年 月 J-REIT 市場について ( ポイント ) ( 年 月 日 ~ 年 月 日 ),, 東証 REIT 指数 ( 配当込み ): 左軸,, 予想配当利回り : 右軸, 東証 REIT 指数 : 左軸 // // /9/ // // // 年 月末 年 月末 月次騰落率 東証 REIT 指数,.

0 20 40 60 80 100 10/4 11/4 12/4 13/4 14/4 出所：一般財団法人日本不動産研究所「第30回 不動産投資家調査（2014年4月現在）」の調査結果およびGPIF発表資料を基にみずほ 投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における期待利回りおよび不動産投資家の不動産投資に対する考え方、GPIFの運用資産別構成割合を示唆、保証するもの ではありません。

高水準を維持する不動産への投資意欲

◆東京オフィスビルの期待利回りは、5年半ぶりの 水準に低下 日本不動産研究所が発表した2014年4月現在の不 動産投資家調査によると、東京（丸の内・大手町）の オフィスビルの期待利回り※_{は、前回比▲0.2％の4.0} ％となりました。2013年4月調査から3回連続で低 下し、2008年10月調査以来、5年半ぶりの低水準と なりました。期待利回りの低下は、一般的に不動産価 格の上昇を意味します。 ※期待利回りとは、投資家が投資対象資産に対して期待する利回り を意味します。 期待利回りの低下傾向は、住宅や商業施設、物流施 設などさまざまな用途の不動産にみられます。また、 地域も東京に限らず、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙 台など主要都市を中心として地方都市にまで広がって います。 ◆高い水準が続く不動産への新規投資意欲 投資家の不動産への投資意欲調査では、今後1年間 で「新規投資を積極的に行う」との回答が92%とな りました。不動産市況の改善継続やデフレ脱却への期 待などを背景に、不動産投資家の投資意欲は高い水準 を維持しています。 オフィスビル市況の改善が継続していることや地価 の 回 復 傾 向 が 鮮 明 に な っ て い る こ と な ど か ら 、 J-REIT市場は堅調に推移することが期待されます。 （2006年4月～2014年4月：半期） （年/月） 期待利回りの推移 （％） 今後1年間の不動産投資に対する考え方 ホテル 5.9％ 物流 5.4％ 住宅 5.1％ 商業 4.2％ オフィス 4.0％ （％） 92％ 23％ 6％ 新規投資を積極的に行う 既存所有物件を売却する 当面、新規投資を控える （2010年4月～2014年4月：半期） ＊期待利回りの推移グラフにおける各項目の詳細は以下のとおり オフィス：東京（丸の内・大手町） 住宅：東京（城南地区、ワンルーム） 商業：東京（銀座地区、都心型高級専門店） 物流：東京（江東地区、マルチテナント型） ホテル：東京（宿泊特化型ビジネスホテル） ＊今後1年間の不動産投資に対する考え方は複数回答を含む （年/月） GPIFによるJ-REIT投資の開始 2014年4月、公的年金の管理・運用を行うGPIF（年 金積立金管理運用独立行政法人）は、国内株式運用部分 の見直しに伴い、J-REITを投資対象に加えることを発 表しました。 今後、他の公的年金がGPIFの動きに追随する可能性も あり、年金資金によるJ-REIT投資の拡大も想定されま す。日銀によるJ-REIT買入れと合わせて、J-REIT市場 にとっては、需給改善や投資家層の拡大など、プラスの 影響があると思われます。 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 06/4 08/4 10/4 12/4 14/4 GPIFの運用資産別構成割合 （2013年12月末時点） 国内債券 55.2％ 国内株式 17.2％ 外国債券 10.6％ 外国株式 15.2％ 短期資産 1.8％ 運用資産総額 128.6兆円

5 月 の J-REIT 市 場 （ 東 証 REIT 指 数 （ 配 当 込 み））は、前月末対比4.94％上昇しました。 東証REIT指数（配当込み）は、①東京都心のオ フィス空室率の低下やオフィス賃料の反転を示唆 する統計が公表されたこと、②長期金利が低位安 定傾向にあること、などを好感し上昇基調をたど り、月末にかけて年初来高値を更新しました。 出所：ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における東証REIT指数およびJ-REITの予想配当利回りの推移を示唆、保証するもの ではありません。

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

先月の市場環境

J-REIT市場は、相対的な配当利回りの高さや、オフィスビル市況の改善、不動産価格反転など不動産市況の 改善継続期待等を背景に、中長期的には底堅く推移すると予想します。 今後の首都圏のオフィスビル市況は、経済の回復や地震対策などのBCP対応（事業継続計画）に伴う新規需 要の増加により、空室率の低下傾向が継続することが見込まれます。空室率の低下が進むことで、賃料の上昇 につながり、J-REITが保有している物件の収入増加につながることが想定されます。また、公募増資で調達し た資金を活用し積極的な物件取得を進めることで、分配金の維持・増加につながることが期待できます。 なお、内外金融市場の値動きに影響を受ける可能性が残る点には留意が必要と考えています。

今後の見通し

（ポイント） （2014年4月30日～2014年5月30日） （％） （月/日） （年/月/日） 2 3 4 5 6 7 600 1,100 1,600 2,100 2,600 3,100 2013/5/31 2013/7/31 2013/9/30 2013/11/30 2014/1/31 2014/3/31 東証REIT指数：左軸 東証REIT指数（配当込み）：左軸 予想配当利回り：右軸 （ポイント） （2013年5月31日～2014年5月30日） （％） 2014年5月末 2014年4月末 月次騰落率 東証R EIT 指数 1,565.02 1,496.02 4.61% 東証R EIT 指数（配当込み） 2,645.27 2,520.81 4.94% J -R EIT 予想配当利回り 3.49% 3.65% -2,500 2,550 2,600 2,650 2,700 4/30 5/7 5/14 5/21 5/28 東証ＲＥＩＴ指数（配当込み） 3.4 3.6 3.8 4.0 1,450 1,500 1,550 1,600 4/30 5/7 5/14 5/21 5/28 東証ＲＥＩＴ指数：左軸 予想配当利回り：右軸

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 01/9 03/3 04/9 06/3 07/9 09/3 10/9 12/3 13/9 0 2 4 6 8 10 12 01/9 02/9 03/9 04/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 利回り格差 Ｊ－ＲＥＩＴ 10年国債 3.49％ 1.99％ 0.58％ 0 1 2 3 4 5 Ｊ－ＲＥＩＴ 株式 （東証一部） 10年国債 （％） （2014年5月30日現在） 3.49％ 3.61％ _2.93％ 5.52％ 0.58％ 2.48％ 2.57％ 3.66％ 0 1 2 3 4 5 6 7 日本 米国 英国 オーストラリア REIT配当利回り 10年国債利回り （％） _{（2014年5月30日現在）} オフィス 46% 商業・店舗 21% 住宅 18% 物流施設 11% ホテル 3% その他_2%

Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移

Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模

不動産タイプ別構成比率

出所：ブルームバーグ、一般社団法人投資信託協会、S&P、各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※主要国REITの利回りで用いた指数は次のとおり。日本：東証REIT指数、米国：FTSE／NAREITエクイティリート指数、英国：FTSE EPRA／NAREIT UK指数、オーストラリア：S&P／ASX200REIT指数。 ※上記グラフは、将来におけるJ-REIT市場等の動向を示唆、保証するものではありません。

主な国内資産の利回り比較

主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較

Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移

（2014年3月31日現在） 3.49％ 0.58％ 2.91％ （2014年5月30日現在） 2.91％ 利回り格差 1.13％ 0.36％ 1.86％ （年/月） （兆円） （2001年9月10日～2014年5月30日） （年/月） 時価総額 8兆2,213億円 銘柄数 45銘柄 （2001年9月10日～2014年5月30日） （％）

0 400 800 1,200 1,600 2,000 0 40 80 120 160 200 10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 （億円） （億円） _{（2010年12月～2014年6月}※_：月次）

Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄

出所：ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への 投資を推奨するものではありません。 （2014年5月30日現在）

日本銀行によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況

（2014年6月5日現在） 出所：日本銀行が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記は、将来における日本銀行によるＪ－ＲＥＩＴの買入状況を示唆、保証するものではありません。 月間買入額（左軸） 買入累計額（右軸） （年/月） ※買入予定額 2014年末まで ： 1,700億円

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

※2014年6月は5日現在。 買入予定額 1,700億円 買入実績 1,504億円 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 1 日本ビルファンド投資法人 三井不動産、住友生命 オフィス 5.3% 2.4% 0.5% 17.7% 8,416億円 2.68% 2 ジャパンリアルエステイト投資法人 三菱地所、第一生命、三井物 産 オフィス 10.0% 9.6% 11.6% 22.0% 7,447億円 2.55% 3 日本リテールファンド投資法人 三菱商事、ユービーエス 商業施設 9.0% 11.5% 13.1% 21.7% 5,168億円 3.68% 4 ユナイテッド・アーバン投資法人 丸紅、極東証券 総合 7.6% 6.6% 12.8% 29.5% 3,877億円 3.45% 5 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス 物流 4.8% 3.9% 14.4% 40.2% 3,484億円 2.87% 6 アドバンス・レジデンス投資法人 伊藤忠グループ、日本土地建 物等 住宅 8.6% 15.2% 15.5% 24.7% 3,266億円 3.58% 7 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物、大成建設、安田不 動産、明治安田生命、損害保 険ジャパン 複合 1.7% 3.7% 8.5% 20.5% 3,015億円 3.31% 8 フロンティア不動産投資法人 三井不動産 商業施設 4.2% 0.0% 17.4% 23.1% 2,738億円 3.59% 9 オリックス不動産投資法人 オリックス 総合 4.5% 5.6% 8.5% 28.9% 2,672億円 3.65% 10 GLP投資法人 GLプロパティーズ 物流 6.8% 0.6% 7.3% 20.1% 2,261億円 3.46% 順位 銘柄名 主なスポンサー 主な 運用対象 予想 配当利回り 時価総額 騰落率

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 都心５区オフィス J-REIT（オフィス） J-REIT （％） _{（2001年9月～2014年4月※）} ※J-REITおよびJ-REIT（オフィス）の空室率は2014年3月までのデータを表示。 0 400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,800 3,200 3,600 4,000 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 （ポイント） （円/坪） 賃料：左軸 東証REIT指数（配当込み）：右軸 （2001年9月～2014年5月※） ※東証REIT指数（配当込み）は、基準日である2003年3月31日のデータより表示。 ※賃料は2014年4月までのデータを表示。 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 賃料：左軸 空室率：右軸 （円/坪） （％） （2001年9月～2014年4月）

都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率の推移

出所：ブルームバーグ、三鬼商事、一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 ※上記グラフは、将来における不動産市場の動向を示唆、保証するものではありません。

Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率の推移

東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）と都心５区オフィスビルの賃料の推移

6.64％ 16,455円 6.64％ 4.10％ 1.50％ 2,645.3 ポイント 16,455円 （年/月） （年/月） （年/月）

商 号 等／ みずほ投信投資顧問株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第398号 加 入 協 会／ 一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について ●東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所（㈱東京証券取引所）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関 するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。

●FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited が使用します。NAREIT®はNAREITが所有する商標です。

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●商号：岡三オンライン証券株式会社/金融商品取引業者関東財務局長（金商）第 52 号 ●加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会 ●リスク：【株式等】株価変動による値下りの損失を被るリスクがあります。信用取引、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引では投資金額 （保証金・証拠金）を上回る損失を被る場合があります。株価は、発行会社の業績、財務状況や金利情勢等様々な要因に影響され、損失を被る場合があり ます。投資信託、不動産投資証券、預託証券、受益証券発行信託の受益証券等は、裏付け資産の評価額（指数連動型の場合は日経平均株価・TOPIX 等）等、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引は対象指数等の変化に伴う価格変動のリスクがあります。外国市場については、為替変動 や地域情勢等により損失を被る場合があります。上場新株予約権証券は、上場期間・権利行使期間が短期間の期限付きの有価証券であり、上場期間内に 売却するか権利行使期間内に行使しなければその価値を失い、また、権利行使による株式の取得には所定の金額の払込みが必要です。株価指数証拠 金取引では建玉を保有し続けることにより金利相当額・配当相当額の受け払いが発生します。【外貨建て債券】債券の価格は基本的に市場の金利水準の 変化に対応して変動するため、償還の前に売却すると損失を被る場合がございます。また、額面金額を超えて購入すると償還時に損失を被る場合がござ います。債券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により、債券の価格が変動し損失を被る場合がございます。債 券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により元本や利子の支払いが滞り損失を被る場合がございます。外貨建て 債券は外国為替相場の変動などにより、円換算でのお受取金額が減少する恐れがあります。これにより円換算で投資元本を割込み、損失を被る場合がご ざいます。【FX】外国為替証拠金取引は預託した証拠金の額を超える取引ができるため、対象通貨の為替相場の変動により損益が大きく変動し、投資元 本（証拠金）を上回る損失を被る場合があります。外貨間取引は、対象通貨の対円相場の変動により決済時の証拠金授受の額が増減する可能性がありま す。対象通貨の金利変動等によりスワップポイントの受取額が増減する可能性があります。ポジションを構成する金利水準が逆転した場合、スワップポイン トの受取から支払に転じる可能性があります。為替相場の急変時等に取引を行うことができず不測の損害が発生する可能性があります。【各商品共通】シ ステム、通信回線等の障害により発注、執行等ができず機会利益が失われる可能性があります。 ●保証金・証拠金：【信用】最低委託保証金 30 万円が必要です。信用取引は委託保証金の額を上回る取引が可能であり、取引額の 30％以上の委託保証 金が必要です。【先物・オプション】発注必要証拠金および最低維持証拠金は、「（SPAN 証拠金額×当社が定める掛け目）－ネットオプション価値の総額」 とし、選択取引コース・取引時間によって掛け目は異なります。当社の Web サイトをご確認ください。また、変更の都度、当社の Web サイトに掲載いたしま す。【株価指数証拠金取引】発注証拠金（必要証拠金）は、株価指数ごとに異なり、取引所により定められた証拠金基準額となります。Web サイトで最新のも のをご確認ください。【FX】個人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引所 FX では、取引所が定める証拠金基準額に選択レバレッジコースに応じ た所要額を加えた額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 4%以上の額とします。法人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引 所 FX では、取引所が定める証拠金基準額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 0.34%以上（最低 500 円）の額とします。発注証拠金 に対して、取引所ＦＸでは、1 取引単位（1 万又は 10 万通貨）、店頭FX では、1 取引単位（1,000 通貨）の取引が可能です。発注証拠金・取引単位は通貨ご とに異なります。Web サイトで最新のものをご確認ください。 ●手数料等諸費用の概要（表示は税込）：【日本株】個人のお客様の取引手数料には 1 注文の約定代金に応じたワンショットと 1 日の合計約定代金に応じ た定額プランがあります。法人のお客様は１注文の約定代金に応じたワンショットのみとなります。ワンショットの上限手数料は現物取引で3,240円、信用取 引で 1,296 円。定額プランの手数料は現物取引の場合、約定代金 100 万円以下で上限 864 円、以降約定代金 100 万円ごとに 540 円加算、また、信用取 引の場合、約定代金 200 万円以下で上限 1,080 円、以降約定代金 100 万円ごとに 324 円加算します。手数料プランは変更可能です。信用取引手数料は 月間売買実績により段階的減額があります。信用取引には金利、管理費、権利処理等手数料、品貸料、貸株料の諸費用が必要です。【上場新株予約権証 券】日本株に準じます。【中国株】国内取引手数料は約定金額の 1.08％（最低手数料 5,400 円）。この他に香港印紙税、取引所手数料、取引所税、現地決 済費用の諸費用が必要です。売買にあたり円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。 【外貨建て債券】外貨建て債券を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみをお支払いただきます。外貨建て債 券の売買、償還等にあたり、円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。【先物】取引手 数料は、日経平均株価先物が 1 枚につき 324 円（取引枚数により段階的減額あり）、日経 225mini が 1 枚につき 43 円、TOPIX 先物が 1 枚につき 432 円、 ミニ TOPIX 先物、東証 REIT 指数先物、TOPIX Core30 先物が 1 枚につき 64 円、NY ダウ先物が 1 枚につき 864 円、日経平均 VI 先物が 1 枚につき 432 円です。【オプション】取引手数料は、日経 225 オプションが約定代金に対して 0.1728％（最低手数料 216 円）、TOPIX オプションが約定代金に対して 0.216％（最低手数料 216 円）です。【株価指数証拠金取引】取引手数料は、1 枚につき 162 円です。【投資信託】お申込みにあたっては、当該金額に対し て最大 3.78％の申込手数料をいただきます。換金時には基準価額に対して最大 0.75％の信託財産留保金をご負担いただく場合があります。信託財産の 純資産総額に対する信託報酬（最大 2.484％（年率））、その他の費用を間接的にご負担いただきます。また、運用成績により成功報酬をご負担いただく場 合があります。詳細は目論見書でご確認ください。【FX】取引所FX および店頭FX の取引手数料は無料です。取引所FX アルゴトレード 365 につきまして は、投資助言料として決済益の 10.8％をお支払いいただきます。スプレッドは、通貨ごとに異なり、為替相場によって変動します。Web サイトで最新のもの をご確認ください。 ●お取引の最終決定は、契約締結前交付書面、目論見書等およびWebサイト上の説明事項等をよくお読みいただき、ご自身の判断と責任で行ってくださ い。