固定資産評価業務委託（その１）
仕様書
固定資産評価業務委託（その１）仕様書
第１章 総 則 （趣旨） 第１条 本仕様書は、委託者武豊町（以下「甲」という。）が、受託者（以下「乙」という。） に委託して行う固定資産評価業務委託（以下「業務」という。）の内容、方法等について 定めるものである。 （業務目的） 第２条 本業務は、適正かつ均衡のとれた路線価の評定を行うこと、個々の土地について公 平かつ説明性の高い評価及び課税を実現することにより納税者への説明性を高めることを 目的とする。 （業務対象地域） 第３条 本業務の対象地域は武豊町全域とし、業務数量は概ね以下のとおりとする。 土地評価業務対象地域 武豊町全域 ２５.９２ｋ㎡ 標準宅地数 １６９地点 路線数 約３，０００本 （以上、平成３０基準年度評価替えによる実績数） （準拠法令等） 第４条 業務の実施にあたっては、本仕様書によるほか、次に掲げる関係法令等に準拠する ものとする。 （１）地方税法 （２）固定資産評価基準 （３）不動産鑑定評価基準 （４）武豊町条例、規則等 （５）その他関係法令、規則、通達等 （主任技術者等の選定） 第５条 本業務を実施するにあたっては、乙は甲の意図及び目的を十分理解したうえで、経 験豊かな技術者を定め、適切な人員を配置して最高技術を発揮するよう努力するとともに、 甲が定める担当職員と常に綿密な連絡をとり、その指示に従うものとする。 ２ 乙において選任する主任技術者は、固定資産税評価替え業務の実務経験を10年以上有す る乙所属の技術者とする。 ３ 乙において選任する現場代理人は、主任技術者を補佐するものとし、固定資産税評価替え 業務において実務経験を有する乙所属の技術者を１人以上配置登録するものとする。 ４ 乙所属の不動産鑑定士、固定資産税実務担当者及びその他の専門技術者により、審査申 出や異議申し立て等の納税者からの問い合わせに対する弁明書案や回答資料案の作成支援 体制を本業務着手後直ちに設置しなければならない。（作業実施計画） 第６条 乙は、本業務受託後速やかに作業計画を作成し、甲の承諾を得なければならない。 ２ 乙は、地価公示価格及び相続税路線価等の他の公的土地価格との均衡が図れるよう作業 計画を作成しなければならない。 ３ 作業計画書には、次に掲げる事項を記入しなければならない。 （１） 業務内容 （２） 業務方法 （３） 工程表 ４ 作業計画書には、次に掲げる書類を添付しなければならない。 （１） 主任技術者及び現場代理人届 （２） 着手届 （３） その他甲が提出を求める書類 ５ 乙は本業務を遂行するにあたっては、ＩＳＯ９００１（品質管理システム）及びＩＳＯ ２７００１（情報セキュリティマネジメントシステム）の規定に基づいた、品質及び情報 セキュリティに係る作業管理を行うことができる場合には、第４項の作業計画書に当該登 録証の写しを添付しなければならない。 （打合せ協議等への技術者の派遣） 第７条 乙は、本業務と標準宅地の不動産鑑定評価とが円滑に進められるよう、必要に応じ て甲の指示する時期に技術者を標準宅地の不動産鑑定評価を行う不動産鑑定士との打合せ 協議等に派遣させ、システム上では判断できない地域特性、課題等を協議・分析・検討し、 今後作成する資料へ反映させるとともに、各種検討資料・参考資料の提供を行うものとす る。 （作業の報告・検査） 第８条 乙は、後続作業に支障をきたすことのないように、各工程の作業途上における甲と の協議結果を協議録として作成、提出するとともに、成果品については、十分な社内検査 等を行い、甲が求める場合においては、その実施方法及び検査結果についての記録の写し を提出するものとする。 （紛争の防止等） 第９条 乙は、業務遂行のため他人の所有する土地に立ち入る場合は、あらかじめ土地の所 有者に了解を得て、紛争の起こらないように留意しなければならない。また、業務遂行中 に事故が生じた場合は、直ちに甲に報告し、その指示を受けなければならない。 ２ 乙は、本業務の実施に当たり現地調査を行なう場合には、調査者の氏名及び所属、調査 対象地域及び日程等の予定について甲に届け出るとともに、甲より身分証明書の交付を受 け、調査の際には常にこれを携行しなければならない。 （成果の帰属） 第１０条 本業務における成果及び業務作成上の資料等については、全て甲に帰属するもの
とする。 （権利義務の譲渡等） 第１１条 乙は、この契約から生じる一切の権利義務を第三者に譲渡してはならない。 （再委託の禁止） 第１２条 乙は、業務を第三者に委託してはならない。ただし、あらかじめ甲の書面による 承諾を受けたときはこの限りでない。 （貸与品） 第１３条 甲は、業務に必要と認められる資料を乙に貸与するものとする。 （１）路線価データ及び図形データ （２）鑑定評価書 （３）標準宅地に関する資料 （４）都市計画基本図（ＤＭデータ） （５）土地評価事務取扱要領 （６）航空写真（画像データ） （７）地番家屋現況図（電子データ） （８）土地マスターデータ（電子データ） （９）各種要因資料（認定道路網図、供給処理施設図、都市計画図等） （１０）その他必要と認められる資料 ２ 乙は、貸与品について、忘失、汚損、破損等のないよう、その取扱いに十分注意しなけ ればならない。 ３ 乙は、作業完了後は、貸与品を遅滞なく甲へ返却しなければならない。この場合におい て、貸与品に汚損、破損、忘失等のある場合は、乙において一切の責任を負うものとする。 （乙の責任） 第１４条 業務遂行中に乙が第三者に与えた損害に対し、乙は一切の責任を負うものとする。 （秘密の保持） 第１５条 本業務について乙は、地方税法第２２条の規定をよく理解の上、作業上知り得た 秘密を何人にも一切漏らしてはならない。 （納期） 第１６条 本業務の履行期限は以下のとおりとするが、必要に応じて納期限を定められた納 品物についてはその指定日に納めるものとする。 平成３０年度業務 平成３１年３月２５日まで 平成３１年度業務 平成３２年３月２５日まで 平成３２年度業務 平成３３年３月２５日まで （疑義）
第１７条 本仕様書に明示のない事項については、甲、乙協議のうえ、乙は、甲の指示に従い 当業務を遂行しなければならない。 第２章 業務の内容 （計画準備） 第１８条 乙は、均衡のとれた土地評価を実現し、かつ課税事務の処理の効率化を図るため の評価方法を検討し、甲と十分な打合せを行い、これを前提として平成３３基準年度評価 替えに向けた作業計画を策定する。 ２ 乙は、標準宅地鑑定評価業務及びその他の業務とのスケジュール調整及び調整方法につ いて検討し作業計画に反映するとともに、適宜作業計画の見直しを行うものとする。 （資料の収集整理） 第１９条 乙は、本業務に必要な土地価格形成要因に係る関係資料を収集整理することによ り、状況の変化を的確に把握し、効率的に活用できるようにしなければならない。 ２ 甲から貸与される資料のほか、業務に必要となるその他の資料は乙が収集するものとし、 甲はその資料収集に協力するものとする。 （図形データ変換および属性情報入力） 第２０条 乙は、平成３０基準年度において甲が路線価等集約化事業用に作成した各路線、 標準宅地、状況類似地域区分の地図データ並びに甲より貸与を受けた地図データ等をデー タ変換する。 ２ 乙は、甲が平成３０基準年度において作成した各路線、標準宅地および状況類似地域区 分等の各属性情報データ並びに比準表データ等をデータ入力し、データベースを構築する。 （各種図面のデジタル化） 第２１条 乙は、都市計画用途地域および各種価格形成要因施設等、路線価評価に関わる価 格形成要因についての地図情報をデジタル化する。 ２ 乙は、各種図面の背景図として利用するために、甲の所有する都市計画基本図（ＤＭ） を、利用可能な形式にデータ変換を行う。 （用途地区の区分検証） 第２２条 乙は、町全域の土地利用の状況を把握したうえで、固定資産評価基準にしたがっ て平成３３基準年度評価替えに向けた用途地区区分の検証及び見直しを行う。その際、平 成３０基準年度評価替えにおける用途地区区分との整合性を十分に考慮するものとする。 ２ 前項の区分にあたっては、現況における土地利用の状況はもとより、都市計画法上の用 途地域との調整を図るものとする。 （状況類似地域区分の見直し）
第２３条 乙は、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、宅地の利用の便等 から、平成３０基準年度の状況類似地域区分について妥当性の検証を行い、区分変更の必 要な箇所について見直しを行う。 ２ 前項の地域区分を行うに当たっては、状況類似地域の区分変更による路線価への影響の 程度について十分に考慮するものとする。 （標準宅地の見直し） 第２４条 乙は、現行の標準宅地の前面道路について、価格形成要因が標準的であり、状況 類似地域における宅地評価の指標となる街路であるかを検証し、この結果を基礎に、全て の標準宅地について現地調査を行い、見直しの必要な標準宅地について代替候補の選定を 行う。 ２ 既に直接鑑定評価されている大工場地区等の標準宅地については、前項の作業とは別に 評価方法の検討を行い、標準宅地の範囲を確定した上で選定するものとする。 ３ 乙は、すべての標準宅地についてその価格形成要因を調査し、その結果を帳票にまとめ、 標準宅地の位置図、画地形状を示す図面、写真等とともに、甲に納品する。 ４ 平成３３基準年度評価替えの標準宅地の鑑定評価委託に際し、不動産鑑定士が価格算定 を行う前提条件について、事前に甲と協議のうえ、資料を取りまとめるものとする。 （価格形成要因の分析） 第２５条 乙は、町内の土地価格の形成に影響を与えている要因に関する諸資料を収集・整 理し、土地価格形成要因を検討する。 （路線の現地調査） 第２６条 乙は、路線の現地調査を行うに先立ち、調査の作業方針及び現地において確認を 行う各項目についての調査基準を作成し、甲の承諾を得るものとする。 ２ 乙は、全ての路線について現地に赴き、前項で確定した調査基準に従って現地調査を行 うものとする。 （街路条件データの作成） 第２７条 乙は路線現地調査の結果を精査するとともに、現地調査項目以外の街路条件項目 について資料に基づく要因調査を行った上で、街路条件データを作成するものとする。 （距離測定施設の確定） 第２８条 乙は、当町及びその近隣市町に存する利便施設、公共公益施設等のうち、当町の 土地価格の形成に影響を及ぼす施設を選定し、その施設規模や性格等を総合的に考慮して 距離測定施設を確定する。この場合、平成３０基準年度評価替えにおいて採用した距離測 定施設との整合性についても十分に検討するものとする。 （交通接近条件データの作成） 第２９条 乙は、平成３０年評価替え用の路線図に、通行は可能であるが路線が付設されて いない道路を距離測定用路線として追加入力することにより、距離測定路線網図を作成す
る。この場合、路線現地調査の結果をもとに、立体交差や障害物等による物理的な通行の 可否を反映するものとする。 ２ 前項で構築した距離測定路線網図に基づき、各路線から第２８条で確定した施設までの 道路距離を計測する。この場合、幅員狭小等により通常は通行しないと判断される路線は 迂回する処理を行って距離計測するものとする。 ３ 計測する距離データは道路距離を原則とするが、当該要因の性質上、道路距離を採用す ることが妥当でないと認められる場合には、甲乙間の協議のうえ、測定方法を決定するも のとする。 ４ 計測された距離データは、各路線から距離測定施設までの経路を矢印で表示する等の方 法により、視覚的に検証可能なものとすること。 （環境条件データの作成） 第３０条 乙は、上下水道、ガス等の供給処理施設について、各路線における整備状況を調 査し、路線データを作成するものとする。 ２ 乙は、前項以外の環境条件について、必要に応じて、資料及び現地調査等に基づき路線 データを作成するものとする。 （行政的条件データの作成） 第３１条 乙は、都市計画法による用途地域や容積率等の行政的条件について、路線ごとに 調査を行い、路線データを作成する。また、平成３０基準年度評価替えにおいて価格形成 要因として採用していない法規制等についても調査し、地価への影響の程度等を考慮して 採用の是非を検討するものとする。 （路線区分の見直し） 第３２条 乙は、路線現地調査の結果及び２７条から３１条によって作成した価格形成要因 データに基づき、既存路線の路線区分を検証する。 ２ 乙は、前項のほか、甲が指示する路線について路線区分の見直しを行うものとする。 ３ 第１項及び第２項の結果、路線の追加・分割・削除等が必要と認められた路線について は、路線の区分変更案及び区分変更理由、変更前後の対比図面、当該路線の変更により評 価の変更が必要となる筆の一覧をとりまとめ甲に提出するものとする。 （比準表の作成） 第３３条 乙は、標準宅地の鑑定標準価格と価格形成要因データを分析資料として、各要因 が土地価格の形成に与える影響の程度を統計解析の手法を用いて分析を行い、更に鑑定評 価上の経験則に基づく格差率等との整合性を図ることにより、比準表を作成する。なお、 比準表作成に際しては、平成３０基準年度評価替え時に使用した比準表との整合性につい ても十分に検討するものとする。 ２ 前項の比準表は、価格形成要因の分析結果をもとに、価格形成要因が同一性を有すると 認められる状況類似地域ごとに比準表適用地区を区分したうえで、この区分ごとに作成す るものとする。
（標準宅地と主要路線の要因検証） 第３４条 乙は、不動産鑑定士から提出された平成３３基準年度評価替えに係る鑑定評価書 に記載の標準宅地の価格形成要因と主要路線の価格形成要因データとを照合し、その整合 性を確認し、甲に報告するものとする。 ２ 乙は、前項の確認の結果、主要路線の価格形成要因を見直す必要があると認められる場 合には、要因データの変更等により整合性を確保するよう努めるものとする。 （路線価算定及び調整） 第３５条 乙は、標準宅地価格、各路線の価格形成要因データをもとに、比準表を用いて基 準年度路線価を算定する。 ２ 乙は、算出された路線価について、次の事項に留意して検証及び路線価の調整を行う。 なお、路線価の検証及び調整に際しては、甲乙間で綿密な協議を行うものとする。 （１）用途地区間、状況類似地域間、路線相互間の面的な価格バランス （２）平成３０基準年度の路線価との整合性 （３）地価公示価格、地価調査価格及び相続税路線価等との整合性 ３ 乙は、上記の検証結果に基づき、状況類似地域区分、価格形成要因データ、比準表等に ついて総合的に再検討を行うものとする。 （時点修正） 第３６条 乙は、平成３３基準年度標準宅地の鑑定評価額（標準価格）について、不動産鑑 定士が算出を行った時点修正率を図面に反映し、それを基に、地価公示、地価調査の下落 率や各用途地区間、状況類似地域間の均衡を検証し、不動産鑑定士と協議、調整を行う。 併せて、各路線価について時点修正後路線価を算出し、路線価ベースでの検証を行い、路 線ごとの価格バランスについても検討するものとする。 ２ 乙は、平成３３基準年度評価替えに向けて、平成３２年度に時点修正作業を行う場合は、 あらかじめ時点修正グルーピングの検討を行い、その結果に基づきグルーピング案および グルーピング検討図を作成するものとする。 （追加路線の路線価算定） 第３７条 乙は、新たに評価すべき画地が発生したこと等により付設する新規路線について、 甲の指示に基づき、次年度課税用の路線価の算定を行うものとする。 ２ 前項の路線付設に当たっては、当該賦課期日の属する基準年度の路線データ作成基準に したがって価格形成要因データを作成するとともに、周辺路線との価格バランスをも考慮 して路線価を算定するものとする。 （各種データの提供） 第３８条 乙は甲の指示がある場合、標準宅地位置、標準宅地番号、路線形状、路線番号等 の評価に使用する地図情報を、甲の所有する地図システムに取り込み可能な形式（ＳＨＡ ＰＥ形式）で提供するものとする。 ２ 乙は、第３２条及び第３７条による路線の追加、削除等を行った場合や、第３５条及び 第３６条による価格算定を行った場合には、甲の指示により、変更を反映した路線データ
を甲の所有する課税計算システムに取り込み可能な形式（ＣＳＶ形式）で提供する。 ３ 乙は、第１項及び第２項のデータを作成するために、甲とシステム提供業者との打合せ 協議に参加し、データレイアウト等についての確認を行うものとする。 （路線価図及び表示台帳の作成） 第３９条 乙は、各年度に発生した追加路線を含む全路線の路線番号、路線価、時点修正率 等を記載した路線価図及び路線価公開台帳を作成し、甲に納品する。表示する項目その 他仕様については、甲の指示による。 （公開閲覧用路線図形データの作成） 第４０条 乙は、財団法人資産評価システム研究センターが行う固定資産税路線価等公開情 報の全国集約化事業に関し、所定のデータ仕様に従った電子データの作成を行い、甲に 提供するものとする。 （住宅用地の認定の確認） 第４１条 乙は、甲が貸与する土地マスターデータ等を活用し、住宅用地の認定状況につい ての確認を行ったうえで、不一致をリストに取りまとめ、甲に報告するものとする。 ２ 乙は、前項の確認に関連して自らが行なった業務提案の内容について誠実に実施するも のとする。なお、提案業務の実施過程においては、甲と綿密な協議を行うとともに、疑義 が生じた場合には、速やかに甲に報告し、その指示に従うものとする。 （コンサルティング業務） 第４２条 乙は、甲が評価事務を遂行するにあたり、必要とする諸資料を甲の指示により随 時提供するものとする。 ２ 甲は、納税者より土地又は家屋の評価等について説明を求められた場合等において、乙 に対して助言を求めることができるものとする。 ３ 乙は、上記のほか、自らが提案したコンサルティング業務について、誠実に実施するも のとする。 （事務取扱要領の見直し） 第４３条 乙は、現行の土地評価事務取扱要領及び取扱方法について、土地評価基準の改正 や各種通達等を考慮のうえ、甲の実情にあわせ、土地評価事務取扱要領の見直し検討を行 う。 ２ 甲の現行の事務取扱要領及び画地認定、画地計測などの各種取扱基準について資料の収 集・整理、見直し検討を行うものとする。 ３ その他、甲乙協議の結果、土地評価事務取扱要領の修正事項が発生した場合は、該当箇 所の加除修正を行うものとする。 （報告書の作成） 第４４条 乙は、各年度ごとに、本業務の経過と成果を示す報告書を作成する。報告書は、 業務内容が詳細かつ容易に理解され得るように記載するものとする。
第３章 成 果 品 （成果品） 第４５条 乙は、本業務における以下の成果品を契約期間内に、甲に納品するものとする。 なお、このほかにも業務の過程で作成された成果品について甲が指示するものについて は、指定期間内に納品するものとする。 平成３０年度業務 (1) 業務報告書 1 冊 (2) 用途地区及び状況類似地域区分図 1 部 (3) 標準宅地位置図 1 部 (4) 公開用路線価図 1 部 (5) 路線価表示台帳 2 部 (6) 路線価評価基図 1 部 (7) 追加路線の路線価算定書 1 式 平成３１年度業務 (1) 業務報告書 1 冊 (2) 比準表 1 式 (3) 公開用路線価図 1 部 (4) 路線価表示台帳 2 部 (5) 路線価評価基図 1 部 (6) 追加路線の路線価算定書 1 式 平成３２年度業務 (1) 業務報告書 1 冊 (2) 路線価計算リスト 1 部 (3) 最終路線価データ 1 部 (4) 用途地区及び状況類似地域区分図 1 部 (5) 公開用路線価図 1 部 (6) 路線価表示台帳 2 部 (7) 路線価評価基図 1 部 (8) 土地評価事務取扱要領 各 5 部
