Your Exchange of Choice
Jリートの基本
東京証券取引所
2019年3月27日 日経J-リートセミナー 資料
目次
Ｊリートとはどのような金融商品か？
1
Ｊリートの市場動向
2
ＪリートETF
3
参考資料
Ｊリートとはどのような金融商品か？
Jリート市場とは
Jリート市場は、東証第一部・二部市場などに並ぶ、主要なマーケットの一つです。
出所：東京証券取引所 2019年2月末時点（時価総額は小数点第２位を四捨五入しています。）。
上場数 279社 時価総額 約5.7兆円
上場数 62社 時価総額 約13.7兆円
上場数 493社 時価総額 約7.6兆円
2,131社 上場数 時価総額 約606.8兆円
東証第一部市場
東証マザーズ市場 東証第二部市場
東証 J リート市場
上場数 720社 時価総額 約9.1兆円
JASDAQ市場
Ｊリートは不動産賃貸業に特化した不動産会社（投資法人）
– この会社（投資法人）は「賃貸不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に 配当（正確には分配）します
– 不動産運用の専門家が複数の賃貸不動産に投資して運用（ポートフォリオ運用）するので、
リスク分散の効果があります
Jリートとはどのような金融商品か
投資 保有
分配金 賃料等
オフィスビル
賃貸マンション
不動産運用の専門会社
（資産運用会社）
運用委託
投資家 不動産
不動産賃貸業に
特化した不動産会社
Jリートとはどのような金融商品か
法人 税
事業等収入 コスト
内部 留保 利益
配当 金
平均利回り：1.93%
事業会社
利益
分配金
Jリート
平均利回り：4.00%
・1社のJリートが多数の不動 産を保有 ・不動産の賃貸契約は数年か ら数十年など比較的長期
・法人税（現行約30%）
を引かれない
・多くのJリートが利益の 100%を分配
－ 賃料等収入 － コスト
※：両図は概要を示したものであり、実際にはより詳細な会計・税務に従って計算等がされます。また、Jリートの図については100%分配する場合を想定したものです。
※：一般の上場会社の平均利回りは実績ベースの有配会社単純平均。Jリートは各銘柄今期予想分配金を基に時価総額加重平均値を記載。2019年2月末時点。
Jリートは、導管性要件を満たすために配当可能利益の90%超を投資家に配当するため、投資家は賃料等（賃
貸収入等）をベースとした収益を受領できます。
Jリートのタイプ別分類
Jリートのタイプは、単一の用途の不動産に投資する「特化型リート」と複数の用途の不 動産に投資する「複合／総合型リート」が存在します。
また、投資対象の不動産用途ごとに収益特性が異なります。
Jリート
オフィス特化型リート
（運用対象：オフィスビル）
物流特化型リート
（運用対象：倉庫等の物流施設）
住居特化型リート
（運用対象：賃貸マンション等）
ヘルスケア施設特化型
（運用対象：シニア住宅等）リート
特化型リート
（単一の用途の不動産に投資）
1つのタイプの投資不動産 に特化して投資されてい るため、リスク、リター ンの特徴を捉えやすい。
複合／総合型リート
（複数の用途の不動産に投資）
さまざまなタイプの不動 産により構成されている ため、投資不動産の構成 比に応じた、リスク、リ ターンの分散効果が期待
できる。
商業施設特化型リート
（運用対象：ショッピングセンター等）
ホテル特化型リート
（運用対象：ホテル、
リゾート施設）
•
最も成熟したマーケット•
豊富な証券化実績•
賃貸借契約の期間が短期（2年程度）•
景気変動の影響を受けやすい•
安定的なキャッシュフロー•
住まいに対する安定的な需要•
景気変動の影響を受けにくい•
人口動態の影響を受ける可能性•
管理運営にノウハウや専門性•
テナントとの長期固定賃貸借契約が多い•
景気変動の影響を受けやすい•
商圏によって様々な施設が存在•
長期固定の賃貸借契約が一般的•
開発・運営の参入障壁の高さ•
限定的なテナント•
土地・建物のみの価値以上の市場価値•
景気変動・消費者嗜好の変化による影響 を受けやすい•
国内外の宿泊需要、会議等での利用•
強く安定的な需要•
介護・医療のインフラ•
オペレータ運営能力と収益の結びつきの強さ各不動産用途の特徴
Jリートの魅力とは
• 分配金の原資は、多数の不動産からの賃料などであり、安定した分 配金、また一定の要件のもとJリートは税引前で分配を行うため比較 的高い利回りが期待できるといわれています
安定した分配金、税引前分配による比較的高い利回り
• 現状数万円前後からの投資が可能であり、実物不動産への投資とは 違い、比較的手の届く金額で投資ができます
比較的、手の届く金額での投資
• 株式と同様、全国の証券会社を通して、東証で売買ができます
• 2019年3月27日現在、東証に63銘柄が上場
株式と同様に売買できます
Jリート投資のリスク
【不動産価値毀損リスク】
Jリートの保有不動産は、自然災 害や環境問題等を原因とする、予 測不可能な偶発事象等により滅 失、毀損又は劣化する等の可能 性があります
【商品性リスク】
Jリートも株式と同様に、元本及 び分配金等が保証されている商 品ではありません
【不動産売買市場のリスク】
Jリートの価値は、保有不動産等 の価格変動や資産の入替え等に よる運用成果に影響され、大きく 変動する可能性があります
【制度リスク】
不動産等に係る法制度（税制、
建築規制等）の変更により、不 動産等やJリートの価値が影響を 受ける可能性があります
【不動産賃貸市場のリスク】
分配金は、その原資である不動 産から得られる賃貸収入等の変 動により影響を受けます
【金融市場リスク】
Jリートの市場価格は、市場にお ける需給の状況や金利情勢の見 込み等、様々な要因により変動し ます
Jリート投資における主なリスクを挙げると以下のとおりです。以下の点を含めて、各J リートの考えるリスクについては、目論見書などにおいて詳しく記載されています。投資を 行われる際には、こうしたリスクについて十分御理解のうえ、判断されることが必要です
Jリート投資にはリスクも存在し、様々な要因で分配金や価格が影響を受けます。
LTV（Loan To Value）：有利子負債の純資産に対する比率
• 財務の健全性を判断する指標の１つ
• LTVが高い場合は、有利子負債への依存度が高く、金利変動の 影響を受けやすくなる
主な投資判断の尺度
NAV倍率、FFO倍率、分配金利回り等を踏まえて総合的な投資判断が必要です。
投 資 口 価 格 の 評 価 財 務 指 標
NAV倍率 １口当たりNAV 投資口価格
FFO倍率
分配金利回り
LTV
投資口価格 １口当たりFFO
１口当たり分配金額 投資口価格
有利子負債 総資産額
NAV（Net Asset Value）：不動産の時価に基づく純資産価格 NAV=純資産－分配金総額＋不動産の期末算定価額
－不動産の貸借対照表計上額
• 一般的に、NAV倍率が１倍よりも大きいと、Jリートの価値を 市場が実際よりも高く評価している（割高）
• 株式投資における「PBR（株価純資産倍率）」に類似 FFO（Funds From Operation）：不動産の賃貸純収入
FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産の売却損益
• FFO倍率が低い銘柄ほど割安
• 株式投資における「PER（株価収益率）」に近い指標
• 過去の分配金や予想分配金をもとに、リスクに対しどの程度の 利回りを期待するか
• 実績分配金と予想分配金の違いに注意し、他銘柄とも比較
• 株式投資における「配当利回り」と同種の指標
求め方 内容
Ｊリートの市場動向
Jリートの分配金利回りの水準
Jリート市場開設来のJリート・株式・国債の利回り推移（2001年9月～2019年2月（月次））
4.02%
4.00%
1.93%
-0.02%
Jリートの平均分配金利回りは、10年国債の利回りを約4％上回っています。
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
20 01 年 9月 20 02 年 3月 20 02 年 9月 20 03 年 3月 20 03 年 9月 20 04 年 3月 20 04 年 9月 20 05 年 3月 20 05 年 9月 20 06 年 3月 20 06 年 9月 20 07 年 3月 20 07 年 9月 20 08 年 3月 20 08 年 9月 20 09 年 3月 20 09 年 9月 20 10 年 3月 20 10 年 9月 20 11 年 3月 20 11 年 9月 20 12 年 3月 20 12 年 9月 20 13 年 3月 20 13 年 9月 20 14 年 3月 20 14 年 9月 20 15 年 3月 20 15 年 9月 20 16 年 3月 20 16 年 9月 20 17 年 3月 20 17 年 9月 20 18 年 3月 20 18 年 9月
J-REIT平均分配金利回り 東証第一部有配会社平均利回り 10年国債利回り イールドスプレッド
イールドスプレッド
= Jリート平均分配利回り – 国債利回り（10年）
約4%
Jリート市場の指数推移
過去10年では、配当込東証REIT指数は、配当込TOPIXをアウトパフォームしています。
配当込東証REIT指数、配当込TOPIXの相対指数推移（2009年1月末～2019年2月末（日次））
（ポイント）
500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500
2009年2月 2010年2月 2011年2月 2012年2月 2013年2月 2014年2月 2015年2月 2016年2月 2017年2月 2018年2月 2019年2月 配当込東証REIT指数 配当込TOPIX
投資主体別の売買動向
2018年から現在まで、海外投資家がJリート市場を牽引しています。
主な投資主体の最近の月次売買動向
（億円）
(800) (600) (400) (200)
0 200 400 600 800 1,00020 17 年 1月 20 17 年 2月 20 17 年 3月 20 17 年 4月 20 17 年 5月 20 17 年 6月 20 17 年 7月 20 17 年 8月 20 17 年 9月 20 17 年 10 月 20 17 年 11 月 20 17 年 12 月 20 18 年 1月 20 18 年 2月 20 18 年 3月 20 18 年 4月 20 18 年 5月 20 18 年 6月 20 18 年 7月 20 18 年 8月 20 18 年 9月 20 18 年 10 月 20 18 年 11 月 20 18 年 12 月 20 19 年 1月 20 19 年 2月
個人 海外投資家 投資信託 金融機関
Jリートの物件取得・売却状況
金融危機後の物件取得は好調です。近年は物流施設やホテルの取得割合が増加しています。
他方、堅調な不動産マーケットを背景として、ポートフォリオの入れ替えのための物件売却も進んでいます。
（兆円）
売 却 売 却 取 得 取 得
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 その他
ヘルスケア ホテル 物流 住宅 商業 オフィス
0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5
特化型Jリート一覧 2019年2月末現在
※ 実際の投資判断に当たっては、上記の情報について各Jリートのウェブサイトやお取引のある証券会社を通じて最新の情報をご確認ください。
運用資産 証券コード 投資法人名 投資口価格（円） 時価総額
（百万円） 分配金利回り
（％） 決算期
オフィスビル 特化型
8951 日本ビルファンド投資法人 725,000 1,023,700 2.91 6月/12月
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 645,000 893,460 2.97 3月/9月
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 126,400 111,950 3.41 3月/9月
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 743,000 318,383 3.57 4月/10月
8975 いちごオフィスリート投資法人 103,000 157,826 4.16 4月/10月
8976 大和証券オフィス投資法人 743,000 365,465 3.32 5月/11月
8987 ジャパンエクセレント投資法人 153,900 200,947 3.66 6月/12月
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 16,070 138,899 4.72 4月/10月
住居 特化型
8979 スターツプロシード投資法人 170,500 43,780 5.14 4月/10月
8986 日本賃貸住宅投資法人 87,900 144,161 4.44 3月/9月
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 554,000 268,425 3.38 2月/8月
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 310,000 418,500 3.45 1月/7月
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 287,800 184,432 3.49 1月/7月
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 95,700 48,242 7.26 1月/7月
商業施設特化型
8953 日本リテールファンド投資法人 224,400 587,483 3.95 2月/8月
8964 フロンティア不動産投資法人 460,000 228,160 4.56 6月/12月
3292 イオンリート投資法人 128,700 228,745 4.64 1月/7月
3453 ケネディクス商業リート投資法人 255,800 129,870 5.01 3月/9月
物流施設 特化型
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 223,200 202,012 4.14 1月/7月
3281 GLP投資法人 116,300 445,827 4.46 2月/8月
3283 日本プロロジスリート投資法人 236,800 517,633 3.73 5月/11月
3466 ラサールロジポート投資法人 105,700 116,270 4.87 2月/8月
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 329,500 123,060 3.88 1月/7月
3481 三菱地所物流リート投資法人 246,400 60,569 4.42 2月/8月
3487 ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 106,400 24,594 5.53 6月/12月
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス 90,500 32,321 4.80 1月/7月
特化型ホテル
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 85,900 383,316 4.29 12月
3287 星野リゾート・リート投資法人 532,000 118,031 4.86 4月/10月
3463 いちごホテルリート投資法人 133,500 34,039 4.86 1月/7月
3472 大江戸温泉リート投資法人 83,100 19,557 5.73 5月/11月
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 135,900 67,950 4.40 2月/8月
ヘルスケア 特化型
3308 日本ヘルスケア投資法人 170,500 12,725 4.96 4月/10月
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 111,400 34,020 6.10 1月/7月
主な運用資産 証券コード 投資法人名 投資口価格（円） 時価総額
（百万円） 分配金利回り
（％） 決算期
複合型
オフィスビル＋住居 8956 プレミア投資法人 132,700 174,765 4.20 4月/10月
8966 平和不動産リート投資法人 123,200 125,029 3.90 5月/11月
オフィスビル＋商業施設
8955 日本プライムリアルティ投資法人 437,000 403,351 3.37 6月/12月 8957 東急リアル・エステート投資法人 165,600 161,891 3.38 1月/7月 3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 464,500 358,234 4.26 5月/11月
3290 Oneリート投資法人 273,900 65,711 4.95 2月/8月
住居＋ヘルスケア 3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 181,400 164,282 4.32 1月/7月
物流施設＋インフラ施設 3249 産業ファンド投資法人 118,500 201,310 4.52 １月/7月
総合型
オフィスビル中心
8954 オリックス不動産投資法人 182,600 503,976 3.71 2月/8月
8961 森トラスト総合リート投資法人 170,200 224,664 4.29 3月/9月 3227 MCUBS MidCity投資法人 98,000 161,026 4.66 6月/12月
3296 日本リート投資法人 412,500 185,596 4.40 6月/12月
3234 森ヒルズリート投資法人 142,100 266,432 3.94 1月/7月
商業施設中心
8968 福岡リート投資法人 169,300 134,763 4.22 2月/8月
8977 阪急阪神リート投資法人 144,700 100,595 4.33 5月/11月
2971 エスコンジャパンリート投資法人 99,400 23,558 6.32 1月/7月
ホテル・住居中心 8963 インヴィンシブル投資法人 50,700 287,309 6.43 6月/12月
オフィスビル＋商業施設＋住居 3451 トーセイ・リート投資法人 112,800 31,924 6.45 4月/10月
3473 さくら総合リート投資法人 84,900 28,272 5.96 6月/12月
オフィスビル＋住居＋ホテル 3309 積水ハウス・リート投資法人 76,700 288,552 4.06 4月/10月
オフィスビル＋商業施設＋ヘルスケア施設 3295 ヒューリックリート投資法人 176,900 221,302 3.84 2月/8月 オフィスビル＋住居＋商業施設＋ホテル 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 527,308 4.03 5月/11月
3492 タカラレーベン不動産投資法人 90,000 31,095 7.00 2月/8月
オフィスビル＋住居＋商業施設＋物流 3462 野村不動産マスターファンド投資法人 152,600 659,507 4.11 2月/8月
オフィスビル＋物流＋住居＋ホテル 3468 スターアジア不動産投資法人 105,300 56,949 6.46 1月/7月
オフィスビル＋商業施設＋ホテル 3476 投資法人みらい 189,900 75,088 6.00 4月/10月
3488 ザイマックス・リート投資法人 114,400 25,557 5.60 2月/8月 オフィスビル＋住居＋商業施設＋ホテル 3470 マリモ地方創生リート投資法人 107,300 14,200 6.39 6月/12月
物流施設＋住居＋商業施設 8984 大和ハウスリート投資法人 2月/8月
複合／総合型Jリート一覧 2019年2月末現在
東証用途別指数の動向（2018年～2019年2月末）
90 95 100 105 110 115 120
東証REIT指数 オフィス 住宅 商業・物流
足元では、オフィスや住宅に投資するリートの投資口価格が堅調に推移しています。
（ポイント）
※2018年１月初を100として計算
日本銀行によるJリート買い入れ
東証REIT指数と日本銀行のJリート買入れ総額推移
（ポイント） （億円）
日本銀行は、金融緩和政策の一環として、2010年以降リートの買入れを継続的に実施
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
20 11 年 1月 20 11 年 4月 20 11 年 7月 20 11 年 10 月 20 12 年 1月 20 12 年 4月 20 12 年 7月 20 12 年 10 月 20 13 年 1月 20 13 年 4月 20 13 年 7月 20 13 年 10 月 20 14 年 1月 20 14 年 4月 20 14 年 7月 20 14 年 10 月 20 15 年 1月 20 15 年 4月 20 15 年 7月 20 15 年 10 月 20 16 年 1月 20 16 年 4月 20 16 年 7月 20 16 年 10 月 20 17 年 1月 20 17 年 4月 20 17 年 7月 20 17 年 10 月 20 18 年 1月 20 18 年 4月 20 18 年 7月 20 18 年 10 月 20 19 年 1月
買入累計額（右軸）
東証REIT指数（左軸）
買入
2014/10/31 量的・質的金融緩和拡大 買入額（年額）：300億⇒900億
2015/12/18 量的・質的金融緩和補完措置 投資口数買入限度：5%⇒10%
2016/1/29 マイナス金利導入発表 2013/4/4
量的・質的金融緩和導入決定
日銀による買入は462回で総額5,112億円、
東証REIT指数は1,850.03（2019年2月末時点）
2011/3/11 東日本大震災
低金利環境下におけるJリート投資のメリット
低金利の環境下で、Jリートの金融商品としての相対的な魅力が高まっています。
資金調達コストも低下し、分配金の向上や財務体質の強化が期待できます。
金融商品としての相対的な魅力の向上
– 安定的な賃料収入をもち、税制上のメリットのあるJリートは分配型の金融商品とい うことができます。
– Jリートの分配金利回りは4.00%（2019年2月末時点）と、相対的に魅力的な 水準となっています。
資金調達コストの低下
– Jリートは借入金により、効率的・機動的な物件取得を行っており（平均的な有利 子負債比率は40～50%）、借入金利の低下により、分配金の向上が期待でき ます。
– 良好な資金調達環境の下、借入れの長期・固定化を進めることで、財務体質の強
化を図ることができます。
ＪリートETF
ETF（上場投資信託）とは
ETF ＝ 取引所に上場されている投資信託
ETFのポイント ETFとは・・・
【ポイント１】 取引所に上場
日経平均株価などの特定の指標の動きに連動するよう運用・管理されています。
【ポイント２】 インデックスファンド
株式と同様に取引所に上場しており、4ケタコードが付されています。
立会時間内は、株式と同じ方法で、売買することができます。
Exchange ・・・ 取引所で
Traded ・・・ 取引される
Fund ・・・ 投資信託
ETF（上場投資信託）とは
東証REIT指数連動ETFが7銘柄、高利回りJリート指数連動ETFが1銘柄、東証REIT Core指数に連動する ETFが3銘柄、上場
出所：各社公表資料より、東京証券取引所作成
Bリート Cリート
Aリート
Dリート
J-REIT ETF
※ 全Jリート銘柄の中から、比較的時価総額の大きい銘柄に限定して投資するETFです。
東証REIT指数に連動するETF
コード 銘柄名 売買単位 分配金支払基準日 運用会社
1343 ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証REIT指数連動型上場投信 10 2月・5月・8月・11月の10日 野村AM 1345 上場インデックスファンドJ-REIT(東証ＲＥＩＴ指数)隔月分配型 100 奇数月の8日 日興AM
1597 ＭＡＸＩＳ J-REIT上場投信 10 3月・6月・9月・12月の8日 三菱UFJ国際投信
1595 NZAM 上場投信 東証REIT指数 10 1月・4月・7月・10月の15日 農中全共連AM
1398 ＳＭＡＭ 東証ＲＥＩＴ指数 上場投信 10 3月・6月・9月・12月の8日 三井住友AM
1476 iシェアーズ J-REIT ETF 1 2月・5月・8月・11月の9日 ブラックロック
1488 ダイワ上場投信－東証ＲＥＩＴ指数 10 3月、6月、9月、12月の4日 大和AM
コード 銘柄名 売買単位 分配金支払基準日 運用会社
1660 ＭＡＸＩＳ高利回りJ-REIT上場投信 1 1月・4月・7月・10月の10日 三菱UFJ国際投信
野村高利回りJ-REIT指数に連動するETF
コード 銘柄名 売買単位 分配金支払基準日 運用会社
2517 ＭＡＸＩＳ J-REIT・コア上場投信 10 2月・5月・8月・11月の10日 三菱UFJ国際投信
東証REIT Core指数に連動するETF
※ 全Jリート銘柄の中から、比較的予想分配金利回りが高い銘柄に限定して投資するETFです。
金融機関におけるREIT-ETFの活用
金融機関においてREIT-ETFが活用されており、純資産総額は順調に拡大しています。
(億円)
REIT-ETFの投資部門別保有純資産総額
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
2014年7月 2015年7月 2016年7月 2017年7月 2018年7月
金融機関 証券会社 事業法人 外国法人等 その他
参考
個人投資家向け東証Jリート情報サイト 「Jリートview」
東証はJリートの個人投資家普及を目的に、東証のホームページ内にJリート情報サイト「Jリートview」を運営して います。このサイトでは、Jリート保有物件の動画、東証Jリートマーケットコラム、投資口価格や分配金利回り一覧 など役立つ情報を提供しています。
“Jリートview”はこちらです⇒http://reit.tse.or.jp/
Jリート物件の動画
東証Jリートマーケットコラム
東証REIT指数
投資口価格や利回り一覧
月刊REIT（リート）レポート
個人投資家への情報提供の一環として、 Jリートに関する情報をコンパクトにまとめた「月刊REIT（リート）レポー ト」、「Ｊリートガイドブック」を発刊しています。東証ホームページからダウンロードできます。是非ご活用ください！
「月刊REIT（リート）レポート」等はこちら
⇒http://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/reports/index.html
月間REIT（リート）レポート Ｊリートガイドブック
インフラファンドの概要
インフラファンドの投資対象となるインフラ資産
太陽光 風力 地熱
バイオマス 中小水力 など
再生可能エネルギー
発電施設 公共施設等運営権
（コンセッション）
各種インフラ資産に係る運営権
運輸関係 エネルギー関係 その他
道路 空港 港湾施設
鉄道 エネルギー船 電気工作物（発電所）
石油ガスパイプライン 上下水道 無線設備など
