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2008年7月期中間期
決算説明会資料
http://www.meiho-est.com/
証券コード
8927
本資料は08年1月31日現在のデータに基づいて作成しております。
本資料に記載された内容は07年3月14日現在において一般的に認識され
ている経済・社会等の情勢および当社が合理的に判断した一定の前提に
基づいて作成しておりますが、経営環境の変化等の事由により、予告無し
に変更せざる得ない可能性がございます。
本資料に記載された意見、計画、予備等は、資料作成時での当社の判断
であり、その実現・達成を保障、約束するものではなく、また、その情報の正
確性、安全性を保証、約束するものではありません。
本資料は08年7月期中間決算の業績及び今後の経営戦略等に関する情報の提供
を目的としたものであり、当社が発行する有価証券への投資を勧誘することを目的と
したものではございません。
明豊グループの特徴
㈱明豊エンタープライズ
エコロジー・アセット
マネジメント㈱
（持分法適用会社）
外断熱とL.S.S.で幾世代の生活を守り
続けるエコロジーマンション
「シェルゼ」
分譲
プロパティマネージメント、 リーシング、外断熱工法を採 用した100年耐用型マンション によるサブリースシステム FIX-ed30の推進共同事業、賃貸開発事業、
仲介事業
㈱明豊プロパティーズ
（連結子会社）
㈱明豊コーポレーション
（連結子会社）
北京首倫不動産開発有限公司 （持分法適用会社） *2 *1：中国名称：北京首倫房地産開発有限公司 平成19年11月2日に開示しましたとおり、中国北京市馬頭庄地区における不動産分譲事業の合併会社を設立し、 当社は資本金の30％を出資したため、当中間期より持分法適用会社としました。 *2：エコロジー・アセットマネジメント㈱につきましては、平成19年12月26日に開示しましたとおり、解散・精算 いたします。精算終了時期につきまして平成20年12月までと予定しています。 *1経営理念
一生涯のお付き合い
～
Partner for Life~
の実践
リビングサービスシステム （Ｌ．Ｓ．Ｓ.） 外断熱工法・スケルトンインフィル オール電化を採用した エコロジーマンション
ソフト戦略
ハード戦略
お客様の満足度を高める
企業価値を高める
マンション市場での
優位性を高める
「シェルゼ』とは・・・
当社は、『物造りにこだわり、健康・快適・安全で資産価値の高いマンションをその
価値に見合った価格にて提供する少数精鋭の総合デベロッパー』を目指しております。
経営戦略
付加価値の高いマンションと細やかなサービスを提供する『Ｌ.Ｓ.Ｓ.』により、 お客様満足度を高め、マンション市場での優位性を確保し、企業価値を高め、市 場競争で生き残り、社会・環境に貢献してまいります。この経営理念を基に、マンションをご購入頂いたお客様と一生涯にわたりお付き合い（お手
伝い）をする、お客様とデベロッパーの新しいお付き合いのかたちのL.S.S.(リビングサービ
スシステム）を考え出しました。
そのサービスを実現する為にマンション自身が従来より耐久性があるべきものである必要性を感じ
研究の結果、
外断熱工法
に注目致しました。
外断熱工法は建物の長寿命化、蓄熱効果による冷暖房費の削減等でのメリットも大きく、平成
17年２月の
京都議定書
の締結以降、
地球環境へ配慮する
意味でも着目されているものです。
また国土交通省により平成18年6月に施行された
「住生活基本法」
の目指す
「良質な住宅ストッ
クの形成及び将来世代への承継」
に適合するマンションでもあります。
さらに東京都が平成17年10月からスタートした、大規模マンション建築主に対して義務付けた
「マンション環境性能表示」におきまして
「シェルゼ木場公園」
が都内初
全項目における満点評価
を達成
いたしました。
現在、国土交通省の
超長期住宅先導的モデル事業の適用
にチャレンジしております。
国土交通省の超長期住宅先導的モデル事業の適用に向けてチャレンジ
明豊エンタープライズの200年住宅
外断熱工法
高耐久・健康・快適 省ｴﾈ・ECOｽｹﾙﾄﾝ・ｲﾝﾌｨﾙ
高耐用 維持管理の容易性 可変性・更新性L.S.S.
ｺﾐｭﾆﾃｨｰの形成支援 管理組合の支援 建物の維持管理 ﾏﾝｼｮﾝ履歴の記録・保存・活用ｵｰﾙ電化
更新性・省ｴﾈ 環境・安心 ﾌﾗｯﾄ35S基準4項目 を全てクリア 外断熱とL.S.S.で幾世代の生活を守り続ける エコロジーマンション ＜シェルゼ＞センチュリー単位で財産を守っていく為の4つのサポート
マンション履歴の
記録、保存、活用
当社経営の基本理念「一生涯のお付き合い」(partner for life)の考え方のもと ハード面での「外断熱を採用した１００年耐用型マンションシェルゼ」とソフト 面での「リビング・サービス・システム」をセットで謳ってまいりました。 従来のL.S.S.は、入居、結婚、出産、育児、転勤子供の自立、定年、老後等 平均世帯のライフステージを中心に考えておりましたが、我が国も「つくって は壊す」フロー消費型の社会から「いいものをつくって、きちんと手入れして、 長く大切に使う」ストック型、環境配慮型社会への転換が必要であるとし、 住宅の長寿命化(200年住宅)の推進を行っています。 このような流れを受けてシェルゼのブランドコンセプトを「外断熱とＬ.Ｓ.Ｓ.で 幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ 」とし、新しい Ｌ.Ｓ.Ｓ.の目的を「皆様の財産を皆様と一緒に守り、より快適な生活を!」 と深化させました。 その実現のために管理組合のアドバイザーとして右記の4つのサポートを 展開していきます。
基本姿勢
～2006年 将来の暮らしに応じた住宅相談 ～2007年 ｺﾐｭﾆﾃｨｰ形成のサポートとして「懇親会、上棟式」を開催 2008年～ 1月 Ｌ.Ｓ.Ｓ.の新コンセプト「皆様の財産を皆様と一緒に守り、より快適な 生活を!」を表明 2月 シェルゼシリーズ池上、府中、千駄木の理事会に参画開始 3月 ＬＳＳ会員様とのコミュニケーション(接点)を、より緊密にするため に「ＬＳＳｺﾝﾀｸﾄｾﾝﾀｰ」を目黒パビリオン内に開設(3/1)。取り組みの流れ
１．24時間医療相談サービス ２．ご家族の安否確認サービス ３．保養施設の提供 ４．居住者向けHPの提供LSSｺﾝﾀｸﾄｾﾝﾀｰの
サービスメニューコミュニティー
形成支援
建物の維持管理
管理組合
の支援
Ｌ.Ｓ.Ｓ.（ﾘﾋﾞﾝｸﾞ･ｻｰﾋﾞｽ･ｼｽﾃﾑ）
― 一生涯のお付き合い Partner For Life ― 1夫婦でこのマンションを購入しまし た。小さい洋室は書斎として使っ ていましたが、子供が出来てから は、子供部屋にしました。 戻ってきて、子供は独立し、夫婦 のみの生活になりました。夫婦そ れぞれ、つかず離れずの距離が 欲しかったので、別々の寝室を作 りました。趣味を楽しめる暮らしを しています。 子供も２人に増え、大きくなったの で、もう一つ個室を増やして対応し ました。 前の所有者が介護付マンションに移 られ、売りに出たので、購入しました。 住宅履歴書があって安心して買えま した。夫婦+子供2人ですが、和室が 欲しいのでリビング・ダイニングの一 部に和室を設けました。 転勤になり、一家で地方へ引っ越し ました。戻るまでの間、Ｌ.Ｓ.Ｓ.を利 用して、賃貸マンションとして活用し ました。この方は、自宅で開業して いる設計士で、仕事部屋を玄関脇に 作りました。 初月駐在 リフォーム リフォーム 転勤先の賃貸マンションの斡旋 所有マンションの賃貸管理 リフォーム 定期点検 所有マンションの買取 所有マンションの売却 リフォーム ・ライフスタイルの変化に柔軟に対応 ・世代を超え、所有者が変わっても、どの居住者も満足できる間取りへ変更可能 ・これらの変化を実現する建築仕様とあらゆる場面でサポートするシステムの拡充 センチュリー単位で財産を守っていくための4つのサポート コミュニティ 形成支援 管理組合の支援 建物の維持管理 マンション履歴 の記録・保存・活用
外断熱工法
資料提供：㈱ﾂﾂﾞｷ 外断熱採用による効果、特色 高耐久･･･断熱材でガードされているので、コンクリートの劣 化が抑制され、耐久性が向上します。建替えを考えなくても、 次代に引き継ぐ資産価値が十分あります。 省エネ･･･コンクリートの熱容量を生かし、冷暖房効率が良く、 省エネが実現できます。 健康･･･室内空気とコンクリートの温度を同じにして、住まい の結露を抑え、カビ・ダニの発生を減らします。 快適･･･室内空気とコンクリートの温度を同じにして、さわや かで健康的な室内環境を維持します。ヒートショックがありま せん。 ECO･･･CO2などの温室効果ガスの排出や、建替えに伴う 資源の消費、建設廃棄物の発生にブレーキをかけます。 外断熱工法＝RC造など重量があり熱容量の大きい建物の外側に連続して厚い断熱材で覆う工法 樹脂ｻｯｼ+LOW-E複層ｶﾞﾗｽ シェルゼ仕様 住宅性能評価指定等級 3-1 劣化対策等級（構造躯体等） 等級3 5-1 省エネルギー対策等級 等級4 外断熱工法ハンドブック2003年版 （発行：北海道外断熱建築協議会） 外気温・日射熱がコンクリートを伸縮させている。 従来工法（内断熱） 断面図 シェルゼ （外断熱） 断面図 外断熱 断熱材：グラスウール125㎜躯体内法 2,800 ～ 3,000 躯体内法 2,600
スケルトン・インフィル
オール電化
構造躯体の耐久性 ・・・・・・・・・コンクリート耐久設計基準強度 30Ｎ/㎜2以上の指定 メンテナンスの容易性・・・・・・・住戸外にパイプシャフトを設置し、将来の共用排水竪管の交換が容易 構造と内装・設備の分離・・・・・躯体への打込配管・配線を禁止 内装・設備の可変性 ・・・・・・・・二重床・二重天井の採用＋外断熱 ゆとりのある住空間・・・・・・・・・階高の確保 シェルゼ仕様 住宅性能評価指定等級 3-1 劣化対策等級（構造躯体等） 等級3 4-1 維持管理対策等級（専用配管） 等級3 4-2 維持管理対策等級（共用配管） 等級3 4-3 更新対策（共用排水管） 等級2 オール電化 室内にガス配管がない・・・・・更新が容易 室内でのガス燃焼がない・・・水蒸気発生少 ヒートポンプの採用・・・・・・・・環境性高い ● 外断熱の場合、室内側に断熱材がなく、スケルトン・インフィル採用の場合、外壁と 直行する間仕切壁の撤去や移動、新設といったことも対応しやすい。 スケルトン・インフィル地球にやさしいマンション
平成17年2月16日に京都議定書が発効したことに伴い、
地球環境
を
考える気運が一層高まりつつある今日、当社は外断熱工法を採用
した100年耐用型マンションをはじめとする、環境に優しく、資産
価値の劣化が抑制できる物件を運用対象の中心とし、魅力ある長
期運用商品の組成を投資家及び社会のニーズに応える不動産投資
商品を提供することで、今後もより一層、
地球環境
の維持に寄与
することを目指してまいります。
30
2008年7月期事業展開
単独分譲事業
単独分譲事業
単独賃貸開発事業
単独賃貸開発事業
・シェルゼ木場公園
総戸数127戸（2008年2月竣工）
・シェルゼ砧
総戸数30戸（2008年6月竣工予定）他
・アーデン浅草橋
総戸数42戸（2007年11月竣工）
・サンフル押上Ⅱ
総戸数80戸（2008年3月竣工）他
シェルゼ木場公園 シェルゼ砧共同分譲事業
共同分譲事業
2008年7月期事業展開
パークシティLaLa横浜 レジデンス・ザ・武蔵小杉・レジデンス・ザ・武蔵小杉
総戸数389戸（2007年7月竣工）
・パークシティLaLa横浜
総戸数705戸（2007年11月竣工）
・パークコート高輪ヒルトップレジデンス
総戸数127戸
（2008年6月竣工予定）
・ローレルスクエア枚方フォレストゲート
総戸数369戸
（2008年3月竣工予定）
他
パークコート高輪 ヒルトップレジデンス早稲田大学との共同研究
30
私たちが進めてきた
「外断熱工法」
を、これからのマン
ションづくりのひとつの指標としてさらに進化させるべく、
早稲田大学理工学術院・高口洋人准教授
の協力のもと、
産学
協同研究を開始
しました。コンクリートを断熱材で包み、冷
暖房の使用を最低限に抑える環境に優しい住まい。室内の温
度変化と結露を抑えた、住む人に優しい住まい。そして、厳
しい直射日光や気温変化によるコンクリートの劣化を抑えた、
資産性の高い住まい。その優れた性能を、外断熱工法によっ
て施工された「シェルゼ」で実測・シミュレーション。次世
代に継承していける資産となる住宅の品質向上へ向けて、私
たちはまた動き出します。
業務提携・事業協力・第三者割当増資
30
株式会社長谷工コーポレーションとの業務提携
共同して環境配慮型マンションを開発することにより、業態の異なる両者がそれぞれの属する市場において環境配 慮型マンションという特徴ある商品を持ち、他社と差別化するうえで必要な技術力・ノウハウ・物件情報等、互い に有する経営資源を有効活用するために株式会社長谷工コーポレーションと業務提携することになりました。
GEリアル・エステートとの事業協力
①株式会社長谷工コーポレーションによる、外断熱工法に関する技術情報の当社への提供 ②条件が合致した場合における、株式会社長谷工コーポレーションに対する発注先候補 としての優先的取扱い ③新規技術の共同開発 ④株式会社長谷工コーポレーションによるメンテナンス技術上の助言・提案 ⑤環境配慮型マンションの共同開発 ＧＥリアル・エステート株式会社と当社は、環境配慮型マンションの開発（用地取得・工事発注等）及び分譲販売 等を共同して実施します。また、ＧＥリアル・エステート株式会社の信用及びファイナンシャル・アレンジメント 能力を活用して、マンション事業に必要な資金の一部を調達することを予定しています。 ①環境配慮型マンションの開発及び分譲販売並びにこれらに必要な事項を、共同してまたは役割分担して推進する ②当社は、上記マンション事業に適した不動産情報をＧＥリアル・エステート株式会社に対して優先的に提供する ③協力案件の事業資金調達のため、ＧＥリアル・エステート株式会社は、不動産に対する融資及び投資の経験を生 かして、資金調達方法等の提案を行い、また金融機関との条件交渉・調整等を行う ④当社が保有する環境配慮型マンション事業のデータ、技術的ノウハウ等をＧＥリアル・エステート株式会社に対 して開示し、同社はこれを不動産分野における環境推進の方針策定に利用する
第三者割当増資
今後市場環境の変化により、より一層競合が厳しくなることが懸念される中で、他社との差別化戦略の中心である Ｌ．Ｓ．Ｓ．の更なる充実が当社の業績拡大に不可欠であると判断し、購入いただいたお客様（Ｌ．Ｓ．Ｓ．会 員）が利用できる宿泊施設を外断熱工法により開発することといたしました。 またお客様のニーズをお聞きするために、従来は当社社員による1ヶ月間の現地駐在にて行ってまいりましたが、 「シェルゼ」の開発戸数の拡大に伴い、窓口として「Ｌ．Ｓ．Ｓ．コンタクトセンター」を開設することといたし ました。いずれも事業インフラの整備のために、第三者割当増資を行いました。第40期中間連結貸借対照表-I
単位：百万円 要約連結 貸借対象表 第38期 第39期 第40期中間 前期末比 前期末比 （2006年7月期） （2007年7月期） （2008年1月期） 増減 率 流動資産合計 46,299 73,330 75,349 2,019 2.8% たな卸資産 39,280 63,961 70,036 6,075 9.5% 現金及び預金 3,373 5,698 2,095 -3,603 -63.2% 売掛金 688 113 96 -17 -14.8% その他 2,958 3,558 3,122 -436 -12.3% 固定資産合計 2,405 4,883 5,756 873 17.9% 有形固定資産 1,043 2,958 2,941 -17 -0.6% 無形固定資産 39 68 60 -8 -12.3% 投資その他の資産 1,323 1,856 2,755 899 48.4% 資産合計 48,704 78,213 81,105 2,892 3.7%第40期中間連結貸借対照表-II
単位：百万円 要約連結 貸借対象表 第38期 第39期 第40期中間 前期末比 前期末比 （2006年7月期） （2007年7月期） （2008年1月期） 増減 率 流動負債合計 26,200 34,145 43,061 8,916 26.1% 短期借入金 24,229 27,713 34,379 6,666 24.1% 買掛金 1,089 1,665 4,905 3,240 194.6% その他 883 4,767 3,777 -990 -20.8% 固定負債合計 12,220 32,689 24,624 -8,065 -24.7% 長期借入金 11,605 31,640 23,552 -8,088 -25.6% その他 615 1,049 1,072 24 2.3% 負債合計 38,420 66,834 67,685 851 1.3% 純資産合計 9,646 11,379 13,420 2,041 17.9% 負債純資産合計 48,704 78,213 81,105 2,892 3.7%第40期中間損益計算書
単位：百万円 第39期中間 第39期 第40期中間期 第40期中間期予想 予想対比 予想対比 （2007年1月期） （2007年7月期） （2008年1月期） （2008年1月期） 増減 率 連結 売上高 6,814 41,927 16,861 18,682 -1,821 -9.7% 経常利益 -771 3,346 2,114 1,480 634 42.8% 当期純利益 -508 1,864 1,074 799 275 34.4% 単体 売上高 5,623 37,211 14,619 15,980 -1,361 -8.5% 経常利益 -621 2,837 2,237 1,530 707 46.2% 当期純利益 -408 1,587 1,164 826 338 41.0%業績予想の修正（通期）
売上高
営業利益
経常利益
当期純利益
前回発表予想（A） （平成19年9月14日発表）50,000
5,700
3,300
1,782
今回修正予想（B）70,000
5,700
3,300
1,782
増減額（B）―（A）20,000
0
0
0
増減率40.0%
0.0%
0.0%
0.0%
（単位：百万円）連結業績予想
13
売上高
営業利益
経常利益
当期純利益
前回発表予想（A） （平成19年9月14日発表）44,000
4,900
2,800
1,512
今回修正予想（B）64,000
4,900
2,800
1,512
増減額（B）―（A）20,000
0
0
0
増減率45.5%
0.0%
0.0%
0.0%
個別業績予想
平成20年7月期（通期）の業績予想につきましては、平成20年3月14日に開示しまし たとおりであります。配当政策
当社は、株主への利益の還元を経営の最重要政策の一つとして考えて
おり、平成１９年７月期の剰余金配当につきましては、業績が堅調に推
移したことにより、１株につき*
１０円増配
し、
合計３０円
（前期末実
績２０円）と致しました。
なお、今期（平成２０年７月期）につきましては、業績が現状の見通し
通りに達成されました場合には、創業４０周年を記念して、普通配当の
３０円に加え、*
記念配当１０円
を実施し
合計４０円
とさせて頂く予定
です。
（*株主総会での決議を条件としております。）“シェルゼ”シリーズ
【外断熱とＬ.Ｓ.Ｓ.で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション
～シェルゼ～】
シェルゼ千駄木 総戸数24戸 2007年7月竣工 竣工前完売 シェルゼ木場公園 総戸数127戸 2008年3月竣工 竣工前完売 シェルゼ府中の森公園 総戸数34戸 2007年5月竣工 完売 シェルゼ砧 総戸数30戸 2008年6月竣工予定 “正統たる風格は 世田谷の深奥にあり” シェルゼ武蔵中原 総戸数48戸 2008年10月竣工予定 “世界を知る、新しい日本の住まいへ” サンフル池上シェルゼ 総戸数36戸 2005年12月竣工 完売「ザ・ドキュメント200年住宅時代～外断熱でマンションが変わる」3月1日放送 先進国の中で、住まいがもっとも短命な日本。日本の住まい寿命が約30年なのに対し、アメリカ は約100年、イギリスは約140年といわれています。住まいを比べたとき、大きな違いはその断熱 工法にありました。日本では建物の内側から断熱する「内断熱」が主流で、欧米では建物の外側 から断熱する「外断熱」が事実上の基準となっているのです。外断熱は、住まいの寿命はもとよ り、居住空間の快適性に優れ、結露の発生を抑えて健康的に暮らせるという理想的な工法。環境 配慮の視点も含め、フロー型社会からストック型社会への転換が問われる今、住まいのあり方も 変わろうとしています。 「ザ・ドキュメント200年住宅時代～外断熱でマンションが変わる」より
