要 約 本稿は、東京都

5 

総 合 都 市 研 究 第83号 2004

[審査付き論文

B

マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

‑自立型・依存型管理システムとそれを支える条件一

1.はじめに一仮説の設定

2 .

3 .

4 .

5 .

西 国 奈 保 子 *

要 約

本稿は、東京都

B

T

3

具体的には、両組合の理事会の管理行動を比較し、「自立型

J I

考察に際し、まず、組合外部の組織である管理会社からの理事会の自立性という観点か ら、

F

T

T

F

2

本研究で得られた主な知見は次のとおりである。定性分析の結果、特に組合運営におけ る居住者参加の度合いについては、 F組合がT組合に比べ相対的に高く、かっ参加の基盤 が広いこと、しかも理事会がその意思決定に際し居住者により開かれた取り組みを実践し ていることが明らかになった。理事会の管理行動に対する居住者の関心度については、定 量分析の結果、両組合に特段の相違はみとめられないが、居住者の満足度は

F

T

以上の知見から、

F

T

*東京都立大学大学院都市科学研究科(博士課程)

託しているにもかかわらず、組合外部の組織からの理事会の自立性、および組合内部にお ける組織としての自律性の程度において注目すべき相違があることが確認された。すなわ ち、両組合理事会の組織戦略、統治、および組織にみられる特性が、前者にあっては「自 立型」を、後者にあっては「依存型」をそれぞれ維持・継続させている条件を構成してい るのである。

1.はじめにー仮説の設定

本稿は、管理員業務等のマンション管理業務の 一部を管理会社に委託している 2つのマンション 管理組合をとりあげて事例分析を試みたものであ る。具体的には、その管理行動の比較考察を通し て、「自立型管理システム

J I

J

を支える組織的・社会的条件を明らかにすること を目的としている。

1. 1 問題の所在

マンションの管理に関する法制度的環境は、近 年、関連する行政施策とともに急速に整えられつ つある。しかしながら、管理組合がおかれている こうした制度的環境に変化がみられる反面で、住 環境の維持管理の当事者であり、責任主体である 管理組合が、どのような組織的基盤のもとにいか

なる共同管理を行おうとしているのか、その構造 的・機能的特質は十分に解明されてきたとはいい がたい。

管理組合の組織構造やそれがどのように機能し ているかが問われてこなかったことには、少なく とも次のようなマンション管理の現状が影響して いると考えられる。ひとつには、管理組合は建物 の分譲とともに成立する団体であることである。

ふたつには、多くの管理組合はマンション管理業 務の全部または一部をマンション管理業者(管理 会社)に委託し、派遣されてくる管理員が組合理 事会をサポートするという方式を採用しているこ とである(注1)。なお、ここでいう管理業務には、

会計事務、出納事務、および維持修繕の企画や調 整といった事務管理業務をはじめとして、清掃業 務や施設管理業務、および管理員業務が含まれて

おり、これらを包括的に委託している組合が多数 を占めている。

もちろん、市場によって提供されるマンション 管理サービスは、住宅・住環境管理における管理 組合の当事者性を否定するものではないし、こう

した専門処理サービスの供給は、管理組合側の人 的・時間的負担を最小限に済ませることを可能に してきたといえる。とはいえ、居住者にとっての マンション管理を事実上裁量の余地の少ない領域 にしてきたことも否定できない。つまり、区分所 有という権利形態と住宅の集合性にもかかわらず、

居住者に共同管理の問題が自覚されにくく、管理 組合の意義が重視されてこなかったと考えられる のである。

他方で、管理組合が多様なかたちで住宅・住環 境管理を展開しつつあることも事実である(注

2

処理される。したがって、住宅・住環境の維持・

改善に居住者の意向を反映させ、市場から提供さ れるサービスを適切に活用するためには、居住者 自らが主体'性を持って組合運営にあたることが求 められる。すなわち理事会の意思決定にかかわっ ていくことがいっそう重要になる(注

3

しかしながら、組合運営における自己決定・自 己統治といった主体性の度合いは、管理組合がも っ組織的・社会的条件によって異なると考えられ る。言い換えれば、こうした見地からマンション 管理システムのあり方が改めて問われなければな

らない。

すでに筆者は、拙稿「マンション管理組合にお ける管理行動の比較分析

J

西国:マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

7 

業務執行機関である理事会の管理行動に焦点をあ わせ、若干の考察を試みたところである。考察に 際し、管理組合の組織的性質のなかでも共同管理 に関する自己決定・主体性の程度に注目した。具 体的には、理事会と管理組合外部の組織との関係、

ならびに理事会と居住者との関係における主体性 の度合いという観点から、分析枠組を「自立型管 理システム

J.  r

4)

と、管理会社に管理員業務等の基本業務を委託し ている組合 (T組合)を取りあげ、前者を「自立 型」、後者を「依存型」と類型化し、両者の比較考 察を行った(注

5

こうした分析枠組のもとに、

2

J.  r

「自立型」における理事会は、「依存型

J

分権性、柔軟性、専門性の高い組織構造をもって いること、居住者の満足度も「依存型」に属する 居住者よりも高い傾向にあること、ただし、総会 への参加の度合いは必ずしも高くはないこと、と いった点である。

しかしながら、管理組合の主体性の度合いは、

管理会社と業務委託契約をしているか否か、ある いは管理会社やその派遣する管理員に依存してい るか否かといった管理形態の相違に注目するだけ では必ずしも十分でない(注

6

J

^O

1.  2 仮説の設定

本稿の分析対象は、東京都

B区所在の 3

T

S

では、このような一部委託方式をとる管理組合 である

F

T

組合内部における理事会と居住者との関係はどう であろうか。

本稿では、いずれも一部委託方式の管理形態を 採り、かつ組合外部との関係、すなわち管理会社 からの自立性の程度が異なるとみられる 2つの組 合理事会の管理行動を比較検討する。そこで、そ れぞれの組合の特性を明らかにするとともに、「自 立型j と「依存型」両システムを支える組織的・

社会的条件を検討することを目的とする。その際、

組合内部の自律性については、理事会と居住者と の関係に着目し、次の

2

2

具体的な考察にあたっては、以下の二つの仮説 をたて、これを検証することとしたい。

(I)両組合のうち、自立型と仮定した

F

管理行動への居住者(理事会役員含む)の参 加の度合いが、依存型と仮定した

T

( 2 )

ここでの管理行動とは、組合運営の方針や住 宅・住環境の維持管理計画、およびその執行活動 に関する組合理事会の決定・選択等といった、組

織としての意思決定を指すものとしてとりあげる。

2 .

具体的な分析に先立つて、事例とする

2

2 .   1 

表

1

T

1972

両組合の管理するマンションには、建築形態に 次のような相違点がみとめられる。

F

T

8

後者が階段室型で、これに伴ってエレベーター設 置台数は

T

T

F

3 K

T

3DK

T

3

D K

3LDK

270

F

8

1

他方で、両組合の管理するマンションには、開 発主体が同じで、分譲時期もほぼ同一であること、

高層棟であるといった共通点もみられる。また、

敷地が隣り合わせであるという共通した立地条件 を備えている。したがって、以上に述べた諸前提 のもと、両組合を「自立型」・「依存型」という 管理システムの相違に着目して比較分析すること によって、組合の自主的運営の条件を明らかにし たい。

次節では、両組合を管理会社との関係からその 特質を明らかにするよう試みる。たしかに、管理 会社と業務委託契約を交わしている点において、

両組合は一部委託方式の管理形態をともに採用し ている。しかし実際には、組合外部の組織である 管理会社や専門業者といった受託会社に対して理 事会が果たす機能は、以下に述べるように両組合 で異なっている。

2 .   2 

ここでは、両組合の組織運営のなかでも、特に 表

2

F

表1 両組合が管理するマンションの建築形態と維持管理費

F

開発主体 日本住宅公団

集

A 

分譲時期 昭和

47

9 7 2 )

分譲戸数

437

6 7 6

宅 階数

1 4

1 1

の アクセス方式 片廊下型 階段室型

態形 エレベーター

6

3 2

1 1 9

1 6 2

部屋タイプ

3K  3DK ( 4 0 7

13LDK

( 1

5 6 . 5 4 m '   5 5 . 8 3 m '   64.35m

敷地面積

1 4

0 2 4

3 0

218m' 

震^{管理組合費修繕積立金}_{駐車場料金}

⁽

₍ ¹ ₁

₁ ^{1 8} ₅ ⁵

⁰

⁰ ₀ ^{0 0} ₀ ^{0 0} ₀

₂₀

_{0 0 0}

^{1 8 0}

⁰

^{0 0 0 0 0}

.F

T

1 2

西国:マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

9 

表

2

F

管理人 民間管理会社と契約

]S

+]S

受 託

会 ^清掃 管理会社と契約

]S

給水施設 管理会社と契約

]S

]S

分譲時の管理会社

H7

現在も

]S

]S

'F、T両組合の議案書および広報紙をもとに作成した。平成12年度調査時点のデータである。

組合を「自立型j、

T

まず、 F組合は、すでに管理会社を変更してい る点に注目することができる。

F

I J s J

こうしたF組合理事会の新管理会社選択の背景 には、管理費の縮減・経済合理性の追求(注

9) 

1 0 )

事業の発注方法については、次のような変化がみ られる。

F

JS

6

JS

律の専門知識をもっ居住者の協力を得ている。こ のリストをもとに、小規模工事については、通常

2‑3

平成

1 3

O

F

他方、

T

1 9 7 2

3 0

JS

JS

1 2 ) 0  T

JS

J

1 2 0

( i

1 3 )

維持管理工事の発注方法に関しては、

T

JS

ている。修繕工事や改良工事が大規模になると、

JS を含めて 3~5 社による指名競争入札が行われ る。この場合、業者は区の登録業者から選定され ている。このように

T

O

J S

1 4 ) 0

このような両理事会における管理行動の違いは、

理事会が組合運営に要する専門性を役員あるいは 居住者からどのくらい調達しているのか、という 点に大きくかかわっている。両組合理事会と管理 会社との関係においては、 F組合において、維持 修繕の企画や調整といった専門性を内部調達する 度合いが高く、

T

T

またはそれとの関係の継続、といった外部組織か らの理事会の自立の程度に違いがあるだけでなく、

組織戦略も異なる。これに関連して、それぞれの 組合内部の組織特性(組織構造、管理行動)にも 違いがみられる

O

両組合理事会の組織構造特性については次のよ うにまとめることができる。

T

F

T

6 ) 0

F

J

T

J

そこで次に、管理行動特性のうち残された参加、

透明性といった、組合内部における理事会と居住 者との相互作用に焦点を絞って両組合を比較して みよう

O

1 8 )

具体的な分析にあたっては、次の

2

とに、どのような意欲をもって組合運営に参加し ているのか、という側面である。すなわち、理事 会は意思決定への居住者の参加をどのようなルー トと手続きによって確保しているのか、といった 居住者参加と討議の度合いに違いがあるのかどう かを定性的な方法で比較検討することである(注 目)

0

居住者個人の欲求充足レベルにおいて、理事会に よる管理行動をどのように受けとめたのかという、

居住者からみた管理行動に対する評価に違いがあ るのかどうかを定量的な方法で比較検討すること である。これは仮説

( 2 )

次節で、はその具体的な検討作業に先立つて、1.

2で設定した仮説の検証方法を具体的に提示して おきたい。

2 .   3 

まず、仮説(1)

f

F

T

して高いのではないか」について検証の方法を示 す。

1 

各管理組合発行の議案書および広報紙など提供 協力をうけた資料を中心に使用する。併せて、補 完的に 2000年 ~2002年 3 月にかけて行った管理組 合理事会役員および役員経験者、管理員へのイン タビュー調査から得られた結果を用いて分析する

O

2 

組合運営の透明性に着目して、居住者参加がど のように制度的に保障されているのかについて

「居住者への情報公開

J f

2

西国:マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

11 

表3 調査票回収結果 戸数 (A)

437  6 7 6   1 1 1 3  

配布戸数

( B )

( C )

( C I B ) F

T組合 合計

るのかどうかを定性的に比較分析する(注

2 0 )

会による「居住者への'情報公開」を指標とした。

具体的・操作的指標としては、理事会および修 繕委員会の情報提供・開示の方法とその内容に ついて、「広報紙の発行回数

J r

数

J r

J r

ースの発行回数

J r

J r

J r

住者への理事会の公開」の

7

( 2 )

J

J r

J r

J r

J r

J

「理事会役員の選出方法

J r

の

7

J r

事会役員経験年数比

J r

J r

J

4

とした。

次に、仮説

( 2 ) r

T

J

1)データ

T

3

2 0 0 0

9

F

T

2 1 )

4 0 8   6 2 5   1 0 3 3  

1 2 6   2 6 0   3 8 6  

3 0 . 8   4

6  37

布を基本としたが、留守宅にはポステイングした (注2

2 )

3に示すよ

F

T

2

3 8 6

3 7

2 )

居住者の年齢や性別等の人口学的変数、居住年 数や世帯年収等の杜会経済的変数といったほかの 要因を一定にした場合においても、 F組合の居住 者が

T

①両組合の分析対象者(居住者)の属性等に差が あるのかどうかについては、クロス表によるカ イ

2

②満足度・関心度の各項目聞の関係を明らかにす るために、評定尺度を定量的変数とみなして相 関係数を使用する。

③満足度・関心度の分布に組合による差があるの かどうかについては、クロス表によるカイ

2

G:組合の効果以外に満足度・関心度に影響を与え る要因の検討には、クロス表によるカイ

2

3)

(1)満足度・関心度の把握に使用する項目

居住者が事実に即して答えやすい管理行動を 選択し、かつ典型的な管理行動が含まれるよう 配慮、した口併せて、管理組合活動全般に対する 満足度を把握するための項目も使用した。具体 的な指標としては、満足度には

8

2

2 3 )

の理事会の自立の程度が異なる。それでは、居住 者と業務執行機関である理事会は意思決定の過程 でいかなる相互関係をもつのだろうか。本章では、

両組合の組合運営における居住者参加の度合いに 注目して、まず仮説(I)を検証していく。

(2)満足度・関心度に影響を及ぼすと考えられる 変数

組合運営における居住者と理事会との相互関係 を把握するためには、管理情報の提供と直接的な 参加の両面から、すなわち組合運営の透明性を複 眼的に捉えていくことが必要であろう。前者の典 型的な仕組みとしては、組合運営に関する情報が 理事会から居住者へどのような方法で伝えられて いるか、すなわち情報公開の実態に注目する。後 者としては、制度的に整えられている理事会や委 員会といった内部組織への参加が考えられる。

集団水準として管理システム要因(どちらの 管理組合に属しているかという「管理組合」の 別)、個人的水準としては、生活規定要因

( r

J r

7

(

r

J r

5

2

した(注2

4 )

3 .

すでに述べたとおり、両組合では外部組織から

3 .   1 

表

4

1 8 ) 0

はじめに

F

T

表

4

指標

F

居 住 者 ^広

発行回数(年)

4

4

報 平均頁数(I回)

2 3

4

紙 記事の詳細性 品い 低い

J ¥  

の ニ修 発行回数(年)

1 6

報公 ニ

L

平均頁数

( 1

6

ス繕 記事の詳細性 高い

開 会事 居住者への公開 非公開 非公開

専門委員会の有無 あり なし

理事会の規模

30

1 1

理事会の開催回数(年)

1 8

1 2

1 7

意 日市

思 度 階段委員会の開催回数(年)

2

過決定 保的障 理事会役員の選出方法 輪 番 立候補あり 修繕委員の選出方法 立候補あり

程 理事会役員の立候補者比率

J¥ 

核 織中的綴

0 / 2 9  

6 / 1 1   ( 5 5 % )  

重~ 理事会役員経験年数比

1 0 :  0: 0  4:5:2 

‑2

3‑5

: 5

J ¥  

1 2 1 2 9   ( 4 1 % )  

参

加 (継続者数/役員人数)専門委員継続比率

7 / 2 9   ( 2 4 % )  

西田:マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

1 3  

て説明を加えていく。

F

4

1 6

えられている。

他方、

T

4

し大規模工事の発注先に関する理事会の決定事 項や、総会や階段委員会開催のお知らせ、および 生活管理上のルールの周知徹底が主であり、意思 決定過程はほとんど書き込まれない簡潔な紙面づ

くりが特般的である。

なお、両組合ともに居住者に理事会審議の傍聴 をみとめず、それは公開されていない(注25)。

以上のことから、情報公開の実態について両組 合を比較すれば次のようにまとめることができる。

まず、

T

F

とから、情報公開のルートが多く用意されている。

また、情報内容についても、 F組合の方が理事会 や修繕委員会での決定事項だけでなく、検討中の 課題も含め詳細に書き込まれているといえるだろ う。したがって情報公開の程度は、

T

3 .   2 

本節で、は意思決定過程への居住者参加について 参加機会の制度的保障と組合内部の中核的組織へ の参加に着目して比較分析していく。

まず、組織構造に関して専門委員会の有無につ いてみれば、

F

2

再組織化の

1 0

員会である。理事会との関係性は発足当時から 徐々に変化してきており、大まかには平成

6

2

F

目的となっている。

他方、

T

理事会と居住者のあいだの連絡協議機関としての 階段委員会が分譲当時から設けられている

O

2

次に、理事会の規模についてみれば、 F組合の 役員定数は現在30名以内と定められている。この 役員定数は、管理会社の変更を決断したことやそ の後の実践の中で、平成

1 0

6

6 )

他方で、

T

1 1

これは分譲当時の定数

1 5

: m

さらに協議の頻度についてみれば、まず理事会 の開催は

F

T

F

1

また、役員・委員の選出方法については次のよ うになっている。まず

F

2

2

フロア毎に輪番制で役員を決めていく仕組みを採 用している。次に修繕委員に関しては、組合内で の公募と現職理事会役員の両方で構成する仕組み

である

O

他方、

T

2

O

続けて、理事会および修繕委員会といった中核 的組織への参加についてみていく。まず、理事会 役員の立候補者比率および、経験年数比については、

F

T

T

F

次に、 F組合の修繕委員会の立候補者比率、継 続比率については、それぞれ41%と

24%

修繕委員会には、公募委員として歴代理事長や理 事経験者が多く含まれている。

以上のことから、意思決定過程への居住者の参 加について両組合を比較すれば、次のようにまと めることができる。まず、

T

F

F

T

4

次に、

T

役員の継続性もないが、修繕委員会がこの点を 補っているといえる。したがって、参加意欲と継続 性に関して、両組合に特段大きな相違はみとめら れない。しかしながら、意思決定過程における居 住者参加と討議の度合いを実質的に比べるならば、

F

T

3 .   3

本章では、管理行動の透明性として居住者への 情報公開、意思決定過程への居住者参加の両側面 から、組合運営における居住者と理事会との相互

作用の実態を比較してきた。これらの分析を通じ て、

T

F

T

し

、

。

以上に述べたことから、組織内部の統治にみら れる両組合の特性についてまとめておきたい。ま ず、 F組合理事会による組織運営は、居住者の参 加を介して主体的に統制されていると考えられ、

居住者に聞かれた仕組みであり、組織としての自 律性が高いと位置づけることができる。したがっ て、自律的統治のスタイルをとっているとみるこ とができる。このような仕組みは、管理行動に居 住者の意向がより反映されやすくなる可能性を示 している。次にF組合では、組合内部から専門性 を調達しつつ管理行動を継続的・安定的に展開す るために、修繕委員会がF組合理事会を補完して いる。この意味で管理会社との自立的関係は修繕 委員会による支えなくしては成り立ちがたいとい う側面をもっ。また、 F組合理事会による組合運 営は、比較的多くの居住者が交代で役割を負担す る運営スタイルである。したがって、内部組織聞 の調整という点では、

F

T

これに対して、

T

T

一般居住者にとっては、組合運営に関する役割負 担が軽減されているともいえる。事実、理事会役 員のなかには、理事長・副理事長などの役職に あって少数だが意欲の高いメンバーが含まれ、理 事会を支えている。したがって、理事会は管理業 務を管理会社に必ずしも全面的に依存しきってい

西国:マンション管理組合における居住者の参加と満足度・関心度

1 5  

るとはいえないが、反面、管理会社との協調関係 が少数のメンバーに支えられている。ゆえに、

T

ツプは必ずしも求められておらず、他律的統治の スタイルをとっているとみることカまできる。

4 .

ここまで組織における統治の自律性について、

組合内部における居住者と理事会との相互関係と いう視角から、組織レベルにおける意思決定過程 への居住者参加を比較してきた。それでは、外部 からの自立性の程度が異なり、組合運営における 居住者参加の度合いも異なる両組合では、理事会 による管理行動がどのように受けとめられている のだろうか。それは、すなわち、管理行動に対す る居住者の評価の問題である。本章では、両組合 の理事会に対する居住者個人の満足度・関心度の 度合いに注目して、仮説 (2)を検証していく

O

4 .   1 

表

5

J r

J r

J r

J

「自治会役員経験j といった項目に違いがあらわれ た。

F

T

専門職・管理職といった「上級ホワイトカラー (定年退職者の職業経験を含む

) J

4 .   2 

表

6

F

T

満足度の項目間内、関心度の項目間内では、そ れぞれ正の相闘がみられたが、満足度と関心度の あいだには弱いながらも負の相関もみられる。こ のことは、満足度と関心度の向きが同方向、すな

わち総会に参加する人が管理行動に満足傾向を示 している人と一致している、という傾向を示さな いことをあらわしている。

なお、満足度の

8

α

2

以上の点と各項目がもっ具体性を考慮して、次 節からの分析では各項目を個別に検討していくこ

ととする。

4 .   3 

表

7

^O

9

「読む」傾向を有している。他方、「総会参加j に ついては、委任状を提出しない人は少ないが、実 際に総会当日に参加する人は両組合ともに

2

次に組合間の違いをみていくと、満足度では

「広報紙の内容

J r

J r

J

J

J r

J r

に対する満足度が高い。他方で、「広報紙を読む程 度」については、

T

4 .   4 

これまでみてきたように、両組合の聞には、居 住者の特性や満足度・関心度に相違がみとめられ る。しかし、居住者の特性自体に相違があること からも推測されるように、この段階では居住者が どちらの組合に属しているかという「管理組合」

の違いのみが満足度・関心度の高低に影響を与え ているとは断定できない。すなわち、「管理組合」

の違い以外にも満足度・関心度に影響を与える要 因が想定されるのである。

表

5

指 標 カテゴリー

F

T

V 

性 別 男

4 9 . 1   4 3 . 3  

5 0 . 9   5 6 . 7  

( n = 1 1 4 )   ( n = 2 3 3 )   n . 5 .  

年 齢 20~49歳

1 6 . 0   1 4 . 7  

50~59歳

3 5 . 3   2 8

2 9

4

4  7 0

1 9 . 3   1 5 . 5  

( n = 1 1 9 )   ( n = 2 3 2 )   n . 5  

6 . 5   4 . 3  

高等学校

4 3 . 9   4 0 . 7  

1 6 . 3   2 2 . 1  

3 3 . 3   3 2 . 9  

( n = 1 2 3 )   ( n = 2 3 1 )   n . 5  

9 . 9   9 . 3  

正社員

3 7 . 2   2 2 . 6  

1

6  1 4 . 6  

4 1 . 3   5 3 . 5  

( n = 1 2 1 )   ( n = 2 2 6 )   *  ^{v = . 1 6 1}  

職業階層 上級ホワイトカラー

4

7  5 4 . 1  

3 6 . 5   3 5 . 2  

1 2 . 5   8

その他

9

9 

( n = 9 6 )   ( n = 1 5 9 )   *  ^{v = . 1 9 6}  

世帯類型 単身

2 2 . 1   1 0 . 6  

3 9 . 3   3 5

1

3 7 . 7   4 9 . 6  

. 8   4 . 3  

( n = 1 2 2 )   ( n = 2 5 4 )   * *   ^{v = . 1 9 1}  

世帯年収

4 0 0

2 8 . 9   2 4 . 5  

400~600万円未満

2

9  1 9 . 6  

600~800万円未満

1 4 . 0   1 7 . 6  

800~1000万円未満

9 . 6   1

8 

1000~1200万円未満

1 3 . 2   1 3 . 1   1 2 0 0

1 2 . 3   1 3 . 5  

( n = 1 1 4 )   ( n = 2 4 5 )   n . 5 .  

5

1 6 . 5   1

7 

5

1 5

1 8 . 2   1 7 . 7   1 5

2 5

2 9 . 8   2

8 

2 5

2 8

3 5 . 5   4 8 . 8  

( n = 1 2 1 )   ( n = 2 4 8 )   n . 5  

9 3 . 5   9 2 . 1  

借家

6 . 5   7 . 9  

( n = 1 2 3 )   ( n = 2 5 2 )   n . 5 .  

2 5 . 2   2 2 . 0  

民間賃貸

3

9  2 9 . 0  

4 2 . 9   4 9 . 0  

( n = 1 1 9 )   ( n = 2 4 5 )   n . 5 .