投資法人の特徴と戦略 本投資法人の特徴 オフィスビル特化型 REIT オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使 東京主要 5 区に注力した REIT 需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資 オフィスビル 100.0% 地方主要都市 2.2% 首都圏 17.5% 東京主要 5 区 80.3% 取得価

2

Ⅰ. 投資法人の概要

目 次

Ⅰ.

Ⅱ.

Ⅲ.

Ⅳ.

Ⅴ.

Ⅵ.

Ⅶ.

Ⅷ.

Ⅸ.

Ⅹ.

資産運用報告

… ……… 17

貸借対照表

… ……… 36

損益計算書

… ……… 38

投資主資本等変動計算書

… ……… 39

注記表

……… 40

金銭の分配に係る計算書

… ……… 50

独立監査人の監査報告書

… ……… 51

キャッシュ・フロー計算書［参考情報］

………… 52

投資主インフォメーション

… ……… 54

投資法人の概要

投資主の皆様へ……… 2 投資法人の特徴と戦略… ……… 3 決算・運用ハイライト… ……… 4 保有資産の概要［ポートフォリオ一覧］… ……… 5 保有資産の概要［ポートフォリオの分布］… ……… 6 内部成長への取組み… ……… 8 外部成長への取組み… ……… 12 財務状況……… 15 資産運用会社の概要… ……… 16

投資主の皆様へ

　平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

　本投資法人の2017年11月期（第24期）の営業収益は12,735百万円、営業利益は6,177百万円、1口当たり分配

金は2017年5月期（第23期）を193円上回る10,957円となりました。

　

決算･運用ハイライトは4ページ　

　2017年11月期末の平均契約賃料は、前期末比+137円の19,574円と、6期連続の上昇となりました。賃料改定

により、月額契約賃料は前期末比+14百万円、平均月額賃料増減率は7.8％となりました。またテナントの入替により、

平均月額賃料増額率は8.9％となりました。稼働率は98.2％となりました。引き続き、

「凡事徹底」を行動指針とする徹

底した現場主義により、持続的な内部成長を実現します。

　

内部成長の詳細は8ページ

　2017年11月期は、

「コンカード横浜」の信託受益権持分（100分の75）を運用資産とする合同会社に匿名組合出資

を行い、それに伴って当該持分を取得する優先交渉権を獲得しました。2018年5月期には、

「コンカード横浜（準共有

持分100分の75）」、

「日本マンパワービル」の2物件（取得価格総額：42,300百万円）を取得し、

「新宿マインズタワー

（共有持分7分の3）」、

「Daiwa名駅ビル」の2物件（譲渡価格総額：70,800百万円）を

譲渡することで、資産の入替によるポートフォリオの質を向上させました。今後も東

京主要5区を中心に厳選したオフィス物件を取得し、ポートフォリオの価値向上を図

ります。

　

外部成長の詳細は12ページ　

　財務関連におきましては、長期の借入を行い、返済期限の分散化を推進しました。

引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を図りながら、更なる財務体質の強化

に努めてまいります。　

財務状況の詳細は15ページ

　今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標と

して、巡航EPS（物件売却益を控除した1口当たり当期純利益）を成長さ

せ、増資等による投資余力を活かし、継続的な成長を目指してまいります。

　投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申し

上げます。

大和証券オフィス投資法人 執行役員　

村上 義美

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Ⅰ. 投資法人の概要

1口当たり分配金

（注）右記予想分配金は、一定の前提条件の下に 算出したもので、状況の変化等により変 動する可能性があります。また、本予想 は分配金の額を保証するものではありま せん。

2017

年

11

月期

（第

24

期）

10,957

_円

（実績）

2018

年

5

月期

（第

25

期）

11,000

_円

（予想）

2018

年

11

月期

（第

26

期）

11,400

_円

（予想）

投資法人の特徴と戦略

（億円） 0 5,000 1,000 2,000 3,000 4,000

　　　　堅実な成長への取組み

・物件取得の継続 資産規模5,000億円の達成 ・取得余力の活用 中長期的な総資産有利子負債比率 の上限範囲40%～50%

　　　 安定的な収益基盤の確立

・物件運営の取組み “凡事徹底”の継続 徹底した現場主義 テナントリレーションを更に強化 ・物件価値の維持向上 不動産管理会社との連携強化による テナントニーズの取込み 戦略的リニューアルとテナント 誘致 ・財務の取組み 借入年限の長期化と返済期日の分散 を図ることで、 リファイナンスリス クを低減 2015年 5月期 2016年5月期 2016年11月期 中期目標

5,000

4,457 4,583

2017年 5月期

4,677 4,693

2017年 11月期

4,693

2018年 2月28日 時点

4,394

2015年 11月期

4,132

成長戦略

オフィスビル特化型REIT

オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使

東京主要5区に注力したREIT

需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資

東京主要5区

80.3

%

地方主要都市

2.2

%

首都圏

17.5

%

取得価格ベース オフィスビル

100.0

%

本投資法人の特徴

（注）上記グラフの比率はいずれも2018年2月28日時点の数値です。 010_9891622603002.indd 3 2018/01/31 10:03:19

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決算・運用ハイライト

内部成長の進展により、分配金は着実に成長

（注） 2016年５月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(164百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 2015年11月期 （第 20 期） 2016年5月期 （第 21 期） 2016年11月期 （第 22 期） 2017 年 5 月期 （第 23 期） 2017年11月期 （第 24 期） 営業収益（百万円） 11,837 12,363 12,853 12,547 12,735 営業利益（百万円） 5,614 6,108 6,143 6,133 6,177 経常利益（百万円） 4,689 5,326 5,325 5,360 5,456 当期純利益（百万円） 4,688 5,250 5,324 5,359 5,455 発行済投資口数（口） 484,000 484,000 497,869 497,869 497,869 1口当たり純資産額（円） 511,777 511,818 515,230 515,317 515,790 1口当たり分配金（円） 9,688 10,508 10,695 10,764 10,957 総資産額（百万円） 460,705 476,690 483,450 483,730 483,173 総資産有利子負債比率（％） 41.7 43.3 42.3 42.2 42.3 投資物件数（件） 50 50 53 54 54 資産規模（億円） 4,457 4,583 4,677 4,693 4,693 総賃貸可能面積（㎡） 325,313.01 328,027.44 336,722.04 338,436.22 338,377.31 期末稼働率（％） 98.3 98.7 97.7 97.7 98.2

■

営業収益の推移

■

営業利益の推移

0 （百万円） （百万円）

■

当期純利益の推移

■

1口当たり分配金（予想・実績）の推移

■

賃料収入の推移

0 2,000 6,000 （百万円） 4,000 2015年 11月期 5,614 2015年 11月期 2015年11月期 4,688 2016年 5月期 6,108 2016年 11月期 6,143 2016年 5月期 2016年11月期 2016年5月期 5,250 2016年 11月期 5,324 2017年 5月期 6,133 2017年 11月期 6,177 2017年 5月期 2017年11月期 12,735 2017年 5月期 5,359 2017年 11月期 5,455 1年前予想 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 （円） 12,000 2013年 11月期 2014年5月期 5月期（予）2018年11月期（予）2018年 半年前予想 分配金実績 6,550 7,200 7,478 7,300 7,540 7,621 2014年 11月期 7,570 7,820 8,256 2015年 5月期 8,328 8,700 9,142 2015年 11月期 9,000 9,350 9,688 2016年 5月期 9,750 9,850 10,508 2016年 11月期 9,900 10,550 10,695 10,764 10,800 11,000 2017年 5月期 10,560 10,700 10,957 2017年 11月期 10,710 10,770 11,400 （注1）前期取得物件が通期寄与 したことによる賃料・共 益費収入の対前期比増額 分から前期売却物件の前 期における賃料・共益費 収入を控除した額。 （注2）当期取得物件による当期 における賃料・共益費収 入の増額分から当期売却 物件による当期における 賃料・共益費収入の減少 分を控除した額。 4,000 7,000 10,000 13,000 0 3,000 5,000 7,000 11,837 12,363 12,853 12,547 0 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 （百万円） 176 149 216 350 512 64 77 348 190 -70 29 278 268 840 282 116 28 154 228 229 118 8 0 55 0 25 239 -344 0 272 -42 12 14 -55 261 7 176 149 216 350 512 64 77 348 190 -70 29 278 268 840 282 116 28 154 228 229 118 8 0 55 0 25 239 -344 0 272 -42 12 14 -55 261 7 外部成長（取得・売却物件翌期純増分）（注1） _{外部成長（取得・売却物件期中寄与分）}（注2） 内部成長（既存物件賃料増減） 2015年 5月期 2015年11月期 2014年 11月期 2014年 5月期 2013年 11月期 2013年 5月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 5月期（予）2018年11月期（予）2018年 010_9891622603002.indd 4 2018/01/31 10:03:19

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Ⅰ. 投資法人の概要 （2018年2月28日時点） （注1） 「東京主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。　「首都圏」とは、東京都（東京主要5区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をい います。　「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。 （注2）賃賃貸可能面積は、2017年11月30日現在のものを記載しています。 （注3） 構造の略は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。 （注4）期末算定価格は、「日本マンパワービル」及び「コンカード横浜」は2017年12月1日時点、その他の物件は2017年11月期末（第24期末）を価格時点とする不動産 鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。 （注5） 「新宿マインズタワー」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の3に相当する共有持分です。上記表中の取得価格は本物件の7分 の3に相当する数値を、期末算定価格は2017年11月30 日時点の共有持分７分の６のものを共有持分７分の３として試算した参考数値としてそれぞれ記載してい ます。上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の3に相当する面積を記載しています。 （注6）「コンカード横浜」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の100分の75に相当する準共有持分です。上記表中の賃貸可能面積は、建物 一棟全体の賃貸可能面積の100分の75に相当する面積を記載しています。 （注7） 運用資産の名称について、 2017年9月1日付で、「新神田美倉町ビル」を「 Daiwa神田美倉町ビル」に、 2017年10月1日付で、「日廣ビル」を「Daiwa西新宿ビル」に、 2017年11月1日付で「SHIBUYA EDGE」を「Daiwa SHIBUYA EDGE」に、それぞれ変更しています。

物件名 所在地 賃貸可能面積（㎡） （注2） 構造階数 （注3） 竣工年月 大規模 修繕 実施年 取得価格 期末算定 価格（百万円） （注4） 所有形態 _PML （％） 百万円 比率_(%) 土地 建物 東京主要5区（注1） 1 Daiwa銀座ビル 東京都中央区銀座 8,112.77 SRC B3/12F 1963年7月 2003年 14,100 3.2 17,200 所有権・賃借権 所有権 4.53 2 Daiwa銀座アネックス 東京都中央区銀座 2,032.11 SRC B3/8F 1972年8月 2003年 3,050 0.7 3,840 所有権 所有権 3.97 3 Daiwa芝浦ビル 東京都港区芝浦 9,619.67 SRC B1/12F 1987年10月 8,265 1.9 7,870 所有権 所有権 3.82 4 Daiwa南青山ビル 東京都港区南青山 2,715.54 S・SRC B2/5F 1990年9月 4,550 1.0 4,640 所有権 所有権 9.19 5 Daiwa 猿楽町ビル 東京都千代田区神田猿楽町 3,657.43 SRC 8F 1985年6月 3,190 0.7 3,840 所有権 所有権 7.14 6 Daiwa A 浜松町ビル 東京都港区浜松町 3,663.38 SRC B2/10F 1993年7月 2,865 0.7 3,560 所有権 区分所有権 3.79 7 Daiwa 神宮前ビル 東京都渋谷区神宮前 2,198.61 RC B1/4F 1997年12月 2,800 0.6 2,460 所有権 所有権 13.33 8 Daiwa 芝大門ビル 東京都港区芝大門 2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月 2,578 0.6 3,090 所有権 所有権 3.72 9 Daiwa 三崎町ビル 東京都千代田区神田三崎町 2,137.53 S 8F 1996年7月 2,346 0.5 2,850 所有権 所有権 4.24 10Daiwa 新橋 510 ビル 東京都港区新橋 2,641.56 SRC B1/8F 1974年4月 2006年 2,080 0.5 2,530 所有権 所有権 5.51 11Daiwa 築地駅前ビル 東京都中央区築地 2,659.59 SRC 10F 1996年1月 1,560 0.4 1,880 所有権 所有権 4.23 12Daiwa 築地ビル 東京都中央区築地 1,487.44 SRC B1/7F 1990年1月 1,240 0.3 1,610 所有権 所有権 4.98 13Daiwa 月島ビル 東京都中央区月島 8,425.69 S 5F 1996年7月 7,840 1.8 10,100 所有権 所有権 4.87 14Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町 2,850.81 SRC B2/7F 1993年4月 2,520 0.6 2,660 所有権 所有権 4.68 15Daiwa 麻布台ビル 東京都港区麻布台 1,697.88 SRC B2/9F 1984年4月 1,600 0.4 1,930 所有権 所有権 6.64 16Daiwa 京橋ビル 東京都中央区八丁堀 3,265.83 SRC B1/8F 1974年10月 2005年 3,460 0.8 3,490 所有権 区分所有（100％） 4.51 17Daiwa 麹町 4 丁目ビル 東京都千代田区麹町 2,695.31 SRC B2/9F 1987年10月 2,910 0.7 2,830 所有権 区分所有（100％） 6.19 18Daiwa 御成門ビル 東京都港区新橋 11,614.92 SRC 9F 1973年4月 2003年 13,860 3.2 13,900 所有権 区分所有（100％） 3.89 19新宿マインズタワー（注 5）_{東京都渋谷区代々木} 22,771.98 S・SRC B3/34F 1995年9月 66,900 15.2 62,500所有権（共有）所有権（共有） 2.03

20Daiwa SHIBUYA EDGE（注 7）_{東京都渋谷区宇田川町} 2,480.65 RC B1/9F 2006年8月 5,900 1.3 5,190 所有権 所有権 1.56

21Daiwa 小伝馬町ビル 東京都中央区日本橋大伝馬町 2,379.31 SRC 8F 1985年3月 2,460 0.6 2,260 所有権・賃借権 所有権 4.19 22Daiwa 神保町ビル 東京都千代田区神田神保町 3,164.26 S B1/8F 1997年3月 4,150 0.9 3,620 所有権 所有権 5.05 23Daiwa 西新橋ビル 東京都港区西新橋 4,815.84 SRC B1/10F 1993年7月 5,000 1.1 6,520 所有権 所有権 3.76 24大和茅場町ビル 東京都中央区日本橋茅場町 5,899.11 S・SRC B1/8F 2010年4月 5,600 1.3 8,160 所有権 所有権 4.50 25Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町 2,889.34 S 9F 2010年2月 3,550 0.8 4,900 所有権 所有権 5.33 26E・スペースタワー 東京都渋谷区円山町 13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月 24,000 5.5 33,400 所有権 所有権 3.11 27Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町 2,143.08 S 8F 2010年5月 1,721 0.4 2,470 所有権 所有権 3.80 28新四 curumu ビル 東京都新宿区新宿 6,751.31 S・RC B2/11F 2012年1月 9,650 2.2 15,500 敷地権 区分所有（100％） 4.44 29Daiwa 赤坂ビル 東京都港区赤坂 8,739.17 SRC B2/7F 1990年9月 9,200 2.1 13,700 所有権 所有権 7.14 30Daiwa 渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷 6,329.00 S B1/12F 1988年12月 7,000 1.6 8,740 所有権 所有権 5.64 31Daiwa 麻布テラス 東京都港区南麻布 13,234.39 S・RC B1/6F 2009年9月 14,000 3.2 16,100 所有権 所有権 2.67 32Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿 2,885.64 SRC B1/9F 1997年12月 4,135 0.9 5,950 所有権 所有権 2.44 33ラクアス東新宿 東京都新宿区大久保 7,498.33 S10F 2010年8月 8,450 1.9 10,700 所有権 所有権 4.46 34Daiwa 青山ビル 東京都渋谷区神宮前 4,426.10 S・RC B1/7F 2001年11月 9,800 2.2 12,400 所有権 所有権 4.42 35神泉プレイス 東京都渋谷区神泉町 2,811.35 RC B1/9F 2001年9月 4,800 1.1 6,710 所有権 所有権 6.21 36グラスシティ渋谷 東京都渋谷区南平台町 8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月 16,000 3.6 18,300 所有権 所有権 1.61 37Daiwa リバーゲート 東京都中央区日本橋箱崎町 32,055.85 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月 28,000 6.4 30,200 所有権 所有権 1.76 38Daiwa 八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀 2,622.42 S・SRC B1/10F 2006年2月 2,871 0.7 3,300 所有権 所有権 5.89 39Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀 1,723.15 SRC B1/9F 1996年2月 1,647 0.4 1,850 所有権 所有権 7.03 40Daiwa 西新宿ビル（注 7） 東京都新宿区西新宿 6,967.61 SRC・RC・S B2/11F 1991年8月 13,710 3.1 15,500 所有権 所有権 4.32 41キリン日本橋ビル 東京都中央区日本橋小網町 5,630.17 S・SRC 7F 1999年2月 8,180 1.9 8,290 所有権 所有権 5.76 42Daiwa 東日本橋ビル 東京都中央区東日本橋 5,015.88 S 7F 2008年3月 6,370 1.4 6,780 所有権 所有権 4.37 43スクエア代官山ビル 東京都渋谷区代官山町 1,588.35 S 6F 2001年3月 2,280 0.5 2,600 所有権 所有権 6.21 44新宿ウエストビル 東京都新宿区西新宿 1,120.58 RC 4F 1989年3月 942 0.2 1,230 所有権 所有権 8.28 45Daiwa神田美倉町ビル（注 7）東京都千代田区神田美倉町 1,719.51 SRC・S B1/7F 1991年1月 1,592 0.4 1,710 所有権 所有権 6.01 46日本マンパワービル 東京都千代田区神田東松下町 3,717.57 S 9F 2005年2月 4,200 1.0 5,000 所有権 所有権 3.86 小　計 257,770.10 352,922 80.3 403,860 首都圏（注 1） 47Daiwa 東池袋ビル 東京都豊島区東池袋 4,461.47 SRC・S B1/9F 1993年6月 2,958 0.7 3,880 所有権 所有権 3.55 48Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川 6,548.17 SRC B1/11F 1991年7月 7,710 1.8 6,170 所有権 所有権 7.19 49Daiwa 大崎 3 丁目ビル 東京都品川区大崎 1,786.06 S・RC B1/6F 2007年9月 1,650 0.4 2,340 所有権 所有権 6.14 50Daiwa 上大岡ビル 神奈川県横浜市港南区上大岡西 2,630.30 S・SRC B3/7F 2011年5月 2,000 0.5 2,750 所有権 所有権 6.29 51インテグラルタワー 東京都杉並区上荻 17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月 15,220 3.5 19,700 所有権 所有権 1.18 52Daiwa 目黒スクエア 東京都目黒区目黒 3,519.50 S　12F 2009年7月 5,600 1.3 6,750 所有権 所有権 1.68 53Daiwa 荻窪ビル 東京都杉並区荻窪 3,849.63 S・SRC B1/16F 1990年11月 3,800 0.9 4,490 所有権 区分所有（100％） 6.41 54コンカード横浜（注 6） 神奈川県横浜市神奈川区金港町 28,052.98 S・SRC B1/20F 2008年2月 38,100 8.7 39,300所有権（準共有）所有権（準共有） 0.92 小　計 68,626.25 77,038 17.5 85,380 地方主要都市（注 1） 55Daiwa 北浜ビル 大阪府大阪市中央区淡路町 13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月 9,481 2.4 11,700 所有権 所有権 3.48 小　計 13,517.62 9,481 2.2 11,700 合　計 339,913.97 439,441 100 500,940

保有資産の概要

［ポートフォリオ一覧］

010_9891622603002.indd 5 2018/01/31 10:03:19

品川区

豊島区

杉並区

4 8 6 3 23 29 47 51 53 49 48 17 25 22 5 1 2 12 13 11 16 24 21 45 27 ₁₄ 42 37 9 20 19 40 44 33 28 26 35 ₃₆ 52 18 15 31 30 43 32 7 34 10 3938 46 41

新宿区

中央区

港区

千代田区

渋谷区

新宿駅 新宿駅 四ッ谷駅 九段下駅 水 水道橋駅 浅草駅 押上駅 銀座駅 月島駅 銀座駅 八丁堀駅 八丁堀駅 大手町駅 日本橋駅 人形町駅 水天宮前駅 水天宮前駅 日比谷駅 赤坂見附駅 東新宿駅 赤坂駅 赤坂駅 青山 一丁目駅 表参道駅 外苑前駅 中目黒駅 東急東横線 東急田園都市線 芝公園駅 池袋駅 池袋駅 中野駅 方南町 荻窪駅 渋谷駅 渋谷駅 恵比寿駅 目黒駅 大崎駅 品川駅 新橋駅 新橋駅 東京駅 錦糸町駅 秋葉原駅 大手町駅 日本橋駅 日比谷駅 虎ノ門駅 総武線 京葉線 山手線 埼京線 中央線 日比谷線 東京メトロ JR 銀座線 丸ノ内線 半蔵門線 東西線 千代田線 有楽町線 副都心線 南北線 浅草線 都営地下鉄 大江戸線 新宿線 三田線 横須賀線・ 総武線快速 最重点投資エリア・ 東京主要5区 重点投資エリア・ 首都圏 地方主要都市

55

50 54

6

保有資産の概要

［ポートフォリオの分布］

東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）に投資を集中

Daiwa芝浦ビル 3 Daiwa神宮前ビル 7 47Daiwa東池袋ビル Daiwa芝大門ビル 8 E・スペースタワー 26 インテグラルタワー 51 Daiwa荻窪ビル 53 Daiwa目黒スクエア 52 Daiwa御成門ビル 18 Daiwa南青山ビル 4 新宿マインズタワー 19 Daiwa新橋510ビル 10 Daiwa西新橋ビル 23 DaiwaA浜松町ビル 6

Daiwa SHIBUYA EDGE

20 Daiwa麻布台ビル 15 Daiwa麻布テラス 31 Daiwa渋谷宮益坂ビル 30 グラスシティ渋谷 36 43スクエア代官山ビル Daiwa赤坂ビル 29

港区

渋谷区

新四ｃｕrｕｍｕビル 28 33ラクアス東新宿 40Daiwa西新宿ビル 44新宿ウエストビル

新宿区

Daiwa恵比寿4丁目ビル 32 神泉プレイス 35 Daiwa青山ビル 34 010_9891622603002.indd 6 2018/01/31 10:03:38

品川区

豊島区

杉並区

4 8 6 3 23 29 47 51 53 49 48 17 25 22 5 1 2 12 13 11 16 24 21 45 27 ₁₄ 42 37 9 20 19 40 44 33 28 26 35 ₃₆ 52 18 15 31 30 43 32 7 34 10 3938 46 41

新宿区

中央区

港区

千代田区

渋谷区

新宿駅 新宿駅 四ッ谷駅 九段下駅 水 水道橋駅 浅草駅 押上駅 銀座駅 月島駅 銀座駅 八丁堀駅 八丁堀駅 大手町駅 日本橋駅 人形町駅 水天宮前駅 水天宮前駅 日比谷駅 赤坂見附駅 東新宿駅 赤坂駅 赤坂駅 青山 一丁目駅 表参道駅 外苑前駅 中目黒駅 東急東横線 東急田園都市線 芝公園駅 池袋駅 池袋駅 中野駅 方南町 荻窪駅 渋谷駅 渋谷駅 恵比寿駅 目黒駅 大崎駅 品川駅 新橋駅 新橋駅 東京駅 錦糸町駅 秋葉原駅 大手町駅 日本橋駅 日比谷駅 虎ノ門駅 総武線 京葉線 山手線 埼京線 中央線 日比谷線 東京メトロ JR 銀座線 丸ノ内線 半蔵門線 東西線 千代田線 有楽町線 副都心線 南北線 浅草線 都営地下鉄 大江戸線 新宿線 三田線 横須賀線・ 総武線快速 最重点投資エリア・ 東京主要5区 重点投資エリア・ 首都圏 地方主要都市

55

50 54

7

Ⅰ. 投資法人の概要 （2018年2月28日時点） Daiwa猿楽町ビル 5 Daiwa銀座ビル 1 Daiwa麹町4丁目ビル 17 Daiwa北浜ビル 55 Daiwa品川Northビル 48 Daiwa三崎町ビル 9 Daiwa銀座アネックス 2 Daiwa神保町ビル 22 Daiwa上大岡ビル 50 日本マンパワービル 46 Daiwa神田美倉町ビル 45 Daiwa神保町3丁目ビル 25 Daiwa大崎3丁目ビル 49 Daiwa京橋ビル 16 Daiwa八丁堀駅前ビル西館 39 Daiwa東日本橋ビル 42 Daiwa築地駅前ビル 11 12Daiwa築地ビル 13Daiwa月島ビル Daiwa日本橋堀留町ビル 14 Daiwa八丁堀駅前ビル 38 キリン日本橋ビル 41 Daiwa小伝馬町ビル 21 24大和茅場町ビル Daiwa日本橋本石町ビル 27 Daiwaリバーゲート 37

千代田区

中央区

コンカード横浜 54 010_9891622603002.indd 7 2018/01/31 10:03:53

8

内部成長への取組み

テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる

01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 既存ビル平均賃料(左軸) 既存ビル空室率(右軸) (％) (円/坪) (坪) (%) 新規供給面積（大型ビル） 空室率 新規供給面積（中小型ビル） 新規需要面積 空室率（'16/6 時点予想） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 0.0 1.5 3.0 4.5 6.0 7.5 9.0 予測値 01 年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年 3.02 18,964 21 年

オフィス市場の動向

空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料増加が続いています。

■

東京のオフィスビルの賃貸市場状況

■

東京23区の需給バランスの推移

（出所） 三鬼商事 （出所） CBRE オフィスマーケット中期予測（2018年〜 2021年）

■

期末稼働率の推移

■

入退居率推移*

稼働率（実績） 予想稼働率 予想稼働率（2017年7月開示時点） 85.0 90.0 95.0 100.0(％) 2009 11 　　　 2010 5 85.7 95.9 95.4 92.4 96.4 95.096.396.4 97.297.3 98.2 97.2 98.3 _{97.7 97.7} 96.5 98.7 98.097.6 94.3 92.8 　　　 2011 5 11 　　　 2012 5 （期末） 　　　 2013 5 11 11 　　　 2014 5 11 　　　 2015 5 11 　　　 2016 5 11 　　　 2017 5 11 11 　　　 2018 5 11 （％） 退去率（予想） 退去率 入居率（予想） 入居率 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 7.2 -12.0 -14.7 -3.4-3.9 -5.9 -7.3 -6.3 -5.3 -2.8 -6.1 -5.7 -2.4 -1.7 -1.6 -3.9 -3.8 7.4 3.23.3 9.8 8.2 5.7 4.4 6.1 6.2 2.0 4.3 1.8 3.0 -3.2 2.9 -3.6 4.4 3.8 13.4 　　　2010 5 11 　　　2011 5 11 　　　 2012 5 （期末） 　　　2013 5 11 11 　　　2014 5 11 　　　2015 5 11 　　　2016 5 11 　　　2017 5 11 2009 11 　　　2018 5 11 1.0 -1.4 *賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移

賃貸事業の状況

■

契約賃料と賃料単価指数の推移（月額）

■

前期末比月額契約賃料*の増減

* 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの ** 賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を09/5期末を100として指数化したもの *月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に調整済み。 (円/坪) 契約賃料（左軸）* 賃料単価指数 （前期比、右軸）** 12,000 15,000 18,000 21,000 24,000 27,000 30,000 40 50 60 70 80 90 100 81.41 80.1682.30 19,219 19,574 19,437 2007 11 　　　 2008 5 11 　　　 2009 5 11 　　　 2010 5 （期末） 　　　 2011 5 11 11 　　　 2012 5 11 　　　 2013 5 11 　　　 2014 5 11 　　　 2015 5 11 　　　 2016 5 11 　　　 2017 5 11 1,750 1,800 1,850 1,900 1,950 2,000 2,050 2,100 （百万円） 17/5期末 月額契約賃料 月額契約賃料17/11期末

1,935

+14

0

+92

1,959

–83

0

賃料改定 による増加 テナント 新規入居 による増加 賃料改定 による減少 テナント解約 による減少 新規物件取得 による増加 010_9891622603002.indd 8 2018/01/31 10:03:54

9

Ⅰ. 投資法人の概要

契約更新・テナント新規入居の状況

基礎体力の向上

■

基礎体力の向上による分配原資の増加

■

契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額（基礎体力）

■

契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移

■

テナント新規入居における月額賃料増減額及び

　増減率(同区画従前賃料比)の推移

■

更新対象テナント（区画）の賃料増額・減額率推移

■

2017年11月期（第24期）以降の契約満了面積

　

（賃貸面積ベース）

* 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマスター リース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉により増 額となります。 （注）「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナント、「前 テナント」とは、新規テナントが賃貸借契約を締結した同区画において、新規テ ナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいいます。 （注1）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。 （注2）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における当期純利益で除して小数第２位を四捨五入して算出しています。 （注1）「増額率」及び「減額率」は、各期において更新時期が到来し、更新の合意に至っ た各賃貸借契約における更新前の契約賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれ ぞれの単純平均値を小数第2位を四捨五入して記載しています。 （注2）「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の 合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数第2位を四捨五入して記載 しています。 (注) 2017年11月末の賃貸面積332,594.35㎡に対して、各期に契約更新が予定 されている契約面積の比率を記載しています。 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 （%） 15/5期 減額 増額 維持 解約 14/11期 14/5期 13/11期 13/5期 26.5 8.6 66.7 19.9 4.8 8.5 10.0 14.4 3.1 70.3 12.3 4.6 77.1 8.2 7.9* 14.1* 57.4 12.1 70.8 2.7 15/11期 16/5期 37.5 61.1 1.4 0.2 49.0 50.1 0.7 16/11期 42.6 53.4 3.9 17/5期 48.8 44.4 6.6 17/11期 51.7 40.4 7.8 （千円/月） 2015年 11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000

14,376

6,438 7,938 2015年 5月期

9,020

3,157 5,862

14,246

766 13,479

12,747

_3,988 8,759

25,528

6,680 18,847 2017年 11月期

21,804

7,432 14,371 6期 単純平均

16,287

4,744 11,543 契約更新 テナント入替 （千円） （%） 2015年 11月期 2016年5月期 0.0 8.0 4.0 12.0 16.0 20.0 0 20,000 40,000 60,000 100,000 80,000 14.0 2.6 46,142 前テナント（左軸） 新規テナント（左軸） 2016年 11月期 55,05459,042 7.2 2017年 5月期 69,26275,943 9.6 2017年 11月期 83,96291,394 増減率（右軸） 29,970 29,203 29,203 52,580 52,580 8.9 （％） 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 2017年 11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 20.4 15.9 22.1 24.2 予定 17.1 5.0 10.0 15.0 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 (%) 0.0 4.5 2.5 5.0 9.8 5.2 -22.7 -7.0 -10.2 -7.0 -4.9 0.0 -5.1 9.0 7.2 0.0 -22.7 -5.2 -6.5 1.0 4.3 5.2 12/11期 13/5期 13/11期 14/5期 14/11期 15/5期 15/11期 16/5期 16/11期 17/5期 17/11期 9.0 7.3 0.0 6.1 6.1 増額率 減額率 賃料増減率 0.0 8.1 8.1 0.0 7.8 7.8 2015 年 5月期 2015 年 11月期 2016 年 5月期 2016 年 11月期 2017 年 5月期 2017 年 11月期 6期 単純 平均 賃共収入合 計に対する 比率（注1） 6ヶ月 換算 0.7％ 1.0％ 0.8％ 0.7％ 1.4％ 1.2％ 1.0％ 年率 換算 1.3％ 2.0％ 1.7％ 1.5％ 2.8％ 2.4％ 1.9％ 分配原資の 伸び率（注2） 6ヶ月 換算 1.5％ 2.1％ 1.8％ 1.5％ 2.9％ 2.4％ 2.0％ 年率 換算 3.0％ 4.3％ 3.6％ 2.9％ 5.8％ 4.9％ 4.1％ 010_9891622603002.indd 9 2018/01/31 10:03:55

10

内部成長への取組み

（注）人数は2017年11月末日時点。アセット・マネジメント業務歴は当該業務に携わった年数を記載しています（2017年11月末時点）。資産運用会社における勤務年数を示すものではありません。 ◦正確な賃貸マーケットの把握 ◦定期訪問による入居テナントの要望/動向把握 ◦物件の特性把握 ◦早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持 ◦強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現 ◦計画的な中長期運用に基づく収益の確保 本投資法人のポートフォリオ を構成する物件全てに担当者 を配置し、スペシャリスト集 団による物件価値の最大化を 目指しています。 宇田川 博司アセット・マネジメント 業務歴11年4ヶ月 牛久 貴文 アセット・マネジメント 業務歴13年2ヶ月 石井 宏太郎 アセット・マネジメント 業務歴11年7ヶ月 荒井 純 アセット・マネジメント 業務歴11年7ヶ月 上村 千恵 アセット・マネジメント 業務歴11年5ヶ月 小畠 勇樹 アセット・マネジメント 業務歴5年1ヶ月 岩崎 純 アセット・マネジメント 業務歴1年1ヶ月 ミドルオフィス業務：ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。 エンジニアリング：資産の工事計画を策定し、実施しています。 ◦仲介業者からの情報収集 ◦テナント満⾜度調査実施及び対策立案 ◦周期的な物件実査

凡事徹底

「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化

正確な現状把握

内部成長のための活動

内部成長の実現

オフィス運用チーム（7名） 運用企画チーム（3名） コンストラクション・ マネジメント・チーム（4名）

物件価値の最大化を目指す

リーシングハイライト

リーシング強化物件

2018年5月期リーシングハイライト／強化物件

2017年11月期リーシング強化物件の稼働状況

◦共用部改修工事等により物件の競争⼒を更に⾼め、 また、広告媒体等を活用し、より広範かつ多数の仲介 会社へ告知強化した結果、11月末時点の全体稼働率 は98.1%まで上昇。同時点の事務所区画の稼働率は 99.6%であったが、12月には稼働率100%を実現。 ◦都内中⼼部アクセス・物件規模・グレード等、本物件の 特徴を活かし、近隣のみならず広範なエリアで事務所 を探している企業等の誘致を目指した結果、移転を検 討していた中央区の優良顧客を獲得することに成功。 ◦11月末時点の稼働率99.1％、事務所区画の稼働率 100%を実現。 ◦池袋中⼼街区に対し、比較的コストメリットの出せ る条件で賃借できる強みをアピールすることで、大 ⼿企業の分室ニーズを獲得することに成功。ダウン タイムなく、稼働率100%を維持。 （注）埋戻しが無い場合、稼働率は90.6%となる⾒込 みであった。

■

Daiwaリバーゲート

（取得価格：28,000百万円）

■

Daiwa芝浦ビル

（取得価格：8,265百万円）

■

Daiwa東池袋ビル

（取得価格：2,958 百万円）

98.1 90.3 82.8 96.0 60.0 80.0 70.0 90.0 100.0(%) 2016年 11月 2017年2月 5月 8月 11月 60 70 80 90 100 100.0 99.5 89.8 99.1 80.0 90.0 100.0(%) 2016年 11月 2017年2月 5月 8月 11月 80 90 100 100.0 100.0 100.0 90.6 80.0 （注） 90.0 100.0(%) 2016年 11月 2017年2月 5月 8月 11月 80 90 100 ◦恵比寿の1棟案件という希少 性の⾼さを⽣かし、入札方式 での募集を選択。恵比寿〜渋 谷エリアを含めた広域にPRし 優良顧客の集客に努めた。 ◦ほぼダウンタイムなく成約。 ◦東京駅にも程近く、また複数路 線が利用できる交通利便性を 活かし広範なエリアからの移 転、及び近隣の分室ニーズを 想定。 ◦築年数を考慮した適切な賃料 設定により、近隣競合物件と の差別化を図り早期の成約を 目指す。 ◦大⼿町にも程近く、また複数路 線が利用できる交通利便性を 活かし広範なエリアからの移 転、及び近隣の分室ニーズを 想定。 ◦当該エリア内での築年数メ リット・グレード感・交通利便 性に優位性がある本物件の特 徴を活かし、IT系などの成⻑ 著しい業種、企業に対し、⾼単 価での成約を目指す。

■

Daiwa京橋ビル

（取得価格：3,460百万円）

■

Daiwa神保町3丁目ビル

（取得価格：3,550百万円）

■

Daiwa恵比寿4丁目ビル

（取得価格：4,135百万円） 010_9891622603002.indd 10 2018/01/31 10:03:59

11

Ⅰ. 投資法人の概要

CS向上施策

環境への取組み

■

戦略的なテナント誘致

■

テナントサポート

■

地域社会との共⽣

Daiwa銀座ビル

Daiwa御成⾨ビル

新宿マインズタワー

新宿マインズタワー

既存来店型テナントの顧客増加を促進する テナントを誘致。人通りの多いみゆき通り に面しており、来館人数の増加によりビル の認知度も向上。 ＜銀座緑寿庵清⽔＞ 京都の⽼舗金平糖専門店の緑寿庵清⽔が創 業以来初となる直営店舗を銀座にオープン。 新コンセプトショップ開店に際し、オーナーの立場から届出対応等 のサポートを実施。地域の人気店として好評を得るのみならず、物 件の知名度向上にも寄与。 ＜上島珈琲店No.11＞ 新たな珈琲の価値を提供する場と して、日本の喫茶⽂化にあらため て立ち戻り、全てのコ―ヒーをハ ンドドリップで提供する新しいコ ンセプトショップをオープン。 小田急電鉄、⾼島屋、東日本旅客鉄道、朝日⽣命保険と連携し、新宿南 口エリアを彩るイベント「新宿ミナミルミ」に参加。幻想的なイルミ ネーションで、新宿・南口エリアの認知度向上と地域住⺠等への憩い の場を提供。 ＜博多もつ鍋やまや＞ 「ご来店された全てのお客様を元気に」 をコンセプトとした、博多もつ鍋と明 太⼦のランチ⾷べ放題の人気店。 B1Fに複数の店舗入替を実施し、館内オフィスワーカーのランチ/ディ ナーの選択肢や需要を満たす飲⾷店が充実。 ＜いかの墨＞ 磯の⾹りとともに旬の⾷材を楽しめる 新潟の人気店がオープン。

■

新宿マインズタワーにおけるグリーンリース導入の進捗

■

海外投資家によるESG投資への対応

LED導入済み面積の割合 新宿マインズタワーでは、環境対策・テナント満⾜度向上施策の一環として、 テナントとグリーンリース契約を締結し、テナント専有部の照明のLED化 を進める取り組みを2014年より始めました。 2018年5月期には、テナント専有部面積の約7割のスペースで照明の LED化を⾒込んでいます。 グローバルに著名なESG評価機関からの格付調査に対応。拡大を続ける ESG投資における評価向上を目指します。 (%) (見込み) 3.4 3.4 6.9 10.3 18.2 35.6 48.7 69.1 （期） 201411　　　 20155 11　　　 20165 11　　　 20175 11 20185 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 新宿マインズタワー

■

GRESB 2017において6年連続となる「グリーン・スター」評価を取得

（サステナリティクス社：オランダ） 実施期間：2017年11月15日〜 2018年2月22日 大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、大和証券オフィス投資法人を対象として、2017年の「グローバルリアルエステートサス テナビリティベンチマーク」（Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)）の「GRESBリアルエステート評価」に参加し、「マ ネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面でサステナビリティに関する⾼い評価を受け、6年連続で最⾼位のカテゴリーである「グリーン・ス ター」（“Green Star”）の評価を獲得いたしました。

12

外部成長への取組み

取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資

各期実績

（2018年5月期（第25期））

コンカード横浜

（注）

_{［2018年1月11日取得］}

Daiwa名駅ビル

［2017年12月20日譲渡］

新宿マインズタワー

［2018年2月28日譲渡予定］ 共有持分7分の3（注1）

日本マンパワービル

［2018年1月12日取得］

■

新規取得物件

■

譲渡物件

所在地 神奈川県横浜市神奈川区金港町 地積 7,140.99㎡ 構造・階数 S・SRC/B1/20F 延床面積 53,772.50㎡ 取得価格 38,100百万円 鑑定価格 39,300百万円（2017年12月1日時点） 建築時期 2008年2月 稼働率 96.0％（取得時点） テナント 32（取得時点） 所在地 東京都千代田区神田東松下町 地積 943.17㎡ 構造・階数 S/9F 延床面積 5,285.88㎡ 取得価格 4,200百万円 鑑定価格 5,000百万円（2017年12月1日時点） 建築時期 2005年2月 稼働率 100.0％（取得時点） テナント 1（取得時点） 所在地 愛知県名古屋市中村区 構造・階数 S/12F 譲渡価格 8,300百万円 帳簿価格 5,256百万円（2017年5月31日時点） 鑑定価格 7,750百万円（2017年5月31日時点） 建築時期 2007年12月 所在地 東京都渋谷区代々木 構造・階数 S・SRC/B3/34F 譲渡価格 62,500百万円 帳簿価格 64,818百万円（2017年5月31日時点）（注2） 鑑定価格 62,500百万円（2017年5月31日時点）（注2） 建築時期 1995年9月 ・JR東海道線・横須賀線・京浜東北線・根岸線・横浜線、東急東横線、横浜⾼速鉄道みなとみらい線、京急本線、相鉄本線、横 浜市営地下鉄ブルーラインなど計12路線が乗り入れる「横浜」駅より徒歩5分 ・本物件の事務所スペースは基準階において1フロア約550坪の賃貸面積が確保されており、最小で30坪クラスのテナント まで対応することができます。横浜エリアの市場性に鑑み、市況やテナントの需要動向に応じて柔軟に対応できるビル運営 が可能です。 ・ＪＲ山⼿線・京浜東北線・中央線「神田」駅より徒歩５分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩３分、都営地下鉄新宿線「岩 本町」駅より徒歩２分 ・本物件が所在する「内神田・神田須田町」エリアは、一大業務集積地である大⼿町等への近接性及び⾼い交通利便性を備えな がらも割安感のある賃料⽔準であることを訴求材料として需要を吸収するケースが多く⾒られます。 JR横浜線 ・東海道本線 JR根岸 線 京急本線 東急東横線 コンカード横浜 そごう 横浜駅 横浜 ベイクォーター 横浜 タカシマヤ Ｊ Ｒ 中央線 Ｊ Ｒ 山手線 ・京浜東北線 新神田美倉町ビル 神田駅 神田駅 都営新宿線 東京 メ ト ロ 銀座線 東京 メ ト ロ 日 比谷線 東京 メ ト ロ 丸 ノ 内線 小川町駅 淡路町駅 秋葉原駅 秋葉原駅 岩本町駅 日本マンパワービル (注1)本投資法人は、「新宿マインズタワー」の共有持分７分の６を保有していることから、譲渡予定資産（共有持分７分の３）を譲渡した後、同物件の共有持分は７分の３に相当する予定です。 (注2)帳簿価格、鑑定価格は、其々 2017 年５月31 日時点の共有持分７分の６のものを共有持分７分の３として試算した参考数値となります。 (注)「コンカード横浜」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不 動産は本物件全体の100分の75に相当する準共有持分です。 010_9891622603002.indd 12 2018/01/31 10:04:11

13

Ⅰ. 投資法人の概要

■

2018年5月期におけるポートフォリオの入替による効果

■

余剰資金の活用

主要指標 2017 年 5 月期末_{（第 23 期末）} 2017 年 11 月期末_{（第 24 期末） 2018 年 5 月期} 資産入替後 （第 25 期）取得資産 （第 25 期）売却資産2018 年 5 月期 物件数（注1） _{54物件 54物件 2物件 2物件 55物件} 資産総額 469,341百万円 469,341百万円 42,300百万円 72,200百万円 439,441百万円 NOI利回り （注2） 4.0% 4.0% 4.2% 3.2% 4.2% 平均築年数 （注3） 21.4年 21.9年 10.6年 21.8年 20.9年 新宿マインズ タワー比率 （注4） 28.5% 28.5% - - 15.2% 1口当たり NAV（注5） 620,897円 640,587円 - - 643,454円 LTV 42.2% 42.3% - - -想定シナリオ （注1） 分配金への寄与 （注2） LTV

2018 年 5 月期

（第 25 期）

資産入替に伴い、 約300億円の 余剰資金が発⽣

1. 新規物件取得に充当

約

800

円

（注3）

42.3

_%

2. 借入金返済に充当

約

200

円

（注4）

38.5

_%

3. ⾃⼰投資口買付に充当

※第24期末⽔準のLTV （42.3%）維持を前提 に、借入金返済を併せて実施

約

700

円

（注5）

42.3

_%

（注1）2018年5月期売却の新宿マインズタワーは部分売却。資産入替後55物件には残りの保有分を1物件としてカウントしている。 （注2）NOI利回りは以下の通り算出　分⼦：年換算NOIは投資法人に係る費用を含んでいません。2017年5月期末、2017年11月期末は各期の実績NOIを年換算、 2018年5月期の取得資産のNOIについてはその期における資産運用会社想定NOIを年換算、2018年5月期売却（予定）資産のNOIは2017年11月期の実績NOI を年換算　分母：2017年5月期末、2017年11月期末の簿価はそれぞれの期末簿価、資産入替後の簿価は2017年11月期末の簿価に取得資産（取得価格）、売却（予 定）資産（2017年11月期末簿価）を加減して算出。 （注3）平均築年数は2017年5月期末は2017年5月末時点、それ以外は2017年11月末時点で算出。 （注4）取得価格の総額に対する新宿マインズタワーの取得価格の比率。 （注5）1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)/発行済投資口数、資産入替後1口当たりNAVは2017年11月期末1口当たりNAVをベー スに試算。 （注1） 上記想定シナリオは、余剰資金を一定の前提条件に基づき試算したものであり、本書の日付現在、 当該施策を実施する予定はなく、また実施出来る保証もありません。 （注2） 発行済口数は497,869口を前提に試算しています。分配金は、百円未満四捨五入して算出してい ます。 （注3） ポートフォリオの償却後NOI利回り3.2%に相当する物件を取得した場合として算出しています。 （注4） 平均借入金利は、以下の第24期実績値を年率換算して算出しています。 ・⽀払利息、投資法人債利息、融資⼿数料、投資法人債発行費償却計721百万円 ・期末有利⼦負債2,043億円 （注5）1月12日終値594,000円で29,125口（173億円）を取得、消却。併せて、平均借入金利（24 期実績値）で借入金（127億円）を返済したとして算出しています。

ポートフォリオの質の改善に伴い、各種主要指標が向上。

2018 年 5 月期

分配金予想

11,000

円

2018 年11月期

分配金予想

11,400

円

想定分配金

11,500

円〜

12,100

円

3 つの想定シナリオの 組み合わせを含め、 実現可能性の観点から 総合的に判断 010_9891622603002.indd 13 2018/01/31 10:04:12

14

外部成長への取組み

ポートフォリオの現状と取得方針

多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争⼒を有する物件に投資してい

きます。

築年数（年） 駅距離（分） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資 ・立地（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等 に対する実需の観点から物件を厳選 ・既存ポートフォリオの成長性・収益性が向上する物件を取得 ・築年数25年以内を目処に投資 ・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売 却を行うことで物件の入替を検討する （件） 0 100 200 300 400 500 （件） 物件数（左軸） 詳細検討数（右軸） 2013年 11月期 2014年5月期 0 20 40 60 80 100 2014年 11月期 2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 （注）物件数は情報を入手した延べ件数

■

取得方針

■

売却方針

■

物件取得の検討件数

※駅距離は最寄駅からの距離80m を1分として表示しています。

■

保有物件の分布図

18年5月期の取得資産 18年5月期の売却資産 スポンサー交代後の取得物件 スポンサー交代前の取得物件 15 264 296 26 416 23 356 31 393 12 289 18 344 2017年 5月期 19 288 2017年 11月期 20 276 17 日本マンパワービル Daiwa名駅ビル コンカード横浜

資産規模の推移と取得実績

中期目標の資産規模5,000億円の達成を目指します。

（%） （億円） 有利子負債比率（総資産ベース） 取得価格合計 2009年 11月期 2010年5月期 2010年11月期 2011年5月期 2011年11月期 2012年5月期 2012年11月期 2013年5月期 2013年11月期 2014年5月期 2014年11月期 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 0.0 25.3 25.5 28.1 28.9 34.0 34.2 34.4 37.5 40.6 2,650 2,691 2,781 2,873 3,113 3,132 3,149 3,320 3,527 3,640 3,875 43.0 40.2 2015年 5月期 2015年11月期 4,132 44.3 4,457 41.7 2016年 5月期 4,583 2016年 11月期 4,677 43.3 _42.3 中期目標 5,000 2017年 5月期 4,693 42.2 2017年 11月期 4,693 42.3 2018年 5月期（予） 4,394 40.2 取得物件 ●Daiwa神保町ビル 取得物件 ●Daiwa西新橋ビル ●Daiwa九段ビル 取得物件 ●E･スペース 　タワー 取得物件 ●Daiwa日本橋 　本石町ビル 取得物件 ●Daiwa 　西新宿ビル ●キリン 　日本橋ビル 取得物件 ●Daiwa 　神田美倉町ビル 取得物件 ●Daiwa大崎 　3丁目ビル 取得物件 ●新四ｃｕｒｕｍｕ 　ビル ●Daiwa名駅ビル ●Daiwa上大岡ビル 取得物件 ●Daiwa恵比寿 　4丁目ビル ●ラクアス東新宿 ●Daiwa青山ビル ●神泉プレイス ●グラスシティ渋谷 ●Daiwa目黒 　スクエア 取得物件 ●インテグラル 　タワー 取得物件 ●Daiwaリバーゲート ●Daiwa八丁堀 　駅前ビル ●Daiwa八丁堀 　駅前ビル西館 取得物件 ●Daiwa 　東日本橋ビル ●スクエア 　代官山ビル ●新宿 　ウエストビル ●Daiwa 　荻窪ビル 取得物件 ●コンカード 　横浜 ●日本マンパワー 　ビル 取得物件 ●Daiwa渋谷 　道玄坂ビル ●Daiwa赤坂ビル ●Daiwa渋谷 　宮益坂ビル 取得物件 ●大和茅場町ビル ●Daiwa神保町 　3丁目ビル 取得物件 ●Daiwa麻布 　テラス ●Daiwa北浜 　ビル 010_9891622603002.indd 14 2018/01/31 10:04:12

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Ⅰ. 投資法人の概要 （年） （年） 中長期的な有利子負債比率の上限範囲 0 400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,800 ( 億円 ) 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0（％） 09/5 期末09/11期末10/5期末10/11期末11/5期末11/11期末12/5期末12/11期末13/5期末13/11期末14/5期末14/11期末15/5期末15/11期末16/5期末 11期11/12/5期11期12/13/5期11期13/14/5期 有利子負債金額（左軸） 有利子負債比率（総資産ベース）(注)（右軸） 14/ 11期15/5期 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 15/ 11期16/5期11期16/ 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 16/11 期末 17/5期11期17/ 4.2 7.9 7.3 固定金利 変動金利 長期借入金 短期借入金及び1年以内返済予定の 長期借入金 2017年 11月期末 _20.1% 2017年11月期末

79.9%

9.5 %

90.5%

17/5 期末17/11期末 （百万円） _{投資法人債} 17/ 11期18/5期11期18/19/5期11期19/20/5期11期20/21/5期11期21/22/5期11期22/23/5期11期23/24/5期11期24/25/5期11期25/26/5期11期26/ 0 4,000 8,000 12,000 16,000 20,000 期末平均残存年限（右軸） 当期平均調達年限（左軸） 当期平均調達年限 （短期借入金は除く） （左軸） 42.3 11,550

有利子負債の状況

（2017年11月30日時点）

本投資法人は、2017年11月期（第24期）に、返済期限が到来した既存借入金の借換え（115.5億円）を行い、返済

期日の分散を図ることが出来ました。

今後も引き続き安定した財務運営に注⼒してまいります。

■

有利子負債比率の推移

■

返済期日の分散

■

固定・変動比率

■

有利子負債残高

　（投資法人債含む） 借入先 残高（百万円） 残高割合（%） 三井住友銀行 42,400 20.8 三井住友信託銀行 24,850 12.2 日本政策投資銀行 21,750 10.6 みずほ銀行 19,400 9.5 三菱東京ＵＦＪ銀行 16,000 7.8 新⽣銀行 14,000 6.9 りそな銀行 12,500 6.1 三菱ＵＦＪ信託銀行 8,500 4.2 みずほ信託銀行 6,000 2.9 福岡銀行 5,500 2.7 関西アーバン銀行 5,000 2.4 あおぞら銀行 3,000 1.5 西日本シティ銀行 3,000 1.5 オリックス銀行 2,500 1.2 群馬銀行 2,500 1.2 七十七銀行 2,000 1.0 武蔵野銀行 2,000 1.0 東京海上日動火災保険 2,000 1.0 山口銀行 2,000 1.0 東日本銀行 1,500 0.7 日本⽣命保険 1,300 0.6 香川銀行 1,000 0.5 太陽⽣命保険 300 0.1 富国⽣命保険 200 0.1 投資法人債 5,100 2.5 総計 204,300 100.0

■

有利子負債の調達年限と残存年限の推移

■

長短比率

（注）有利⼦負債比率（総資産ベース）＝ 有利⼦負債総額 ÷ 総資産 （注）点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限

財務状況

借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減

■

格付の状況

信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し 株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 A+ 安定的 株式会社日本格付研究所（JCR） ⻑期発行体格付 AA− 安定的 010_9891622603002.indd 15 2018/01/31 10:04:12

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本投資法人の仕組図

投資法人債に係る

一般事務受託者

株式会社三井住友銀行 株式会社りそな銀行

投資主名簿等管理人

特別口座管理機関

三井住友信託銀行株式会社

本投資法人

会計監査人

投資主総会 役員会 執行役員：村上 義美 監督役員：平石 孝行 監督役員：佐久間 宏 有限責任 あずさ監査法人

サポート提供会社

株式会社 大和証券グループ本社

資産運用会社

機関運営に係る

一般事務受託者

①

① 資産運用委託契約／機関運営に係る一般事務委託契約

② 一般事務委託契約／資産保管委託契約

③ 投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約

④ スポンサー・サポート契約

⑤ 財務代理契約

②

③

⑤

④

大和リアル･エステート・ アセット･マネジメント 株式会社

一般事務受託者

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社 （注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係 法人をいいます。）は、株式会社大和証券グループ本社です。 大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８ 条第３項に規定する親会社をいいます。）です。

資産運用会社の組織体制

（2017年12月31日現在）

資産運用会社の概要

経理チーム ヘルスケア 運用チーム オフィス運用チーム レジデンシャル 運用チーム 運用企画チーム コンストラクション・ マネジメント・チーム オフィス投資チーム レジデンシャル 投資チーム ヘルスケア 投資チーム 財務チーム 管理業務チーム 株主総会 取締役会 代表取締役 資産運用部 ファンド運用部 営業推進部 財務部 総務部 経営企画部 投資企画部 投資 オリジネーション部 投資委員会（注） コンプライアンス委員会 内部管理室 投資運用本部 ファンド本部 コーポレート本部 コンプライアンス・オフィサー 監査役 （注）投資法人毎に設置

■

会社概要

■

取締役及び監査役

商号 大和リアル・エステート・_{アセット・マネジメント株式会社} 所在地 東京都中央区銀座六丁目2番1号 設立 2004年10月21日 資本金 2億円 代表取締役社長 山内 章 役員 10名常勤取締役5名 常勤監査役1名 非常勤（取締役2名 監査役2名） 従業員 63名（派遣社員を除く） 金融商品取引業者登録 関東財務局⻑（金商）第355号 宅地建物取引業免許 東京都知事（3）第83920号 取引一任代理等認可 国土交通大臣第34号 協会員 一般社団法人投資信託協会会員一般社団法人日本投資顧問業協会会員 一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員 代表取締役社長 山内 章 代表取締役副社長 篠塚 裕司 代表取締役副社長 西垣 佳機 取締役 福島 寿雄 取締役 忌部 肇 取締役（非常勤） 小松 幹太 取締役（非常勤） 大谷 直也 監査役 柴山 珠樹 監査役（非常勤） 松田 守正 監査役（非常勤） 木曽 慎二

■

組織図

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Ⅱ. 資産運用報告 期別 決算期 単位 第20期

（

自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日

）

第21期

（

自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日

）

第22期

（

自 平成28年 6月 1日 至 平成28年11月30日

）

第23期

（

自 平成28年12月 1日 至 平成29年 5月31日

）

第24期

（

自 平成29年 6月 1日 至 平成29年11月30日

）

（1）営業成績 営業収益 百万円 11,837 12,363 12,853 12,547 12,735 うち賃貸事業収入 百万円 11,777 11,947 12,687 12,513 12,718 営業費用 百万円 6,223 6,255 6,709 6,413 6,557 うち賃貸事業費用 百万円 5,026 5,014 5,433 5,151 5,279 営業利益 百万円 5,614 6,108 6,143 6,133 6,177 経常利益 百万円 4,689 5,326 5,325 5,360 5,456 当期純利益 百万円 4,688 5,250 5,324 5,359 5,455 （2）財産等の状況（期末日現在） 総資産額 （対前期比） 百万円 ％ 460,705 476,690 483,450 483,730 483,173 （+6.6） （+3.5） （+1.4） （+0.1） （△0.1） 有利子負債額 百万円 192,300 206,300 204,300 204,300 204,300 純資産額 （対前期比） 百万円 ％ 247,700 247,720 256,517 256,560 256,796 （+11.1） （+0.0） （+3.6） （+0.0） （+0.1） 出資総額 百万円 243,403 243,403 251,551 251,551 251,551 （3）分配の状況 分配総額 百万円 4,688 5,085 5,324 5,359 5,455 配当性向 ％ 100.0 96.9 100.0 100.0 100.0 （4）１口当たり情報 発行済投資口の総口数 口 484,000 484,000 497,869 497,869 497,869 １口当たり純資産額 円 511,777 511,818 515,230 515,317 515,790 １口当たり分配金 円 9,688 10,508 10,695 10,764 10,957 うち１口当たり利益分配金 円 9,688 10,508 10,695 10,764 10,957 うち１口当たり利益超過分配金 円 － － － － － （5）財務指標 総資産経常利益率 （注2、3） ％ 1.1（2.1） 1.1（2.3） 1.1（2.2） 1.1（2.2） 1.1（2.3） 自己資本利益率 （注3、4） ％ 2.0（4.0） 2.1（4.2） 2.1（4.2） 2.1（4.2） 2.1（4.2） 自己資本比率 （対前期増減） ％ 53.8 52.0 53.1 53.0 53.1 （+2.2） （△1.8） （+1.1） （△0.0） （+0.1） 期末総資産有利子負債比率 ％ 41.7 43.3 42.3 42.2 42.3 賃貸キャッシュ・フロー（NOI）（注5） 百万円 8,454 8,659 9,003 9,132 9,207 （6）その他参考情報 投資物件数 件 50 50 53 54 54 テナント数 （注6） 件 558 543 558 577 580 総賃貸可能面積 ㎡ 325,313.01 328,027.44 336,722.04 338,436.22 338,377.31 期末稼働率 （注7） ％ 98.3 98.7 97.7 97.7 98.2 当期減価償却費 百万円 1,703 1,726 1,749 1,770 1,768 当期資本的支出額 百万円 1,087 516 992 823 535 （注1） 営業収益等には、消費税等は含まれておりません。 （注2） 総資産経常利益率＝経常利益／ {（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100 （注3） 第20期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第21期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第22期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第23期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。 第24期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 （注4） 自己資本利益率＝当期純利益／ {（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100 （注5） 賃貸キャッシュ・フロー（NOI）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費 （注6） テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。 （注7） 期末稼働率＝総賃貸面積／総賃貸可能面積

（1）投資法人の運用状況等の推移

Ⅱ. 資産運用報告

1 資産運用の概況

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（2）当期の資産運用の経過

①投資法人の主な推移 大和証券オフィス投資法人（旧DAオフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する 法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会 社（旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。以下「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成17年7月11日に設立され、 その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東 京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。 上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平成29年11月 末日現在で469,341百万円となっております。 本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビ ルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針の下、テナント満足度向上に努めることにより、将来にわたる安定的な収益の 獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。 ②投資環境と運用実績 a. 投資環境（平成29年6月～平成29年11月） 当期のわが国の経済は、日本銀行による継続的な量的・質的金融緩和政策の下、平成29年7 ～ 9月期の実質GDP成長率（二 次速報）は年率2.5％と、7四半期連続のプラスを記録し、緩やかな回復基調を続けています。 東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、新規供給が落ち着いたことから、空室率については平成25年6月をピークに反転 し、平成29年11月末時点では3.03％まで低下しました。既存の大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小規模ビルを含め た全体の空室率は改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、 市場全体としては小幅ながら賃料上昇が継続しています。 オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、不動産会社、ファンド（J－REITを含み ます。）及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。 b. 運用実績 当期において、本投資法人は、巡航EPS（物件売却益を控除したEPS（1口当たり当期純利益）をいいます。）を中長期にわ たり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」 に引き続き取り組みました。 外部成長においては、合同会社よこはまオフィスマネジメント匿名組合出資持分（取得価格3,920百万円（匿名組合出資総 額の10％））を取得しました。これは、国内不動産（コンカード横浜）を信託財産とする信託受益権に係る100分の75の準共 有持分を運用資産とするもので、この取得に伴い、同準共有持分の取得に係る優先交渉権を取得しました。これにより、当期末 （平成29年11月30日現在）における本投資法人の運用資産は、物件総数54物件（取得価格合計469,341百万円、匿名組 合出資持分は含みません。）及び匿名組合出資持分1件（3,920百万円）となりました。 内部成長においては、オフィス賃貸市場が堅調に推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの 取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これにより、 当期末（平成29年11月30日現在）の稼働率は98.2％となりました。 ③資金調達の概要 a. 借入金返済資金の調達 本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行いました。 ・平成29年8月31日に返済期限が到来した株式会社日本政策投資銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行及 び株式会社広島銀行からの借入金総額6,050百万円の返済資金として、同日に株式会社日本政策投資銀行、株式会社三 井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より総額6,050百万円の借入れを行いました。 ・平成29年11月30日に返済期限が到来した株式会社新生銀行、株式会社日本政策投資銀行、東京海上日動火災保険株 式会社及び株式会社山口銀行からの借入金総額5,500百万円の返済資金として、同日にそれぞれ同行同社より同額の借 入れを行いました。 011_9891622603002.indd 18 2018/01/27 14:03:50