首都圏における
大規模ニュータウンの現状と課題
公益財団法人 アーバンハウジング 特定非営利活動法人 まちナビ倶楽部
1
平成 29 年 10 月 27 日
1701027
平成 29 年度 住生活月間協賛 発表会
調査の進め方
大規模ニュータウン共通に係るテーマ調査
分析・考察
課題等の整理
多摩NT 港北NT 千葉NT 千葉・市原NT
基礎的整理、現地調査、ヒアリング、特徴的テーマ調査
駅力調査
(2012)
中規模NT調 査(2014)
調査の目的:
首都圏における代表的な大規模ニュータウン(以下「NT」と 表記)を対象に、現地調査や資料調査等を行ない、現状、実績、特徴、課題 等について整理、検討する調査対象としたニュータウン
地区名
(NT) 所在地 面積 (ha)
計画人口
(人) 事業期間 施行者 事業方式
多摩
東 京 都
多 摩 市 八 王 子 市 稲 城 市 町 田 市
2,884 342,200 ~H13.3 S41.12
東 京 都 都 住 宅 供 給 公 社 都 市 機 構
新住事業 土地区画整理事業
港北 横 浜 市
都 筑 区 1,371 220,000 ~H8.9 都市機構 S49.8 土地区画 整理事業
千葉
千 葉 県
白 井 市 印 西 市 船 橋 市
1,930 143,330 ~H26.3 S44.5 千 葉 県 都 市 機 構 新住事業
千葉・市原
千 葉 県
千 葉 市 緑 区
市 原 市 974 130,000 ~H14.5 都 市 機 構 S52.5 土地区画 整理事業
合計 7,105 835,530
3
調査ニュータウンの位置
40km 20km
1
0km
多摩ニュータウン計画図
東西約14㎞ 南北約3㎞
●永山駅
●若葉台駅
●多摩センタ―駅
●南大沢駅
●橋本駅
●唐木田駅
●堀之内駅
●多摩境駅
稲城駅●
5
施行者 都市機構 東京都 都公社
港北ニュータウン計画図
農業専用地区
●都筑ふれあいの丘駅
●センター北駅
●センター南駅
●あざみ野駅
●北山田野駅
●仲町台駅
●中川駅
東西約8km 南北約6km
千葉ニュータウン計画図
東西約
18
㎞ 南北約3
㎞●
西 白 井 駅
白 井 駅
● ●
小 室 駅
● ニ ーュ タ ウ ン 中 央 駅
● 印 西 牧 の 原 駅
印 旛 日 本 医 大 駅
● 北総開発鉄道
千葉ニュータウン鉄道
至成田空港
7
第1クラスター 第2クラスター 第3クラスター
成田空港
羽田空港
千葉・市原ニュータウン計画図
おゆみ野
ちはら台
●鎌取駅
● 学 園 前 駅
● お ゆ み 野 駅
● ち は ら 台 駅 至
千 葉 駅
8
東西約5㎞ 南北約4㎞
ニュータウンの人口関係指標( 2015 年 )
多摩NT 港北NT 千葉NT 千葉・市
原NT 計
計画人口(A) 342,200 220,000 143,300 130,000 835,530
現在人口(B) 224,055 156,900 93,546 72,838 547,200
計画戸数(C) 80,027 56,100 45,605 31,980 213,767
現在世帯数(D) 95,257 59,635 35,605 26,789 217,286
人口計画(%)
(B/A) 65.5 71.3 65.3 57.9 65.5
戸数計画(%)
(D/C) 119.0 106.3 78.1 75.9 101.6
高齢者人口率 (%)
21.3 12.7 19.3 10.8 17.1
世帯規模(人) 2.35 2.63 2.63 2.73 2.52
9
■計画比は人口65.5%に対し世帯数101.6% (世帯規模が縮小)
■老齢人口は各ニュータウンで大きな差がある。(10.8~21.3%)
各ニュータウンの人口構成推移
8.0 11.2
16.0 21.2
0 5 10 15 20 25 30
0 50 100 150 200 250
平12.10 平17.10 平22.10 平27.10
(%)
(千人)
高齢化率 世帯数 人口
22.8 22
20.3
18.2
6.0 7.7 9.7
12.7
0 5 10 15 20 25 30
0 50 100 150 200
平12.9 平17.9 平22.9 平27.9
(千人) (%)
年少人口率 高齢者率 世帯数 人口
24.0
22.4 20.5
5.9 8.0 10.8
0 10 20 30
0 20 40 60 80
平17.4 平22.4 平27.4
(%)
(千人)
年少人口(%) 老年人口(%) 世帯数 人口
●千葉ニュータウン ●千葉・市原ニュータウン
●多摩ニュータウン ●港北ニュータウン
28.7 25.5
21.5
17.3 15.5 15.2
3.1
4.5 6.6 10.0 13.6
19.3
0 5 10 15 20 25 30
0 20 40 60 80 100
平2.4 平7 平12 平17 平22 平27
(千人) (%)
千
年少人口 老年人口 世帯数 人口
■各ニュータウンとも全体人口は増加中
ニュータウンの地域別人口推移 ( 多摩NT )
●多摩NT 市域別人口の推移
●多摩NT 市域別高齢化率の推移
0 50 100 150 200 250
S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27
(千人)
多摩市 八王子市 稲城市 町田市 NT合計
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0
H12 H17 H22 H27
(%) 多摩市
八王子市 稲城市 町田市 NT合計
11
諏訪 永山
愛宕
鹿島 松が谷 貝取
豊ヶ丘
落合
鶴牧 南大沢
聖ヶ丘
向陽台 唐木田
上柚木 長峰 若葉台
0 5 10 15 20 25 30 35 40
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000
(%)
東京都平均22.1%
●入居開始年と高齢化率 (多摩NT)
・人口は多摩市域は停滞気味であ るが他市域は増加中
・高齢化率は入居開始年との相関 が強い
・入居の早い多摩市域の高齢化率 は高い
ニュータウンの人口ピラミッド等(1)
12 9 6 3 3 6 9 12
~5歳
~14
~24
~34
~44
~54
~64
~74
~84
~94 100歳~
多摩市域 新住地区 平27.4
女(%) 男(%)
12 9 6 3 3 6 9 12
~5歳
~14
~24
~34
~44
~54
~64
~74
~84
~94 100歳~
多摩市域 区画整理地区 平27.4
女(%) 男(%)
●多摩市域 新住地区平成27.4 ●多摩市域 区画整理地区平成27.4
多摩市域の新住地区(入居が早く同 時期大量入居)と区画整理地区(緩や かな入居)のピラミッドとは大きな違い が見える
・平成7年の人口階層の山は20~2 4歳と45~49歳の2つあった
・平成17年に55~59歳が平成27 年には65~69歳が最大の山と なっている
●多摩NT多摩市域 年齢階層の推移
0 2 4 6 8 10 12
~4歳 ~9 ~14 ~19 ~24 ~29 ~34 ~39 ~44 ~49 ~54 ~59 ~64 ~69 ~74 ~79 ~84 ~89 ~94 ~99 100~
(千人) 多摩市NT地区10年毎推移 平7.4 平17.4 平27.4
ニュータウンの人口ピラミッド等(2)
13
2000 1000 1000 2000
~5歳 10~14 20~24 30~34 40~44 50~54 60~64 70~74 80~84 90~94 100歳~
女(人)
男(人)
●千葉NT第1クラスター 平成27.4 ●千葉・市原NT おゆみ野 平成27.4
3000 2000 1000 1000 2000 3000
~5歳 10~14 20~24 30~34 40~44 50~54 60~64 70~74 80~84 90~94 100歳~
女(人)
男(人)
9000 6000 3000 3000 6000 9000
~5歳 10~14 20~24 30~34 40~44 50~54 60~64 70~74 80~84 90~94 100以上
(人)
女(人)
男(人)
●港北公団施行地区 平成27.9
・港北NTと千葉・市原NT(おゆみ野)
は25~29歳を谷とする大きなくび れがあり(ニュータウンの特徴)、最 大の山はそれぞれ45~49歳、40 ~44歳である
・千葉NTで入居時期の早い第1クラス ターは65歳~69歳が最大の山で多 摩NT多摩市域と似た形をしている
*人口推計は国立社会保障・人口問題研究所 のコーホート法による。
人口推計結果
・港北NT、千葉・市原NTは20年間程は 人口が伸び続け、多摩NT多摩市域、及 び千葉NT白井市域は減少傾向である
・高齢化率は2040年港北NTは29.6%
多摩NT多摩市域は39.0%と約10%
の違いが出る
将来人口の推計
0 10 20 30 40 50 60 70 80
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
(%) 港北NT
~15歳 15~64 65歳~
●港北NT年齢3区分の推移
0 10 20 30 40 50 60 70 80
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
(%) 多摩NT 多摩市域
~15歳 15~64 65歳~
●多摩NT多摩市域年齢3区分の推移
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040年
(千人)
港北(公団地区)
多摩(多摩市域)
千葉・市原(おゆみ野)
千葉(白井市域)
●各NT人口の経年変化(点線:推計値)
住宅供給の状況(計画住宅地)
15
公団賃 貸 17%
公団分 譲 19% 市・県 公社分
譲 11% 市営・
国
→ 2% 民間集
合等 51%
港 北 N T
公団賃 貸 13%
公団分 譲 25%
県公社 集合
2% 民間集
合 25% 公団・
公社戸 建 18%
民間戸 建 17%
千葉 NT
公団分 譲 34%
県・市 営 20% 民間集
合 14% 公団戸
建 32%
NT 千 葉
・市 原
公団賃 貸 19%
公団分 譲 29% 都公社
賃・分 12% 公営ほ
か 17% 民間集
合 13%
戸建住 宅 10%
多摩 NT
・公団住宅の供給 多摩(48%)
他のNT(30%)
台
・多摩NTは、公的 集合住宅の供給 率が高い(87%)
・港北NTは民間集 合が多い(51%)
・千葉NTは公的集 合住宅は比較的少 ない(40%)
・千葉・市原NTに は公団賃貸住宅 はない
住宅供給実績と供給内容の変化
期別クラスター別住宅供給数
供給内容の変化(公的主体から民間供給主導へ) 千葉NTにおける事例 第1期 公団住宅主導の初期ニュータウン型 昭和年代 公的主体供給割合 88%
第2期 公団と民間マンションの併存、中期ニュータウン型 平成元年~平成11年 70%
第3期 民間マンション主導の後期ニュータウン型 平成12年~ 15%
住宅供給実績
(集合住宅)
総計
96,137戸
集合分譲住宅(公団 公社) 36,893戸(38.4%)
集合賃貸住宅(公団 公社) 21,968戸(22.9%)
公営住宅 10,987戸(11.4%)
*内約90%は多摩NT
民間住宅 26,289戸(27.3%)
各NTの計画住宅地の事例
港北NT 港北ガーデンヒルズ(民間)
千葉NT プロムナード桜台(分譲) 千葉・市原NT モデル街区の住宅街
17 多摩NT 諏訪地区建替え後
各ニュータウンの鉄道
NT名 鉄道名 NTの中心駅開業 初期入居
多摩NT 小田急多摩線 S50.4(多摩センター) S46.3
(1971)
京王相模原線 S49.10 (同上)
多摩モノレール H12.1 (同上)
港北NT 市営3号線(ブルーライン) H5.3(センター南・北) S58.8
(1983)
市営4号線(グリーンライン) H20.3 (同上)
千葉NT 北総鉄道北総線
成田高速鉄道(H22)
H3.3(ニュータウン中央) S54.3
(1979)
千葉・市原NT JR外房線 S61.3(鎌取:駅橋上化) S59.3
(1984)
京成千原線 H7.4(ちはら台)
■各NTは鉄道新線の導入を前提として計画された
■中心部駅開業は入居から多摩NT約4年、港北NT約10年、千葉NT約13年
各タウンセンター駅1日 平均 乗降客数の推移
9
25
36
79 82
9
25
36
48 49
31 33
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
1995 2000 2005 2010 2015
千人 センター南 1日平均乗降客数
合計 ブルーライン グリーンライン
9
22
26 26
31 34
7
16 18 18 21
0 10 20 30 40
1990 1995 2000 2005 2010 2014
千人 千葉ニュータウン中央駅 1日平均乗降客数
定期外+定期 定期
3 3 4
10 22
29
34 38 40
3 7
16 22
26 29
0 10 20 30 40 50
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 千人 JR外房線 鎌取駅 1日平均乗降者数
定期外+定期 定期
●多摩センター駅の推移 ●港北 センター南駅の推移
●千葉ニュータウン中央駅の推移 ●千葉・市原 鎌取駅の推移
33 56
85
113 116 115
129 136
23 42 62
82 83 78 82 86
10 14 22 31 32 36 47 50 0
20 40 60 80 100 120 140 160
1975 1980 1995 1990 1995 2000 2005 2010 2015 千人 多摩センター駅 1日平均乗降客数
小田急+京王 京王多摩センター 小田急多摩センター
19
■各駅とも乗降客数は増加中
タウンセンターの状況
多摩ニュータウン 港北ニュータウン 千葉ニュータウン
センター面積 77ha 100ha 150ha(内ビジネス モール94ha) 容積率(%) 200~700 400~600 200~600 鉄 道
多摩センター駅
(京王線、小田急線、
多摩モノレール)
センター南駅、セン ター北駅
(横浜市営地下鉄)
千葉ニュータウン中 央駅
(北総線)
中心的店舗 ココリア多摩(三越等) 都筑阪急(センター北) 港北SC(センター南)
イオンモール千葉ニュー タウン店
文化娯楽施 設等
パルテノン多摩
サンリオ・ピューロランド 横浜市歴史博物館 イオンモール内アスレチック、
シネコン等 公共公益施
設等
郵便局、東京都南部 地域病院
都筑区総合庁舎、昭 和大学横浜北部病院
中央駅前センター
(市民交流施設)
近 接 公 園 中央公園(10ha) 都筑中央公園(20ha) 県立北総花の丘公 園(50ha)
タウンセンターの特徴
① 鉄道新駅との一体的、計画的開発
・タウンセンターは鉄道線の主要駅の駅前に形成
② ワンセンター志向
・ニュータウン中心部に地域核となるセンター(リージョナルセンター)
③水準の高いインフラ整備
・機能的な駅前広場、広い歩行空間、無電柱化、地域冷暖房、立体駐車場
④ 商業、業務、文化等多様な施設群の立地
・地域の核となる施設群、大規模公園等が複合的に立地
⑤ 計画的な空間形成
・各種の景観誘導施策の実施、各種イベント等の実施
・ゆったりした計画的な空間があるが、人間味豊かな路地的空間に乏しい(特に 新住地区)
21
多摩NTのセンターシステム
多摩センター
(約76.6ha)・ワンセンター計画
・多摩センター1977計画案 商圏人口60万人設定
・特定業務施設の導入(1988計画)
・住機能許容街区の設定(2001計 画)
た多摩センター1977計画案
駅前センター
(4ヶ所)
永山、堀之内、南大沢、若葉台
南大沢駅前は多摩センターに次ぐ規模
近隣センター
(11ヶ所) 多くの近隣センターには衰退傾向がみられる
港北NTのセンターシステム
仲町台駅前センター 北 山 田 駅 前 セ ン ター
都筑ふれあいの丘駅前センター
タウンセンター
中川駅前センター
荏田近隣センター
佐江戸近隣センター
茅ヶ崎近隣センター
新吉田近隣センター 牛久保近隣センター
東山田近隣センター
港北ニュータウン中心地区の段階構成
●タウンセンター
・横浜副都心(リージョナルセンター)
・南北2カ所に共同義務化街区(核店 舗が百貨店の複合商業施設)
●駅前センター(4ヶ所)
中川駅前 仲町台駅前
・初期から開設され成熟、NPO,商業 振興会等活動
北山田駅前 都筑ふれあいの丘駅前
・4号線開通で新しい街づくりを指向
●近隣センター(6ヶ所)
・荏田近隣センターのほかは本来の 機能を発揮していない
●中央地区の開発
・南北地区がつながり90ha超のタウ ンセンター形成
23
中央駅
国道464沿線 印西牧の原駅
●商業施設
・商業施設はタウンセンター地区のほか印西牧の原周辺、国道464号沿線に集積
・事業用借地制度の導入等により大型店が多い
・印西市:23店、店舗面積26.1万㎡、一人当り大型店舗面積2.82㎡と全国屈指
・幹線道路の充実による周辺広域圏からの車利用多い
●業務施設
・事務センター、大規模データセンター、研修施設が多い
・近年、成田国際空港、国道16号との近接性から大規模物流施設の建設が進む
千葉NTの商業業務施設の集積
25
千葉・市原NT センターシステム
(おゆみ野)
⒜タウンセンター(鎌取駅前)
・複合商業施設「ゆみーる鎌取」(床面積約33,000㎡ 核店イオン)
・緑区役所、緑図書館、緑区コミュニティセンター等
・ゆみーると行政中心間の幹線歩専道両側に賑わいを出す工夫必要
⒝駅前センター
・千原線2駅は駅前商業としての集積 少ない
⒞近隣センター3ヶ所
・スーパー等の撤退で衰退
(ちはら台)
・ちはら台駅前の商業立地のポテン シャルは小さい
・中央の近隣センターが中心(スーパー、
行政公益施設)
タウンセンター
駅前センター
近隣センター
各NTのタウンセンター風景
多摩センター 港北センター南
千葉ニュータウンセンター おゆみ野 鎌取駅前
業務施設の立地展開
①初期業務施設導入
・多摩NTで特別用途地区指定 →サービスインダストリー地区
②多機能複合都市への目標転換
・高度成長期より安定成長期へ →住宅需要の緩和(昭和40年代後半より)
③特定業務施設の導入(新住法一部改正 昭和61年)
・多摩NT、千葉NTに導入(昭和62年、63年都市計画決定)
④事業用借地制度の導入(平成4年 定期借地権制度創設)
27
*多摩、千葉NTの新事業地区では、住宅地に近い規模の施設用地が供給された
*昼夜間人口比 多摩市99% 横浜市都筑区96% 印西市84%
多摩NT 港北NT 千葉NT
宅地総面積(ha) 1,362.6 906 1,228
住宅用地(ha) 782.3 (57.4%) 772.1 (85.2%) 619 (50.4%)
教育施設用地(ha) 202.1 (14.8%) 63.0 (7.0%) 86 ( 7.0%)
商業業務、公益施設、
特定業務施設用地 378.2 (27.8%) 70.9 (7.8%) 523 (42.6%)
公共公益施設整備の状況
4NT全体の土地利用内訳
種目 内訳 面積
(ha)
比率
(%)
公共 用地
道路・河川 1,434 22.3 公園・緑地 831 12.9 小計 2,265 35.2 住宅用地 2,680 41.6 各種
施設 用地
教育施設 398 6.2 商業・業務
その他公益 施設
1,092 17.0
小計 1,490 23.2 地区面積合計 6,435 100.0
教育施設の整備状況
・小学校76校、中学校44校
・高校、大学等21校
・少子化のため当初計画より小学校26校、
中学校8校、計34校が減じている 各NTの小中学校減
多摩 学校減7校は廃校後用途転換 港北 学校減13校、6校用途転換 千葉 学校減8校、用途転換
千葉・
市原 学校減3校、用途転換
新都市施設(多摩、港北、千葉各NTのセンター地区)
●共同溝、地域冷暖房、真空集塵(現在廃止)、ケーブルテレビなどを整備
29
緑とオープンスペースの計画
・各NTの緑とオープン計画は歴史や環境資産を活用
・各NTは個性ある都市景観、都市環境を創出
・各NTで住民参加の管理みられる
・ 高齢者の身近な空間づくり等新たな課題あり
多摩NT
(新住) 港北NT 千葉NT 千葉・市原
NT 合計
地 区 面 積 ( h a ) 2,217 1,317 1,929 973 6,436 公 園 緑 地(h a ) 461 122 184 77 831 公園緑地率(%) 20.8 9.3 9.6 6.8 12.5
公園緑地面積等
多摩NT オープンスペース
落合・鶴牧地区オープンスペース 配置図
●住区、整備年代により計画手法が異なる 以下に特徴的な事例を示す
近隣住区論により公 園配置し歩行者専用 道路でつなぐ
諏訪・永山等
(1971~)
公園を連続させ街の 骨格とする
基幹空間の形成
落合・鶴牧
(1982~)
コミュニティ道路の導 入(ガーデンロード)
唐木田等
(1982~)
広域レベルの「緑の 輪構想」の中で位置 付ける
向陽台・長峰・若葉 台
(1988~)
湧水や自然林を保全 した里山公園、ボラ ンティアの活動拠点
長池・堀之内・南大 沢等
(1990~)
多摩NT オープンスペースの風景
31
富士見通り(基幹空間) 若葉台駅前緑空間(稲城)
唐木田ガーデンロード 長池公園(八王子)
港北NT オープンスペースの特徴
(グリーンマトリックス)
●グリーン系
・循環する緑道にオープンス ペースを連続配置、緑の骨格
●オレンジ系
・通勤、通学、買い物等の目 的動線の都市的ストリート網
●せせらぎ
・緑道の低い場所に整備
・総延長8.8km
●保存緑地
・雑木林や屋敷林を保存し、
公共の緑地と一体化(横浜 市緑の環境をつくり育てる条 例)
●農業専用地区
・ 6地区 約320ha
32
33
港北NT オープンスペースの風景
(グリーンマトリックス)
鴨池公園まんまる広場
くさぶえの道(両側から斜面) オレンジ系歩行者専用道路
農業専用地区(みず菜収穫)
千葉NT オープンスペースの特徴
・現況の谷津田や斜面林を公園緑地や調節池として利用
・駅勢圏ごとのクラスター開発→周辺の自然・田園環境とニュータウンの 緑をネットワーク
・印旛沼・手賀沼等の周辺環境に配慮
河川改修(68km)や防災調節池設置(79.4ha)
・調節池4ヶ所は公園と重複利用→水と緑の大空間
・北総花の丘公園(総合公園:50ha) 戸神川防災調節池と重複利用
・大面積の調節池を更に活用の必要あり
千葉県立 北総花の丘公園
計画図
35
千葉NT オープンスペースの風景
北総花の丘公園
戸建住宅地を縫う歩専道(陸橋より)
十余一公園(近隣公園)
松虫姫公園(地区公園)
千葉・市原NT オープンスペースの特徴
①おゆみ野地区
・四季の道、中の道:駅前センター、小中学校を 結ぶ生活軸
・おゆみの道:泉谷公園(ホタル生態園あり)、有 吉公園・大百池公園等を連結、せせらぎを持つ 自然環境軸
②ちはら台地区
・かずさのみち:小中学校、公園等を結ぶ生活軸
・ちはら台には草刈古墳を取り込んだ地区公園
③オープンスペースの管理
・地域住民の参画に期待
・おゆみの道や市民緑地「おゆみ野の森」には、
市民活動組織あり
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千葉・市原NT オープンスペースの風景
おゆみの道 泉谷公園 自然観察会(おゆみ野)
四季の道(おゆみ野) かずさの道(ちはら台)
多摩ニュータウン 特徴と課題
①高齢化進行への対策
・初期入居地域の高齢化の進行急速化、長期的視点取り組む必要
・多摩市は「多摩ニュータウン再生検討会議」 平成25年設置
②コミュニティ施設の維持
・運営費補助制度の充実等
③多摩センターの活性化
・商業環境の変化への対応
④近隣センターの活性化
・衰退傾向、買い物難民発生の危険
・魅力的な店舗の誘致
・高齢者支援、子育て支援施設の設置
⑤遊休化が進行する学校等の利用
⑥公共施設の老朽化対策
NPO 福祉亭
港北ニュータウン 特徴と課題
①人口関係
・港北NTは高齢率が12.7%と比較的に若い
・都筑区の若年女性人口(20~39歳)変化率は+13.4%(2010年/40年)
(全国1位) 日本創生会議 人口減少問題検討分科会
②地域活動
・都筑区の誕生 →地域の一体感、多くの地域活動
・蓄積された住民意識の継承が課題
③グリーンマトリックス
・保存緑地が維持されている
・緑の保全と安全性に関する合意が課題
④中心地区の活性化
・タウンセンター:周辺に大規模商業集積 →地元組織、センター会社の取組み必要
・駅前センター: 巨大なタウンセンターで苦労→子育て世代や高齢者にとって重要
⑤多機能複合都市
・最近研究所等の住宅への再転換がみられる→多様な施設を増やす努力必要
39 保全緑地から住宅群展望
千葉ニュータウン 特徴と課題
①事業展開
・千葉県施行→宅地開発公団(現UR)と共同施行 S53.3(1978)
・用地買収困難地区除外:面積2,912ha→1,933ha S61年(1986)
②住みよさランキング
・印西市は5年連続日本1 店舗面積、新規住宅着工件数等が寄与(東洋経済新 報社) 鉄道は高額運賃
③初期入居から35年
・若い世帯の流入が多い反面、初期入居地域 では急速な高齢化が進行、両面の対策が必要
④駅中心のクラスター開発
・大半のエリアが鉄道駅の徒歩圏
・都市の利便性と田園志向の多様なライフスタイルの選択と共存可能
・大型店などが幹線道路沿道に立地 →近隣センターの疲弊対策が必要
⑤北総地域の拠点都市へ
・成田へアクセス特急が走り、北千葉道路の延伸も進捗中
・空港関連施設をはじめ、より多様な業務施設、文化施設の開設を期待
ビ ジ ネ ス モ ー ル
千葉・市原ニュータウン 特徴と課題
①事業推進過程の変更点
・当初、鎌取駅から新交通システム導入 のため広幅員歩行者専用道路を配置
・千葉急行線 →京成千原線
・当初両地区にタウンセンター
→鎌取駅前をタウンセンター、千原線3 駅前を地区センターに変更
②ニュータウンの特徴
・高齢化率11%、人口増加の続くまち
・おゆみ野は緑区の中核的役割
・ちはら台は市原市一番の高級住宅地
③今後の課題
・緑多い公園緑地の管理(市民参加)
・両地区の歩行者道路を連結した利用 検討(8の字マラソンコース等)
・バスルートの見直し(おゆみ野循環等 検討)
・おゆみ野3ヶ所の駅前センター活性化
・ちはら台に賑わい中心の創出 →広域的公益施設が必要
・千原線の増強は沿線全体としての課題
8の字コース
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事業期間・人口定着の経過年数
多摩NT 港北NT 千葉NT 千葉・市原NT
事業期間 1966~2001 35年間
1974~2006 22年間
1969~2014 45年間
1977~2002 25年間
入居開始 S46(1971).3 S58(1983).8 S54(1979).3 S59(1984).3 事業開始~入居
開始の期間 5年後 9年後 10年後 7年後
事業開始後 5万人到達時
1978年 9年後
1994年 20年後(推定)
1992年 23年後
2003年 26年後 事業開始後
15万人到達時
1991年 25年後
2011年 37年後(推定)
未達成 未達成
タウンセンターまで鉄
道開通した期間 8年後 19年後 15年後 9年後
(橋上駅化)
・事業着手から初期入居まで5~10年、鉄道のタウンセンター駅まで開通8~19年
・事業期間は事業環境、事業手法により異なるが、22年~45年と長期間に亘っている
事業環境の変化への対応策
長期に亘る事業期間の中で、オイルショック、バブル経済の 崩壊等社会経済状況の変化に対応
事業環境の変化による主な対応策
・開発目的の変更
開発当初の住宅宅地の大量供給から「量から質」への転換、業務等 の立地を含む「多機能複合都市づくり」への転換
・住宅供給主体の多様化
当初の公団賃貸・分譲住宅主体から民間住宅事業者主体とし、「共 同分譲」「民間卸」「定期借地」等多様な販売方式を採用
・学校用地の用途転換
少子化の進展から学校の統廃合、建設予定地の用途見直しで福祉 施設、住宅等への用途転換
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大規模ニュータウンの特徴
① 事業規模の大きさに関わる特徴
・広域的インフラ整備が必要(鉄道、道路、河川、上下水道等)
・広域的地域整備計画の必要性
・事業期間が長期で社会経済状況の変化に対応した計画方針変更が求められた
② 計画性、理念性に関わる特徴
・欧米の先行モデルを参考とした(近隣住区理論等)→日本型ニュータウン
・鉄道と一体的、計画的に開発、鉄道駅を中心とした生活圏の形成
③ 地方財政との関係
・地方財政圧迫の懸念から関連公共施設の立て替え制度等の支援策が講じられた
・属する自治体の財政力指数は比較的高いが、施設管理・更新等今後の課題あり
④ 大量供給に対応した都市整備の課題解決の必要性
・一時的住宅大量供給で特定の街区に高齢化の集中(大規模な建替え等の必要)
・インフラや教育施設の一斉老朽化の恐れ
・総合的な都市整備施策の必要性
(ニュータウンの維持管理や都市計画的課題、住民のニーズ多様化への対応)
大規模ニュータウンの果たした役割
① 大都市圏へ流入する人口の受け皿
・ 4ニュータウンの計画人口約83.5万人 現在人口約55万人(平成27年)
② 良好な環境の新都市づくり
・ ニュータウンに新しい生活スタイル定着(新時代の住宅、多機能都市、歩車分 離、 豊かな緑とオープンスペース等)
③ 地域中心核の形成
・ 多摩:多摩の心の中核 ・ 港北:横浜副都心 ・千葉:東京都心と成
田空港を結ぶ開発軸と拠点形成 ・ 千葉・市原:おゆみ野センターは行政 機能の中心
④ 広域的な基盤整備
・ 鉄道、道路、公園緑地、河川・下水道
⑤ まちづくりに関する開発手法や技術の開発
・大規模開発に関する事業マネジメント ・居住環境地区の形成
・宅地造成に関する技術(防災・地盤対策、表土や緑の保全、調節池の多目的利 用等) ・新都市施設の導入 ・大規模な土地区画整理事業の実施
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今後の課題と対応策(1)
① 若い世代が住みたくなる街づくり
・ 就業機会をつくる(企業誘致、地域圏づくり)
・ 子育てサービス施設の充実、安心して子育てが出来るコミュニティづくり
② 高齢者に対応出来る街づくり
・ 人々が気軽に集える場づくり(コミュニティ施設、高齢者サポート施設等)
・ 有機的に繋がる散歩道・広場、ベンチ・清潔なトイレ、更なるバリアフリー化
・ 住替え支援システムづくりや中古住宅の流通促進策
・ 福祉政策と都市計画が連携した日常生活圏を包括するケアシステム
③ 公共・公益施設の老朽化と更新
・ 既存施設の活用やリノベーション
・ 長期的視点に立った施設の更新や再配置計画の検討
④ 集合住宅の更新
・ 公的賃貸住宅団地のリニューアルや建替え
・ 分譲住宅団地のリニューアルや建替えのための法制度を含む支援制度
今後の課題と対応策(2)
⑤ 広域拠点としての中心核の充実
・ 行政施設を含む複合的中心核の維持・強化が必要
・ 商業形態の変化への対応→センター会社や商業振興組合の取組み
・ 近接する地域や都市間の連携(機能分担)
⑥ 近隣センターの再生
・ 衰退傾向で買い物難民の発生が懸念される
・ 高齢者や子育て世代にとって身近なサービス拠点が重要
・ 行政による日常生活圏づくり、地域のまちづくり組織やNPOへの支援
・ 店舗併用住宅のリニューアルや建替え
⑦ コミュニティの成熟化
・ 住民の地域活動やソーシャルビジネスの支援
・ 地域住民の連帯による個性ある「ふるさと」の創出
⑧ 都市再生の核へ
・ 概ね鉄道駅を中心とした多心型で充実した都市基盤整備あり→ニュータ ウンを柔軟に造り替えながら地域再生の核として使い続けて行くことを期待
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首都圏における大規模ニュータウンの現状と課題
(2017年4月)
公益財団法人 アーバンハウジング 報告書より
特定非営利活動法人 まちナビ倶楽部
ニュータウン部会 会津光晨
中村克巳 早川 剛 早坂昭博
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発表者