「密集市街地における外部不経済と施策の方向性」

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密集市街地における外部不経済と施策の方向性

＜要旨＞平成 23 年 3 月 15 日に閣議決定した住生活基本計画（全国計画）においては、地震防災対策上多くの課題を抱える密集市街地の改善は都市の安全確保のため喫緊の課題であるとして、全国にある約 6,000ha の地震時等に著しく危険な密集市街地を平成 32 年度までに解消するという目標を定めた。しかし、平成 28 年 3 月 18 日に閣議決定した同計画において、約 4,450ha が未解消であることが公表され、一層の取組強化が求められている。密集市街地での政府の介入は、延焼危険性、避難困難性、密集度など防災上の危険要因が重なる特に危険性が高い地域に対し、様々な取組が重点的に行われている。一方、平成 29 年 12 月 22 日に起きた新潟県糸魚川市での大規模火災のように危険要因が重ならず、重点的な取組が行われていない地域での火災延焼被害も度々起きている。本稿では、密集市街地において外部不経済をもたらすだろう危険要因である、老朽木造率、平均敷地面積、細街路率が地価にどのような影響を与えるかを分析し、その外部不経済は、危険要因が重ならない地域にも広く生じていること、平均敷地面積が小さい地域や細街路率が高い地域では老朽木造率の解消による地価上昇は少ないことを明らかにした。以上を踏まえ、本稿では、危険要因の重なる密集市街地では、個別建替え中心の施策は安易に正当化できず、共同化事業等の具体の整備計画を定めた上で施策を進める必要があること、危険要因が重ならない地域でも老朽木造家屋を解消するために、外部不経済の大きさに応じたピグー税の賦課等、今後の密集市街地施策に対し、体系的に提言を行った。

2018 年（平成 30 年）2 月

政策研究大学院大学まちづくりプログラム

MJU17704 貝原聡

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1 はじめに

１－１研究の背景･目的･･････････････････････････････････････････････････････1

２密集市街地の現状分析

２－１密集市街地の形成経緯と課題･･･････････････････････････････････････････2 ２－２密集市街地の国の取組･････････････････････････････････････････････････3 ２－３密集市街地の自治体の取組･････････････････････････････････････････････4

３密集市街地の危険要因の実証分析方法等

３－１理論分析の整理と実証分析の目的･･･････････････････････････････････････7 ３－２分析対象･････････････････････････････････････････････････････････････8 ３－３分析に使用する被説明変数、主な説明変数の定義･････････････････････････9

４密集市街地の危険要因の実証分析

４－１－１危険要因別の外部性の仮説、推計モデルについて････････････････････11 ４－１－２危険要因別の外部性の推計結果について････････････････････････････16 ４－２－１危険要因の重複に伴う外部性の変化について････････････････････････18 ４－２－２危険要因の重複に伴う外部性の推計結果について････････････････････19

５政策提言

････････････････････････････････････････････････････････････････22

６今後の課題

･･････････････････････････････････････････････････････････････28

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1 はじめに

１－１研究の背景･目的平成23年3月15日に閣議決定した住生活基本計画（全国計画）においては、地震防災対策上多くの課題を抱える密集市街地の改善は都市の安全確保のため喫緊の課題であるとして、全国にある約6,000haの地震時等に著しく危険な密集市街地（以下「新重点密集市街地」という。）を平成32年度までに解消するという目標を定めた。しかし、平成28年3月18 日に閣議決定した同計画において、約4,450haが未解消であることが公表され、一層の取組強化が求められている。特に首都圏外縁部では、高度経済成長期に多くの人口転入が起こり、急速に住宅供給1_{されたため、住民の高齢化、建物の老朽化も急速に進んでいる。ま} た、内閣府首都直下地震ワーキンググループ最終報告（Ｈ25.12.25）ではマグニチュード 7級の地震が首都圏を襲う確率は今後30年以内で70%と言われている。こうしたことから首都圏外縁部の密集市街地対策は急務であると考えられる。密集市街地での政府の介入は、延焼危険性、避難困難性、密集度など防災上の危険要因が重なる特に危険性が高い地域に対し、様々な取組が重点的に行われている。一方、平成 29年12月22日に起きた新潟県糸魚川市での大規模火災のように危険要因が重ならず、重点的な取組が行われていない地域での火災延焼被害も度々起きている。経済学において、政府の介入が必要とされるためには、市場の失敗（①公共財②外部性 ③不完全競争市場④取引費用⑤情報の非対称）の存在が求められる。密集市街地の解消に関する政府の介入は、密集市街地において防災性能の低い老朽木造家屋が高密度に集積していることや、道路、公園等の住宅関連社会資本の整備の著しい低さが、地震時等の防災上の危険性、平常時の住環境の悪化といった、外部性に対する政策として正当化できる。住宅市場における外部不経済に関する研究としては、山鹿ほか（2002）では、地震危険度（建物倒壊危険度）が高い地域は安全な地域より地価を下落させることを示し、中川ほか（2014）では、築20年以上のマンションの集積が住宅価格を下落させる効果があることを示し、粟津（2014）では、管理不全空き家の外部不経済とその対策効果について分析するなど、様々な研究がされてきた。密集市街地に関連した研究に目を向けると、宅間ほか（2007）では、木密地域では非木密地域より外部不経済が働き、地価が下落することが示され、巽（2015）では、不燃領域率2_{40％未満地域では、不燃領域率65%以上の地域より地} 価が著しく下落することが示されている。このように、住宅市場における外部不経済の研究は、密集市街地に着目をしたものも含め様々な研究が行われてきているが、密集市街地 1 勝又（2007）によれば、一戸建・長屋建持家数の 1968～1973 年、1973～1978 年の各 5 年間の増加量は、東京 23 区では 17.1 戸/km2_{、28.6 戸/km}2_{に過ぎないのに対し、埼玉県では 273.5 戸/km}2_{、233.7 戸/km}2_{、千葉県では 174.} 4 戸/km2_{、160.7 戸/km}2_{、東京都多摩地域では 102.6 戸/km}2_{、136.2 戸/km}2_{、神奈川県では 144.2 戸/km}2_{、164.2 戸} /km2_{と、埼玉県を筆頭に首都圏外縁部に大きな増加があった。} 2 建設省（1983）によれば、不燃領域率は、市街地内の不燃空間（耐火建築物と空地等）の割合で、市街地の延焼の大きさが予測できるとした。不燃領域率は直線的なものではなくある閾値を越えると状況が一変する性格を持つ関数で、不燃領域率が 40%前後を境に市街地のほとんどが焼失する状態から、焼失率が 20%程度に急激に低減する状態となる。

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の危険性を分類した上で、どの危険要因がどの程度外部不経済を生じさせているのかといった点に着目した経済分析はない。本稿では、密集市街地において外部不経済をもたらすだろう危険要因である、老朽木造率、平均敷地面積、細街路率、それぞれやその組み合わせが地価にどのような影響を与えるかを分析し、密集市街地における現施策の取組範囲、内容等に関する課題を明らかにし、今後の密集市街地施策について有用な政策提言をすることを目的とする。本論文の構成については、次のとおりである。第2章では、密集市街地の現状、課題、取組等を整理し、第3章では、実証分析方法等を示し、第4章では、実証分析結果と考察を行い、第5章では第2章、第4章を踏まえ、具体的な政策を提言し、第6章では今後の課題について示した。

２密集市街地の現状分析

２－１密集市街地の形成経緯と課題東京都の密集市街地は山手線外周部に広範に分布している（図1）。これらの市街地は概ね1910年頃から1925年頃までに急速に市街化した区域と重なる（図2）。この時期は、市街地建築法（1919年公布・施行）が適用された前後で、1938年に法改正されるまでは、道路の最低幅員は2.7mが要求されていた。こうした状況下で、宅地化が進んだ地域の一部が、現在になっても幅員が4m未満の道路（以下「細街路」という。）を多く有する、密集市街地特有の課題を有している。また、東京都以外に目を向けても、この頃、宅地化が進んだ地域では、同様に細街路を多く有する街並みが残っている。例えば、川崎市が密集市街地対策を行っている川崎駅周辺では、1912年の工場誘致政策の成果として、大規模工場の立地が徐々に進み、1918年には国鉄東海道本線貨物支線（川崎-浜川崎間）が開通、浅野セメントが東京深川から田島村に移転、日東製鉄川崎工場（後の東京製綱川崎工場、跡地は河原町団地となる）が設立など、この頃、宅地化が進んだことがわかる（図3、4）。図 1 東京都の木造住宅密集地域出典東京都「木密地域不燃化 10 年プロジェクト」実施方針図 2 東京市隣接部郡部における人口密度増加出典石田（2004）日本近現代都市計画の展開

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1945年、戦災によってこうした地域も広範囲に焼失したが、こうした地域において、戦災復興区画整理は一部の地域に限られた3_{。戦災を免れた、あるいは戦災を受けたものの、} 大規模な面整備等が行われず、都市基盤や街区の形成が市街地建築法制化のまま、高度経済成長期の急激な人口増加を向かえ、無秩序かつ高密度に宅地化が進み、現在の密集市街地を形成したと考えられる。そのため、密集市街地においては、建築基準法の接道要件を満たすことが困難な敷地が多いこと、借地借家など複雑な権利関係が多いこと、高齢者が多く、経済的余裕がない住民が多いこと等により、建替えが進みづらく、延焼危険性、避難困難性等といった防災上の課題を多く有するまま解消がなかなか進まない状況にある4_。２－２密集市街地の国の取組平成７年に起きた阪神淡路大震災では、都市部における大震災であり、長田地区など老朽木造家屋が密集した地域で、大規模な延焼被害があった。国は平成 9 年に「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」（以下「密集法」という。）を制定し、密集市街地の取組強化を進めてきている。密集法によれば、密集市街地は、「当該区域内に老 3 防災都市づくり研究会編（2003）によれば、1946 年 4 月戦災復興院告示により約 2 万 ha の復興区画整理の指定がされたが、実施された範囲は約 920ha に限られた。 4 金子ほか（2017）によれば、「国土技術政策総合研究所が平成 20 年度に実施した全国の『密集市街地を抱える市区町村』を対象としたアンケート調査においても、地権者の高齢化や資金不足、接道不良・敷地狭小が、密集市街地において建て替えが進みにくい要因の大きなものとして挙げられている」とのこと。図 3 大正 8-11 年（1919-1923）の川崎駅周辺の市街地出典大日本帝国陸地測量部「東京西南部」図 4 昭和 4 年（1929）の川崎駅周辺の市街地出典大日本帝国陸地測量部「川崎」小田周辺地区小田周辺地区幸町周辺地区幸町周辺地区川崎駅川崎駅

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朽化した木造の建築物が密集しており、かつ、十分な公共施設が整備されていないことその他当該区域内の土地利用の状況から、その特定防災機能が確保されていない市街地」と定義され、その具体的の基準は定められていない。「第八期住宅建設五ヵ年計画」（平成13 年3月13日閣議決定）においては、「緊急に改善すべき密集住宅市街地」（以下「緊急密集市街地」という。）の定義5_{を定めた。その後、「都市再生プロジェクト第3次決定」（平成13} 年12月）において、特に大火の可能性の高い危険な密集市街地について、今後10年間で重点地区として整備することにより、市街地の大規模な延焼を防止し、最低限の安全性を確保することとされているのを受け、平成15年12月26日に「地震時等において大規模な火災の可能性があり重点的に改善すべき密集市街地」（以下「重点密集市街地」という。）を把握し、とりまとめ結果の公表を行った。この重点密集市街地の把握方法は、平成15年7月 11日に公表された。緊急密集市街地と重点密集市街地の定義の主な違いは、「地域の実情を踏まえた精査」を行い、各自治体によって、追加、除外がされた地域がないものが緊急密集市街地、あるものが重点密集市街地である。その後、前述したとおり、平成23年3月 15日に閣議決定した住生活基本計画（全国計画）において、平成23年度末までに最低限の安全性を確保できる見込みのない重点密集市街地のうち、従来から用いている延焼危険性に加え、避難の困難さを判断する指標として地区内閉塞度を考慮した上で、新重点密集市街地として把握し、平成32年度までに解消することを目標としている。２－３密集市街地の自治体の取組各自治体は密集市街地対策として取組を行う範囲について、国の把握方法等を踏まえ、それぞれ異なる考え方で定めている。例えば、住宅市街地の密集度について、神戸市、川崎市、横浜市等は国が示した80戸/ha以上を基準としているが、東京都は55世帯/ha以上を基準としており、また名古屋市については80戸/ha以上の市街地はないものの延焼危険性が高い地域に取組を行っている（表 1）。 5 「緊急に改善すべき密集住宅市街地」の定義 (1) 住宅市街地の密集度１ヘクタール当たり８０戸以上の住宅が密集する一団の市街地であること（市街地の街区の特性を勘案して一戸当たりの敷地面積が著しく狭小な住宅（３階建て以上の共同住宅を除く）が大半（２／３以上）を占める街区を含むものに限る。） (2) 倒壊危険性大規模地震による倒壊危険性の高い住宅が過半を占めていること (3) 延焼危険性及び避難、消火等の困難性耐火に関する性能が低い住宅が大半（２／３以上）を占めており、かつ、幅員４ｍ以上の道路に適切に接していない敷地に建つ住宅が過半を占めていること

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密集度延焼危険性避難困難性その他国が示した選定方法 80戸/ha以上の住宅が密集する一団の市街地木防率2/3以上or不燃領域率40％未満など幅員４ｍ以上の道路に適切に接している住宅が過半 ― 東京都住戸密度55世帯/ha以上木造建物棟数率70%以上かつ不燃領域率60%未満 ― 老朽木造建物棟数率30% 以上大阪市住戸密度80戸/ha以上不燃領域率40%未満地区内閉塞度レベル３以上 ― 神戸市 80戸/ha以上の住宅が密集する一団の市街地木防率2/3以上幅員4ｍ未満道路に接する建物棟数率50％以上旧耐震建物が多く密集度が高い地区も選定横浜市*1 住戸密度80戸/ha以上木造建物棟数率75％以上かつ木造建物の建ぺい率30％以上道路、公園などの公共施設が未整備旧耐震木造建物棟数率 50％以上川崎市*1 _{住戸密度80戸/ha以上} 10年後の不燃領域率40% 未満幅員4m未満道路延長率 3m/戸など耐用年限2/3以上経過建物棟数率50％以上名古屋市 ―*2 _{不燃領域率40％未満} _― _― *1 東日本大震災等を踏まえた取組見直し前　　*2　住戸密度80戸/ha以上の町丁目は名古屋市に存在しないまた、平成23年に起きた東日本大震災以降、取組範囲を見直している自治体も確認できる。例えば、横浜市は平成26年3月に公表した「横浜市地震防災戦略における地震火災対策方針」において、平成24年10月に公表した地震被害想定で重点密集市街地以外にも延焼の危険性が高い地域が広く存在することを示し、重点密集市街地（660ha）を含む重点対策地域（約1,140ha）、対策地域（約3,960ha）に取組を行っている。また、川崎市は平成 28年3月に公表した「密集市街地の改善に向けた新たな重点対策地区の選定と取組方針」において、地震被害想定上で人的・物的被害が大きく、重点的な対策の優先度が高い地区の抽出を行い、従来の重点密集市街地（約 3 0 h a ）が包含された 2 地区として示した重点対策地区（約 1 2 8 h a ）に取組を行っている。このように、各自治体が密集市街地対策として取組を行っている範囲は、各自治体がそれぞれ妥当と判断した何らかの客観的な指標に基づき、各自治体で優先順位が高い地域から選定されていることがわかる。次に、各自治体の主要な密集市街地対策を整理する。ここでは、「修復型」と「クリアランス型」に分け、整理したい。「修復型」は、土地利用規制と補助金等による誘導的手法を合わせて実施することで、従前の土地利用を大きく変化させず、建物の建替えに合わせて防災性の向上を図る取組である。土地利用規制は、防火・準防火地域の指定や条例による防火規制、地区計画による規制等が挙げられる。条例による防火規制は、建築基準法第40条の委任を受け、構造に関する規定の付加を行うもので、東京都が平成15年に制定した後、平成16年に大阪市、平成26年に横浜市、平成28年に川崎市で条例化されてきた。基本的な規制内容としては、延焼危険表 1 主要な都市における密集市街地対策の選定方法出典筆者が各自治体 HP 等から作成

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主な補助要件補助額品川区　平成17年以前築の木造又は旧耐震の軽量鉄骨造 26,000円/㎡（上限13,000千円）世田谷区 _{木造又は軽量鉄骨造}　旧耐震 25,000円/㎡横浜市旧耐震又は耐用年数経過 20,000円/㎡（上限1,500千円）川崎市　旧耐震又は耐用年数経過 20,000円/㎡（上限1,000千円）大阪市　６ｍ未満に道路に面している旧耐震上限 750千円（戸建て）京都市　旧耐震の木造上限 600千円神戸市　旧耐震の木造住宅 26,000円/㎡（上限1,280千円）（旧耐震：昭和56年以前（築35年）　耐用年数：22年（木造）　34年（鉄骨））性が高い地域に対し、地階を除く階数が2以下かつ500㎡未満の規模の建築は耐火・準耐火建築物の要求を行うものである。主な地区計画による規制としては、都市計画法第12条の 10、建築基準法第68条の5の4に基づく街並み誘導型地区計画が挙げられる。これは、壁面の位置の制限、工作物の設置の制限、容積率の最高限度、敷地面積の最低限度、高さの最高限度（適用除外項目が斜線制限のみの場合は不用）を定めた地区計画の内容に適合し、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認定した場合、前面道路による容積率の制限、斜線制限の適用を除外するものである。細街路が多い密集市街地においては、前面道路による容積率の制限や道路斜線制限によって3階建て住宅への建替えが困難となる場合が想定されるため活用が期待される。補助金等による誘導的手法は、老朽建築物の解体費に対する補助金、準耐火建築物等の耐火性能の高い建物への建替え等に対する補助金、共同化事業に対する補助金、老朽建築物の建替え後の税制優遇等が挙げられる。老朽建築物の解体費や、準耐火建築物への建替え等に対する補助制度は、東京都品川区、世田谷区、横浜市、川崎市、京都市、神戸市など多くの自治体が行っている。例えば、老朽建築物の解体費の補助制度について、整理すると、多くの自治体で補助要件（老朽建築物の定義等）や補助金額が異なっていることがわかる（表2）。老朽建築物の建替え後の税制優遇としては、東京都の不燃化特区6_内において、老朽住宅を除却した場合に、最長5年間住宅を取り壊した後の土地にかかる固定資産税、都市計画税を8割減免（ただし、小規模住宅用地から非住宅用地に認定変更されたも 6 平成 24 年 1 月に東京都が公表した「木密地域不燃化 10 年プロジェクト」実施方針で示された不燃化特定整備地区（約 3,200ha、なお、東京都の新重点密集市街地は 1,683ha）で密集市街地のうち特に改善を必要としている地区のことを言う。東京都は、従来よりも踏み込んだ取組を行う区に対して、不燃化のための特別の支援を行う新たな制度（不燃化特定整備地区（不燃化特区））を構築し、区と連携して推進することとしている。表 2 主要な都市における密集市街地対における解体費補助の主な要件等出典筆者が各自治体 HP 等から作成

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のに限る）、耐火性能の高い建物へ建替えた場合、5年間建物にかかる固定資産税、都市計画税の全額を減免する制度がある。「クリアランス型」は、既存の小規模な老朽建築物等を全面的に除却し、道路等の公共施設の整備を行い、高層マンションなどへの土地利用転換を伴いつつ、防災性の向上を図る取組である。市街地再開発事業、防災街区整備事業、住宅地区改良事業等がその典型であり、それぞれ都市再開発法、密集法、住宅地区改良法に基づき、防災上の危険性等を根拠に土地の買収や権利変換に関与する等の公的機関等がある一定の強制力を行使することが可能となっている。

３密集市街地の危険要因の実証分析方法等

３－１理論分析の整理と実証分析の目的第２章より密集市街地では、危険要因が重なる最も危険な地域に政府は介入を行っていること、その選定方法は各自治体でばらつきがあること、取組内容は様々あること等を確認した。こうした政府の介入は、前述したとおり、経済学的には、外部性に対する政策として正当化される。ここでは、密集市街地の危険要因の一つである老朽木造家屋の多さに注目し、理論分析の整理をしたい。密集市街地の老朽木造家屋は、延焼危険性等を理由に外部不経済を及ぼしていると考えられる。図5は、密集市街地の宅地市場を示したものである。宅地の需要曲線をD1、供給曲線をS1とする。ここで、密集市街地は都市部であるため、短期的には宅地の供給量は限定的なので、供給曲線S1は垂直となる。また、老朽木造家屋が延焼危険性等を人々に感じさせることにより、宅地の需要は下がり、需要曲線がD2 となる。これにより、均衡点がA →Bとなることで、周辺地域の地価がP1→P2と下落し、老朽木造家屋は周辺地域に外部不経済を生じさせることとなる。また、重点密集市街地等の特定の地域のみに政府が介入することは、どのように考えれば正当化できるだろうか。重点密集市街地等の特定の地域のみ、外部不経済が著しく大き図 5 密集市街地のる宅地市場出典筆者が各自治体 HP 等から作成図 6 不燃領域率と焼失率の関係出典建設省（1983）

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いと考えることで正当化される。これは、工学的には、図6のとおり不燃領域率が40%を境に焼失率が急激に異なることが知られており、これにより、重点密集市街地等の特定の地域が著しく危険であり、取組むべき地区として妥当であると説明できる。しかし、実際は、重点密集市街地等の特定の地域のみで著しく外部不経済が生じているのであろうか。第2章で整理したとおり、これまでの重点密集市街地等の選定過程において、防災上の危険要因に関して外部不経済の分析はされていない。また、重点密集市街地等に選定されていない密集市街地においても、風速などの条件次第では、大規模火災が起きている7_。よって、防災上の危険要因それぞれが、どういう範囲でどの程度、外部不経済を発生させているのか明らかにし、これまでの政府の介入が最適であったのか、施策の方向性としてどうするべきなのか検討を進めるため、キャピタルゼーション仮説（金本（1997））が成立するとして、具体的な地域を対象にヘドニック・アプローチによる実証分析を行う。３－２分析対象本稿においては、分析対象を神奈川県川崎市とした。この理由としては、2点挙げられる。第1に、川崎市が東京駅から概ね15km～30km圏内の首都圏外縁部であり、高度経済成長期に多くの住宅が供給されていることで、市内の多くの地域に老朽木造家屋が点在していること。第2に、市街地の形成経過が、戦前から発展していた川崎駅周辺をはじめとした南部地域、また、鉄道の開通とともに発展してきた、中部地域、北部地域と、様々な年代に開発された住宅市街地がある。これらの理由から川崎市が研究対象として妥当と考えた（図7）。川崎市における近年の密集市街地対策を以下に整理する。平成19年度に防災まちづくりプランを作成した。同プランにおいて、川崎区小田2･3丁目地区、幸町3丁目地区を重点密集市街地と指定し、平成20年度から当地区に対し、不燃領域率40％を目指し、取組を進めてきた。主な取組は、準耐火建築物等の耐火性能の高い建物への新築等に対する補助金、指定した細街路のセットバックに対する補助金である。平成20年度から平成28年度で不燃領域率は、小田2･3丁目地区は36％から38.9％、幸町3丁目地区は30.2％から36.7％に向上した。また、前述したとおり、平成28年3月に公表した「密集市街地の改善に向けた新たな重点対策地区の選定と取組方針」において、取組地区を約 3 0 h a か 7 平成 29 年版消防白書によれば、平成 29 年 12 月 22 日に新潟県糸魚川市でラーメン店の大型コンロの消し忘れによって出火した火災は、火元及び延焼先から大量の火の粉や燃えさしが広く飛散し、同時多発的に延焼拡大し、焼損棟数 147 棟、焼失面積 30213.45 ㎡と非常に大規模な火災となった。当被災地域は、裸木造が密集しており、また、出火当日は強風注意報を発表されていたが、当被災地域は消防車両が進入可能な道路が整備され、近年建てられた比較的新しい建築物も混在している特異でない市街地環境や、全国的に見て特別に強風の多い地域という訳ではないことから、全国の多くの地域でこのような大規模火災の恐れがあると考えられると分析している。

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ら約 1 2 8 h a に拡大し、平成 2 9 年度からこの取組方針に基づく取組を進めている。主な取組は、川崎市不燃化重点対策地区における不燃化の推進に関する条例により防火規制を強化し、規制の対象となる建築に対する補助金、旧耐震基準、または耐用年数経過建築物8_{の解体に対する補助金、} 指定した細街路のセットバックに対する補助金等である。３－３分析に使用する被説明変数、主な説明変数の定義危険要因と地価の関係を推計するため、危険要因は、川崎市から入手した都市計画基礎調査（2010年）（以下「基礎調査」という。）から作成した町丁目単位のデータを用い、地価は東日本不動産流通機構から入手した戸建住宅価格（2010年～2014年における土地と建物の価格）（以下「地価」という。）を用いた。個々の危険要因については、平成15年7月11日に国が公表した重点密集市街地の把握方法（以下「国の把握方法」という。）である「延焼危険性」「住宅の密集度」「避難、消火等の困難性」の3指標を採用した。これらの危険要因を最も妥当に示していると考えられるデータを表3のとおり基礎調査 8 旧耐震基準の建築物は昭和 5 6 年 5 月 3 1 日に着工した建築物。耐用年数経過の建築物は、木造 2 2 年、鉄骨造 3 4 年、鉄筋コンクリート造 4 7 年を経過した建築物。図 7 DID（人口集中地区）の変換概略図出典川崎市防災都市づくり基本計画（2015）

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密集市街地の主な危険要因売買のあった戸建住宅の周囲に住宅が密集していることで火災があった場合に延焼してしまう防災上の危険性等を感じ、地価を下落させているのではないかという仮説を検証するために用いる変数。（防災上の危険性以外にも住環境の悪さ等からも地価を下げているかも知れない。）売買のあった戸建住宅の周囲に狭い道路が多いことで避難や消火活動がしづらく、防災上の危険性等を感じ、地価を下落させるのではないかという仮説を検証するために用いる変数。（防災上の危険性以外にも、自動車が入りづらいなどの使い勝手の悪さ、防犯上の危険性などにより地価を下げているかもしれない。）延焼危険性（耐火の性能が低い住宅が大半であること）避難困難性（狭い道路が周囲にある割合）住宅の密集度（住宅が密集している割合）売買のあった戸建住宅の周囲に老朽化した木造の建物が多いことで、防災上の危険性等を感じ、地価を下落させるのではないだろうかという仮説を検証するために用いる変数。（防災上の危険性以外にも住環境の悪さ等からも地価を下げているかも知れない。）代理変数定義説明老朽木造率町丁目内における老朽木造の建築面積/町丁目内における全建物の建築面積平均敷地面積町丁目内における住宅、店舗併用住宅の敷地面積の合計 / 町丁目内における住宅、店舗併用住宅の全棟数細街路率町丁目内における４ｍ未満の道路延長/ 町丁目内の全道路延長データから作成し、定義した。この定義に至った考え方について、以下に整理する。まず、「延焼危険性」については「老朽木造率」という指標で定義した。「老朽木造率」は、「物件の存在する町丁目における築30年以上（1980年以前建築）の木造建物の建築面積を全建築面積で除した値」である。なお、国の把握方法では、「耐火の性能が低い住宅が大半（木防率2/3以上）を占めること」と定義され、「木防率」は「基礎調査等における全棟数に占める裸木造及び防火木造（耐火建築物及び準耐火建築物以外の木造建築物）の棟数の割合」と示されている。代理した理由は、3つある。 1つ目の理由は、次のとおり。基礎調査データには構造データが木造か非木造しかないため、詳細な構造（裸木造、防火構造等）別に建物を分類できない。よって、1987年建築基準法改正以降に木造3階建て、及び木造による準耐火建築物の設計が可能となったことに着目し、1980年以前の木造建物は確実に裸木造又は防火木造であり、代理が可能であると考えた。 2つ目の理由は、次のとおり。危険要因と地価の関係を推計することで進める本稿においては、外観上で延焼危険性を人々が感じることができる指標を採用すべきであると考えられる。仮に詳細な構造が基礎調査等で把握できたとしても、例えば、防火木造と準耐火建築物の相違点は壁の厚み等であり、外観上からは判断がつかない場合が殆どである。一方、1981年建築基準法改正では、壁量規定の見直しが行われ、構造用合板や石膏ボード等を張った面材が追加され、それまではベニヤやモルタルが主流だった外壁材に、構造用合板、サイディングの仕上げが普及してきた9_{ことから、1980年以前の木造建物は、外観上も} 、それ以降とは異なるため、地価との関係を推計するには適当な変数であると考えた。なお、第４章で後述するが、築年数別の割合と地価との関係を推計したところ1980年以前の木造建物の割合のみ負に有意な値となった。 9 小野（2001）によれば、在来軸組構法は社会的な生産システムの変化によって、昭和 60 年頃に構造用合板、サイディングの外壁が普及してきた分析している。表 3 危険要因の代理変数の定義

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3つ目の理由は、国の把握方法で示されている棟数の割合より、建築面積の割合の方が延焼危険性を適切に把握しているからである。例えば、大規模なマンションと、小規模な老朽木造家屋は、棟数で推計した場合、同じ評価となってしまうが、建築面積であれば、規模に応じた評価を比較的適切に行っていると考えられる。次に、「住宅の密集度」については「平均敷地面積」という指標で定義した。「平均敷地面積」は、「物件の存在する町丁目における住宅、店舗併用住宅の敷地面積の合計を物件の存在する町丁目における住宅、店舗併用住宅の全棟数で除した値」である。なお、国の把握方法では、「1ヘクタール当たり80戸以上の住宅が密集する一団の市街地であること」と定義されている。代理した理由は、3つある。 1つ目の理由は、国の把握方法である「住戸密度」では、町丁目単位のデータでは、大規模マンション等の影響によって、密集していなくても数値が高くなってしまうことや、「住戸密度」を把握できる国勢調査のデータの制約上、大規模マンションの影響を除けないため、国の把握方法である「住戸密度」は「住宅の密集度」を適切に代理できていないと考えたからである。 2つ目の理由は、基礎調査から把握できる指標として、「実建蔽率」（物件の存在する町丁目における全ての建物の建築面積/物件の存在する町丁目における全ての建物の敷地面積）があり、検討したものの、「実建蔽率」は概ね「法定建蔽率」に収束しており、違いがあまりなく、また、「実建蔽率」が同じ値でも、敷地面積の大きさにより隣棟間隔が異なり、「住宅の密集度」を適切に代理できていないと考えたからである。 3つ目の理由は、「平均敷地面積」は基礎調査のデータ上、大規模マンションを除くことが可能であり、「住戸密度」より適切に代理しており、「平均敷地面積」が小さい程、隣棟間隔が狭く、「住宅の密集度」を代理する指標として最も適切と考えたからである。次に、「避難困難性」については「細街路率」という指標で定義した。「細街路率」は、「物件の存在する町丁目における4m未満の道路延長の合計を物件の存在する町丁目における全道路延長で除した値」である。なお、国の把握方法では、「幅4ｍ以上の道路に適切に接していない敷地に建つ住宅が過半を占めていること」と定義されている。代理した理由は、国の把握方法は全町丁目に対するデータは存在しないため、国の把握方法と概ね相関していると考えられる「細街路率」が「避難困難性」を適切に代理していると考えたからである。

なお、市街地環境をコントロールする変数は、既往の研究を参考に選定した。

４密集市街地の危険要因の実証分析

４－１－１危険要因別の外部性の仮説、推計モデルについて危険要因別の外部性の有無、符号、大きさについて推計する。仮説、推計モデルは、仮説 1～3、推計モデル 1～3 のとおりである。その他の変数の説明、出典は表 4、基本統計量は表 5 に記載した。

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仮説１売買のあった戸建住宅の周囲に老朽化した木造の建物が多いこと（老朽木造率が大きいこと）で、防災上の危険性等を感じ、地価を下落させるのではないだろうか。（防災上の危険性以外にも住環境の悪さ等からも地価を下げているかも知れない。）また、本稿の老朽木造家屋の定義である「築 30 年以上の木造の割合」のみが外部不経済を生じさせ、他の年代、構造の割合は外部不経済を生じさせないのではないか。推計モデル１ ℎ = 0 ∗ + 1 ∗ + 2 ∗ + 3 ∗ + 4 ∗ + 5 ∗ + 6 ∗ + 7 ∗ ℎ + 8 ∗ + 9 ∗ + 10 ∗ + ∗ + ℎ 地価定数項築0～9年木造率築10～19年木造率築20～29年木造率老朽木造率築0～9年非木造率築10～19年非木造率 ℎ 築30～39年非木造率築40～49年非木造率築50年以上非木造率コントロール変数誤差項 ※OLS（最小二乗法）で推計仮説２売買のあった戸建住宅の周囲に住宅が密集していること（平均敷地面積が小さいこと）で火災があった場合に隣棟間隔が狭く延焼してしまう等防災上の危険性を感じ、地価を下落させているのではないか。（防災上の危険性以外にも住環境の悪さ等からも地価を下げているかも知れない。）

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推計モデル２ ℎ = 0 ∗ + 1 ∗ + ∗ + ℎ 地価定数項平均敷地面積コントロール変数誤差項 ※OLS（最小二乗法）で推計仮説３売買のあった戸建住宅の周囲に狭い道路が多いこと（細街路率が高いこと）で避難や消火活動がしづらく、防災上の危険性等を感じ、地価を下落させるのではないか。（防災上の危険性以外にも、自動車が入りづらいなどの使い勝手の悪さ、防犯上の危険性などにより地価を下げているかもしれない。）また、本稿の細街路の定義である「4m 未満道路の割合」のみが外部不経済を生じさせ、他の幅員の道路の割合は外部不経済を生じさせないのではないか。なお、他の幅員の道路の設定については、基礎調査には 4m 未満、4m～6m、6 ～12m、12～22m、自動車専用道路のデータがあるが、徳永ほか（1997）において、阪神淡路大震災で長田区においては道路閉塞し通行不可となった割合が、4m 未満では 73%、4～6 m では 63%、6～8m では 33%である一方、8m 以上では 0%であったことや、主要生活道路の整備として各自治体が取組を行っている道路幅員は 4～8m が多いこと、基礎調査には 6～1 2m を更に細かく分類したデータがないこと等から、4～6m、6～12m の幅員を設定した。推計モデル３ ℎ = 0 ∗ + 1 ∗ + 2 ∗ + 3 ∗ + ∗ + ℎ 地価定数項細街路率（4 未満） 4～6 道路延長率 6～12 道路延長率コントロール変数誤差項 ※OLS（最小二乗法）で推計

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変数名定義出典地価物件（土地と建物）の売買成約した価格Ａ築年数物件の売買時の築年数Ａ土地面積物件の敷地面積Ａ建物面積物件の延床面積Ａ log接道幅員物件の接道する道路幅員の対数値Ａ木造ダミー物件が木造の場合、１そうでない場合0をとるダミー変数Ａ徒歩分物件から最寄り駅まで徒歩で移動した場合にかかる時間Ａ主要駅までの時間物件の最寄り駅から主要駅までの所要時間＊1 _Ｃ沿線ダミー最寄り駅が特定の沿線＊2_{の場合１、そうでない場合０をとるダミー変数} _Ａ低層住宅地ダミー用途地域が第１種住居低層専用地域、第２種住居低層専用地域の場合１、そうでない場合０をとるダミー変数Ａ中高層住宅地ダミー用途地域が第１種中高層住居専用地域、第２種中高層住居専用地域の場合１、そうでない場合０をとるダミー変数Ａ商業地ダミー用途地域が商業地域、近隣商業地域の場合１、そうでない場合０をとるダミー変数Ａ工専ダミー用途地域が工業専用地域、工業地域の場合１、そうでない場合０をとるダミー変数Ａ工業系建物比率＊3 _{物件の存在する町丁目における工業系建物の建築面積の合計面積を全建物の建築面積の合計で除した値} _Ｂ持ち家率＊4 _{物件の存在する町丁目における持ち家数を全住宅で除した値} _Ｂ 65歳以上人口比率＊4 _{物件の存在する町丁目における65歳以上の人口を全人口で除した値} _Ｂ人口増加率＊5 _{物件の存在する町丁目における成約した年とその翌年の対前年比人口増加率の平均値} _Ｃ成約年ダミー成約年がN年＊6_{の場合1、そうでない場合0をとるダミー変数} _Ａ（推計1、4、5）老朽木造率物件の存在する町丁目における老朽木造建物＊_{の建築面積を全建築面積で除した値} _Ｂ（推計2、4）平均敷地面積物件の存在する町丁目における住宅、店舗併用住宅の敷地面積の合計を住宅用地、店舗併用住宅用地数で除した値Ｂ（推計3、5）細街路率物件の存在する町丁目における4m未満道路延長を全道路延長で除した値Ｂ（推計1）築a～b年木造率物件の存在する町丁目における築年数a～b年の木造建物の建築面積を全建築面積で除した値 B 築c～d年木造率物件の存在する町丁目における築年数c～d年の非木造建物の建築面積を全建築面積で除した値 B （推計3）幅員e～fm道路延長率物件の存在する町丁目における幅員e～fの道路延長を全道路延長で除した値 B （推計4）平均敷地面積100㎡未満ダミー平均敷地面積が100㎡未満である場合１、そうでない場合、0をとるダミー変数Ｂ平均敷地面積100～150㎡未満ダミー平均敷地面積が100㎡以上150㎡未満である場合1、そうでない場合、0をとるダミー変数Ｂ（推計5）細街路率30％以上ダミー狭隘道路率が30％以上である場合1、そうでない場合、0をとるダミー変数Ｂ細街路率20％～30％ダミー狭隘道路率が20％以上30％未満の場合1、そうでない場合、0をとるダミー変数Ｂ ※推計 4、5 については、４－２にて行うＡ東日本不動産流通機構から提供を受けた戸建成約価格データＢ川崎市都市計画基礎調査Ｃ駅すぱあと for web（（https://roote.ekispert.net/ja/）＊1 最寄り駅から主要駅までの所要時間のうち最も短い時間。なお、主要駅の設定については、2010 年の東京都の 1 日平均の乗員数のうち 30 万人を越える駅で川崎市内と 1 路線で繋がっている駅として東京、新宿、渋谷、品川駅を設定した＊2 成約のあった物件の沿線である南武、東海道、横須賀、東横、田園都市、小田急、相模、多摩、鶴見、南武支、横浜グリーンライン、京浜急行、京急大師線のうち京急大師線を基準としたダミー変数とした＊3 用途地域で、工専ダミーを作成しているが、密集市街地は住工混在している場合もあるため、用途地域で捉えきれない住環境をコントロールする指標として設定＊4 地域性をコントロールする変数＊5 地域の魅力の代理変数＊6 2010～14 年表 4 変数の定義等

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観測数平均値標準偏差最小値最大値地価（円） 2,940 38,600,000 13,400,000 2,600,000 165,000,000 老朽木造率（%） 2,886 14.55 9.12 0 41.55 平均敷地面積（㎡） 2,886 158.49 39.68 82.58 598.77 細街路率（%） 2,886 20.16 12.91 0 74.19 成約年（年） 2,940 2012.08 1.39 2010 2014 築年数（年） 2,940 12.18 12.59 0 87 土地面積（㎡） 2,940 117.88 63.45 16.82 708.05 徒歩分（分） 2,121 12.23 5.42 1 33 木造ダミー 2,940 0.9 0.29 0 1 (接道幅員)（ｍ） 2,660 5.49 2.53 0.9 50 log接道幅員 2,660 1.64 0.33 -0.11 3.91 65歳以上人比率（%） 2,886 17.87 5.46 0 45.58 持ち家率（%） 2,886 54.49 15.92 0 100 工業系建物比率（%） 2,886 0.96 2.6 0 49.35 人口増加率（%） 2,886 0.72 2.91 -8.88 69.01 築0～9年木造率（%） 2,886 9 7.05 0 85.05 築10～19年木造率（%） 2,886 11.49 8.59 0 64.13 築20～29年木造率（%） 2,886 9.28 7.42 0 54.49 築0～9年非木造率（%） 2,886 12.93 13.59 0 96.07 築10～19年非木造率（%） 2,886 17.48 10.94 0 64.88 築20～29年非木造率（%） 2,886 15.89 10.99 0 84.38 築30～39年非木造率（%） 2,886 6.97 7.69 0 59.16 築40～49年非木造率（%） 2,886 2.15 4.19 0 81.2 築50年～非木造率（%） 2,886 0.23 1.14 0 18.48 幅員4～6ｍ道路延長率（%） 2,886 34.97 14.97 0 100 幅員6～12m道路延長率（%） 2,886 35.6 20.48 0 100 低層住宅専用地域ダミー 2,940 0.41 0.49 0 1 中高層住居専用地域ダミー 2,940 0.25 0.43 0 1 商業地ダミー 2,940 0.03 0.18 0 1 工専ダミー 2,940 0 0.06 0 1 南武線ダミー 2,940 0.163 0.37 0 1 東海道ダミー 2,940 0.072 0.258 0 1 横須賀線ダミー 2,940 0.021 0.144 0 1 東横線ダミー 2,940 0.066 0.249 0 1 田園都市ダミー 2,940 0.304 0.46 0 1 小田急線ダミー 2,940 0.287 0.452 0 1 相模原線ダミー 2,940 0.011 0.104 0 1 鶴見線ダミー 2,940 0.002 0.041 0 1 南武支線ダミー 2,940 0.006 0.078 0 1 横浜グリーンラインダミー 2,940 0.007 0.086 0 1 京急大師線ダミー 2,940 0.024 0.155 0 1 京浜急行線ダミー 2,940 0.004 0.064 0 1 表 5 基本統計量

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係数標準誤差ｔ値ｐ値定数項 28,100,000 *** _7970448 _3.52 ₀ 築0 ～9 年木造率 2 0 5 ,8 7 1 * * _{8 1 ,1 1 5} _{2 .5 4} _{0 .0 1 1} 築1 0 ～1 9 年木造率 3 3 ,0 0 7 8 1 ,0 8 4 0 .4 1 0 .6 8 4 築2 0 ～2 9 年木造率 - 3 5 ,1 4 3 8 0 ,8 7 4 - 0 .4 3 0 .6 6 4 老朽木造率 - 1 6 9 ,1 4 5 * * _{7 8 ,6 3 7} _{- 2 .1 5} _{0 .0 3 2} 築0 ～9 年非木造率 6 4 , 9 7 2 7 4 ,9 9 5 0 .8 7 0 .3 8 6 築1 0 ～1 9 年非木造率 2 6 ,1 1 2 7 5 ,6 9 7 0 .3 4 0 .7 3 築2 0 ～2 9 年非木造率 - 2 0 ,7 4 3 7 5 ,3 6 1 - 0 .2 8 0 .7 8 3 築3 0 ～3 9 年非木造率 4 1 ,5 7 9 7 6 ,8 3 0 0 .5 4 0 .5 8 8 築4 0 ～4 9 年非木造率 - 4 2 ,8 8 5 8 5 ,5 2 0 - 0 .5 0 .6 1 6 築5 0 年～非木造率 5 6 ,7 4 8 2 0 1 ,2 7 6 0 .2 8 0 .7 7 8 築年数 -435,896 *** _16,383 _-26.61 ₀ 土地面積 108,595*** _4,902 _22.15 ₀ 建物面積 184,465*** _8,569 _21.53 ₀ 主要駅までの時間 -743,033 *** _54,490 _-13.64 ₀ 徒歩分 -657,147 *** _41,279 _-15.92 ₀ log接道幅員 2,813,194*** _527,960 _5.33 ₀ 低層住宅地ダミー 2,844,874*** _613,125 _4.64 ₀ 中高層住宅地ダミー 1,059,743** _491,618 _2.16 _0.031 商業地ダミー -1,077,755 963,237 -1.12 0.263 工専ダミー -5,600,912 * _2,974,354 _-1.88 _0.06 工業系建物比率 -154,177 * _87,173 _-1.77 _0.077 持ち家率 -4,269 14,472 -0.29 0.768 65歳以上人口比率 202,769*** _51,366 _3.95 ₀ 木造ダミー 1,089,036* _644,437 _1.69 _0.091 人口増加率 30,521 57,261 0.53 0.594 ４－１－２危険要因別の外部性の推計結果について推計結果については次のとおり。仮説１の推計結果概要表 6 のとおり、老朽木造率が 1 単位上昇すると地価が 169,145 円下落することが 5%有意水準で示された。また、他の構造や築年数の割合は、負に有意とならなかった。仮説２の推計結果概要表 7 のとおり、平均敷地面積が 1 単位上昇すると地価が 30,514 円上昇することが 1%有意水準で示された。仮説３の推計結果概要表 8 のとおり、細街路率が 1 単位上昇すると地価が 104,996 円下落することが 1%有意水準で示された。また、他の幅員の道路割合は、有意とならなかった。＊＊＊_1%有意＊＊_5%有意＊_10%有意沿線ダミー、成約年ダミーは省略表 6 仮説 1 の推計結果

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係数標準誤差ｔ値ｐ値定数項 28,800,000*** _2,484,604 _11.6 ₀ 平均敷地面積 3 0 ,5 1 4 *** _{6 ,2 1 6} _{4 .9 1} ₀ 築年数 -445,937*** _16,463 _-27.09 ₀ 土地面積 109,289*** _4,953 _22.07 ₀ 建物面積 175,553*** _8,661 _20.27 ₀ 主要駅までの時間 -764,149*** _53,287 _-14.34 ₀ 徒歩分 -690,853*** _37,764 _-18.29 ₀ log接道幅員 2,862,868*** _529,755 _5.4 ₀ 低層住宅地ダミー 2,102,345*** _596,183 _3.53 ₀ 中高層住宅地ダミー 1,144,086** _491,781 _2.33 _0.02 商業地ダミー -890,175 974,777 -0.91 0.361 工専ダミー -3,944,790 2,982,532 -1.32 0.186 工業系建物比率 -160,648** _64,275 _-2.5 _0.013 持ち家率 41,569*** _13,502 _3.08 _0.002 65歳以上人口比率 -15,210 38,918 -0.39 0.696 木造ダミー 512,218 650,020 0.79 0.431 人口増加率 64,902 56,192 1.15 0.248 係数標準誤差 t値 p値定数項 32,400,000*** _3,029,988 _10.69 ₀ 細街路率 - 1 0 4 ,9 9 6 *** _{2 4 ,9 6 6} _{- 4 .2 1} ₀ 4 ～6 m道路率 - 2 7 ,9 3 3 2 3 ,7 1 3 - 1 .1 8 0 .2 3 9 6 ～1 2 m道路率 3 5 ,2 1 6 2 3 ,5 5 1 1 .5 0 .1 3 5 築年数 -454,597*** _16,175 _-28.11 ₀ 土地面積 106,419*** _4,854 _21.93 ₀ 建物面積 176,032*** _8,451 _20.83 ₀ 主要駅までの時間 -678,506*** _52,816 _-12.85 ₀ 徒歩分 -701,160*** _37,097 _-18.9 ₀ log接道幅員 1,959,903*** _528,109 _3.71 ₀ 低層住宅地ダミー 2,311,685*** _588,161 _3.93 ₀ 中高層住宅地ダミー 1,107,826** _484,721 _2.29 _0.022 商業地ダミー -1,125,428 952,952 -1.18 0.238 工専ダミー -4,198,334 2,929,615 -1.43 0.152 工業系建物比率 -113,639* _63,228 _-1.8 _0.072 持ち家率 7,207 13,547 0.53 0.595 ６５歳以上人口比率 28,246 39,728 0.71 0.477 木造ダミー 676,893 634,580 1.07 0.286 人口増加率 148,572*** _54,381 _2.73 _0.006 ＊＊＊_1%有意＊＊_5%有意＊_10%有意沿線ダミー、成約年ダミーは省略＊＊＊_1%有意＊＊_5%有意＊_10%有意沿線ダミー、成約年ダミーは省略表 7 仮説 2 の推計結果表 8 仮説 3 の推計結果

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推計結果１～３まとめ以上のとおり、仮説 1～3 は実証された。これにより、危険要因それぞれであっても、外部不経済は生じていることがわかった。また、第３章（３－３）で定義した主な説明変数は、危険要因の代理変数として、妥当性があることがわかった。なお、推計結果 1～3 では、既往の研究を参考に設定したコントロール変数について、「築年数」「主要駅までの時間」「徒歩分」の係数については、1%水準で有意にマイナスに推定されており、「土地面積」「建物面積」「log 接道幅員」「低層住宅地ダミー」は、1%水準でプラスに推定されている等、期待される符号、既往の研究結果と概ね一致している。４－２－１危険要因の重複に伴う外部性の変化について危険要因が重なることによって、外部性がどのように変化するか推計する。仮説、推計モデルは、仮説 4、5、推計モデル 4、5 のとおりである。その他の変数の説明、出典は表 4、基本統計量は表 5 に記載した。仮説４平均敷地面積が小さい程、市街地が密集しているため、老朽木造家屋が増えることにより、地震時等に延焼しやすいと感じ、地価を下落させているのではないか。推計モデル４ ℎ = 0 ∗ + 1 ∗ + 2 ∗ + 3 ∗ + 4 ∗ ∗ + 5 ∗ ∗ + ∗ + ℎ 地価定数項老朽木造率平均敷地面積100㎡未満ダミー平均敷地面積100～150㎡未満ダミーコントロール変数誤差項 ※OLS（最小二乗法）で推計なお、平均敷地面積 100 ㎡は、市街地が密集していることを示す指標、平均敷地面積 150 ㎡は、市街地が一般的な状態である指標として設定した。設定根拠は以下のとおり。100 ㎡

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については、金子ほか（2017）によれば、「国土技術政策総合研究所が平成 21 年度に実施した全国の重点密集市街地を対象とした実態調査では、100 ㎡未満敷地率の高い地区においては、建物更新率が低い傾向が現れている」としていることや、建設省建築研究所（1997）において、阪神淡路大震災の延焼被害が大きい町丁目では平均敷地面積が 100 ㎡未満であるとしていることを根拠とした。150 ㎡については、川崎市の全住宅地の平均敷地面積が約 1 52 ㎡であることを根拠とした。仮説５細街路率が大きい程、市街地が密集しているため、老朽木造家屋が増えることにより、地震時等に延焼しやすいと感じ、地価を下落させているのではないか。推計モデル５ ℎ = 0 ∗ + 1 ∗ + 2 ∗ + 3 ∗ + 4 ∗ ∗ + 5 ∗ ∗ + ∗ + ℎ 地価定数項老朽木造率細街路率30%以上ダミー細街路率20~30%未満ダミーコントロール変数誤差項 ※OLS（最小二乗法）で推計なお、細街路率 30%は、市街地が密集していることを示す指標、細街路率 20%は、市街地が一般的な状態である指標として設定した。設定根拠は以下のとおり。30%については、現在川崎市で取組を行っている密集市街地において、最も低い細街路率が約 29.5%であることを根拠とした。20％については、川崎市の細街路率の平均が 20.2%であることを根拠とした。４－２－２危険要因の重複に伴う外部性の推計結果について推計結果については次のとおり。仮説４の推計結果概要表 9、図 8 のとおり、

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変数名係数標準誤差ｔ値 p値定数項 34,200,000 *** _2,575,714 _13.26 ₀ 老朽木造率 - 2 1 1 ,9 9 0*** _{3 2 ,6 0 0} _{- 6 .5} ₀ 平均敷地面積1 0 0 ㎡未満ダミー - 4 ,8 1 2 ,7 7 3** _{2 ,0 2 9 ,7 0 3} _{- 2 .3 7} _{0 .0 1 8} 平均敷地面積1 0 0 ～1 5 0 ㎡未満ダミー - 2 ,7 6 5 ,2 6 3*** _{7 7 6 ,7 4 3} _{- 3 .5 6} ₀ 老朽木造率＊平均敷地面積1 0 0 ㎡未満ダミー 2 0 9 ,5 0 4** _{1 0 6 ,2 0 8} _{1 .9 7} _{0 .0 4 9} 老朽木造率＊平均敷地面積 1 0 0 ～ 1 5 0 ㎡未満ダミー 1 5 8 ,0 6 9*** _{5 1 ,5 7 0} _{3 .0 7} _{0 .0 0 2} 築年数 -441,081*** _16,428 _-26.85 ₀ 土地面積 108,389*** _4,940 _21.94 ₀ 建物面積 179,109*** _8,608 _20.81 ₀ 主要駅までの時間 -747,213*** _53,486 _-13.97 ₀ 徒歩分 -664,515*** _38,284 _-17.36 ₀ log接道幅員 2,781,260*** _530,502 _5.24 ₀ 低層住宅地ダミー 2,847,207*** _607,689 _4.69 ₀ 中高層住宅地ダミー 1,169,639** _490,204 _2.39 _0.017 商業地ダミー -1,067,376 973,887 -1.1 0.273 工専ダミー -4,235,559 2,978,111 -1.42 0.155 工業系建物一階床面積比率 -186,576*** _64,926 _-2.87 _0.004 持ち家率 26,784** _13,685 _1.96 _0.05 65歳以上人口比率 89,129** _44,606 ₂ _0.046 木造ダミー 602,402 646,802 0.93 0.352 人口増加率 109,185** _55,154 _1.98 _0.048 ・平均敷地面積 150 ㎡以上の場合、老朽木造率が 1 単位上昇する毎に約 21 万円下落することが 1%有意水準で示された。・平均敷地面積 100 ㎡以上 150 ㎡未満の場合は、老朽木造率が 1 単位上昇する毎に約 5 万 4 千円下落するとともに平均敷地面積が小さいことにより、敷地面積 150 ㎡以上の場合と比較し、約 277 万円下落することが 1%有意水準で示された。・平均敷地面積 100 ㎡未満の場合は、老朽木造率が 1 単位上昇する毎に約 2 千円下落するとともに平均敷地面積が小さいことにより、敷地面積 150 ㎡以上の場合と比較し、約 481 万円下落することが 5%有意水準で示された。仮説５の推計結果概要表 10、図 9 のとおり、・細街路率 20%未満の場合、老朽木造率が１単位上昇する毎に約 19 万円下落することが 1%有意水準で示された。・細街路率 20%以上 30%未満の場合は、老朽木造率が 1 単位上昇する毎に約 2 万円下落するとともに細街路率が大きいことにより、細街路率 20%未満の場合と比較し、約 44 5 万円下落することが 1%有意水準で示された。・細街路率が 30%以上の場合、老朽木造率が１単位下落する毎に約 7 万円下落するとともに、細街路率が大きいことにより細街路率 20％未満の場合と比較し、約 659 万円下落することが 1%有意水準で示された。＊＊＊_1%有意＊＊_5%有意＊_10%有意沿線ダミー、成約年ダミーは省略表 9 仮説 4 の推計結果

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-10000000 -8000000 -6000000 -4000000 -2000000 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 100m2未満 100-150m2 150m2--10000000 -8000000 -6000000 -4000000 -2000000 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 細街路率30％以上（狭い道路が多い）細街路率20-30％（狭い道路が普通）細街路率20％未満（狭い道路が少ない）係数標準誤差 t値 p値定数項 35,100,000*** _2,456,346 _14.29 ₀ 老朽木造率 - 1 9 7 ,4 4 8*** _{3 2 ,3 3 1} _{- 6 .1 1} ₀ 細街路率3 0 % 以上ダミー - 6 ,5 9 7 ,0 5 3*** _{1 ,0 0 9 ,3 3 0} _{- 6 .5 4} ₀ 細街路率2 0 ～3 0 % ダミー - 4 ,4 5 0 ,7 4 2*** _{9 7 9 ,3 1 7} _{- 4 .5 4} ₀ 老朽木造率* 細街路率3 0 % 以上ダミー 2 6 3 ,8 8 0*** _{6 3 ,3 0 6} _{4 .1 7} ₀ 老朽木造率* 細街路率2 0 ～3 0 ％ダミー 1 7 7 ,0 5 1*** _{6 4 ,0 0 8} _{2 .7 7} _{0 .0 0 6} 築年数 -450,717*** _16,253 _-27.73 ₀ 土地面積 107,088*** _4,876 _21.96 ₀ 建物面積 178,487*** _8,516 _20.96 ₀ 主要駅までの時間 -715,672*** _53,108 _-13.48 ₀ 徒歩分 -669,094*** _37,764 _-17.72 ₀ log接道幅員 2,391,821*** _525,393 _4.55 ₀ 低層住宅地ダミー 2,553,133*** _597,221 _4.28 ₀ 中高層住宅地ダミー 1,036,045** _483,812 _2.14 _0.032 商業地ダミー -954,832 958,777 -1 0.319 工専ダミー -4,350,667 2,933,792 -1.48 0.138 工業系建物比率 -126,955** _64,853 _-1.96 _0.05 持ち家率 -3,726 13,986 -0.27 0.79 65歳以上人口比率 82,274* _43,919 _1.87 _0.061 木造ダミー 603,713 637,718 0.95 0.344 人口増加率 144,064*** _54,675 _2.63 _0.008 ＊＊＊_1%有意＊＊_5%有意＊_10%有意沿線ダミー、成約年ダミーは省略老朽木造率(%) 老朽木造率(%) 図 8 平均敷地面積の分類による老朽木造率が地価に与える影響表 10 仮説 5 の推計結果図 9 細街路率の分類による老朽木造率が地価に与える影響地価(円) 地価(円)

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推計結果４、５まとめ以上のとおり、仮説 4、5 は仮説と反する結果となった。この結果については、次のとおり解釈した。平均敷地面積が 150 ㎡以上等の地域は比較的良好な住環境であり、老朽木造家屋という住環境の悪化をもたらす要因が強く影響し、平均敷地面積が 100 ㎡未満等の地域は比較的劣悪な住環境であり、老朽木造家屋という住環境の悪化をもたらす要因が増えようが、既に劣悪な住環境であることから影響は少ないと考えられる。平均敷地面積が 150 ㎡以上等の地域では、敷地の狭小さ、接道状況による建替え困難敷地が少ない可能性が高いことが考えられ、現時点では老朽木造家屋が少ない状況にある。（平均敷地面積 150 ㎡以上の地域で、老朽木造率の平均は約 10.7%、細街路率 30%以上の地域で、老朽木造率の平均は約 9.8%）しかし、仮に老朽木造率が上昇していくと平均敷地面積が 15 0 ㎡未満の地域よりも地価を著しく下落させる恐れがあることがわかった。よって、老朽木造率を上昇させないように予防的対策を行うことが必要であると考えられる。平均敷地面積が 100 ㎡以上 150 ㎡未満の地域では、老朽木造率を解消することで、地価を上昇させることができるが、建物の更新等に際して、相続やその他の要因で従前の敷地を切り売りし、敷地の細分化が進み、平均敷地面積が 100 ㎡未満となり、防災性能が悪化することで、地価を下落させることがわかった。よって、敷地の細分化を抑制しながら、老朽木造率の解消を行うことで、地価を確実に上昇させることができると考えられる。平均敷地面積が 100 ㎡未満の地域では、老朽木造率の解消だけでは、地価を上昇させないことがわかった。よって、敷地の細分化を抑制することや敷地の共同化を促進すること、道路の整備等を合わせて行うことで、地価を上昇させることができると考えられる。なお、推計結果 4、5 においても、推計 1～3 と同様、既往の研究を参考に設定したコントロール変数について、「築年数」「主要駅までの時間」「徒歩分」の係数については、1% 水準で有意にマイナスに推定されており、「土地面積」「建物面積」「log 接道幅員」「低層住宅地ダミー」は、1%水準でプラスに推定されている等、期待される符号、既往の研究結果と概ね一致している。

５政策提言

前章までの分析を踏まえ、今後の密集市街地対策に対し、図 10 に沿って政策提言を行う。 ①平均敷地面積 150 ㎡以上、細街路率 20％未満の地域に着目した提言従来は密集度、避難困難性が低く、取組があまり行われていなかった地域であり、基本的には危険要因が重なっている地域に比べ、狭小敷地や接道状況の悪い敷地が少なく、建替えがしやすく、老朽木造家屋は少ない。しかし、第４章の結果から、こうした市街地環境でも老朽木造率の上昇により外部不経済が生じ、更にこうした市街地環境の方が老朽木造率の上昇による外部不経済が大きいことがわかった。密集市街地で老朽木造家屋が増える原因は、第２章（２－１）で述べたとおり、敷地の狭

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小さ、接道状況の悪さといった市街地環境の特殊性以外に、高齢化による資金不足、複雑な権利関係といった理由が挙げられる。こうした理由により建替えができない状況は、危険要因が重なる密集市街地だけでなく、危険要因が重ならない地域においても、高齢化の進展によって、今後より多く生じると考えられる。これらの理由から、危険要因の重ならない地域に対しても、老朽木造家屋の増加に対する予防的対策を検討していく必要がある。検討すべき事項として 2 点挙げる。第 1 に、住宅等に対する税制の歪みの是正である。地方税法第 381 条及び総務省令（昭和 38 年 12 月 25 日自治省告示第 158 号、最終改正、平成 29 年 11 月 22 日、総務省告示第 390 号）では、家屋にかかる固定資産税は、経過年数が大きくなるに従い、経過減点補正率が上昇し、税額が小さくなる。これにより、建替えないインセンティブが生じる。これに対し、一定の要件を満たす新築住宅に対する固定資産税の軽減措置が 3 年（中高層耐火建築物である場合 5 年）と、建替えるインセンティブは与えられているが、外部不経済に対する根本的な解決となっていない。また、地方税法第 349 条の 3 の 2、同法第 702 条の 3 では、一般住宅用地（住宅の敷地で住宅１戸につき 200 ㎡を超え、家屋の床面積の 10 倍までの部分）については固定資産税の課税標準が 1/3、都市計画税 2/3、小規模住宅用地（住宅の敷地で住宅１戸につき 200 ㎡までの部分）については固定資産税の課税標準が 1/6、都市計画税：1/3 とする（別荘については対象外）特例が規定されている。そのため、実際は使用していない空家等についても解体せず、住宅用地として利用していることにするインセンティブが働く。これに対し、平成 27 年 5 月 26 日より、地方税法の改正に伴い、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」という。）において勧告された特定空家等については、小規模住宅用地の税制図 10 政策提言の概要

「密集市街地における外部不経済と施策の方向性」