「住居系地域におけるコンビニエンスストアの立地が周辺に与える 影響に関する研究 －第一種低層住居専用地域における建築基準法第48条許可に関する 一考察－ 」

住 居 系 地 域 に お け る コ ン ビ ニ エ ン ス ス ト ア の 立 地 が 周 辺 に 与 え る 影 響 に 関 す る 研 究

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第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に お け る 建 築 基 準 法 第 48 条 許 可 に 関 す る 一 考 察

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＜ 要 旨 ＞ コ ン ビ ニ は 、1970 年 代 に 初 め て 登 場 し て 以 降 、銀 行 ATM 設 置 に よ る 預 金 引 き 出 し 、 宅 配 便 の 受 付 、公 共 料 金 の 収 納 代 行 、住 民 票 の 写 し の 発 行 な ど の サ ー ビ ス を 提 供 す る よ う に な り 、人 々 の 生 活 に 占 め る コ ン ビ ニ の 役 割 は 大 き く な っ て い る 。ま た 、我 が 国 の 急 速 な 高 齢 化 の 進 展 に 伴 い 深 刻 化 す る 買 い 物 弱 者 の 問 題 に 対 し て も コ ン ビ ニ の 一 定 の 役 割 が 期 待 さ れ て い る 。 そ し て 、 平 成 28 年 ８ 月 に 国 土 交 通 省 は 、 規 制 改 革 会 議 の 地 域 活 性 化 ワ ー キ ン グ・グ ル ー プ に お け る 議 論 を 踏 ま え 、低 層 住 居 専 用 地 域 で の コ ン ビ ニ 立 地 に 係 る 建 築 基 準 法 第 48 条 許 可 の 技 術 的 助 言 を 発 出 し て い る 。 こ う し た 状 況 を 踏 ま え 、本 稿 で は 、住 居 系 地 域 に お け る コ ン ビ ニ の 立 地 が 周 辺 に 与 え る 影 響 を 明 ら か に す る た め に 、地 価 を 用 い た ヘ ド ニ ッ ク・ア プ ロ ー チ に よ る 実 証 分 析 を 行 っ た 。そ の 結 果 、住 居 系 地 域 で は 商 業 系 地 域 に 比 べ て 負 の 外 部 性 が 大 き く な る こ と を 示 し た 。さ ら に 、同 じ 住 居 系 地 域 に お い て も コ ン ビ ニ の も つ 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 大 き さ が 周 辺 施 設 の 立 地 状 況 な ど 、 周 辺 環 境 に よ っ て 変 化 す る こ と を 示 し た 。 こ れ ら の 結 果 か ら 、 特 定 行 政 庁 は 、建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 許 可 を 検 討 す る に あ た っ て は 、 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 影 響 度 合 い を 科 学 的 に 実 証 し た う え で 立 地 を 検 討 す べ き で あ り 、特 に 負 の 外 部 性 が 大 き く な る 傾 向 を 有 す る 地 域 に お い て は 、負 の 外 部 性 を コ ン ト ロ ー ル す る 方 策 を コ ン ビ ニ 側 の 対 策 と し て 許 可 の 条 件 に 付 す こ と な ど を 検 討 す る べ き で あ る 。 2017 年 （ 平 成 29 年 ） 2 月 政 策 研 究 大 学 院 大 学 ま ち づ く り プ ロ グ ラ ム MJU16703 岡 田 達 也

目次

第 １ 章 は じ め に ... 1 第 ２ 章 コ ン ビ ニ が 果 た す 役 割 ... 2 第 ３ 章 用 途 規 制 の 現 状 と 経 済 学 的 考 察 ... 4 3.1 コ ン ビ ニ の 立 地 に 係 る 用 途 規 制 の 現 状 ... 4 3.2 用 途 規 制 の 経 済 学 的 考 察 ... 5 第 ４ 章 コ ン ビ ニ の 外 部 性 に つ い て の 理 論 分 析 ... 6 4.1 コ ン ビ ニ が も た ら す 外 部 性 に つ い て ... 7 4.2 周 辺 環 境 に よ る 外 部 性 の 変 化 ... 8 4.3 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 ... 9 4.4 仮 説 ... 11 第 ５ 章 コ ン ビ ニ の 外 部 性 に つ い て の 実 証 分 析 ... 11 5. 1 使 用 す る 主 な デ ー タ ... 12 5. 2 実 証 分 析 １ ... 13 5. 2. 1 分 析 の 方 法 ... 13 5. 2. 2 分 析 モ デ ル ... 14 5. 2. 3 推 計 結 果 と 考 察 ... 16 5. 3 実 証 分 析 ２ ... 19 5. 3. 1 分 析 の 方 法 ... 19 5. 3. 2 分 析 モ デ ル ... 20 5. 3. 3 推 計 結 果 と 考 察 ... 21 5. 4 実 証 分 析 ３ ... 22 5. 4. 1 分 析 の 方 法 ... 22 5. 4. 2 分 析 モ デ ル ... 23 5. 4. 3 推 計 結 果 と 考 察 ... 24 5. 5 実 証 分 析 ４ ... 25 5. 5. 1 分 析 の 方 法 ... 25 5. 5. 2 分 析 モ デ ル ... 26 5. 5. 3 推 計 結 果 と 考 察 ... 27 第 ６ 章 ま と め ... 27 6. 1 分 析 結 果 の ま と め ... 27 6. 2 政 策 提 言 ... 28 6. 3 お わ り に ... 29 謝 辞 ... 30 参 考 文 献 等 ... 31

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第 １ 章 は じ め に

都 市 計 画 法 に お い て 、 低 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め に 定 め る 地 域 と し て 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 が 定 め ら れ て お り 、 建 築 基 準 法 で 建 築 で き る 用 途 に つ い て 厳 し い 制 限 が 課 さ れ て い る 。 例 え ば 、 コ ン ビ ニ エ ン ス ス ト ア （ 以 下 「 コ ン ビ ニ 」と い う 。）を は じ め と し た 店 舗 の 立 地 に つ い て 、建 築 基 準 法 で は 、第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 で の 立 地 は 原 則 不 可 と さ れ て お り 、 良 好 な 住 居 の 環 境 を 害 し な い 等 の 場 合 に お い て 同 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 特 定 行 政 庁 の 許 可 を 得 る こ と に よ り 建 築 す る こ と が で き る と さ れ て い る も の の 、 そ の 数 は 多 く な い 。 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の 指 定 は 、 閑 静 な 住 宅 街 と 形 容 さ れ る よ う な 良 好 な 住 環 境 の 維 持 ・ 形 成 に 寄 与 す る も の で あ る が 、 一 方 で 、 高 齢 化 が 急 激 に 進 む こ と に よ っ て 地 域 内 の 住 民 の 状 況 に も 変 化 が 生 じ て お り 、 食 料 品 等 の 日 常 の 買 い 物 や サ ー ビ ス の 利 用 が 困 難 な 状 況 に 置 か れ る 、 買 い 物 難 民 ・ 買 い 物 弱 者 の 増 加 が 懸 念 さ れ る よ う に な っ て き て い る 。 コ ン ビ ニ は 、1970 年 代 に セ ブ ン -イ レ ブ ン 、ロ ー ソ ン 、フ ァ ミ リ ー マ ー ト1_{と い っ} た 主 要 コ ン ビ ニ チ ェ ー ン の 第 一 号 が 開 店 し て 以 来 、 全 国 で 急 速 に 店 舗 数 が 増 加 し て き た 。 こ の 間 、 各 店 舗 で は 生 鮮 食 品 や 果 物 を 取 り 扱 う よ う に な っ た り 、 ま た 店 舗 に 銀 行 ATM や 郵 便 ポ ス ト が 併 設 さ れ る よ う に な っ た り 、 さ ら に は 公 共 料 金 の 納 付 や 住 民 票 の 写 し の 発 行 が 可 能 と な る な ど 、 人 々 の 生 活 に 占 め る コ ン ビ ニ の 役 割 は 、 コ ン ビ ニ 登 場 時 に 比 べ る と 非 常 に 大 き く な っ て き て い る 。 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 へ の コ ン ビ ニ の 立 地 に つ い て は 、 平 成 28 年 3 月 の 規 制 改 革 会 議 の 地 域 活 性 化 ワ ー キ ン グ ・ グ ル ー プ に お い て 、 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に お け る コ ン ビ ニ の 建 築 等 を 可 能 と す る 用 途 制 限 の 見 直 し に つ い て の 規 制 改 革 要 望2 が 議 論 さ れ た 。 そ し て 、 同 年 ６ 月 ２ 日 に 閣 議 決 定 さ れ た 規 制 改 革 実 施 計 画 に 、 低 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 害 し な い 場 合 に は 、 地 域 の 実 情 や ニ ー ズ に 応 じ て 、 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に お け る 建 築 等 が で き る よ う 、 建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 許 可 に 係 る 技 術 的 助 言 を 発 出 し 、 そ の 内 容 を 周 知 徹 底 す る こ と が 盛 り 込 ま れ た 。 こ れ を 受 け 国 土 交 通 省 は 、 同 年 ８ 月 ３ 日 、 建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 例 外 許 可 の 準 則 を 特 定 行 政 庁 へ の 技 術 的 助 言3_{と し て 発 出 す る こ と と な っ た 。} コ ン ビ ニ は 、 周 辺 に プ ラ ス の 影 響 を 与 え る 生 活 利 便 施 設 で あ る と 同 時 に 騒 音 や イ メ ー ジ 悪 化 な ど の 負 の 外 部 性 を お よ ぼ す 施 設 で あ り 、NIMBY 施 設4_{と 類 似 す る 特 徴} 1 _{1973 年 に 西 友 ス ト ア ー の 小 型 店 実 験 第 1 号 店 が 開 店 。 フ ァ ミ リ ー マ ー ト の 設 立 自 体 は 、} 1981 年 。 2 _{買 い 物 難 民 の 増 加 や 社 会 ・ 生 活 イ ン フ ラ と し て の 価 値 の 提 供 等 を 理 由 と し て 、 (一 社 )日 本 フ} ラ ン チ ャ イ ズ チ ェ ー ン 協 会 か ら 提 案 さ れ た 。 3 _{「 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 及 び 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に お け る コ ン ビ ニ エ ン ス ス ト ア の 立} 地 に 対 す る 建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 許 可 の 運 用 に つ い て （ 技 術 的 助 言 ）」

4 _{NIMBY と は 、 Not In My Back Yard（ 我 が 家 の 裏 庭 に は お 断 り ） と い う 意 味 の 造 語 で あ} り 、NIMBY 施 設 は 迷 惑 施 設 や 嫌 悪 施 設 と も 称 さ れ る 。

2 を 持 つ 。NIMBY 施 設 の 周 辺 へ の 影 響 を 分 析 す る 手 法 と し て 、 資 本 化 仮 説 に 基 づ き 周 辺 地 価 へ の 影 響 を 分 析 す る ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ を 用 い た 研 究 が 広 く 行 わ れ て い る が 、 コ ン ビ ニ の よ う に 正 と 負 の 影 響 を 周 辺 に 与 え る 施 設 を 対 象 と し て ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 分 析 を 行 っ た も の と し て は 、 保 育 施 設 等 の 周 辺 環 境 へ の 影 響 を 分 析 し た 小 飼 （2016）の 研 究 な ど が あ る 。ま た 、利 便 施 設 の 住 宅 地 へ の 混 在 に 関 す る 研 究 と し て は 、 イ ン タ ー ネ ッ ト で の 居 住 者 へ の ア ン ケ ー ト 調 査 に よ っ て 利 便 施 設 の 居 住 地 へ の 混 在 の 心 理 的 許 容 度 に つ い て 分 析 し た 石 川 ・ 浅 見（2013）な ど が あ る 。な お 、コ ン ビ ニ の 立 地 自 体 を テ ー マ と し て 扱 っ た 研 究 と し て 、奥 野（1977）、荒 木（1994）、藤 田（ 2013）な ど が あ る が 、そ れ ら は コ ン ビ ニ の 立 地 に つ い て 出 店 特 性 や 立 地 動 向 を 明 ら か に す る と い う 観 点 か ら 分 析 し た も の が ほ と ん ど で あ る 。 そ こ で 、 本 稿 で は 、 コ ン ビ ニ が 与 え る 正 の 外 部 性 や 負 の 外 部 性 に 焦 点 を 当 て 、 特 に 住 居 地 域 に お け る コ ン ビ ニ の 立 地 が 周 辺 に 与 え る 影 響 を 明 ら か に す る た め 、 地 価 を 用 い た ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 実 証 分 析 を 行 っ た 。 そ の 結 果 、 住 居 系 地 域 で は 商 業 系 地 域 に 比 べ て 負 の 外 部 性 が 大 き く な る こ と を 示 し た 。 さ ら に 、 同 じ 住 居 系 地 域 に お い て も コ ン ビ ニ の も つ 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 大 き さ が 周 辺 施 設 の 立 地 状 況 な ど 、 周 辺 環 境 に よ っ て 変 化 す る こ と を 示 し た 。 こ れ ら の 結 果 か ら 、特 定 行 政 庁 は 、建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 許 可 を 検 討 す る に あ た っ て は 、 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 影 響 度 合 い を 科 学 的 に 実 証 し た う え で 立 地 を 検 討 す べ き で あ り 、 特 に 負 の 外 部 性 が 大 き く な る 傾 向 を 有 す る 地 域 に お い て は 、 負 の 外 部 性 を コ ン ト ロ ー ル す る 方 策 を コ ン ビ ニ 側 の 対 策 と し て 許 可 の 条 件 に 付 す こ と を 検 討 す る べ き で あ る こ と な ど を 提 言 し た 。 本 稿 の 構 成 は 以 下 の と お り で あ る 。 ま ず 、 第 ２ 章 に お い て コ ン ビ ニ が 人 々 の 日 常 生 活 で 果 た す 役 割 を 確 認 し 、 第 ３ 章 で は 、 コ ン ビ ニ の 立 地 に 係 る 用 途 規 制 の 現 状 と 経 済 学 的 根 拠 に つ い て 整 理 す る 。 そ し て 第 ４ 章 に お い て コ ン ビ ニ の 外 部 性 に つ い て の 理 論 分 析 を 試 み 、第 ５ 章 に お い て 実 証 分 析 と 当 該 分 析 結 果 に 基 づ い た 考 察 を 行 う 。 第 ６ 章 で は ま と め と し て 政 策 提 言 と 今 後 の 課 題 に つ い て 整 理 す る 。

第 ２ 章 コ ン ビ ニ が 果 た す 役 割

日 本 に あ る コ ン ビ ニ の 店 舗 数 は 2016 年 12 月 末 現 在 で 5 万 4,501 店 で あ る 。そ し て 、2016 年 の １ 年 間 で 主 要 コ ン ビ ニ チ ェ ー ン を 利 用 し た 客 数 は 延 べ 172 億 785 万 人 で あ り5_{、 月 平 均 に し て 約 14.3 億 人 、 日 平 均 に し て 約 4,700 万 人 の 人 々 が コ ン ビ} ニ を 利 用 し た こ と に な る 。 も ち ろ ん こ の 数 字 に は 同 一 の 人 が 複 数 回 利 用 し て い る 場 5 _{店 舗 数 及 び 年 間 利 用 客 数 は 、 (一 社 )日 本 フ ラ ン チ ャ イ ズ チ ェ ー ン 協 会 （ JFA） が 公 表 す る} 「 コ ン ビ ニ エ ン ス ス ト ア 統 計 調 査 」（JFA 正 会 員 が 対 象 ） に よ る 。

3 合 や 訪 日 外 国 人 の 来 店 客 数 な ど も 含 ま れ る 。 し か し な が ら 、 こ の 数 字 を み れ ば 、 い か に コ ン ビ ニ が 多 く の 人 々 に 利 用 さ れ て い る か が 分 か る だ ろ う 。 「 コ ン ビ ニ 難 民 」 と い う 言 葉 を 使 い 、 コ ン ビ ニ の 「 ラ イ フ ラ イ ン 」 と い う 側 面 に つ い て 注 目 し た 竹 本 （2016）は 、コ ン ビ ニ は 、単 な る 小 売 店 舗 に と ど ま ら ず 、既 に 経 済 や 行 政 、 物 流 な ど 、 各 種 サ ー ビ ス を 提 供 す る 社 会 イ ン フ ラ で も あ り 、 そ の 重 要 性 は 高 ま っ て い く と 予 想 さ れ 、 さ ら に 、 今 後 の 日 本 が 直 面 す る 多 く の 社 会 的 な 課 題 に 対 し て も 、 そ の 果 た す 役 割 は ま す ま す 大 き く な る だ ろ う と 指 摘 す る6_。 例 え ば 、銀 行 ATM の 設 置 に よ る 預 金 の 引 き 出 し・振 り 込 み 、宅 配 便 の 受 付 、公 共 料 金 の 収 納 代 行 と い っ た 生 活 サ ー ビ ス の 提 供 は も ち ろ ん 、 住 民 票 の 写 し や 印 鑑 登 録 証 明 書 の 発 行 と い っ た 行 政 サ ー ビ ス の 提 供 を 行 う コ ン ビ ニ が 増 え て き て い る7_{。ま た 、} コ ン ビ ニ 店 舗 が 地 域 の 防 犯・安 全 に 協 力 す る 取 組 み と し て JFA 加 盟 各 社 は「 セ ー フ テ ィ ス テ ー シ ョ ン 」 活 動8_{を 行 っ て お り 、 安 心 ・ 安 全 な ま ち づ く り に 協 力 す る た め 、} 自 主 防 犯 体 制 を 強 化 す る と と も に 、 深 夜 の 時 間 帯 な ど 、 危 険 を 感 じ た 女 性 や 子 供 の 駆 け 込 み へ の 対 応 や 、 高 齢 者 ・ 身 体 障 が い 者 の 買 い 物 の 手 伝 い と そ の 連 絡 な ど の 活 動 に 取 り 組 ん で い る 。 さ ら に 竹 本（2016）は 、今 後 日 本 で 想 定 さ れ る 人 口 動 態 や 世 帯 構 成 の 変 化 が コ ン ビ ニ 需 要 の 拡 大 を ま す ま す も た ら す だ ろ う と 指 摘 す る 。 ま ず 、 さ ら な る 高 齢 化 が 進 展 す る こ と に よ っ て 、 現 在 は 自 身 で 車 を 運 転 し て 遠 方 の ス ー パ ー な ど に 買 い 物 に 行 け る 高 齢 者 も 老 齢 化 に 伴 う 身 体 機 能 の 低 下 に よ っ て 車 の 運 転 が 次 第 に 困 難 に な れ ば 、 自 ず と 生 活 圏 は 自 宅 周 辺 の 狭 い 範 囲 に 限 定 さ れ る こ と と な る 。 そ し て 、 晩 婚 化 や 非 婚 化 の 流 れ を 受 け て 単 身 者 が 増 加 す る と み ら れ る が 、 世 帯 人 員 の 減 少 に よ っ て 大 型 ス ー パ ー に お け る ま と め 買 い の ニ ー ズ が 低 下 し 、 小 口 化 し た 買 い 物 需 要 が 高 ま っ て い く と 予 想 さ れ る 。 さ ら に 、 共 働 き 世 帯 フ ァ ミ リ ー 世 帯 の 生 活 ス タ イ ル は か つ て の 専 業 主 婦 世 帯 を 中 心 と し た も の か ら 共 働 き 世 帯 中 心 に シ フ ト し て い く と 考 え ら れ る が 、 共 働 き 世 帯 が 平 日 の 日 中 買 い 物 を し た り 、 役 所 に 行 っ て 行 政 手 続 き を し た り す る こ と は 難 し く 、 行 動 時 間 に は 制 約 が 多 く な る 。 以 上 の よ う な 「 高 齢 化 」「 単 身 化 」 「 共 働 き 化 」 に 伴 う 生 活 ス タ イ ル の 変 化 が 、 身 近 で 便 利 で あ り 、 一 箇 所 で 複 数 の 目 的 を 果 た せ る ワ ン ス ト ッ プ な サ ー ビ ス の 提 供 拠 点 で あ る コ ン ビ ニ の 需 要 を ま す ま す 拡 大 さ せ る こ と に な る と 指 摘 す る9_。 こ の よ う に 、 コ ン ビ ニ が 既 に 人 々 の 日 常 生 活 に 大 き な 役 割 を 果 た し て お り 、 そ し て 今 後 社 会 の 変 化 に よ り さ ら に 重 要 な 存 在 と な っ て い く も の と 考 え ら れ る 。 コ ン ビ ニ が 現 在 果 た し て い る 様 々 な 役 割 に つ い て 例 示 し た も の が 図 １ で あ る 。 6 _{竹 本 （2016） ,p7 を 参 照 。} 7 _{竹 本 （2016） ,p54 を 参 照 。} 8 _{(一 社 )日 本 フ ラ ン チ ャ イ ズ チ ェ ー ン 協 会 （ JFA） HP「 SS 広 場 」} （http://ss.jfa-fc.or.jp/article/article_1.html） 9 _{竹 本 （ 2016） ,p49-51 を 参 照 。}

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第 ３ 章 用 途 規 制 の 現 状 と 経 済 学 的 考 察

本 章 で は 、 コ ン ビ ニ の 立 地 に 係 る 用 途 規 制 の 現 状 に つ い て 述 べ る と と も に 経 済 学 的 観 点 か ら 用 途 規 制 を 整 理 す る 。 3.1 コ ン ビ ニ の 立 地 に 係 る 用 途 規 制 の 現 状 都 市 計 画 法 第 ９ 条 は 、 低 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め に 定 め る 地 域 と し て 、 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 及 び 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 を 定 め て お り 、 建 築 基 準 法 に お い て 、容 積 率 、建 ぺ い 率 、日 影 規 制 等 の 形 態 制 限 と と も に 、第 48 条 及 び 別 表 第 二 で 建 築 で き る 用 途 に 厳 し い 制 限 を 課 し て い る（ 用 途 規 制 ）。コ ン ビ ニ を 含 む 店 舗 の 立 地 に 関 し て は 、 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 で は 原 則 立 地 不 可 で あ り 、 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 で は 床 面 積 が 150 ㎡ ま で と い う 制 限 が 課 さ れ て い る 。 現 行 の 制 度 の 下 、 こ れ ら の 地 域 に コ ン ビ ニ を 立 地 さ せ る に は 、 各 自 治 体 が 土 地 利 用 の 動 向 を 勘 案 し て 用 途 地 域 の 変 更 を 行 う 方 法 、 特 別 用 途 地 区 ・ 地 区 計 画 を 活 用 し て 条 例 に よ り 建 築 物 の 用 途 制 限 の 緩 和 を 定 め る 方 法 が ま ず 考 え ら れ る 。 し か し な が ら 、 地 域 全 体 と し て は 引 き 続 き 静 謐 な 住 環 境 を 維 持 し た い も の の 、 買 い 物 に 不 便 を 感 じ る 人 が 多 く 住 ん で い る な ど コ ン ビ ニ の 立 地 を 認 め る 必 要 性 が 特 に 図 １ コ ン ビ ニ が 果 た す 様 々 な 役 割 の 例

5 高 い と 認 め ら れ る 地 域 が 局 地 的 に 存 在 す る 場 合 、 用 途 地 域 の 変 更 を 都 市 計 画 決 定 で 行 っ た り 、特 別 用 途 地 区・地 区 計 画 で 規 制 を 緩 和 す る 条 例 を 制 定 し た り す る よ り も 、 特 定 行 政 庁 に よ る 建 築 基 準 法 第 48 条 の 例 外 許 可 の 方 が よ り 望 ま し い 手 段 で あ る 場 合 が あ り う る 。 建 築 基 準 法 第 48 条 の 例 外 許 可 は 、用 途 規 制 に 適 合 し な い 建 築 物 に つ い て 、特 定 行 政 庁 が 各 用 途 地 域 に お け る 市 街 地 環 境 を 害 す る お そ れ が な い こ と 等 を 認 め て 許 可 し た 場 合 、 特 別 に 立 地 を 認 め る こ と が で き る 制 度 で あ る 。 第 １ 章 で も 述 べ た と お り 、国 土 交 通 省 は 平 成 28 年 ８ 月 ３ 日 、建 築 基 準 法 第 48 条 の 規 定 に 基 づ く 例 外 許 可 の 準 則 を 特 定 行 政 庁 へ の 技 術 的 助 言 と し て 発 出 し た 。 こ れ は 、 現 在 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 等 に 指 定 さ れ て い る と こ ろ は 地 域 の 意 思 と し て 主 体 的 に 選 択 さ れ た 結 果 で あ り 一 律 に 立 地 規 制 の 緩 和 を 行 う こ と は 困 難 で あ る こ と 、 一 方 で ス ポ ッ ト 的 に 買 い 物 弱 者 が 多 い と こ ろ が あ る と い う 声 や 例 外 許 可 制 度 が こ れ ま で 機 動 的 に 活 用 さ れ て き た と は 言 い 難 い と い う 指 摘 が あ る こ と 等 を 踏 ま え 、 特 定 行 政 庁 に よ る 例 外 許 可 の 活 用 に 向 け た 助 言 を 行 っ た も の で あ る10_。 3.2 用 途 規 制 の 経 済 学 的 考 察 あ る 者 の 行 為 が 取 引 当 事 者 で な い 周 囲 の 土 地 所 有 者 な ど に 悪 い 影 響 を も た ら す 場 合 、 こ れ を 負 の 外 部 性 と い い 、 逆 に よ い 影 響 を も た ら す 場 合 、 こ れ を 正 の 外 部 性 と い う11_{。 負 の 外 部 性 が あ っ て も そ の 影 響 に よ る 損 害 を 償 う わ け で は な い 行 為 者 は 、} 負 の 外 部 性 が な い 分 「 過 大 」 に 土 地 利 用 を 行 う 。 一 方 、 正 の 外 部 性 を も た ら し て も そ の 影 響 に よ る 受 益 に つ い て 対 価 が 支 払 わ れ る わ け で は な い 行 為 者 は 、 正 の 外 部 性 を 評 価 さ れ な い 分「 過 小 」に 土 地 利 用 を 行 う 。当 事 者 の 交 渉 が 困 難 な 場 合12_{、こ れ を} 政 府 介 入 に よ り 調 整 し 、 外 部 性 が あ る 土 地 利 用 に つ い て の 追 加 的 な 便 益 と 追 加 的 な 費 用 と が 一 致 す る 土 地 利 用 水 準 に 誘 導 す る こ と は 、 国 や 地 方 公 共 団 体 の 土 地 利 用 政 策 と し て 正 当 化 さ れ る13_。 効 率 的 な 資 源 配 分 を 達 成 す る た め の 一 つ の 政 策 は 、 税 金 や 補 助 金 を 用 い て 、 負 の 外 部 性 や 正 の 外 部 性 の 発 生 者 に 適 切 な 対 価 を 支 払 わ せ る （ あ る い は 受 け 取 ら せ る ） こ と で あ る 。 こ の よ う な 政 策 は 考 案 し た 経 済 学 者 ピ グ ー （A.C. Pigou,1877-1959） の 名 に ち な ん で ピ グ ー 税 （ ピ グ ー 補 助 金 ） と 呼 ば れ て い る 。 し か し 、 最 適 な ピ グ ー 10 _{国 土 交 通 省 住 宅 局 市 街 地 建 築 課 に 技 術 的 助 言 発 出 の 経 緯 等 に つ い て ヒ ア リ ン グ を 行 な っ た} こ と に よ る も の 。 11 _{参 照 し た 文 献 に お い て 、「 外 部 経 済 」、「 外 部 不 経 済 」 と 表 記 さ れ て い る も の に つ い て は 、 本} 稿 で は そ れ ぞ れ 「 正 の 外 部 性 」、「 負 の 外 部 性 」 と 読 み 替 え て 記 述 し て い る 。 12 _{当 事 者 間 の 交 渉 が 機 能 す る 前 提 を 定 義 し た も の と し て コ ー ス の 定 理 が あ る 。 コ ー ス の 定 理} と は 、 権 利 が 明 確 に 法 に 記 述 さ れ 、 そ の 実 現 や 移 転 の た め の 取 引 費 用 が ゼ ロ な ら ば 誰 に ど の よ う な 権 利 を 配 分 し て も 常 に 資 源 配 分 が 最 適 化 さ れ る と い う 原 理 で あ る 。 福 井(2007),p7 を 参 照 。 13 _{福 井 （2016） ,p9 を 参 照 。}

6 税 （ ピ グ ー 補 助 金 ） の 水 準 は 、 周 囲 が 被 る 負 の 外 部 性 や 正 の 外 部 性 の 大 き さ の 程 度 に 応 じ て 変 化 し 、そ の 計 算 は 容 易 で は な い14_{。こ の た め 、そ れ を 用 い た 土 地 利 用 の コ} ン ト ロ ー ル の 方 法 は 現 時 点 で は 取 ら れ て い な い 。 そ れ ゆ え 現 在 、 土 地 利 用 の 外 部 性 の 現 実 的 な 解 決 方 法 と し て 、 用 途 地 域 制 度 （ ゾ ー ニ ン グ15_{）に よ っ て 、都 市 を い く つ か の 地 域 タ イ プ に 区 分 し て 、各 タ イ プ の 地 域 内} で は 土 地 利 用 の 用 途 や 建 ぺ い 率 ・ 容 積 率 に つ い て 同 じ 制 限 を 課 す こ と に よ っ て 外 部 性 の コ ン ト ロ ー ル を し て い る16_。 用 途 地 域 制 度 （ ゾ ー ニ ン グ ） の 主 た る 経 済 学 的 根 拠 は 、 金 本 （1997）が 指 摘 す る よ う に 、 負 の 外 部 性 を も た ら す 活 動 を 一 定 地 域 に 集 中 さ せ る こ と に よ っ て 負 の 外 部 性 を 受 け る 用 途 と の 混 在 を 防 ぐ こ と に あ る17_{。 こ れ は 、 例 え ば 住 宅 と 工 場 を 分 離 さ} せ る こ と に よ っ て 負 の 外 部 性 を 減 少 さ せ る 効 果 を も つ と い う こ と で あ る 。 し か し な が ら 、 負 の 外 部 性 が 存 在 し た と し て も 、 そ の こ と に よ っ て た だ ち に 混 在 を 排 除 す る ゾ ー ニ ン グ 規 制 が 正 当 化 で き る わ け で は な い 。 職 住 近 接 な ど 混 在 に よ る メ リ ッ ト も あ る か ら で あ る 。 し た が っ て 、 ゾ ー ニ ン グ の 正 当 化 の た め に は 個 別 の 事 例 に お け る 負 の 外 部 性 の 定 量 化 が 必 要 で あ る18_。 外 部 性 の 強 さ を 定 量 的 に 推 定 す る 方 法 と し て 、 ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 分 析 が 広 く 行 わ れ て い る 。 ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ は 、 地 域 の 環 境 価 値 が そ の 地 価 に 反 映 さ れ る と す る 資 本 化 仮 説19_{に 基 づ く も の で 、 土 地 な ど の 財 の 価 格 を 様 々 な 性 能} や 機 能 の 価 値 か ら な る 集 合 体 と 捉 え 、 統 計 学 の 回 帰 分 析 を 利 用 し て 地 域 の 環 境 変 化 な ど と い っ た 非 市 場 財 の 価 値 を 推 定 す る 方 法 で あ る 。 本 稿 で は 、 第 ５ 章 に お い て 、 コ ン ビ ニ が 与 え る 正 の 外 部 性 や 負 の 外 部 性 に 焦 点 を 当 て 、 特 に 住 居 系 地 域 に お け る コ ン ビ ニ の 立 地 が 周 辺 に 与 え る 影 響 を 明 ら か に す る た め 、 地 価 を 用 い た ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 実 証 分 析 を 行 う 。

第 ４ 章 コ ン ビ ニ の 外 部 性 に つ い て の 理 論 分 析

本 稿 で は 、ま ず 、コ ン ビ ニ が も た ら す 様 々 な 外 部 性 に つ い て 整 理 し 、そ の う え で 、 そ れ ら の 外 部 性 の 大 き さ が 周 辺 環 境 に よ り 変 化 す る の で は な い か と い う 点 、そ し て 、 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 は 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 両 者 が 合 算 さ れ た も の に な る 14 _{金 本 （1997） ,p156 を 参 照 。} 15 _{ゾ ー ニ ン グ 規 制 が 司 法 的 に 確 立 し た の は 1926 年 の ア メ リ カ の 連 邦 裁 判 所 の ユ ー ク リ ッ ド 判} 決 で あ る と さ れ る 。 環 境 の 確 保 の た め ニ ュ ー サ ン ス （ 害 悪 ） を 排 除 す る 目 的 で 土 地 利 用 を 規 制 す る ゾ ー ニ ン グ が 適 法 で あ る と の 判 断 が 連 邦 裁 判 所 に よ っ て 示 さ れ た 。 ユ ー ク リ ッ ド 判 決 や 日 本 で の ゾ ー ニ ン グ 規 制 導 入 の 経 緯 等 に つ い て は 浅 見 （1994） が 詳 し い 。 16 _{金 本 （1997） ,p183 を 参 照 。} 17 _{こ の ほ か 、 負 の 外 部 性 を 発 生 さ せ る 用 途 へ の 土 地 の 配 分 量 を 抑 制 す る と い う 役 割 、 多 数 の} 用 途 の 空 間 配 置 を 適 切 に 行 な う 役 割 が 指 摘 さ れ て い る 。 金 本 （1997） ,p194-199。 18 _{金 本 （1997） ,p195 を 参 照 。} 19 _{資 本 化 仮 説 に つ い て は 金 本 （1997） が 詳 し い 。}

7 と い う 点 を 踏 ま え て 理 論 分 析 を 行 い 、 仮 説 を 提 示 す る 。 4.1 コ ン ビ ニ が も た ら す 外 部 性 に つ い て コ ン ビ ニ が 立 地 す る こ と に よ り 周 辺 に は 様 々 な 影 響 が も た ら さ れ る （ 図 ２ の 中 央 部 分 で は コ ン ビ ニ が も た ら す 主 な 外 部 性 に つ い て 整 理 し て い る20_{）。コ ン ビ ニ の 立 地} は 、 商 品 購 入 や サ ー ビ ス 利 用 の た め の 移 動 時 間 削 減 に よ る 便 益 や 女 性 や 子 供 が い ざ と い う 時 に 駆 け 込 め る と い う 防 犯 面 で の 便 益 を 周 辺 住 民 に も た ら す と 考 え ら れ 、 こ れ は 正 の 外 部 性 で あ る と 言 え る 。 一 方 で 、 コ ン ビ ニ は 負 の 外 部 性 を も た ら し て い る と 考 え ら れ る 。 室 外 機 等 の 屋 外 設 備 か ら の 騒 音 の ほ か 、 ト ラ ッ ク か ら 商 品 搬 入 す る 際 に 発 生 す る 騒 音 、 た む ろ し た 利 用 客 の 話 し 声 、 利 用 者 の 車 や バ イ ク か ら の 騒 音 な ど が 挙 げ ら れ る 。 そ の ほ か に も 、 店 舗 か ら の 排 気 や ゴ ミ 箱 か ら 発 せ ら れ る 臭 気 、 店 舗 や 看 板 照 明 か ら の 強 い 光 、 景 観 悪 化 や 住 宅 街 の イ メ ー ジ の 悪 化 、 そ し て 周 辺 道 路 交 通 量 の 増 加 な ど 、 様 々 な 負 の 外 部 性 を も た ら し て い る と 考 え ら れ る 。 こ の よ う に 、 コ ン ビ ニ に は 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 双 方 が あ り 、 そ れ ら は 主 に コ ン ビ ニ 側 の 属 性 に 由 来 す る も の で あ る が 、 一 方 で 、 コ ン ビ ニ が 立 地 す る 地 区 の 周 辺 環 境 に よ っ て も 変 化 す る も の と 考 え ら れ る 。 本 稿 で は 、 こ れ ら の う ち 、 周 辺 環 境 に よ る 外 部 性 の 大 き さ の 変 化 と い う 点 に 着 目 し て 分 析 を 行 う 。 20 _{コ ン ビ ニ が も た ら す 主 な 外 部 性 の 種 類 に つ い て は 、 国 土 交 通 省 住 宅 局 市 街 地 建 築 課 に 対 し} て 行 っ た ヒ ア リ ン グ や コ ン ビ ニ 事 業 者 へ の 電 話 ヒ ア リ ン グ な ど を 踏 ま え 、 筆 者 に お い て 整 理 を 行 っ た も の で あ る 。 図 ２ コ ン ビ ニ の 主 な 外 部 性 と そ の 大 き さ を 変 化 さ せ る 要 因

8 4.2 周 辺 環 境 に よ る 外 部 性 の 変 化 騒 音 の 発 生 、景 観 や イ メ ー ジ の 悪 化 、周 辺 道 路 交 通 量 の 増 加 な ど の 負 の 外 部 性 は 、 周 辺 環 境 に よ っ て そ の 大 き さ が 変 化 す る と 考 え ら れ る 。 す な わ ち 、 負 の 外 部 性 の 大 き さ は 、 地 域 の 騒 々 し さ や 地 域 で 保 た れ て い る イ メ ー ジ の 度 合 い 等 に よ っ て 変 化 す る 。 例 え ば 、 元 々 騒 々 し い よ う な と こ ろ で は 、 コ ン ビ ニ が 立 地 す る こ と に よ る 追 加 的 な 負 の 外 部 性 は 小 さ く な り 、 さ ほ ど 地 価 を 下 げ る 効 果 は な い が 、 一 方 、 静 謐 な 環 境 や 良 好 な 住 宅 街 と い う イ メ ー ジ が 保 た れ て い る と こ ろ に 立 地 し た 場 合 に は 負 の 外 部 性 が 大 き く な っ て し ま い 、 よ り 地 価 を 下 げ る 効 果 が あ る と 考 え ら れ る 。 こ の こ と を 図 示 し た も の が 図 ３ で あ る 。 ま た 、正 の 外 部 性 に つ い て も そ の 大 き さ が 周 辺 環 境 に よ り 変 化 す る と 考 え ら れ る 。 す な わ ち 、 商 品 購 入 や サ ー ビ ス 利 用 の た め の 移 動 時 間 （ 取 引 費 用 ） の 削 減 と い う 正 の 外 部 性 や 緊 急 時 に 女 性 や 子 供 が 駆 け 込 め る と い う 防 犯 面 で の 正 の 外 部 性 の 大 き さ は 、 そ の 地 域 の 利 便 性 や 防 犯 度 ・ 安 全 度 に よ っ て 変 化 す る 。 例 え ば 、 近 く に ス ー パ ー が あ り 日 常 の 買 い 物 に 不 便 を 感 じ な い よ う な と こ ろ で は 、 コ ン ビ ニ が 立 地 す る こ と に よ る 追 加 的 な 正 の 外 部 性 は 小 さ く な り 、 さ ほ ど 地 価 を 上 げ る 効 果 は な い が 、 一 方 、 日 常 の 買 い 物 に も 不 便 を 感 じ る と こ ろ で は 正 の 外 部 性 は 大 き く な り 、 よ り 地 価 を 上 げ る 効 果 が あ る と 考 え ら れ る 。 同 様 に 、 地 域 の 防 犯 度 ・ 安 全 度 が 低 い 地 域 に 立 地 し た 場 合 に は コ ン ビ ニ の 正 の 外 部 性 （ 緊 急 時 に 駆 け 込 め る 安 心 感 ） が 大 き く な る と 考 え ら れ る 。 こ の こ と を 図 示 し た も の が 図 ４ で あ る 。 図 ３ 周 辺 環 境 に よ る 負 の 外 部 性 の 変 化 グラフの傾き＝コンビニの負の外 部性であると考えられるので

9 4.3 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 こ れ ま で 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の そ れ ぞ れ に つ い て 考 察 し て き た が 、 現 実 に は 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 は 同 時 に 発 生 し う る も の で あ り 、 そ れ ら の 地 価 へ の 影 響 を 観 察 し よ う と す る 際 、 実 際 に 地 価 に 現 れ る の は 両 者 が 合 算 さ れ た も の で あ る 。 そ の 際 、 騒 音 を は じ め と す る 負 の 外 部 性 が お よ ぶ 範 囲 は 比 較 的 狭 い 範 囲 に 限 ら れ る と 考 え ら れ る が（ 図 ５ ）、一 方 、買 い 物 に 便 利 で あ る と い っ た 正 の 外 部 性 は 徒 歩 圏 な ど 比 較 的 広 い 範 囲 に お よ ぶ も の と 考 え ら れ る （ 図 ６ ）。 図 ５ 負 の 外 部 性 の コ ン ビ ニ か ら の 距 離 と の 関 係 ＋ 外 部 性 － 図 ６ 正 の 外 部 性 の コ ン ビ ニ か ら の 距 離 と の 関 係 ＋ 外 部 性 － 図 ４ 周 辺 環 境 に よ る 正 の 外 部 性 の 変 化 グラフの傾き＝コンビニの正の 外部性であると考えられるので

10 こ の よ う に 外 部 性 が お よ ぶ 範 囲 に 違 い が あ る こ と 、 そ し て 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 大 小 に よ っ て 、 ト ー タ ル で 見 た と き の 地 価 へ の 現 れ 方 は 異 な っ て く る と 考 え ら れ る 。 実 際 の 影 響 の 大 き さ に つ い て は 第 ５ 章 の 実 証 分 析 に お い て 明 ら か に す る が 、 そ れ ら は 大 き く ３ つ の 類 型 に 整 理 で き る と 考 え ら れ る 。 （ １ ）近 い と こ ろ で は マ イ ナ ス 、少 し 離 れ る と プ ラ ス の 影 響 が 現 れ る ケ ー ス （ パ タ ー ン ① ） コ ン ビ ニ が 徒 歩 圏 な ど 周 辺 に あ る 場 合 に は 利 便 性 な ど の 正 の 外 部 性 を 受 け る が 、 例 え ば 隣 に コ ン ビ ニ が 立 地 す る 場 合 に は 騒 音 や 光 の 影 響 を 強 く 受 け 、 正 の 外 部 性 よ り も 負 の 外 部 性 の 影 響 を 大 き く 受 け る 場 合 が あ り う る 。 こ の よ う な 場 合 に は 、 コ ン ビ ニ に 隣 接 す る と こ ろ で は ト ー タ ル の 影 響 は 負 で あ り 、 少 し 離 れ る と 正 の 影 響 に 転 じ 、 そ し て 距 離 に 応 じ て そ れ が 逓 減 し て い く こ と と な る 。 こ れ を 図 示 し た の が 図 ７ で あ る 。 （ ２ ）プ ラ ス の 効 果 が 全 て の 地 点 で マ イ ナ ス の 効 果 を 上 回 る ケ ー ス （ パ タ ー ン ② ） コ ン ビ ニ が お よ ぼ す 負 の 外 部 性 が 小 さ く 、 コ ン ビ ニ か ら 一 定 距 離 の 全 て の 地 点 に お い て 、 正 の 外 部 性 が 負 の 外 部 性 よ り 大 き い 場 合 、 地 価 へ の 現 れ 方 は 図 ８ の よ う に な る と 考 え ら れ る 。な お 、破 線 部 分 は コ ン ビ ニ に 隣 接 す る と こ ろ で は 負 の 外 部 性 の 存 在 に よ り ト ー タ ル で み た プ ラ ス の 影 響 が 押 し 下 げ ら れ る 可 能 性 が あ る こ と を 表 し て い る 。 （ ３ ）マ イ ナ ス の 効 果 が 全 て の 地 点 で プ ラ ス の 効 果 を 上 回 る ケ ー ス （ パ タ ー ン ③ ） コ ン ビ ニ が お よ ぼ す 負 の 外 部 性 が 非 常 に 大 き く 、 コ ン ビ ニ か ら 一 定 距 離 の 全 て の 地 点 に お い て 、 負 の 外 部 性 が 正 の 外 部 性 よ り 大 き い 場 合 、 地 価 へ の 現 れ 方 は 図 ９ の よ う に な る と 考 え ら れ る 。 図 ７ コ ン ビ ニ の 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 （ パ タ ー ン ① ） 地 価 図 ８ コ ン ビ ニ の 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 （ パ タ ー ン ② ） 地 価 図 ９ コ ン ビ ニ の 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 （ パ タ ー ン ③ ） （コンビニからの距離） （コンビニからの距離） cvs

－

地 価

11 4.4 仮 説 以 上 の 理 論 分 析 に 基 づ き 、 次 の よ う な 仮 説 を 設 定 す る 。 仮 説 １ コ ン ビ ニ の 外 部 性 を 受 け る 地 域 が 、住 居 系 地 域 か 商 業 系 地 域 か に よ っ て 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 に 違 い が あ る の で は な い か 。 す な わ ち 、住 居 系 地 域 で は 負 の 外 部 性 が 大 き く な る 結 果 、地 価 へ の 現 れ 方 は パ タ ー ン ①（ 近 い と こ ろ で は マ イ ナ ス 、少 し 離 れ る と プ ラ ス の 影 響 ）の よ う に な る の で は な い か 。一 方 で 、商 業 系 地 域 で は 負 の 外 部 性 が 小 さ く な る 結 果 、 パ タ ー ン ②（ プ ラ ス の 効 果 が 全 て の 地 点 で マ イ ナ ス の 効 果 を 上 回 る ）の よ う に な る の で は な い か 。 仮 説 ２ 負 の 外 部 性 の 大 き さ は 、周 辺 環 境 に 影 響 を お よ ぼ す 施 設 の 立 地 状 況 に よ っ て 変 化 す る の で は な い か 。 す な わ ち 、例 え ば 保 育 所 、学 校 、老 人 ホ ー ム が 近 隣 に あ る こ と に よ っ て 騒 音 や 閑 静 な 住 宅 街 の イ メ ー ジ の 悪 化 、周 辺 道 路 交 通 量 の 増 加 等 の 影 響 を 既 に 受 け て い る 地 域 で は コ ン ビ ニ の 負 の 外 部 性 が 小 さ く な る の で は な い か 。 仮 説 ３ 正 の 外 部 性 の 大 き さ は 、日 常 の 買 い 物 に 不 便 を 感 じ る か ど う か と い っ た 地 域 の 利 便 性 に よ っ て 変 化 す る の で は な い か 。 す な わ ち 、例 え ば 買 い 物 難 民 の 発 生 や 増 加 が 懸 念 さ れ る よ う な 地 域 で は コ ン ビ ニ の 正 の 外 部 性 が 大 き く な る の で は な い か 。 仮 説 ４ 正 の 外 部 性 の 大 き さ は 、地 域 の 防 犯 度 や 安 全 度 に よ っ て 変 化 す る の で は な い か 。 す な わ ち 、例 え ば 犯 罪 発 生 件 数 が 多 い よ う な 地 域 で は コ ン ビ ニ の 正 の 外 部 性 が 大 き く な る の で は な い か 。

第 ５ 章 コ ン ビ ニ の 外 部 性 に つ い て の 実 証 分 析

第 ４ 章 の 理 論 分 析 を も と に 本 章 で は 、 コ ン ビ ニ の 立 地 が 周 辺 に ど の よ う な 影 響 を お よ ぼ し て い る か を 明 ら か に す る べ く 、 地 域 の 環 境 価 値 が そ の 地 価 に 反 映 さ れ る と す る 資 本 化 仮 説 に 基 づ き 、 ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ る 分 析 を 行 う 。 ま ず 、 実 証 分 析 １ に お い て は 、 コ ン ビ ニ の 外 部 性 を 受 け る 地 域 が 住 居 系 地 域 か 商 業 系 地 域 か に よ っ て 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 に 違 い が あ る の で は な い か と い う 仮 説 １ に つ い て の 検 証 を 行 い 、 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 （ 形 状 ） に つ い て 考 察 す る 。 そ し て 、 実 証 分 析 ２ か ら 実 証 分 析 ４ に お い て は 、 実 証 分 析 １ の 結 果 を 踏 ま た う え で 、 同 じ 住 居 系 地 域 に あ っ て も 周 辺 施 設 の 立 地 状 況 等 に よ り 外 部 性 の 大 き さ に 変 化

12 が 生 じ る の で は な い か と い う 仮 説 ２ か ら 仮 説 ４ に つ い て 検 証 す る 。 分 析 に あ た っ て は 、 島 嶼 部 を 除 く 東 京 都 全 域 を 対 象 地 域 と し 、2010 年 か ら 2016 年 ま で を 対 象 期 間 と す る ７ 年 分 の パ ネ ル デ ー タ を 構 築 し た 。 5. 1 使 用 す る 主 な デ ー タ 実 証 分 析 １ か ら 実 証 分 析 ４ に お い て 使 用 す る 主 な デ ー タ の 作 成 方 法 等 は 以 下 の と お り で あ る 。 公 示 地 価 国 土 交 通 省 国 土 政 策 局 国 土 情 報 課 が 公 開 す る 国 土 数 値 情 報 ダ ウ ン ロ ー ド サ ー ビ ス に お け る 地 価 公 示 デ ー タ を 利 用 し た 。 今 回 の 実 証 分 析 で は 対 数 を と っ た も の を 被 説 明 変 数 と し た 。 （ 実 証 分 析 １ ～ 実 証 分 析 ４ で 使 用 ） コ ン ビ ニ の 店 舗 デ ー タ コ ン ビ ニ の 店 舗 デ ー タ は 、 株 式 会 社 ゼ ン リ ン が 提 供 す る 「 緯 度 経 度 座 標 付 き 電 話 帳 デ ー タ ベ ー ス テ レ ポ イ ン ト Pack!」（ 以 下 、「 テ レ ポ イ ン ト 」と い う 。）か ら 抽 出 し た 。2010 年 か ら 2016 年 ま で の 各 年 の テ レ ポ イ ン ト デ ー タ に つ い て 、以 下 の コ ン ビ ニ チ ェ ー ン を 抽 出 し 、ArcGIS21_{を 用 い て 地 価 ポ イ ン ト ま で の 距 離 を 計 測 し た 。 こ れ} を も と に 一 定 距 離 圏 内 に コ ン ビ ニ が 存 在 す る 場 合 の ダ ミ ー 変 数 を 作 成 し た 。 （ 実 証 分 析 １ ～ 実 証 分 析 ４ で 使 用 ） 【 分 析 対 象 と し て 抽 出 し た コ ン ビ ニ チ ェ ー ン22_】 セ ブ ン-イ レ ブ ン 、ロ ー ソ ン23_{、フ ァ ミ リ ー マ ー ト}24_{、サ ー ク ル Ｋ 、サ ン ク ス 、ミ} ニ ス ト ッ プ 、デ イ リ ー ヤ マ ザ キ25_{、セ イ コ ー マ ー ト 、セ ー ブ オ ン 、コ ミ ュ ニ テ ィ} ス ト ア 、 ス リ ー エ フ 、 ポ プ ラ 、 コ コ ス ト ア 保 育 所 等 、 学 校 、 ス ー パ ー の 施 設 デ ー タ コ ン ビ ニ の 店 舗 デ ー タ と 同 様 に 、 テ レ ポ イ ン ト デ ー タ か ら 抽 出 作 業 を 行 っ た 。 ArcGIS を 用 い て 各 施 設 か ら 地 価 ポ イ ン ト ま で の 距 離 を 計 測 し 、 一 定 距 離 圏 内 に 施

21 _{Esri 社 が 開 発 し た GIS（ Geographic Information System： 地 理 情 報 シ ス テ ム ） ソ フ ト ウ ェ} ア 22 _{「 月 刊 コ ン ビ ニ 」（ 商 業 界 ） に 掲 載 の 全 国 コ ン ビ ニ 店 舗 数 上 位 14 チ ェ ー ン の う ち 、 鉄 道 駅} 構 内 に 立 地 す る NEWDAYS を 対 象 か ら 除 い た 13 チ ェ ー ン を 対 象 と し た 。 23 _{ロ ー ソ ン ス ト ア 100 及 び Ｓ Ｈ Ｏ Ｐ 99（ 現 在 は そ の 多 く が ロ ー ソ ン ス ト ア 100 へ 転 換 ） も 含} む 。 24 _{am/pm（ 現 在 は そ の 多 く が フ ァ ミ リ ー マ ー ト へ 転 換 ） を 含 む 。} 25 _{登 録 名 称 が ヤ マ ザ キ デ イ リ ー ス ト ア 、 デ イ リ ー ス ト ア 、 Ｙ シ ョ ッ プ と さ れ て い る も の を 含} む 。

13 設 が 存 在 す る 場 合 の ダ ミ ー 変 数 を 作 成 し た 。 （ 保 育 所 等 、 学 校 ： 実 証 分 析 ２ で 使 用 ） （ ス ー パ ー ： 実 証 分 析 ３ で 使 用 ） 老 人 ホ ー ム の 施 設 デ ー タ 東 京 都 福 祉 保 健 局 HP に 掲 載 さ れ て い る 各 施 設 の 一 覧 デ ー タ を 利 用 し た 。ArcGIS を 用 い て 各 施 設 か ら 地 価 ポ イ ン ト ま で の 距 離 を 計 測 し 、 一 定 距 離 圏 内 に 施 設 が 存 在 す る 場 合 の ダ ミ ー 変 数 を 作 成 し た 。 （ 実 証 分 析 ２ で 使 用 ） 犯 罪 発 生 件 数 の デ ー タ 東 京 都 青 少 年 ・ 治 安 対 策 本 部 HP「 大 東 京 防 犯 ネ ッ ト ワ ー ク 」 に 掲 載 さ れ て い る 「 町 丁 字 別 犯 罪 情 報 」を 利 用 し た 。「 町 丁 字 別 犯 罪 情 報 」は 、警 視 庁 か ら 提 供 さ れ た デ ー タ を 基 に 東 京 都 が 作 成 し た も の で 、 都 内 全 域 の 町 丁 字 別 罪 種 及 び 手 口 別 認 知 件 数 の 情 報 が 掲 載 さ れ て い る 。ArcGIS を 用 い て 地 価 ポ イ ン ト が 存 在 す る 町 丁 目 の 犯 罪 発 生 件 数 の デ ー タ を 付 与 し 、 そ れ を も と に 犯 罪 発 生 件 数 が 高 い 地 域 （ 上 位 25%） の ダ ミ ー 変 数 を 作 成 し た 。 （ 実 証 分 析 ４ で 使 用 ） 5. 2 実 証 分 析 １ 5. 2. 1 分 析 の 方 法 実 証 分 析 １ で は 仮 説 １ の 検 証 を 行 う 。 東 京 都 （ 島 嶼 部 を 除 く ） を 対 象 と し て コ ン ビ ニ の 立 地 が 与 え る 公 示 地 価 へ の 影 響 に つ い て 分 析 す る 。 そ の 際 、 住 居 系 地 域26_や 商 業 系 地 域27_{に よ り 影 響 の 現 れ 方 に 違 い が あ る か を 分 析 す る と と も に 、 地 価 へ の 現} れ 方 の 特 徴 か ら 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 の 影 響 範 囲 に つ い て も 考 察 す る 。 そ し て 、 実 証 分 析 １ で は （ １ ） プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル （OLS）、（ ２ ） 固 定 効 果 モ デ ル（FE）の ２ つ の 方 法 に よ り 推 計 を 行 い 、両 者 の 推 計 結 果 を 比 較 し て 考 察 を 加 え る 。 26 _{住 居 系 地 域 は 、 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 、 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 、 第 一 種 中 高 層 住 居 専} 用 地 域 、 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 、 第 一 種 住 居 地 域 、 第 二 種 住 居 地 域 及 び 準 住 居 地 域 の ７ 地 域 と す る 。 27 _{商 業 系 地 域 は 、 近 隣 商 業 地 域 及 び 商 業 地 域 の ２ 地 域 と す る 。}

14 5. 2. 2 分 析 モ デ ル 分 析 に 用 い る 推 計 モ デ ル を 以 下 に 示 す 。 ま た 、 分 析 に 使 用 す る 変 数 の 内 容 に つ い て 表 １ 、 基 本 統 計 量 に つ い て 表 ２ 、 表 ３ に 示 す 。 （１ ） プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル28 Ln 地 価 =β0＋β1（50m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋β2（50m_100m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋ β3（100m_150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋β4（150m_200m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋ β5（ 地 積) i＋β6（ 容 積 率) i ＋β7（ 最 寄 り 駅 ま で の 距 離) i＋β8（ 東 京 駅 ま で の 距 離) i ＋β9~14（ 年 次 ダ ミ ー) t＋β15~20（ 用 途 地 域 ダ ミ ー) i ＋εit （ ２ ） 固 定 効 果 モ デ ル Ln 地 価 =β0＋β1（50m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋β2（50m_100m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋ β3（100m_150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋β4（150m_200m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋ β5~10（ 年 次 ダ ミ ー) t ＋δi＋εit εit： 誤 差 項 δi： 固 定 効 果 i： 公 示 地 価 ポ イ ン ト t： 年 次 28 _{こ こ で 示 す の は 住 居 系 地 域 の 推 計 モ デ ル で あ る 。 商 業 系 地 域 の 推 計 モ デ ル は 用 途 地 域 ダ ミ} ー の 数 が 異 な る 。

15 表 １ 実 証 分 析 １ の 変 数 の 説 明 表 ２ 実 証 分 析 １ （ 住 居 系 地 域 ） の 基 本 統 計 量 表 ３ 実 証 分 析 １ （ 商 業 系 地 域 ） の 基 本 統 計 量 変数 説明 出典 Ln地価 公示地価（円/㎡）の対数値 国土数値情報データ 50m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから半径50mの範囲にコンビニが存在す る場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数 テレポイントデータからArcGISを 使用して作成 50m_100m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから50m～100mの範囲にコンビニが存 在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変 数 テレポイントデータからArcGISを 使用して作成 100m_150m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから100m～150mの範囲にコンビニが存 在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変 数 テレポイントデータからArcGISを 使用して作成 150m_200m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから150m～200mの範囲にコンビニが存 在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変 数 テレポイントデータからArcGISを 使用して作成 地積 公示地価ポイントの地積（㎡） 国土数値情報データ 容積率 公示地価ポイントの容積率（%） 国土数値情報データ 最寄り駅までの距離 公示地価ポイントから最寄り駅までの距離（m） 国土数値情報データからArcGIS を使用して作成 東京駅までの距離 公示地価ポイントから東京駅までの距離（m） 国土数値情報データからArcGIS を使用して作成 用途地域ダミー 該当する用途地域であれば「１」、それ以外の場合は「０」 をとるダミー変数 国土数値情報データ 年次ダミー 2010年から2016年までの年次ダミー。該当する年次であ れば「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ln地価 8,542 12.510 0.656 10.741 15.063 50m圏内コンビニ有dm 8,542 0.018 0.133 0 1 50m_100m圏内コンビニ有dm 8,542 0.071 0.257 0 1 100m_150m圏内コンビニ有dm 8,542 0.127 0.333 0 1 150m_200m圏内コンビニ有dm 8,542 0.151 0.358 0 1 地積 8,542 199.6 228.4 47 3089 容積率 8,542 149.8 79.7 50 400 最寄り駅までの距離 8,542 783.3 630.3 39.5 4748.2 東京駅までの距離 8,542 21670.8 12142.7 1468.6 52557.6 年次ダミー 用途地域ダミー (省略） (省略） 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ln地価 4,941 13.76774 0.9914106 11.63514 17.50689 50m圏内コンビニ有dm 4,941 0.2916414 0.4545641 0 1 50m_100m圏内コンビニ有dm 4,941 0.3256426 0.4686619 0 1 100m_150m圏内コンビニ有dm 4,941 0.2003643 0.4003135 0 1 150m_200m圏内コンビニ有dm 4,941 0.0969439 0.2959114 0 1 地積 4,941 411.4687 1120.081 52 14879 容積率 4,941 484.7237 166.9884 100 900 最寄り駅までの距離 4,941 253.8231 283.4739 10.6 2896.7 東京駅までの距離 4,941 10929.78 9918.889 59.9 46941.6 年次ダミー 用途地域ダミー (省略） (省略）

16 5. 2. 3 推 計 結 果 と 考 察 （１ ） プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル に よ る 分 析 の 結 果 を 表 ４ に 示 す 。 表 ４ 実 証 分 析 １ （OLS） の 推 計 結 果 被説明変数＝Ln地価 住居系地域 商業系地域 0.15367 0.34556 [0.0223]*** [0.0340]*** 0.06490 0.21297 [0.0117]*** [0.0335]*** 0.07007 0.23663 [0.0091]*** [0.0347]*** 0.03050 0.14322 [0.0084]*** [0.0394]*** 0.00034 0.00028 [0.0000]*** [0.0000]*** 0.00120 0.00315 [0.0001]*** [0.0001]*** -0.00023 -0.00037 [0.0000]*** [0.0000]*** -0.00004 -0.00003 [0.0000]*** [0.0000]*** 年次ダミー （省略） （省略） 用途地域ダミー （省略） （省略） 13.3347 12.4362 [0.0370951]*** [0.0508243]*** R-squared 0.836 0.654 Adj-R-squared 0.836 0.653 N 8542 4941 最寄り駅までの距離 東京駅までの距離 _cons * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01　　　[　]内は標準誤差 容積率 50m圏内コンビニ有dm 50m_100m圏内コンビニ有dm 100m_150m圏内コンビニ有dm 150m_200m圏内コンビニ有dm 地積 図 10 推 計 値 （ 係 数 ） 及 び 95％ 信 頼 区 間 （ 住 居 系 地 域 に お け る OLS 分 析 ） 50m圏内 50_100m圏内 100_150m圏内 150_200m圏内 推計値 （係数） 0.1536704 0.0648976 0.0700713 0.0305003 信 頼 0.1099674 0.0419001 0.0522528 0.0141006 区 間 0.1973734 0.0878952 0.0878898 0.0469 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 *** *** *** *** 図 11 推 計 値 （ 係 数 ） 及 び 95％ 信 頼 区 間 （ 商 業 系 地 域 に お け る OLS 分 析 ） 50m圏内 50_100m圏内 100_150m圏内 150_200m圏内 推計値 （係数） 0.3455644 0.2129721 0.2366345 0.1432231 信 頼 0.2789929 0.1472426 0.1686241 0.0660411 区 間 0.4121358 0.2787015 0.304645 0.2204051 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 *** *** *** *** 住 居 系 地 域 商 業 系 地 域

17 プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル で の 推 計 結 果 は 、 住 居 系 地 域 、 商 業 系 地 域 と い っ た 地 域 の 違 い に か か わ ら ず 、50m 圏 内 、50m か ら 100m 圏 内 、100m か ら 150m 圏 内 、150m か ら 200m 圏 内 の 全 て の 距 離 帯 に お い て 、 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー の 係 数 が １ %有 意 水 準 で プ ラ ス と な っ た 。 こ の 結 果 か ら 、 住 居 系 、 商 業 系 の ど ち ら の 地 域 に お い て も コ ン ビ ニ の 立 地 が 周 辺 地 価 を 上 昇 さ せ て い る と い う こ と が 読 み 取 れ 、 コ ン ビ ニ 立 地 の ト ー タ ル の 効 果 は 、 正 の 外 部 性 が 負 の 外 部 性 を 広 い 範 囲 で 上 回 っ て い る と い う こ と が 推 察 さ れ る 。 し か し な が ら 、 プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル で は 、 コ ン ビ ニ の 外 部 効 果 に よ り 周 辺 地 価 が 上 昇 し て い る と い う 解 釈 の ほ か 、 コ ン ビ ニ の 立 地 戦 略 と し て 利 便 性 が 高 く 地 価 が 高 い 場 所 を 選 ん で 立 地 す る 傾 向 が あ る こ と を 反 映 し て い る と い う 解 釈 も 成 り 立 ち 、 こ の モ デ ル の 実 証 分 析 で は 後 者 の 可 能 性 を 完 全 に 排 除 す る こ と が で き な い と い う 問 題 点 が あ る 。 そ こ で （ ２ ） で は 、 固 定 効 果 モ デ ル 分 析 を 用 い て 、 時 間 を 通 じ て 変 化 し な い 各 地 域 固 有 の 特 性 の 影 響 を 除 い た う え で の コ ン ビ ニ の 立 地 前 後 の 地 価 へ の 影 響 を 検 証 す る 。 （ ２ ） 固 定 効 果 モ デ ル 固 定 効 果 モ デ ル に よ る 分 析 の 結 果 を 表 ５ に 示 す 。 表 ５ 実 証 分 析 １ （FE） の 推 計 結 果 被説明変数＝Ln地価 住居系地域 商業系地域 -0.0065 0.0090 [0.0047] [0.0037]** -0.0040 0.0102 [0.0022]* [0.0035]*** 0.0039 0.0114 [0.0016]** [0.0035]*** -0.0014 0.0067 [0.0015] [0.0036]* 12.5330 13.8181 [0.0007]*** [0.0031]*** R-squared 0.416 0.612 N 8542 4941 * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01　　　[　]内は標準誤差 年次ダミー （省略） （省略） _cons 50m圏内コンビニ有dm 50m_100m圏内コンビニ有dm 100m_150m圏内コンビニ有dm 150m_200m圏内コンビニ有dm

18 固 定 効 果 モ デ ル の 推 計 結 果 で は 、 商 業 系 地 域 は 地 価 ポ イ ン ト か ら 近 い 距 離 帯 も 係 数 が 統 計 的 に 有 意 な 水 準 で プ ラ ス と な っ て い る 一 方 、 住 居 系 地 域 は 近 い 距 離 帯 で は 係 数 が マ イ ナ ス と な っ た（50m 圏 内 は 有 意 で は な い が 符 号 は マ イ ナ ス 、50_100m 圏 内 は 10％ 有 意 水 準 で マ イ ナ ス ）。 こ れ は 、 商 業 系 地 域 は 比 較 的 騒 々 し い 環 境 で あ り コ ン ビ ニ が お よ ぼ す 負 の 外 部 性 が 小 さ く な る こ と か ら 、 広 い 範 囲 で プ ラ ス の 影 響 が 大 き く 現 れ 、 一 方 、 住 居 系 地 域 は 比 較 的 静 謐 な 環 境 で 負 の 外 部 性 が 大 き く な る こ と か ら 、 近 い 距 離 帯 で は プ ラ ス の 影 響 が 現 れ な か っ た と 解 釈 で き 、 仮 説 １ で 予 想 し た と お り の 結 果 が 得 ら れ た29_。 ま た 、 こ の 結 果 か ら 、 正 の 外 部 性 は 広 い 範 囲 に 影 響 す る 一 方 、 負 の 外 部 性 は 非 常 に 狭 い 範 囲 で は 大 き く 影 響 す る が あ る 程 度 離 れ る と そ の 影 響 は 大 き く 減 衰 す る と い う こ と が 推 察 さ れ る 。 以 上 を 踏 ま え 、 住 居 系 地 域 に お け る 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 の イ メ ー ジ を 図 示 し た も の が 図 14 で あ る 。 29 _{な お 、（ １ ） の プ ー リ ン グ 回 帰 モ デ ル で は 住 居 系 地 域 に お い て も プ ラ ス の 影 響 が み ら れ た} が 、 そ の 理 由 と し て 内 生 性 の 問 題 が 生 じ て し ま っ た こ と が 考 え ら れ る 。 そ の 内 生 性 と は 、 例 え ば 「 近 く に コ ン ビ ニ の あ る 住 宅 地 は 人 口 密 度 が 比 較 的 高 く 、 そ の た め 地 価 が 高 い 傾 向 が あ る 」 と い っ た も の で あ る 。 固 定 効 果 モ デ ル で は そ の よ う な 内 生 性 は 表 れ な い た め 、 固 定 効 果 モ デ ル の 結 果 の 方 が 信 頼 で き る と 考 え ら れ る 。 50m圏内 50_100m圏内 100_150m圏内 150_200m圏内 推計値 （係数） -0.0064768 -0.0040003 0.0038646 -0.0013561 信 頼 0.0027677 0.0002198 0.0070831 0.0015407 区 間 -0.0157214 -0.0082204 0.0006462 -0.0042528 -0.02 -0.015 -0.01 -0.005 0 0.005 0.01 0.015 0.02 ** * 図 12 推 計 値 （ 係 数 ） 及 び 95％ 信 頼 区 間 （ 住 居 系 地 域 に お け る 固 定 効 果 モ デ ル 分 析 ） 住 居 系 地 域 図 13 推 計 値 （ 係 数 ） 及 び 95％ 信 頼 区 間 （ 商 業 系 地 域 に お け る 固 定 効 果 モ デ ル 分 析 ） 50m圏内 50_100m圏内 100_150m圏内 150_200m圏内 推計値 （係数） 0.0090239 0.0102416 0.0114198 0.0066655 信 頼 0.001854 0.0034167 0.0046105 -0.0004765 区 間 0.0161938 0.0170665 0.0182291 0.0138075 -0.02 -0.015 -0.01 -0.005 0 0.005 0.01 0.015 0.02 ** *** *** * 商 業 系 地 域

19 5. 3 実 証 分 析 ２ 5. 3. 1 分 析 の 方 法 実 証 分 析 ２ で は 、 住 居 系 地 域 を 対 象 と し た 固 定 効 果 モ デ ル の 分 析 に よ り 仮 説 ２ の 検 証 を 行 う 。 仮 説 ２ は 、 保 育 所 、 学 校 、 老 人 ホ ー ム が 近 隣 に あ る こ と に よ り 騒 音 や 閑 静 な 住 宅 街 の イ メ ー ジ の 悪 化 、 周 辺 道 路 交 通 量 の 増 加 等 の 影 響 を 既 に 受 け る 地 域 で は コ ン ビ ニ が お よ ぼ す 負 の 外 部 性 は 小 さ く な る の で は な い か と い う も の で あ る 。 実 証 分 析 １ の 結 果 を 踏 ま え 、負 の 外 部 性 が お よ ぶ と 思 わ れ る 範 囲 と し て 50m、80m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー30_{を 作 成 し 、同 じ 住 居 系 地 域 で あ っ て も 周 辺 環 境（ 保 育 所 、学} 校 、 老 人 ホ ー ム の 立 地 状 況 ） に よ っ て 外 部 性 の 大 き さ に 変 化 が あ る こ と を 、 各 距 離 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー と 周 辺 環 境 ダ ミ ー31_{の 交 差 項 の 係 数 の 符 号 や 有 意 性 に よ り 検} 証 す る 。 30 _{負 の 外 部 性 が 強 く 働 い て い る と 考 え ら れ る 距 離 帯 と し て 、50m よ り も さ ら に 短 い 距 離 で あ} る30m を 検 討 し た が 、 30m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー と 周 辺 環 境 ダ ミ ー の 交 差 項 の 値 が 「 １ 」 と な る 数 が 極 端 に 少 な い 数 と な っ て し ま っ た 。 こ の た め 、 実 証 分 析 １ で 使 用 し た 50m の 距 離 帯 と 、 一 般 に 徒 歩 １ 分 の 距 離 と 言 わ れ る 80m の 距 離 帯 を 採 用 す る こ と と し た 。 31 _{周 辺 環 境 ダ ミ ー は 、 各 施 設 と も 地 価 ポ イ ン ト か ら 150m 圏 内 に あ る 場 合 に 「 １ 」 と な る ダ} ミ ー 変 数 と し た 。 な お 、 保 育 施 設 等 の 騒 音 の 外 部 性 を 明 ら か に し た 小 飼 （2016） の 研 究 で は150m ま で 地 価 に 負 の 影 響 が あ る こ と が 観 察 さ れ て お り 、 そ の 点 も 踏 ま え 150m の 距 離 帯 を 採 用 す る こ と と し た 。 図14 住 居 系 地 域 に お け る コ ン ビ ニ の 外 部 性 の 地 価 へ の 現 れ 方 （ イ メ ー ジ ） 正 の 外 部 性 と 負 の 外 部 性 を 分 解 す る と ・ ・ ・ 図15 分 析 イ メ ー ジ（ 地 価 ポ イ ン ト 、 コ ン ビ ニ 、 保 育 所 等 の 位 置 関 係 ）

20 5. 3. 2 分 析 モ デ ル 分 析 に 用 い る 推 計 モ デ ル を 以 下 に 示 す 。 ま た 、 分 析 に 使 用 す る 変 数 の 内 容 に つ い て 表 ６ 、 基 本 統 計 量 に つ い て 表 ７ に 示 す 。 Ln 地 価 =β0＋β1（ αm 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋ β2（ αm 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it×（ 周 辺 環 境 dm) it ＋ β3（ 周 辺 環 境 dm) it＋β4~9（ 年 次 ダ ミ ー) t ＋δi＋εit 表 ６ 実 証 分 析 ２ の 変 数 の 説 明 εi t： 誤 差 項 δi： 固 定 効 果 i： 公 示 地 価 ポ イ ン ト t： 年 次 変数 説明 出典 Ln地価 公示地価（円/㎡）の対数値 国土数値情報データ α m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから半径α mの範囲にコンビニが存在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数。 α は50mまたは80m。 テレポイントデータからコンビニの データを抽出し、ArcGISを用いて 作成 周辺環境dm（保育所） 公示地価ポイントから半径150mの範囲に保育所等が存在す る場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数。 保育所等には、保育園、幼稚園、こども園、託児所などが含ま れる。 テレポイントデータから保育所等 のデータを抽出し、ArcGISを用い て作成 周辺環境dm（学校） 公示地価ポイントから半径150mの範囲に学校が存在する場 合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数。 学校には中学校、高等学校が含まれる テレポイントデータから学校の データを抽出し、ArcGISを用いて を作成 周辺環境dm（老人ホーム） 公示地価ポイントから半径150mの範囲に老人ホーム等が存 在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数。 老人ホーム等には、有料老人ホーム、介護老人保健施設、特 別養護老人ホームが含まれる。 東京都福祉保健局HPに掲載され ている各施設の一覧データ（いず れも平成28年12月1日現在）を使 用し、ArcGISを用いて作成 年次ダミー 2010年から2016年までの年次ダミー。該当する年次であれば 「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数

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表 ７ 実 証 分 析 ２ の 基 本 統 計 量

5. 3. 3 推 計 結 果 と 考 察 分 析 の 結 果 を 表 ８ に 示 す 。

表 ８ 実 証 分 析 ２ の 推 計 結 果

model1 model2 model3 model4 model5 model6 α ＝50m α ＝80m α ＝50m α ＝80m α ＝50m α ＝80m -0.0124 -0.0083 -0.0076 -0.0136 -0.0063 -0.0117 [0.0051]** [0.0030]*** [0.0050] [0.0027]*** [0.0047] [0.0027]*** 　α m圏内コンビニ有dm 0.0221 -0.0040 　　　×周辺環境dm（保育所） [0.0068]*** [0.0044] 　α m圏内コンビニ有dm 0.0140 0.0945 　　　×周辺環境dm（学校） [0.0131] [0.0123]*** 　α m圏内コンビニ有dm 0.0179 0.0553 　　　×周辺環境dm（老人ホーム） [0.0155] [0.0105]*** 0.0045 0.0062 [0.0018]** [0.0018]*** -0.0040 -0.0046 [0.0041] [0.0040] -0.0007 -0.0016 [0.0029] [0.0029] 年次ダミー 12.5318 12.5319 12.5332 12.5333 12.5330 12.5333 [0.0007]*** [0.0007]*** [0.0006]*** [0.0006]*** [0.0006]*** [0.0006]*** R-squared 0.417 0.417 0.415 0.421 0.415 0.418 N 8542 8542 8542 8542 8542 8542 * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01　　　[　]内は標準誤差 _cons 周辺環境dm（学校） 周辺環境dm（老人ホーム） （省略） （省略） （省略） α m圏内コンビニ有dm 周辺環境dm（保育所） 被説明変数＝Ln公示地価 （１）保育所 （２）学校 （３）老人ホーム 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ln地価 8,542 12.510 0.656 10.741 15.063 50m圏内コンビニ有dm 8,542 0.018 0.133 0 1 80m圏内コンビニ有dm 8,542 0.049 0.215 0 1 周辺環境ダミー（保育所） 8,542 0.239 0.426 0 1 周辺環境ダミー（学校） 8,542 0.050 0.218 0 1 周辺環境ダミー（老人ホーム） 8,542 0.055 0.228 0 1 50m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（保育所） 8,542 0.006 0.076 0 1 80m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（保育所） 8,542 0.015 0.120 0 1 50m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（学校） 8,542 0.002 0.046 0 1 80m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（学校） 8,542 0.005 0.067 0 1 50m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（老人ホーム） 8,542 0.002 0.039 0 1 80m圏内コンビニ有dm 　×周辺環境ダミー（老人ホーム） 8,542 0.004 0.063 0 1 年次ダミー (省略）

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実 証 分 析 ２ の 推 計 結 果 は 、 ま ず 、model1, model 2, model 4, model 6 で は 、 50m （or80m） 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー （ 単 体 ） の 係 数 が 統 計 的 に 有 意 な 水 準 で マ イ ナ ス と な っ た 。 こ れ は 、 保 育 所 等 が 周 辺 に な い よ う な 地 域 、 す な わ ち 静 謐 な 環 境 を 有 す る よ う な 地 域 に コ ン ビ ニ が 立 地 し た 場 合 に は ト ー タ ル で み た 地 価 へ の 影 響 が マ イ ナ ス で あ り 、 正 の 外 部 性 よ り 負 の 外 部 性 の 方 が 大 き く な っ て い る と 考 え ら れ る 。 具 体 的 に は 、コ ン ビ ニ が 立 地 す る こ と に よ り 周 囲 の 地 価 を 約 １ ％ 下 げ る 傾 向 が み ら れ た 。

そ し て 、model1, model 4, model 6 で は 、 50m（ or80m） 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー ×周 辺 環 境 ダ ミ ー （ 交 差 項 ） の 係 数 が 統 計 的 に 有 意 な 水 準 で プ ラ ス と な る 結 果 が 得 ら れ32_{、 仮 説 ２ で 予 想 し た と お り の 結 果 が 得 ら れ た 。} つ ま り 、 保 育 所 、 学 校 、 老 人 ホ ー ム が 住 宅 街 の 周 辺 に 立 地 し て い る こ と は 、 住 宅 街 に 騒 音 の 影 響 を 与 え て い た り 、 閑 静 な 住 宅 街 の イ メ ー ジ を 悪 化 さ せ る 要 因 と な っ て い た り 、 周 辺 交 通 量 に 影 響 を 与 え て い た り す る と 考 え ら れ る 。 そ の た め 、 そ う し た 地 域 で は コ ン ビ ニ が 立 地 す る こ と に よ る 追 加 的 な 負 の 外 部 性 が 小 さ く な る と 考 え ら れ 、そ の 結 果 、50m（ or80m）圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー ×周 辺 環 境 ダ ミ ー（ 交 差 項 ） の 係 数 が プ ラ ス に な っ て い る と 解 釈 で き る 。 5. 4 実 証 分 析 ３ 5. 4. 1 分 析 の 方 法 実 証 分 析 ３ で は 、 住 居 系 地 域 を 対 象 と し た 固 定 効 果 モ デ ル の 分 析 に よ り 仮 説 ３ の 検 証 を 行 う 。 実 証 分 析 １ の 結 果 を 踏 ま え 、 正 の 外 部 性 が お よ ぶ と 思 わ れ る 範 囲 と し て 150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー を 作 成 し 、 日 々 の 買 い 物 に 不 便 を 感 じ る 買 い 物 弱 者 が 多 い と 考 え ら れ る と こ ろ で は コ ン ビ ニ 立 地 の 正 の 外 部 性 が 大 き く な る こ と を 、 高 齢 者 が 多 い 地 域 ダ ミ ー と 徒 歩 圏 内 ス ー パ ー の 有 無 ダ ミ ー と の 交 差 項 の 係 数 の 符 号 や 有 意 性 に よ り 検 証 す る 。 さ ら に 、 高 齢 者 が 多 い 地 域 と い う 条 件 を 除 い た 場 合 の 、 単 に ス ー パ ー が 周 辺 に な い 地 域 に お け る コ ン ビ ニ 立 地 の 正 の 外 部 性 の 大 き さ の 変 化 に つ い て も 、150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 ダ ミ ー と 徒 歩 圏 内 ス ー パ ー の 有 無 ダ ミ ー の 交 差 項 の 係 数 の 符 号 や 有 意 性 に よ っ て 検 証 す る 。 な お 、 徒 歩 圏 に 関 し て は 、「 都 市 構 造 の 評 価 に 関 す る ハ ン ド ブ ッ ク33_{」 に お い て 、} 評 価 指 標 と し て 一 般 の 「 徒 歩 圏 」を 800m、「 高 齢 者 徒 歩 圏 」を 500m に 設 定 し て お り 、 こ れ を 参 考 と す る 。 32 _{具 体 的 に 、 model1 で は 保 育 所 が 周 辺 に あ る 地 域 に コ ン ビ ニ が 立 地 し た 場 合 に は 地 価 を 約} １ ％ 、model4 で は 学 校 が 周 辺 に あ る 地 域 に コ ン ビ ニ が 立 地 し た 場 合 に は 地 価 を 約 ８ ％ 、 model 6 で は 老 人 ホ ー ム が 周 辺 に あ る 地 域 に コ ン ビ ニ が 立 地 し た 場 合 に は 地 価 を 約 ４ ％ 、 そ れ ぞ れ 上 昇 さ せ る 傾 向 が み ら れ た 。 33 _{平 成 26 年 8 月 、 国 土 交 通 省 都 市 局 都 市 計 画 課 、 作 成 。}

23 5. 4. 2 分 析 モ デ ル 分 析 に 用 い る 推 計 モ デ ル を 以 下 に 示 す34_{。 ま た 、 分 析 に 使 用 す る 変 数 の 内 容 に つ} い て 表 ９ 、 基 本 統 計 量 に つ い て 表 10 に 示 す 。 Ln 地 価 =β0＋β1（150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it ＋β2（150m 圏 内 コ ン ビ ニ 有 dm) it×（500m 圏 内 ス ー パ ー 無 dm) it ×（ 高 齢 者 率 上 位 25%以 上 dm) it ＋β3（500m 圏 内 ス ー パ ー 無 dm) it ＋β4~9（ 年 次 ダ ミ ー) t ＋δi＋εit 表 ９ 実 証 分 析 ３ の 変 数 の 説 明 34 _{基 本 モ デ ル で あ る model1 を 示 す こ と と す る 。} εi t： 誤 差 項 δi： 固 定 効 果 i： 公 示 地 価 ポ イ ン ト t： 年 次 変数 説明 出典 Ln地価 公示地価（円/㎡）の対数値 国土数値情報データ 150m圏内コンビニ有dm 公示地価ポイントから半径150mの範囲にコンビニが存 在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー 変数。 テレポイントデータからコンビニ のデータを抽出し、ArcGISを用 いて作成 500m圏内スーパー無dm 公示地価ポイントから半径500mの範囲にスーパーが 存在しない場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとる ダミー変数。 テレポイントデータからスー パーのデータを抽出し、ArcGIS を用いて作成 800m圏内スーパー無dm 公示地価ポイントから半径800mの範囲にスーパーが 存在しない場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとる ダミー変数。 テレポイントデータからスー パーのデータを抽出し、ArcGIS を用いて作成 高齢者率上位25%以上dm 地価ポイントが高齢者率が高い町丁目の上位25％に 存在する場合は「１」、それ以外の場合は「０」をとるダ ミー変数。 政府の統計窓口（e-Stat)の平 成22年国勢調査データから作 成 年次ダミー 2010年から2016年までの年次ダミー。該当する年次で あれば「１」、それ以外の場合は「０」をとるダミー変数