90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 14/10 15/1 15/4 15/7 欧州不動産関連証券 J-REIT 米国REIT
情報提供資料
2015年11月9日
ECB（欧州中央銀行）のドラギ総裁は、10月22日の理事会後、12月の追加金融緩和の可能性を示唆し、
ユーロ圏での景気回復の腰折れ防止と低インフレ脱却を目指す姿勢を示しました。
このようなECBの金融緩和的な政策スタンスは、引き続き大陸欧州の不動産関連証券市場を下支えし、堅
調な相場展開が続くことが期待されます。
英国では、個人消費などに支えられて景気回復が継続しており、ロンドン中心部のオフィス賃料上昇も継続
しています。これらを背景に、英国の不動産関連証券市場も堅調な推移が期待されます。
欧州不動産関連証券の投資魅力
欧州不動産関連証券指数のパフォーマンス推移
2014年10月31日∼2015年10月30日：日次 15/10 （年/月） ＊使用した指数は、６ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 ＊ 2014年10月末を100として指数化。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における欧州不動産関連証券指数のパフォーマンス推移を保証するものではありません。 賃料下落が加速 賃料下落が減速 賃料上昇が加速 賃料上昇が減速 上海 サンパウロ マドリード 東京 ロサンゼルス ロンドン シティ トロント世界主要都市のオフィス賃料サイクルにおけるステージ（2015年6月末時点）
ニューヨーク ミッドタウン 米国REIT 106 欧州 不動産関連証券 132 J-REIT 104※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 -4 -2 0 2 4 6 8 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9 （％） 大陸欧州 英国 ※上記は、将来における大陸欧州および英国の小売売上高（前年比）の 推移を示唆、保証するものではありません。
１．大陸欧州は、緩やかな景気回復を維持し、英国
は堅調な景気回復の動きが継続
＜大陸欧州＞
ECBの金融政策などを下支えに、総じて大陸欧
州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されて
いる。ドイツは、良好な雇用（歴史的な低水準
にある失業率）･所得環境にあり、個人消費の拡
大が期待される。但し、新興国景気の下振れで、
景気回復ペースは穏やかになる可能性もある。
その他スペインは労働市場改革の進展で堅調な
回復が見込まれる。一方、フランスは雇用･所得
環境に厳しさが残り、回復ペースは遅いとみら
れている。
＜英国＞
英国では、住宅購入支援政策を追い風に住宅需
要が持ち直したことや良好な雇用･所得環境によ
り個人消費が堅調に推移。GDP成長率も2%台
での成長の継続が見込まれている。
２．回復基調の欧州不動産市場の足元の動向
＜大陸欧州＞
欧州全体の底堅い個人消費などを背景に、欧州
全体で優良な小売関連物件の賃料が堅調に推移。
人口増や持ち家比率の低さなどを背景に、ドイ
ツ（特にベルリン）の賃貸住宅物件も好調。景
気の底からの回復が著しいスペイン・アイルラ
ンドや、緩和的な金融政策に下支えされたス
ウェーデンでもオフィス賃料の上昇が見られる。
＜英国＞
好調な英国経済と幅広い業種からのテナント需
要に牽引されて、ロンドン中心部のオフィス賃
料が堅調に推移。ロンドン外縁部や英国の地方
主要都市の不動産への投資資金流入も拡大。
大陸欧州および英国の小売売上高（前年比）の推移
2010年7-9月期∼2015年7-9月期：四半期欧州不動産市場の注目ポイント
予想値 ＊実質ＧＤＰ成長率は、2012年10月-12月期 ∼2016年10-12月 期の四半期データ（2015年7-9月期以降は欧州委員会予想値）。 ＊購買担当者景気指数は、2012年10月∼2015年9月の月次データ。 出所：ブルームバーグおよび欧州委員会が提供するデータを基にみずほ 投信投資顧問が作成。 （年/月） 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が 作成。 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 12/10 13/10 14/10 15/10 16/10 大陸欧州実質GDP成長率（前年同期比）（右軸） 英国実質GDP成長率（前年同期比）（右軸） 大陸欧州購買担当者景気指数（左軸） 英国購買担当者景気指数（左軸） （％） （年/月）大陸欧州および英国の実質GDP成長率と景気指数の推移
2012年10月∼2016年12月：月次 ※上記は、将来における大陸欧州および英国の実質GDP成長率と景気指 数の推移を保証するものではありません。5.2 4.8 4.4 4.0 4.1 5 6 7 2015年10月末現在 60 80 100 120 140 160 180 200 2005 2007 2009 2011 2013 2015 ロンドン パリ ベルリン 0 3 6 9 12 15 18 2005 2007 2009 2011 2013 2015 ロンドン パリ ベルリン
不動産関連証券の配当利回り
（％）オフィス空室率・賃料の推移
2005年∼2015年：年次
＊2015年は6月までのデータ。 ＊「ロンドン」はシティ、「パリ」はイル・ド・フランス（パリを中心とした地域圏）、「ベルリン」はベルリン州内 ＊各都市を代表とするグレードの高いオフィスビルのデータ。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。＜空室率＞
＜賃料＞
（％） （年） （年） ＊2005年末＝100として指数化。 改 善 改 善３．欧州不動産市場を支える背景
＜新規供給物件は限定的＞
欧州全体で新規供給物件が限定的で、需要に供
給が追いつかない状況が継続。特にロンドン中
心部のオフィスは、デベロッパーが過去のバブ
ル体験から開発に慎重なこと、建物老朽化によ
る建替えやより収益性の高い住宅開発の割合が
相応にあることなどがその背景。
＜海外投資家の資金流入＞
海外の機関投資家（年金基金や政府系ファン
ド）などが、運用難解消や資産保全の観点から、
欧州不動産市場への投資を拡大。
＜良好な資金調達環境＞
ECBが、2015年3月より量的金融緩和政策を
開始。10月には12月に追加緩和の可能性を示
唆。低金利が続く見通しで、不動産会社やリー
トの調達コストが低下することにより、物件取
得競争力の向上や業績拡大に期待が高まってい
る。（本資料5ページをご参照）
25 30 35 40 45 50 55 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2010年 1-3月 2011年 1-3月 2012年 1-3月 2013年 1-3月 2014年 1-3月 2015年 1-3月 （％） （億ユーロ） 欧州域内投資家（左軸） 海外投資家（左軸） 海外投資家の割合（右軸）欧州商業用不動産クロスボーダー
※投資の推移
2010年1-3月期∼2015年4-6月期：四半期 ※国境を越えた投資。 出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。 ※上記は、将来における欧州商業用不動産クロスボーダー投資の推移を 示唆、保証するものではありません。※最終ページの「本資料のご利用にあたっての注意事項等」をご覧ください。 ※2015年末、2016年末、2017年末の予想値は、ブルームバーグが集計した2015年11月2日時点における市場コンセンサスの平均値。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来におけるユーロと英ポンド（対円）の推移を保証するものではありません。
ユーロと英ポンド（対円）の推移
2007年1月1日∼2015年10月30日：日次予想値
＜ユーロ＞
10月中旬までは、米利上げ観測後退によりユーロは対米ドルで上昇。その後は下旬に開催されたECB
理事会で12月の追加金融緩和の可能性が示唆されたことで、ユーロは反落。今後は、大陸欧州の高水準
の経常黒字を背景に、中長期的に対円でも緩やかなユーロ高の展開を想定。
＜英ポンド＞
10月は、小売売上高の改善に加え、失業率の一段の低下や高水準の賃金上昇率が維持されたことから、
英ポンドは上昇。今後は、物価低迷による利上げ観測後退やEU離脱に関する政治問題がリスク要因と
なるものの、堅調な景気回復に伴う雇用･所得の改善が下支えとなり、英ポンドは中長期的に横ばいか
ら穏やかな上昇が見込まれる。
為替の見通し
0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 18,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 05/10 08/10 11/10 14/10 （10億米ドル） FRBの資産規模：左軸 米国REIT：右軸 （ポイント）
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
05/10
07/10
09/10
11/10
13/10
15/10
（兆ユーロ）
ECBの資産規模：左軸
欧州不動産関連証券：右軸
（ポイント） 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 05/10 08/10 11/10 14/10 （ポイント） （兆円） 日銀の資産規模：左軸 J-REIT：右軸ECB資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移
2005年10月末∼2015年10月末：月次 （年/月） ECB QE開始示唆 2015年1月FRB（米連邦準備制度理事会）の資産規模
と米国REITの推移
2005年10月末∼2015年10月末：月次 ＊使用した指数は、６ページの「本資料で使用している指数について」をご参照ください。 出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来におけるECB資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移、日本銀行の資産規模とJ-REITの推移およびFRBの資産規 模と米国REITの推移を保証するものではありません。ECB
追加緩和の可能性を示唆
2015年10月
日本銀行 QE拡充決定 2013年4月 FRB QE開始 2008年11月 FRB QE終了 2014年 10月日本銀行の資産規模とJ-REITの推移
2005年10月末∼2015年10月末：月次ご参考（欧州不動産関連証券データ）
（年/月） （年/月）みずほ投信投資顧問株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第398号 加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 【本資料のご利用にあたっての注意事項等】 本資料は、みずほ投信投資顧問(以下、当社といいます。)が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり、投資 勧誘を目的に作成されたものではありません。本資料は法令に基づく開示書類ではありません。本資料の作成にあたり、当社 は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。本資料に記 載した当社の見通し、予測、予想、意見等（以下、見通し等）は、本資料の作成日現在のものであり、今後予告なしに変更さ れることがあります。また、本資料に記載した当社の見通し等は、将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません。【投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項】
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欧州不動産関連証券 米国不動産投資信託証券 J-REIT 英国 スイス ドイツ フランス 欧州不動産関連証券 （ご参考）J-REIT （ご参考）米国不動産投資信託証券： FTSE EPRA/NAREIT Netherlands指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Sweden指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Finland指数 オランダ
スウェーデン フィンランド ＊P1、5
＊P3 ： FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Switzerland指数 ： FTSE EPRA/NAREIT Germany指数 ： FTSE EPRA/NAREIT France指数
： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数 ： 東証REIT指数
： FTSE EPRA/NAREIT All Equity REITs指数
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： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース） ： FTSE NAREIT All Equity REITs指数（トータルリターン、米ドルベース）
