目次 1 Executive Summary 3 2 Chapter 1 今後の成長戦略 4 3 Chapter 2 実績及び予想 21 4 Chapter 3 物流不動産マーケット概観 28 5 Chapter 4 投資家の皆様へ 38 2

(1)

(2)

1 Executive Summary

3

2 Chapter 1 「今後の成長戦略」

4

3 Chapter 2 「実績及び予想」

21

4 Chapter 3 「物流不動産マーケット概観」

28

5 Chapter 4 「投資家の皆様へ」

38

(3)

Executive Summary

予想1口当たり分配金

2019年1月期：4,660円

2019年7月期： 4,570円

運用サイドの取組み

「独自の取組み」の深化

相対取引の推進と取得機会の自律的創出

船橋物流センターの売却

戦略的売却/入替

投資主価値の向上のための

売却資金/売却益の戦略的活用

調達サイドの取組み（デット）

借入の返済を通じたLTVコントロール

有利子負債コスト低減の為のリファイナンス

調達サイドの取組み（エクイティ）

2度目となる自己投資口取得を通じた

不動産/金融市場間の価格の歪みの是正

継続的な物件取得を通じた

1口当たり分配金と1口当たりNAVの安定成長

(4)

Chapter

(5)

持続的な分配金の安定成長

持続的な分配金の安定性と成長性を追求する方針は今後も不変

新たな

Floor 4,100円

を設定

今後の成長戦略：Chapter 1 （注） 2014年1月期（第17期）までの1口当たり分配金の数値は分割考慮後の数値を記載しています。 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 2013/7期（第16期） 2014/1期（第17期） 2014/7期（第18期） 2015/1期（第19期） 2015/7期（第20期） 2016/1期（第21期） 2016/7期（第22期） 2017/1期（第23期） 2017/7期（第24期） 2018/1期（第25期） 2018/7期（第26期） 2019/1期（第27期） 2019/7期（第28期） 1口当たり分配金

4,570円

（予想）

4,660円

（予想）

4,503円

（実績）

stable + Growth 2.0

stable + Growth

（円） Floor:

3,600

円 Floor:

3,800

円 Floor:

4,100

円

(6)

投資口価格の適正化に向けた「総力戦」

「総力戦」への具体的な取り組み

“総力戦”

⚫

運用方針の透明性確保

⚫

成長戦略の投資家に対する訴求

投資家との対話の強化

⚫

物件入替や含み益の活用、

柔軟な財務戦略、

スポンサーとの協同等、

聖域なく検討

運用戦略の多様化

⚫

継続的な自己投資口

取得の実施検討

投資主還元の強化

投資家との対話の強化

⚫

継続的な物件取得を通じたDPUと1口当たりNAVの成長：

年間取得目標額の提示

⚫

取得案件のソーシング：取得利回り目線の提示

⚫

独自の取組みの深化

運用戦略の多様化

ポートフォリオマネジメント

⚫

物件売却/入替の推進

⚫

含み益の戦略的活用

財務戦略

⚫

借入の返済を通じたLTVコントロール

⚫

有利子負債コスト低減の為のリファイナンス

投資主還元の強化

⚫

継続的な自己投資口取得の実施

(7)

DPUと1口当たりNAVの成長

（注1） 2014年2月1日付で投資口1口当たり5口の割合による投資口の分割を実施しており、投資口の分割を反映するため、2014年1月期までは分配金及び1口当たりNAVを5で除した金額を使用しています。（注2） 2006年1月期のDPUは、1期（6か月）換算した数値です。（億円）（円）（億円）（円） 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2006/1期（第1期） 2008/7期（第6期） 2011/1期（第11期） 2013/7期（第16期） 2016/1期（第21期） 2018/7期（第26期）取得価格合計（左軸） DPU（右軸） 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2006/1期（第1期） 2008/7期（第6期） 2011/1期（第11期） 2013/7期（第16期） 2016/1期（第21期） 2018/7期（第26期）取得価格合計（左軸） 1口当たりNAV（右軸）今後の成長戦略：Chapter 1

継続的な物件取得を通じて

DPUと1口当たりNAVの安定成長を達成

JLFの取得価格合計とDPUの推移

（注1）（注2）

JLFの取得価格合計と1口当たりNAVの推移

（注1）

年間取得額目標

約200億円～300億円

(8)

取得案件のソーシング

（注）想定NOI利回り＝想定NOI / 取得（予定）価格。想定NOIは資産運用会社が試算した取得年度の特殊要因を排除した年間収支の予想数値であり、2019年1月期及び2019年7月期の予想数値ではありません。以下同じです。

「独自の取組み」と「売買マーケットでの取組み」

の組み合わせによる継続的な外部成長

2つのアプローチをバランス良く行うことで、

今後の取得物件の平均NOI利回り4.5%を目指す

不動産売買マーケットでの取組み

マーケットでの入札

キャッシュフローの

安定性に関する

目利き力を活かし、

外部成長を実現

独自の取組み

相対取引の推進

取得機会の自律的創出

M-23 柏物流センターⅡ

想定NOI利回り

（注）

7.3%

O-5 仙台港北物流センター

想定NOI利回り

（注）

7.3%

M-34 白井物流センター

想定NOI利回り

（注）

5.1%

想定NOI利回り

（注）

4.8%

M-35 戸田物流センター

想定NOI利回り

（注）

6.6%~7.3%

M-36 市川物流センターⅢ

(9)

進行中

独自の

取組みの深化

「独自の取組み」の深化

今後の成長戦略：Chapter 1

運用会社独自の目利き力

M-33 八千代物流センターⅢ M-34 白井物流センター M-35 戸田物流センター T-3 清須物流センター T-10 春日井物流センター M-23 柏物流センターⅡ

OBRのノウハウの活用

リース会社

との協同

OBR

M-36 市川物流センターⅢ O-5 仙台港北物流センター

想定NOI利回り：5.1%

想定NOI利回り：4.8%

想定NOI利回り：6.6%~7.3%

想定NOI利回り：7.3%

NOI利回り：8.9%

（注）

NOI利回り：6.6%

（注）

相対取引の推進と取得機会の自律的創出を

通じて市場よりも高い利回りでの取得を目指す

（注）清須物流センター及び春日井物流センターのNOI利回りは、 2018年7月期の実績値です。

想定NOI利回り：5.3%

(10)

新規取得予定資産

取得予定日

2019年5月31日

（注2）

所在地

埼玉県戸田市

取得予定価格

2,052百万円

（注2）

鑑定評価額

2,200百万円

（注3）

テナント

非開示

（注4）

総賃貸可能面積

7,233.78m

2（注2）（注1）本物件の取得に関する売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。（注2）現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。（注3）未竣工建物等鑑定評価に基づく金額を記載しています。（注4）テナントと賃貸借予約契約を締結済みですが、テナント名に関してはテナントの承諾が得られなかったため、開示していません。

OBRのノウハウの活用

想定NOI利回り

4.8%

⚫

国内最大の消費地である東京23区へのアクセスに優れた

優良立地

⚫

OBRのノウハウを活用したJLF独自の取組み

⚫

既存テナントでもある物流企業との協同投資プロジェクト

テナント建物土地建物竣工後、ナカノ商会はテナントに建物の賃貸を開始。ナカノ商会が土地所有者より土地を取得。ナカノ商会は土地取得後、サンエス建設へ建物の建設を発注。同時にテナントと賃貸借予約契約を締結。本投資法人が本物件を取得。テナント土地土地所有者本投資法人本物件の取得前 1 2 開発期間 3 竣工後 4 本物件の取得土地ナカノ商会売買賃貸借予約契約テナント土地ナカノ商会建物（開発）サンエス建設建物ナカノ商会引渡し建物＋土地テナント取得取得賃貸借契約建設発注賃貸借契約

OBRのノウハウを活用し、相対取引により案件を創出

テナントと賃貸借予約契約を締結済み

本物件取得までの流れ

M-35 戸田物流センター

(11)

新規取得予定資産

運用会社独自の目利き力を生かした

_{相対取引による案件組成}

運用会社独自の目利き力

想定NOI利回り

6.6%～7.3%

本物件取得までの流れ

M-36 市川物流センターⅢ

⚫

国内最大の消費地に近接し、都内各所の消費地への

広域配送が可能な物流適地

⚫

標準的な設備仕様を備えた汎用性の高いボックス型施設

⚫

資産運用会社の独自のネットワークを活用した相対取引に

よる将来的な取得機会の獲得

取得予定日

未定

（注2）

所在地

千葉県市川市

取得予定価格

3,475百万円～

3,850百万円

（注2）

鑑定評価額

4,450百万円

（注3）

テナント

非開示

（注4）

総賃貸可能面積

23,880.20m

2（注2）賃貸借期間開始前 1 テナント停止条件の成就 （2019年3月1日予定） 契約の締結建物土地契約締結先が、土地と建物の所有者からそれぞれ取得。テナント土地土地所有者建物建物所有者賃貸借契約契約締結先は、テナントと賃貸借契約を継承。契約締結先建物＋土地テナント賃貸借契約売買売買本投資法人は購入選択権を行使し物件を取得。本物件の取得 5 本投資法人建物＋土地テナント賃貸借契約本投資法人と契約締結先は賃貸借を開始し、テナントに対してマスターリースを実施。契約締結先建物＋土地テナント本投資法人賃貸借契約賃貸借契約購入選択権行使可能期間 3 買取請求権行使可能期間 4 2 賃貸借期間開始取得（注1）本物件の停止条件付定期建物賃貸借契約は、契約締結先に買取請求権が付与されているため、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。（注2）現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。（注3）未竣工建物等鑑定評価に基づく金額を記載しています。（注4）テナントと賃貸借予約契約を締結済みですが、テナント名に関してはテナントの承諾が得られなかったため、開示していません。今後の成長戦略：Chapter 1

(12)

（ご参考）フォワードコミット済物件の取得時期

（注1）停止条件付定期建物賃貸借契約に付随する停止条件が成就するまでの期間を指します。（注2）本投資法人と契約締結先との間の賃貸借契約が開始し、これに伴い本投資法人に付与された購入選択権の行使を行う事ができる期間を指します。

2018年

2019年

2023年

取得可能期間

（リーシング期間）

開発期間

購入選択権行使可能期間

（注2）

（マスターリース期間）

取得可能期間

（リーシング期間）

取得

準備期間

（注1）

2020年

2019年5月～2020年5月

2018年6月～2019年5月

2018年9月～2019年9月

2018年6月～2019年2月

2019年3月～2023年2月

2018年5月～2019年4月

2019年5月

O

B

R

の

ノ

ウ

ハウ

を

活用し

た案

件

収

益

物件案

件

M-33 八千代物流センターⅢ M-34 白井物流センター M-35 戸田物流センター M-36 市川物流センターⅢ

(13)

独自の取組み：OBRの実績

（注1） OBRの実施基準に基づき、本投資法人が現時点でOBRの候補と考える物件の件数であり、将来の再開発を決定したものではありません。

（注2）現時点のOBR候補につき、法廷容積率の上限となる規模の建物を建設した場合の推計値であり、実際にOBRを実施する場合の面積と一致するものではありません。（注3） ROIC （Return On Invested Capital） = （OBR実施後NOI – OBR実施前NOI） / （旧建物除却損 + 旧建物解体費 + 新建物建設費）

OBR #1 大東物流センター

OBR実施後NOI利回り：

9.8%

ROIC

（注3）

：

8.4%

今後の成長戦略：Chapter 1 OBR実施前 （2008年7月期実績） 増減 OBR実施後 （2011年7月期実績） 総賃貸可能面積 76,208.70m2 _+16,521.44m2 _92,730.14m2 鑑定評価額 11,800百万円 +4,600百万円 16,400百万円取得価格 7,617百万円 +2,145百万円 9,762百万円 NOI 365百万円 +113百万円 478百万円 OBR実施前 （2013年1月期実績） 増減 OBR実施後 （2016年1月期実績） 総賃貸可能面積 17,689.95m2 _+39,193.03.m2 _56,882.98m2 鑑定評価額 2,410百万円 +8,890百万円 11,300百万円取得価格 2,266百万円 +5,626百万円 7,892百万円 NOI 51百万円 +218百万円 270百万円 OBR実施前 土地のみ （2015年7月期実績） 増減 OBR実施後 土地＋建物 （2018年7月期実績） 総賃貸可能面積 10,457.02m2 _+9,304.23m2 _19,761.25m2 鑑定評価額 848百万円 +4,462百万円 5,310百万円取得価格 685百万円 +2,325百万円 3,010百万円 NOI 16百万円 +115百万円 132百万円 OBR実施前 土地のみ （2016年1月期実績） 増減 OBR実施後 土地＋建物 （2018年7月期実績） 総賃貸可能面積 15,767.90m2 _+4,776.36m2 _20,544.26m2 鑑定評価額 1,050百万円 +3,620百万円 4,670百万円取得価格 830百万円 +2,670百万円 3,500百万円 NOI 24百万円 +88百万円 113百万円

OBR #3 清須物流センター

OBR実施後NOI利回り：

8.9%

ROIC

（注3）

：

10.0%

OBR #4 春日井物流センター

OBR実施後NOI利回り：

6.6%

ROIC

（注3）

：

6.7%

OBR #2 八千代物流センター

OBR実施後NOI利回り：

6.7%

ROIC

（注3）

：

6.0%

現時点のOBR候補は2～3物件

（注1）

_{/潜在的な延床面積の}

増加余地は約13万m

2

_{（ポートフォリオの約11%相当）}

（注2）

(14)

JLFのポートフォリオマネジメントの考え方

No

バリューアップ工事の実施

OBRの実施

物件売却/入替の実施

門真物流センター危険物倉庫増築加須物流センター自家発電機設置 OBR#2 八千代物流センター OBR#3 清須物流センター船橋西浦物流センターⅡ 横須賀物流センター

No

Yes

長期的な「キャッシュフローの安定性」を担保する

ための課題解決メニュー

「キャッシュフローの安定性」に懸念の兆候があるかを下記のチェックポイントから吟味・検討

×

バリューアップ工事により

キャッシュフローの安定性が

向上する

OBR実施基準を満たす

STEP 1

STEP 2

売却が可能

STEP 3

仕様に対するニーズの変化により、

リテナントの難易度が上昇した物件

リテナントの難易度

チェックポイント1

経年劣化により

保有コストの上昇が見込まれる物件

保有コストの上昇

チェックポイント2

競争環境の変化により、立地の

優位性に懸念の兆候がある物件

立地の優位性

チェックポイント3

既存物件のポートフォリオマネジメントに対する考え方

ポートフォリオマネジメントのフローチャート

(15)

物件売却／入替戦略～含み益の活用～

船橋売却後想定

投資家への分配

バリューアップ工事に伴う

除却損等への手当

高コストの有利子負債の

リファイナンスに伴う

ブレークファンディングコスト等への手当

J-REITトップクラスの含み益率

（注）（注）含み益率は含み益を帳簿価格で除して算出。「JLF」の含み益率は2018年7月期末時点の含み益から2018年10月1日に売却した船橋物流センターの含み益を減算し、2018年7月期末時点の帳簿価格から船橋物流センターの売却時簿価を減算した帳簿価格で除して算出しています。また、「J-REIT加重平均」及び「物流REIT加重平均」は2018年8月31日時点で公表されている直近の決算資料に基づき含み益率を算出し、帳簿価格で加重平均した上で小数第二位以下を四捨五入して記載しています。

JLF

38.8%

（含み益：943億円）

J-REIT加重平均

（JLF除く）

16.7%

物流REIT加重平均

（JLF除く）

18.4%

今後の成長戦略：Chapter 1 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2006/1期（第1期） 2007/7期（第4期） 2009/1期（第7期） 2010/7期（第10期） 2012/1期（第13期） 2013/7期（第16期） 2015/1期（第19期） 2016/7期（第22期） 2018/1期（第25期）含み益（左軸）含み益率（右軸）

JLFの強みである含み益を戦略的に活用

（億円）

(16)

物件売却/入替の実施

M-36 市川物流センターⅢ

M-35 戸田物流センター

M-34 白井物流センター

（注1） 2019年7月期時点の想定NOI利回りです。（注2）現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。（注3）第26期末時点の鑑定評価額を記載しています。（注4）各物件の想定NOI利回りを取得価格で加重平均して算出しています。

ポートフォリオの質的強化とリバランス

のための戦略的売却/入替

（参考）船橋物流センター周辺エリアの

2019年供給量

0 10 20 30 40 2019年の供給量 2008年～2018年の間の累積供給量（万m2_）増加率 56.9%

売却予定日

2018年10月1日

築年数

25年

売却予定価格

7,900百万円

鑑定評価額

7,220百万円

帳簿価格

6,878百万円

NOI利回り

（巡行ベース）

5.4%

（注1）

取得予定日

2018年9月～2020年6月

取得予定価格合計

13,240百万円

（注2）

鑑定評価額合計

15,770百万円

（注3）

平均想定NOI利回り

5.5%

（注4）

M-1：船橋物流センター

物件売却

物件入替

（出所） CBREのデータを基に、資産運用会社が作成。

M-33 八千代物流センターⅢ

(17)

売却益の使途

売却資金の使途

売却資金/売却益の戦略的活用

（注1）売却予定価格から売却費用及び租税公課の増加額等を差し引いた金額を記載しています。（注2）売却予定価格から売却時簿価及び租税公課の増加額を差し引いた金額を記載しています。（注3）期限前弁済に伴うアップフロントフィーの償却と自己投資口取得実施に伴う費用です。（注4）将来的な分配金の平準化を目的とし、租税特別措置法第66条の2を活用して圧縮記帳を行う予定です。

投資主価値の向上を目指し

売却資金/売却益を戦略的に活用

売却資金/売却益の活用方針

工事の実施による

ポートフォリオの強化

将来的な

物件取得資金の確保

投資主への還元

財務体質の改善

物件売却益

（注2）

8.9億円

内部留保

（注4）

_3.3億円

追加工事費用

（修繕費・固定資産除却損）

1.9億円

分配金増加額

1.5億円

ブレークファンディング

コストの支払い

1.8億円

分配金充当額

1.5億円

借入金返済

30.0億円

将来的な物件取得

資金の留保

20.4億円

追加工事資金

（修繕費・資本的支出）

3.8億円

売却資金

（注1）

自己投資口取得

20.0億円

ブレークファンディング

コストの支払い

1.8億円

77.7億円

その他

財務関連費用

（注3）

0.2億円

今後の成長戦略：Chapter 1

(18)

一連の取組みによる指標の改善

財務戦略

LTV

平均負債コスト

（注5）

_{平均残存年数}

2018年1月期末

34.9%

取組実施後想定

34.0%

リファイナンス前

0.72%

リファイナンス後

0.68%

リファイナンス前

5.1年

リファイナンス後

5.5年

船橋物流センターの売却資金/

売却益を活用し財務体質を改善

（注2）変動金利による借り入れですが、2018年8月31日時点の金利水準に基づき試算しています。（注3） 2018年8月31日時点の想定負債コストで借り換えたと仮定し、算出しています。（注4） 2018年7月期末時点の発行済投資口数914,000口を前提に算出しています。（注1）負債コストは2018年9月26日に決定されるため、2018年8月31日時点の想定負債コストを記載しています。（注5） 2018年8月31日時点の金利水準を基に算出した2018年10月1日時点の想定値です。

負債コストの削減

レンダー金額負債コスト返済期限年限返済予定日三井住友信託銀行 20億円 3MTIBOR+12bp 2020年3月31日 3年 2018年9月28日三菱UFJ銀行 10億円 3MTIBOR+12bp 2020年3月31日 3年 2018年9月28日 2019年1月期 2019年7月期 返済により削減される負債コスト（注2） _2.8百万円 _2.7百万円借換により削減される負債コスト（注3） _{19.4百万円} _{19.1百万円} 合計 22.2百万円 21.9百万円 DPUインパクト（注4） _約24円 _約24円 34.9% 34.1% 34.9% 34.0% 32% 33% 34% 35% 36% 3,000 3,100 3,200 3,300 3,400 3,500 2018/1期第25期 2018/7期第26期船橋売却後借入金返済後鑑定評価額（左軸） LTV（鑑定ベース、右軸）

期限前弁済を行う借入の概要

（億円）

LTVコントロール

LTVの推移

返済及び借換に伴うDPUインパクト

レンダー金額平均負債コスト平均残存年数返済予定日三菱UFJ銀行合計40億円 0.97% 0.8年 2018年9月28日三菱UFJ銀行合計50億円 1.24% 4.2年 2018年9月28日レンダー金額想定負債コスト年限借入予定日三菱UFJ銀行 40億円 0.31%（注1） _4.0年 _{2018年9月28日} 三菱UFJ銀行 50億円 0.63%（注1） _9.0年 _{2018年9月28日}

(19)

4500 4600 4700 2019年1月期 2019年7月期

自己投資口取得の実施

⚫

前期に引き続き、2回目となる自己投資口取得の実施を決定

（注1）予想分配金は一定条件の下に算出した2018年9月12日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。（注2）「自己投資口取得実施後」の予想分配金は、上記の投資口の買い取り口数の上限に達するまで自己投資口を取得し、取得したすべての自己投資口を2019年1月期中に消却したと仮定した場合の試算値です。「自己投資口取得実施後」の予想分配金は、実際の取得投資口の口数によって変動する可能性があります。

STEP 3

自己投資口取得の検討

自己投資口取得を実施する際の留意事項

⚫

保有資産の価値の維持に必要な資金を確保

⚫

LTV余力を維持

⚫

十分な手元流動性を確保

投資主還元

自己投資口取得による効果

+40

円 +0.9% 自己投資口取得による効果

+50

円 +1.1% （円）

4,660円

4,700円

4,570円

4,620円

当初予想自己投資口取得実施後当初予想自己投資口取得実施後 2019年1月期 2019年7月期 今後の成長戦略：Chapter 1

2度目となる自己投資口取得を通じて

市場間の価格の歪みを是正

現物不動産市場と金融市場の間の価格アービトラージ

キャッシュマネジメント・ポリシー

1. 取得する投資口総数（上限）

9,000口（上限）

2. 投資口の取得価額の総額（上限）

20億円（上限）

3. 取得期間

2018年9月13日～2018年12月28日

自己投資口取得の実施（2018年9月12日決議）

継続的な自己投資口取得

STEP 2

バリューアップ工事

OBR実施

物件取得

STEP 1

強固な財務基盤の維持

メンテナンスの工事

現物不動産市場

金融市場

船橋物流センター売却

鑑定評価額×約1.1倍

自己投資口取得

P/NAV×約0.85倍

価格アービトラージ

鑑定評価額

1口当たり予想分配金への効果

（注1）（注2）

(20)

物流施設の保有を通じて環境への配慮や社会への貢献といった社会的責任を果たすための活動を実施

環境・省エネルギー対策に取り組むとともに、下記の環境認証・評価を取得

ESGの取り組み

M-24 新子安

M-11 八千代

T-8 多治見

（注1）対象物件の環境性能に加え、当該物件を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた総合的評価システムに基づき、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を選定・認証するものです。（注2） GRESBとは、“Global Real Estate Sustainability Benchmark”の略称であり、環境、社会、ガバナンスへの配慮を不動産投資にも適用することで株主価値を高めることを目的に、欧州の主要な年金基金が中心となって創設したREITを含む不

動産会社の環境配慮やサステナビリティを評価するベンチマークです。（注3）国土交通省が主導して開発した建物の環境性能を評価し格付するもので、省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面に加え、室内の快適性や景観への配慮も含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。（注4） SMBCとCSRデザイン&ランドスケープ株式会社が作成した独自の評価基準に基づき、対象物件の環境性能や持続可能性確保に必要なリスク管理への取組、それらを推進するサステイナブル経営の方針や実践等、サステイナビリティへの配慮がなされた不動産を評価するものです。

GRESBリアルエステイト評価

への6年連続参加

（注2）

CASBEE「新築Aランク」の取得（3物件）

（注3）

SMBCサステイナブル

ビルディング評価融資による評価の取得

（注4）

M-11 八千代

M-25 三郷

環境等サスティナビリティへの配慮がなされた物流施設

M-18 市川Ⅱ

M-32 横浜町田

DBJ Green Building認証の取得（3物件）

（注1）

(21)

Chapter

(22)

物件名テナント名区分横浜福浦日本通運自動更新横浜福浦寺田倉庫自動更新草加アサヒロジスティクス新規加須日立物流再契約千葉北Ⅱ （非開示）新規浦安千鳥三井物産グローバルロジスティクス再契約大阪福崎リコーロジスティクス自動更新香椎浜エムビーエス変更香椎浜ナカノ商会新規横浜町田 SGムービング再契約浦安千鳥Ⅱ オリエンタルランド再契約市川Ⅱ タカラトミー再契約 98.2% 97.7% 97.7% 97.9% 98.0% 94% 95% 96% 97% 98% 99% 100% 16/7期（第22期） 17/1期（第23期） 17/7期（第24期） 18/1期（第25期） 18/7期（第26期） 19/1期（第27期予想） 19/7期（第28期予想）実績 18/01期（第25期）発表予想の前提 18/07期（第26期）発表予想の前提

キャッシュフロー安定化に向けた取り組み

（注1）

賃貸借契約期間の

平均残存年数

5.4年

第26期末時点

平均NOI利回り

6.1%

稼働率

98.6%

稼働率の向上（注1）特に記載が無い限り2018年10月1日時点の想定値を記載しています。 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 19/1期（第27期） 21/7期（第32期） 24/1期（第37期） 26/7期（第42期） 29/1期（第47期） 31/7期（第52期） 34/1期以降（第57期以降） 2018年10月1日時点 佐川急便摂津倉庫ナカノ商会日本通運リコーロジスティクス DHLサプライチェーン タカラトミー佐川グローバルロジスティクスバンテック DHLジャパン 上位10テナント比率 56.6% 2013年7月31日時点 上位10テナント比率 74.9% その他 43.4% トライネット・ロジスティクス（注2） 佐川急便摂津倉庫ナカノ商会タカラトミー佐川グローバルロジスティクスヤマト運輸日本通運アマゾンジャパン・ロジスティクスリコーロジスティクスその他 25.1%

契約期限の延長及びテナントの分散化と共に

稼働率の向上を図る

テナントの分散状況（年間賃料ベース）

賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース）

2018年2月以降の主なテナント更改状況

（注2）トライネット・ロジスティクス株式会社は、2017年4月に社名を三井物産グローバルロジスティクス株式会社に変更しています。

稼働率の推移

(23)

負債調達コストの安定化への取組み

（注1）

有利子負債の

平均残存年数

5.5年

平均負債調達コスト

0.68%

負債調達コストの

固定化比率

（注2）

100.0%

（注1）特に記載が無い限り2018年10月1日時点の想定値を記載しています。（注2）有利子負債残高のうち、支払金利が固定化されているものの比率を記載しています。実績及び予想：Chapter 2

有利子負債の長期固定化を進めることで

負債調達コストの安定化を推進

平均借入年数と平均負債調達コストの推移

有利子負債の返済（償還）期限の分散

レンダーの分散

格付け

JCR

AA+（ネガティブ）

R&I

AA（ネガティブ）

0 20 40 60 80 100 19/1期（第27期） 21/7期（第32期） 24/1期（第37期） 26/7期（第42期） 29/1期（第47期）借入金（既存）借入金（2018/9リファイナンス）投資法人債（億円） 0.6% 0.7% 0.8% 0.9% 1.0% 1.1% 1.2% 1.3% 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 13/7期（第16期） 14/7期（第18期） 15/7期（第20期） 16/7期（第22期） 17/7期（第24期） 18/7期（第26期）平均借入年数（左軸）平均負債調達コスト（右軸）（年）三井住友信託銀行 11.3% 投資法人債 8.5% 日本生命 7.4% みずほ銀行 5.7% りそな銀行 3.5% 福岡銀行 2.2% その他6行 8.7% 三井住友銀行 20.9% 日本政策投資銀行 16.6% 三菱UFJ銀行 15.3%

その他6行の内訳

みずほ信託銀行 1.7% 三井住友海上火災 1.7% 農林中央金庫 1.7% 東京海上日動火災 1.7% 信金中央金庫 1.3% 七十七銀行 0.4% 小計 8.7%

有利子負債総額

1,147億円

8.2年

0.68%

(24)

当期純利益に対するインパクト（百万円）

⚫

新規物件（柏Ⅱ建物、仙台港北）の取得

+70

⚫

前期取得物件（横浜町田、高槻）の通期化

+25

⚫

既存物件の変動（テナントの異動等）

▲14

⚫

一般管理費の増加

▲39

⚫

営業外損益の変動（負債コスト減少、PO費用の戻し等）

+53

⚫

特別損失（大阪府北部地震に伴う工事費の引当金繰入）

▲28

当期純利益に対するインパクト（百万円）

⚫

既存物件の変動（テナント異動、営業費用等）

+27

⚫

一般管理費の変動

▲1

⚫

営業外損益の変動（格付け費用の増加等）

▲3

⚫

特別損失（大阪府北部地震に伴う工事費の引当金繰入）

▲28

2018年7月期実績

2018年1月期

2018年7月期

第25期実績

第26期実績

対前期比

第26期予想

（3/13時点）

対期初予想比

（A）

（B）

（B-A）

（C）

（B-C）

営業収益

（百万円）

8,857

9,081

+224

9,091

▲9

NOI

（百万円）

7,406

7,582

+176

7,513

+68

減価償却費/固定資産除却損

（百万円）

2,015

2,109

+94

2,068

+41

当期純利益

（百万円）

4,048

4,115

+67

4,119

▲4

1口当たり分配金

（円）

4,376

4,503

+127

4,450

+53

1口当たりFFO

（円）

6,555

6,811

+256

6,770

+41

発行済投資口数

（口）

925,000

914,000

▲11,000

925,000

-物件数

（物件）

45

46 +1

46 -期末算定価額

（百万円）

337,660

344,680

+7,020

含み益率

（%）

35.8

38.8 +3.0

有利子負債総額

（百万円）

117,700

-

117,700

-LTV

（%）

34.9

34.1 ▲0.8

BPS

（円）

149,260

148,470

▲790

1口当たりNAV

（円）

245,440

252,068

+6,628

期初予想比

前期比

(25)

2018年7月期

2019年1月期

2019年7月期

第26期実績

第27期予想

（注）

_{対前期実績比}

_{第28期予想}

（注）

_{対前期予想比}

（A）

（B）

（B-A）

（C）

（C-B）

営業収益

（百万円）

9,081

9,894

+812

8,979

▲915

NOI

（百万円）

7,582

7,333

▲248

7,464

+130

減価償却費/固定資産除却損

（百万円）

2,109

2,127

+18

2,005

▲122

当期純利益

（百万円）

4,115

4,588

+472

4,177

▲410

圧縮積立金繰入

（百万円）

-

330 +330

-

-1口当たり分配金

（円）

4,503

4,660

+157

4,570

▲90

1口当たりFFO

（円）

6,811

6,333

+536

6,765

▲582

発行済投資口数

（口）

914,000

-

914,000

-物件数

（物件）

46

45 ▲1

47 +2

鑑定評価額の合計

（百万円）

344,680

有利子負債総額

（百万円）

117,700

114,700

▲3,000

114,700

-LTV

（%）

34.1 当期純利益に対するインパクト、対前期実績比（百万円）

⚫

船橋物流センターの売却（売却益等）

+870

⚫

前期取得物件（柏Ⅱ建物、仙台港北）の通期化

+25

⚫

既存物件の変動（テナント異動等）

▲42

⚫

追加工事（複数物件のLED化）

▲193

⚫

一般管理費の変動

▲20

⚫

営業外損益の変動（ブレークファンディングコストの発生等）

▲195

⚫

特別損失（大阪府北部地震に伴う工事費の引当金繰入）の戻し

+28

当期純利益に対するインパクト、対前期予想比（百万円）

⚫

船橋物流センターの売却（売却益の戻し等）

▲979

⚫

新規物件（戸田、市川Ⅲ）の取得

+85

⚫

既存物件の変動（テナント異動等）

+26

⚫

LED化工事の戻し

+193

⚫

一般管理費の変動

+27

⚫

営業外損益の変動（ブレークファンディングコストの戻し等）

+235

2019年1月期 / 2019年7月期予想

実績及び予想：Chapter 2

第28期予想

第27期予想

（注）本予想は一定条件の下に算出した2018年9月12日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

(26)

当期純利益の前期比変動要因：2018年7月期実績

4,000 4,020 4,040 4,060 4,080 4,100 4,120 4,140 4,160 （百万円） 2018年1月期当期純利益新規物件（2物件）取得前期取得物件（2物件）通期化その他既存物件の変動一般管理費の増加負債コストの減少 PO費用の戻しその他特別損失 2018年7月期当期純利益 4,048 百万円 4,115 百万円 +70 百万円 +25 百万円 -14 百万円 -39 百万円 +11 百万円 +46 百万円 -3 百万円 -28 百万円

(27)

3,000 3,200 3,400 3,600 3,800 4,000 4,200 4,400 4,600 4,800 5,000 5,200 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

当期純利益の前期比変動要因：2019年1月期 / 2019年7月期予想

実績及び予想：Chapter 2 2018年7月期当期純利益 4,115 百万円 2019年1月期当期純利益 2019年7月期当期純利益 4,588 百万円 4,177 百万円船橋売却のインパクト +870 百万円 -195 百万円前期取得物件（2物件）通期化 +25 百万円既存物件の変動追加工事一般管理費の増加営業外損益の増加特別損失の戻し等船橋売却のインパクトの戻し等新規物件（2物件）取得既存物件の変動追加工事の戻し一般管理費の減少営業外損益の減少 -42 百万円 -193 百万円 _百万円-20 百万円+28 -979 百万円 +85 百万円 +26 百万円 +193 百万円 +27 百万円 +235 百万円（百万円）内部留保 330 百万円

(28)

Chapter

(29)

1,651 5.79% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年市場規模（左軸） EC化率（右軸）

物流不動産マーケットデータ

（出所） CBRE （注） CBREが実施した「不動産投資家調査」のうち、首都圏湾岸部にあるマルチテナント型物流施設に対する投資家の期待利回りの上位20%（低い期待利回りを提示した投資家）の下限値を集計。（出所）経済産業省のデータをもとに資産運用会社が作成。物流不動産マーケット概観：Chapter 3

3PL事業の拡大、EC市場等の成長を背景とした

物流施設ニーズの高まりに伴い、

物流不動産に対する投資利回りは低下基調

（百億円）

物販系EC市場規模と小売事業に占めるEC化率の推移

CBRE不動産投資家調査

3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 05/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01 市場期待利回り

(30)

予想予想予想予想

物流施設の需給バランス

（出所） CBREのデータを基に、資産運用会社が作成。

近畿圏

四大都市圏

首都圏

中部圏

（千㎡）（千㎡）（千㎡）（千㎡） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 新規供給面積（左軸）新規需要面積（左軸）空室率（右軸） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 新規供給面積（左軸）新規需要面積（左軸）空室率（右軸） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 2,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 新規供給面積（左軸）新規需要面積（左軸）空室率（右軸） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 50 100 150 200 250 300 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 新規供給面積（左軸）新規需要面積（左軸）空室率（右軸）

(31)

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 18/03 東京ベイエリア外環道エリア国道16号エリア圏央道エリア

首都圏におけるエリア別のテナント需要

LMT

19.6%

JLFは需給の安定した国道16号線内のエリアに

首都圏所在物件のうち87%を保有

（注1）

（参考）JLFの首都圏のポートフォリオ

（2018年7月31日時点）

首都圏におけるエリア別空室率の推移

首都圏におけるエリア別実質賃料水準の推移

低位安定

（円/坪）（出所） CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成。（注1）首都圏所在物件のうち国道16号線内及び国道16号線に接道する物件を集計しています。（注2）持分を共有している物件については当該物件の持分相当の数値をベースに分類した比率を記載しています。 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 18/03 東京湾岸エリア外環道エリア国道16号エリア圏央道エリア

取得価格ベース

賃貸可能面積ベース

（注2） 国道16号以内 86.6% その他 13.4% 国道16号以内 79.7% その他 20.3% 物流不動産マーケット概観：Chapter 3

(32)

近畿圏におけるテナント需要

（出所） CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成。その他 94% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 18/03 関西圏エリア関西圏内陸エリア関西圏湾岸エリア 3,000 3,100 3,200 3,300 3,400 3,500 3,600 3,700 3,800 3,900 4,000 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 18/03 関西圏エリア関西圏内陸エリア関西圏湾岸エリア

JLFでは、需給の緩む関西圏の

エクスポージャーは限定的

（参考）JLFのポートフォリオ

（2018年7月31日時点）

近畿圏における空室率の推移

近畿圏における賃料水準の推移

取得価格ベース

近畿圏における契約満期の状況

近畿圏6% （うち湾岸部2%） 物件名賃貸面積総賃貸可能面積に占める割合満期門真物流センター 7,416.18㎡ 0.6% 2020年6月大阪福浦物流センター 10,192.22㎡ 1.9% 2021年6月高槻物流センター 7,158.85㎡ 0.6% 2022年2月大東物流センター 92,730.14㎡ 7.4% 2030年7月

(33)

LMT

37.5%

LMT以外

62.5%

_65.1%

LMT

LMT以外

34.9%

LMT 31.3% LMT以外 68.7% LMT 19.6% LMT以外 80.4%

物流施設の規模とテナント需要

（注）持分を共有している物件については当該物件の持分相当の数値をベースに分類した比率を記載しています。（出所） CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成。

件数ベース

延床面積ベース

LMTとLMT以外を適切な比率で保有することで

安定的なポートフォリオを構築

（参考）JLFのポートフォリオ

（2018年7月31日時点）

首都圏におけるLMT及びLMT以外の空室率の推移

首都圏におけるLMT及びLMT以外のストック

件数ベース

賃貸可能面積ベース

（注） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 06/03 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 18/03 LMT LMT以外物流不動産マーケット概観：Chapter 3

(34)

10km （出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成 *2018年9月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。 20年8月 176,000m² 20年3月 75,000m² 21年10月 161,000m² 19年1月 79,000m² 20年2月 67,000m² 18年11月 61,000m² 19年 204,000m² 24年 169,000m² 22年 304,000m² 19年5月 296,000m² 20年2月 36,000m² 19年10月 50,000m² 19年11月 95,000m² 19年6月 47,000m² 20年2月 72,000m² 19年夏 34,000m² 20年3月 93,000m² 18年10月 45,000m² 22年以降 655,000m² 19年8月 59,000m² 22年冬 183,000m² 19年1月 198,000m² 19年10月 225,000m² 21年秋 270,000m² 19年12月 123,000m² 19年2月 89,000m² 22年3月 138,000m² 22年3月 108,000m² 22年 118,000m² 19年2月 89,000m² 21年夏 323,000m² 19年2月 140,000m² 19年8月 73,000m² 19年9月 146,000m² 19年 66,000m² 19年7月 37,000m² 19年8月 54,000m² 19年2月 66,000m² 20年6月 31,000m² 19年春 77,000m² 19年3月 52,000m² 19年3月 31,000m² 19年秋 130,000m² 19年冬 38,000m² 19年冬 72,000m² 18年10月 130,000m² 20年1月 178,000m² 19年7月 46,000m² 20年秋 71,000m² 18年9月 155,000m² 18年10月 140,000m² 19年8月 38,000m² 18年9月 70,000m² 19年9月 71,000m²

首都圏の開発予定（2018年9月以降）

竣工予定時期延床面積凡例

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中部圏

近畿圏

近畿・中部圏の開発予定（2018年9月以降）

19年1月 81,000m² 19年春 59,000m² 竣工予定時期延床面積凡例 18年9月 119,000m² 18年10月 161,000m² 20年3月 388,000m² 18年10月 63,000m² 18年9月 38,000m² 18年10月 35,000m² 5km 19年10月 34,000m² 20年4月 48,000m² 20年春 46,000m² 21年度 125,000m² 20年度 32,000m² 21年春～夏 150,000m² 19年1月 37,000m² 19年春 157,000m² 19年9月 37,000m² （出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成 *2018年9月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。 18年10月 16,000m² 20年1月 56,000m² 3km 物流不動産マーケット概観：Chapter 3

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（参考）ポートフォリオマップ

（注）首都圏所在物件のうち国道16号線内及び国道16号線に接道する物件を取得価格ベースで集計しています。

46物件/2,708億円のポートフォリオ

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Memo

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Chapter

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今夏のトルコ通貨危機で1998年夏のロシア危機を思い出しました。当時、私はドイツで証券トレーディング業務に携わっていまし

た。ルーブル急落から生じたヘッジファンド危機を受けた「Flight to Quality」で債券先物買いが殺到し、保有債券を先物でヘッジ

していたドイツ国債のトレーディングブックが大きな評価損を抱えるなど、苦い経験をしました。あれから20年経ち、その間さらに

大きな金融危機も経験して、今や遠い昔の話になりつつあります。そのリーマンショック以降、主要先進国の金融緩和が奏功し、

足元米国経済は堅調に推移する中、FRBによる段階的な利上げ継続が見込まれています。一方、日銀は長期金利の変動幅を

弾力化するなど政策調整に動きましたが、そのまま超低金利は維持するとみられ、我々を取り巻く金融・不動産市場に大きな変

化は見られません。

「脚下照顧」は茶道などの心得として教えられていますが、真理を他に向かってでなく、まず自分自身のうちに求めよ、自分の足

元をよく見よ、という戒めの言葉でもあります。超低金利が継続する状況下、物流不動産を投資対象とするプレーヤーは年々増

え続け、開発にも続々新規参入しそのペースも落ちる気配もなくむしろ加速しており、物流REITの数も増えました。こんなときに

こそ、自ら見つめ直し、物流不動産に投資するJ-REITとしての価値を冷静に見極め、また長期的な目線で「物件を継続的に取得

し成長する体制づくり」を目指し、将来の環境変化と次なる飛躍の機会に備えた対応策を実行することが大切なのではないか、と

考えました。

今回、我々は運用・調達の両サイドを見直し、新たな取組みにも挑戦しました。運用サイドでは、物件取得に係る「独自の取組み

」の深化を通じて、相対取引の推進と取得機会の自律的創出に努めました。我々の特長である「OBR」は現在小休止しています

が、その応用形である「OBRのノウハウを活用した案件（事業パートナーとの協同取組み）」を着実に進めています。また、船橋

物流センターを売却し、戦略的な物件売却/入替によるポートフォリオ管理の強化を行いました。この売却を通じて得られた売却

資金/売却益を活用した借入金返済及びリファイナンスによる負債コストの低減を実行するとともに、前期に引き続き2度目となる

自己投資口の取得を行います。これらの取組みを通じて、引き続き「1口当たり分配金と1口当たりNAVの安定成長」に拘りつつ、

投資主価値の向上を目指すポートフォリオ運営を目指していきます。

これまでと変わらぬご支援ご高配のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社代表取締役社長棚橋慶太

投資家の皆様へ

「脚下照顧（きゃっかしょうこ）」

投資家の皆様へ：Chapter 4

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仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。

本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と

責任で投資なさるようお願いいたします。

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る売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々

な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。

本投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。不動産の売却に伴う

損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。

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資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（金融商品取引業者関東財務局長（金商）第400号/一般社団法人投資信託協会会員）