⾸都圏既存住宅流通推進協議会
既存住宅アドバイザーの
実務について
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■ 既存住宅アドバイザーの業務の実際
①買主は、購入意思決定の前に、多額の調査費用を負担
しにくい。
②購入意思を示していない買主のために、売主は長時
間にわたって自宅の調査をされることを許容しにくい。
③ネガティブ情報開示で、売却しにくい物件も出てくる。
④補助金など、事業者にとって直接的メリットがなくても、
購入者にとってメリットのある手続きなどに、積極的に
携わらなくてはいけない。
⑤各種手続きに時間を要する場合がある。
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■ 既存住宅流通に係る調査項目
■既存住宅アドバイザー・・・・主には宅建事業者 ■既存住宅現況検査技術者・・・建築士事務所所属の建築士 購入前 買付申し込み後 引渡し直前 瑕疵保険を軸にした建物調査 建物以外の周辺調査 既存住宅現況検査技術者 既存住宅アドバイザー ア ド バ イ ザ ー ツ ー ル ハ ザ ー ド マ ッ プ 調 査 都市計画調査 かし 保 険 調 査 ① 耐震診断 フ ラ ッ ト 適 合 調 査 その 他 建 物 調 査 かし 保 険 調 査 ② 各種証明書発行 住宅履歴蓄積 告知書回収 重要事項説明 事前イ ン ス ペ ク シ ョ ン⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■ 既存住宅現況検査技術者
１．制度の目的 中古住宅インスペクションの必須事項を習得 国土交通省のガイドラインに準拠した講習を受けることで、検査の実施に不可欠な検査方法や、サービス提供 時の留意事項、関係法令に関する知識等を幅広く身に付けることができます。 ２．受講資格 「建築士事務所に所属する建築士」 「性能評価機関に所属する建築士」⾸都圏既存住宅流通推進協議会 ■既存住宅売買かし保険（引き渡し後リフォーム特約付）の手続きの流れ 物件確定 検査会社 事前イ ン ス ペ ク シ ョ ン かし 保 険 法 人 現況検査 売買契約 工事会社 是正工事見積 工事会社 是正工事実施 保険申し 込み 引き 渡し 検査会社 完了後検査 かし 保 険 法 人 完了後検査 検査会社 現況検査 リフ ォ ー ム 契 約 リフ ォ ー ム 着工 証券交付 検査会社 証券交付申請
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■ 新旧耐震基準の判断
①昭和２５年～（建築基準法制定） ②昭和５６年６月～（コンクリート造・木造 新耐震） ③平成１２年６月～（木造 現行基準） 平成12年6月 昭和56年6月 昭和25年 現行基準旧耐震
新耐震
対象外 1981年6月 2000年6月 1950年⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■ 耐震化の現実
＜マンション＞
耐震改修が困難。（技術はあるが、合意形成が困難）
旧耐震基準のマンションは流通しにくくなる可能性があ
る。
＜一戸建て＞
耐震改修が容易。（所有者が単独のケースがほとんど）
改修コストと、新築のコストの比較となる。
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■ 進まないマンションの耐震化
マンションのストック
５０５万戸
旧耐震基準マンション
１００万戸
＜耐震改修が進まない理由＞
①合意形成が困難
耐震改修の決議要件 所有者の３／４以上の同意
（耐震改修認定を受けたマンションは１／２）
②費用が高額になる
③耐震改修により居住性に影響のある住戸とない住
戸が生じる場合がある
④意匠的な問題
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■ マンション耐震改修の実例
サンシャイン記念橋（名古屋） １９８０年完成 ３５戸
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■ マンション耐震改修の実例
高島平団地2-26-4号棟（東京） １９７２年完成 １６２戸 耐震改修費用 ５億５０００万円 １住戸当たり ３５０万円前後⾸都圏既存住宅流通推進協議会
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■旧耐震は９８％が耐震基準不適格
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■新耐震でも６５％が耐震基準不適格
⽇本⽊造住宅耐震補強事業者協同組合「調査データ」より 注意！ 新耐震基準でも、築２０年を超える木造住宅の場合、 住宅ローン減税を適用しようとすれば、耐震基準適合証明書 が必要になる。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■ 一戸建て住宅の耐震診断
＜対応可能＞ 木造軸組み工法２階建て以下、枠組み壁工法（２×４） ＜対応注意＞耐震基準適合証明書の発行に注意が必要 木造軸組み工法３階建て、ハウスメーカーの独自工法 鉄筋コンクリート造、鉄骨コンクリート造、伝統工法 ＜対応が現実的では無い＞ 平面的混構造、スキップフロアー、 旧耐震基準のＲＣ・鉄骨造⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■注意すべき建物の工法
＜木造軸組み工法３階建／新耐震のＲＣ・鉄骨造＞
＜ハウスメーカー等の独自工法＞
新築時に構造計算を実施しているため、構造性
能に問題がないことが前提。
設計図書の紛失、大規模リフォームを実施した場合などは、詳細な 調査が必要。一般の建築士は、その独自工法に精通していな
いため、性能評価・耐震基準適合証明書などは
そのメーカーに依頼する必要がある。
⾸都圏既存住宅流通推進協議会 ＜平面的混構造＞耐震診断対象外 ＜立面的混構造＞耐震診断の対象となる この場合 混構造ではなく 基礎として扱う
■注意すべき建物の工法
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■ 対応が現実的ではない工法
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■ 耐震診断の判定方法
存在
壁量
つよさの
（壁の量）
合計
低減要素を反映
接合部
配置バランス
劣化
＝
×
必要な強さに達しているかで耐震性を評価する
必要壁量
存在壁量 ÷
× 劣化係数
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■ 耐震診断の判定について
耐震診断を実施すると家屋の耐震性能が数値化
中地震動 ＜震度５強＞では損傷しないこと 大地震動 ＜震度６強～７＞では倒壊、崩壊しないこと 上記評点は、大地震動の場合の判定となる⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■新耐震と旧耐震は「壁の量」が違う
11 15 29 18 34 46 12 12 21 12 21 30 15 24 33 24 39 50 15 15 24 15 24 33 １ ９ ５ ９ 年 以 降 １ ９ ８ １ 年 以 降 軽い屋根 重たい屋根⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■平成12年以降、壁の配置バランスが規定された
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■重心と剛心
重心 建物の重さの中心 剛心 建物の強さの中心 近いと 振れ幅が 小さくなる 離れると 振れ幅が 小さくなる⾸都圏既存住宅流通推進協議会
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■強い引き抜け力が発生する
地震力 筋かいの入っている壁 強い引抜き力が働く ホゾ抜けが発生する 一度抜けたホゾは 元に戻らない アンカーボルト（M16) 六角ボルト （M12)又は ラグスクリュー （LS12) ホールダウン金物 柱 土台 ※Ｎ値計算を行い、満足す るように柱頭・柱脚金物を 設置する 原理 柱と土台の接合部 は、ほとんどが釘や 小さな金具で止まっ ているため外れたり、 ちぎれてしまう。 土台と基礎 がとまって いても⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■耐震補強工事費用について
解体
20％
補強
40％
復旧
40％
＋
＋
耐震改修費の目安
１５０万円前後
●耐震補強はリフォームと同時に実施でき
ると費用を抑えることがる。
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■木造住宅の耐震性
※劣化している建物と設計図書がない建物は、上記理由に 加えて耐震性能が低く評価されます。 旧耐震 新耐震 ・壁の量が不足している ・壁の配置バランスが考慮されていない ・適切な接合金物が使われていない 改修コスト がかかる ケースが多い 改修コスト が安くすむ ケースが多い⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■耐震補強工事について
基本は壁を増やす（強くする）工事 梁 土台 柱 柱 筋かい （軸組の例） 壁の長さ 梁 土台 柱 柱 （面材の例）⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■耐震補強工事について
ユニットバス交換の際に劣化改善が可能です
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住宅ローン控除と
耐震基準適合証明書
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■築後年数要件
非耐火住宅（木造等）・・・・・
築２０年以内
耐火住宅（マンション等）・・・
築２５年以内
・耐震基準適合証明書で築後年数要件緩和
当該建物が現行の耐震基準へ適合していることを証明する書類 を「耐震基準適合証明書」といいます。・売買かし保険の付帯で築後年数要件緩和
耐震基準適合証明書があれば築何年でも可
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■耐震基準適合証明書発行の手続き
○平成２５年度まで
対象外
引渡し
※必要に応じて補強工事耐震診断 証明書取得 証明書 取得 耐震診断 ※必要に応じて補強工事引渡し
対象
平成２６年度税制改正より、引き渡し後に買主が自ら
耐震改修する場合も適用となる予定。
○平成２６年度以降
対象
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■耐震基準適合証明書のメリット
耐震基準適合証明書で買主が受けられるメリット
①住宅ローン減税の対象
②登録免許税が減額
③不動産取得税が減額
○家屋の固定資産税が１／２（耐震改修促進税制）
○地震保険が１０％割引（耐震診断割引）
住宅ローン減税だけではないのがポイント
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■耐震基準適合証明書の手続きの流れ
売買契約 仮申請 引き 渡し 設計・ 見 積り 耐震改修工事 証明書発行 確定申告 入居 物件確定 耐震診断 ６か月以内 ※引き渡しから入居 までの６か月の証明は 「住民票」で行う。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
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■ 築年月
＜かし保険・フラット適合・耐震適合の判断＞
旧耐震（Ｓ５６／５以前） 新耐震（Ｓ５６／６以降） 瑕疵保険 フラ ット 耐震 新耐震基準への 適合が必要 新耐震基準への 適合が必要 新耐震基準への 適合が必要 確認不要 確認不要 補強工事が 必要な場合が多い⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■瑕疵保険の種類
新築 既存住宅 売買 瑕疵保険 リフォーム 瑕疵保険 宅建業者 個人間売買 引き渡し後 リフォーム リフォーム ワイド ・リフォーム瑕疵保険と売買瑕疵保険を混同しない ・売主によって保険が異なる 保証期間：１年・２年・５年 保証額： ５００万円・１０００万円⾸都圏既存住宅流通推進協議会 ■既存住宅売買かし保険（引き渡し後リフォーム特約付）の手続きの流れ 物件確定 検査会社 事前イ ン ス ペ ク シ ョ ン かし 保 険 法 人 現況検査 売買契約 工事会社 是正工事見積 工事会社 是正工事実施 保険申し 込み 引き 渡し 検査会社 完了後検査 かし 保 険 法 人 完了後検査 検査会社 現況検査 リフ ォ ー ム 契 約 リフ ォ ー ム 着工 証券交付 検査会社 証券交付申請
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■かし保険付帯の可否判断（戸建て）
○昭和５６年６月以前の建物の場合は、耐震診断に
よる耐震性の確認をし、耐震性が確保されている
必要がある。
○現況で劣化事象が見られる建物は改修工事が必要。
○新耐震基準でも、「混構造」「スキップフロア」
○売主が個人か宅建業者かで、かける保険が異なる。
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■かし保険付帯の可否判断（マンション）
○マンション管理組合等に照会し、検査済証を確認し、
昭和５６年６月以降の建築確認申請書の届け出であ
ることを確認。
○謄本から、昭和５８年４月以降に保存登記がされて
いることを確認。
○かし保険付帯の実績を「マンション管理組合」
「マンション管理会社」「かし保険法人」等に
照会をし確認をする。
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■フラット３５適合基準＜戸建て＞
○２ｍ以上の接道があるか？ ○建蔽・容積率違反はないか？ ○再建築不可ではないか？ ○床面積が７０㎡以上あるか？ ○昭和５６年６月以降の建築確認か？ ○３００㎜以上の基礎の高さがあるか？（現地） ○基礎に換気口はあるか？（現地） ○小屋裏に換気口はあるか？（現地） ○階段・浴室に手摺がついているか？（現地）⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■フラット３５適合基準＜マンション＞
○２ｍ以上の接道があるか？ ○１階にピロティがあるか？（後述） ○設計図書はあるか？ ○床面積が３０㎡以上あるか？ ○昭和５６年６月以降の建築確認か？ ○２０年以上の長期修繕計画があるか？ ○管理規約に所定の事項が規定されていること 対象物件の範囲、共用部分の範囲、管理費などの納入、修繕積立金の使途範囲、修繕 積立金と管理費の区分経理、管理組合の業務、集会の義決議事項⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■ピロティ
建物の一部が独立柱によって支えられ ている場合、特に出隅の柱が独立柱で、 かつ上階が耐力壁になっている場合は、 フラットの基準を満たさない場合があ ります。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■フラット適合証明書の手続きの流れ
物件確定 適合検査 売買契約 融資申込 み 改修見積り 適合証明書提出 金消契約 融資実行 引渡 し⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■フラット３５リフォームパックの手続きの流れ
物件確定 改修見積 り 売買契約 融資申 し込 み 金消契約 つ な ぎ 融 資 実 行 引き 渡し リ フ ォ ー ム ・適合工事 適合証明書提出 フ ラ ッ ト 融 資 実 行⾸都圏既存住宅流通推進協議会
既存住宅アドバイザー
調査項目
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■ アドバイザー検索システム
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■告知書
既存住宅の取引において
売主からの情報は購入意
思に関わる非常に重要な情報
です。
本告知書では質問項目を細分化し、
専門知識のな
い売主でも回答がしやすい
ように構成しています。
１、２は一般的な告知書と同様の内容です。 ※6：地震による損傷 8：柱・床の傾き 3は取引のリスクヘッジのために確認すべき事項です。 4は心理的な要因に関わる事項です。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
■重要事項に係る質問書
マンションの取引の場合、
管理会社からの情報も
購入意思に関わる重要な情報
です。
特に、全所有者が一代目の所有者でない場合など
は、売主の知らない事項が潜んでいる可能性があ
ります。
質問項目は一般的な告知書と同様ですが、
事前に
管理会社へ問い合わせを行い、質問書への回答の
有無
を確認してください。
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■ハザードマップの種類
・河川浸水洪水
・土石流
・地震による大規模な火災
・液状化
・火山防災
・津波浸水・高潮
http://disapotal.gsi.go.jp/
国土交通省ハザードマップポータルサイト
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■地名から推測する土地のリスク
1 さんずいの付 く字 水、澄、淀、潮、汐、清、落、洗、浮、 流、湘、汲、濃など。 2 地形から 島、崎、津、江、洲、潟、浦、沖、瀬、 浜、磯、海、淵、溝、川、河、岸、泉、 滝、沢、池、谷、窪、坪、裾など。 3 水辺の動物 鷺、鴨、鶴、鵜、鴻、池、亀、蟹、貝、 龍など。 4 水辺の植物 稲、萩、井草、葦、芦、管、蒲、蓮、 柳など。 5 人工の構造物 や物 田、掘、濠、堤、舟、井、橋、渡、坂、 網など。 6 土質から 泥、砂、須賀（砂礫）、五味（微細な 土砂）など。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
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■持続可能な街づくりのために
札幌市、稚内市、青森市、仙台市、富山市、豊橋市、神戸市、北九州市などの 各市は、コンパクトシティを政策として公式に取り入れている。
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既存住宅アドバイザー 登録
既存住宅アドバイザーツール
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■既存住宅アドバイザーの登録
○ ご希望の方にアドバイザー登録証を
発行いたします。
ホームページで検索できるように
データベースへの登録も行います。
→後日詳細なお手続きについて
ご案内いたします。
ネームプレートのお届けまで およそ１ヶ月半程度かかります。⾸都圏既存住宅流通推進協議会
