全訂三版の発刊にあたって
平成21年11月に本書「全訂二版」を発刊したところ、幸いにも多くの読者 にご利用いただき感謝しております。 「全訂二版」は、平成19年12月における借地借家法の改正により、事業用 借地権の存続期間が10年以上50年未満に引き上げられたことから、主にその 改正の趣旨を受けて本書の内容を見直したものでした。 その後、現在に至るまでの間に、上記改正後の事業用借地権が様々なビジ ネスにおいて多数利用されており、また、法律、登記、税務および評価等事 業用借地権の利用を取り巻く環境が変化しましたので、これを受けて、あら ためて本書の内容について改訂のうえ発刊することになりました。 本書が「定期借地権」についてのわかりやすい実務書として、多くの読者 のお役に立つことができれば幸いです。 本全訂三版の発刊にあたりましては、企画段階より出版に至るまで長期間 が経過し、この間各方面の方々にご迷惑をおかけしましたが、今回も辛抱強 く出版の労をとっていただきました民事法研究会の田中敦司氏に対し心から 感謝を申し上げます。 平成29年અ月 都市問題実務研究会 代表鷲 見 昭 雄
全訂三版の発刊にあたって 都市問題実務研究会編 『Ｑ＆Ａ 誰も書かなかった！ 事業用借地権のすべて〔全訂三版〕』 民事法研究会発行PART 1
Q
1 定期借地権制度の背景
定期借地権の制度が創設された背景を教えてください。 土地利用に対する多様なニーズに対応するために創 設されました。A
解説
定期借地権制度は次のような社会的ニーズから創設されました。 1 賃借権の物権化1 旧借地法下においては、建物保護ニ関スル法律により、借地権の対抗力が 認められ、二度の借地法改正により、正当事由の要件が硬直化することで借 地期間の更新が強制化されました。その結果として借地権の存続性が保証さ れ、賃借権の物権化が進み、土地は一度貸してしまうと半永久的に返還され ないという先入観が地主の間で生まれていました。 2 借地権価格の発生 我が国では、昭和30年代の高度成長期より、経済情勢が急激に変化し、人 口の都市集中が進み、また住宅事情も変化して急激な地価の上昇を来しまし た。こういった地価の高騰と賃借権の物権化という社会的背景を基にして、 いわゆる借地権価格2が発生しました。そして、借地権は税務上、住宅地に Part 1 事業用借地権とは2
注 1 本来債権である不動産の賃借権が次第にその保護を強化されて物権と類似した性 質を獲得した現象。 注 2 土地価格のうち、借地人に帰属する経済的利益の全部または一部を貨幣価値に換 算したもの。おいてはઇ〜ઈ割、都市部の商業地においてはઊ〜ઋ割といったような、い わゆる借地権割合によって一律に取り扱われるようになりました。 このようにして、借地権は底地よりも価値の高い権利になってしまったの です。借地権価格がどうして発生したのかという点については、借地権者が その土地を利用することによって土地が繁栄し、地価が上昇したことによる 寄与分を評価したものであるとの見解も存するところです。 3 敬遠されていった借地権 上記のように借地権は次第に強固な権利となり、価値も高いものとなって いきましたが、それに従い借地権がよく利用されていくようになったわけで はありません。 原因はいくつか考えられるでしょうが、新たな借地権の設定の際には、借 地権価格の発生に伴い、借地権相当額の権利金の支払いが求められたり、地 価の上昇に伴い、利回り計算による高額な賃料の支払いが求められることに よって負担が大きくなり、所有権を取得するのと大差ない状況になってしま ったことも一つだと考えられます。 また、既存契約についても、更新料の授受、譲渡および建替え・増改築の 際の承諾料等、契約期間中の賃料以外の金銭授受の慣行が生じたことも原因 の一つでしょう。それらの金銭の授受の慣行が生じた背景には、地価の高騰 に伴い、場合によっては固定資産税の負担のほうが大きいというようなこと も生じ、低廉な賃料では土地を所有しているメリットがあまりなく、地主の 権利意識の表れとして、定期的な賃料のほかに金銭を求めるようになったこ とがあるといえます。 つまり、人々は対価の高い借地権の設定を受けるくらいなら所有権を取得 したほうがよいと考え、既存の借地権についても、金銭の授受等における地 主との関係の煩わしさを避けるために底地や借地権の売買により借地権を解 消しようとしていったのです。こうして、新たな借地契約が設定されること が激減し、既存の借地契約も次第に解消され、借地権は減少の一途をたどっ Qઃ 定期借地権制度の背景
ていきました。また、戦後すぐに成立した借地権は、昭和40年代に相続の時 期にさしかかると所有権に切り替わり、昭和50年代の更新時期には、この傾 向に一層の拍車がかかったものと考えられます。 4 多様なニーズへの対応の必要性 上記の社会経済情勢の中で、地主による新規の借地供給が減少傾向をたど り、従来の借地関係も徐々に解消して、借地権よりも所有権が資産として選 択され、また土地の利用形態も急速に多様化していきました。 しかし、土地の利用の手法としては、建物所有を目的とする借地権と建物 所有を目的としない賃借権の種類のみで、土地利用の多様化には適応でき ない状況になっていました。そのため、土地の利用そのものを固定化、沈滞 化させ、実際のニーズとの間に大きなギャップを生じるに至り、旧借地法の 画一的な規制の問題点が指摘されるようになりました。典型的には、一定期 間なら遊休地を貸したいと考える地主、そして軽い一時金負担で一定期間だ け土地を借りたいという事業者等の要求が高まっていたのですが、従来の借 地制度はこれに応えることができないものだったのです。土地の流動化すな わち土地の新たな供給を促して土地を有効利用するため、既存の借地借家の 権利関係および正当事由制度の見直しを図る必要性が生じていました。 5 定期借地権制度の創設 そこで、借地借家法の制定により、一定の契約条件のもとに一定期間を過 ぎれば借地権が消滅して、土地が必ず返還されるという全く新しいタイプの 定期借地権制度が創設されたのです。定期借地権制度の創設により、借地の 供給増加、公共事業等の基盤整備等の利用の広がりが実際に進んでいます。 なお、定期借地権には、Qで解説するように、અ種類のものがあります。 いずれも普通借地権同様に借地借家法条ઃ号に定められた、「建物の所有 を目的とする地上権又は土地の賃借権」である借地権の一種であることに変 わりありません。 Part 1 事業用借地権とは
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Q
2 定期借地権の類型
定期借地権にはどのような類型のものがありますか。 一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特 約付借地権のઅ類型があります。A
解説
定期借地権には、借地借家法上の一般定期借地権、事業用借地権等および 建物譲渡特約付借地権のઅ類型があります。 これらઅ種類の定期借地権についてそれぞれの特色は、次のようになりま す。 1 一般定期借地権 一般定期借地権は、法22条に規定されています。①存続期間を50年以上と し、契約の更新がないこと、②建物の築造による存続期間の延長を認めない こと、③借地権者の建物買取請求権を排除することを要件とする借地権です。 これらの要件が一つでも欠ければ、定期借地権は成立せず、普通借地権とみ なされます。 これらの特約は公正証書に限定されませんが、書面にしなければ定期借地 権としての効力は生じません。 書面によることとされる理由は、一般定期借地権であることの趣旨を明確 にするためといわれています。 Q 定期借地権の類型2 事業用定期借地権等 事業用定期借地権等は、法23条に規定されています。 従来の事業用借地権（旧法24条）は、存続期間を10年以上20年以下として いましたが、社会経済情勢の変化に伴う土地利用形態の多様化に対応するた め、存続期間の上限が引き上げられました（平成19年改正、平成20年ઃ月ઃ日 施行）。 具体的には、30年以上50年未満の期間については、①契約の更新、②建物 の築造による存続期間の延長、③借地人の建物買取請求権の規定を排除する 特約を定め、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的として契約するこ とにより成立する借地権が規定されました（事業用定期借地権、法23条ઃ項）。 同様の期間で普通借地権が設定できるために、特約の有無で普通借地権と区 別されます。 また、10年以上30年未満の期間については、そもそも普通借地権は設定で きませんので、普通借地権（法અ条）と区別する必要はありません（Q38参 照）。これは、従来の事業用借地権（旧法24条）の期間が延長されたもので、 ①契約の更新、②建物の築造による存続期間の延長、③借地権者の建物買取 請求権の規定が最初から排除されています。もっぱら事業の用に供する建物 の所有を目的として契約する点は、事業用定期借地権と同様です（事業用借 地権、法23条項）。 上記の事業用定期借地権（法23条ઃ項）と事業用借地権（同条項）をあわ せて、事業用定期借地権等という構造となっています。 なお、法律上の構造はこのようになっていますが、本書の Qઅ以下の解 説では、従来から慣れている用語として、事業用定期借地権（法23条ઃ項） と事業用借地権（同条項）をあわせて「事業用借地権」を用いることにし ます。 契約の方式としては、いずれの場合も必ず公正証書によらなければなりま せん。公正証書を作成しない場合には、事業用定期借地権等とはなりません。 Part 1 事業用借地権とは
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3 建物譲渡特約付借地権 建物譲渡特約付借地権は、法24条ઃ項に規定されています。 普通借地権あるいは一般定期借地権の設定契約で、存続期間が30年以上経 過した期日に借地上の建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約するこ とによって成立する借地権です。 上記の特約の効果により、建物の所有権が地主に譲渡された場合、借地権 者および地主が同一人となりますので、混同の法理により借地契約は確定的 に終了し、借地権は消滅することになります。 なお、地主は建物の所有権の譲渡を受けうる自らの権利を第三者に対抗す るためには、建物に所有権移転仮登記や所有権移転請求権仮登記等をしてお く必要があると考えられます。この特約の方式は書面による必要がありませ んが、後日の紛争を避けるために書面で行われることが望ましいでしょう。 さらに、この特約は法律上は期限付売買、売買予約、代物弁済予約、交換等、 広く譲渡特約と解されます。 Q 定期借地権の類型 （表ઃ） 借地権の種類と差異 建物譲渡 特約付借 地権 事業用定期借地権等 一般定期 借地権 定期借地権 普通借地権 利用目的 30年以上 10年以上 30年未満 30年以上 50年未満 50年以上 30年以上 期 間 法24 法23Ⅱ 法23Ⅰ 法22 法અ 条 文 事業用借地 権 事業用定期 借地権 制限なし （書 面 が 望 ましい） 公正証書 公正証書 公正証書等 の書面 制限なし 契約形態 制限なし 同 左 専ら事業の 用に供する 建物の所有 を目的 制限なし 制限なし
Q
34 事業用借地権の設定登記手続と登録免許税
の計算方法
事業用借地権の設定登記手続と登録免許税の計算方法を 教えてください。 概要は以下のとおりです。A
解説
事業用定期借地権は地上権か賃借権のいずれかで、登記事項に違いはあり ますが（Q38参照）、いずれも登記記録の権利部（乙区）に記録されており、 それらの設定登記手続は共通です。登記記録はすべてコンピュータ化され、 それを扱う登記所（法務省の組織である法務局・地方法務局・支局・出張所）も すべてオンライン指定庁になっています。しかし現実の登記申請手続は、ま だ電子的手段よりも紙を使用したもののほうが多いので、ここではそれを前 提に説明します。 1 必要書類 ① 登記申請情報 ② 登記識別情報または登記済証 ③ 登記原因証明情報 ④ 代理権限証明情報 ⑤ 会社法人等番号 ⑥ 印鑑証明書 Q34 事業用借地権の設定登記手続と登録免許税の計算方法⑦ 承諾証明情報 ⑧ 固定資産評価証明書 ①は登記申請書のことです。【書式】【書式આ】【書式ઈ】【書式ઉ】を参 照してください。 ②の登記識別情報とは、所有権登記（所有権保存登記や移転登記等）をした ときに登記所から「登記識別情報通知」と題する文書かオンラインで通知さ れた、12桁の英・数字のことです。 登記済証（所有権登記済証）とは、同じく所有権登記をしたときに登記所 から交付された文書で、タイトルはさまざまですが権利証とも呼ばれ、登記 所の赤い（朱い）公印（ઉcm ×આcm のくらいの大きさ）が押され、その中に 日付と受付番号が（ゴム印等で）印字されたものです。 登記識別情報は、前出の「登記識別情報通知」のコピーや適宜の用紙に記 載したものを封筒等に入れて提出します。この封筒には、「申請人の氏名又 は名称」、「登記の目的」等を記載し、「登記識別情報在中」と明記します。 このようにして提出された登記識別情報は、登記が完了しても申請人に返却 されることなく廃棄処分されるので注意が必要です。 登記識別情報または登記済証を提供できない（不通知・失効・失念・管理支 障・取引円滑障害等）ときは、事前通知・資格者代理人による本人確認情報 提供・公証人認証・前住所地通知等の、通常ではない手続が必要になります。 ③の登記原因証明情報とは、権利に関する登記における登記の原因となる 事実または法律行為を証する情報で、当該原因に基づく権利の変動等の存在 を確認することができる書面等のことをいいます。具体的には、事業用借地 権設定契約公正証書の正本か謄本がそれにあたります。事業用借地権設定契 約公正証書の謄本は、不動産登記令（別表38）で必ず提供しなければならな いことになっていますので、これを提供すると、別途、登記原因証明情報を 提供する必要はありませんし、実務ではそれ以外の書面を登記原因証明情報 とすることも認められていません（平成17年ઉ月28日付法務省民二第1690号通 知）。なお例外は、登記原因証明情報として執行力のある確定判決の判決書 Part 5 事業用借地権と登記
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Q34 事業用借地権の設定登記手続と登録免許税の計算方法 【書式】 法23条ઃ項の地上権設定登記申請書
登 記 申 請 書
登記の目的 地上権設定 原 因 平成○○年○○月○○日設定 目 的 借地借家法第23条第ઃ項の建物所有 存 続 期 間 45年 地 代 ઃ平方メートルઃ年○○円 支 払 期 毎年○月○日 特 約 借地借家法第23条第ઃ項の特約 権 利 者 ○○市○○町○○番○○号 堂 島 太 郎 義 務 者 ○○市○○町○○番○○号 赤 坂 花 子 添 付 情 報 登記識別情報 登記原因証明情報 代理権限証明情報 印鑑証明書 送付の方法により登記識別情報通知書の交付を希望します 送付先の区分 資格者代理人の事務所 平成○○年○○月○○日申請 ○○法務局 代 理 人 ○○市○○町○○番○○号 司法書士 登 記 明 子 印 連絡先の電話番号 00-0000-0000 課 税 価 格 金101,000,000円 登録免許税 金1,010,000円 不動産の表示 不動産番号 9876543210123 所 在 ○○市○○町 地 番 ○番○○ 地 目 宅 地 地 積 1234・56平方メートルQ
72 定期借地権の評価方法・定期借地権の設定
されている貸宅地（底地）の評価方法
定期借地権の評価方法および、定期借地権の設定されて いる貸宅地（底地）の評価方法について、一般定期借地権 をも含めた定期借地権全体でそのあらましを説明してくだ さい。 評価方法はまず大きく、①財産評価基本通達による定期借地権 および底地の評価方法（詳しくは Q74参照）と、②個別通達によ る底地の評価方法（詳しくは Q75参照）の二つに分けることがで きます。 次に、そのいずれかを適用するかについてですが、定期借地権 の種類・相続等の時期により、次のように分けられます。 ⓐ 事業用定期借地権等および事業用定期借地権等の設定され ている貸宅地（底地）……①の財産評価基本通達により評価 します。 ⓑ 建物譲渡特約付借地権および建物譲渡特約付借地権の設定 されている貸宅地（底地）……①の財産評価基本通達により 評価します。 ⓒ 一般定期借地権……①の財産評価基本通達により評価しま す。 ⓓ 一般定期借地権の設定されている貸宅地（底地）のうち下 記ⓔおよびⓕ以外のもの……①の財産評価基本通達により評 価します。 ⓔ 一般定期借地権の設定されている貸宅地（底地）のうち、 Q72 定期借地権の評価方法・定期借地権の設定されている貸宅地（底地）の評価方法㋑路線価図に示される普通借地権割合が C 地域、D 地域、 E 地域、F 地域、G 地域のもの、および㋺評価倍率表に示さ れる普通借地権割合が70％、60％、50％、40％、30％の地域 のもので、平成年12月31日以前の相続等の場合……①の財 産評価基本通達により評価します。 ⓕ 一般定期借地権の設定されている貸宅地（底地）のうち、 ㋑路線価図に示される普通借地権割合が C 地域、D 地域、 E 地域、F 地域、G 地域のもの、および㋺評価倍率表に示さ れる普通借地権割合が70％、60％、50％、40％、30％の地域 のもので、平成10年 月 日以後の相続等の場合……②の個 別通達で評価します。 評価方法がⓐからⓕに 区分され大変複雑に思えま すが、ⓕの一般定期借地権の底地評価における例外的 取扱いを除いては、定期借地権の種類が異なることに より評価方法が異なることはありません。
A
解説
1 財産評価基本通達による評価方法 そのあらましは、次のとおりです。なお、本書で扱う税制につきましては、 理解しやすいように、一般定期借地権のみにかかわる部分についても解説し、 定期借地権の税制全体が把握できるようにしています（詳細はQ74をご参照 ください）。 ① 定期借地権の価額＝課税時期における自用地価額×借地権設定時にお ける定期借地権割合×定期借地権の逓減率 ② 貸宅地の価額＝自用地価額−定期借地権の価額 ただし、特例計算により評価することもできます（Q74解説⑵参照）。 Part 7 保証金・権利金および定期借地権・底地評価の税務208
なお、この評価方式は、平成年月日以後の相続等により取得した財 産の評価と平成年分の地価税にかかる土地の評価から適用されています。 2 個別通達による貸宅地の評価方法 そのあらましは、次のとおりです。なお、詳細は Q75をご参照ください。 貸宅地の価額＝自用地価額−一般定期借地権相・当・額1 なお、「定期借地権等の評価証明書」が次のとおり定められています。 Q72 定期借地権の評価方法・定期借地権の設定されている貸宅地（底地）の評価方法 注 1 一般定期借地権相・当・額＝自用地価額×（−一般定期借地権設定時の底地割合）× 逓減率。
執筆者一覧
中嶋 勝規（弁護士 アクト大阪法律事務所） 〔PART 1、3、4、7、9、10、12、13〕 八田 政敏（大和ハウス工業株式会社 法務部） 〔PART 1、2〕 永岡 秀隆（大和ハウス工業株式会社 法務部） 〔PART 1、2〕 柊 善太（弁護士 瑞木総合法律事務所） 〔PART 1、2、13〕 西村 隆志（弁護士 西村隆志法律事務所） 〔PART 2、9〕 福原 哲晃（弁護士 瑞木総合法律事務所） 〔PART 2、8、12〕 山内 鉄夫（司法書士 あおぞら司法書士法務総合事務所） 〔PART 4、5、7、9、12〕 吉田 史（司法書士 あおぞら司法書士法務総合事務所） 〔PART 5〕 廣内 禎介（不動産鑑定士 エイチ・ビー・ユー廣内不動産鑑定株式会社） 〔PART 6、7、11〕 鷲見 昭雄（税理士 鷲見昭雄税理士事務所） 〔PART 7〕 仲嶋 保（不動産鑑定士 堂島総合評価システム株式会社） 〔PART 7〕 中塚 雄太（弁護士 寝屋川法律事務所） 〔資料編〕 （統括） 柊 善太（弁護士 瑞木総合法律事務所） （執筆順。2017年અ月ઃ日現在） 執筆者一覧落丁・乱丁はおとりかえします。 ISBN978-4-86556-146-3 C2032 Y−3700E カバーデザイン：袴田峯男 発 行 所 株式会社
