帯保証人 布施康之（以下「丙」という）は、次のとおり契約（以下「本契約」という）を 締結した。 第１条（賃貸借） 甲は、下記物件（以下「本物件」という）を居住用として、乙に賃貸し、乙はこれを 賃借する。 記 所在 ○○県○○市△△××番地 構造 木造２階建 種類 居宅 床面積 １階 ○ｍ2 ２階 ○ｍ2 以上 第２条（期間） 賃貸借の期間は、平成２８年１０月１日から平成○○年○月○日までとする。 第３条（更新） 本契約の期間満了に当たり、甲乙合意のうえで本契約を更新することができる。ただ し、更新の際は、乙は甲に対して新賃料の１ヵ月分を更新料として支払わなければな らない。 第４条（賃料） 賃料は、１ヵ月金○万円とし、乙は、甲に対し、毎月末日までに翌月分の賃料を支払 う。 ２ 賃料は、賃貸借期間中、増減額しないものとする。 第５条（敷金） 乙は、本契約締結と同時に、甲に対し、敷金として金○万円（敷引特約として、金○ 円は返還しない）を預託し、甲はこれを預かり受けるものとする。
第１１条（明渡し） 乙は、本契約が終了する日までに、本物件を明け渡さなければならない。この場合に おいて、乙は、本物件を原状に復して、甲に返還しなければならない。 第１２条（連帯保証） 乙は、丙を連帯保証人として立てなければならない。なお、丙は甲の指名によるもの ではない。 ２ 丙は、本契約から生じる乙の甲に対する債務につき、連帯保証する。なお、本契約が 更新された場合、更新後も連帯保証人は継続する。 －以下省略－ ［その他］ ・ 本契約は、借地借家法上の建物賃貸借契約（普通借家契約）である。 ・ 本契約には、礼金の定めはない。 ・ 本契約終了時の原状回復については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラ イン（再改訂版）」（以下「ガイドライン」という）に基づき処理するものとする。 ・ 本物件において、壁クロスを使用している部屋は４部屋あり、使用している壁クロスは、０.９ ｍ2単位で張替えが可能であるものとする。 ・ 大垣さんは、消費者契約法上の「消費者」である。 （問題２５） （設問Ａ）本契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １．本契約書第２条の賃貸借期間が１年未満である場合には、借地借家法により、期間が１年の 建物賃貸借契約とみなされる。 ２．賃貸借期間中、土地または建物の価格の低下その他の経済事情の変動によって賃料が不相当 となった場合には、本契約書第４条第２項にかかわらず、大垣さんは、ＳＺ株式会社に対し、 賃料の減額請求をすることができる。 ３．本契約書第１０条における造作等買取請求の禁止の特約は、借地借家法により、賃借人に不 利な特約として無効である。 ４．本契約がＳＺ株式会社と大垣さんの合意によらないで法定更新となった場合、賃貸借期間を 含めて、従前と同一の契約条件で更新したものとみなされる。
（問題２６） （設問Ｂ）消費者契約である建物賃貸借契約に付された敷引特約に関する次の記述のうち、最高裁判所 の判例から見て、最も不適切なものはどれか。なお、敷引特約とは、建物賃貸借契約におい て、敷金または保証金の名の下に、賃貸人が賃借人から提供を受けた金員について、賃貸借 契約終了時に一定割合または一定金額（以下「敷引金」という）を賃貸人が取得し、残額を 賃借人に返還する旨の特約をいうものとする。 １．居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、契約当事者間にその趣旨について別異に解 すべき合意等のない限り、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる損耗等の補修 費用を賃借人に負担させる趣旨を含むというべきである。 ２．敷引特約は、賃借人が明確に認識し契約に至ったのであれば、敷引金の額が賃料の額等に照 らし高額過ぎるなどの事情がない限り、賃借人の利益を一方的に害するものではなく、無効 とはいえない。 ３．地震等の災害により本物件が滅失して本契約が終了した場合、敷引金を返還しないことを相 当とする特段の事情がない限り、賃貸人は賃借人に対し、敷引金を返還すべきとされている。 ４．賃貸借の経過年数が長くなるに従って敷引金の額が大きくなる敷引特約を定めた場合は、当 該敷引特約は、賃借人の利益を一方的に害するものとして一律に無効とされる。 （問題２７） （設問Ｃ）連帯保証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．連帯保証契約で特段の定めがない場合、布施さんの連帯保証の範囲は、賃料債務に限られ、 大垣さんが賃貸借契約に違約した場合の違約金や損害賠償債務には及ばない。 ２．本契約書第１２条により連帯保証契約が締結されているが、本契約書が公正証書でなければ、 当該連帯保証契約は無効である。 ３．ＳＺ株式会社が大垣さんに請求することなく、布施さんに大垣さんが滞納した賃料債務を請 求したとしても、布施さんは、ＳＺ株式会社に対し、まず大垣さんに請求するように主張す ることはできない。 ４．布施さんは、保証債務を弁済する資力を有していれば、行為能力者である必要はない。
（問題２８） （設問Ｄ）本契約が終了した場合におけるガイドラインおよび最高裁判所の判例上の留意点に関する次 の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問において、本契約書第５条第１項の 敷引特約に基づく敷引金は考慮しないものとする。 １．本契約書第１１条に基づき、大垣さんは、経年および通常の使用に伴う損耗・毀損も含めて、 大垣さんの負担で本物件を賃貸借開始時の状態に復して明け渡さなければならない。 ２．大垣さんが不注意で壁クロスの一部（０.５ｍ2程度）にクロスの張替えが必要なほどの傷を つけてしまった場合、大垣さんは１部屋全体のクロスの張替費用を負担しなければならない。 ３．大垣さんの喫煙により１部屋全体の壁クロスがヤニで変色したり臭いが付着し、クロスの張 替えが必要となった場合、大垣さんは１部屋全体のクロスの張替費用を負担しなければなら ない。 ４．大垣さんが本契約終了までに、本物件を明け渡すことができなかった場合、その遅延分の損 害については、敷金によって担保されない。
問８ 唐沢さんは、下記設例の甲土地を所有しており、その有効活用について調べてみました。都市計画法 および建築基準法に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでく ださい。 ＜設例＞ ・ が用途地域の境である。 ・ 甲土地は、市街化区域内に存し、用途地域は上記のとおりである。 ・ 甲土地は、長方形の土地である。 ・ 指定建ぺい率および指定容積率とは、それぞれ都市計画で定められたものをいい、特定道路に 甲土地 幅員８ｍ市道 幅員６ｍ市道 （用途地域等） 第二種住居地域 指定容積率 ２００％ 指定建ぺい率 ６０％ 準防火地域 ２０ｍ ３０ｍ ２０ｍ Ｎ ４０ｍ （用途地域等） 近隣商業地域 指定容積率 ４００％ 指定建ぺい率 ８０％ 防火地域 （用途地域等） 準住居地域 指定容積率 ３００％ 指定建ぺい率 ６０％ 準防火地域
（問題２９） （設問Ａ）建築基準法の容積率の特例に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １．エレベーターの昇降路（エレベーターシャフト）部分の床面積は、容積率の計算上の延べ面 積に算入されない。 ２．建築物の地階（天井が地盤面からの高さ１ｍ以下のもの）の住宅部分の床面積は、その建築 物の住宅部分の床面積の合計の３分の１を限度として、容積率の計算上の延べ面積に算入さ れない。 ３．建築物の自家発電設備設置部分および蓄電池設置部分の床面積は、全体の床面積に一定の割 合を乗じた面積を限度として、容積率の計算上の延べ面積に算入されない。 ４．共同住宅の共用の階段の床面積は容積率の計算上の延べ面積に算入されるが、共用の廊下の 床面積は算入されない。 （問題３０） （設問Ｂ）都市計画法の開発行為に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．開発行為の許可を受けた開発区域内の土地においては、原則として工事完了公告があるまで は、建築物の建築および特定工作物の建設ならびに当該土地の譲渡は禁止されている。 ２．開発行為における土地の区画形質の変更とは、道路等の新設、拡幅による土地の区画の変更、 または切土や盛土による形質の変更、もしくは土地の分筆合筆による権利区画の変更をいう。 ３．開発行為であっても、都市計画事業、土地区画整理事業または市街地再開発事業の施行とし て行うものは、開発行為の許可は必要とされない。 ４．市街化区域内において行う開発行為であっても、その規模が２,０００ｍ2未満のものは、開 発行為の許可は必要とされない。 （問題３１） （設問Ｃ）甲土地に耐火建築物を建築する場合、容積率の制限に基づく延べ面積の最高限度として、正 しいものはどれか。 １．４,２００ｍ2 ２．４,０８０ｍ2 ３．３,５６０ｍ2 ４．３,４４０ｍ2
（問題３２） （設問Ｄ）唐沢さんは、甲土地に共同住宅を建築する場合の建築基準法の規制について調べてみた。建 築確認および検査に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．建築確認を得て建築する共同住宅が３階建て以上の場合、一定の工程およびその他特定行政 庁が指定する工程については、その工程に係る工事を終えたときに、中間検査が義務付けら れている。 ２．構造計算適合性判定の対象となる建築物を建築する場合は、確認申請の審査において建築主 事または指定確認検査機関が独自に行う構造計算適合性判定を受けなければならない。 ３．建築確認は、民間の指定確認検査機関でも行うことができるが、指定確認検査機関には必ず 建築主事を置くことが義務付けられている。 ４．共同住宅の建築工事に係る完了検査済証の交付を受けた後でなければ、その共同住宅を第三 者に使用させることはできないが、自ら使用することはできる。
問９ 落合さん（４７歳）は、平成２８年１２月結婚予定の長男夫妻と同居するため、バリアフリー改修工 事（高齢者等居住改修工事等）、省エネ改修工事（一般断熱改修工事等）、多世帯同居改修工事および耐 震改修工事等による、所有する自宅の増改築を検討しています。この増改築に係る税金に関する以下の 設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでください。なお、増改築終了後はす ぐに居住の用に供するものとします。また、各設問は設例を前提とし、問われている論点以外はすべて 手続き、要件および法令に適合しているものとします。 ＜設例＞ ［物件概要］ 登記簿上の床面積（ｍ2） 利用状況 設備の数 １階 ２階 合計 玄関 キッチン 浴室 トイレ 現在 ７２ ６０ １３２ 落合さん夫妻２人 １ １ １ ２ 増改築後 １１２ １００ ２１２ 落合さん夫妻 落合さんの長男夫妻 ４人 １ １ ２ ２ ○増改築費用 ３５,０００千円 ○増改築費用の内訳 民間金融機関からの住宅ローン：２３,０００千円（借入期間２２年、金利年０.８７５％） 自己資金：１２,０００千円 ○落合さんの所得等 給与所得：１０,２００千円 ○その他 ・ 増改築は平成２８年中に終了し、平成２８年中に居住の用に供するものとする。 ・ 本設例では、 ①「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」（租税特別措置法第４１条）を「住 宅借入金等特別控除」という。
・ バリアフリー改修工事、省エネ改修工事および耐震改修工事の工事内容については、それ ぞれ上記の規定の要件を満たしている。 ・ 落合さん夫妻および落合さんの長男夫妻の中に、要介護・要支援認定を受けている者、障 害者、６５歳以上の者はいない。 ・ 特に記載のある場合を除き、この工事についての補助金等の交付を受ける予定はないもの とする。 （問題３３） （設問Ａ）落合さんは、この増改築について、「住宅借入金等特別控除」の適用を受けたいと考えてい る。この「住宅借入金等特別控除」に関する次の記述の正誤の組み合わせとして、正しいも のはどれか。 （ア）落合さんは、新たな住宅を取得したわけではないため、この増改築については「住宅借入金等特 別控除」の適用は受けられない。 （イ）落合さんが借り入れた住宅ローンは、金利が年１％未満となっているため、「住宅借入金等特別 控除」の住宅ローンの要件を満たしていない。 （ウ）落合さんの合計所得金額は、１０,０００千円を超えているため「住宅借入金等特別控除」の所 得要件を満たしていない。 （エ）落合さんの住宅の増改築後の床面積は、「住宅借入金等特別控除」の対象となる建物の床面積要 件を満たしていない。 １．（ア）および（イ）は正しく、（ウ）および（エ）は誤り。 ２．（ア）および（ウ）は正しく、（イ）および（エ）は誤り。 ３．（イ）および（エ）は正しく、（ア）および（ウ）は誤り。 ４．すべて誤り。 （問題３４） （設問Ｂ）落合さんは、この増改築について、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けた いと考えている。この規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．落合さんは、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の規定のうち「バリアフリー改修工 事」の適用対象者の要件を満たしている。 ２．落合さんは、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の規定のうち「省エネ改修工事」の適 用対象者の要件を満たしている。 ３．落合さんは、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の要件を満たした場合には、年末借入
（問題３５） （設問Ｃ）「特定改修工事の税額控除」のうち、多世帯同居改修工事についての税額控除に関する次の 記述のうち、誤っているものはどれか。 １．落合さんの増改築等は、浴室１つの増設であるため多世帯同居改修工事の工事内容の要件を 満たしていない。 ２．多世帯同居改修工事についての税額控除では、建物の所有者が増改築等をして、その者が居 住の用に供すれば居住要件を満たすこととなる。 ３．多世帯同居改修工事についての税額控除では、工事代金に係る借入金を有していない場合で あっても適用を受けることができる。 ４．多世帯同居改修工事についての「特定改修工事の税額控除」と「耐震改修をした場合の税額 控除」については、それぞれの要件を満たしていれば重複して適用を受けることができる。 （問題３６） （設問Ｄ）地方税法におけるバリアフリー改修工事、省エネ改修工事または耐震改修工事をした場合の 固定資産税の減額措置（以下「固定資産税の減額措置」という）に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。なお、住宅は２年度にわたって固定資産税の減額が受けられる要 安全確認計画記載建築物等には該当しない。 １．一定の要件を満たす省エネ改修工事が完了した翌年度分に限り、固定資産税は当該住宅１戸 当たり１２０ｍ2までの床面積に対する税額の３分の１相当額が減額される。 ２．一定の要件を満たす耐震改修工事が完了した翌年度分に限り、固定資産税は当該住宅１戸当 たり１２０ｍ2までの床面積に対する税額の２分の１相当額が減額される。 ３．一定の要件を満たすバリアフリー改修工事が完了した翌年度分に限り、固定資産税は当該住 宅１戸当たり１００ｍ2までの床面積に対する税額の３分の１相当額が減額される。 ４．増改築工事について、所得税において「特定増改築等住宅借入金等特別控除」、「特定改修工 事の税額控除」または「耐震改修をした場合の税額控除」の適用を受けたものについては、 「固定資産税の減額措置」の適用は受けられない。
問１０ 宮野文雄さん（５７歳、以下「文雄さん」という）は、母である宮野花子さん（以下「花子さん」と いう）が居住していた建物（以下「甲建物」という）およびその敷地（以下「乙土地」という）を譲渡 する予定です。文雄さんが甲建物および乙土地の譲渡（以下「本件譲渡」という）をした場合における 譲渡所得に係る税金等に関する以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選ん でください。なお、各設問は設例を前提とし、問われている論点以外はすべて手続き、要件および法令 に適合しているものとします。 ＜設例＞ １ 甲建物 ・ 木造２階建戸建住宅（区分所有建築物ではない） ・ 延床面積 １２０ｍ2 ・ 新築時期 昭和○年○月。宮野敏郎さん（以下「敏郎さん」という）が建築したものを敏郎 さんの死亡に伴い、花子さんが相続により取得した。 ２ 乙土地 ・ 面積 １６０ｍ2 ・ 取得時期 敏郎さんが昭和４０年１０月に取得。その後、敏郎さんの死亡に伴い、花子さん が相続により取得した。 ３ その他の事項 ① 甲建物および乙土地のいずれも花子さんの死亡に伴い、文雄さんが相続により取得した。 ② 敏郎さんの死亡に伴う花子さんの相続、花子さんの死亡に伴う文雄さんの相続はいずれも限 宮野花子 宮野南（宮野文雄の妻） 宮野文雄（長男） 宮野敏郎 （平成１６年３月１０日死亡） （平成２８年１０月１８日死亡） 宮野莉乃（宮野勇治の妻） 宮野勇治（二男）
（問題３７） （設問Ａ）花子さんが生活資金の融資を受けていたリバースモーゲージに関する次の記述のうち、最も 不適切なものはどれか。 １．リバースモーゲージとは、自らが所有する不動産に居住を続けながら、その不動産を担保に 金融機関や自治体から融資を受ける制度で、年金等の定期金タイプと必要時に必要額の融資 を受けるタイプがある。 ２．リバースモーゲージを利用して生活資金の融資を受けた場合、契約期間中においては元利均 等返済または元金均等返済のいずれかを選択して、元利金の返済を行うことになる。 ３．リバースモーゲージの普及を促進するために厚生労働省が導入した不動産担保型生活資金貸 付制度は、原則として、戸建住宅に居住する６５歳以上の者を対象としている。 ４．リバースモーゲージは、契約期間満了時か契約者の死亡時のいずれか早い時点に融資金を一 括返済する制度であり、契約者死亡の場合の返済義務は保証人または契約者の相続人が承継 する。 （問題３８） （設問Ｂ）文雄さんが、本件譲渡をした場合における、空き家に係る居住用財産の譲渡所得の３,０００ 万円特別控除（以下「特別控除」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれ か。 １．「本件譲渡」による譲渡対価の額が１億円を超える場合には、「特別控除」の適用は受けられ ない。 ２．甲建物が、昭和５６年６月１日以後に建築されたものである場合には、「特別控除」の適用 は受けられない。 ３．甲建物については、譲渡の時において一定の耐震基準を満たしていない場合には、「特別控 除」の適用は受けられない。 ４．甲建物を取壊し後、乙土地のみを譲渡した場合には、「特別控除」の適用は受けられない。
（問題３９） （設問Ｃ）文雄さんが、本件譲渡について、空き家に係る居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別 控除（以下「特別控除」という）の適用を受ける場合のその他の特例等との関係に関する次 の記述のうち、誤っているものはどれか。 １．文雄さんが、「本件譲渡」について「固定資産の交換の特例」の適用を受けた場合でも、「本 件譲渡」について「特別控除」の適用を受けることができる。 ２．文雄さんが、「本件譲渡」について「特別控除」の適用を受けた場合でも、文雄さんの居住 の用に供されていた居住用財産の譲渡について、「居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円 特別控除」の適用を受けることができる。 ３．文雄さんが、「本件譲渡」について「特別控除」の適用を受けた場合でも、文雄さんの居住 の用に供されていた居住用財産の譲渡について、「特定の居住用財産の買換え特例」の適用 を受けることができる。 ４．文雄さんが、「本件譲渡」について「特別控除」の適用を受けた場合でも、文雄さんの居住 の用に供されていた居住用財産の譲渡について、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算お よび繰越控除」の適用を受けることができる。 （問題４０） （設問Ｄ）文雄さんが、本件譲渡について「空き家に係る居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別控 除」の適用が受けられた場合の、特別控除後の譲渡所得金額が２０,０００千円であるときの 所得税額として、正しいものはどれか。 １．２,０００千円 ２．３,０００千円 ３．４,０００千円 ４．６,０００千円
問１１ 浜松さんは、○○市の駅前商店街に未利用の土地を所有しています。最近、株式会社ＨＱ社（以下 「ＨＱ社」という）から土地の有効活用について下記の提案を受けました。浜松さんはＣＦＰ認定者 に相談する予定です。以下の設問Ａ～Ｄについて、それぞれの答えを１～４の中から１つ選んでくださ い。 平成２８年１１月１日 浜松 一夫 様 ○○県○○市○○町１－３－９ 株式会社ＨＱ社 土地の有効活用に関するご提案 貴殿所有の土地について以下のとおりご提案申し上げます。ご検討くださいますようお願い申し上 げます。 １．提案内容 当社は貴殿所有の土地を以下（１）または（２）の方法により活用させていただきたいと存じ ます。いずれの方式でも貴殿の実質的な収入は同等とします。 （１）定期借地権方式による土地活用 ① 借地権の種類 イ．事業用定期借地権（借地借家法第２３条第１項の借地権） ロ．事業用借地権（同法同条第２項の借地権） （いずれとするかは貴殿と当社で合意した借地期間によります） ② 権利の種類 土地の賃借権 ③ 目 的 鉄骨造３階建店舗の建設、所有 （２）建設協力金方式による土地活用 ① 建 物 当社指定の意匠、構造、仕様等の建物（店舗） ② 建設協力金 建設費用の全部に相当する建設協力金を差し入れます。建設協力金は建 物の賃貸借期間に応じて毎月均等無利息返済としていただきます。 ２．物件の表示 （１）貴殿所有の土地 所在地番：○○県○○市○○町１－２－９
（問題４１） （設問Ａ）浜松さんは、ＣＦＰ認定者に事業用定期借地権等について相談した。事業用定期借地権等 に関する次の説明のうち、最も適切なものはどれか。なお、本設問において、事業用定期借 地権等のうち借地借家法第２３条第１項に定めるものを事業用定期借地権といい、同条第２ 項に定めるものを事業用借地権という。 １．浜松さん ：事業用定期借地権等は、存続期間によって２つに分けられるようなのです が、その違いを教えてください。 ＣＦＰ認定者：事業用定期借地権の存続期間は、２０年以上５０年未満であり、事業用借 地権の存続期間は、１０年以上２０年未満です。 ２．浜松さん ：存続期間によって、建設する建物の利用目的に違いがあるのでしょうか。 ＣＦＰ認定者：事業用定期借地権、事業用借地権とも目的は事業用に限られ、賃貸事業を 目的とする建物であっても、居住用建物を目的として設定することはでき ません。 ３．浜松さん ：契約方法に違いはありますか。 ＣＦＰ認定者：事業用借地権については、公正証書で契約する必要があります。しかし、 事業用定期借地権については、契約の更新および建物の築造による存続期 間の延長がなく、ならびに建物の買取請求をしないこととする旨の特約を 書面で定める必要がありますが、必ずしも公正証書にする必要はありませ ん。 ４．浜松さん ：賃料の改定に関してはいかがでしょうか。 ＣＦＰ認定者：事業用定期借地権も事業用借地権も設定契約においては、たとえ一定の期 間地代を増額しない旨の特約をしても、地代等増減請求権の規定に違反す るため、その特約は無効となります。
（問題４２） （設問Ｂ）浜松さんはＨＱ社の提案書の（１）の方法でＨＱ社に事業用定期借地権等により土地を賃貸 し、借地権設定時にＨＱ社は浜松さんに一時金（以下「本件一時金」という）を支払うこと とした場合、本件一時金が、ＨＱ社は前払い費用として、浜松さんは前受け収益として、契 約期間の経過に応じてそれぞれ費用化または収益計上が可能な前払い賃料として認められる 一時金とするときに、（ア）～（エ）の行為がその要件に反するか否かに関する次の記述の うち、正しいものはどれか。 （ア）本件一時金の授受に関して、特に書面の取り交わしがなく、浜松さんおよびＨＱ社ともに経 理処理を前受け収益、前払い費用として処理している。 （イ）本件一時金の授受を行い、併せて、本件一時金とは明確に区分された権利金または保証金の 授受を行った。 （ウ）事業用借地権の期間満了前にＨＱ社が契約を中途解約する場合において、浜松さんが未経過 期間分の賃料相当額を没収し、ＨＱ社に返還しないとする約定をした。 （エ）事業用借地権の期間満了までの全期間分の賃料の全額を一括して前払いし、毎月の賃料の支 払いは一切行わないとする約定をした。 １．（ア）および（エ）は要件に反しないが、（イ）および（ウ）は要件に反する。 ２．（イ）および（ウ）は要件に反しないが、（ア）および（エ）は要件に反する。 ３．（イ）および（エ）は要件に反しないが、（ア）および（ウ）は要件に反する。 ４．（ア）～（エ）のすべてが要件に反する。 （問題４３） （設問Ｃ）浜松さんがＨＱ社から提案された建設協力金方式に関する次の記述のうち、最も適切なもの はどれか。 １．建設協力金方式は、通常、本設例の場合、ＨＱ社が建物の建設資金の全部または一部を浜松 さんに預け入れ、ＨＱ社が建築主として建物を建設して、その建物をＨＱ社の事業の用に供 する事業方式である。 ２．建設協力金方式では、浜松さんの相続発生時には相続税の課税価格の計算上、建物について
（問題４４） （設問Ｄ）浜松さんが建設協力金方式により建設した建物を定期建物賃貸借契約（以下「定期借家契 約」という）により賃貸する場合に関して、ＣＦＰ認定者が行った説明に関する次の記述 のうち、正しいものはどれか。 １．建物の賃貸借契約は口頭で行った場合でも、契約の更新がない旨の特約を公正証書等の書面 で定めておけば、定期借家契約としての効力が生じる。 ２．定期借家契約が期間満了により終了した際に、さらに同じ条件で定期借家契約を締結するこ とは、更新のない定期借家契約の趣旨に反するため無効とされている。 ３．期間を１０年とする定期借家契約において、２年ごとに家賃を２％増額するという特約を定 めた場合は、理由のいかんを問わず家賃の増減請求に関する規定は適用されない。 ４．期間が１年以上の定期借家契約の場合は、貸主は期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に、 終了通知をしなければならないが、終了通知をしない旨の特約は可能である。
